Возможно ли продлить аренду на земельный участок под пастбища и пашню?

8 советов, как доказать освоение земли и признать изъятие земли в связи с нецелевым использованием незаконным

Возможно ли продлить аренду на земельный участок под пастбища и пашню?

При правильном обращении с собранными доказательствами можно рассчитывать на признание претензий госорганов несостоятельными.

Как доказать освоение земли и признать изъятие земли в связи с нецелевым использованием – незаконным.

Первое, учтите согласно п.5-3 статьи 44 Земельного кодекса, участки под ИЖС предоставляются на площадках, обеспеченных сетями водо- и электроснабжения. Если нет центрального водоснабжения, то вы можете осваивать землю на площадках, где есть сети электроснабжения. Вместе с тем, согласно п.2 статьи 92 Земельного кодекса, если земельный участок для строительства индивидуального жилого дома предоставлен на праве землепользования на неподготовленных площадках, срок освоения такого земельного участка исчисляется с момента обеспечения его соответствующей инженерной (коммунальной) инфраструктурой. Они должны указать сроки ввода в эксплуатацию указанных сетей и сооружений, а также точки подключения к ним.

Другими словами, если уж так получилось, что ваш участок или район не обеспечен линией электроснабжения, то есть, не обеспечен столбами, нет цивилизации, везде дикая природа, то знайте – срок освоения исчисляется с момента обеспечения вашего земельного участка инженерной инфраструктурой. Если вам предъявляют претензии, что вы не осваиваете землю и используете ее не по назначению, не волнуйтесь. У вас земельный участок изъять не смогут.

Между делом, путем подачи запросов в уполномоченные органы еще проверьте, есть ли на эту территорию проекты детальной планировки и генплан. Если они (акимат) выдали вам участки без проектов ПДП и Генплана, то это грубое нарушение Земельного кодекса и ни один земельный инспектор не заикнется у вас изъять участок.

Второе, знайте, если ваш участок оформлен на детей-сирот, детей, оставшимся без попечения родителей, до достижения ими возраста двадцати одного года, тогда ваш участок изымать по причине не освоения и не использования по назначению не вправе.

Третье, если вам отведен земельный участок для целей ведения сельскохозяйственного производства, крестьянского или фермерского хозяйства, то знайте, существуют сроки освоения и целевого использования.

Так, в частности, по вышеуказанным целевым назначениям, не используете землю в общей сложности два года в пятилетний период с момента первоначального выявления факта неиспользования, то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию.

Если эти сроки все-таки не соблюдены, если вы можете доказать факт освоения земельного участка в течение данного периода, если после выявления факта неиспользования вы использовали в течении двух лет, но проверяющие не принимают ваши аргументы, несмотря на то, что имеете отчетные материалы подтверждающие факт освоения, бейте в колокола. Если вы не смогли использовать участок по назначению по причине наводнений, землетрясений, пожара и иных стихийных бедствий, это также освобождает вас от ответственности.

Четвертое, учтите, по каждому целевому назначению свои критерий к нецелевому использованию. В частности, если речь идет о пашне, как виду сельскохозяйственного угодия, то непроведение работ по обработке земельного участка под посевы сельскохозяйственных культур будет рассмотрено как нецелевое использование земли. В этом случае, вам необходимо документально доказать освоение земли. Согласно Правилам рационального использования земель сельскохозяйственного назначения №268 от 27 марта 2015 года, вы можете обосновать освоение земельного участка различными отчетными и статистическими материалами, наблюдениями формы № 4-СХ «Отчет об итогах сева под урожай», формы №29-СХ «О сборе урожая сельскохозяйственных культур», статистическими наблюдениями формы № 6-р «Сведения о наличии земельных угодий и посевных площадях в крестьянских или фермерских хозяйствах», плана севооборотов и другими документами. Другими словами, постарайтесь своевременно оформить и подать необходимую отчетную документацию, ведь в суде эти документы, (если они были правильно оформлены и приняты уполномоченными органами) могут быть использованы вами как доказательство освоения земельного участка.

Освоением земельного участка отведенного под сенокосы считается, если вы, во-первых, фактически проводите работы по сенокошению, во-вторых, если нет признаков деградации травостоя на вашем угодии. Если участок ваш зарос сорняками, кустарниками, мелколесьем, есть иные признаки деградации травостоя более двух лет, то это будет признано нецелевым использованием земельного участка.

Если речь идет о пастбищах, то согласно Земельного кодекса, а также Правил, если на вашем участке вы не пасли скот или его количество было меньше 20% от предельно-допустимой нормы нагрузки на общую площадь пастбищ, то ваша деятельность может быть рассмотрена как неосвоение отведенного вам пастбища и использование не в соответствии с его назначением.

