Собрание собственников жилья МКД

Новые правила проведения общего собрания собственников в 2019 году 28161

Собрание собственников жилья МКД

В марте 2019 года вступил в законную силу новый Приказ Минстроя РФ – №44/пр, корректирующий правила проведения собрания собственников в МКД. Помимо новых требований к Протоколу собрания, ведомственный документ определил сроки и порядок передачи решений собрания в органы Госжилнадзора. 

Прежде чем обсудить детали Приказа № 44, давайте вспомним, какие принципиальные вопросы решает собрание собственников. И при каком количестве проавших решение будет считаться законным.

Собрание собственников может решить любые вопросы, связанные с МКД:

  • Сроки проведения годового собрания собственников и порядок уведомления о таком собрании.
  • Выбор способа управления МКД. Предпочесть УК, создать ТСЖ или установить непосредственное управление самими собственниками.
  • Смена управляющей компании.
  • Избрание и переизбрание Совета МКД.
  • Размер платы за содержание и текущий ремонт жилья.
  • Условия заключения договоров с ресурсниками.
  • Сроки и порядок проведения текущего ремонта дома.

Решения по этим вопросам принимаются простым большинством ОТ ЧИСЛА УЧАСТВУЮЩИХ В КОНКРЕТНОМ СОБРАНИИ. То есть если 50% + 1 голос участников данного собрания проали за смену УК или повышение размера платы за содержание и ремонт – то оно правомочно.

Но есть принципиальные вопросы, мнение по которым должны спросить у всех собственников, а не только у тех, кто пришел на собрание.  

Решения по таким важным вопросам должны принимать квалифицированным большинством. То есть голоса считают от ОБЩЕГО ЧИСЛА ГОЛОСОВ СОБСТВЕННИКОВ в МКД.

Вот эти вопросы:

100% от общего числа собственников МКД

Вопросы, связанные с реконструкцией, расширением или перепланировкой в доме, которые уменьшат размер площадей общего имущества МКД.

К примеру, жители решили устроить в неиспользуемой части подвальных помещений спортзал. Или собственник открывает магазин на первом этаже и пристраивает к дому входную группу.

2/3  от общего числа собственников МКД

  • Вопросы, связанные с использованием земельного участка, относящегося к придомовой территории.

К примеру, жители решили ликвидировать или, напротив, организовать парковочные места во дворе. Построить детскую площадку вместо парковки. Огородить дом забором и поставить на входе камеры видеонаблюдения и т.п.

  • Заключение/расторжение договоров на размещение в доме и на доме рекламных конструкций, аренду помещений интернет-провайдерами, телевизионщиками и операторами сотовой связи.
  • Определение способа накопления средств на капремонт (общие котел или специальный счет дома).
  • Изменение сроков проведения капремонта или размера взносов на капремонт.
  • Получение или погашение займа на капремонт.
  • Наделение Совета МКД полномочиями на принятие решений от имени собственников. 

50% + 1 голос от общего числа собственников МКД

  • Вопрос передачи права принимать решения о сроках и порядке проведения текущего ремонта Совету многоквартирного дома.

Это удобно – не надо собирать собрание по вопросу ремонта подъезда или замены почтовых ящиков. Эти решения примет Совет МКД.

  • Определение способа накопления средств на капремонт (общие котел или специальный счет дома). А также выбор собственника, который будет открывать спецсчет и совершать операции с деньгами от имени всех собственников.

Особняком стоит вопрос перевода жилого помещения в нежилое.

Решающим в этом вопросе будет мнение жителей подъезда, в котором находится переводимая квартира.

Если большинство участников собрания проали «за» перевод, но среди жителей подъезда поддерживающих такое решение меньше половины – решение считается не принятым.

!! «За» перевод должно проать большинство «одноподъездников» 

А теперь вернемся к подробностям Приказа № 44. На всех этапах – от инициирования собрания до сдачи оригинала Протокола в Госжилнадзор, необходимо соблюсти важные нюансы.

Правильно уведомляем собственников о собрании

Инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее чем за 10 дней до дня его проведения. Основная ошибка на этом этапе обычно заключается в выборе способа уведомления.

Самый простой способ подразумевает размещение объявлений в лифтовых холлах, на доске информации у подъездов или внутри.

Запомните, сообщить собственникам о собрании таким способом можно только в том случае, если решение о подобной форме уведомления было утверждено собственниками на предыдущем собрании.

Если ранее такого решения не принималось, или общее собрание собственников в МКД проводится впервые, этот способ уведомления будет признан незаконным

Как же уведомить соседей правильно?

