В какой суд обратиться при расторжении договора аренды на недвижимость?

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

В какой суд обратиться при расторжении договора аренды на недвижимость?

Когда наниматель не платит по договору найма, наймодатель вправе расторгнуть договор найма и взыскать денежные средства в судебном порядке. Вместе с задолженностью можно требовать также возмещения всех судебных расходов (госпошлины, оплаты услуг юристов).

Если договором найма была предусмотрена неустойка за просрочку платежей (обычно это процент от 0,1% до 1%), то правомочно дополнительное взимание с нанимателя такой неустойки.

В ситуации, когда договором предусмотрен обеспечительный платеж называемый страховой депозит), сумму долга можно частично или полностью удержать из средств такого обеспечения.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает адвокат Юлия Чумак:

При сдаче жилья в аренду нужно заключать «правильные» договоры, которые защищали бы Ваши права.

Если Вы постоянно сдаете квартиру, то не пожалейте денег и обратитесь к адвокату/юристу, чтобы он составил договор. Обязательно укажите ответственность сторон при нарушении условий.

Если задержки по оплате квартиры стали происходить регулярно, то будьте готовы к досрочному расторжению договора.

Итак, пошла просрочка оплаты, первое, что Вы должны сделать, – это выяснить причину. Ситуации бывают разные, поэтому не стоит исключать форс-мажорные обстоятельства.

Второе – написать претензию и отправить заказным письмом с уведомлением. Как правило, на этом этапе вопрос с задолженностью закрывается.

И самый последний вариант – обратиться в суд с взысканием задолженности и дальнейшим расторжением договора.

Отвечает руководитель юридической компании «Берлин и партнеры» Евгений Берлин:

Взыскать деньги с недобросовестных квартиросъемщиков можно в судебном порядке. С иском на сумму менее 50 тысяч рублей нужно обращаться к мировому судье, а на большую сумму – в районный суд по месту жительства ответчика, если договором не предусмотрена иная подсудность вытекающих из него споров.

Важно помнить, что одного договора, подписанного сторонами, для взыскания долга недостаточно. Истцу нужно будет доказать, что он не только заключил договор, но и предоставил квартиру в пользование, например с помощью составленного сторонами передаточного акта. При отсутствии акта факт использования квартиры нанимателями можно будет доказать с помощью свидетельских показаний.

Вынесение решения о взыскании задолженности не влечет за собою автоматического получения денег.

Для этого нужно будет обратиться в службу судебных приставов с заявлением о возбуждении исполнительного производства, приложив к нему выданный судом исполнительный лист, после чего в течение двух месяцев пристав обязан будет найти денежные средства и имущество должника, а затем перечислить истцу присужденную ему сумму.

Заметим, что кроме самой задолженности, суд может взыскать с квартиросъемщиков проценты за незаконное пользование денежными средствами, уплаченную истцом пошлину за рассмотрение дела и расходы на судебного представителя, а вот моральный вред в данном случае компенсации не подлежит.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Отвечает общественный деятель, экономист Роман Харланов:

Если у квартиросъемщиков есть временная регистрация в данном жилье, конечно, выселить их оттуда будет тяжело.

Самый логичный выход, если есть договор с арендатором, а задолженность не превышает 500 тысяч рублей, – обратиться к мировому судье.

Территориальные суды довольно быстро выносят решения по подобным ситуациям; и, как правило, в более высокие инстанции такие запросы уже не переходят.

То есть через мирового судью Вы получаете соответствующее решение и обращаетесь к судебным приставам.

Если арендатор не в состоянии расплатиться, то совместно с приставами его выселяют и описывают личное имущество: арестовываются банковские счета, автомобиль изымается в Вашу пользу и т. д.

Следует уточнить, что санкции налагаются только на то лицо, которое прописано в договоре аренды. Именно арендатор несет ответственность перед арендодателем своим имуществом.

Так что процедура достаточно проста. В мировых судах немало таких дел, и они довольно быстро решаются. Главное по возможности, не тянуть до того момента, когда сумма долга неплательщика превысит полмиллиона.

Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:

Очень часто ко мне обращаются граждане, которые сдали квартиру, но квартиросъемщики не платят деньги за аренду, хотя в договоре аренды квартиры все нюансы оплаты были предусмотрены. Если ситуация с оплатой Вашей квартиры зашла в тупик, то Вам надо написать претензию о том, что с момента, когда у Вас указана дата расторжения договора, Вы считаете, что договор расторгнут.

Вы предупреждаете об этом квартиросъемщика и просите возместить все задолженности по договору. В случае, если условия Вашей претензии не исполняются, то Вы подаете в суд и просите взыскать все задолженности, согласно условиям договора. Госпошлина, юридические услуги за ведение дела в суде также взыскиваются с виновной стороны, которая вынудила Вас обратиться за защитой Вашего права в суд.

Если сумма по договору большая, то Вы можете попросить суд наложить арест на имущество должника. После вынесения решения квартиросъемщику дается месяц на обжалование, если он не согласен с решением суда.

После того, как Вы получили решение суда, Вы обращаетесь в службу судебных приставов, чтобы они возбудили исполнительное производство и приняли меры к розыску имущества должника. Пока Вы не получите все деньги по договору, то исполнительное производство закрыто не будет.

Если Вы видите, что судебные приставы не применяют никаких мер и работают вяло, Вы можете обратиться с жалобой на действия судебных приставов в прокуратуру или вышестоящему судебному приставу.

Основанием для взыскания по договору аренды квартиры всегда является договор между сторонами. Чем лучше и профессиональнее подготовлен договор, тем проще получить деньги с квартиросъемщика. Чтобы быть уверенным, что Вы не потеряете деньги, и дисциплинировать квартиросъемщика, пропишите штрафные санкции, которые будут с него взысканы, если Вы обратитесь в суд.

Как сдать квартиру на длительный срок: 17 статей

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Отвечает адвокат Глеб Плесовских (Хабаровск):

Как показывает сложившаяся практика, даже наличие на руках надлежащим образом составленного договора аренды или найма жилого помещения далеко не всегда является гарантией получения денежных средств от нанимателя.

Прежде всего нужно уделить пристальное внимание составлению договора, а при необходимости и его регистрации.

Так, действующим законодательством не установлено обязательное требование о регистрации такого договора в государственных органах, но вместе с тем обременение права собственности на жилье, которое на основании такого договора возникает, уже подлежит регистрации.

Однако такое обязательство наступает только при заключении договора найма на срок не менее года, отсюда в нашей стране и повелось заключение такого рода договоров на одиннадцать месяцев.

В соответствии с действующим законодательством, наниматель с юридической точки зрения защищен гораздо больше, чем наймодатель. Так, наниматель имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время, выполнив минимальные требования: письменно уведомить наймодателя за три месяца, а также обеспечить согласие на расторжение договора других граждан, проживающих в помещении.

Что касается нанимателя, то ему для инициирования расторжения договора найма необходимо обращаться в суд. Наиболее часто встречающейся причиной расторжения договора со стороны наймодателя является именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Вернуть свои деньги в судебном порядке не всегда оказывается просто.

Как правило, для вынесения решения в пользу наймодателя суду оказывается достаточно отсутствия подтверждения со стороны нанимателя фактов внесения платежей за пользование жилым помещением.

К такого рода доказательствам относятся расписки наймодателя в получении денежных средств, выписки о движении средств по банковскому счету и т. д.

Как показывает практика, сложности начинаются тогда, когда наниматель мотивирует невнесение платежей объективными причинами, которые могут быть расценены судом как уважительные.

Дело в том, что суд обязан исследовать обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения дела (в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Под уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги понимается задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, болезнь и другие.

Также необходимо понимать, что вынесением судом решения в пользу наймодателя дело не заканчивается. Получив исполнительный лист, его необходимо предъявить в отдел судебных приставов по месту регистрации должника.

При этом наличие исполнительного производства совсем не является гарантией дальнейшего получения денежных средств.

Все будет зависеть исключительно от платежеспособности нанимателя, наличия на его банковских счетах средств, на которые может быть наложен арест.

Отвечает директор компании TITUL Петр Граф:

Тут все зависит от того, какой у Вас договор, правильно ли он составлен, кем и когда подписан. Вообще же все неоднозначно. С одной стороны, нельзя поощрять неадекватность арендаторов и свои права нужно отстаивать. С другой, это дело может затянуться на долгие месяцы и повлечь за собой еще большие затраты. К тому же это не только финансы, но и время, и самое дорогое нервы.