Если реально у вас нет возможности разводить огромный скот, просто посчитайте минимальный предел допустимой нормы скота на вашу площадь. Если взять образно, у вас 1 га для пастбищ, по норме района 20 голов скотины на один гектар, то минимально 20% нагрузки – это 5 голов сельскохозяйственной скотины, которые вы должны иметь у себя на участке.

Если ваши пастбища оказались мелкоконтурными и при землеустроительных работах оказались вкраплены среди пашни, многолетних насаждений, сенокосов, то на эту вашу площадь пастбищ минимальные 20% норма районной нагрузки скота распространяться не может.

Если же инспектор по контролю за охраной и использованием земель не учел этот аспект, тогда смело обращайтесь в районную прокуратуру.

Кстати, в рамках защиты воспользуйтесь отчетными материалами в госорганы, предусмотренные Правилом рационального использования земель сельскохозяйственного назначения.

В частности, формой № 24-СХ «Отчет о состоянии животноводства», статистическими наблюдениями, формой № 6-ж «Сведения о наличии скота и птицы, сельскохозяйственной техники и построек в крестьянских или фермерских хозяйствах».

Эти документы должны замолвить слово за вас в суде.

Пятое, если вы получили участок для целей строительства и на вас, как на собственника земельного участка, уполномоченный орган направил исковое заявление в суд на предмет принудительного отчуждения земельного участка в связи неиспользованием земельного участка в соответствующих целях, неосвоением без соответствующей возможности устранения нарушений земельного законодательства – то знайте, это неправильно. Вам они должны дать возможность устранить нарушения в течение 3 месяцев, которое они выявили, но в суд подать без этого они не вправе. Учтите, иск в суд уполномоченный орган может подать после применения всех мер предусмотренный пунктом 1 статьей 339 КоАП РК и только после истечения срока предписания. Согласно Приказа и.о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 15 декабря 2015 года № 7 «Об утверждении Правил выявления земельных участков, предназначенных для строительства объектов и не используемых в соответствующих целях или используемых с нарушением законодательства Республики Казахстан» за выявленные нарушения они могут повысить ставку земельного налога в 10 раз. Не исключено и применение мер административных взысканий. У них срок для принятия мер установлен один год. Строго следите, чтобы вам выдали письменное предписание, которое должно быть зарегистрировано с указанием даты вручения. Предписание об устранении нарушения как обременение регистрируется не только в журнале регистрации предписаний, но и подлежит госрегистрации согласно Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Шестое, если все-таки вы совершили это правонарушение (нецелевое использование земли), если факт не использования участка по назначению зафиксировали уполномоченные органы, то в суд на принудительное изъятие подать не могут.

Они согласно Земельного кодекса должны предоставить вам право в течение двух месяцев с момента получения предписания об устранении выявленных нарушений обратиться в акимат по месту нахождения земельного участка об изменении его целевого назначения.

Если уж акимат и территориальные уполномоченные органы откажут вам в изменении целевого назначения, то после этого они могут применить меры административного и иного взыскания за нецелевое использования земельного участка.

Учтите, лишения вас данного права, имеет принципиальное значение для перспективы применения дальнейших карательных мер в отношений вас.

Седьмое, согласно Земельного кодекса если земельный участок, предназначенный для строительства, не используется по назначению в течение трех лет со дня принятия решения о его предоставлении (если более длительный срок не предусмотрен проектно-сметной документацией), то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию.

При этом, согласно пункта 7 статьи 60 Закона Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» – проектная (проектно-сметная) документация, по которой в течение трех и более лет после окончания ее разработки не начато строительство, считается устаревшей и может быть использована для реализации только после проведения новой экспертизы и переутверждения в установленном законодательством порядке. Другими словами, если к вам постучались злые проверяющие по причине не освоения и нецелевого использования земли, а у вас проектно-сметной документации иные сроки строительства, чем те, что предусмотрено Земельным кодексом, проводите новую экспертизу и пере утверждаете ПСД и работайте спокойно. Но для этого, потребуется смекалка обосновать целесообразность пере утверждения старой ПСД документации и проведения новой экспертизы проекта.

Восьмое, если вы, как собственник земельного участка или землепользователь, чувствуете ощутимое давление, несанкционированные угрозы применения силы, угрозы наступления каких-либо последствий для правообладателя со стороны земельных инспекторов.

Если у вас есть доказательства неправомерных действий со стороны чиновников обвиняющих вас в неосвоении земли, нецелевом использовании.

Если процесс проверки потерял объективность, соберите эти доказательства, уверяю при правильном обращении с этими материалами можно рассчитывать на признание претензии госорганов в нецелевом использовании незаконным, несостоятельным.

Больше новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

Источник: https://www.zakon.kz/4876693-8-sovetov-kak-dokazat-osvoenie-zemli-i.html

Как можно продлить договор аренды земельного участка?

Возможно ли продлить аренду на земельный участок под пастбища и пашню?

