Риски при приобретении квартиры, полученной по договору переуступки прав

Покупка квартиры по переуступке прав

Риски при приобретении квартиры, полученной по договору переуступки прав

Последнее обновление: 15.05.2017

Ситуация из практики:

В строящемся доме продается квартира. Но продает ее не сам Застройщик, а другое юрлицо (или физлицо), являющееся соинвестором строительства. Продажа происходит путем уступки прав требования на будущую квартиру.

Какие ошибки здесь допускают Покупатели?

Ошибка Покупателя:

Покупка квартиры по переуступке прав происходит, чаще всего, на завершающих фазах строительства дома, и подразумевает наличие промежуточного звена (Продавца) между Покупателем и Застройщиком. В связи с этим, Договор переуступки прав на квартиру имеет некоторые специфические риски для Покупателя, не зная которые, он может допустить ряд ошибок. Об этом ниже.

Типичная ситуация, когда Продавец (юрлицо или физлицо) демонстрирует Покупателю свой договор с Застройщиком, из которого видно, что он (Продавец) имеет право на получение в собственность одной или нескольких квартир в строящемся доме после его достройки и сдачи в эксплуатацию.

Сам Застройщик при этом подтверждает, что действительно такие-то квартиры отходят Продавцу на основании его инвестиционного участия в проекте, или на основании согласованного с ним взаимозачета, или еще на каком-нибудь основании. При этом, Застройщик не возражает против того, чтобы Продавец уступил свое право требования на одну из квартир третьему лицу (Покупателю).

Покупатель, прочитав сей занятный документ, и получив заверения Застройщика, успокаивается и совершает сделку – передает Продавцу деньги за будущую квартиру под Договор уступки права требования (Договор цессии).

Здесь Покупатель допускает сразу несколько ошибок, которые могут выйти ему боком в будущем.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Во-первых, далеко не каждый договор Продавца с Застройщиком гарантирует наличие у Продавца безусловных прав требования (которые тот планирует передать/продать) на квартиры в доме-новостройке.

Различных договоров с Застройщиком может быть несколько типов, например, Предварительный договор купли-продажи квартиры, Договор инвестирования, Подрядный договор (по которому квартиры передаются подрядчику на условиях взаимозачета), Договор долевого участия, и т.п.

При этом государственной регистрации подлежит только Договор долевого участия в строительстве (ДДУ), а значит факт наличия у Продавца прав требования на квартиру (квартиры) в действительности подтверждается только этим договором (ДДУ).

Важно, что и уступка прав по этому договору также регистрируется в Росреестре (т.е. удостоверяется государственным органом).

Права на строящиеся квартиры, обозначенные во всех остальных договорах, НЕ регистрируются и не подтверждаются государством; эти права обусловлены только текущими отношениями Продавца и Застройщика, и могут быть изменены, дополнены, оспорены, аннулированы и т.п. Соответственно, и уступка прав на основании этих договоров, тоже может измениться, оказаться необоснованной или вовсе потерять свою силу.

Во-вторых, если государственной регистрации Договора переуступки права требования НЕ происходит (когда у Продавца с Застройщиком заключен какой-либо тип договора, кроме ДДУ), то это открывает возможность для «двойных продаж» квартир в строящемся доме. Что это такое – смотри по ссылке.

В третьих, даже если уступка права происходит по ДДУ (с государственной регистрацией уступки), то и здесь может всплыть неприятность для Покупателя. Дело в том, что цена покупки квартиры по Договору переуступки прав, как правило, ощутимо выше, чем стоимость той же квартиры, отраженная в самом ДДУ.

Оно и понятно, ведь Продавец вносил деньги по ДДУ Застройщику гораздо раньше и на других условиях.

Но в случае расторжения ДДУ или признания его недействительным, Застройщик вернет уже конечному Покупателю только ту сумму, которая была указана в ДДУ, а не ту, которую Покупатель уплатил Продавцу по Договору переуступки прав требования квартиры.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Что делать:

Чтобы максимально обезопасить себя, Покупателю следует соглашаться на покупку квартиры по переуступке прав, только если эти права переуступаются по Договору долевого участия (ДДУ), зарегистрированного в Росреестре в установленном законом порядке.

