В центре Москвы на 1 этаже нельзя располагать в жилом доме салон магазин?

Как магазины на первом этаже мешают продавать квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

В центре Москвы на 1 этаже нельзя располагать в жилом доме салон магазин?

Почему покупателям не нравятся кафе в жилых домах и какие заведения способны снизить востребованность квартир во всем доме

Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС

Перед тем как приобрести квартиру в многоэтажном доме, 100% покупателей интересуются, что расположено на первом этаже, утверждают в агентстве недвижимости «Бест-Новострой». Риелторы обнаружили эту тенденцию, анализируя собственную базу клиентов, в которую вошли 30 тыс. человек.

Большинство других риелторских агентств, опрошенных «РБК-Недвижимостью», подтвердили, что характеристики объектов на первом этаже оказывают заметное влияние на впечатление от квартиры, даже если она находится на верхних этажах.

Такую зависимость зафиксировали агентства «Миэль», «Этажи», «Релайт-Недвижимость», «Азбука жилья», «Мегаполис-Сервис» и Est-a-Tet.

На первых этажах типовых многоэтажек в городах России могут быть как обычные квартиры, так и коммерческие объекты — магазины, аптеки, рестораны, салоны массажа или парикмахерские, в отдельных случаях там располагаются библиотеки, детские сады и даже медицинские учреждения.

В отличие от вторичного рынка среди новостроек в Москве и Московской области выбора нет — в столичном регионе размещение жилья на первых этажах новых домов запрещено.

Такой запрет создает «комфортную, удобную и привлекательную среду обитания человека», а также обеспечивает «территориальную доступность объектов социального и коммунально-бытового значения для местных жителей», считают в правительстве Подмосковья. Россияне не всегда согласны с такой трактовкой, сообщили риелторы в ответ на вопрос «РБК-Недвижимости».

Для получения разрешения на строительство жилых домов в Москве столичные девелоперы обязаны сделать первые этажи нежилыми ( Тимирханова/Интерпресс/ТАСС)

Почему жителям не нравятся магазины

Продуктовые магазины и заведения общепита — самые нежелательные соседи для жителей многоэтажных домов, рассказал «РБК-Недвижимости» директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

«Большинство людей опасаются грызунов и тараканов, которые могут распространиться от таких объектов, а также постороннего шума и запаха. Особенно сильно подвергаются этому влиянию нижние этажи — в том числе из-за того, что рядом с ними проходят вытяжки кафе и магазинов», — объяснил Бернадский.

«Если на первом этаже находится крупный торговый центр, магазин, реализующий алкоголь, бар, клуб или ресторан, то это отрицательно сказывается на ликвидности квартир, так как покупатели стараются выбрать жилье в тихом месте.

Как показывает практика, большинство клиентов от приобретения квартиры в доме с крупным торговым центром на первом этаже отказываются», — поддержала коллегу Ольга Козлова из агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

Свое нежелание покупать квартиры в домах с магазинами и ресторанами на первых этажах покупатели обосновывают тем, что боятся неприятного запаха от продуктов или готовки еды, заявил генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.

«Есть и другие причины, — добавил Барсуков. — Продукты и товары будут разгружать ранним утром. Неизбежен шум от большого количества людей или от самого заведения. Возникнут проблемы с парковкой во дворе.

Также покупатели не любят другие шумные и активно посещаемые заведения, например салоны красоты». «Если владельцы [кафе или магазина] не соблюдают санитарные нормы, могут завестись тараканы и крысы. К тому же поставка продукции — это регулярные визиты огромных грузовиков во двор.

А вот заведение, которое облегчит покупку квартиры, я затрудняюсь назвать», — рассказал Андрей Алферов из риелторского агентства «Этажи».

Минусом становится и яркий свет, идущий от вывески коммерческого помещения и мешающий жильцам спать, заявил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

«Совсем недавно мой знакомый отказался от покупки квартиры в доме, в котором располагался пивной бар, не оборудованный санузлом. Даже привлекательная цена и отличное состояние объекта не стали решающим фактором при выборе квартиры для его семьи.

Такие ситуации всегда есть и будут», — рассказал вице-президент риелторского агентства «Мегаполис-Сервис» Александр Целыковский.

Магазины на первом этаже влияют также на заполненность мусорных баков и общую чистоту у дома, обратил внимание ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин.

«К сожалению, очень часто сотрудники продуктовых магазинов нарушают санитарно-эпидемиологические нормы, пренебрегают чистотой, экономят на дезинфекции, — перечислил Лунин.

 — Неприятности доставляют и запахи — как из магазинов, так и из находящихся рядом мусорных контейнеров, куда выкидывают тару и испорченные продукты. Плюсов никаких.