Если арендатор надлежащим образом выполнял обязанности, предусмотренные договором, – ему гарантируется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В юридической среде существует такое понятие как преимущественное право – это возможность у нанимателя, надлежащим образом исполняющий свои обязанности относительно аренды земельного участка, заключить договор на новый срок.

Таким правом каждого арендатора обеспечивают Гражданский и Хозяйственный кодексы Украины, а также Закон Украины «Об аренде земли». Вместе с тем, на практике возникает много вопросов по реализации такой возможности в реальных обстоятельствах.

Например, арендатор заинтересован в продлении договора аренды земли, однако владелец предпочитает третьим лицам. А учитывая большую конкуренцию на земельном рынке – начинается выяснение отношений, которое часто, к сожалению, заканчивается в суде.

Попробуем разобраться, что же говорит по этому поводу закон, и как обезопасить себя от ненадежных арендаторов или владельцев.

Буква закона говорит следующее: передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется на основе договора между собственником и арендатором. Это нам гарантирует ч.4 ст.

124 Земельного кодекса Украины. В договоре, в частности, определяются все существенные условия и срок действия аренды.

Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, однако он не может превышать 50 лет. При передаче участка сельскохозяйственного назначения для ведения фермерского хозяйства срок действия договора аренды определяется по соглашению сторон, но не может быть меньше 7 лет.

После окончания срока действия договора аренды землевладелец и арендатор могут возобновить соглашение (согласно ст. 33 ЗУ). Стоит отметить, что данный закон предусматривает два способа обновления договора аренды земельного участка.

Если арендатор надлежащим образом выполнял обязанности, предусмотренные договором, – ему гарантируется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Для этого необходимо придерживаться следующего сценария: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; земля используется по назначению; до окончания срока действия договора арендатор сообщает владельцу о намерении воспользоваться преимущественным правом; к письму-уведомлению прилагается проект дополнительного соглашения; в течение месяца владелец не высказывает возражений и сообщает о своем решении в письменной форме.

Очень важно, чтобы владелец земли был уведомлен о намерении арендатора воспользоваться преимущественным правом и ответил на письмо! В противном случае поведение обеих сторон может считаться недобросовестной с точки зрения закона и дело не будет рассматриваться в суде.

Другое основание для возобновления договора – отсутствие каких-либо сообщений со стороны владельца и продолжение использования земельного участка арендатором по окончании договора аренды.

Например, хозяйство продолжает пользоваться участком после окончания срока действия договора аренды, но и от хозяина не слышно никаких сигналов.

Тогда, при отсутствии в течение одного месяца после окончания договора письменного уведомления о любых возражения, соглашение автоматически считается обновленной на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены до этого. Таким образом возобновление договора аренды предусмотренное ч. 6 ст.

33 ЗУ «Об аренде земли» и требует соблюдения такого сценария: арендатор продолжает пользоваться землей и надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору; отсутствует письменное уведомление владельца об отказе в возобновлении договора аренды; стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении аренды.

Следует обратить внимание на то, что в таком случае аренда может быть продолжена только на прежних условиях и на тот же срок. Отказ или имеющееся промедление в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земли может быть обжаловано в суде.

Свое право на возобновление договора аренды возможно защитить в суде если:

– владелец заключил договор с новым арендатором вопреки письменном сообщению о намерении реализовать преимущественное право от предыдущего нанимателя;

– владелец заключил договор с новым арендатором на тех же условиях, которые были предложены предварительной человеком;

– если имела место элементарная ложь. Например, владелец участка сообщил, что будет использовать землю для собственных нужд, однако в Госреестре появляется информация о заключении договора с новым арендатором.

Следует помнить, что для иска в суд должны быть доказательства того, что преимущественное право арендатора на возобновление договора аренды было нарушено. Поэтому все обращения и отказы должны быть в письменной форме.

Источник:  

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-kak-mozhno-prodlit-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka

6 важных вопросов о земельной реформе в Украине

Возможно ли продлить аренду на земельный участок под пастбища и пашню?

Почему бизнес заинтересован в продлении моратория, как его сегодня обходят и что изменится после запуска рынка земли? На эти вопросы ответили эксперты во время дискуссии о земельной реформе.

21 ноября состоялась дискуссия о земельной реформе в Украине. Её организовала Украинская продовольственная долина в KMBS.

Своими мыслями о моратории на продажу земли и перспективах его отмены поделились: президент ассоциации “Земельный союз Украины” Андрей Кошиль, заведующий кафедрой Национального университета биоресурсов и природопользования Украины Андрей Мартын и эксперт из офиса реформ при Минагрополитики Сергей Биленко.

Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения был введен в 2001 году. Он может быть отменен при условии вступления в силу закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, но не ранее 1 января 2018 года.

Всемирный банк упорно продолжает напоминать, что ждет от Украины земельной реформы. По его данным, открытие рынка земли позволит увеличить ВВП страны на 1.5 процента. Кроме того, это сектор, на который обращают наибольшее внимание инвесторы с точки зрения дальнейшего развития Украины.