В остальных случаях (при других типах договоров), риски Покупателя значительно возрастают, и сделка будет требовать тщательного изучения отношений Продавца и Застройщика, их взаимных обязательств, гарантий, условий разрешения споров, юридических последствий этих споров, и т.д. И здесь уже без дополнительной консультации юриста не обойтись.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Покупка прав требования на основе ДДУ подразумевает также регистрацию самого Договора переуступки права требования, а значит, исключает возможность «двойных продаж» (два раза зарегистрировать права на одну квартиру невозможно).

Передачу денег за квартиру здесь рекомендуется проводить так же, как это принято на вторичном рынке – после регистрации договора, через банковскую ячейку (наличные) или аккредитив (безнал). Подробнее об этом – см. по приведенной ссылке.

На случай расторжения предыдущего договора (ДДУ), Покупателю следует правильно составить условия текущего Договора уступки права требования.

 А именно – предусмотреть в нем возможность расторжения или признания недействительным первоначального договора (ДДУ), и если такое случится, то Продавец обязуется компенсировать Покупателю разницу между ценой, которую вернет Застройщик, и фактической ценой сделки по переуступке прав на квартиру.

При покупке квартиры по Договору переуступки прав требования, Покупателю не стоит забывать еще один нюанс.

А именно – выплатил ли Продавец Застройщику всю сумму за строящуюся квартиру? Если у Продавца остался долг перед Застройщиком, то сумма сделки по переуступке прав на квартиру должна уменьшиться на сумму этого долга, так как его теперь придется выплачивать Покупателю.

Узнать о наличии или отсутствии долга за конкретную квартиру, можно у Застройщика, запросив у него Акт сверки платежей по этой квартире.

 А саму переуступку прав оформлять следует только с ведома (согласия) самого Застройщика, независимо от того, указано ли такое условие в договоре (в первоначальном ДДУ).

Письменное согласие Застройщика снимает с Покупателя ряд возможных негативных (спорных) последствий такой переуступки.

Дополнительную информацию на эту тему можно также посмотреть в разделе «Вопросы и ответы» — «Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?»

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ
.

Как грамотно покупать квартиру в новостройке, подробно рассказано в нашейПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (в разделе для первичного рынка).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-pervichnom-rynke/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Риски при приобретении квартиры, полученной по договору переуступки прав

Приобретение первичного жилья возможно не только напрямую у застройщика, но и у инвестора – лица, уже осуществившего покупку новой квартиры у застройщика.

До момента завершения строительства право собственности на жилье не оформляется, то есть фактически объектом сделки в рассматриваемой ситуации выступает право на получение жилого помещения по факту завершения строительства объекта.

Вместе с правами покупатель приобретает и риски.

Покупка таких прав и является покупкой квартиры по переуступке.

Как правило, такое жилье имеет меньшую цену по сравнению с недвижимостью, на которую оформлены правоустанавливающие документы.

Нормативная база

Отношения застройщика и инвестора, а точнее дольщика, регулируются ФЗ-214, который призван защитить последних от бесконечного переноса завершения сроков строительства, незаконного возведения жилого объекта или некачественных строительных работ.

Закон обязывает регистрировать договоры долевого участия в строительстве с обязательной проверкой документов регистратором – это позволяет исключить вероятность двойной продажи.

Застройщики, согласно закону, обязаны публиковать в открытых источниках проектную документацию, что упрощает для дольщика процедуру выбора объекта.

Отношения участников договора переуступки права требования (договора цессии) регулируются ст. ст. 382–392 Гражданского кодекса РФ.

Существует всего два варианта приобретения жилой недвижимости по переуступке:

  • Подписание предварительного договора купли — продажи, предметом которого будет приобретение права заключения основного договора купли — продажи, не подразумевает передачу денежных средств за приобретаемое жилье до момента подписания основного договора. Предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации.
  • Подписание договора долевого участия в строительстве. Покупателю стоит убедиться, что все расчеты произведены, в противном случае есть риск приобретения дополнительных расходов. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован.

