Возможность заключения предварительного договора аренды помещений в строящемся здании

Предварительный договор аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Возможность заключения предварительного договора аренды помещений в строящемся здании

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Вероятны случаи, когдастороны согласовали все существенные условия договора аренды, ноокончательно оформить отношения в виде договора аренды по разнымпричинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность болеедетально проработать нюансы предстоящего договора аренды могутстать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике частовстречаются случаи, когда все существенные условия договора арендысогласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,здание торгового центра, в котором помещения будут переданы варенду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будетиметь юридическую силу, а подписанный – считается незаключенным илинедействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны несмогут указать в договоре одно из существенных условий – данные,позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащеепередаче (п.3ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объектаренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данноготребования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателемпо договору аренды может выступать собственник или лица,управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду(п.1ст.608 ГК РФ).

Арендодатель станет собственником или носителеминых вещных прав только после оформления соответствующих прав нанедвижимое имущество, которое возможно только после окончаниястроительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права нанедвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствиезарегистрированных прав на помещение делает договор арендыизначально не соответствующим закону, т.е. договор считаетсянедействительным в соответствии со ст.169ГК РФ.

Таким образом, в случаях,когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договорааренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.

Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы “Объектаренды в строящемся здании” и “Предварительный договор арендыпомещений в непостроенных зданиях”).

По предварительномудоговору стороны согласно п.1ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передачеимущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договораренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнутысторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить вбудущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика,стороны часто используют предварительный договор аренды.

Однаконередко такой документ составляется без учета условий, которыепридают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляяза собой последнее решающее слово, другие – вследствие незнаниянорм гражданского законодательства.

Как уберечь себя отнедобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендныхправоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейсяпрактики ярким примером применения предварительного договора можносчитать договор, заключаемый на стадии строительства здания,помещения которого будут сдаваться в аренду после окончаниястроительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. Вданном случае предварительный договор является инструментомфиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать варенду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоитзабывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав иобязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.Применение предварительного договора на стадии строительства имеетсвои слабые стороны, которые могут привести к признанию егонедействительным. Об этом также стоит помнить. Избежатьнезапланированных последствий помогут рекомендации, изложенныениже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобыпредварительный договор приобрел юридическую силу, он долженотвечать требованиям, содержащимся в ст.429ГК РФ.

Предварительный договордолжен содержать все существенные условия, включая условия,позволяющие установить предмет (п.3ст.429 ГК РФ).

Под предметом договорапонимается обязательство, вытекающее из договора и представляющеесобой действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению помещения в арендуарендатору и действия арендатора по принятию помещения по временноевладение и (или) пользование с уплатой арендодателю определеннойцены.

Юридическая сила договоразависит от согласования всех существенных условий договора присоблюдении требуемой законом формы (п.1ст.432 ГК РФ).

Всостав существенных условий предварительного договора аренды входитполный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договорак существенным условиям относятся условия, которые названы в законеили иных правовых актах в качестве таковых или необходимые длядоговоров данного вида, а также все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнутосоглашение.

Итак, дляпредварительного договора аренды перечень существенных условий, безкоторых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе34 “Аренда” ГК РФ. Здесь см. раздел”Условия договора аренды помещений” (с.38).

Формапредварительного договора аренды

Важный момент, на которыйтакже следует обратить внимание, – это форма договора. Всоответствии с п.2ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,установленной для основного договора, а если форма основногодоговора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правило форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любомслучае согласно требованию п.1ст.609 и ст.651ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единыйдокумент, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2ст.609 и п.2ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственнойрегистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляетне менее одного года.

Предположим, что стороныпланируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,требующий обязательной государственной регистрации, например напять лет.

Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрироватьпредварительный договор аренды? Является ли факт государственнойрегистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договораренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,что он заключается в письменной форме единого документа.

Такойвывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59″Обзор практики разрешения споров, связанных с применениемФедерального закона “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”” (далее – информационное письмо N 59).

Вчастности, в п.

14информационного письма N 59 сказано, что предварительныйдоговор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основнойдоговор, подлежащий государственной регистрации, государственнойрегистрации не подлежит.

Ктакому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированноеиндивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонентазаключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительнозаключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывалотсутствием государственной регистрации предварительного договорааренды, ссылаясь на ст.

429ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору формуосновного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежалгосударственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25лет.

Суд указал, что в силуп.2ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правилатолько о форме основного договора.