Но многие опасаются, что украинцы будут продавать землю за небольшие деньги, чем воспользуются агрокорпорации. Или же землю массово скупят иностранцы.

На дискуссии в KMBS эксперты объяснили, почему не стоит верить в эти мифы, как сейчас аграрии обходят мораторий и почему они заинтересованы в его продлении.

1. Как и почему возник мораторий на землю?

Андрей Мартын: Весь смысл земельной реформы за последние 26 лет был связан с демонополизацией государственной собственности на землю. Землеустроители, органы местного самоуправления и государственной власти пытались передать максимум земель из “народной собственности” в собственность граждан и юридических лиц.

Считалось, что после этого невидимая рука рынка моментально превратит наши бывшие колхозы на эффективные фермерские хозяйства. В результате 12 тыс. средних сельскохозяйственных предприятий были раздроблены на почти 7 млн отдельных землевладений.

У такого дробления была и другая причина: Леонид Кучма боролся в 90-х за власть и пытался вывести из-под контроля “красных директоров колхозов” сельское население. А это треть электората.

Сергей Биленко: Принятие в свое время Земельного кодекса Украины и лоббирование его быстрого рассмотрения в Верховной Раде связано с тем, что мы пытались передать сельскохозяйственные земли в свободное обращение.

Но тогда коммунисты поставили условие: Земельный кодекс будет существовать только в том случае, если будет временно запрещена её продажа. Спонтанно возникла идея, что таким барьером может стать закон о рынке земель, позже — закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Это барьеры, о которых можно сказать обществу: у нас не проработана законодательная база, значит мораторий не отменяем. Вообще, этот запрет вводился, потому что боялись крупных корпораций, которые придут в Украину и массово скупят землю.

В таком случае, возникает вопрос, куда девать людей, ведь занять их больше негде, а деньги за продажу земельного участка у них быстро закончатся.

2. Как коммунальные земли делают из аграриев преступников?

Андрей Мартын: Земельная реформа в Украине имела две стадии. Во-первых, в 90-х произошло разгосударствление коллективных колхозов и совхозов, а земля была передана новому коллективному предприятию. Номинальными его совладельцами считались все работники сельскохозяйственного предприятия.

Второй этап — дележ земель. Когда уже из коллективных земель выделялись отдельные участки — паи. Фактически у нас осталось очень много обрезков, ведь делились лишь сельскохозяйственные угодья.

В коллективной собственности у нас зависли: полевые дороги, лесополосы, хозяйственные дворы, отдельные участки лесов, водоемы, которые принадлежали бывшим колхозам.

То есть фактически каждый предприниматель, занимающийся агробизнесом в Украине, является уголовным преступником, поскольку он распахивает земли, которыми номинально не владеет.

Больше того, есть много областей, которые придумали свое ноу-хау. Они не выдавали крестьянам сразу акты на 4 типа земельных участков (пашню, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища), а только лишь на пашню. Кормовые угодья и многолетние насаждения — пусть висят. Теперь, если вы захотите узнать, кто же владеет этими землями, это будет целый юридический квест.

3. Почему украинский рынок сельскохозяйственных земель может посоревноваться с Нью-Йоркской фондовой биржей?

Андрей Кошиль: Говорят, что у нас нет рынка сельскохозяйственных земель. Да он живее всех живых, хотя государство и закрывает на него глаза.

У нас уже есть крупные агрохолдинги, которые обрабатывают сотни тысяч гектаров и рынок купли-продажи корпоративных прав предприятий по уже заключенным договорам аренды настолько перегрет, что может, пожалуй, посоревноваться с Нью-Йоркской фондовой биржей.

На сегодня, один год аренды земли примерно стоит 100 долларов. Это при условии, что она с нормальным бонитетом (сравнительная оценка плодородия почв, измеряется по 100-балльной шкале. — Aggeek).

Андрей Мартын: Надо понимать, что земля стоит столько, сколько дохода она может принести владельцу. Поэтому сравнение украинских цен с ценами на землю в Польше или Голландии некорректно. У нас кардинально другие экономические условия ведения сельского хозяйства. Эти земли так дорого стоят в Европе, потому что сельское хозяйство Евросоюза базируется на огромных дотациях.

4. Как сегодня обходят мораторий?

Андрей Кошиль: Есть 11 способов разной “прозрачности”, чтобы купить земельные участки, подпадающие под действие моратория. Покупка через эмфитевзис — один из самых прозрачных.

Эмфитевзис — это на 95 % право аренды, но без тех ограничений, которые у нас наложили целые слои законодательства. Например, аренду у нас регламентируют и Земельный кодекс, и специальные законы. Кроме того, есть типичная форма договора аренды, утверждена Кабмином.

