Разделение, продажа квартиры

Как выделить и продать долю в квартире – инструкция

Разделение, продажа квартиры

Сегодня далеко не редки ситуации, когда владельцами одной квартиры являются несколько человек. Когда люди приходятся друг другу близкими родственниками, совместное владение чаще всего является нормой.

Впрочем, в нашем меркантильном обществе бывает так, что даже если собственники — родные люди, это вовсе не всегда означает, что продажа части недвижимости будет легкой.

Можно ли выделить долю в квартире, какие при этом встречаются подводные камни, каковы права совладельцев — проанализируем эти вопросы с участием специалистов компании «МИЭЛЬ».

Выделением доли из общей либо совместной собственности называется передача в собственность одному из владельцев квартиры части изолированной недвижимости, соответствующей доле иного владельца. Процедура является сложной юридической задачей, а ее регулирование осуществляется нормами гражданского и жилищного права.

Почему происходит отделение долей

Разделение жилого пространства бывает необходимым по разным причинам. Зачастую к таким относят:

  • развод супругов;
  • оформление наследства;
  • кредит для залога части недвижимости.

В результате владельцы получают равную площадь или процент жилища. Наиболее простое разделение, когда количество комнат совпадает с количеством претендентов, хотя и здесь бывают трения.

Но как выделить долю в квартире с большим числом совладельцев? Общая площадь арифметически делится на равные части, но специфика многоквартирных домов такова, что не позволяет произвести раздел без нарушения чьих-то интересов.

А возникшие осложнения зачастую усугубляют ситуацию, особенно когда требуется продать проблемную долю.

Совместное владение жильем для посторонних людей имеет ряд недостатков. Например, если возникло желание сдать часть в аренду, нужно официальное разрешение от каждого владельца (все без исключения имеют законное право как отказаться, так и согласиться). Это касается также ремонтных работ, установки новой бытовой техники и так далее.

Права совладельцев при продаже выделенной доли

Другие собственники квартиры имеют по закону преимущественное право покупки выделенной доли. Предложение должно быть юридически грамотно оформлено, поэтому следует обратиться за консультацией к юристу.

При продаже части собственности нужно изначально предложить ее совладельцам, и только после их официального отказа искать покупателей.

Проживание в квартире несовершеннолетних

Организовать продажу необремененного имущества самостоятельно сложно, но при определенных умениях можно. Если же на территории квартиры прописан ребенок, то процесс реализации имущества заметно усложняется.

Перед тем как выделить долю в квартире несовершеннолетнему лицу, нужно зарегистрировать его у близких родственников. Просто поселить ребенка у бабушки недостаточно, с ним должен прописаться хотя бы один из родителей.

Если без выделения части не обойтись, нужно учитывать то, что процент от общей площади недвижимости не должен быть меньше, чем в предыдущей, а новые условия проживания, как минимум, не хуже прежних.

Многие родители интересуются, как выделить доли детям в квартире и нужно ли это делать, если недвижимость куплена на материнский капитал. Согласно закону, дети обязаны стать собственниками части жилья, поэтому оформляется официальный договор купли-продажи.

Подробнее о преимуществах квалифицированного сопровождении сделок купли-продажи узнайте в разделе услуг агентства недвижимости «Чистые Пруды».

Если каким-то образом стало возможным, что родители продали квартиру, не выделив доли детям в новой недвижимости, особенно если она приобретена за маткапитал, то данные действия являются неправомерными и с большой вероятностью будут оспорены органами опеки в суде.

Истории из жизни
В собственности имела ½ часть двухкомнатной квартиры. Второй владелец — это моя сводная сестра, которая целиком посвящена карьере, поэтому вопрос собственного отдельного жилья для нее неактуален.

Мне же нужно устраивать личную жизнь, поэтому я решила проживать отдельно, продав свою  половину. Сразу предложила ее сестре, однако у той не возникло желания купить. Чтобы решить вопрос законно, не ущемляя ничьих интересов, обратилась к специалистам агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах.

Они составили план действий, учитывая мою позицию и намерения. Объяснили, что отказ второго собственника важно оформить юридически. Также помогли собрать нужные бумаги и провести удачную сделку, а потом подобрали подходящий вариант для покупки.

Советую обращаться не к частникам, а именно в агентство, так как у них большая база недвижимости, свои юристы и подтвержденный опыт.

Как выглядит процесс выделения доли

Если один владелец квартиры по любым причинам готов продать часть, возникает закономерный вопрос как выделить долю в квартире, пошаговая инструкция для продажи содержит пункты:

  • Устное согласование. Согласовать с остальными владельцами все нюансы, предупредить о намерении выставить на торги свою часть и первоочередно предложить им долю.
  • Оформление результатов согласования. Положительный ответ значительно упростит процесс. В случае отказа нужно оформить письменное подтверждение.
  • Поиск приобретателя. Подыскивать подходящего покупателя можно начинать после улаживания предыдущих спорных ситуаций.
  • Подготовка документации. После того как покупатель найден, начинается сбор справок и выписок, имеющих ограничения по периоду действия. Когда весь комплект подготовлен, стоит передать его проверенному специалисту, чтобы тот подтвердил юридическую чистоту документов.
  • Регистрация. Завершающий этап — обращение в Государственный реестр для регистрации полученного права на квартиру.

