Продажа дома без свидетельства о собственности, по договорам БТИ возможна?

Перечень документов, необходимых для заключения договора МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ квартиры

Продажа дома без свидетельства о собственности, по договорам БТИ возможна?

Перечень документов для заключения договора

МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ.

1) Правоустанавливающий документ на квартиру (соглашение об определении размера долей участников приватизации, брачный договор, договор купли-продажи квартиры, договор дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, постановление суда и.т.д.), свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации или регистрационное удостоверение или уведомление о внесении исправлений в документы ЕГРНИ, технический паспорт (оригиналы).

2) Справка местного исполнительного и распорядительного органа (администрация района, ЖРЭО, ЖЭС, РСЦ) о начислении жилищной квоты лицам, участвовавшим в приватизации квартиры.

Если помимо собственника кто-либо участвовал в приватизации, то требуется письменное согласие лиц, принимавших участие в приватизации своей жилищной квотой и (или) денежными средствами, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (личная явка при подаче заявления об удостоверении договора либо письменное согласие участника приватизации, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

3) Копия (выписка) лицевого счета (выдается организацией осуществляющей эксплуатацию жилого фонда: РСЦ, ЖЭС, Товарищество собственников, ЖСК и т.д.) со сведениями о проживающих (зарегистрированных) в квартире (актуальная).

Если в квартире проживают (зарегистрированы, имеют право пользования) совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном на основании договора пожизненного содержания с иждивением, завещательному отказу  и т.п., то требуется их письменное согласие (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо согласие таких лиц, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

4) Разрешение органа опеки и попечительства (районная администрация по месту жительства опекаемого или несовершеннолетнего, либо по месту расположения жилого помещения) на отчуждение жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно недееспособным гражданам, либо в котором проживают граждане, признанные недееспособными, ограниченно недееспособными судом, несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите, либо жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей (Выписка из протокола, заверенная в установленном порядке).

5) Согласие супруга(и), бывшего супруга(и) собственника, если отчуждаемое имущество нажито в период брака и является совместной собственностью (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо письменное согласие супруга(и), удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство), свидетельство о заключении брака либо свидетельство о расторжении брака и (или) решение суда о разводе.

При отсутствии супруга(и), бывшего супруга(и) могущего(й) претендовать на отчуждаемое имущество, отчуждатель дополнительно удостоверяет данный факт путем подписания соответствующего заявления.

6) Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Республики Беларусь (умер участник приватизации, а его доля в праве собственности не выделена и т.п.), то требуются следующие документы: сведения о наследниках, принявших наследство (свидетельство о смерти, сведения из нотариальной конторы или нотариального бюро по месту открытия наследства об открытии наследственного дела и о наследниках, принявших наследство, либо, если наследственное дело не открывалось, сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) с места нахождения отчуждаемого объекта недвижимого имущества о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства или в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства (личная явка при подаче заявления об удостоверении договора либо письменное согласие наследника, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

Примечание: в указанном случае отчуждение недвижимого имущества возможно только по истечении установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства!

7) Справка из налогового органа по месту нахождения отчуждаемого имущества об уплате гражданами РБ, постоянно не проживающими в Республика Беларусь, иностранными гражданами, лицами без гражданства либо не имеющими места нахождения в Республике Беларусь иностранными или международными юридическими лицами (организациями, не являющимися юридическими лицами) подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества.

8) При продаже (мене) доли в праве собственности постороннему лицу (не сособственнику) необходим отказ всех остальных участников долевой собственности (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо отказ от права преимущественной покупки, удостоверенный нотариусом), либо свидетельство о передаче заявления о намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве, выданное нотариусом. В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

9)  При продаже квартиры с использованием банковского кредита – договор текущего (расчетного) банковского счета, открытый на имя Продавца.

10)  Документы, подтверждающие полномочия представителей (доверенность или другой документ).

11)  Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака либо архивная справка, др.).

12)  Документы, подтверждающие право на льготы при уплате государственной пошлины в случаях, установленных законодательством (пенсионное удостоверение, удостоверение инвалида, удостоверение опекуна, решение о признании лица недееспособным).

13)  Личная явка сторон (участников) сделки и действительный гражданский паспорт (вид на жительство) сторон (участников) сделки.

Дата:___________, время:_____________.

