Претензия к собственнику нежилого помещения (физическое лицо)

К вопросу о налоговых последствиях деятельности по сдаче недвижимого имущества в аренду физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя

Претензия к собственнику нежилого помещения (физическое лицо)

Статьей 35 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ) закреплено право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Право собственности, являясь одним из основополагающих правовых институтов, раскрывается, прежде всего, в нормах гражданского законодательства.

Так, в соответствии с п. 2 ст.

209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Наличие права на сдачу имущества в аренду обуславливается исключительно наличием права собственности на данное имущество.

Законом не предусматривается осуществление собственником каких-либо дополнительных действий перед сдачей имущества в аренду, как, например, получение лицензии или государственная регистрация.

Сдача имущества в аренду предполагает получение арендодателем платы от арендатора за пользование имуществом.  А в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).

Таким образом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества и уплате с доходов от арендной платы НДФЛ.

Однако, в последнее время участились случаи, когда налоговые органы квалифицируют деятельность физических лиц, сдающих принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество и уплачивающих с полученных от этого доходов НДФЛ в размере 13 %, как предпринимательскую деятельность, осуществляемую без соответствующей регистрации в качестве ИП.

Подобная переквалификация чаще всего является результатом проведенной в отношении  физического лица выездной налоговой проверки и сопровождается доначислением на доходы от арендной платы, полученные в проверяемый период, налога на добавленную стоимость (далее – НДС), пеней в соответствии со ст. 75 НК РФ, а также привлечением лица к налоговой ответственности по ст.

122 НК РФ за неуплату НДС, а также по ст. 119 НК РФ за непредставление деклараций по НДС. В итоге налогоплательщику необходимо перечислить в бюджет внушительную сумму, что становится неприятным сюрпризом, в особенности в случае добросовестного декларирования в проверяемом периоде доходов от сдачи имущества в аренду и уплаты с них причитающегося НДФЛ.

При этом налоговые органы исходят из следующего.

В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза.

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении налоговых обязанностей не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, из указанных положений налогового законодательства и коррелирующих им положений гражданского законодательства (ст. 23 ГК РФ) следует, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем.

Подобный подход соответствует конституционно-правовому смыслу положений п. 2 ст. 11 НК РФ,   сформулированному Конституционным судом Российской Федерации.

В частности, им была рассмотрена ситуация, когда постановлениями судов общей юрисдикции заявителю было отказано в признании незаконным решения налогового органа, которым установлен факт осуществления им предпринимательской деятельности без образования юридического лица и без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а также доначислены суммы налога к уплате (в том числе НДС) и предложено уплатить пени и штраф. Суд пришел к выводу, что п. 2 ст. 11 НК РФ содержит определение понятия “индивидуальный предприниматель” для целей налогообложения, а также указание на невозможность ссылаться на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя в случае, если лицо не было зарегистрировано в соответствующем качестве в нарушение норм гражданского законодательства Российской Федерации. Таким образом, оспариваемое законоположение содержит правило, позволяющее обеспечить безусловное исполнение налогоплательщиками обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует ст. 57 Конституции РФ (Определения КС РФ от 23 октября 2014 г. N 2298-О).

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, за исключением операций, не подлежащих налогообложению, согласно ст. 149 НК РФ, а также операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 ст. 146 НК РФ.

Услуги по сдаче в аренду недвижимого имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Не будем останавливаться на том, почему налоговые декларации по НДФЛ, в которых заявлены доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), принадлежащего физическому лицу на праве собственности, проходят камеральные проверки без каких-либо замечаний или вопросов со стороны налоговых органов, а лишь через несколько лет, постфактум происходит переквалификация полученной арендной платы в доход от предпринимательской деятельности.

Также оставим за рамками настоящей статьи вопрос о том, как подобное поведение налоговых органов соотносится с установленной ст.

32 НК РФ обязанностью налоговых органов бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и о принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов.

Больший интерес вызывают критерии, по которым налоговые органы оценивают деятельность физических лиц по сдаче имущества в аренду в качестве предпринимательской.