В первом случае переуступка прав происходит до момента подписания основного договора купли — продажи, во втором – до момента подписания акта приема — передачи недвижимости застройщиком владельцу квартиры.

1. Проверка необходимой разрешительной документации у строительной компании:

  • учредительные документы организации, устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, а также свидетельство о постановке на учет в ФНС;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • документы, подтверждающие право владения земельным участком, на котором ведется строительство, а также разрешение на строительство на этом участке;
  • проект на строительство, в котором указывается: разрешение на строительство, права на землю (свидетельство о собственности или договор аренды с указанием кадастрового номера и площади участка), цель проекта, этап строительства, срок реализации и срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • проектная декларация с указанием способа исполнения обязательств застройщика;
  • договор, описывающий, на основании каких средств производится строительство объекта.

Вас может заинтересовать с чего начать подготовку пакета документов для получения налогового вычета при покупке квартиры

Как происходит оформление квартиры в собственность в новостройке подробно раскрыто ТУТ

Что такое закладная на квартиру по ипотеке: http://nedvicon.ru/kvartira/docs/zakladnaya-po-ipoteke.html

2. Сбор необходимых документов:

  1. потребуется письменное уведомление застройщика о заключении договора цессии (переуступки прав требования), при этом стоит убедиться, что застройщик уведомление получил, и позаботиться о том, чтобы в дальнейшем это можно было подтвердить;
  2. если дольщик, переуступающий право требования (цедент), полностью произвел оплату за квартиру:
    • закон не обязывает получать согласие застройщика на совершение такой сделки, однако, если такое условие оговорено в договоре, необходимо получить согласие;
    • стоит ознакомиться у застройщика с соглашением о зачете взаимных требований, чтобы убедиться, что все расчеты действительно произведены и потребовать справку об отсутствии задолженности;
  3. если дольщик имеет невыполненные обязательства перед застройщиком:
    • обязательным условием совершения сделки является получение письменного разрешения застройщика на переуступку прав. Это может быть как отдельно составленный документ, так и пункт договора, в котором застройщик ставит свою подпись;
    • переуступка возможна только после подписания договора перевода долга на нового владельца;
  4. если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если квартира вновь приобретается по договору ипотечного кредитования, то его необходимо подписать и получить закладную до подписания договора цессии;
  5. если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для покупателя такое согласие также потребуется, за исключением случаев, когда оба супруга участвуют в сделке или заключен брачный договор о раздельном имуществе;
  6. далее следует получить выписку из ЕГРП, для этого необходимо оплатить пошлину и обратиться в регистрационную палату или многофункциональный центр; направить запрос можно и в электронном виде на сайте Росреестра.

Обязательными для указания в тексте договора являются следующие сведения:

  • характеристики объекта сделки;
  • сумма сделки.

Образец типового договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать ЗДЕСЬ

4. Договор переуступки необходимо зарегистрировать

С этой целью следует обратиться в регистрирующий орган, это может быть кадастровая палата, регистрационная палата или многофункциональный центр.

Пакет документов для регистрации:

  • удостоверение личности. При обращении представителя дополнительно необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
  • договор основания, заключенный с застройщиком на первом этапе строительства;
  • справка об отсутствии долга перед застройщиком или договор перехода долга;
  • письменные согласия застройщика и банка;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса, или копия брачного договора, подтверждающего отсутствие необходимости ее предоставления;
  • закладная и ипотечный договор в случае приобретения квартиры по такому договору.

6. Подписание заявления

Подписание заявления, заполненного регистратором при условии верности указанных данных, после чего регистратор предоставит расписку в получении документов для проведения процедуры регистрации, которая займет от 5 до 10 дней.

В назначенный день необходимо будет явиться с паспортом и распиской: покупатель получит зарегистрированный договор о переуступке прав, продавец – договор основания.