Регистратор:__________________________________________

Адрес:_______________________________________________

Ориентировочная стоимость составления, удостоверения договора и его государственной регистрации (без учета стоимости технической документации): для близких родственников – 140 рублей; для остальных – 210 рублей.

Предварительная консультация и запись по вопросам удостоверения сделок осуществляется по адресу: г. Минск, ул. Максима Богдановича 153,   Зал приёма.

Удостоверение сделок по предварительной записи – г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153, кабинеты 101-116.

ПРИМЕЧАНИЕ:

При необходимости выполнения большого объема работы по заявлению об удостоверении или при наличии других уважительных причин (удостоверение договора с несколькими объектами недвижимого имущества, отсутствие определенности у сторон сделки по поводу существенных условий договора либо необходимость их дополнительного согласования, опоздание участников сделки и т.п.), составление и удостоверение договора может осуществляться в течение 3 рабочих дней с даты подачи заявления об удостоверении.

В этом случае регистратор назначит дополнительное время в пределах указанного срока для подписания сторонами договора.

скачать файл

Источник: http://mga.by/property_registration_and_license_agreements/drafting_and_certification_contracts/perechen-dokumentov-neobkhodimykh.php

Документы на квартиру

Продажа дома без свидетельства о собственности, по договорам БТИ возможна?

Правоустанавливающий документ на жилье — это документ утвержденной формы, удостоверенный

  • нотариально,
  • или органом исполнительной власти,
  • или БТИ (для кооперативных квартир)

и зарегистрированный в БТИ, который определяет право частной собственности субъекта на жилье.

Виды правоустанавливающих документов

Всего их, по некоторым источникам, может быть 17! Мы Рассматриваем только самые распространенные, итак:

  1. Для приватизированной жилплощади:
  • свидетельство о праве собственности на жилье, зарегистрированное в БТИ,
  • техпаспорт.
  1. Для кооперативной (инвестиционной) квартиры:
  • свидетельство о праве собственности на квартиру, выданное Главным управлением жилищного обеспечения Киевской государственной администрации, зарегистрированное в БТИ
  • техпаспорт.
  1. Для жилплощади, полученной по наследству:
  • свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, – заверенное у государственного нотариуса, и зарегистрированное в БТИ.
  1.  Для жилплощади, приобретенной в результате сделки:
  • договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания*, свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов или на аукционах), – заверенный у нотариуса, и зарегистрированный в БТИ.

*К договору пожизненного содержания дополнительно должно прилагаться свидетельство о смерти.

  1. Для жилплощади, полученной по решению суда:
  • копия решения суда, вступившего в законную силу, и зарегистрированная в БТИ

Некоторые виды правоустанавливающих документов, которые мы не будем здесь рассматривать подробно:

  • договор лизинга, предметом которого является недвижимое имущество;
  • договор об удовлетворении требований ипотекодержателя;
  • договор о выделении в натуре доли недвижимого имущества;
  • договор о делении недвижимого имущества, которое находится в общей долевой или общей совместной собственности;
  • свидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества на аукционах из реализации заставленного имущества, выданные государственными и частными нотариусами;
  • свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины;
  • договоры отчуждения недвижимого имущества, которое находится в налоговой закладной, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства;
  • решения судов, третейских судов о признании права или установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозяйственного недвижимого имущества в коммунальную собственность;
  • акты о денационализации (демуниципализации) зданий;
  • мировое соглашение, утвержденное постановлением суда.

Подведем итог

  1. Правоустанавливающие документы на жилье могут быть разными!
  2. Они должны быть заверены соответствующим органом и зарегистрированы в БТИ.
  3. Кроме того, некоторые из них требуют обязательного наличия техпаспорта.
  4. За исключением копии решения суда (что встречается довольно редко), все остальные правоустанавливающие документы являются либо свидетельствами, либо договорами.
  5. И совсем невероятное: документов на одну квартиру может быть несколько! Причем количество документов может быть как меньше числа собственников, так и больше их.
  6. Не все собственники могут быть указаны в документах явно
  • Один документ – один собственник – самый простой и понятный случай. Хотя возможен вариант, когда собственник указан один, а в действительности их два. (Например, если квартира покупалась в браке, то кроме явно указанного в документе собственника, владельцем квартиры будет также его супруг).
  • Один документ – несколько собственников – также простой вариант. Все собственники (например, семья из 4 человек) явно указаны в документе. Однако, как и в предыдущем случае, каждого из них стоит проверить, не состоял ли он в браке на момент приобретения квартиры. Пример: В документах указан отец и трое детей. Если на момент покупки квартиры все они состояли в браке, то фактически собственниками квартиры являются 8 человек!
  • Несколько документов – несколько собственников – такая ситуация возникает в тех случаях, когда проводились операции с Частями квартиры (дарение, наследование и т.п.).
  • Несколько документов – один собственник – частный случай Предыдущего варианта. Пример: Собственники квартиры – родители и ребенок. После смерти родителей ребенок остается единственным собственником квартиры. При этом на часть квартиры у него будут первоначальные документы (это может быть свидетельство на право собственности или договор купли-продажи), а на другую часть – свидетельства о праве на наследство.