Согласно легальному определению, закрепленному в гражданском законодательстве, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Источник: https://zakon.ru/Blogs/k_voprosu_o_nalogovyh_posledstviyah_deyatelnosti_po_sdache_nedvizhimogo_imuschestva_v_arendu__fizich/60441

Взыскание задолженностей за ЖКУ в арбитражном суде

Претензия к собственнику нежилого помещения (физическое лицо)

Тема взыскания задолженности с потребителей в ЖКХ, пожалуй, одна из самых актуальных и касается абсолютно всех управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК. Ранее на сайте АКАТО была опубликована статья, содержащая разъяснения вопроса подведомственности споров и порядка обращения в суды общей юрисдикции. В настоящей статье рассмотрен порядок обращения в арбитражные суды.

Обращение в арбитражный суд

В предыдущей статье мы рассмотрели порядок подачи иска о взыскании задолженности за ЖКУ в суд общей юрисдикции.

Напомним, что в судах общей юрисдикции рассматриваются споры о взыскании задолженности между УК, ТСЖ, ЖСК и физическими лицами — собственниками жилых помещений и собственниками нежилых помещений, если у гражданина нет статуса ИП.

Критерий разделения споров между судом общей юрисдикции и арбитражным судом — наличие или отсутствие экономической и предпринимательской деятельности сторон спора.

В арбитражном суде рассматриваются споры, связанные с экономической или предпринимательской деятельностью сторон, в частности:1) взыскание задолженности, если любое помещение (жилое или нежилое) в МКД принадлежит юридическому лицу (на праве собственности или аренды);

2) взыскание задолженности с гражданина-собственника нежилого помещения, если у гражданина есть статус ИП. В таком споре нужно доказать, что помещение используется гражданином в коммерческих целях (например, сдается в аренду). Если помещение не используется, пустует, тогда нужно доказать, что ОКВЭД гражданина-ИП позволяют ему сдать помещение в аренду. Если все это недоказуемо, то дело может быть передано на рассмотрение в суд общей юрисдикции.

Процедура взыскания задолженности в арбитражном суде начинается с предъявления должнику претензии в письменном виде. С 1 июня 2016 года такой претензионный (досудебный) порядок урегулирования большинства гражданско-правовых споров в арбитражном процессе стал обязательным.

Следовательно, при подаче иска о взыскании задолженности в рамках арбитражного процесса, к исковому заявлению нужно приложить претензию должнику и доказательства ее отправки. С момента отправки претензии до момента обращения в суд должен истечь месяц (точнее 30 дней).

Кроме того, несоблюдение такого порядка в арбитражном процессе является основанием для возвращения искового заявления Истцу (п. 5 ч.1 ст. 129 АПК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст.

4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Внутри арбитражной системы также есть свои требования к подаче заявлений. В частности, порядок взыскания задолженности делится на исковой и приказной, а исковой, в свою очередь, делится на общий и упрощенный.

Арбитражные суды — АПК РФ
Исковое производствоПриказное производство
Общий порядокУпрощенный порядок
Главы 13-21Глава 29Глава 29.1

Различия искового и приказного производства в арбитражном суде

Представим различия в виде таблицы:

Арбитражные суды — АПК РФ
Исковое производствоПриказное производство
Пункт 2.1 ч.1 ст. 129 АПК: В порядке искового производства рассматриваются дела, которые не подлежат рассмотрению в порядке приказного производства
Общий порядокУпрощенный порядок
Главы 13-21Глава 29Глава 29.1
Цена иска превышает:⁃ для юридических лиц пятьсот тысяч рублей,⁃ для индивидуальных предпринимателей двести пятьдесят тысяч рублей.Статья 227. Дела, рассматриваемые в порядке упрощенного производства1. В порядке упрощенного производства подлежат рассмотрению дела:1) по исковым заявлениям о взыскании денежных средств, если цена иска не превышает для юридических лиц пятьсот тысяч рублей, для индивидуальных предпринимателей двести пятьдесят тысяч рублей.Статья 229.2. Дела приказного производстваСудебный приказ выдается по делам, в которых:1) требования вытекают из неисполнения или ненадлежащего исполнения договора и основаны на представленных взыскателем документах, устанавливающих денежные обязательства, которые должником признаются, но не исполняются, если цена заявленных требований не превышает четыреста тысяч рублей.

Особенности приказного производства

Источник: https://acato.ru/articles/20160822/vzyskanie-zadolzhennosti-za-zhku-arbitrazhnye-sudy

Претензия на договор аренды. Образец и бланк для скачивания 2019 года

Претензия к собственнику нежилого помещения (физическое лицо)
Претензия на договор аренды или на договор найма – это способ реагирования одной стороны договора на неисполнение другой стороной своих договорных обязательств.

