Страховая выплата по ДДУ при банкротстве застройщика, на которого не открыли уголовное дело

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

Страховая выплата по ДДУ при банкротстве застройщика, на которого не открыли уголовное дело

За год (к июню 2018 г.

) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков).

Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды.

Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях.

Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика.

Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд.

Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение).

задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними.

На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения.

В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект.

Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь.

Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату.

Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег.

Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например).

Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков.

На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома.

Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков.

Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г.

начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов.

Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Кроме того, фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м.) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством.

Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Признание застройщика банкротом – прямое основание для включения покупателя недостроенного дома в реестр обманутых дольщиков.

Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т. д. При этом дольщик должен удовлетворять следующим требованиям:

– предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, а не выгодами.

Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/07/06/774809-dolschiku-zhile-zastroischik-bankrot

Обманутые дольщики довели страховщика до уголовного дела

Страховая выплата по ДДУ при банкротстве застройщика, на которого не открыли уголовное дело

Вологодская областная газета. Основана в мае 1917 года. Дольщики целый год судились со страховщиком, но, по всей видимости, новые суды еще впереди. Компания «Респект» продолжает обжаловать решение суда о взыскании страховок в пользу дольщиков «Стройиндустрии».

 Суд Краснодарского края поддержал страховщика, а не дольщиков, которых ранее поддержал Вологодский городской суд. Компания «Стройиндустрия» не закончила строительство в Вологде трех домов – на Гагарина, 72, Пугачева, 48 и 50. Пострадавшими оказались свыше 350 человек, заключивших договоры долевого участия.

В декабре 2017-го в отношении застройщика началась процедура банкротства. А в отношении директора компании Вячеслава Гудкова возбудили уголовное дело по статьям «Злоупотребление полномочиями» и «Невыплата заработной платы».

  – Я приобрела квартиру в конце 2016 года, а в январе 2017-го стройка уже прекратилась, – рассказывает дольщица Анна Шишлина, которая наиболее активно отстаивает права товарищей по несчастью. – Деятельность застройщика была застрахована в компании «Респект».

Страхование призвано защищать дольщиков от потери денег – ведь суммы за жилье в новостройках требуются немалые. В России нередки случаи, когда строительная фирма банкротится, не предоставив клиентам квартир, а они при этом продолжают платить ипотеку и одновременно снимать жилье.

Страховая компания «Рес­пект» по объему сборов считается лидером рынка страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Из данных ЦБ следует, что за девять месяцев 2018 года она собрала 4,7 миллиарда рублей премий по этому виду страхования, рыночная доля компании составила почти 40%. На сайте страховщика сказано, что в СК «Респект» застрахована ответственность 3,3 тысячи компаний-застройщиков.

Когда «Стройиндустрию» признали банкротом, все ее клиенты в 2018 году были включены в реестр кредиторов. Банкротство считается страховым случаем. Но весь год дольщики безуспешно пытались получить страховые выплаты. 
Ответственность застройщика была застрахована по 320 договорам долевого участия. А это значит, что указанные в договорах граждане должны были получить страховое возмещение. Но компания «Респект» решила, что платить ничего не должна.

Закрытая дверь

После долгих попыток дольщиков получить внятные разъяснения позиции страховщика в Вологде была организована пресс-конференция, куда пускали строго по списку и по предварительной регистрации, причем специально нанятая охрана преграждала дорогу даже близким родственникам дольщиков – например, мужьям, от которых требовали покинуть зал.

А представителей некоторых СМИ хотя и пустили в зал, но с условием, что никаких вопросов журналисты задавать не будут… Как бы там ни было, позиция «Респекта» прояснилась: отказ в выплатах страховая компания объяснила тем, что на директора «Стройиндустрии» было заведено уголовное дело по статье «Мошенничество», а это аннулирует страховой случай.

  – Мы с этой позицией не согласны. Сейчас Гудкова, конечно, судят, но не за мошенничество, так как нет доказательств, а все остальное к страховке никакого отношения не имеет, – возражает Анна Шишлина. 

Но отсутствие доказательств умысла Вячеслава Гудкова на сознательный обман дольщиков не убедило «Респект».

Его представители продолжили стоять на своем: «Респект» считает банкротство «Стройиндустрии» умышленным, якобы в Вологде существовал сговор застройщика против страховщика. Дольщики же, в свою очередь, пошли с заявлением о взыскании страховки в городской суд и первое дело выиграли.

После апелляции областной суд оставил решение городского в силе, и дольщики получили на руки исполнительные листы на взыскание. 

– Кому повезло, у кого решение вступило в силу раньше, получили свои выплаты от Международного банка экономического сотрудничества, где были арестованы соответствующие счета «Респекта», – это около 40 человек. Еще 20 получили средства через судебных приставов. Часть суммы «Респект» погасил добровольно, но заплатил только стоимость квартиры, сумму штрафа, которая также полагалась дольщикам, он платить не стал, – вспоминает Анна.
На этом выплаты закончились, и весь 2018 год компания «Респект» провела в поисках способов снять с себя обязательства по выплатам дольщикам. 

Детективная история

Сначала «Респект» подал иск в Рязанский суд на признание договора страхования недействительным (головной офис компании зарегистрирован в Рязани. – Прим. ред.). Страховщик мотивировал это уголовным делом Гудкова, и рязанский суд ему отказал.

«Респект» подал апелляционную жалобу, потом кассационную, затем обратился в Верховный суд, в общем, они все эти инстанции прошли, и везде «Респекту» отказали.  Казалось бы, чего же боле? Но нашлась еще одна ниточка, за которую ухватились в компании: один из ее агентов был зарегистрирован в Грозном, поэтому «Респект» обратился в суд столицы Чеченской Республики…

По заявлению страховщика, именно грозненский агент порекомендовал «Респекту» заключить договор со «Стройиндустрией», заведомо зная, что это плохой, ненадежный застройщик. Поэтому компания подала в суд на этого агента, чтобы взыскать его вознаграждение и одновременно признать договоры страхования недействительными.

  – Об этом заявлении мы узнали случайно, когда шерстили Интернет по запросу «Респект», – рассказывают дольщики. – По запросу «Стройиндустрия» мы найти дело не могли, так как название компании было написано с ошибкой.  Чеченский суд иск «Респекта» удовлетворил, признав недействительными все договоры страхования. Дольщики подали жалобу и добились отмены этого решения. Но «Респект» не сдался.

Следующим стал суд Краснодарского края – дело проходило по такой же схеме. Но тут компании отказали, страховщики не растерялись и подали апелляционную жалобу, которую в итоге  удовлетворили в конце декабря 2018 года. И опять все договоры страхования дольщиков признаны недействительными. С этим решением «Респект» вернулся в Вологодский городской суд.

Однако суд не счел это решение достаточным основанием для отмены своих решений о взыскании страховок. 

Кстати, в ноябре Банк России исключил «Респект» из списка организаций, имеющих право страховать ответственность застройщиков. Теперь компания не вправе заключать новые договоры. 

Жилье Дольщики «Стройиндустрия» «Рес­пект» Курс валют на 30.12.2019

Источник: http://www.krassever.ru/article/obmanutyye-dol-shchiki-doveli-strakhovshchika-do-ugolovnogo-dela

Юриста совет
Добавить комментарий