Условие об обязательнойгосударственной регистрации договора аренды здания или сооруженияна срок не менее одного года, установленное п.2ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этогодоговора.

Предварительный договор,по которому стороны договорились заключить договор арендыпомещения, подлежащий государственной регистрации, не являетсятакже и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственнуюрегистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,включая помещения.

Предметом жепредварительного договора аренды является обязательство сторон поповоду заключения в будущем договора аренды (основного договора), ане обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срокпредварительного договора аренды

Следующее важное условие,которое желательно включить в предварительный договор аренды, –срок, в течение которого стороны обязуются заключить основнойдоговор.

Обращаем вниманиена желательность, а не обязательность включения в предварительныйдоговор такого условия.

Именно указанное условие предоставляетвозможность потенциальному арендодателю предпринять меры дляпрекращения предварительного договора.

По общему правилу,содержащемуся в п.4ст.

429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, втечение которого будет заключен основной договор, то основнойдоговор подлежит заключению в течение года с моментазаключения предварительного договора.

Как можно использоватьотсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример.

Послезаключения предварительного договора арендодатель нашел болеевыгодного арендатора, предлагающего повышенный размер аренднойплаты.

Естественно, возможностьполучения большей прибыли является причиной потери интереса к менеевыгодному арендатору.

И если, с одной стороны, имеется заключенныйпредварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себяранее взятые обязательства. Самый простой – взаимное соглашениесторон о расторжении предварительного договора аренды.

Впрочем,указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условияхпрекращения действия предварительного договора аренды пооснованиям, предусмотренным специальной статьей, посвященнойпредварительному договору (ст.429ГК РФ).

По общему правилу,изложенному в п.6ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие,если до окончания срока, в который стороны должны заключитьосновной договор, он не будет заключен либо одна из сторон ненаправит другой стороне предложение заключить этот договор.

Прекращение предварительного договора аренды

Представим ситуацию.Предварительный договор заключен. Но другим потенциальнымарендатором арендодателю предложены более выгодные условия.

Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением иначинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствиемдля исполнения договора с менее выгодными условиями. Как можетпоступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантовего действий.

Первый вариантвозможен при отсутствии условия о сроке в предварительномдоговоре.

Если срок действияпредварительного договора один год, арендодатель может занятьпассивную роль и ожидать, когда истечет один год с моментазаключения предварительного договора.

Со следующего дня послеистечения одного года предварительный договор считаетсяпрекратившим свое действие в соответствии с п.6ст.429 ГК РФ.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079252

Аренда в строящемся здании

Возможность заключения предварительного договора аренды помещений в строящемся здании

В условиях острого дефицитасвободных площадей торгового, производственного и офисного назначения, который прежде всего характерен для крупных городов, широкое распространение в практике арендных отношений получило заключение предварительных договоров аренды. Означает ли это, что такие отношения надежно застрахованы от каких-либо проблем?

Правовые аспекты

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с п. 3 ст.

429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие обязательные условия основного договора. Согласно ст.

432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предмет договора аренды включает в себя информацию об объекте аренды. Следовательно, уже на стадии заключения предварительного договора аренды объект аренды должен быть идентифицирован.

Объект — камень преткновения

Заключая предварительный договор аренды, между сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям основного договора, включая определение объекта.

Вот здесь стороны могут столкнуться с некоторыми проблемами. Естественно, что объектом договора аренды нежилого помещения является само нежилое помещение, передаваемое в аренду.

Если бы предварительный договор аренды заключался после завершения строительства здания и полного изготовления необходимой технической документации, все необходимые параметры помещения, являющегося объектом аренды, были бы определены и для сторон не составило бы труда внести необходимые данные в договор.

На практике предварительные договоры аренды заключаются уже на самой начальной стадии строительства. На этот момент окончательно определенными являются лишь сведения о капитальных (несущих) конструкциях и соответствующих характеристиках здания. Сведения о внутренних помещениях торгового или офисного назначения, как правило, являются приблизительными.

Стремление собственника такого здания разделить внутреннее пространство на максимально допустимое количество отдельных помещений вполне естественно. Для этого используются все имеющиеся возможности. Сомнительно, что эти помещения предусмотрены проектной документацией.

Однако уже на стадии строительства таких зданий набирается команда будущих арендаторов, с которыми и заключаются предварительные договоры аренды. Количество набранных арендаторов и арендуемая ими площадь являются основополагающими для дальнейшего разделения внутреннего полезного пространства на отдельные помещения. Следовательно, обозначить четко и ясно объект договора аренды на стадии заключения предварительного договора достаточно сложно.