Об эмфитевзисе же 2-3 статьи в Земельном кодексе и немного в Гражданском. Такой тип аренды даёт возможность заключить договор на любой срок — хоть на 300 лет. Также можно оплатить сразу сумму за все время пользования или же рассрочить.

Это же мечта! На самом деле, за счет эмфитевзиса Украина могла бы запустить квазирынок даже не отменяя мораторий.

Есть две группы инвесторов. Первые ждут, когда государство скажет, что рынок стартует и мораторий отменен. Другие поняли, что ждать нечего: в Украине можно работать и во время моратория.

И это даже лучше, потому что право обработки можно купить значительно дешевле. Кстати, слух о том, что люди в Украине готовы продать свою землю по 300 долл. не соответствует действительности.

Мы проводили эксперимент, согласно которому средневзвешенная цена паев составила около 8 тыс. долл. за гектар.

5. Почему бизнес заинтересован в продлении моратория?

Андрей Мартын: Сегодня бизнес имеет возможность дешевого доступа к земле. На самом деле, мораторий не на стороне владельцев земельных участков, поскольку они поражены в правах. По большому счету, сверхприбыль агробизнеса состоит в том, что владельцы земельных участков почти не участвуют в перераспределении земельной ренты.

Де-факто, владельцы земельного участка получают 10-15 % операционной прибыли, которую приносит их земля. Если бы моратория не было, владельцы совсем по-другому разговаривали. Страшный сон украинского агробизнеса — это открытие рынка, когда земельные участки купят новые владельцы.

Ведь теперь придется иметь дело не с “бабушкой божьим одуванчиком”, которой та земля не надо, а с компетентным лицом.

Андрей Кошиль: Стоит сказать, что мораторий плохо влияет на плодородные почвы. Ведь краткосрочные права пользования земельными участками не побуждают пользователей относиться к ним ответственно. Неизвестно, смогут ли они продлить аренду.

Поэтому из земли выжимают всё, что можно. Таким образом, мораторий стимулирует выращивание однолетних культур, что приводит к износу почв. Также он блокирует вопрос консолидации земель.

Сейчас спасает только то, что никто жестко эти вопросы не контролирует, поэтому можно землю обрабатывать.

6. Готова ли Украина к отмене моратория?

Сергей Биленко: Украина не однородна и есть территории, где снятие моратория ничего плохого не принесет. Например, на Закарпатье можно снимать хоть сейчас. Там небольшие земельные участки, нет холдингов и довольно много выращивают овощей и фруктов.

Но есть территории депрессивные, где массовая скупка будет. Поэтому, во-первых, нужно определить законодательно коллективную собственность, потому что белые пятна на земельном массиве — это повод для споров. Также остро стоит вопрос консолидации.

Даже сейчас мы имеем огромное количество рейдерства (когда специально арендуется пай посреди поля и обрабатывать его становится очень сложно. — Aggeek). После снятия моратория, думаю, будет просто кошмар.

Чтобы этого не произошло, должны быть механизмы принудительной консолидации, которая действует по всей Европе. Без решения этих вопросов будет хаос. Вообще было бы неплохо запустить пилотные проекты в некоторых областях.

Андрей Мартын: Я напротив думаю, что Украина давно готова к отмене моратория. Ничего не поменяется. Поначалу будет достаточно вялый рынок и процесс его формирования растянется на десятилетия.

Напомним, ранее Aggeek публиковал позицию Павла Кухты, заместителя руководителя Стратегической группы советников по поддержке реформ (SAGSUR), о том, что лишение имущественных прав фермеров в пользу земельных магнатов для Украины напоминает крепостное право.

Фотографии предоставлены KMBS.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://aggeek.net/ru-blog/6-vazhnyh-voprosov-o-zemelnoj-reforme-v-ukraine

Проблемы приватизации земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения

Возможно ли продлить аренду на земельный участок под пастбища и пашню?

Покупайте землю, ее больше не производят!

Марк Твен

Оксана Мун, ведущий юрисконсульт

Российская Федерация располагает самыми обширными земельными ресурсами, но зачастую это национальное богатство страны используется не по назначению. Ниже рассмотрим проблемы перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий и проблемы приватизации таких земельных участков.

Процесс приватизации государственного имущества начался в конце 1980-х годов. Начало приватизации сельскохозяйственных земель было положено Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе», в соответствии с которым земельные участки колхозов могли передаваться в коллективную, долевую или совместную собственность сельскохозяйственным предприятиям и гражданам.

Современная земельная политика РФ направлена на продолжение процессов приватизации земли, развитие и функционирование земельного рынка, формирование системы многоукладного землевладения и землепользования.