Если владельцы сразу не приходят к взаимному соглашению, как выделить долю в квартире, лучше обратиться к профессионалам. Выбирайте профессиональное сопровождение силами сотрудников нашего агентства. Специалисты дадут исчерпывающую информацию, помогут узаконить вашу ситуацию, максимально учитывая интересы сторон, возьмут на себя хлопоты, связанные с продажей выделенной доли.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(9 4,33 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-vydelit-dolyu-v-kvartire-dlya-prodazhi-poshagovaya-instruktsiya/

Для продажи, не для покупки. Каких квартир боятся риелторы :: Жилье :: РБК Недвижимость

Разделение, продажа квартиры

На вторичном рынке жилья существуют квартиры, за которые не берутся агенты по недвижимости. Почему такое жилье считается проблемным и насколько обоснованы опасения риелторов

ТАСС/ Григорий Сысоев

На вторичном рынке жилья Москвы и других городов России существуют «чистые» и «проблемные» квартиры. Такое разделение придумали риелторы, которые предпочитают не заниматься сложными случаями. Перечень проблемных объектов у каждого свой — разные варианты объединяет только нежелание агентов по недвижимости вести сделку.

Редакция «РБК-Недвижимости» расспросила риелторов и юристов о том, какие квартиры они считают проблемными и насколько стереотипы о сложности таких вариантов соответствуют действительности.

Стоп-листы для покупателей

За последние годы доля недоверчивых покупателей, которые хотят лишний раз проверить юридическую чистоту квартиры, возросла, рассказали опрошенные редакцией риелторы и юристы.

«Покупатели стали более внимательно подходить к вопросам юридической проверки при покупке жилья, — считает брокер агентства Century21 Panorama Realty Константин Ламин. — Крайне редко встречаются клиенты, для которых этот вопрос маловажен.

Даже если покупатели самостоятельно находят вариант для покупки, то для сопровождения сделки привлекают специалистов».

«Сейчас, в условиях кризиса, клиенты стали еще менее склонны к рискам, чем в благополучное в экономическом плане время, — подтвердил президент Электростальской гильдии риелторов и вице-президент Гильдии риелторов Московской области (ГРМО) Александр Целыковский. — Люди понимают, что им придется рискнуть средствами и активами, которые, возможно, в дальнейшем они уже никогда не аккумулируют. Теперь покупатели перестраховываются».

Перестраховаться действительно просто — достаточно выбрать другую квартиру. «Сейчас на рынке огромный выбор вариантов, — убеждена руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ирина Бербенева.

 — Если возникают сомнения, то проще отказаться от покупки и найти рядом другую квартиру, не вызывающую вопросов. В 2007–2008 годах рисков было гораздо больше».

«При субъективном приближении получается процентное соотношение 70 к 30, где 70% — это так называемые чистые квартиры, а 30% — проблемные», — подсчитал руководитель отдела городской недвижимости отделения на Красной Пресне компании «НДВ-Недвижимость» Денис Гаджиев.

Самыми чистыми с юридической точки зрения юристы и риелторы назвали квартиры в недавних новостройках. Обычно это лоты, которые куплены по договору долевого участия (ДДУ), а затем выставлены на продажу. В этом случае можно легко проследить всю историю переходов недвижимости из рук в руки, так как эта история исчерпывается договором между застройщиком и клиентом ​​ ( Сергей Коньков/ТАСС)

«Если брать ситуацию пяти-десятилетней давности, то сейчас рисков приобрести проблемное жилье меньше. Хотя бы по причине того, что пусть и за короткую, но все-таки историю развития российского рынка недвижимости грамотность людей значительно повысились, — добавил Целыковский.

 — Современный продавец и покупатель уже не полагаются на авось и зачастую, чтобы получить дополнительные гарантии, прибегают к услугам узких специалистов, способных провести максимальную проверку объекта и обладающих такими возможностями, которые по закону недоступны риелтору».

По просьбе «РБК-Недвижимости» брокер агентства Century21 Panorama Realty Константин Ламин составил перечень квартир, которые должны попадать в стоп-лист при обсуждении возможной покупки жилья.

Черный список квартир:

  • квартиры с отказниками при приватизации;
  • квартиры, в которых проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы;
  • квартиры от собственника, который на момент покупки жилья состоял в браке, а после развода не оформил соглашение о разделе имущества;
  • квартиры, собственники которых имеют неисполненные (на момент продажи) обязательства по исполнительным листам службы судебных приставов. Это может служить причиной признания человека банкротом, такую сделку возможно оспорить в суде;
  • приобретенные с использованием материнского капитала квартиры, владельцы которых не исполнили свое обязательство по наделению несовершеннолетних детей долями в квартире в соответствии с законом;
  • квартиры, где один из сособственников признан по суду умершим или без вести отсутствующим;
  • квартиры, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием;
  • квартиры одиноких пожилых собственников, которые продают свою жилплощадь по очень низкой цене и не приобретают взамен другое жилье.