Либо направить каждому собственнику заказное письмо с уведомлением о вручении, либо вручить уведомление каждому собственнику лично, под роспись. Уведомление должно быть направлено не менее чем за 10 дней до запланированной даты собрания!

Уведомление должно содержать информацию: кто инициатор собрания, форма проведения (очная, очно-заочная, заочная); дата, место и время, повестка; порядок и место ознакомления собственников с результатами.

Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, уведомление должно содержать дедлайн окончания приема бюллетеней и адрес, куда эти бюллетени необходимо передавать.

Избегаем незапланированных повесткой вопросов

Даже самые важные вопросы, которые возникли в ходе собрания, но не фигурируют в повестке, рассматривать нельзя. Это будет расцениваться как изменение повестки собрания. Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, действительно важны для всех собственников, их придется рассмотреть на новом собрании.

Пишем грамотно и дружим с логикой

Минстрой постановил, что протокол состоит из неких структурных единиц, которые должны излагаться от третьего лица множественного числа: слушали, выступили, постановили, решили.

Текст каждой структурной единицы должен состоять из трех содержательных частей:

а) в части «слушали» указывается фамилия, имя, отчество (последнее – при наличии) выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой собрания, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к Протоколу документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса повестки указываются перед словом «слушали»;

б) в части «предложено»» указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться ание. При этом предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки, а формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения;

в) в части «решили (постановили)» указываются решения, принятые собранием по рассмотренному вопросу, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался», с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой и количества , отданных за указанные варианты ания.

Как считаем голоса

Обычно к неправильному подсчету приводят неправильно оформленные решения или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь. Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетене указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Какие сведения нужно учесть при подсчете ? Информацию о лице, участвующем в ании; реквизиты документа, подтверждающего право собственности; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов или, наоборот, проставил несколько галочек, его решение по данному вопросу будет считаться недействительным и не будет учтено при подсчете по этому пункту повестки.

Загодя заботимся о кворуме

Зачастую очное ание оказывается несостоятельным: количество участников не обеспечивает кворума.

Инициатор вынужден прибегнуть к «заочке». Тут стоит помнить: если заранее собственники не были уведомлены, что собрание будет проходить в очно-заочной форме, заочное собрание необходимо будет оформлять как новое. Соответственно заново уведомлять всех и составлять новый протокол по принятым решениям.

Чтобы избежать этой муторной процедуры, лучше сразу предусмотреть общее собрание в очно-заочной форме. В таком случае собственники будут уведомлены единожды. Те, кто не смогут принять участие лично, проголосуют заочно. И, соответственно, будет оформлен один итоговый протокол решения.

Держим слово и не срываем сроков!

Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты подведения итогов собрания.

Датой протокола общего собрания считается дата подведения итогов общего собрания.

Обязательным приложением к протоколу являются письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в собрании. Обратите внимание, вместо сообщения о проведении ОСС теперь обязательным приложением к протоколу является «копия текста сообщения о проведении общего собрания».

Инициатор собрания обязан передать оригиналы бюллетеней и Протокола в управляющую компанию. В свою очередь УК направляет подлинники в региональный орган Госжилнадзора (ГЖН) в течение 5 рабочих дней с момента получения документов.

При непосредственном управлении домом Протокол собрания направляется инициатором напрямую в ГЖН – не позднее чем через 10 дней со дня окончания общего собрания.

Источник: https://domsovet.tv/instruction/novye-pravila-provedeniya-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-v-2019-godu/

Разъясняем законодательство

Собрание собственников жилья МКД

Вопрос: Прошу разъяснить процедуру организации и проведения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Какие вопросы может решить данное собрание? Заварзин И.

Отвечает начальник отдела по надзору за законностью правовых актов, соблюдением прав и свобод граждан прокуратуры Курской области Ефимова Т.Л.:

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ) к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являющимся органом управления многоквартирным домом, относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Проведение годового общего собрания

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Внеочередные общие собрания

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными и могут быть созваны по инициативе любого из данных собственников.

Инициирование внеочередного общего собрания

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное ание);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного ания дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (статья 45 ЖК РФ).

Наличие кворума

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа . При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного ания (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного ания, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Голосование на общем собрании

Правом ания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на ание.

Доверенность на ание должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного ания, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание.

При ании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в ании собственником оставлен только один из возможных вариантов ания.

Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на ание, содержит несколько вопросов, поставленных на ание, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Принятие решения на общем собрании

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 – 3.

1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

В решении собственника по вопросам, поставленным на заочное ание, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в ании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками “за”, “против” или “воздержался”.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги ания доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на ание, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Обязательность исполнения решения общего собрания

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в ании.

Обжалование решения общего собрания

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Источник: http://prockurskobl.ru/legislation/62.html

2.2 Общее собрание собственников помещений как орган управления мкд

Собрание собственников жилья МКД

Имеяв собственности жилое или не жилоепомещение в многоквартирном доме, усобственников помещений есть право научастие в управлении многоквартирнымдомом, сохранить многоквартирный дом,и прилегающее к нему общее имущество,в хорошем техническом и косметическомсостоянии, а в некоторых случаях, иулучшить, модернизировать, сделатькомфортнее общее имущество, произвеститекущий или капитальный ремонтмногоквартирного дома или общегоимущества собственников.

Дляреализации этого права, ст.44 Жилищногокодекса Российской Федерации, предусмотренорган управления многоквартирным домом,им является общее собрание собственниковпомещений многоквартирного дома.

Нормамиэтой статьи детально регламентируетсяпроцедура созыва и проведения общегособрания, включая порядок определениялиц, имеющих право на участие в общемсобрании, формирования повестки дня,сообщения информации об общем собрании,определения кворума собрания, учета иподсчета собственников.

Большинство норм, регулирующих порядокпроведения общего собрания, носитимперативный характер, т.е. не можетбыть изменено по соглашению ссобственниками.

Данная, необходимостьвызвана не допустить злоупотреблений,поэтому норма носит императивныйдетально прописанный порядок созыва ипроведения общего собрания собственников.

Согласност. 44 ЖК РФ органом управлениямногоквартирным домом признано общеесобрание собственников помещений вданном доме. Такой орган управлениядолжен действовать во всех многоквартирныхдомах независимо от вида жилищногофонда (государственный, муниципальныйили частный).

2.2.1Компетенция общего собрания собственниковМКД

Какуже говорилось выше, созывается дляпринятия решения по вопросам содержанияи распоряжения общим имуществом МКД,ст.45 ЖК РФ предусматривает два видаобщих собраний собственников помещенийв многоквартирном доме – годовое ивнеочередное. к их компетенции относится:

-принятие решений о реконструкциимногоквартирного дома (в том числе сего расширением или надстройкой),строительстве хозяйственных построеки других зданий, строений, сооружений,ремонте общего имущества в многоквартирномдоме;

-принятие решений о пределах использованияземельного участка, на котором расположенмногоквартирный дом, в том числе введениеограничений пользования им;

-принятие решений о передаче в пользованиеобщего имущества в многоквартирномдоме;

-выбор способа управления многоквартирнымдомом;

-другие вопросы, отнесенные ЖК РФ ккомпетенции общего собрания собственниковпомещений в многоквартирном доме.

Помимогодового общего собрания собственникипомещений в многоквартирном доме могутпроводить и внеочередные собрания.

Посмыслу действующего жилищногозаконодательства, все отличие междуобщим годовым и внеочередным собраниемсостоит в том, что последнее проводятне в обязательном порядке, а по желаниюхотя бы одного из собственников квартирыв данном доме. В соответствии ч.3, ст.

45ЖК РФ для принятия решения на общемсобрании необходимо наличие кворума,участия в собрании собственников которыеобладают долей в общем имуществе МКДболее 50 процентов.

2.2.2Порядок организации общего собранияМКД

Правилапроведения общего собрания собственниковпомещений в много квартирном домевпервые установлены в ст.45 Жилищногокодекса РФ.

Собственники помещений вмного квартирном доме обязаны ежегоднопроводить годовое общее собраниесобственников помещений в многоквартирномдоме.

Сроки и порядок проведения годовогообщего собрания собственников помещенийв многоквартирном доме, а также порядокуведомления о принятых им решенияхустанавливаются общ им собраниемсобственников помещений в многоквартирномдоме.

Такоеобщее собрание может быть как очередным(проводится один раз в год), так ивнеочередным (созывается в любое времяпо инициативе любого из собственниковжилых ил и нежилых помещений многоквартирногодома). Лица, не являющиеся собственникамипомещений в соответствующем многоквартирномдоме, не вправе инициировать созывобщего собрания собственников помещенийв этом доме.