В статье 1 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В настоящее время наличие в РФ разных форм земельной собственности является следствием перераспределения земли, которое произошло в ходе земельной реформы. Больше всего преобразования коснулись собственности на сельскохозяйственные земли. Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место в земельном фонде РФ, их понятие связано со сферой сельскохозяйственного производства.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения включают:

    • сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние плодовые насаждения);
    • несельскохозяйственные угодья (земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, не входящие в земли водного фонда замкнутые водоемы, земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ).

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель и используются по особому целевому назначению (например, для ведения сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством и т. д.). Использование земли данной категории исключает иные формы ее хозяйственной эксплуатации (например,нельзя возводить здания или сооружения).

Несмотря на то, что земельная реформа в РФ началась более 20 лет назад и в настоящее время активно развивается, приватизация земельных участков остается одним из самых актуальных и проблемных ее направлений, так как ценность земель сельскохозяйственного назначения является причиной злоупотреблений в области правоотношений, связанных с реализацией участков данной категории.

Приватизация земельных участков является одним из способов их реализации и представляет собой передачу земельных участков в собственность пользователю, что является основанием возникновения частной собственности на землю у граждан.

Земельные участки могут предоставляться как платно, так и бесплатно.

Бесплатно приватизировать участок имеют право граждане, в чьем бессрочном или пожизненно наследуемом владении этот участок находится.

Взимание денежных средств, кроме установленных законодательно сборов, недопустимо.
Пример: решение Аургазинского районного суда Республики Башкортостан от 21 мая 2012 г. по делу № 2-448/2012

Из материалов дела: Л. Ф. Трофимова обратилась в суд с иском к внутрихозяйственной комиссии СПК «Искра» о признании за ней права на включение в списки граждан, имеющих право на однократную бесплатную приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, указав, что она работала в колхозе «Искра» Аургазинского района РБ.

В настоящее время ей стало известно, что она не имеет земельной доли (пая) из земель сельскохозяйственного назначения, так как решением внутрихозяйственной комиссии СПК «Искра» не была включена в список граждан, имеющих право на однократную бесплатную приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, считает, что решением вышеуказанной комиссии грубо нарушены ее права.

Считает, что внутрихозяйственная комиссия халатно отнеслась к своим прямым обязанностям, закрепленным в Постановлении Правительства Республики Башкортостан от 15 марта 2006 г.

№ 60 «Об утверждении Порядка работы внутрихозяйственных и районных комиссий по бесплатному однократному предоставлению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, гражданам на праве общей собственности», что привело к ущемлению ее прав. В соответствии с п. 3 ст. 21.

2 Закона РБ «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» право на бесплатное однократное получение земельной доли (пая) имеют в том числе граждане, имевшие по состоянию на 1 января 1992 года право на получение земельной доли (пая) при реорганизации колхозов, совхозов и иных сельскохозяйственных предприятий в соответствии с решениями трудовых коллективов.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, находит, что исковое заявление подлежит удовлетворению, так как оно законное и обоснованное, о чем свидетельствуют объяснения истца Л. Ф. Трофимовой, исследованная в судебном заседания ее трудовая книжка, согласно которой Л. Ф.

Трофимова принята членом колхоза «Искра», а также в соответствии с Законом РБ «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» истец как работник СПК «Искра», уволенная из этой организации (предприятия) после 1 января 1992 года и проживающая на территории сельского поселения «Бишкаинский сельсовет» МР Аургазинский район РБ, в котором СПК «Искра» образован, имеет право на бесплатное однократное получение земельной доли.

На основании вышеизложенного суд принял решение удовлетворить заявление Л. Ф. Трофимовой и признать право на однократную бесплатную приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Если есть конкретные обстоятельства, подтверждающие право собственности гражданина на землю, например, как в данном случае постоянное (бессрочное) пользование, при оформлении земли в собственность он может требовать бесплатного оформления передачи земельного участка.
Не смотря на то, что фактически земельный участок является муниципальной собственностью, это не является препятствием к рассмотрению его в качестве частной собственности, на которую претендует гражданин.

В связи с огромным спросом на земли под строительство, к продаже предлагаются, как правило, земли сельскохозяйственного назначения, в связи с чем на практике возникает много споров, касающихся особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий, а также порядок изменения вида их разрешенного использования.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования. Таким образом, для осуществления законной застройки необходимо изменить правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в соответствии с требованиями п. 1 ст. 8 Земельного кодекса РФ в следующем порядке:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;4) земель, находящихся в частной собственности:

– земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

– земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Таким образом, частные собственники правом перевода земель из одной категории в другую не обладают.

Необходимо отметить, что в случае смены землевладельца, землепользователя категория и целевое назначение земельного участка не изменяется.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливает Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изм. от 19.07.2011 г. № 246-ФЗ). Несмотря на детальное урегулирование данного вопроса, в области перевода земель из одной категории в другую встречается множество нарушений и злоупотреблений.