Почему не любят проблемные квартиры

Недвижимость из черного списка не пользуется популярностью из-за того, что после заключения сделки договор купли-продажи могут оспорить в суде. В этом случае суд может признать сделку ничтожной — и покупатель потеряет приобретенную квартиру.

«В наше время интернета возникает ложное ощущение полной информированности. Оно обманчиво, — полагает Ирина Бербенева. — Выписка из ЕГРН не является панацеей, архивные выписки из домовой книги бывают неправильными.

Попадаются технические ошибки в этих выписках — например, не вписан несовершеннолетний собственник. Впоследствии это может привести к большим неприятностям».

Две главные неприятности — это аннулирование сделки и подселение в уже купленную квартиру человека с постоянной регистрацией. При аннулировании бывший продавец квартиры обязан возместить покупателю полную стоимость сделки, а бывший покупатель — вернуть квартиру. Второй случай сложнее.

«На момент приватизации квартиры некоторые члены семьи собственника недвижимости (это могут быть и бывшие члены семьи), проживающие в этой квартире, могли отказаться от приватизации, — объяснил механику процесса Константин Ламин. — При этом по закону они сохраняют право пользования квартирой. Шансы нового собственника снять с регистрационного учета подобную категорию пользователей через суд нулевые».

Квартиры с перепланировкой часто попадают в разряд нежелательных. «Стоп-фактором будет наличие неузаконенной перепланировки, затрагивающей несущие стены», — рассказал Денис Гаджиев ( Станислав Красильников/ТАСС)

Наличие в истории квартиры нескольких переходов права один за другим за небольшой срок должно насторожить, считают в агентстве «Миэль». «Есть вероятность, что таким образом скрываются какие-нибудь неприятные моменты», — предупредила Бербенева.

Пример подобной квартиры привел президент Электростальской гильдии риелторов. «Недавно клиентка сама подобрала себе квартиру, в истории которой тянулась длинная цепочка перехода прав собственности, и права эти возникали неоднозначно, после чего переходили от субъекта к субъекту.

Она заказала серьезную юридическую проверку квартиры, в ходе которой выяснилось, что квартира была приватизирована пожилой супружеской парой, женщина умерла, а ее супруг заключил договор пожизненной ренты с третьим лицом, не родственником. Через какое-то время он расторг договор ренты и отбыл в неизвестном направлении. Найти его сейчас не представляется возможным.

От покупки такого лота по понятным причинам клиентка отказалась», — рассказал Александр Целыковский.

Отказ от реализации квартир, полученных по договору ренты, подтвердили и в агентстве «НДВ-Недвижимость».

«Покупатели часто опасаются квартир, которые продаются по заниженной цене с целью избежать уплаты налогов, — рассказал управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

 — В таком случае действительно повышаются шансы в дальнейшем столкнуться с проблемами по взысканию денежных средств, фактически переданных продавцу.

Однако сейчас риелторы чаще всего составляют специальные обязательства по возврату «хвоста», так что нельзя сказать, что сделки с занижением — редкость на рынке» ( ТАСС/ Борис Кавашкин)

В чем угроза унаследованного жилья

Распространенный страх — купить квартиру, полученную по наследству. Наличие стереотипа о проблемности такого жилья подтвердили все риелторы и юристы, которых опросила «РБК-Недвижимость». «При покупке такой квартиры стоит проявлять осторожность, — заявил адвокат Владимир Старинский.

 — Дело в том, что спустя какое-то время могут объявиться третьи лица с имущественными претензиями, и если в суде сделку признают недействительной, то все последствия ее отменяются — имущество и деньги сторонам возвращаются.

Однако на практике денег у другой стороны уже, как правило, нет, поэтому взыскать их будет очень сложно — можно остаться и без денег, и без квартиры».

Предельный срок исковой давности по наследственным делам составляет десять лет в соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса России, указали в агентстве «Миэль».

«Есть нюансы: например, если наследодатель мужчина, то вероятность появления неучтенных наследников выше, чем в случае с наследодателем женщиной, — считает Ирина Бербенева. — Возможно наличие детей, о которых никто не знал, кроме наследодателя.

Учитывая отсутствие единой базы регистрации актов гражданского состояния в нашей стране, никто не может дать гарантии, что, например, во Владивостоке у наследодателя, проживавшего в Москве, не было детей. Проверить это, к сожалению, невозможно».

«Перспективы развития конфликтов между наследниками первой, второй и третьей очереди и риски покупки квартиры можно оценить, проверив нотариально заверенные отказы от наследства и пробив возможные дела по квартире на сайте суда, — парировал юрист Сергей Тарасов. — Помимо родственников, у умершего могли быть иждивенцы — несовершеннолетние, больные и так далее.