Файлы в .DOC:Бланк претензии на договор арендыОбразец претензии на договор аренды

Поскольку договор аренды (найма) носит возмездный характер, то и претензия в обязательном порядке должна содержать в себе элементы материальных требований.

Несколько уточнений

Существует три вида арендных отношений, причем каждый из видов носит свое наименование и имеет свои отличительные качества.

Договор аренды:

  • хотя бы одна из сторон договора аренды является юридическим лицом;
  • может заключаться в отношении любого предмета, то есть жилого или нежилого помещения, автомобиля, трактора, самолета и т.д.

Договор найма:

  • в качестве нанимателя может выступать только физическое лицо;
  • договор найма оформляется только в отношении жилья.

Договор бесплатной аренды (найма):

  • является безвозмездным;
  • носит название договора ссуды.

Также между этими видами договоров существуют различия в сроках действия, порядке расторжения и порядке рассмотрения споров. Более подробно с признаками каждого из поименованных видов договоров можно ознакомиться на сайте.

Соответственно, претензия по этим видам договоров должна соответствовать своему виду правоотношений.

Основание для претензии

Претензия имеет право на существование только в рамках договорных отношений между двумя сторонами. К примеру, как бы вам ни хотелось выразить свое недовольство работой авиакомпании, вы не можете направить ей претензию, если вы не вступили с ней в отношения путем покупки авиабилета или путем отправки груза авиаперевозкой.

Для того чтобы иметь право направить претензию по договору аренды вначале надо:

  • заключить договор;
  • предусмотреть в нем права и обязанности сторон;
  • вступить в договорные правоотношения, то есть передать или принять предмет аренды.

Таким образом, право на предъявление претензии возникает только после заключения договора и в процессе его действия. Основаниями претензии будет несоблюдение одной из сторон сделки своих обязательств, указанных в тексте договора, и недовольство этим фактом другой стороны.

Назначение претензии

Основная цель претензии – это:

  • донести до контрагента свое недовольство;
  • предложить контрагенту исправить положение дел тем или иным способом;
  • решить спорную ситуацию мирным путем, не доводя дело до суда.

Как видно из вышеприведенного списка, претензия не обладает качествами обязывающего к чему-либо документа. Из этого следует вывод, что претензия не обладает самостоятельными функциями, а является лишь выражением желаний ее автора и предупреждением о дальнейших намерениях обратиться в суд, если мирного урегулирования не получится.

Всего существует две формы претензии – обязательная и опциональная.

Обязательными считаются претензии, направление которых контрагентам установлено законодательно.

В соответствии с поправками в АПК РФ от 12.07.2017 года, обязательными по закону являются только претензии по требованиям о взыскании денежных средств, полученных в результате неосновательного обогащения.

К опциональным относятся претензии:

  • обязательность внесения которых обусловлена договором между сторонами сделки;
  • необязательные претензии, написание которых всецело определяется желанием того или иного участника договора.

Претензия по договорам аренды не является обязательной в силу закона, а потому может быть только опциональной. То есть участник договора аренды может как написать претензию, так и сразу обратиться в суд.

Существует ошибочное мнение, что предупреждение о намерении расторгнуть договор аренды, направляемое арендатору в соответствии со ст.619 ГК РФ, является формой претензии. Это совершенно неверно, так как указанная статья говорит не о претензии, а о предупреждении.

Составляем претензию

Закон никак не регламентирует форму и содержание претензии, а значит, при ее написании следует руководствоваться здравым смыслом. По общим правилам написания заявлений и жалоб, претензия должна содержать в себе:

  1. наименование лица, которому она направляется;
  2. наименование лица, от которого она исходит;
  3. указание на договор, в силу которого автор получил право на написание претензии;
  4. изложение фактов, вызвавших недовольство автора претензии, и перечисление пунктов договора, которые нарушил его контрагент;
  5. внятно изложенное и не противоречащее закону и условиям договора требование к лицу, которому направляется претензия.

Поскольку претензия – это в первую очередь способ досудебного урегулирования спора, то она должна предупреждать адресата о намерении автора претензии обратиться в суд, если его требования не будут удовлетворены.

Изложение требований – самый важный пункт претензии, нуждающийся в обосновании. Вариантами требований могут быть:

  1. досрочное расторжение договора;
  2. исполнение контрагентом своих договорных обязательств;
  3. взыскание штрафов и неустойки;
  4. взыскание арендной платы и т.д.