Можно выделить наиболее распространенные незаконные операции с земельными участками сельскохозяйственного назначения:

1. Незаконный перевод ценных земель сельскохозяйственного назначения в земли другой категории. Например, путем внесения недостоверных сведений о качественной оценке земли либо с нарушением порядка перевода земель одной категории в другую.

Пример: постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа по делу № А72-3156/03-Е277.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?437

Договор аренды земли

Возможно ли продлить аренду на земельный участок под пастбища и пашню?

Утвержден постановлением Кабинета Министров Украины
от 3 марта 2004 г. N 220

г. Киев “____” ____________ 200___р

Стороны:
Арендодатель ______________________________________________________________ (полное название юридического или ФИО физического лица) в лице ______________, действующего на основании ______________________, с одной стороны, и

Арендатор _________________________________________________________________

в лице ____________, действующего на основании _________________ с другой стороны, заключили настоящий Договор аренды (далее по тексту – договор аренды земли) о нижеследующем:

Предмет Договора

1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок __________________ (целевое назначение), который находится _______________________.

Объект аренды

2. В аренду передается земельный участок общей площею________ гектаров, в
том числе ______________________________ (площадь и качественные характеристики земель отдельных категорий по их составу и видам угодий – пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и т.д.). 3.

На земельном участке находятся объекты недвижимого имущества :________________

(перечень, характеристика и состояние домов, зданий, сооружений и других объектов), а также другие объекты инфраструктуры _______________________ (перечень, характеристика и состояние линейных сооружений, других объектов инфраструктуры, в том числе дорог, площадок с твердым покрытием и т.п.).

4. Земельный участок передается в аренду вместе с ____________ (перечень, характеристика и состояние домов, зданий, сооружений и других объектов). 5. Нормативная денежная оценка земельного участка составляет ________ гривен.

6. Земельный участок, который передается в аренду, имеет такие недостатки, которые могут препятствовать ее эффективному использованию: ___________________________.

7. Другие особенности объекта аренды, которые могут повлиять на арендные отношения: ______________.

Срок действия Договора

8. Договор аренды земли заключен на ______ лет. После окончания срока Договора Арендатор имеет преимущественное право возобновления его на новый срок. В этом случае Арендатор должен не позднее чем за ____ дней до окончания срока действия договора аренды земли сообщить письменно арендодателю о намерении продлить его действие.

Арендная плата

9. Арендная плата вносится Арендатором в форме и размере ___________________.

(размер арендной платы: денежной – в гривнах с указанием способов внесения; натуральной – перечень, количество или доля продукции, получаемой из земельного участка, качественные показатели продукции, место, условия, порядок, сроки поставки; отработанной – виды, объемы, сроки и место оказания услуг, виды, объемы, сроки и место выполнения работ).
10. Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом (без учета) индексов инфляции.

11. Арендная плата за землю вносится в такие сроки ____________________________.

12. Передача продукции и предоставление услуг в счет арендной платы оформляется соответствующими актами.

13. Размер арендной платы пересматривается ______________ (периодичность) в случае:

  • изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором аренды земли;
  • изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов, в том числе вследствие инфляции;
  • ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине Арендатора, подтвержденое документами;
  • в иных случаях, предусмотренных законом.

14. В случае невнесения арендной платы в сроки, определенные настоящим договором аренды земли, взимается пеня в размере ____% неуплаченной суммы за каждый день
просрочки.

Условия пользования земельным участком

15. Земельный участок передается в аренду для_____ (цель использования)
16. Целевое назначение земельного участка ________________________.
17. Условия сохранения состояния объекта аренды _______________________.

Условия и сроки передачи земельного участка в аренду

18. Передача земельного участка в аренду осуществляется без разработки (с разработкой) проекта его отвода. Основанием разработки проекта отвода земельного участка является : ___________________.

Организация разработки проекта отвода земельного участка и затраты, связанные с этим возлагаются на Арендодателя (Арендатора). 19. Другие условия передачи земельного участка в аренду _________________________.

20.

Передача земельного участка Арендатору осуществляется в ______срок после

государственной регистрации настоящего Договора по акту ее приема-передачи.

Условия возврата земельного участка

21. После прекращения действия Договора Арендатор возвращает арендодателю земельный участок в состоянии, не худшем по сравнению с тем, в котором он получил его в аренду.

Арендодатель в случае ухудшения полезных свойств арендованного земельного участка, связанных с изменением его состояния, имеет право на возмещение убытков в размере, определенном сторонами. Если сторонами не достигнуто согласие о размере возмещения ущерба, спор решается в судебном порядке. 22.

Осуществленные Арендатором без согласия арендодателя затраты на улучшение арендованного земельного участка, которые невозможно отделить без причинения вреда этому участку, не подлежат возмещению.

23.

Улучшение состояния земельного участка, проведенные Арендатором с письменного согласия с арендодателями земли, подлежат (не подлежат) возмещению. Условия, объемы и сроки возмещения Арендатору затрат за проведенные им улучшения состояния земельного участка определяются отдельным соглашением сторон.