Положительные стороны покупки квартиры по переуступке

Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

Не стоит говорить о том, что готовое жилье с оформленными правоустанавливающими документами будет стоит в разы дороже.

Возможность приобретения квартиры в доме, где приостановлена продажа или все квартиры уже проданы.

Риски при покупке квартиры по переуступке

Велика вероятность приобрести квартиру, которую в дальнейшем будет сложно узаконить, или не дождаться окончания ее строительства, так как возникающие проблемы у застройщика часто и являются причиной переуступки прав дольщиками.

Стоит также убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.

Законодательство РФ допускает переуступку прав с переводом долга на покупателя, поэтому этот пункт необходимо оговорить заранее.

При этом, помимо основного долга, за продавцом могут числиться несовершенные периодические платежи или пеня за их просрочку.

Это грозит отказом от исполнения условия договора застройщиком в одностороннем порядке.

Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

Затраты при совершении сделки

Государственная пошлина за получение выписки составит минимум 150 рублей (если выписка будет получена в электронном виде), максимум 600 рублей (для юридических лиц при получении выписки на бумажном носителе).

Государственная пошлина за регистрацию договора цессии составит от 2000 рублей (при заключении договора между физическими лицами) до 22 000 рублей (при заключении договора между юридическими лицами).

Сумма государственной пошлины делится на количество участников договора.

Целесообразным будет обращение в юридическую службу, в этом случае к обязательным расходам добавятся расходы на юриста.

В среднем составление договора обойдется в 3000–5000 рублей, юридическая проверка документов будет стоить около 10 000 рублей, но при этом покупатель получит отчет по выявленным рискам, что немаловажно.

Заключение

Итак, подписание договора цессии позволит покупателю сэкономить, но следует уделить особое внимание проверке документов, а также уточнить, по какой причине продавец решил заключить такой договор.

До подписания договора следует оговорить все условия, в том числе возможность перехода долга новому владельцу, в противном случае покупатель должен требовать подтверждения отсутствия задолженности перед застройщиком.

Оплачивать квартиру стоит только в том случае, если договор подлежит регистрации.

Обязательной процедура регистрации является для договора долевого участия, договора инвестирования, основного договора купли — продажи и договора о переуступке прав.

В договоре необходимо указывать полную стоимость, которую получает продавец с учетом выгоды.

Следует иметь в виду, что в случае расторжения договора долевого участия по каким-либо причинам дольщик, независимо от того какую он сумму потратил при совершении сделки по переуступке, получит минимальную стоимость, первоначально указанную в договоре долевого участия на начальном этапе строительства.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Источник: http://nedvicon.ru/kvartira/pokupka/pereustupka.html

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Риски при приобретении квартиры, полученной по договору переуступки прав

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят.

Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании.

Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки.

Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути.

Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 – ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант.

Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика.

И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки.

Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы.

По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ.

Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя.

При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит.

Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка.

Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру.

Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора.

Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком.

Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки.

Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить.

Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства.

По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2032551-2014-08-12-pokupka-kvartiryi-po-pereustupke-osobennosti-i-riski/

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Риски при приобретении квартиры, полученной по договору переуступки прав

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Покупка квартиры по переуступке прав: договор переуступки прав собственности на квартиру

Риски при приобретении квартиры, полученной по договору переуступки прав

Одна из самых непростых операций на современном рынке недвижимости — приобретение квартиры по переуступке прав.

Мало кто о ней знает в подробностях и тонкостях (разве что специалисты), но бывают ситуации, когда желательно, а то и необходимо быть в курсе подобных вещей.

Например, знать, какими законами эта операция регулируется? И на что все-таки нужно обращать особое внимание, приобретая недвижимость таким образом? Какие возможны риски при этом и много ли встретится «подводных камней» в процессе?