Что касается развлекательных заведений на первом этаже — то это шум, запах табака и пьяные оргии по ночам. Не спасает ни шумоизоляция, ни гидроизоляция, ни пластиковые окна. Порой наличие такого заведения на первом этаже дома перечеркивает все его плюсы».

Отдельные клиенты сразу просят риелторов подобрать им жилье в доме, на первом этаже которого нет кафе и магазинов, рассказали «РБК-Недвижимости» в московских агентствах. Обычно с таким запросом приходят те, у кого уже был негативный опыт проживания в доме с рестораном или баром ( ИТАР-ТАСС/Интерпресс/Петр Ковалев)

Бар через стенку

Сильнее всего наличие магазинов и баров на первом этаже сказывается на квартирах, расположенных через стенку — то есть в других помещениях на первом этаже либо на втором-третьем этажах непосредственно над заведением общепита, рассказали риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Если магазин, пристроенный к дому, имеет козырек, на нем часто скапливается большое количество мусора, который сбрасывают вниз «сознательные» жильцы верхних этажей», — заявил Сергей Шлома.

В щелковском агентстве недвижимости «Оранж» дополнительным недостатком подобных козырьков назвали проблему с безопасностью жильцов. «Такое «соседство» может помочь злоумышленникам пробраться в квартиру», — указала руководитель агентства Олеся Рудакова.

Квартира над магазином или баром часто превращается в неликвидную уже на стадии просмотра. «Например, для клиента подбиралась квартира в пешей доступности от станции метро «Щелковская», — рассказал Александр Лунин. — Попалась хорошая квартира на втором этаже.

Оптимальная площадь, неплохой ремонт, от метро восемь минут пешком. И цена на 20% ниже рынка. На просмотр пришли вечером, и все встало на свои места: на первом этаже расположился диско-бар, слышимость в помещении бара и в квартире одинаковая, по выходным, скорее всего, заснуть вообще невозможно.

Хозяйка отметила, что несколько раз судилась с хозяевами бара, но ничего не меняется».

Согласиться на просмотр квартиры на втором этаже готов лишь один из десяти покупателей жилья, подсчитали в «Инком-Недвижимости». «Второй этаж считается не особо привлекательным с точки зрения проживания, а вот к объектам на третьем этаже проявляют интерес все десять клиентов из десяти, — заявил Шлома.

 — Размер дисконта между квартирами на первом и втором этажах доходит иногда до 20%, между вторым и третьим этажами может составлять 10–15%, а, соответственно, между первым и третьим — около 30%. Редко на первых этажах встречаются кожно-венерологические диспансеры или поликлиники.

Это соседство влияет на стоимость квартир, находящихся непосредственно над подобными объектами».

Бывает ли тихое соседство

Не все коммерческие помещения затрудняют продажу квартир в доме, рассказали риелторы: среди арендаторов находятся и вполне безобидные компании.

«Достаточно нейтрально клиенты относятся к расположенным на первых этажах офисам, отделениям банков и парикмахерским», — перечислил руководитель московского агентства недвижимости Liana Никита Орлов.

«Наличие на первом этаже фитнес-центра или детского развивающего центра только приветствуется: это повышает уровень комфорта жизни», — уверена Ольга Козлова из «Миэля».

По словам Александра Лунина из «Азбуки жилья», на вторичном рынке Москвы сложилось заблуждение, что наличие на первом этаже пункта милиции, домоуправления или паспортного стола позитивно влияет на обстановку в районе. «Считается, там, где полиция, не воруют.

Это частое заблуждение, — рассказал Лунин. — Домушники вообще не обращают внимания на то, что находится по соседству — так же как и на якобы усиленную охрану муниципальных учреждений.

А вот пьяные возгласы задержанных и шум звуковых сирен — это очевидное последствие [такого соседства]».

«Иногда первые этажи жилых домов, соседствующие с нежилыми помещениями, легче продать за счет перевода в нежилой формат, поскольку жилье на первом этаже в принципе менее ликвидно, а в окружении офисов — тем более», — порекомендовал Алексей Бернадский из Est-a-Tet. «Один раз я помогал инвестору выкупить весь первый этаж под мини-отель. Провели собрание с собственниками, собрали подписи и получили разрешение», — привел пример Андрей Алферов.

Снижается ли стоимость квартир

«Нехорошее» соседство снижает ликвидность конкретной квартиры, а это, в свою очередь, влияет на цену и сроки экспозиции, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентстве «Этажи». «Дисконт по сравнению с аналогичными предложениями от такого соседства может составить 5–7%, — подтвердил Бернадский из Est-a-Tet.

 — Если речь идет о больших продуктовых магазинах, шумных кафе или круглосуточных барах, скидка может доходить до 10%; если у магазина еще и большой козырек — то свыше 10%.