Какочередное, так и внеочередное общеесобрание собственников помещений вмногоквартирном доме может быть проведенопутем:

а)совместного присутствия собственниковпомещений в данном доме для обсуждениявопросов повестки дня и принятия решенийпо вопросам, поставленным на ание;

б) проведения заочного ания, путёмпередачи в место или по адресу, которыеуказаны в сообщении о проведении общегособрания собственников помещений вмногоквартирном доме, в письменнойформе решений собственников по вопросам, поставленным на ание.53

Собственник,по инициативе которого созывается общеесобрание собственников помещений вмногоквартирном доме, обязан сообщитьсобственникам помещений в данном домео проведении такого собрания не позднеечем за 10 дней до даты его проведения.

Вуказанный срок сообщение о проведенииобщего собрания собственников помещенийв многоквартирном доме должно бытьнаправлено каждому собственникупомещения в данном доме заказным письмом,если решением общего собрания собственниковпомещений в данном доме не предусмотрениной способ направления этого сообщенияв письменной форме, или вручено каждомусобственнику помещения в данном домепод роспись либо размещено в помещенииданного дома, определенном таким решениеми доступном для всех собственниковпомещений в данном доме 54.

Инициаторобщего собрания обязан разместитьинформацию в которой должны быть указаны:

1)сведения о лице, по инициативе которогосозывается данное собрание;

2)форму проведения данного собрания.Жилищнымкодексом РФ предусмотрены две формыпринятия решений общим собраниемсобственников.

Очноеаниепредполагает личное совместноеприсутствие собственников для обсужденияи принятия решения по пунктам повесткидня.

Заочноеание- это выявление мнения собственниковспособом письменного опроса. Собственникив письменном виде выражают свое мнениепо вопросам, поставленным на ание.

Призаочном ании собственникпомещения в многоквартирном домезаблаговременно получает сообщение опроведении собрания. Если он определилсяпо вопросам повестки дня, то выражаетсвое мнение письменно, направив своерешение по адресу, указанному в сообщении,как правило, в адрес инициатора проведениясобрания;

3)дата, место, время проведения данногособрания или в случае проведения данногособрания в форме заочного ания- дата окончания приема решенийсобственников по вопросам, поставленнымна ание, и место или адрес, кудадолжны передаваться такие решения;

4)повестка дня данного собрания;

5)порядок ознакомления с информацией и(или ) материалами, которые будутпредставлены на данном собрании, и местоили адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решениеобщего собрания и ание на общемсобрании

Вобщем собрании собственников помещенийфактически голосуют доли в правесобственности на общее имущество, а нелица, которым они принадлежат: количество, которым обладает каждыйсобственник помещения в многоквартирномдоме на общем собрании собственниковпомещений в таком доме, пропорциональноего доле в праве общей собственностина общее имущество в данном доме 55.

Решенияобщего собрания собственников помещенийв многоквартирном доме могут приниматьсяпростым или квалифицированным большинством от общего числа участвующих в таком собрании собственниковпомещений.

Квалифицированнымбольшинством не менее 2/3 отобщего числа участников собранияпринимаются решения :

-о реконструкции много квартирного дома(в т. ч . с его расширением ил и надстройкой), строительстве хозяйственных построеки других зданий, строений, сооружений,ремонте общего имущества в многоквартирномдоме;

-о пределах использования земельногоучастка, на котором расположенмногоквартирный дом, в т.ч. о введенииограничений пользования им;

-о передаче в пользование общего имуществав многоквартирном доме. Простымбольшинством более 50 % от общегочисла участвующих в общемсобрании собственников помещенийпринимаются решения по всем вопросам,не требующим квалифицированногобольшинства, включенным в повестку дняобщего собрания (принятие решений повопросам, не включенным в повестку дня,запрещено императивной нормой ч. 2 ст.46)56.

Решения,принятые общим собранием собственниковпомещений в многоквартирном доме, атакже итоги ания доводятся досведения собственников помещений вданном доме собственником, по инициативекоторого был о созвано такое собрание,путем размещения соответствующегосообщения об этом в помещении данногодома, определенном решением общегособрания собственников помещений вданном доме и доступном для всехсобственников помещений в данном доме,не позднее чем через 10 дней со дняпринятия этих решений.