Наша судебная система очень своеобразна. Для того чтобы защищать свои права, Вы в суде должны доказать, что требуете свои деньги на законных основаниях.

В судах есть определенная структура и правила работы с документами. Так, один из нужных Вам документов называется «исковое заявление». Оно должно быть составлено по определенной форме.

Если Вы напишите отсебятину, то, возможно, Ваше исковое заявление даже никто не будет читать.

Я вижу три пути решения:

1. Идеальный. Если Вы точно уверены в своей правоте, то попробуйте договориться полюбовно с должником, описав ему возможные для него последствия, и деликатно сообщите, что если он откажется, то Вы будете вынуждены подать в суд. Тут нерадивому арендатору нужно дать понять, что Вы планируете с него взыскать не только сумму, которую он Вам должен, но и неустойку.

2.

Если Ваши доводы не подействуют на должника, есть смысл найти через знакомых хорошего юриста, которому можно доверять. Подчеркиваю: того, кому можно доверять. К сожалению, таких не то чтобы немного, их очень-очень мало. Проконсультируйтесь с ним на предмет перспектив решения Вашего вопроса.

Может, он Вам сразу скажет, что это бесполезно, или, наоборот, что дел на пять минут.

Я не рекомендую обращаться в конторы по объявлениям в газетах или в интернете. Они Вам красиво споют, расскажут о перспективах. Даже сходят с Вами на суд. А потом скажут, что не получилось, так ведь бывает. Но деньги Вы им платите не за результат, а просто за факт какой-то их бурной деятельности.

3. Попробуйте самостоятельно составить и подать исковое заявление. Для этого Вам придется изучить информацию в интернете, и, скорее всего, в процессе изучения Вы не сможете удержаться от соблазна получить «бесплатную консультацию». Как итог: вероятнее всего, Вы станете жертвой аферистов.

Вывод: мое мнение, что самое правильное это последовательно воспользоваться вариантами номер 1 и 2. Третий вариант считаю самым сложным и долгим.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Что нужно проверить в квартире перед съемом?

Как снять квартиру: 15 полезных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_delat_esli_arendatory_ne_platyat_za_sem/6292

Пока нет решения суда, выселять собственник не вправе, но имущество лучше все-таки вывезти

В какой суд обратиться при расторжении договора аренды на недвижимость?

Споры между арендатором и арендодателем – часто встречающееся явление, особенно в кризис. Нередко собственник пытается расторгнуть соглашение с нанимателем досрочно по своей инициативе. Как поступать бизнесу?

Заранее проанализируйте арендный договор – обычно там четко указываются основания для подобных действий. Если право собственника на досрочное одностороннее расторжение договора не прописано, то расторгать соглашение можно только в судебном порядке.

Впрочем, могут быть и другие законные основания для подобного шага.

Если компания не платит или задерживает арендную плату, повредила арендуемое помещение или оборудование, делает перепланировку без согласования с арендодателем, не проводит капитальный ремонт (когда на ней лежит такая обязанность), то Гражданский кодекс (ГК) разрешает собственнику досрочно в одностороннем порядке расторгать договор аренды. Так же как и в случае, когда арендатор должен застраховать снятое помещение и имущество, но не сделал этого.

К примеру, Минобороны обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды и выселить организацию из помещений, ссылаясь на ее долги по арендной плате, несогласованную перепланировку и нарушение условия о страховании имущества. Арендатор должен был застраховать офисы в пользу ведомства от гибели и повреждения, но не застраховал. Суд полностью удовлетворил этот иск.

Письменное предупреждение. По закону собственник вправе досрочно расторгнуть договор лишь после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Только после этого арендодатель может обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора и выселении нанимателя. Если это правило не соблюдено, суд откажется рассматривать иск.

Правда, в договоре аренды стороны могут исключить применение такого претензионного порядка.

Вот пример: комитет лесного хозяйства Московской области обратился в суд для расторжения договора аренды земельного участка, взыскания арендного долга и освобождения земли от арендатора. Суд первой инстанции принял сторону собственника, но апелляционная и кассационная инстанции это решение отменили: комитет не смог доказать, что направлял арендатору письменное предупреждение.