Теперь рассмотрим подробно каждый из документов в отдельности. Итак, это могут быть:

  • Свидетельство о праве собственности (приватизация).
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру (кооператив) или “справка ЖСК о полной выплате пая” с “регистрационным свидетельством”.
  • Свидетельство о праве собственности (инвестиционные квартиры – новостройки).
  • Свидетельство о праве на наследство по завещанию.
  • Свидетельство о праве на наследство по закону.
  • Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (разделение счетов).
  • Свидетельство о приобретении с публичных торгов.
  • Договор купли-продажи жилья.
  • Договор дарения.
  • Договор мены.
  • Договор пожизненного содержания.
  • Копия решения суда.

Необходимые документы для подписания предварительного договора

  • Правоустанавливающий документ на квартиру (+ техпаспорт при необходимости).
  • Документы, удостоверяющие личности Продавцов (паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних + идентификационные коды, если есть).
  • Документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти, брачный договор) + Присутствие второго супруга, если требуется
  • Документы, подтверждающие наличие льгот при оплате государственной пошлины (Чернобыльское удостоверение, удостоверение инвалидов и т. п.).

Необходимые документы для отчуждения жилья

Документы, необходимые для нотариального удостоверения отчуждения имущества

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру (+ техпаспорт при необходимости).
  2. Документы, удостоверяющие личности Продавцов (паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних + идентификационные коды на всех обязательно).
  3. Документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти, брачный договор).
  4. Документы, необходимые для нотариального удостоверения отчуждаемого имущества:
  • справка-характеристика БТИ (с 01.06.2010г – этот документ называется выписка из реестра);
  • справки из ЖЭКа о том, что в квартире не прописаны и не проживают несовершеннолетние дети
    • если дети или недееспособные граждане являются собственниками продаваемой квартиры, то берется справка Форма N3 (о том, кто прописан в квартире) и прилагается решение опекунского совета (разрешение на продажу);
    • если дети или недееспособные граждане не собственники, но не выписаны из квартиры, то берется справка Форма N3 (о том, кто прописан в квартире) и прилагается решение опекунского совета (разрешение на выписку);
  • справка об отсутствии запрета и ареста на квартиру (берется нотариусом в момент сделки, Продавец лишь оплачивает его услуги);
  • справки об отсутствии налогового залога на каждого собственника (берутся нотариусом в момент сделки);
  • доверенность (при необходимости);
  • согласие супруга (при необходимости)
  • письменное уведомление собственников о намерении продать свою часть с указанием цены (в случае, если продается доля в праве частной собственности на недвижимое имущество).

Документы, необходимые для проверки платежей

  • Справка ФЗ (о том, кто прописан в квартире).
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, либо сумма задолженности.
  • Справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, либо сумма задолженности.
  • Справка из АТС об отсутствии задолженности по телефону за городские разговоры, либо сумма задолженности.
  • Справка из МТУ об отсутствии задолженности за Междугородние переговоры, либо сумма задолженности.

Документы, необходимые для выписки

  1. Заявление ЖЭК (образец в ЖЭКе предоставят).
  2. Договор отчуждения недвижимости (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.) + ксерокопия.
  3. Паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних.
  4. Выписка из военкомата для военнообязанных.
  5. Справки об отсутствии задолженностей:
  • по коммунальным платежам,
  • по электроэнергии,
  • справка из АТС (по усмотрению ЖЭКа),
  • справка из Горгаза (не во всех ЖЭКах).

По каждому виду предоставляется справка об отсутствии задолженности или квитанция об оплате задолженности.

В ЖЭКе предъявляете оригинал и оставляете им ксерокопию (оригинал должен остаться у вас, Вы его передадите новому жильцу вместе с ключами в момент освобождения квартиры).