Они могут доказать, что зависели от наследодателя, даже не будучи родственниками умершего, и могут претендовать на часть наследства. Спрогнозировать такой поворот событий непросто, но все же возможно — вряд ли, например, у пенсионерки 80 лет могут быть такие иждивенцы.

Поэтому квартира, доставшаяся по наследству единственному сыну от такой пенсионерки, несет меньше рисков, чем наследство от сорокалетнего мужчины».

Поддельные документы — один из наиболее распространенных страхов для риелторов и потенциальных покупателей жилья. «Общий уровень мошенников повысился: сейчас документы подделывают качественнее, а сами схемы изощреннее и сложнее», — считает Ирина Бербенева ( Александр Рюмин/ТАСС)

За что отвечают риелторы

Покупатели, которые опасаются стать жертвой мошенников, часто обращаются к риелторам в надежде, что те застрахуют их от проблемной сделки, рассказали московские агенты по недвижимости. Некоторые компании даже выдают своим клиентам сертификаты. По сути, это письменное заключение о результатах проверки конкретной квартиры.

В Электростальской гильдии риелторов усомнились в реальной эффективности таких сертификатов. «Так называемые гарантийные письма для покупателя обычно рассчитаны на срок до десяти лет.

В них содержатся обязательства возместить человеку ущерб в случае негативного развития событий.

Некоторые компании все еще выдают их сегодня, но, скорее, это нужно рассматривать в качестве маркетинговой составляющей», — считает Александр Целыковский.

«Судите сами: с одной стороны, это абсолютно добровольная история, а с другой — непонятно, к чему она может привести как для риелтора, так и для клиента, — разъяснил эксперт.

 — Прецедентов в части последствий исполнения или неисполнения гарантийных обязательств такого рода нет.

Считаю, это всего лишь маркетинговый ход, тем более что, как правило, подобные «гарантии» составляются таким образом, что клиенту крайне трудно в конечном итоге претендовать на материальное возмещение».

Риелторы не несут материальной ответственности за сделки «с браком», подтвердил Сергей Тарасов. «На практике с риелторов невозможно взыскать компенсацию в судебном порядке. В отличие, например, от нотариусов, регистрирующих сделку и осуществляющих полную проверку документов, — они несут полную имущественную ответственность за свои действия», — заявил юрист.

Сам по себе риелтор не отвечает за юридическую чистоту квартиры, поэтому тем, кто хочет обезопасить себя от неприятностей, следует заключить договор о проведении юридической экспертизы объекта, посоветовал Владимир Старинский. «В этом договоре нужно прописать ответственность за возникновение рисков в дальнейшем. Никакие устные договоренности и обещания в суде вы доказать не сможете», — резюмировал адвокат. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59392ec89a7947ae2fe937d9

Раздел квартиры

Разделение, продажа квартиры

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) закрепил пользование общим долевым имуществом. Порядок пользования имуществом, находящимся в совместной и долевой собственности определяется также Семейным кодексом Российской Федерации (СК РФ).

Раздел квартиры возможен как по соглашению сособственников, заверенному нотариусом, так и в судебном порядке (чаще всего применяется при разводе).

Соглашение между совладельцами жилого помещения является наиболее простым вариантом. В нем можно предусмотреть раздел имущества не только в равных долях, но и в других размерах.

Если у сторон не получается договориться между собой, они имеют право на обращение в суд для разрешения ситуации.

Выдел доли из общего имущества одного из собственников не прекращает прав на общее имущество других сособственников. Но при этом у гражданина, выделившего долю прекращается право на общее имущество.

Для выделения доли в квартире в натуре необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:

  1. комната должна быть изолирована от других комнат;
  2. должна иметь отдельный вход;
  3. должна соответствовать санитарным нормам.

Для разделения лицевого счета на квартиру необходимо, чтобы собственность была общая долевая. Если квартира является совместной собственностью, то прежде чем разделить счета, нужно зарегистрировать в Росреестре долевую собственность с определением доли каждого гражданина. После этого можно обратиться с заявлением о разделении счетов.

Как разделить квартиру на доли?

Раздел квартиры в долях собственности возможен в том случае, когда жилище находится в совместной собственности или в долевой. Так, выдел доли можно осуществить путем достижения соглашения между сособственниками, либо если не удается придти к консенсусу, то поможет только судебный порядок.

Надо иметь в виду, что владельцы могут составить соглашение, в котором доли будут не равными, а будут в другом соотношении. Тогда в нем должны быть прописаны конкретные доли, принадлежащие каждому собственнику. При этом нужно отличать выдел доли из общего имущества и раздел общего имущества.

Выдел доли кого-либо из собственников не прекращает права других сособственников на общую собственность в квартире. Однако, гражданин, выделивший свою долю, лишается права на общую собственность в жилом помещении.

Также надо учитывать, что выдел доли из общего или долевого владения, возможно, произвести только тогда, когда комната, которая подлежит выделу, имеет отдельный вход или изолирована от других помещений в жилом помещении, то есть не является смежной с другими комнатами в квартире.