Выяснение и устранение причины. Понятно, что лучший способ избежать неприятностей, связанных с перспективой выселения, – это как можно скорее устранить причину, т. е. исправить нарушение арендного договора. Особенно если требование арендодателя очевидно правомерно.

Но есть такие нарушения, устранить которые после обращения собственника в суд уже невозможно. Например, арендатора не спасет от выселения погашение просроченного долга после возбуждения дела и вынесения судебного решения – в этой ситуации собственник может досрочно расторгнуть договор аренды.

Когда администрация одного района захотела в суде расторгнуть договор аренды земельного участка с обществом, погасившим долг в последний момент, суды встали на ее сторону. Они отметили, что погашение задолженности после уведомления арендатора собственником не сохраняет между сторонами договорные правоотношения.

Так как долг был оплачен после взыскания арендных платежей, то расторжение договора аренды суды сочли правомерным.

Устраненные нарушения надо зафиксировать в соглашении (приложении к нему) с арендодателем. Это будет доказательством отсутствия у него претензий и оснований для расторжения договора.

Если не получилось договориться. Нужно помнить, что собственник не может мешать нанимателю использовать помещение, пока нет судебного решения о расторжении договора и выселении (если только стороны в договоре не установили иное).

Если собственник принимает меры по выселению, выходящие за рамки правового поля, то арендатор вправе прибегнуть к самозащите.

Верховный суд указал, что самозащита гражданских прав может выражаться в том числе в «воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество».

Например, если арендодатель неправомерно ограничивает вам доступ к помещению, из-за чего ваша компания не может забрать оттуда скоропортящийся товар, то правомерным действием будет взлом замка двери (или самой двери). Можно обратиться и в правоохранительные органы.

Обращение в суд. Если собственник препятствует в использовании помещения, то наниматель вправе обратиться с иском в суд на основании статей 304, 305 ГК. Эти нормы дают арендатору защиту даже против владельца помещений. Факты нарушений, допущенных арендодателем, обязательно нужно фиксировать.

Одна из компаний обратилась в суд с иском к управляющей компании (УК) с требованием не чинить препятствий в пользовании арендуемыми помещениями. Сотрудники УК блокировали вход и выход из здания, не выдавали постоянные карты допуска и т. д. Эти факты были зафиксированы арендатором, и суды, ссылаясь на статью 305 ГК РФ, удовлетворили его исковые требования.

Вывоз имущества. Если собственник требует расторгнуть договор правомерно, то арендатору лучше поскорее вывезти имущество из помещения. Тогда арендодатель лишится возможности удерживать имущество для компенсации возможных убытков. Но даже если требование собственника неправомерно, вывоз имущества все равно более чем целесообразен во избежание незаконного посягательства на него.

Если имущество заблокировано, направьте арендодателю претензию, указав на неправомерность его действий и предупредив, что, лишаясь доступа к имуществу, вы несете убытки. После этого следует обратиться в правоохранительные органы.

Пример из практики: собственник – акционерное общество – заблокировал организации-нанимателю доступ к помещению, так что та не могла пользоваться находившимся там имуществом, которое арендовалось у третьих лиц.

Посчитав, что арендодатель причинил ей убытки, организация предъявила к нему иск. Суды удовлетворили исковые требования и указали на неправомерность удержания имущества, так как оно не являлось собственностью АО.

Победа или проигрыш в потенциальном конфликте с арендодателем во многом закладывается еще на стадии подготовки и заключения договора аренды. Так что тщательно изучите его (особенно права и обязанности сторон и возможности одностороннего расторжения) и по возможности исключите положения, которые считаете обременительными.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/06/23/646437-viselyat-ne-vprave

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

В какой суд обратиться при расторжении договора аренды на недвижимость?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

В какой суд обратиться при расторжении договора аренды на недвижимость?

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;
  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Что ждет арендатора в случае невыполнения условий договора аренды?

В какой суд обратиться при расторжении договора аренды на недвижимость?

При заключении договора аренды сторонам необходимо в строгом порядке выполнять свои обязательства.

В случае нарушения любого из условий соглашения одной из сторон вторая вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков, выплату неустойки, расторжения договора, выселения арендатора.