Обращаем внимание, что требования должны быть обоснованными и касающимися существенных нарушений условий договора.

Упрощенно говоря, несоответствие цвета обоев в офисе ранее обещанному не будет являться основанием для претензии, а вот отсутствие в офисе оговоренных договором предметов офисной мебели – будет.

Пределы обоснования претензии

Поскольку содержание претензии не регламентируется законом, то вопрос о том, должна ли она содержать в себе ссылки на нормы закона, решается самостоятельно.

В спорах между юридическими лицами, претензии для которых готовят юристы, ссылки на законы и пункты договора нужны. Дело в том, что споры между юридическими лицами рассматривает арбитражный суд, предъявляющий жесткие требования к досудебной подготовке дела.

Если же претенционистом является физическое лицо, то детальная аргументация со ссылками на нормы права просто не нужна.

Направление претензии

Существенной особенностью претензии является ее способность устанавливать или приостанавливать сроки. Например, выставление претензии с требованием выполнить условия договора устанавливает временные рамки между предупреждением и последующим расторжением договора.

Соответственно, для установления даты начала или прекращения определенных условий автор претензии должен иметь подтверждение о том, что претензия была вручена. Это могут обеспечить два вида направления претензии – лично (или через курьера) и посредством заказного почтового отправления с обратным уведомлением о вручении.

При личном вручении контрагент расписывается в получении претензии на втором ее экземпляре.

Ожидание ответа

Мы уже говорили о том, что претензия ни к чему контрагентов не обязывает. Адресат может удовлетворить требования претензии или написать ответ с отказом от исполнения требований. А может просто проигнорировать претензию.

Поэтому нервничать в ожидании незачем. Если вы уверены в правоте своих требований, то спокойно выждите месяц, и если ваши требования не будут удовлетворены или на претензию вообще не последует ответа, обращайтесь с иском в суд. Копию претензии при этом можно приложить к иску в качестве дополнительного доказательства.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/pretenziya-na-dogovor-arendy

Помещение, которое вы арендуете, сгорело. Что делать?

Претензия к собственнику нежилого помещения (физическое лицо)

Недавний пожар в торговом комплексе «Синдика» нанёс ущерб арендаторам на 8 млрд рублей. Частично или полностью лишились товара и торгового оборудования магазины строительных материалов, мебели, товаров для дома.

На арендуемых площадях работают многие российские компании. При этом торговые и офисные центры, складские или нежилые помещения в многоквартирных домах не всегда отвечают необходимым нормам. В том числе и нормам противопожарной безопасности. К пожару может привести элементарная небрежность при обращении с огнём или электроприборами.

На что вы можете рассчитывать, если жертвой огня станет ваш бизнес?

Главное — установить, чьи действия привели к возникновению пожара. С правовой точки зрения, есть три варианта: возгорание произошло по вине арендодателя, по вине арендатора, поджог совершили третьи лица.

Установление причин — задача Государственного пожарного надзора. Вне зависимости от желаний потерпевшей стороны, этот уполномоченный орган проводит проверку пострадавшего объекта. После чего выдаёт справку о пожаре и последствиях либо инициирует уголовно-правовое разбирательство, если усматривает умышленный поджог третьими лицами.

В большинстве договоров страхования имущества ущерб от противоправных действий третьих лиц, приводящих к пожару, страховому возмещению не подлежит, компенсация не предусмотрена.

В такой ситуации страховая компания исключается из цепочки лиц, отвечающих за произошедшее. Арендодателю претензии предъявить также не удастся.

Виновным в причинении ущерба будет некое физическое лицо, совершившее преступление по статье 167 УК.

Гражданский иск о возмещении материального вреда пострадавший предприниматель может подать ещё на стадии следствия по делу о поджоге. Решение по иску в такой ситуации может быть вынесено одновременно с приговором виновному лицу. Этот сценарий — худший для арендатора, так как в большинстве случаев лица, совершившие преступление, не платёжеспособны.

Если пожар произошёл по вине одного из арендаторов или группы арендаторов, претензии следует предъявлять им. Вполне вероятно, что в добровольном порядке возмещать ущерб никто не захочет, поэтому пострадавшим потребуется судебная защита своих прав.