Распоряжение жилплощадью, которая находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый из владельцев вправе по своему желанию осуществлять пользование и распоряжение свое долей, а именно продать, подарить, обменять и др.

Когда сторонам не удается составить соглашение и договориться необходимо, обратиться в суд. При этом действует общее правило, если доли в документе, подтверждающем право собственности, не определены и не прописаны, то они являются равными. В судебном порядке происходит выдел доли в натуре.

Выделение доли в натуре в квартире

Раздел квартиры в натуре возможен в судебном порядке. Выдел имущества в натуре, находящегося в общей долевой собственности возможен, только если жилищу не будет причинен ущерб. А именно должна сохраняться ситуация, при которой жилым помещением можно будет пользоваться по назначении.

Так, если раздел жилого помещения приведет к тому, что не будет возможности реально пользоваться им, то остальным сособственникам может быть предложено, выплатить компенсацию за свою часть квартиры.

В таком случае право владения на долю в жилом помещении переходит к лицу, выплатившему компенсацию.

Но такой вариант может иметь место только при согласии всех сособственников на такие действия.

Выдел доли из общего имущества может быть осуществлен двумя способами:

  1. через выделение части имущества в натуре соразмерно идеальной доле, которая представляет собой выражение в квадратных метрах или дроби, которые будут принадлежать собственнику доли;
  2. через выплату денежной компенсации (стоимости) доли.

Доли могут быть «идеальными» или «выделенными в натуре». Примером «идеальной доли» является, когда каждый участник такого долевого владения имеет по доле в жилом помещении. Пример «доли, выделенной в натуре» — каждый имеет долю, равную комнате. Однокомнатная квартира является неделимой, и доли в ней могут быть только идеальными.

Раздел квартиры при разводе

Квартира, приобретенная супругами во время брака, является совместной собственностью. Под совместной собственностью понимается право, при котором граждане владеют жилым помещением без определения долей каждого.

Квартира, приобретенная супругами во время брака, относится к их совместной собственности, пусть даже и зарегистрирована на кого-то одного из них. При разводе жилые метры делятся пополам, то есть оформляется в долевую собственность по ½ доли каждому, по правилам ст. 34 СК РФ.

Это правило применяет суд. Но между сторонами может быть заключено нотариальное соглашение, которым будет предусмотрено иное соотношение долей.

Но как показывает судебная практика, при разделе совместно нажитого имущества, супруги не могут найти общий язык. Очень большое количество дел рассматриваются судами именно по разделу. Каждый из супругов считает, что он имеет больше прав на жилплощадь, чем второй супруг.

Муж обычно ошибочно думает, что если супруга является домохозяйкой, то она не участвовала в приобретении квартиры. В соответствии с п. 3 ст. 34 Семейного кодекса РФ, право на общее имущество имеет также супруг, который занимался ведением домашнего хозяйства, уходом за детьми или по иным уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Пример

Бывшая супруга обратилась с исковым заявлением к бывшему мужу с требованием выдела доли в совместно нажитой квартире. Как выяснилось, квартира была приобретена ответчиком за полгода до заключения брака.

В обоснование требований истица заявила, что на покупку квартиры она добавляла 1 000 000 рублей, которые она заняла для личных нужд. Также квартира нуждалась в ремонте. Он был сделан на деньги истицы.

После оценки всех представленных доказательств в удовлетворении всех исковых требований судом было отказано в полном объеме.

Мотивировочная часть решения по делу содержала в себе доводы суда о том, что спорная квартира была приобретена ответчиком до брака.

Следовательно, имущество, приобретенное до заключения брака, не является в совместно нажитым имуществом, а является его личным. Таким образом, квартира не подлежит разделу.

Как разделить лицевой счет в квартире?

Разделить лицевые счета на жилое помещение можно в том случае, когда собственность зарегистрирована как долевая с определением доли каждого владельца. Поскольку именно исходя из размера доли каждого гражданина и будет происходить начисление коммунальных платежей за содержание жилплощади.

Если же собственность является совместной, то необходимо составить соглашение или обратиться в суд для определения доли каждого. Далее обратиться в Росреестр, для регистрации права.

Далее нужно обратиться в управляющую компанию, которая выбрана жильцами данного многоквартирного дома. Каждому собственнику доли в жилом помещении нужно представить следующие документы:

  1. заявление с просьбой открыть на него новый лицевой счет;
  2. предъявить паспорт;
  3. выписку из ЕГРП.

Следует отметить, что необходимость в данной процедуре возникает, когда происходит такая ситуация, что в квартире проживает не одна семья, ведущая отдельное хозяйство, а платить должен тот, на кого открыт лицевой счет — ответственный квартиросъемщик. Аналогичная ситуация происходит при разводе супругов, вынужденных проживать совместно, но по разным комнатам.

Разделение лицевых счетов является лишь распределением обязанностей совместно проживающих людей по оплате коммунальных платежей.