Документы, необходимые для передачи квартиры и возврата залога

  • Паспорт (со штампом о выписке) или справка из ЖЭКа о том, что в квартире никто не прописан (если требуется проверить выписку несовершеннолетних).
  • Имущество согласно описи, которое необходимо передать Покупателю.
  • Комплект ключей от квартиры.
  • Расписка Покупателя или посредника о хранении залоговой суммы
  • Предварительный (задатковый) договор – экземпляр Продавца

Обязательные атрибуты правоустанавливающих документов на квартиру

  • Название.
  • Дата выдачи.
  • Определение сторон в сделке (кто участвует в сделке).
  • Определение вида сделки (купля-продажа, дарение, мена…).
  • Определения предмета сделки (квартира/дом, по какому адресу, метраж…).
  • Подписи сторон либо должностного лица(на договорах).
  • Номер реестра выдающего органа.
  • Печать органа, выдающего документ.
  • Штамп регистрации БТИ*.
  • Печать БТИ*.
  • Подпись начальника БТИ*.
  • Регистрационный номер БТИ*.

* Все “первичные документы” выдаются уже с печатью БТИ (т.е. Вам не нужно их там регистрировать).

Все “вторичные документы” после их получения необходимо зарегистрировать в БТИ, после чего на документе добавляются штамп регистрации в БТИ, печать БТИ, подпись начальника БТИ, регистрационный номер БТИ.

Право собственности наступает с момента регистрации в БТИ, а не с момента удостоверения нотариусом или другим органом! Без регистрации документ считается недействительным (по такому документу невозможно произвести отчуждение квартиры).

Первичные документы на квартиру

Документы, выданные первому хозяину квартиры. К первичным относятся:

  • свидетельство о праве собственности на жилье (приватизация);
  • свидетельство о праве собственности на квартиру (кооператив);
  • свидетельство о праве собственности на новостройки (инвестиционные квартиры).

Все остальные документы являются “вторичными”.

Каким органом могут быть выданы документы на квартиру?

  • Государственные нотариальные конторы (ГНК):
    • договора купли-продажи;
    • договора купли-продажи с отлагательным условием;
    • договора дарения;
    • договора мены;
    • договора пожизненного содержания (только гос. нотариусы);
    • свидетельства о наследстве по завещанию (только гос. нотариусы);
    • свидетельства о наследстве по закону (только гос. нотариусы);
    • свидетельство о приобретении с публичных торгов.
  • Частные нотариусы:
    • договора купли-продажи;
    • договора купли-продажи с отлагательным условием;
    • договора дарения;
    • договора мены;
    • свидетельство о приобретении с публичных торгов.
  • Приватизационный орган — Главное управление жилищного обеспечения:
    • свид-ва о праве собственности на жилье (приватизация);
    • свид-во о праве собственности на квартиру (кооператив).
  • Суды – решения суда.

Также читайте:

Следующие организации на сегодняшний день не действуют, но документы на квартиры, выданные ими ранее, абсолютно законны:

  • КУБ (Киевская Универсальная Биржа).
    • только договора купли-продажи.
  • УБД (Украинская Биржа Десятинная).
    • только договора купли-продажи.
  • Биржа малых предприятий “Кристина”.
    • только договора купли-продажи.
  • Редкий случай – ЖЭКи.
    • Разновидность договора купли-продажи. ЖЭК выступает в качестве Продавца, имели место очень короткий промежуток времени перед началом приватизации.

Если есть сомнения по поводу подлинности документов – проконсультируйтесь у нотариуса.

Правоустанавливающий документ на квартиру должен обязательно быть зарегистрирован в БТИ. Это может быть штамп БТИ с соответствующими записями, который наносится прямо на правоустанавливающий документ, или “регистрационное свидетельство”, которое выдается в виде отдельного документа и прикрепляется к правоустанавливающему.

Источник: Meget – Перепечатка статьи – только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua

114383

Источник: https://meget.kiev.ua/prodaja-nedvizimosti/prodaja-kvartir/dokumenti/

Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру

Продажа дома без свидетельства о собственности, по договорам БТИ возможна?

Последнее обновление: 17.03.2017

Свидетельство о государственной регистрации права – это всего лишь правоподтверждающий (не путать с правоустанавливающим, об этом ниже) документ, который свидетельствует о существовании конкретного права на объект недвижимости, т.е. подтверждает существующую запись в единой базе данных Росреестра.