Порой на всем доме отражается наличие «не самого приятного соседства»: в редких случаях, когда речь идет о совсем шумном кафе, разница в цене между объектами в таком доме и доме по соседству может доходить до 2%».

В целом чем выше расположена квартира, тем меньше на ее ликвидность влияют заведения на первом этаже, отметили в агентстве «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Продажа таких объектов — очень тяжелый процесс, и очень часто снижение цены не влияет на скорость продажи», — заявил Константин Барсуков.

Иногда собственники или арендаторы коммерческих площадей стараются самостоятельно урегулировать все разногласия с жильцами. «Одно кафе просто выкупило все квартиры на втором этаже в подъезде, — рассказал Андрей Алферов из «Этажей». — Чтобы эта недвижимость не была балластом, владельцы сдавали ее в аренду с большими скидками «за неудобства». Такие квартиры охотно снимали».

Магазин по продаже алкоголя в многоквартирном доме. В прошлом году в Госдуму внесли законопроект, который запрещает торговлю спиртными напитками в жилых домах, однако парламентарии не поддержали эту инициативу ( Вячеслав Прокофьев/ТАСС )

Кому нужны магазины на первом этаже

Коммерческие объекты на первом этаже жилых домов нравятся пенсионерам и «антисоциальным элементам» (обычно так называют пьяниц), сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах «Мегаполис-Сервис» и «Азбука жилья». «Для людей пожилого возраста, которые при переезде выбирают, как правило, второй этаж, наличие на первом этаже аптеки или отделения банка может служить дополнительным плюсом», — заявил Александр Целыковский.

«Есть особая группа покупателей, для которых все эти учреждения в доме превращаются в очевидные плюсы. Их логика: «Очень хорошо. Спустился — и сразу в магазине». К примеру, это антисоциальные граждане, которые очень любят, когда питейные заведения находятся рядом. Но эта категория граждан не составит даже одного процента от всех покупателей», — рассказал Александр Лунин из «Азбуки жилья».

Региональные особенности

В разных регионах России проявляется собственная специфика. К примеру, в городах с суровым климатом квартиры на втором-третьем этажах стоят дороже лотов на верхних, рассказали «РБК-Недвижимости» в оренбуржском агентстве «Единый центр недвижимости» и общероссийской компании «Мегаполис-Сервис».

Из-за холодных зим и сильных ветров квартиры на верхних этажах считаются более холодными, а потому стоят дешевле, объяснили риелторы.

«Что касается жилья на втором этаже, то кому-то из покупателей повезет, а кто-то будет жить по соседству с объектом коммерческой недвижимости, которым может оказаться не тихая аптека, а, к примеру, прачечная, — добавил руководитель «Единого центра недвижимости» Андрей Черкасов.

 — Но и это не является «приговором» для такой квартиры, ведь в большинстве случаев объекты коммерческой недвижимости сдаются в аренду, а значит, завтра арендатор может поменяться».

Самой большой проблемой жилых домов в Тюмени были открытые на первом этаже «массажные салоны», однако на данный момент подобные заведения практически исчезли, сообщили «РБК-Недвижимости» в местном отделении агентства «Этажи». «Меньше стало и медицинских учреждений для лечения алкозависимых и наркозависимых. Вообще, в городе первые этажи «почистили», стало приличнее», — отметил Александр Иноземцев из «Этажей».

Что касается Московского региона, то здесь существует разница между покупателями из регионов и местными жителями, обнаружили в компании «Релайт-Недвижимость».

«Мы наблюдаем определенную закономерность: покупатели из других регионов, особенно из небольших городов, не готовы покупать первые и последние этажи, а также квартиры, под которыми располагается коммерческая недвижимость.

Это объясняется тем, что в других городах намного чаще, чем в Москве, люди сталкиваются с незащищенностью жильцов от бизнеса, а также с коммунальными проблемами — протечкой крыш, грязью на первых этажах. Люди переносят свои привычные представления на покупку квартиры в Москве», — объяснил директор «Релайт-Недвижимости» Константин Барсуков.

Если же говорить о разнице между Москвой и областью, то столичный покупатель оказывается более придирчив, чем подмосковный, установили в агентстве «Миэль».

«В Москве покупатели предпочитают приобретать квартиры в домах, где на первых этажах нет коммерческих помещений, создающих дополнительный поток людей и машин, так как столица — довольно шумный и наряженный город, — заключила Ольга Козлова.

 — Жизнь в подмосковных городах тихая, экологическая обстановка лучше, поэтому к крупному торговому центру на первом этаже люди относятся более спокойно. Там даже к наличию железнодорожных путей рядом с домом относятся иначе — ведь если платформа расположена близко, значит будет удобнее добираться в центр». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5811f1ab9a79476ed4551822

Открыть кафе в жилом доме нельзя будет без согласия соседей – МК

В центре Москвы на 1 этаже нельзя располагать в жилом доме салон магазин?