Шансы победить в этом случае высоки: справка о причине пожара от Госпожнадзора и установленная причинно-следственная связь между действиями арендатора со ссылкой на статью 1064 ГК о возмещении вреда позволят успешно защитить пострадавшего в суде. А вот перспектива взыскания денег по исполнительному листу, полученному по решению суда, туманна. Виновный арендатор вряд ли осилит потенциально большой размер материальных претензий от всех пострадавших предпринимателей.

В этом случае варианты таковы:

1). Арендатор своевременно застраховал имущество от риска уничтожения огнём

Это самая простая из возможных ситуаций. У предпринимателя есть договор имущественного страхования, признающий пожар страховым случаем.

Итак, страховой случай наступил. Госпожнадзор выдал справку о возгорании и его причинах. Если лица, чьи действия явились причиной пожара, не установлены, об этом тоже делается запись. Далее с заявлением о компенсации ущерба арендатор обращается в страховую компанию. По её правилам проводятся все дальнейшие процедуры.

Риски арендатора в этой ситуации сводятся к вынужденному простою и занижению суммы выплаты.

2). Арендатор не заключил договор страхования, но арендодатель застраховал от пожара всё здание

Насколько известно из СМИ, такая ситуация сложилась в ТЦ «Синдика». С одной стороны, у арендаторов появляется надежда получить выплаты от собственника за счёт компенсации страховщика. Однако арендодатель может не захотеть добровольно направить часть полученных им денег на компенсацию ущерба арендаторам.

В связи с этим рекомендую арендаторам в кратчайшие сроки определить размер ущерба, который можно подтвердить с помощью товарных накладных, счетов и других документов. После этого инициировать судебный процесс о взыскании убытков с арендодателя.

Действовать нужно быстро — пока арендодатель не потратил страховую выплату на свои нужды. Если это произойдёт, пострадавшим придётся задуматься о банкротстве арендодателя, а это долгий и недешёвый процесс. По времени — от 6 до 12 месяцев, минимальные расходы на арбитражного управляющего — от 30 000 рублей в месяц. Перспективы банкротства предугадать невозможно.

3). Арендатор и собственник не страховали имущество

Это самая сложная ситуация. Собственник потерял здание. Может оказаться, что это был его основной актив. Если он не крупный игрок на рынке недвижимости, который дорожит репутацией и располагает достаточными оборотными средствами, шансов получить компенсацию у вас почти нет.

Выигрыш судебного процесса о взыскании убытков с собственника в таком случае не будет означать получение денег.

Конечно, имея на руках исполнительный лист о взыскании ущерба, судебные приставы постараются разыскать счета и другое имущества должника, однако что-то прогнозировать, особенно при массовом поступлении исполнительных листов к арендодателю, проблематично. А исход возможного банкротства собственника, как уже было сказано, предугадать сложно.

При заключении договора аренды бизнесу нужно понимать свои обязательства (и последствия их несоблюдения) в области противопожарной безопасности.

Распределение рисков за возгорания на территории здания или арендуемого помещения следует обсудить до подписания договора аренды.

Справедливой и законной является ситуация, когда за соблюдение норм противопожарной безопасности в арендуемом помещении отвечает арендатор, а за состояние проводки, помещений общего пользования (курилок, коридоров, уборных и т.д.

), других мест повышенной пожарной опасности (серверных комнат, общих кухонь и т.д.) — арендодатель.

Отмечу, что договором аренды зоны ответственности за возникновение пожара могут быть распределены почти как угодно. Договор аренды, который вы подписали не глядя, может стать неоспоримым основанием, по которому арендодатель не только никакой компенсации за уничтоженное имущество вам не выплатит, но ещё и потребует вашего участия в восстановлении своего имущества.

Ещё один способ минимизировать риски — застраховать свои товары и оборудование от пожара.

В заключение отмечу следующий важный момент.

Для арендатора более благоприятный сценарий — отказ в выплате со стороны страховой компании и возможный судебный процесс об оспаривании такого решения, нежели гражданско-правовой спор с арендодателем или поджигателем. Это подтверждает и судебная практика.

О других конфликтах с арендодателями читайте в материале «10 токсичных арендодателей и как их распознать».