Решениеобщего собрания собственников МКД,оформляются протоколом общего собрания.Для того чтобы решение общего собраниясобственников помещений в многоквартирномдоме имело юридическую силу, должныбыть соблюдены следующие предусмотренныеКодексом условия:

а)решение оформлено протоколом очередногоили внеочередного общего собраниясобственников помещений 57;

б)решение принято по вопросу, включенномув повестку дня соответствующего собрания58;

в)решение принято с соблюдением императивныхправил о квалифицированном или простомбольшинстве , необходимых дляпринятия решения 59;

г)решение доведено до сведения собственниковпомещений в многоквартирном доме впорядке, установленном ч.3 ст.46 Жилищногокодекса РФ;

д)решение принято по вопросу, относящемусяк компетенции общ его собрания,установленной в ч.2 ст.44 Жилищного кодексаРФ.

Оформленныес нарушением данного требования,указанные решения признаютсянедействительными, и голоса по содержащимсяв них вопросам не подсчитываются.

Вслучае, если решение собственника повопросам, поставленным на ание,содержит несколько вопросов, поставленныхна ание, несоблюдение данноготребования в отношении одного илинескольких вопросов не влечет за собойпризнание указанного решениянедействительным в целом.

Подводяитог второго раздела необходимо отметитьчто правовые нормы регулирующие праваи обязанности собственников общегоимущества МКД, обладают императивнымхарактером, и строго определённымиправилами поведения собственниковобщего имущества в МКД при осуществлениисвоих полномочий. Эти нормы присущивсем формам управления многоквартирнымдомом.

Источник: https://studfile.net/preview/3794860/page:5/

Как инициировать собрание собственников жилья?

Собрание собственников жилья МКД

  • 1 Инициатор общего собрания собственников
  • 2 Как инициировать собрание собственников жилья — Юридический ликбез
  • 3 Очное собрание собственников многоквартирного дома 2019 — протокол, образец, как провести, документы
  • 4 Полномочия ук по инициации общих собраний собственников
  • 5 Как подготовить и как собрать собрание собственников многоквартирного дома по закону?
  • 6 Как провести общее собрание собственников — Портал ЖКХ Архангельской области

Общее собрание собственников – это один из органов управления МКД. С одной стороны, это инструмент волеизъявления собственников, с другой – способ разрешить трудности, встающие перед УО.

На ОСС решаются все вопросы, связанные с управлением МКД: обеспечение комфортных и безопасных условий проживания в доме, надлежащее содержание общего имущества, текущий ремонт, а также предоставление коммунальных услуг.

Сегодня мы узнаем, кто может выступать инициатором общего собрания собственников.

Первичное ОСС

Вопрос о том, кто инициирует ОСС, решается в зависимости от того, какое это собрание, как это определяет ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Если собрание собственников первичное (допустим, оно проводится в новостройке), то его инициатором может быть один или несколько собственников помещений в этом МКД.

Кроме того, согласно рекомендации, данной в приказе Минстроя РФ N 411 от 31.07.

2014), первое годовое собрание в таком доме могут провести те собственники, которые были выбраны на первичном ОСС, где определялась инициативная группа для проведения следующего годового собрания.Как управлять многоквартирными домами-новостройками

Годовые и внеочередные ОСС

Чаще всего мы имеем дело с годовым или внеочередным ОСС.

Существует три способа инициировать годовое или внеочередное собрание. Такое ОСС организуется по инициативе:

Напомним, что голоса собственников прямо пропорциональны площади, которая находится у них в собственности (1 квадратный метр = 1 голос) (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Какие права есть у инициатора/инициативной группы? Они вправе осуществлять действия, связанные с проведением ОСС (см. п. 6 раздела IV Приказа Минстроя РФ от 31.07.

2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»):

  • выявление всех собственников;
  • предварительный опрос мнений собственников;
  • определение доли каждого собственника ОСС в доме;
  • определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии и др.

Если собственники, у которых не менее 10% , обратились к УО с письменной просьбой о проведении собрания, то оно должно быть проведено в течение 45 дней со дня обращения.

И не менее чем за 10 дней до проведения собрания нужно уведомить о нём каждого собственника, оформить необходимые документы по результатам проведения ОСС, а затем довести результаты ОСС до сведения собственников, как это требует ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.Ответы на вопросы от 17 марта 2016 года

Финансирование ОСС

Есть большая разница между собраниями, которые проводятся по инициативе УО и по инициативе собственников. Отличие заключается в том, как эти собрания финансируются.

На этот счёт есть мнение, высказанное в Письме Минстроя РФ от N 27535-ОЛ/04 от 28.02.

2015 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно этому письму, финансовые расходы несёт инициатор общего собрания собственников:

  • если ОСС проводится по инициативе любого собственника – этот собственник;
  • если по инициативе УО – УО;
  • если по инициативе собственников, обладающих не менее 10% , – эти собственники (в случае, если не было принято каких-то других решений по этому вопросу на предыдущих ОСС либо правлением ТСЖ/кооператива).