Заведения шаговой недоступности

Если законопроект будет принят, решающим станет мнение соседей по подъезду, и прежде всего тех, кто живет в примыкающих квартирах. Хочешь работать — придется познакомиться с жильцами дома.

В мире предпринимателей давно живет шутка: мол, идеальный магазин с точки зрения любого москвича — это магазин на первом этаже соседнего дома.

Чтобы рядом, но без потенциальных проблем — шума, запахов, насекомых и маргинальных посетителей.

Поэтому москвичи делятся на два лагеря: одни радуются возможности купить еду на первом этаже, другие не устают строчить жалобы в контролирующие организации.

Как пояснил замглавы Минстроя России Андрей Чибис, сейчас в российском законодательстве нет четких правил, которые обязывают власти учитывать мнения собственников квартир. Решения о переводе жилых помещений в нежилые принимаются на муниципальном уровне, и многие жители жалуются на подтасовку результатов.

«В некоторых случаях на первых этажах размещаются неоднозначные предприятия. Мы предлагаем ввести процедуру специального кворума собственников помещений для ания на общем собрании. Кворум состоит в том, что должно быть письменное согласие собственников примыкающих помещений (всех, кто имеет общую стенку, а также квартир, расположенных сверху и снизу)», — говорит Чибис.

Такое решение разумно.

— На каждом собрании ТСЖ начинаются споры: у нас уже второе кафе подряд закрывается, не выдерживает напора, — рассказывает жительница района Зюзино Наталья.

— Каждый раз одно и то же: я на своем восьмом этаже вообще ничего не чувствую. Кафе — близко, можно ходить ужинать или дни рождения отмечать.

А вот соседи на втором этаже жалуются, что дым им в окна летит, музыка мешает, пьяные компании под козырьком собираются. Тоже можно людей понять, конечно.

Если документ будет одобрен, обязательными станут письменные согласия от каждого соседа, чья жилплощадь примыкает к будущему магазину. Вместе с тем будет введено новое требование — на общем собрании собственников должно присутствовать не менее 2/3 жителей подъезда, в котором находится переводимая квартира.

Отдельный вопрос — назначение помещения. Так, например, жители знаменитого «круглого дома» на улице Довженко хоть и привыкли к работающим на первом этаже организациям, не обрадовались, когда пару лет назад в одном из подъездов открылся алкомаркет. Слишком быстро он стал точкой притяжения для соответствующей публики.

Если общее собрание собственников одобрит предприятие, предпринимателю придется согласовать функционал (аптека, парикмахерская или, скажем, интим-магазин?) и провести перепланировку помещения.

Важное условие — отдельный вход с улицы, наличие которого, впрочем, прописано в действующем законе. Чтобы использовать общую территорию — лестничную площадку, сами лестницы, фасад дома или придомовые территории, — необходим протокол общего собрания собственников. Часто новый владелец просто пристраивает к бывшему окну квартиры лестницу.

— Без проблем не обходится, — делятся с нами продавцы небольшого продуктового магазина на Симферопольском бульваре. — Есть парочка женщин, которые примерно раз в месяц жалуются на запахи. Но у нас все по закону, чего искать-то? Самое смешное: они жалуются, но продолжают у нас покупать продукты.

— Я обожала нашу пекарню на первом этаже! Сбылась моя мечта о шике парижского утра: спускаться в субботу в пижамных штанах за круассанами к завтраку, — вспоминает Светлана, живущая неподалеку от станции метро «Дмитровская». — Но соседям, видать, моя эстетика чужда. Кто-то нажаловался, что шумно и грязно. Закрыли пекарню. Теперь на ее месте «чистенькая» аптека.

По словам специалистов, если речь идет о кафе, слишком рассчитывать на перепланировку не стоит.

Вентиляция закладывается на стадии проектирования, и жилой дом просто не приспособлен для тех нагрузок, которые подразумевает заведение общепита.

Однако многое зависит от места: если кафе дает большую прибыль (например, находится возле станции метро), владельцы не пожалеют денег на то, чтобы обеспечить жильцам дома комфортное соседство.

Важно понимать: закон обратной силы не имеет. Хозяевам ресторанов и магазинов, которые уже работают на первых этажах, ничего не угрожает. А вот предпринимателям, только собирающимся открыть свой бизнес в жилом доме, придется работать уже по новым правилам.

СПРАВКА “МК”

На 1-м этаже жилого дома запрещено размещать специализированные рыбные магазины, точки по продаже химических товаров (из-за которых может возникать запах), а также предприятия, работающие после 23.

00 и превышающие допустимый уровень шума.Если магазин вызывает раздражение, жителям следует обращаться в Роспотребнадзор. Специалисты проверят чистоту, наличие запахов, насекомых, крыс и уровень шума.