1. Как оформить переуступку прав на квартиру 2. Переуступка прав на квартиру в новостройке 3. Преимущества договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке 4. Как оформить переуступку прав «задним» числом? 5. Интересы и риски участников сделки переуступки прав

Как оформить переуступку прав на квартиру

Существует только 2 законных варианта переуступки прав на квартиру при купле-продаже:

  1. По предварительному договору (купли-продажи).
  2. По ДДУ (договору долевого участия в жилищном строительстве).

Причем в первом варианте происходит переуступка только права на заключение основного договора купли-продажи. Предварительный же договор не подлежит даже регистрации в Росреестре.

По нему не происходит передачи ни денег, ни прав на жилплощадь. Лишь фиксируется предварительная договоренность сторон по поводу прав на заключение основного договора (купли-продажи жилья) в будущем.

С момента подписания договора предварительного становится возможна переуступка прав на совершение покупки или продажи объекта недвижимости. Вплоть до заключения договора основного.

Важно: Такие юридические ситуации нередко срабатывают на руку мошенникам, которые, пользуясь отсутствием необходимости в государственной регистрации предварительных договоров, заключают их сразу несколько.

Нетрудно догадаться, что, пользуясь правовой неграмотностью потенциальных покупателей, мошенники требуют с них деньги в качестве «аванса», «залога» и пр. (а если особенно повезет, так и полный расчет), а после просто исчезают. Квартира же оказывается «проданной» несколько раз.

И иногда квартира совсем чужая, не имеющая никакого отношения к лже-продавцу.

А вот при переуступке прав по ДДУ в строительстве смошенничать не получится. Тут перед собственно уступкой должны быть полностью выполнены все расчеты по договору долевого участия. А если же нет, незавершенные расчеты всей своей массой лягут на плечи нового владельца уступаемых прав. 

На такую долевую квартиру переуступка прав может быть осуществлена по договору только до момента подписания акта сдачи-приемки жилья между застройщиком и новым владельцем. И вот такой договор уже в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Так что же это такое – «договор переуступки прав»? Согласно действующему законодательству, по нему новому владельцу переходят права прежнего собственника в полном их объеме. А значит в договоре все эти права должны быть расписаны как можно подробнее, до мелочей.

Важно: Описано должно быть абсолютно все — какие права, по каким конкретно документам передаются, по какому договору и на каких условиях переуступаются, прочие значимые моменты.

Переоформление уступки прав в долевом строительстве возможно или:

  • после выплаты долга перед застройщиком;
  • переводом существующего (оставшегося) долга уже на новое лицо.

И коль скоро при такой переуступке напрямую затрагиваются интересы застройщика, без согласия его договор переуступки прав не подписывается.

После заключения подобного договора, у покупателя квартиры на руках оказывается:

  1. Основной договор (ДДУ), права по которому и переуступаются.
  2. Официальное согласие на переуступку от застройщика (письменное).
  3. Согласие банка-кредитора (если объект недвижимости приобретался в кредит).
  4. Документы, подтверждающие все расчеты между сторонами.
  5. Собственно договор (официально зарегистрированный) переуступки прав.
  6. Акт приема-передачи документов (по списку) от одного владельца к другому.

Безусловно, договор переуступки прав во втором своем варианте, где речь идет о долевом строительстве, наиболее выгоден приобретателю. Ведь по такому документу покупателю вместе с переуступаемым договором достается защита государства по Федеральному закону за № 214 от 30.12.2004 г.

Но есть и момент риска. В случае расторжения ДДУ покупатель может получить не ту сумму, что заплатил при переуступке, а ту, что указана в самом договоре долевого участия в строительстве. А сумма в таких договорах прописывается еще на начальном этапе строительства, а значит априори меньше реальной стоимости конкретной квартиры на момент подписания нового документа о переуступке прав.

Преимущества договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Договор переуступки прав, который специалисты называют «договором цессии», особенно часто применяется в схемах приобретения квартир в домах, находящихся на этапе строительства.

Как было упомянуто выше, возможность заключить договор цессии возникает сразу же после регистрации договора участия в долевом строительстве и пропадает в момент подписания актов приемки-передачи построенной квартиры.