Таким же (равнозначным) правоподтверждающим документом является и Выписка из ЕГРП / ЕГРН.

До середины 2016 года это Свидетельство выдавалосьместными отделениями УФРС при оформлении (точнее, при государственной регистрации) права собственности гражданина на конкретный объект недвижимости.

В обиходе эту бумагу называют Свидетельством о праве собственности на квартиру или «Титулом», так как этот документ содержит основные (титульные) сведения о квартире.

Эти сведения включают в себя следующее:

  • Объект права (т.е. собственно, квартира, общей площадью такой-то, по такому-то адресу);
  • Субъект права (т.е. кто является законным собственником/-ками этой квартиры, ФИО и паспортные данные);
  • Вид права (может быть собственность, аренда, хозяйственное ведение, постоянное бессрочное пользование и т.п., нас интересует только собственность);
  • Документы-основания (какой документ предшествовал и служил основанием для выдачи данного Титула);
  • Зарегистрированные ограничения/обременения права (если они существуют у данной квартиры);
  • Кадастровый номер объекта (это учетный номер объекта-квартиры в базе данных реестра);
  • Дата выдачи Свидетельства.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру выполнялось на защищенной гербовой бумаге, с водяными знаками, имеет учетную серию и номер, подпись сотрудника-регистратора со штампом его фамилии, и круглую печать Управления Федеральной Регистрационной Службы (УФРС).

Правда, с 2015 года Свидетельства (Титулы) решили делать на обычной бумаге, а с июля 2016 года их вообще перестали выдавать (об этом ниже).

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

До 1998 г. (года образования Росреестра) единых правил регистрации недвижимости в России не существовало, и документами, подтверждающими собственность, служили различные договоры (купли-продажи, мены, дарения, и т.п.

), проштампованные (т.е. поставленные на учет) в местной администрации или в БТИ.

В Москве, например, при приватизации квартиры в то время выдавали дополнительно еще одну бумагу — «Свидетельство о собственности на жилище» (розового цвета).

С момента образования Росреестра и создания единой регистрационной базы — ЕГРП (ЕГРН) — были приняты единые правила фиксирования прав собственности на недвижимость. Но внешний вид правоустанавливающих документов бывает разный.

За время своего существования регистрирующий орган несколько раз реструктурировался, стандарты оформления документов менялись, поэтому внешний вид Свидетельств, выданных в разное время, может отличаться.

Различия могут касаться цвета бумаги, типа (узора) рисунков-вензелей, и даже вида печати.

 Например, раньше на печати значилось «Федеральная регистрационная служба Министерство юстиции РФ», а затем – «Федеральная регистрационная служба МинЭкономРазвития РФ».

Одинаковыми для всех Титулов на квартиру остаются только его название в заголовке — «Свидетельство о государственной регистрации права», и перечень содержащихся в нем «титульных» сведений

Страхуем титул квартиры. Что это значит? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Регистрационные Свидетельства о праве на квартиру могут отличаться по внешнему виду в зависимости не только от года, но и от места его выдачи – субъекта РФ (напр., Москва, Московская область, Новосибирск, Краснодарский край, и т.п.).

Образцы Свидетельств о праве собственности, выданных в разные годы, в разных субъектах РФ:

  ♦ Титул образца 2013 года, г. Москва ♦

    (на основе договора купли-продажи квартиры)

  ♦ Титул образца 2013 года, Московская область ♦

    (на основе разрешения на ввод нового дома в эксплуатацию)

  ♦ Титул образца 2013 года, г. Санкт-Петербург ♦

    (на основе договора дарения доли квартиры)

  ♦ Титул образца 2010 года, г. Москва ♦

    (на основе договора купли-продажи квартиры)

  ♦ Титул образца 2007 года, г. Москва ♦

     (на основе решения суда, общая долевая собственность, доля в праве)

  ♦ Титул образца 2005 года, Новосибирская обл. ♦

    (на основе договора купли-продажи квартиры)

  ♦ Титул образца 2004 года, г. Москва ♦

    (на основе приватизации — договора передачи)

При долевой собственности, на Титуле также имеются записи на оборотной стороне. Подробнее об этом см. раздел Глоссария – «Виды собственности на квартиру».