Применение таких мер позволяет двум отдельно семьям, ведущим отдельное хозяйство платить только по своему лицевому счету.

Заключение

Раздел квартиры возможен двумя способами:

  1. путем достижения соглашения между владельцами, при этом оно должно быть заверено нотариусом;
  2. в судебном порядке.

Если помещение находится в совместной собственности, то ее раздел возможен только путем выделения доли гражданина. Но при этом гражданин утрачивает право на общую собственность.

Выделение доли в натуре на жилище можно произвести только в том случае если собственнику будет предоставлена комната с отдельным входом, а также отдельный санузел и техническое помещение.

Но на практике в обычной квартире такое не представляется возможным. В таких ситуациях судом должен быть определен порядок пользования таким жилым помещением.

Выдел доли в натуре в однокомнатной квартире не возможен, поскольку не будут соблюдаться обязательные требования закона.

Так если необходимо произвести разделение лицевых счетов, то нужно обратиться в управляющую компанию, обслуживающую дом, с заявлением от лица каждого владельца доли.

Когда жилище является в совместной собственности для разделения лицевых счетов нужно оформить долевую собственность на квартиру.

При этом надо понимать, что разделение счетов является способом разделения обязанностей сособственников квартиры по оплате коммунальных платежей.

Участие в разделе квартиры

Двухкомнатная квартира оформлена в долевую собственность на мать и дочь. В ней проживают и прописаны: мать, дочь, ее муж и их двое несовершеннолетних ребятишек. Если существует необходимость поделить квартиру, то будут — ли в разделе участвовать дети или только мать и дочь?

Ответ

Раздел квартиры в натуре по долям, как правило, не производится, так как разделить в натуре можно лишь жилое помещение, оборудованное отдельными входами, кухнями, санузлами, с сохранением за владельцами равных квадратных метров, что с квартирой сделать не реально. Как правило, разделу в натуре полежат только частные дома. Таким образом, вы можете лишь определить порядок пользования жилым помещением, определив в пользование членам семьи ту или иную комнату. Определение порядка пользования не влияет на доли каждого владельца в квартире, они остаются в том же размере — по ½. При этом права собственности у других членов семьи, а именно у детей не возникает.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/vladenie-i-polzovanie/razdel-kvartiry/

Лицевой счет с точки зрения купли-продажи. Разделение. Расселение

Разделение, продажа квартиры

Финансово-лицевой счет содержит сведения о типе и характере жилого помещения (отдельная квартира или коммунальная, ее площадь и число комнат, этаж, где находится квартира, число этажей в жилом доме, степень износа дома и т. д.).

Здесь же приводится информация о степени благоустройства квартиры и предоставляемых коммунальных услугах (есть ли центральное отопление, водопровод, электроэнергия, газовая плита, газовая колонка, канализация, ванна, мусоропровод, лифт и прочее).

В финансово-лицевом счете указываются сведения обо всех лицах, проживающих в данном жилом помещении. Эта информация учитывается при начислении платы за пользование конкретным жилым помещением и предоставляемые коммунальные услуги.

Финансово-лицевой счет открывают на квартиру в целом. Если квартира находится в собственности, в него вносится информация обо всех собственниках с указанием их доли собственности. Основной квартиросъемщик определяется по письменному заявлению, оформленному в паспортном столе. В заявлении в присутствии всех собственников данной квартиры дается их согласие на это.

Отдельный финансово-лицевой счет может быть открыт только для совершеннолетнего и дееспособного гражданина РФ. Он должен проживать и быть зарегистрирован в данной квартире.

Если квартира находится на правах собственности, то для открытия или изменения финансово-лицевого счета нужно представить в паспортный стол:

  • документ, подтверждающий право собственности;
  • договор о техобслуживании;
  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право изменения финансово-лицевого счета.
  • Если квартира находится в муниципальной собственности, то для открытия финансово-лицевого счета ее жильцам необходимо представить в паспортный стол следующие документы:

  • договор найма, социального найма или аренды (то есть документ, подтверждающий право проживания на данной жилой площади);
  • договор о техобслуживании;
  • паспорт;
  • соглашение для изменения финансово-лицевого счета.
  • Любые изменения в финансово-лицевом счете делаются с указанием документа, дающего право на их внесение. Кроме этого обязательно ставится дата и подпись паспортиста.

    Купля-продажа жилья

    Купля-продажа жилья является весьма сложной операцией, сопровождаемой большим числом документов.

    Финансово-лицевой счет также участвует в этом процессе, поэтому владельцу жилого помещения необходимо посетить эксплуатационную контору, обслуживающую данный объект недвижимости.

    После подачи соответствующего запроса ему предоставляется выписка из домовой книги. В ней содержится вся история продаваемой квартиры – когда и кто в ней был зарегистрирован, прописан и выписан.

    На руки выдается и выписка из финансово-лицевого счета. В ней указана сумма платежей квартирной платы с указанием, какие именно платежи в нее включены. Кроме того выдается справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Данные бумаги действительны один месяц, поэтому купля-продажа жилого имущества должна состояться в течение этого срока.