24. Арендатор имеет право на возмещение убытков, причиненных вследствие невыполнения Арендодателем обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

Убытками считаются:

  • Фактические потери, которые Арендатор понес в связи с неисполнением или ненадлежащим выполнением условий договор аренды земли Арендодателем, а также расходы, которые Арендатор осуществил или должен осуществить для восстановления своего нарушенного права;
  • Доходы, которые Арендатор мог бы реально получить в случае надлежащего выполнения Арендодателем условий договора аренды земли.

25. Размер фактических расходов Арендатора определяется на основании документально подтвержденных данных.

Ограничения (обременения) по использованию земельного участка

26. На арендованную земельный участок установлено (не установлено) ограничение (обременения) и другие права третьих лиц _________________________________________________________________.

(основания установления ограничений (обременений)

27.

Передача в аренду земельного участка не является основанием для прекращения или изменения ограничений (обременений) и других прав третьих лиц на этот участок.

Другие права и обязанности сторон *

* Определяются в соответствии с Законом Украины “Об аренде земли”

28. Права Арендодателя: ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ 29.

Обязанности Арендодателя: ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ 30. Права Арендатора: ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ 31.

Обязанности Арендатора: ____________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________

Риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды или его части

32. Риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды или его части
несет Арендатор (арендодатель).

Страхование объекта аренды

33. В соответствии с этим договором аренды земли объект аренды подлежит (не подлежит) страхованию на весь период действия настоящего договора 34. Страхование объекта аренды осуществляет Арендатор (Арендодатель).

35.

Стороны договорились о том, что в случае невыполнения своей обязанности стороной, которая должна согласно с этим договором застраховать объект аренды, другая сторона может застраховать его и потребовать возмещения расходов на страхование.

Изменение условий договора и прекращение его действия

36. Изменение условий договора осуществляется в письменной форме по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке.
37. Действие договора аренды земли прекращается в случае:

  • Окончания срока, на который он был заключен;
  • Приобретение Арендатором земельного участка в собственность;
  • Выкупа земельного участка для общественных нужд или принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом;
  • Ликвидации юридического лица-Арендатора.

38. Действие Договора прекращается путем его расторжения по:

  • взаимному согласию сторон;
  • решением суда по требованию одной из сторон в результате неисполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором аренды земли,
  • вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенно препятствует его использованию, а также по иным основаниям, определенным законом.

39. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке допускается (не
допускается).

Условием расторжения договора аренды земли в одностороннем порядке является ____________________________________________________________ 40.

Переход права собственности на арендуемый земельный участок ко второму лицу, а

также реорганизация юридического лица Арендатора является (не является) основанием для изменения условий или расторжения договора аренды земли.

Право на арендованную земельный участок в случае смерти физического лица – Арендатора, осуждения или ограничения его дееспособности по решению суда переходит (не переходит) к наследникам или другим лицам, которые используют этот земельный участок вместе с Арендатором.

Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли

41. За неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли стороны несут ответственность в соответствии с законом и настоящим договором аренды земли. 42. Сторона, которая нарушила обязательства, освобождается от ответственности, если

она докажет, что это нарушение произошло не по ее вине.

Заключительные положения

43. Настоящий договор аренды земли вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации.
Настоящий договор заключен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у арендодателя, второй – в Арендатора, третий – в органе, который провел его государственную регистрацию

Неотъемлемыми частями Договора являются:

  • План или схема земельного участка;
  • Кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (обременений) по его использованию и установленных земельных сервитутов;
  • Акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
  • Акт приема-передачи объекта аренды;
  • Проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных законом.

Местонахождение и реквизиты Сторон

Арендодатель Название _____________________________________ Юридический адрес ____________________________ Код ОКПО ______________________________ Св-во плательщика НДС № ______________________ (Св-во плательщика единого налога № _________ _) ИНН ______________________________________ Расчетный счет _______ в______________ МФО______________ Почтовый адрес _______________________________

Телефон ______________________________________

Арендатор

Название _____________________________________ Юридический адрес ____________________________ Код ОКПО _____________________________ Св-во плательщика НДС № ______________________ (Св-во плательщика единого налога № _________ _) ИНН ______________________________________ Расчетный счет _______ в______________ МФО______________ Почтовый адрес _______________________________ Телефон ______________________________________ М.П.________________________

М.П.________________________

Договор зарегистрирован в _________________________________________,
(название органа государственной регистрации по месту расположения земельного
участки)
о чем в Государственном реестре земель совершена запись от “___” __ 20__ г. N _________________  ________________________________________________
(подпись) (ФИО должностного лица, которое провело государственную регистрацию)

МП

63606

Источник: https://meget.kiev.ua/dogovora/dogovor-arendi/dogovor-arendi-zemli/

Юриста совет
Добавить комментарий