Под сомнением действительность сделки

После приемки здания в эксплуатацию и изготовления соответствующих документов БТИ нередко возникают различные несовпадения с первоначальными характеристиками. Часто стороны пытаются использовать данные обстоятельства для признания таких договоров незаключенными. Такие попытки предпринимают как арендаторы, так и арендодатели. Причины бывают разными.

Основания для того, чтобы подвергнуть сомнению действительность таких сделок, конечно же есть. Согласно ст.

219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст.

608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу. Следовательно, до регистрации строящегося объекта будущий собственник не вправе заключать ни предварительных, ни основных договоров аренды.

Такую же позицию суд высказал в Постановлении ФАС Московского округа от 24.04.2006 № КГ-А41/3101-06.

На основании того, что ответчик на момент подписания оспариваемого соглашения не являлся собственником помещения, передаваемого истцу, суд кассационной инстанции пришел к следующему выводу: поскольку правовое последствие заключения предварительного договора аренды — обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, арендодатель не вправе был заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.

Это один из конкретных примеров судебного рассмотрения таких споров. Не всегда суды при разрешении тех или иных дел руководствуются принципом единства толкования и применения норм права.

Видимо, по этой причине судами при разрешении аналогичных вопросов принимаются и другие решения, согласно которым допускается возможность до регистрации права собственности на недвижимость осуществлять заключение предварительных договоров с таким объектом. Примером может являться Постановление ФАС Московского округа от 11.01.2006 по делу № А40/12963-05.

Рассматривая спор о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного до регистрации права собственности продавцом, суд пришел к выводу, что при заключении оспариваемого предварительного договора ответчик не распоряжался недвижимым имуществом, а лишь принял на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи при условии получения в собственность этого недвижимого имущества. Очевидно, что это абсолютно диаметральный подход к разрешению такого же вопроса.

Для кого строим?

Указанная выше проблема не единственная, которая может возникнуть при заключении предварительного договора аренды помещения в строящемся здании. Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.

Если же арендатор произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Оба условия выполнимы, если иное не предусмотрено договором аренды.

Как сказано выше, предварительные договоры аренды помещений в торговых и офисных зданиях заключаются еще на стадии их строительства. Чаще всего одним из условий таких договоров является обязанность арендатора за счет собственных средств произвести строительные и отделочные работы в арендуемом помещении.

При этом возводятся перегородки или стены, обозначающие границы самого помещения, оборудуются пол и потолок. Производятся отделочные работы, электропроводка и освещение. Понятно, что все это стоит достаточно дорого. Но такие условия предварительных договоров, как правило, являются безусловным требованием будущего собственника здания.

Справедливо это или нет, сказать сложно. Совершенно понятно стремление арендодателей к экономии собственных средств, необходимых для внутренних работ. Также ясно и то, что арендаторам удобнее самим контролировать непосредственное сооружение самого помещения.

Но, что делать, если отношения между собственником здания и арендатором по какой-то причине не сложились? Каким образом будут компенсироваться затраты арендатора на строительство и отделку помещения?

Чьи неотделимые улучшения?

Практика заключения предварительных договоров аренды торговых и офисных помещений в строящихся зданиях говорит о том, что арендодатели включают в предварительные и основные договоры аренды именно такие условия, в соответствии с которыми арендаторы не приобретают права собственности на произведенные ими отделимые улучшения и не имеют права на компенсацию затрат, произведенных ими на строительство и отделку помещений. Понятно, что в последнем случае результаты таких работ не могут быть признаны отделимыми улучшениями. Для большинства предпринимателей такие затраты являются существенными. Тем более что зачастую такие средства приобретаются в кредит. И арендатору приходится нести расходы также и на погашение его процентной составляющей. По этой причине при досрочном расторжении арендных отношений арендаторы, пытаясь компенсировать свои затраты на сооружение и отделку помещения, обращаются в арбитражные суды. Обычно такие иски сформулированы в форме требований о возвращении арендатором неосновательного обогащения.

Судебная арбитражная практика по рассмотрению таких споров также противоречива. Например, в Постановлении от 17.07.2007 № 3056/07 Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что при рассмотрении данного спора невозможно руководствоваться ст.

623 ГК РФ, поскольку работы, стоимость которых предъявлена к взысканию, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений.