Незнание законов, неумение ориентироваться в нормативной документации, пренебрежение возможностью урегулировать ситуацию в досудебном порядке порой достаточно серьезно усугубляют ситуацию.

О том, какие негативные последствия могут произойти из-за несоблюдения условий договора, мы увидим на примере судебного разбирательства Департамента городского имущества города Москвы с компанией «Лунный свет», в течение нескольких лет нарушавшей условия аренды. Ситуация привела к тому, что арендодатель не смог получить выгоды, на которые рассчитывал при подписании договора, и был вынужден обратиться в судебный орган. Дело № А40-169267/16 в Арбитражном суде г. Москвы.

Изучив материалы обеих сторон, суд принял решение удовлетворить все требования истца. Однако арендатор, в свою очередь, привел доводы о несоблюдении условий договора самим истцом.

По мнению ответчика, арендодатель не извещал об изменении арендной платы и завышал арендную ставку.

Показания какой из сторон являются наиболее весомыми, сможет ли ответчик доказать свою правоту – рассмотрим поподробнее.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд с иском к компании «Лунный свет». Истец требовал:

  • Взыскать арендную плату и пени, так как арендатор не оплачивал пользование помещением, площадью 559 кв. м, с февраля 2013 г. по июнь 2016 г. Долг компании составил 8,6 млн. рублей, пени – 1,3 млн. рублей;
  • Расторгнуть договор аренды;
  • Выселить ООО «Лунный Свет» из помещения.

Основанием Департамента для обращения в суд является задолженность арендатора, образовавшаяся вследствие невыплаты арендной платы, предусмотренной в договоре аренды. Ответчик с исковыми требованиями Департамента не согласился и изложил свои доводы в отзыве.

Обстоятельства дела

В марте 2007 года Департамент городского имущества города Москвы предоставил в аренду компании «Лунный Свет» нежилое помещение на ул. Енисейская. Сделка была закреплена сторонами на основании двух документов:

  • Договора аренды со сроком действия до 27 марта 2012 года. Договор зарегистрирован в ЕГРН;
  • Акта приема-передачи помещения.

Согласно условиям соглашения, компания «Лунный Свет» обязана оплачивать аренду за вычетом НДС каждый месяц до 5-го числа.

Кроме указанных документов, 14 марта 2012 года Департамент и «Лунный Свет» оформили дополнение к договору: компания приняла решение взять в аренду только площадь размером в 295 кв. м.

Доказательства нарушения условий договора

Юридическому лицу выгоднее брать в аренду помещение с меньшей площадью, если позволяют масштабы его деятельности.

Но компания «Лунный Свет», подписав дополнительное соглашение к договору, не спешило освобождать ранее занятую площадь. Фактически арендатор продолжал пользоваться площадью 559 кв. м.

Какие документы доказывают нарушение юридическим лицом положений дополнительного соглашения от 14 марта 2012 г.?

Во-первых, письмо от 15 марта 2017 г. от генерального директора компании «Лунный Свет», где за его подписью представлена информация об аренде 559 кв. м. Во-вторых, таким документом является акт осмотра от 11 августа 2016 г., подписанный арендатором.

Доводы ответчика

Арендатор не согласился с исковыми требованиями Департамента. Свои возражения ответчик аргументирует следующими доводами:

  • Во-первых, указывается на необоснованность завышения арендной ставки;
  • По словам ответчика, по договору Департамент мог увеличивать арендную плату не чаще одного раза в год, оповестив об этом письменно компанию. Однако извещения об изменении размера платы компания не получала;
  • Ответчик также выразил несогласие со ставкой, установленной с 2014 по 2016 годы, которая не должна была превышать 3 500 рублей за квадратный метр.

На чьей стороне суд?

Изучив доводы истца и ответчика, Арбитражный суд города Москвы принял сторону заявителя. Судья принял во внимание тот факт, что ответчик, компания «Лунный Свет», является микропредприятием, и ставка за аренду в сумме 3 500 рублей за один квадратный метр в качестве имущественной поддержки была действительной с 1 января 2013 г. по 30 июня 2014 г.

Последующее взимание арендной платы производилось согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. под номером 809-ПП.

С 1 июля по 31 декабря 2014 г. плата рассчитывалась исходя из рыночной ставки в размере 7 149 руб. / кв.м. Ставка была определена на условиях арендного соглашения.