    Покупателю жилого имущества необходимо переоформить финансово-лицевой счет на нового собственника. Для этого следует обратиться во все ресурсоснабжающие организации.

    Для переоформления лицевых счетов необходимо подать соответствующее заявление в паспортный стол по месту приобретения жилого помещения. Вместе с ним следует представить паспорт, договор купли-продажи и свидетельство о собственности. Если собственников несколько, заявление должен подать каждый.

    Одновременно нужно оформить регистрацию по месту приобретения собственности. Если же новый собственник не зарегистрирован в квартире, все коммунальные услуги, оплата газа и света будут осуществляться по повышенным тарифам. Сниматься с учета по прежнему месту регистрации самостоятельно не нужно – эту процедуру выполнит паспортный стол.

    Затем требуется взять справку о числе зарегистрированных в жилом помещении лиц или их отсутствии.

    После чего следует подать заявление в единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ) о переоформлении финансово-лицевого счета на нового собственника.

    Если собственников несколько (квартира приобретена в долевую собственность), остальные собственники должны написать заявление о согласии на переоформление финансово-лицевого счета на конкретное лицо.

    При переоформлении счетов по уплате за газ, электроэнергию, телефонного номера на нового собственника следует иметь паспорт, договор купли-продажи, свидетельство о собственности и справку о числе зарегистрированных лиц или их отсутствии. Желательно проверить, уплачены ли бывшими хозяевами все платежи, чтобы не возникли споры по выплате долгов.

    Если число зарегистрированных в жилом помещении лиц изменилось, необходимо произвести перерасчет оплаты жилищно-коммунальных услуг (если не установлены счетчики, и оплата идет по фактическому использованию). Для этого необходимо предоставить выписку из домовой книги, полученную в паспортном столе.

    Процедура переоформления потребует большого числа копий основных документов для предоставления в каждую из ресурсоснабжающих организаций. Их лучше подготовить заранее.

    Раздел лицевого счета

    Нередко возникает необходимость раздела лицевого счета. Если у квартиры есть несколько совладельцев, а платежные документы были оформлены на одного из них, то при разделе имущества требуется разделить и лицевые счета – для того, чтобы каждый вносил плату только за свою долю квартиры.

    Раздел лицевого счета может подразумевать: разделение счетов на оплату коммунальных услуг, получение отдельного свидетельства права собственности на жилое помещение или его часть, заключение договора социального найма и определение порядка пользования жилым помещением. Необходимо осознавать разницу между финансово-лицевым счетом (для квартир по договору социального найма) и карточкой учета собственника (для квартир в собственности). Процедуры разделения для них отличаются правовыми последствиями.

    Жилищный кодекс, принятый в 2004 году, не содержит специальных положений о разделе лицевого счета.

    Согласно Постановлению № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 г.

    член семьи нанимателя не вправе требовать от наймодателя заключения с ним отдельного социального договора. Между тем запрет на заключение отдельного договора социального найма не означает запрета на разделение лицевого счета как такового.

    Разделенный лицевой счет определяет для конкретного лица то жилое помещение, за которое он должен платить. Раздел счета помогает решить споры о порядке оплаты. Плательщик не несет ответственности за долги своего совладельца квартиры. Однако раздел не влияет на долги, возникшие ранее.

    При разделе счета должны соблюдаться следующие условия:

  • наличие в квартире изолированного жилого помещения (одна или несколько комнат);
  • площадь изолированного помещения должна соответствовать доле члена семьи, желающего разделить лицевой счет;
  • площадь кухни не должна быть менее 6 квадратных метров (данное положение Верховным судом РФ признано не подлежащим применению).
  • Отказ в разделе лицевого счета можно получить, если хотя бы одна из комнат признана для постоянного проживания непригодной. Причинами этого может быть следующее:

  • ширина комнаты не превышает 2 метров;
  • вход в комнату уже 70 см;
  • окно выходит в замкнутый двор, площадь которого менее чем 5 на 5 метров;
  • расстояние от окон до стены противоположного здания менее 3 метров.
  • В этих случаях заключение отдельного договора по найму невозможно. Также не имеют права проводить раздел лицевого счета люди, проживающие в служебном помещении.

    При отсутствии препятствий для раздела лицевого счета в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда (УДЖП и ЖФ) своего административного округа нужно представить следующие документы:

  • заявление о разделе лицевого счета (об изменении договора найма жилого помещения);
  • паспорт заявителя;
  • план квартиры с указанием площадей комнат из БТИ;
  • копию финансово-лицевого счета;
  • выписку из домовой книги;
  • справку о том, что заявитель имеет самостоятельный заработок;
  • письменное согласие остальных жильцов квартиры на раздел имущества и новый порядок пользования жилыми помещениями.
  • После рассмотрения представленных документов УДЖП административного округа заключает два договора найма – один с прежним нанимателем жилья, другой на выделенную часть жилой площади с членом семьи нанимателя. При этом каждому из них открывается отдельный финансово-лицевой счет.