Фотография на обложке: Sean Thomforde / Shutterstock

Источник: https://secretmag.ru/opinions/pomeshenie-kotoroe-vy-arenduete-sgorelo-chto-delat.htm

Фнс разъяснила, как инспекторы должны выявлять незарегистрированных предпринимателей

Претензия к собственнику нежилого помещения (физическое лицо)

  • Новости
  • Проверки и санкции

Фнс разъяснила, как инспекторы должны выявлять незарегистрированных предпринимателей 9 августа Алексей Крайнев Юрист по налоговым, трудовым и гражданским правоотношениям

В последнее время налоговики все чаще предъявляют «обычным» физическим лицам претензии, связанные с уплатой «коммерческих» налогов (НДС, НДФЛ от предпринимательской деятельности). Если инспекторы сочтут, что совершенные гражданином операции относятся к предпринимательской деятельности, от него потребуют заплатить указанные налоги и сдать по ним отчетность. В связи с этим актуальным является письмо ФНС России от 07.05.19 № СА-4-7/8614 (далее — письмо № СА-4-7/8614), в котором разъясняется, как должны действовать налоговики, чтобы собрать доказательства осуществления физлицом незаконной коммерческой деятельности и доначислить ему налоги.

Прежде чем назвать признаки скрытого предпринимательства, ФНС констатирует очевидный факт: само по себе приобретение любых объектов, в том числе тех, которые предназначены исключительно для коммерческих целей, или владение такими объектами не является предпринимательской деятельностью и не может служить основанием для доначисления налогов. Это значит, что физические лица, не являющиеся ИП, равно как и предприниматели, действующие вне этого статуса, вправе без каких-либо налоговых рисков покупать любое имущество и владеть им, даже если очевидно, что оно не предназначено для личных целей (промышленное оборудование, специализированные нежилые помещения и т.п.).

Но как только «обычное» физическое лицо начинает использовать свое имущество для извлечения дохода, в том числе дохода от сдачи имущества в аренду, появляются налоговые риски.

Они связаны с возможным признанием таких операций предпринимательской деятельностью, совершенной физлицом без статуса ИП.

Давайте рассмотрим конкретные ситуации, когда, по мнению ФНС, имеются признаки скрытого предпринимательства.

Объем сделок имеет значение

Основным критерием, при наличии которого делается вывод о коммерческой деятельности физлица, является множественность (повторяемость) совершенных им операций. Ведь, как известно, по правилам ГК РФ предпринимательской признается именно систематическая деятельность, направленная на получение дохода.

Поэтому если ИФНС выявит факты систематической купли-продажи товаров, в том числе объектов недвижимости, то это будет первый шаг к переквалификации полученных физлицом доходов в «предпринимательские». Но одной лишь систематичности, как следует из письма № СА-4-7/8614, недостаточно.

Так, инспекторы должны оценить период, в течение которого имущество находилось в собственности гражданина (чем меньше этот срок, тем выше шанс переквалификации сделки).

Также имеют значение факты реального использования этого имущества для личных нужд — если таковых не установлено, доход подлежит переквалификации с доначислением налогов и штрафов (постановление Президиума ВАС РФ от 29.10.13 № 6778/13, определение ВС РФ от 31.08.17 № 307-КГ17-11240).

Кроме того, налоговики изучат и «сопутствующие» критерии: за счет каких средств приобретено имущество; как оплачивались расходы, связанные с его содержанием, и другие. Например, если кредит на покупку недвижимости был получен физлицом в статусе ИП, и текущие расходы (коммунальные услуги, ремонт и т.п.

) оплачивались с расчетного счета предпринимателя, то доходы от продажи такого объекта инспекторы включат в доход физлица как ИП. Избежать этого не получится, даже если в договоре купли-продажи не будет указано, что у продавца имеется этот статус.

Также не будет иметь значение, получало ли физлицо доход от владения этим имуществом (определение ВС РФ от 24.05.16 № 302-КГ16-5502).

Определить вероятность выездной налоговой проверки и получить рекомендации по налоговой нагрузке

Особенности разовых сделок

Сложнее обстоит дело с переквалификацией разовых сделок. ФНС в комментируемом письме признает, что нерегулярная по своему характеру деятельность не может являться предпринимательской, даже если она связана с реализацией товаров, выполнением работ или оказанием услуг.

Заплатить страховые взносы и удержать НДФЛ с доходов по разовым сделкам должен покупатель или заказчик (организация или ИП).

Но и по разовым операциям налоговые органы будут оценивать количество и ассортимент проданного товара, объемы выполненных работ или оказанных услуг и другие обстоятельства с целью выявления скрытой предпринимательской деятельности.