С января 2015 года (в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 № 765) были введены новые формы бланков Свидетельства о государственной регистрации права – не на цветной защищенной бумаге (как представленные выше образцы), а на обычной белой бумаге формата А4, с подписью регистратора и штампом УФРС.

  ♦ Бланк нового Свидетельства о государственной регистрации права с 2015 г. ♦

Новые Свидетельства о государственной регистрации права содержат те же сведения из ЕГРП, что и прежние Титулы (и даже больше). При этом допускается выполнение новых Свидетельств на двух листах, если все необходимые сведения не умещаются на одном листе.

Упразднение защищенных водяными знаками бланков, очевидно, связано с тем, что сам Титул, является всего лишь подтверждением наличия права собственности (аналогично Выписке из ЕГРП / ЕГРН).

Все прежние бланки Свидетельств о праве, выданных ранее (на цветной бумаге с водяными знаками), также остаются действительными, без какого-либо ограничения их срока действия. Замена Титулов старого образца на новые – не требуется.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Свидетельства о праве собственности на квартиры больше не выдают

С июля 2016 года, в результате законодательных нововведений произошла полная отмена выдачи Свидетельств о регистрации права собственности на все объекты недвижимости (включая квартиры). Подробнее об этом – см. по ссылке.

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Когда собственность на квартиру есть, а регистрации права нет

Бывает, что человек владеет квартирой, не имея Свидетельства о праве, и даже не имея записи о своем праве собственности в едином реестре прав (ЕГРП).

Это означает, что человек фактически получил квартиру в собственность (например, получил квартиру в наследство), но не зарегистрировал свое право в УФРС.

Владение квартирой без регистрации права возможно также в случае, если гражданин получил ее в собственность (приватизировал, купил, приобрел квартиру через кооператив) до 1998 года. Именно в этом году был основан Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП), в то время как приватизация началась гораздо раньше – в 1991 году.

Таким образом, если право собственности на квартиру возникло до 1998 года, и после образования ЕГРП фактический владелец квартиры не обратился в УФРС для регистрации своего права собственности, то записи в ЕГРП о его праве там нет.

Но это не означает, что нет и самого права. Это означает всего лишь, что это право не зарегистрировано (т.е. государство пока не в курсе, что это право возникло у конкретного гражданина).

Регистрировать это право или нет – предоставлено на выбор фактического владельца квартиры. Если человек просто живет в своей квартире и не собирается совершать никаких действий со своим недвижимым имуществом, то и регистрировать свое право собственности ему совсем не обязательно.

Но если владелец квартиры захочет ее продать, подарить, заложить под кредит, то здесь уже зарегистрированное право собственности должно присутствовать непременно.

Другими словами, подтвержденное (зарегистрированное) право нужно обязательно только в том случае, если владелец планирует какие либо сделки со своей квартирой. В остальных случаях регистрация своего права собственности на квартиру – дело вкуса каждого владельца.

Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Каждое право собственности на недвижимость всегда имеет под собой какое-нибудь основание для регистрации этого права. И основание это определяется соответствующим документом (дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, и т.п.).

Именно этот документ-основание называется правоустанавливающим, и именно этот документ-основаниево многом определяет, как нужно строить сделку купли-продажи квартиры, на что обращать внимание, какие документы собирать, и что проверять.

Обо всем этом рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/svidetelstvo-o-gosudarstvennoj-registracii-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/

Новая схема мошенничества при операциях с недвижимостью

Продажа дома без свидетельства о собственности, по договорам БТИ возможна?

Владимир Алистархов, эксперт по вопросам правового характера

Может возникнуть вопрос: стоит ли разбирать конкретные примеры мошенничества, ведь результатами разбора подобных схем могут воспользоваться потенциальные мошенники.

Стоит, и вот почему. Подробно разобранная схема мошенничества помогает в работе не только правоохранительным органам, но и дает возможность субъектам экономической деятельности (в т. ч. гражданам) предпринять конкретные шаги для предупреждения и пресечения преступных посягательств на их активы.

Кроме того, по результатам изучения схем мошенничества выявляются пробелы в законодательстве России, в частности, в жилищном законодательстве, устраняя которые, законодатели улучшают правовое регулирование соответствующей сферы деятельности, что препятствуют преступным элементам работать по отработанным схемам, а значит, ведется непосредственная борьба с преступным миром.