    Если жильцы квартиры не смогли договориться, или наймодатель отказался изменить договор найма, возможно обращение в суд.

    Исковое заявление подается вместе с теми же документами, что направляют в Управление муниципального жилья.

    К ним прилагают копии исковых заявлений по числу ответчиков (ими являются остальные проживающие в квартире лица), отказ наймодателя в заключении отдельного договора найма (если он был) и квитанция об уплате пошлины.

    Не приватизированное жилье

    Если жилье муниципальное, то оно оформляется на ответственного квартиросъемщика. На его имя открывается отдельный лицевой счет, по которому начисляются и погашаются коммунальные платежи. В отдельных случаях разделить этот счет можно, но лишь изменив соответствующий договор найма.

    Согласно ЖК РФ (ст. 61) каждый совершеннолетний член семьи имеет право требовать заключения отдельного договора найма жилого помещения. Сделать это можно только при наличии письменного согласия остальных совершеннолетних членов семьи. При этом доля жилой площади должна быть не менее 1 изолированной жилой комнаты в данной квартире.

    Причиной раздела лицевого счета может быть развод, выбытие ответственного квартиросъемщика из квартиры или его смерть и т.д. Эта причина указывается в заявлении о переоформлении лицевого счета, которое подается всеми жильцами вместе в ЖЭС, если они не возражают против раздела счета.

    В числе подаваемых документов должен быть и документ, подтверждающий причину раздела счета (свидетельство о расторжении брака, о предоставлении отдельной квартиры ответственному квартиросъемщику, о смерти и т.п.). Новые договоры найма и отдельные счета на каждый договор оформляются в течение недели.

    Приватизированное жилье

    Если имущество находится в руках нескольких собственников, то оно может быть оформлено как в совместную собственность, так и с определением долей. Однако разделить лицевые счета в приватизированной квартире можно лишь при долевой собственности. В противном случае согласно ЖК РФ при прекращении семейных отношений с собственником жилья прекращается и право пользования жилым помещением.

    Если квартира была поделена на доли при приватизации, то каждый из членов семьи является собственником своей части. Следовательно, может распоряжаться своей долей по личному усмотрению.

    В этом случае человек при разделе получает отдельный лицевой счет согласно доле, которая оформлена в его собственность.

    При этом не имеет значения, можно ли выделить в квартире отдельную комнату – доля оформляется на квадратные метры собственности. Сама же квартира из одного объекта собственности превращается в несколько.

    У каждой доли свой владелец, имеющий свой лицевой счет. Согласно этому счету собственник производит оплату коммунальных услуг.

    Если собственники достигли соглашения о разделе квартиры, находящейся в совместной собственности, на доли, то у нотариуса им необходимо составить список требуемых для этого документов и определить последовательность действий. При наличии конфликта истцу следует обратиться с иском о выделении доли в квартире к мировому судье.

    Когда все проблемы будут решены, а квартира разделена на доли, надо переоформить договор на обслуживание квартиры. Для этого в ЖЭС по месту жительства подают заявления собственников о разделе финансово-лицевого счета и копии свидетельств о государственной регистрации права собственности на доли в квартире.

    Расселение

    Раздел лицевого счета допускает превращение обычной квартиры в коммунальную. Расселение коммунальных квартир является процессом довольно сложным и длительным. Государственная программа расселения реализуется крайне медленно. Однако жильцы могут выполнить эту процедуру и самостоятельно, если их намерение разъехаться серьезно.

    Расселение выполняется путем продажи коммунальной квартиры и покупки для всех жильцов отдельного жилья. В первую очередь необходимо приватизировать имеющуюся квартиру – точнее, каждый жилец приватизирует свою жилплощадь. Если квартира находится в ведомственном доме, сначала необходимо добиться положительного решения о передаче этого жилья из ведомственного подчинения.

    Затем необходимо определить цену продаваемой квартиры. Сумма, вырученная от ее продажи, должна быть достаточной для приобретения отдельного жилья для всех участников расселения. В то же время она не должна быть завышенной, иначе существует риск не продать квартиру.

    После определения цены необходимо произвести расчет сумм, приходящихся на каждый финансово-лицевой счет в квартире.

    Это дает возможность спланировать суммы на приобретение нового жилья с учетом всех расходов.

    Следует точно рассчитать, сколько квадратных метров общей площади приходится на каждый финансово-лицевой счет. Норма нежилой площади при этом рассчитывается пропорционально норме жилой.

    Перед продажей должны быть собраны все необходимые для оформления сделок документы, получено согласие органов опеки для семей с несовершеннолетними детьми. После решения вышеуказанных вопросов квартира продается, а взамен приобретается отдельное жилье для каждого участника расселения.

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/litsevoj-schet-s-tochki-zreniya-kupli-prodazhi-razdelenie-rasselenie/

    Юриста совет
    Добавить комментарий