Если жалобы подтвердятся, заведение ждет закрытие.

Источник: https://www.mk.ru/moscow/2018/08/28/otkryt-kafe-v-zhilom-dome-nelzya-budet-bez-soglasiya-sosedey.html

Этажность новостроек в двух столицах

В центре Москвы на 1 этаже нельзя располагать в жилом доме салон магазин?

В последние годы в московском регионе можно сказать, что в новых домах первый этаж чаще всего является нежилым помещением.

Как правило, эти квадратные метры относятся к коммерческой недвижимости, следовательно, в дальнейшем там могут располагаться офисы, продуктовые магазины, салоны красоты и пр. Однако, в отличие от Москвы, в Санкт-Петербурге все же строят дома, в которых первые этажи являются жилыми.

О том, на сегодняшний день сколько в среднем этажей в новостройках двух столиц и где еще можно найти жилые первые этажи, рассказали эксперты рынка недвижимости.

В настоящий момент в «старых» границах Москвы и в Санкт-Петербурге строятся в основном многоэтажные дома – от 10 этажей и выше, но в целом в столицах чаще всего встречаются дома высотой 17-25 этажей.

По данным компании «Метриум Групп», в Новой Москве половина предложения (52,3%) приходится на квартиры в многоэтажных жилых комплексах – от 10 этажей. Квартиры в домах средней этажности – от 5 до 9 этажей – занимают четверть рынка – 24,9%.

Жилье в малоэтажных комплексах – от 1 до 4 этажей составляет 22,8% от всего объема предложения.

Что касается Московской и Ленинградской областей, то этажность жилых домов во многом обусловлена расположением проекта: в городах, городских поселениях доля многоэтажек и зданий средней этажности будет выше, в поселках и деревнях преобладает малоэтажная застройка. В целом доля малоэтажной застройки растет: она варьируется в диапазоне 20-30%, в то время как года два назад она составляла примерно 10-15% от объема предложения.

«В настоящее время в столице законодательно запрещено делать первые этажи в новостройках жилыми, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – В области, таких ограничений нет, но девелоперы, как правило, изначально отводят их для коммерческого назначения.

Однако, есть примеры жилых комплексов, где на нижнем уровне размещаются квартиры. Застройщик делает первый этаж жилым, стараясь выжать максимум метража из участка за счет плотности населения.

Также поступают и девелоперы малоэтажных жилых комплексов, поскольку располагать на нижних уровнях коммерческие объекты в 3-4 этажном доме не всегда экономически целесообразно».

Тенденции

Как уже было выше сказано, в большинстве случаев в московском регионе в последние годы строятся многоэтажные дома.

Однако в последнее время в Новой Москве и Московской области становятся более популярными малоэтажные жилые комплексы – до 5 этажей.

Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек компании Est-a-Tet утверждает, что в основном даже больше популярностью пользуются те дома, в которых всего 2-3 этажа.

«В Москве средняя этажность находится в диапазоне 12-20 этажей, но отступы есть и в ту и в другую сторону, – рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

– Например, в одной из последних столичных новостроек «Варшавское шоссе, 141» в Чертаново этажность отдельных секций доходит до 25 этажей, а в центре Москвы в проектах высоких ценовых сегментах это может быть 3-7 этажей, как, например, в ЖК «Литератор» в Хамовниках».

Если говорить об этажности домов в области, следует отметить, что в последние годы здесь взят курс на снижение этажности жилой застройки. Официально новые нормативы градостроительного проектирования Московской области были приняты в 2014 году, но по факту проекты высотой не более 5-6 этажей в Подмосковье начали появляться уже с 2011-2012 годов.

В нормативах 2014 года сказано, что этажность любого нового проекта зависит от численности населения того населенного пункта, в границах которого планируется вести строительство. Максимальной признана высота в 17 этажей и возможна она лишь в населенных пунктах с численностью населения свыше 100 тысяч человек.

В остальных случаях высота домов ограничивается 3-9 этажами.

Стоит отметить, что на сегодняшний день в Санкт-Петербурге и Ленинградской области строятся дома разной высотности: от 4 до 25 этажей. Жилые комплексы с квартирами на первом этаже в северной столице не является редкостью.

«Еще несколько лет назад в строительстве города был задан тренд на высотное строительство – 18-25 этажей, появлялись даже башни до 35 этажей, – рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Сегодня запросы покупателей сместились к среднеэтажному (до 12 этажей) и малоэтажному жилью (до 4 этажей).

Пока мы не можем сказать, что невысокие жилые проекты захватили лидерство на строительном рынке города и области, но постепенно доля таких жилых комплексов увеличивается.