Переходя непосредственно к мошенничеству при операциях с недвижимостью, то есть к определению мошеннической схемы на основе конкретного примера, следует отметить, что названия организаций, подвергшихся мошенничеству, и фамилии преступников на данном этапе, когда полицией проводятся проверки по многим эпизодам, целесообразно скрыть.

Итак, в настоящее время правоохранительными органами Пермского края проводятся проверки по заявлениям о преступлениях в порядке, предусмотренном ст.ст. 144, 145 УПК РФ по фактам мошенничества при получении денежных средств в кредитных организациях на приобретение недвижимого имущества.

Все начиналось с заключения кредитных договоров на приобретение недвижимости между кредитными организациями и физическими лицами. В обеспечение кредитных договоров были заключены договора залога (ипотеки) на приобретаемую недвижимость в виде земельного участка и жилого строения на нем.

Через несколько месяцев заемщики по кредитным договорам перестали платить, и, в соответствии с принятыми процедурами, кредитные организации проводили подготовку документов к суду для взыскания кредиторской задолженности с заемщиков и обращения взыскания на заложенное имущество.

В результате проведения дополнительной проверки, в т. ч. заложенного имущества, выяснилось, что вместо залога в виде земельного участка и строения на нем, кредитным организациям в залог переданы только земельные участки, а дорогостоящих жилых домов на земельных участках нет и никогда не было.

Преступная схема по «отъему» денежных средств при продаже несуществующей недвижимости достаточно сложная, и требовала от преступников четкой организации, участия нескольких человек, а также недюжинного таланта и юридической сноровки организатора преступлений.

Следует также отметить, что приведенная ниже схема мошенничества при операциях с недвижимостью применима не только в случаях хищения денежных средств при получении займов (кредитов), но и при продаже недвижимости, когда конечными покупателями являются добросовестные физические и юридические лица.

Для упрощения восприятия материала процесс подготовки и совершения преступлений лучше разбить на основные этапы и после этого представить графическую схему с последующими рекомендациями.

1. Подготовительный этап совершения преступления

Организатор, условно назовем его К., подобрал земельные участки без строений на них, находящиеся в собственности у не вполне адекватных граждан, готовых за небольшую плату на все.

Он же, К., вовлек в свое преступное сообщество ответственных сотрудников Бюро технической инвентаризации (следствию еще предстоит установить, каким образом).

В соответствии со своими полномочиями, сотрудники БТИ подготовили документы на несуществующие жилые дома на указанных земельных участках, в том числе кадастровые паспорта на жилые дома, за подписью руководителей БТИ с печатями.

Имея на руках свидетельства о праве собственности на земельные участки (выданные на основании договоров купли-продажи) и поддельные кадастровые паспорта на несуществующие жилые дома, а также другие документы, собственники участков под руководством К.

обратились в орган, регистрирующий право собственности, с целью регистрации права собственности на несуществующие жилые дома в соответствии с п. 1 ст. 17, п. 10 ст.

33 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По результатам рассмотрения документов, представленных для регистрации права собственности, указанный государственный орган зарегистрировал права собственности на несуществующие жилые дома, что подтверждается свидетельствами о праве собственности на объекты.

Кроме того, на подготовительном этапе К. подготовил документы о стоимости земельных участков и несуществующих жилых домов. Следствие покажет, подделывал ли К. сам отчеты об оценке, или привлек к этому реальную оценочную компанию.

Следующим шагом собственниками земельных участков были получены справки в администрациях сельских поселений о том, что в несуществующих жилых домах на их участках никто не зарегистрирован.

Таким образом, для получения кредитных денежных средств, преступниками были подготовлены подложные документы о собственности на несуществующие жилые дома, подложные отчеты об оценке жилых домов и справки об отсутствии зарегистрированных лиц в несуществующих жилых домах, а также другие документы, необходимые для получения кредитов.

2. Получение кредитных денежных средств под залог земельных участков и несуществующих жилых объектов

Для доведения преступного замысла до конца К. обратился в кредитные организации с заявлениями о предоставлении кредитов на покупку земельных участков и жилых домов, предоставив пакет документов для совершения сделки, в т. ч.

свидетельства о собственности на земельные участки, свидетельства о собственности на несуществующие жилые дома, подложные отчеты об оценке объектов недвижимости, справки из администрации сельских поселений об отсутствии зарегистрированных лиц в несуществующих жилых домах и другие документы.

Дополнительно, для создания видимости наличия несуществующих жилых домов, преступниками были представлены в кредитные организации фотографии земельных участков и жилых домов, которые принадлежали третьим лицам.