В поисках доказательств ИФНС вправе допрашивать покупателей и заказчиков, а также изымать у них договоры и расписки в получении денег. Также инспекторы могут анализировать данные банковских счетов физлиц и сведения о реализованных ими товарах (работах, услугах), размещенные как в интернете, так и непосредственно в местах продаж.

Наконец, инспекторы проверят, имелись ли факты закупки товаров и материалов, заключения договоров аренды помещений и прочие обстоятельства, которые обычно сопровождают бизнес-отношения.

При этом в письме № СА-4-7/8614 отдельно оговаривается, что отсутствие прибыли по сделке не может быть стопроцентной защитой от налоговых претензий, так как по правилам статьи 2 ГК РФ извлечение прибыли является целью предпринимательской деятельности, а не ее обязательным результатом.

Чуть проще обстоят дела с переквалификацией разовой сделки, если ее участник зарегистрирован в качестве ИП, но не указал этот статус в договоре.

 В таких ситуациях налоговики прежде всего посмотрят в ЕГРИП: если в нем указан соответствующий вид деятельности, то даже в отношении разовой сделки инспекторы сочтут, что она совершена в рамках предпринимательской деятельности.

И при этом не важно, указал ИП в договоре свои реквизиты или нет (постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.13 № 18384/12).

В то же время отсутствие в ЕГРИП того или иного вида деятельности не является стопроцентной гарантией того, что доход по сделке не будет признан «предпринимательским». В подобных случаях инспекторы должны установить характеристики объекта сделки, оценить возможность (или невозможность) его использования в личных целях, изучить фактическое поведение владельца и прочие обстоятельства.

К примеру, в письме № СА-4-7/8614 упоминается судебное дело, в котором доход от уступки прав по договору долевого участия в строительстве был признан доходом от предпринимательской деятельности, несмотря на отсутствие в ЕГРИП подобного вида деятельности, а в договоре уступки — упоминания о статусе ИП.

Основанием для переквалификации этой сделки стало назначение помещений (офисные), и тот факт, что они сдавались в аренду юридическим лицам. Причем, арендатором был указан ИП, а арендная плата поступала на его «предпринимательские» счета и учитывалась им при расчете налога в рамках УСН (определение ВС РФ от 02.11.

16 № 309-КГ16-14303).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Сделки, совершенные ИП без указания этого статуса

Отдельная часть комментируемого письма посвящена рекомендациям по оценке сделок, совершенных лицами, которые имеют статус ИП, но не хотят указывать его в договоре. Сложности здесь связаны с абсолютной законностью подобных действий физлиц.

Ведь, согласно статье 23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

А значит, ИП — это лишь статус физического лица (гражданина), который не влечет образования нового лица  (физического или юридического). При этом в силу положений статьи 24 ГК РФ имущество гражданина (физического лица) не отделяется от имущества данного физического лица, действующего в качестве ИП.

А значит, физлицо вправе использовать принадлежащее ему имущество по своему усмотрению, как для ведения предпринимательской деятельности, так и для личных нужд (письмо ФНС России от 25.07.13 № ЕД-4-3/13609@).

Таким образом, собственником имущества (в том числа имущества, используемого в коммерческой деятельности), является физическое лицо (гражданин).

При оформлении гражданско-правовых договоров, физическое лицо вправе каждый раз самостоятельно принимать решение о статусе, в котором оно будет выступать в данных правоотношениях: как «обычное» физическое лицо, или как индивидуальный предприниматель.

Соответствующее решение фиксируется в договоре путем указания или не указания факта регистрации физлица в качестве ИП.

Бесплатно заказать электронную выписку из ЕГРЮЛ и проверить статус контрагента

Признавая за физлицами право определять, в каком именно статусе они будут выступать в договорных отношениях, ФНС обращает внимание на налоговые последствия такого «самоопределения». Так, со ссылкой на определение Верховного суда РФ от 23.05.

17 № 310-КГ16-17804 отмечается, что оформление документов (договоров и проч.) на имя гражданина (физического лица) без указания его статуса индивидуального предпринимателя само по себе не означает, что соответствующее имущество не используется (не будет использоваться) им в предпринимательской деятельности.

А также не отменяет наличия у гражданина статуса индивидуального предпринимателя.

Таким образом, даже если ИП не указал свой статус в договоре, это не гарантирует, что сделка не будет признана для целей налогообложения предпринимательской деятельностью.

В подобной ситуации налоговики примут решение с учетом всех обстоятельств сделки: какое продается имущество (какая выполняется работа или оказывается услуга); как оно приобреталось и содержалось; какие средства были задействованы и проч.