Удовлетворению данного запроса клиентов способствует и то, что постепенно строительство все больше перемещается на территории Ленинградской области, где действует более жесткий высотный регламент. Часто на первых этажах проектируют все-таки коммерческие помещения, но в закрытых комплексах, малоэтажных проектах, первые этажи – жилые.

Для повышения ликвидности этих помещений застройщики предусматривают для них собственные террасы, отдельный выход на небольшой земельный участок под окнами и т. д. В объектах нашей компании первые этажи представлены как жилыми, так и коммерческими помещениями. Потребность в коммерческих площадях рассчитывается исходя из общей концепции комплекса».

Первые и вторые этажи

В современных домах первый этаж концептуально является нежилым, что позволяет выполнить задачу, связанную с обеспечением жителей комплекса всей необходимой инфраструктурой. В нежилых помещениях размещаются продуктовые и хозяйственные магазины, отделения банков, салоны красоты, объекты быта и услуг.

Однако, по словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, в московском регионе строятся как дома с нежилыми первыми этажами, так и с жилыми. «Встречаются комбинированные варианты, когда в рамках одного жилого комплекса на первых этажах жилых домов предусмотрены как жилые, так нежилые помещения», – объясняет он.

«Около половины новостроек в Москве обладают этажностью от 10 до 20, -, в свою очередь, добавляет Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. – При этом разброс достаточно велик: от 2+мансарда-3 этажей, например, проекты в стиле Loft – Loft Factory, «Кадашевские палаты» и другие до 85 этажей – в башне «Око». Первые этажи не всегда являются нежилыми.

Есть много примеров комплексов, причем в разных классах, где на первых этажах можно приобрести квартиру. В качестве примера в сегменте элитного жилья можно привести комплексы квартальной застройки «Литератор», Knightsbridge Private Park, Wine House, Полянка Б., 44.

В бюджетном сегменте на первых этажах квартиры представлены в таких наших проектах как ЖК как «Татьянин парк», «Зеленые аллеи», «Новое Павлино», а также проектах других застройщиков, например, «Солнцево парк», «Новое Бутово», «Москва А101» и других».

Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк» утверждает, что на сегодняшний день большинство новостроек проектируются так, чтобы первый этаж, а иногда и первые два, занимали встроенные коммерческие помещения, которые можно продавать или сдавать в аренду.

«Жилье на первых этажах не очень пользуется популярностью, люди считают его небезопасным и некомфортным, – говорит она. – Зачастую в домах с удачной локацией, квартиры на первых этажах выкупаются предпринимателями с целью перевода в нежилой фонд и последующим использованием в коммерческих целях.

А в случае, если дом оснащен подземным паркингом, то на первом этаже жилые помещения располагать попросту нельзя. Совокупность этих причин и привела к тому, что первые этажи новостроек занимают в основном нежилые помещения различного назначения. В нашем жилом комплексе покупательский спрос на квартиры на всех этажах равномерный. Считается, что второй этаж не популярен, поэтому обычно он продается чуть дешевле средних этажей, но все равно всегда находит покупателя».

Тем временем…

Интересен тот факт, что в Москве все первые этажи жилых домов должны быть нежилыми, а в области это требование зависит от размера строящегося проекта, того, насколько жители новостройки нуждаются в коммерческих помещениях на первых этажах.

«В Санкт-Петербурге существует пример ЖК и 35 этажей на набережной, – делится Григорий Алтухов. – При этом на первом этаже не всегда размещаются коммерческие помещения. Например, в закрытых дворах на первых этажах располагаются жилые помещения. Безусловно, чем выше этаж, тем выше стоимость. Так, например, квартира на первом этаже и на 5 том будет иметь разницу в стоимости около от 1 до 3%».

Помимо вышесказанного, также стоит добавить, что, считается, что чаще всего клиенты приобретают квартиры на первых этажах из-за нехватки денежных средств на аналогичную квартиру в выбранном объекте и, как правило, такие квартиры выбирают пожилые люди, маломобильные группы населения, люди, боящиеся высоты или лифта.

На самом деле это не совсем так, так как выбор квартиры на том или ином этаже зависит и от характера человека, возможно, его образа жизни, амбиций.

Кто-то только из-за панорамных видов практически на всю Москву выберет самый высокий этаж в небоскребах «Москва-Сити», а кто-то предпочтет формат городского таунхауса – когда в квартирах первых этажей предусматривается собственный выход на улицу, в сад или на небольшую лужайку перед домом.

«Спрос на квартиры на разных этажах зависит от того, какие цели преследует покупатель, – комментирует Марина Гусакова, менеджер компании «Адвекс на Ланском в Санкт-Петербурге». – Разумеется, если покупатель подразумевает использовать помещения под коммерческие цели, он будет искать квартиры на первом этаже кирпичных домов с окнами, желательно, на улицу.