И всё же вопрос о финансировании ОСС, собираемых по инициативе собственников, со всей определённостью не решён, Письмо Минстроя РФ – это точка зрения ведомства, а судебной практики по этому вопросу пока не сложилось. Порядок финансирования собраний может быть определён заранее: в договоре управления – на другом, предыдущем, собрании собственников.Минстрой РФ предложил финансировать общее собрание собственников его инициатору

Если ОСС хочет провести сторонняя УО

Некоторые УО сталкиваются с щекотливой ситуацией, когда другая УО пытается собрать ОСС в МКД, которым не управляет. Мотивы такого поступка понятны: это способ переманить МКД под своё крыло. Возникает резонный вопрос: есть ли у них на это право?

Мы однозначно можем сказать: нет, такого права у сторонней УО нет – просто потому, что такая возможность не предусмотрена Жилищным кодексом РФ, а конкретно ч. 7 ст.

45 ЖК РФ, где ясно сказано, что «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления».

Это значит, что решения, принятые на ОСС, созванном УО со стороны, легитимными не будут и их можно будет оспорить.Новая редакция Жилищного кодекса внесет изменения в хранение протоколов ОСС

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/7069/kto-iniciiruet-obschee-sobranie-sobstvennikov

Как инициировать собрание собственников жилья — Юридический ликбез

  • 1 Как организовать и провести собрание собственников многоквартирного дома?
  • 2 Собрание собственников жилья 2018 — протокол, требования, Жилищный Кодекс, проведение, заочное ание, уведомление
  • 3 Как подготовить и как собрать собрание собственников многоквартирного дома по закону?
  • 4 Общее собрание собственников многоквартирного дома
  • 5 Инициатор общего собрания собственников

Многоквартирный дом это не только здание/строение/сооружение, но и сообщество собственников, которым принадлежат не только квартиры в этом доме, но и доля в общем имуществе, так называемая «общедолевая собственность».

К ней можно отнести все помещения общего пользования, технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки, крышу, несущие конструкции, инженерные сети и оборудование, лифтовое хозяйство и многое другое, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме.

И всем этим хозяйством необходимо управлять: его нужно содержать, обслуживать, ремонтировать, обеспечивать жителей водой, теплом, электричеством и пр.

А раз это общее имущество собственников, то и решать все эти вопросы они должны сообща. Для этого и нужны собрания собственников, ведь по жилищному кодексу общее собрание собственников — это и есть орган управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников вправе решать практически все вопросы, касающиеся управления, содержания, ремонта, использования общего имущества.

В первую очередь законодательство обязывает собственников выбрать на общем собрании способ управления домом. Есть варианты:

  1. Через управляющую организацию
  2. Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК

3  Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир)

Также собственники на общем собрании определяют перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливают ставку содержания общего имущества, выбирают своих представителей — совет дома.

Могут устанавливать набор дополнительных услуг/сервисов, направленных на улучшение условий проживания, например, услуги консьержей, установка видеонаблюдения, шлагбаумов и пр.

Однако есть вопросы, которые не входят в компетенцию общего собрания — это в первую очередь установление тарифов на коммунальные ресурсы/ услуги (они устанавливаются органами власти субъекта Федерации).

Вопросы относящиеся к компетенции общего собрания собственников, а также порядок организации и проведения общих собраний собственников регламентируются ст. 44 — 48 Жилищного Кодекса РФ, кроме того основные положения по вопросам общих собраний собственников отражены в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ «Решения собраний».

Утвержденных форм документов собрания нет, имеются различные методические рекомендации, выпущенные в разное время, но они не носят обязательный характер.

На сегодняшний день законодательно установлены только требования к оформлению протоколов собраний, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Ознакомиться с нормативно-правовыми актами можно в информационно-правовых системах и в других открытых источниках, там же можно найти различные (но не нормированные) примеры протоколов и уставов.

Собрания возможны при любой форме управления домом (УК и ТСЖ)?

Да, согласно жилищному законодательству и при управлении домом управляющей организацией и при управлении ТСЖ (ЖК, ЖСК) все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом (ст. 44 ЖК РФ) к исключительной компетенции общего собрания собственников решаются на нем.

Источник: https://advokat144.com/kak-initsiirovat-sobranie-sobstvennikov-zhilya/

Юриста совет
Добавить комментарий