Для принятия окончательного решения о выдаче кредита К. сотрудниками кредитных организаций были осуществлены выезды по месту нахождения имущества, предлагаемого в качестве обеспечения по кредитным сделкам.

Для этих целей преступники заранее подобрали подходящие земельные участки с жилыми домами (те, что на фотографиях), куда и были привезены сотрудники кредитных организаций для осмотра залога.

Так как в соответствующих сельских поселениях много новых земельных участков с жилыми домами на них, то многие из объектов недвижимости долгое время находятся без названия улиц и номеров домов, что и позволило преступникам выдать совершенно чужие объекты недвижимости в качестве своих при проведении проверки залога сотрудниками кредитных организаций.

Кроме того, для подтверждения наличия объектов недвижимости и права собственности продавцов на объекты кредитными организациями были получены соответствующие выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

По результатам проведенных проверок документов, а также предметов залога, кредитные организации, не выявив признаки мошенничества, приняли решения о выдаче денежных средств под обеспечение в виде залога земельных участков и существующих только на бумаге жилых домов.

Следующим шагом К. заключил фиктивные договора купли-продажи земельных участков и несуществующих жилых домов с собственниками объектов недвижимости, которые были необходимы для получения кредитов и регистрации ипотеки.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по совместным заявлениям К. и кредитных организаций была зарегистрирована ипотека на земельные участки и несуществующие жилые дома.

После регистрации ипотеки на приобретаемые объекты недвижимости, в соответствии с кредитными договорами, К. получил денежные средства, которые в присутствии сотрудников кредитных организаций для видимости передал собственникам объектов недвижимости, позднее денежные средства поступили обратно в распоряжение К.

В дальнейшем, в связи с неисполнением К. обязательств по выплате кредитов в установленные сроки, кредитные организации обратились в оценочные компании с целью проведения оценки и последующего обращения взыскания на объекты недвижимости.

По результатам проведения оценки залога стало ясно, что в залог переданы земельные участки, а жилые дома существуют только на бумаге, что исключает возможность для кредитных организаций обратить взыскание на обеспечение по кредитной сделке в виде дорогостоящих жилых домов.

Таким образом, К. и лица, ему содействующие, имея умысел на хищение денежных средств, предоставили в кредитные организации для получения кредитов подложные документы на несуществующие объекты недвижимости, чем в конечном итоге нанесли кредитным организациям материальный ущерб, исчисляемый в миллионах рублей.

3. Привлечение к уголовной ответственности

Правоохранительным органам еще предстоит сделать вывод о преступной деятельности К. при операциях с недвижимостью, передаваемой в залог, а также предстоит установить роль всех соучастников при совершении преступлений.

Но нет никаких сомнений в том, что действия преступников должны быть квалифицированы правоохранительными органами по ст. 159 УК РФ с учетом значимости нанесенного ущерба и наличия организованной группы по каждому эпизоду.

Согласно ст. 33 УК РФ, к уголовной ответственности должен быть привлечен сам К. как подстрекатель, организатор и исполнитель преступления. Также к уголовной ответственности в качестве соисполнителей в совершении преступлений должны быть привлечены собственники земельных участков, которые за вознаграждение совершили преступные действия.

На основании п. 5 ст. 33 УК РФ к уголовной ответственности также должны быть привлечены недобросовестные сотрудники БТИ как соучастники преступлений (если их вина будет установлена) за изготовление поддельных кадастровых паспортов в отношении несуществующих объектов недвижимости.

Кроме того, стоит отдельно рассмотреть наличие состава преступления в действиях сотрудников оценочных компаний, которые предоставляли отчеты об оценке (до заключения кредитных договоров) на несуществующие объекты недвижимости, если К. воспользовался их услугами.

Также вызывают подозрения действия сотрудников администрации сельских поселений, которые безосновательно выдавали преступникам справки об отсутствии зарегистрированных лиц в несуществующих домах.

Если уголовное дело будет возбуждено, то по результатам расследования следователь, согласно п. 2 ст. 158 УПК РФ, обязан направить представление на имя руководителей кредитных организаций для устранения обстоятельств, способствующих совершению преступлений, ведь часть вины лежит на сотрудниках кредитных организаций, которые формально отнеслись к проверке залогового имущества.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?485

Юриста совет
Добавить комментарий