Чем же выгоден договор переуступки прав по ДДУ для потенциального покупателя? Ответ очевиден.

Такая переуступка дает возможность заработать денег, продав готовую квартиру по существенно более высокой цене, чем та, за которую она была приобретена на этапе строительства.

Особенно, если договор цессии заключался дешево — например, по поводу проблемного жилья в доме с обнаруженными недостатками.

После переуступки прав новый владелец уже сам напрямую с застройщиком решает все имеющиеся проблемы с квартирой, а затем продает ее максимально выгодно для себя. Как и на каких условиях новый собственник что-то решает и реализует, прежнего владельца уже никак не касается.

По закону переуступка прав может произойти только при соблюдении следующих условий:

  • прежним собственником должна быть выплачена застройщику полная цена заключенного договора долевого строительства;
  • имеется согласие застройщика на переуступку прав (возможность такого согласия должна быть обязательная прописана в ДДУ);
  • есть согласие банка, выдавшего в свое время кредит, если квартира была приобретена в ипотеку.

При несоблюдении данных условий ответственность перед застройщиком возлагается на продавца, переуступающего права (ст 390 ГК РФ). Он же (продавец) отвечает и перед покупателем, которому должен вернуть средства, полученные по договору переуступки, а также проценты (за то, что пользовался чужими деньгами) плюс убытки.

Важно: Договор переуступки прав по ДДУ обязательно должен быть зарегистрирован в законном порядке после подписания. Кроме того, о такой переуступке должен быть уведомлен письменно застройщик.

Если договор цессии заключен чересчур дешево и менее, чем за год до инициации банкротства прежнего владельца, сделка наверняка будет признана подозрительной. В результате чего переуступка прав также может быть оспорена.

Как оформить переуступку прав «задним» числом?

Нередки случаи, когда после подписания актов приемки-передачи готовой квартиры и до регистрации права собственности проходит достаточно много времени (до 2-х лет), а владельцу нужно передать эту недвижимость по договору переуступки прав. Но ведь срок-то вышел. По закону это можно было сделать исключительно до подписания актов. Есть ли выход из ситуации, который бы устраивал владельца квартиры? Давайте разбираться.

Заключить договор на уже прошедшую дату невозможно, ведь такие документы регистрируются. Значит остается только один выход: изменить дату на более позднюю в актах приемки-передачи. Но это возможно сделать только договорившись с застройщиком. Не все на это идут, но возможность такая безусловно существует.

Есть и еще один вариант. При переуступке прав по предварительному договору можно поменять дату в договоре основном, который еще не прошел регистрацию. Это можно сделать, если акты приемки-передачи подписаны недавно.

Интересы и риски участников сделки переуступки прав

Подводя итоги, нужно еще раз остановиться на следующем:

1. Переуступка прав затрагивает напрямую интересы всех участников конкретной сделки с недвижимостью, в том числе:

  • застройщика (если речь идет о договоре долевого участия в строительстве);
  • и банк, выдавший ипотечный кредит (если квартира куплена в ипотеку).

Так что это не только частное дело продавца и покупателя. Без официального согласия вышеперечисленных субъектов, никакой переуступки прав не состоится. Причем нужно иметь ввиду, что они (и застройщик, и банк) могут выдвинуть собственные требования к предполагаемому договору переуступки. И эти требования придется выполнять в любом случае.

2. Риски такое мероприятие, как заключение договора переуступки прав, конечно, несет. И процедура эта непростая, и условностей, обязательных для соблюдения, в ней много. Поэтому прежде чем пойти на такую сделку в роли покупателя, нужно:

  • проанализировать имеющуюся документацию;
  • оценить застройщика;
  • выяснить истинное положение продавца;
  • и вообще, собрать максимум информации.

Не надеетесь на собственные силы и возможности? Обращайтесь к специалисту. Если подобную сделку будет сопровождать опытный юрист, она способна стать очень выгодной для приобретателя.

(426 голос., 4,51 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-est-li-risk/

Юриста совет
Добавить комментарий