Следовательно, исковые требования о возвращении арендодателем неосновательного обогащения обоснованны и законны.

Однако, похоже, что указанное решение высшей арбитражной инстанции не явилось снованием для формирования единого подхода при рассмотрении судами аналогичных споров. Решением Московского арбитражного суда от 04.08.

2008 по делу № А40-21468/08-60-160 об иске предпринимателя А.

к ООО, являющемуся собственником торгового комплекса, о возращении неосновательного обогащения в виде стоимости работ по строительству торгового помещения истцу полностью отказано в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование принятого решения суд в основном сослался на то, что условиями предварительного и основного договоров аренды стороны согласовали данные вопросы полностью. То обстоятельство, что строительство и отделка помещения арендатором произведены до заключения основного договора аренды, суд не принял во внимание.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/151439/

Условия заключения договора

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

При аренде нежилых помещений сторонам необходимо согласовать помещение, подлежащее передаче арендатору. В случае если сторонами заключается договор аренды нежилого помещения на срок более года, в силу п. 2 ст.

651 ГК РФ и информационного письма ВАС РФ от 01.06.

2000 N 53 он подлежит государственной регистрации и заключается в соответствии с требованиями ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

В соответствии с п. 3 ст. 26 указанного Закона при регистрации договора аренды необходимо представить поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Таким образом, при заключении договора аренды нежилого помещения на срок более года объект аренды определяется в документах БТИ в виде приложений к договору копий поэтажных планов и экспликаций. Определенность объекта аренды в таком договоре становится ясна.

Способы индивидуализации

Действующее законодательство не устанавливает специальных требований к согласованию объекта аренды – нежилого помещения, в случае если договор аренды заключается на срок менее года.

Пункт 3 ст. 607 ГК РФ требует указать в договоре аренды данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Словарь Ожегова растолковывает слово “определенный” как “ясный, не допускающий сомнений”.

Следовательно, в договоре аренды необходимо указывать такие данные нежилого помещения, чтобы не было сомнений, какое именно нежилое помещение имеет право требовать арендатор.

Если из согласованного сторонами договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее года, возможно установление вида недвижимого имущества, подлежащего передаче арендатору, нельзя признать договор аренды незаключенным.

В договоре аренды должны быть обязательно указаны:

  • адрес местонахождения здания;
  • литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на здание;
  • этаж, на котором находится нежилое помещение;
  • площадь нежилого помещения;
  • номер помещения и комнаты.

Кроме того, границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно в цвете), а сам объект заштрихован.

Как правило, при желании сторон договориться об аренде помещения в строящемся здании стороны заключают предварительный договор аренды. В соответствии со ст.

429 ГК РФ при заключении предварительного договора аренды стороны обязаны согласовать все существенные условия основного договора, поэтому для соблюдения п. 3 ст.

607 ГК РФ при заключении предварительного договора стороны согласуют помещение, как правило, на проектной документации, на строительных планах.

Возникает вопрос о действительности таких сделок. В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть собственник либо уполномоченное им лицо. Согласно ст.

131 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента регистрации прав собственности на построенное здание в государственном реестре прав на недвижимое имущество, следовательно, до регистрации строящегося объекта будущий собственник не вправе заключать ни предварительных, ни основных договоров аренды.

Интересна позиция суда, высказанная в Постановлении ФАС МО от 24.04.2006 N КГ-А41/3101-06. Между арендодателем и арендатором было заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости. Арендатор подал иск о признании соглашения незаключенным в связи с тем, что оно являлось предварительным договором аренды, в котором не определены все существенные условия.

Арендатор обосновал свою позицию тем, что для заключения предварительного договора необходимо согласование существенных условий основного договора аренды, а в указанном соглашении объект аренды не согласован надлежащим образом. Согласование объекта аренды в виде плана помещения к договору с условным номером не является надлежащим.

В связи с тем, что в соглашении имеется ссылка на подписанный договор аренды, являющийся приложением к соглашению, и в договоре индивидуализирован подлежащий передаче в аренду объект с приложением плана, суд кассационной инстанции счел вывод судов о согласованности всех существенных условий предварительного договора обоснованным.

Однако, как установлено судами и не оспаривается сторонами, арендодатель на момент подписания оспариваемого соглашения не являлся собственником подлежащего передаче в аренду помещения (это следует из условий оспариваемого соглашения).

Поскольку правовое последствие заключения предварительного договора аренды – обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции сделал вывод: арендодатель не вправе был заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.