С 1 января по 31 декабря 2015 г. рыночная ставка была равна 7 863 руб./кв.м. С 1 января по 31 декабря 2016 г. ставка увеличилась до 8 650 руб./кв.м.

Кроме того, Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не получала соответствующего заявления от ответчика.

Также Департамент представил суду все необходимые документы, подтверждающие, что компания «Лунный Свет» была своевременно уведомлена об изменении размеров платы за аренду.

Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу, что с февраля 2013 по июнь 2016 годов «Лунный Свет» не выполняло свои обязательства, указанные в договоре аренды, и не платило на протяжении всего этого времени за фактически используемое помещение.

В итоге задолженность компании составила 8,6 млн. рублей. Сумма является документально подтвержденной, и ответчик не смог ее опровергнуть ни в письменном отзыве, ни на судебном заседании.

Поэтому суд принял решение обязать компанию «Лунный Свет» выплатить арендодателю всю сумму.

Когда с должника взыскиваются пени?

При заключении сделки по аренде помещений в договоре стороны вправе предусмотреть условия выплаты неустойки.

Согласно договору аренды между Департаментом и «Лунный Свет», компания обязана выплачивать пени при просрочке или неуплате арендного платежа.

Пеня за один просроченный день равна в данном случае 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Условие было предусмотрено в договоре аренды и принято обеими сторонами сделки.

Статьей 330 ГК РФ предусматривает взимание неустоек, если одной из сторон договора не выполняются принятые условия. Опираясь на пункты договора, истец насчитал пени с 6 июля 2013 по 30 июня 2016 годы в размере 1,3 млн. рублей и представил в суд соответствующий расчет.

Проверив документы и не получив от ответчика опровержения, суд принял решение также удовлетворить требование арендодателя о взыскании неустойки в указанном размере.

Расторжение договора судом

Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора через суд, если одна из сторон сделки посчитает действия другой стороны как серьезное несоблюдение условий договора. При этом значимым нарушением условий является такая ситуация, возникшая по вине одной из сторон и при которой другая сторона не получает рассчитанную при подписании договора плату (и выгоду соответственно).

Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю расторгнуть договор, если арендатор дважды не внес в срок арендную плату.

В договоре между Департаментом и «Лунный Свет» предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть соглашение по односторонней схеме в случае неуплаты за аренду за два периода.

Так как истцом были представлены суду все материалы, подтверждающие неуплату за аренду, а ответчик не смог опровергнуть доводы заявителя, суд счел обстоятельства достаточными, чтобы признать нарушения условий договора значимыми. Поэтому требование арендодателя о расторжении соглашения также решено было удовлетворить.

Требование о выселении арендатора

Согласно статье 622 ГК РФ в случае, если договор аренды прекращается, арендатор возвращает владельцу помещение в том виде, в котором его принимал, либо в установленном договором состоянии.

В рассматриваемой ситуации, когда договор расторгнут, ответчик не имеет права продолжать распоряжаться арендуемым имуществом. На этом основании суд также решил удовлетворить требование арендатора, выселить компанию «Лунный Свет» и предоставить помещение Департаменту городского имущества города Москвы.

Послесловие

Организациям, арендующим помещения, необходимо строго соблюдать условия договора.

В случае возникновения проблемной ситуации, которая влечет крупные денежные расходы, а другая сторона сделки намеревается решить вопрос через суд, необходимо принять все возможные меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке.

Это позволит, во-первых, избежать затрат в виде судебных издержек и начисления пеней, а также даст возможность договориться сторонам сделки о рассрочке платежей, пересмотре условий договора.

В рассматриваемой ситуации можно увидеть недостаточную подготовленность ответчика с юридической точки зрения.

Компания не воспользовалась правом, предусмотренным статьей 333 ГК РФ, и не ходатайствовала об уменьшении неустойки. Доводы, приводимые ответчиком, являются необоснованными.

Своим решением суд показал, что несоблюдение условий договора не освобождает от обязанности выплаты полной величины арендной платы за период пользования и пеней.

14.01.2018

Источник: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/chto-zhdet-arendatora-v-sluchae-nevypolneniya-usloviy-dogovora-arendy/

Юриста совет
Добавить комментарий