Если продолжить тему первого этажа, то, если человек уже жил на первом этаже, его не очень пугает перспектива жить там снова. Тем более, первый этаж – обычно самый дешевый. Достаточно часто продавцы первых этажей делают приличный ремонт, понимая, что покупателя при продаже именно это может привлечь. Верхние этажи пользуются чуть большим спросом, чем первые».

Однако Арсений Васильев отмечает, что ликвидность квартир на втором этаже, которые находятся над коммерческими помещениями, немногим превосходит квартиры первого этажа – клиенты испытывают примерно те же опасения и предубеждения, что и в случае с первым этажом. «Покупателями квартир на первых этажах становятся те, кто, в первую очередь, стремится сэкономить, – говорит он. – Также такие квартиры могут быть интересны клиентам, в составе семей которых есть люди с ограниченными физическими возможностями».

Стоит отметить, что определенный интерес к жилью на первом этаже могут проявить лица, которые в дальнейшем планируют переоборудовать помещения под коммерческое использование. Но все это скорее исключения из общей практики».

Сугра Гаджиева

Источник: https://move.ru/articles/etazhnost_novostroek_v_dvuh_stolicah/

Магазин на первом этаже жилого дома требования

В центре Москвы на 1 этаже нельзя располагать в жилом доме салон магазин?

Рассказываем, как самостоятельно открыть продуктовый магазин, аптеку или алкомаркет в жилом многоквартирном доме в Москве или любом другом городе России.

Можно ли открыть магазин в жилом доме в 2018 году?

В связи с нехваткой коммерческих помещений в Москве, Санкт-Петербурге и других городах всё большую популярность набирает перевод квартир в нежилой фонд с последующей сдачей под офисы и магазины. Конечно, такое соседство не всегда радует жильцов дома, но с точки зрения закона здесь нет никаких нарушений, ведь переоборудование жилого помещения в коммерческое — вполне законная операция.

Однако не стоит забывать о том, что для открытия магазина в жилом доме бизнесменам необходимо соблюсти целый ряд требований, среди которых:

  • Наличие отдельного входа;
  • Согласование перепланировки помещения;
  • Отсутствие проживающих внизу соседей.

Какой магазин можно открыть в жилом доме в 2018 году?

Вы решили открыть магазин в жилом многоквартирном доме? Прежде всего, мы рекомендуем внимательно ознакомиться с местным законодательством по этому вопросу. Например, в Москве строительные нормы не позволяют устаивать в жилых домах:

  • Бани и сауны;
  • Кафе, рестораны и клубы, работающие после 11 вечера;
  • Магазины ритуальных принадлежностей;
  • Магазины химических товаров;
  • Прачечные и химчистки;
  • Рыбные и овощные магазины;
  • Склады оптовой торговли.

То есть, если вы откроете магазин по продаже свежей рыбы и морепродуктов в подвале дома где-нибудь в Марьино или Бутово, ваши соседи имеют полное право обратиться с жалобами в прокуратуру и Мосжилинспекцию.

Открытие магазина в жилом многоквартирном доме: плюсы и минусы

Вы сомневаетесь, стоит ли открывать магазин в многоквартирном доме? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы такого решения.

К основным преимуществам магазина на первом этаже жилого дома можно отнести следующее:

  • Переоборудование и реконструкция нежилого помещения стоит намного дешевле, чем строительство отдельно стоящего магазина;
  • Если вы являетесь собственником квартиры, которая будет переведена в нежилое коммерческое помещение, у вас появится возможность существенно сэкономить на аренде магазина;
  • Магазин рядом с домом или в самом доме является более удобным для покупателей — необходимые товары и услуги находятся у них буквально «под боком».

Теперь о недостатках:

  • Если вы открываете магазин «с нуля», вам потребуется провести перепланировку квартиры, что потребует определенных временных и денежных затрат;
  • коммерческого помещения обойдётся дороже, чем содержание жилой квартиры, так как возрастут коммунальные платежи;
  • Перед открытием магазина потребуется получить согласие 100% собст­венников квартир на устройство предприятия;
  • После открытия магазина возможны жалобы от недовольных соседей (например, на неприятные запахи или на шум от посетителей).

Магазин на первом этаже жилого дома: основные требования в 2018 году

Действующее российское законодательство выдвигает следующие требования к магазинам, находящимся в жилых домах:

  • Предприятия торговли могут размешаться исключительно в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам;
  • Дом, в котором находится магазин, не должен быть аварийным;
  • Деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха и труда людей в жилых зданиях;
  • Магазин в жилом доме должен иметь входы, изолированные от жилой части здания;
  • Автостоянка для персонала магазина должна располагаться за пределами придомовой территории;
  • Магазину запрещается производить погрузку материалов и продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры;
  • Загрузка должна выполняться с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей.