Роль документов БТИ

В последнее время распространена практика приобретения компаниями старых зданий, не пригодных для полноценного использования, в которых после приобретения проводят ремонт или реконструкцию, в результате чего в здании изменяется расположение помещений.

Процедура согласования изменений планировки здания занимает длительное время, а собственник и потенциальные арендаторы готовы заключать договоры аренды до окончания процедуры согласования всех документов.

В документах БТИ собственника реконструируемого объекта указаны данные о старых планировках, которые не совпадают с фактическим состоянием помещений.

Каким образом стороны должны согласовывать нежилое помещение в договоре аренды, учитывая расхождение между планами БТИ и фактическим расположением нежилых помещений?

В договоре аренды указываются:

  • данные здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на здание;
  • этаж, на котором расположено помещение в здании;
  • площадь помещения.

Графически помещение может быть согласовано на планах БТИ путем указания границ передаваемого помещения. При этом вероятно, что границы фактически передаваемого объекта будут пересекать части помещений, указанных в БТИ.

Представляется возможным графически указать помещение на проектной документации, что будет соответствовать фактической ситуации. Согласование помещения таким образом не должно являться ненадлежащим согласованием объекта аренды.

При согласовании объекта аренды не на планах БТИ целесообразно проводить обмеры площади согласовываемого помещения и фиксировать проведенные обмеры актом, подписанным уполномоченными представителями сторон.

Приведем пример из судебной практики автора. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании незаключенным краткосрочного (на срок менее года) договора аренды на том основании, что в договоре аренды не указаны данные, необходимые для признания договора аренды заключенным: отсутствуют номера помещений, комнат, помещение согласовано не на планах БТИ.

В связи с тем, что в здании были проведены перепланировки, в договоре аренды были указаны:

  • адрес местонахождения здания;
  • этаж передаваемой в аренду части здания;
  • площадь арендуемой части здания.

Графически объект аренды (часть здания) был согласован на плане-схеме: на плане этажа здания, в котором находится передаваемая в аренду часть здания, обведены границы передаваемой части здания, а передаваемая часть здания заштрихована.

Отметим, что несовпадение согласованного сторонами плана с документами БТИ по замечанию суда не может являться основанием для признания объекта несогласованным, а несоответствие фактического состояния помещений планам БТИ имеет значение лишь для административных отношений и не имеет значения для сторон договора.

После рассмотрения дела суд пришел к выводу о необоснованности требований арендатора и посчитал, что в договоре указано достаточно данных, необходимых для согласования объекты аренды, и признал договор аренды заключенным.

Предусмотренное п. 3 ст. 607 ГК РФ правило порождает злоупотребления со стороны арендаторов. Если арендатор не заинтересован в аренде, не желает платить неустойку за досрочное расторжение договора и при этом имеет возможность “зацепиться” за определенность объекта аренды, он подает иск о признании договора аренды незаключенным и на этом основании фактически прекращает данный договор.

В случае если договор аренды исполнен и арендатор получил в аренду нежилое помещение и пользовался им, а впоследствии подал иск о признании договора аренды незаключенным, арендатор обязан оплатить арендодателю фактическое пользование нежилым помещением.

Рассмотрим Постановление ФАС СЗО от 07.04.2006 N А21-2359/2005-С2. Был заключен договор аренды, арендодатель передал нежилое помещение под склад, арендатор не исполнил обязательства по уплате арендной платы.

Арендодатель обратился в суд за истребованием арендной платы и неустойки, однако в первой инстанции в иске было отказано в связи с тем, что договор аренды признан незаключенным.

Суд кассационной инстанции, согласившись с тем, что договор был не заключен, указал: отсутствие между сторонами арендных отношений не исключает взыскания платы за фактическое пользование помещением.

В целях исключения споров об объекте аренды нежилого помещения целесообразно согласовывать объект аренды – нежилое помещение в документах БТИ.

Однако в случае необходимости и с учетом интересов сторон объект аренды – нежилое помещение в краткосрочном договоре аренды может быть согласовано иным образом, что не может влечь за собой признание договора аренды незаключенным, так как согласование объекта аренды – нежилое помещение на планах БТИ не является обязательным.

Источник: https://wiselawyer.ru/poleznoe/15716-arenda-stroyashhemsya-zdanii

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Возможность заключения предварительного договора аренды помещений в строящемся здании

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Юриста совет
Добавить комментарий