Открыть магазин в жилом многоквартирном доме: пошаговая инструкция от юриста в 2018 году

Если вы планируете самостоятельно открыть магазин на первом этаже жилого дома в Москве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: перевод жилого помещения в нежилое

Так как открытие магазина в жилой квартире запрещено законом, в первую очередь вам необходимо перевести помещение в статус нежилого.

Как это правильно сделать? Подробную пошаговую инструкцию вы можете найти в нашей статье Перевод жилого помещения в нежилое в Москве: пошаговая инструкция.

Обратите внимание! Письменное согласие соседей (в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома) требуется только на этом этапе. Отдельное разрешение жильцов дом на ведение бизнеса получать не обязательно.

Шаг 2: перепланировка помещения

Как уже было сказано выше, в России существуют определенные требования для коммерческих помещений, которые находятся в жилых домах (например, магазин должен иметь отдельный вход). Для того чтобы «подогнать» помещение под требования закона вам необходимо получить разрешение на перепланировку квартиры под магазин.

О том, как это правильно сделать, читайте здесь: Согласование перепланировки в Москве: пошаговая инструкция).

Шаг 3: регистрация в налоговых органах

Последний шаг перед началом работы магазина — регистрация ИП или ООО:

Обратите внимание! Указанные выше рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку каждый случай уникален и требует персонального подхода. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную правовую помощь на нашем сайте.

Источник: http://www.centersoveta.ru/yurlikbez/kak-otkryt-magazin-v-zhilom-dome-v-2018-godu-poshagovaya-instruktsiya/

Магазин в жилом доме

Вас консультируют

Мазурина Л.А.

Специализируется в вопросах оптимизации налогообложения, бухгалтерского и налогового учета, финансовой отчетности, аудиторской деятельности.

Баринова Е.В.

Специализируется в вопросах налогового и бухгалтерского учета, финансовой отчетности, является членом Палаты Профессиональных бухгалтеров России.

Фоминых Н.В.

Юрисконсульт по вопросам гражданского, корпоративного и трудового права. Специализируется в области развития и сопровождения бизнеса и предпринимательства.

Ответ:

Добрый день! Жилищный кодекс РФ: Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Также зависит от того чем вы будете торговать – например, если продуктами, то не разрешат. С уважением, Баринова Елена

Коротко: Функционирование стационарной точки розничной торговли обязательно должно соответствовать правилам пожарной безопасности.

Получение заключения ГПС МЧС России (разрешение от пожарников) требует не только сбора и предоставления пакета документов в противопожарную службу, но и обеспечения мер противопожарной защиты.

Нормативно-правовая база в области пожаробезопасности объектов розничной торговли

Для объектов розничной торговли вне зависимости от их специализации и масштаба соблюдение требований нижеуказанных нормативов в области организации торговли и обеспечения противопожарной безопасности является обязательным.

  • ГОСТ Р 51304-99 Услуги розничной торговли,
  • ППБ 01-03 Правила пожарной безопасности в РФ,
  • СНиП 21-01.-97 Пожарная безопасность зданий и сооружений,

Источник: https://photomayya.ru/%D0%BC%D0%B0%D0%B3%D0%B0%D0%B7%D0%B8%D0%BD-%D0%B2-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%BC-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B5/

Магазин на первом этаже жилого дома требования — Пожарная безопасность

Бесплатная юридическая консультация:

Начнем пожалуй с самого начала, нам надо определиться какой у нас будет продуктовый магазин:

Собственное помещение под магазин продуктов

Рассматривая этот самый первый вопрос я конечно же изначально склоняюсь к тому что помещение для продуктового магазина желательно иметь собственное по следующим причинам:

  1. Практическое отсутствие арендной платы (что несомненно пойдет только на плюс бизнесу);

Главным и пожалуй единственным отрицательным моментом в данном случае размер денежных средств, так как не секрет что стоимость покупки помещения довольно велика и у 90% начинающих предпринимателей просто нет на это денег.

Помещение для магазина продуктов в аренду

Это так скажем более бюджетный вариант выбора помещения и для большинства новичков в бизнесе он единственный. Выделить сразу такую крупную сумму для покупки помещения человек просто не в силах.

Рассмотрим минусы съема помещения для продуктового магазина:

Бесплатная юридическая консультация:

  1. Ежемесячная арендная плата. Как правило довольно высокая, так как площадь для продуктового магазина должна быть не менее 40 кв.м.;

К плюсам отнесу только то что нет необходимости сразу вкладывать крупную сумму денег в помещение.

Так что изначально Вы определяетесь какого рода будет помещение: арендуемое или приобретенное в собственность.

Источник: https://center-avtomatiki.com/magazin-na-pervom-etazhe-zhilogo-doma-trebovaniya/

Юриста совет
Добавить комментарий