Критерии недобросовестности

В отдельный раздел комментируемого письма вынесены критерии, которые, по мнению ФНС, свидетельствуют о недобросовестных действиях физлица и направлены на попытку скрыть предпринимательскую деятельность.

Это значит, что при выявлении подобных фактов ИФНС переквалифицирует доход по сделке, и потребует от физлица заплатить налоги в порядке, предусмотренном для ИП (включая НДС).

Причем, как отмечается в письме № СА-4-7/8614, поскольку речь идет об умышленном уклонении от уплаты НДС, налог будет начислен сверх выручки, а не «выделен» из полученного дохода.

Бесплатно проверить и сдать декларации по НДС и НДФЛ через интернет

Итак, что же это за критерии? Во-первых, это оформление сделок физическим лицом без указания на наличие у него статуса ИП в ситуации, когда соответствующие виды деятельности значатся в ЕГРИП.

Подобное действие, по мнению ФНС, говорит исключительно об уклонении от уплаты «предпринимательских» налогов. Во-вторых, о недобросовестности может свидетельствовать не имеющая разумных оснований утрата статуса индивидуального предпринимателя накануне заключения сделок с имуществом.

Так, если ИП прекратил деятельность на период оформления сделок, а затем снова зарегистрировался в этом качестве, налоговики признают, что это было сделано специально для того, чтобы не заплатить налоги.

Подозрительным инспекторы сочтут и «окончательное» прекращение статуса ИП, если будет установлено, что заключение соответствующих сделок намеренно откладывалось до завершения процедуры «ликвидации» ИП.

Наконец, в третьих, недобросовестными будут признаны действия гражданина, которому ИФНС уже указывала на попытки скрыть предпринимательскую деятельность (критерий повторности).

Если ранее инспекторы официально уведомили гражданина о том, что он «маскировал» свой бизнес под сделки от имени «обычного» физлица, то при повторении таких действий они будут считаться совершенными умышленными.

В этом случае НДС придется заплатить за счет собственных средств, так как налоговики прибавят его к цене сделки в соответствии с пунктом 1 статьи 168 НК РФ.

Исключения из правил

В заключение скажем несколько слов о неудачных попытках переквалификации сделок, которые в комментируемом письме ФНС преподносятся как исключения их общих правил.

Так, указывается на недопустимость признания доходов предпринимательскими в ситуации, когда данные доходы поступали на протяжении длительного периода времени, ИФНС о них знала, но никаких действий по переквалификации сделок не предпринимала. В письме № СА-4-7/8614 приводится следующий пример.

Гражданин сдавал в аренду имущество (объекты недвижимости). Арендодатели удерживали НДФЛ и представляли налоговикам сведения о доходах физлица. Кроме того, гражданин включал доходы от аренды в декларации по НДФЛ, которые подавал в связи с получением иных доходов.

Все это продолжалось на протяжении пяти лет, после чего физлицо продало объект недвижимости. И только тогда ИФНС переквалифицировала деятельность по сдаче имущества в аренду в предпринимательскую деятельность, тем самым лишив гражданина права на налоговый вычет по НДФЛ.

Однако судьи не согласились с таким подходом. Верховный суд РФ указал, что налоговая инспекция в период сдачи имущества в аренду имела информацию о сути совершаемых физлицом операций с недвижимостью.

Следовательно, налоговики могли определить данную деятельность как предпринимательскую и предложить физлицу уплатить НДС и представить декларации от имени ИП. Однако инспекция не воспользовалась этой возможностью. А значит, на протяжении пяти лет налоговики не считали, что сдача помещений в аренду относится к коммерческой деятельности.

В связи с этим инспекция утратила право на переквалификацию доходов, полученных физлицом при продаже спорного имущества (определение ВС РФ от 06.03.18 № 308-КГ17-14457).

Бесплатно подготовить и сдать 3-НДФЛ в электронном виде

Отдельно в комментируемом письме отмечается, что доходы, связанные с участием в организациях, в том числе от владения акциями, не относятся к предпринимательским доходам.

Также не являются предпринимательскими доходы, полученные по банковским счетам, в том числе в виде курсовой разницы.

При этом, правда, оговаривается, что соответствующие счета не должны использоваться в предпринимательской деятельности.

Обратите внимание: недавно зарегистрированные предприниматели (или их бухгалтеры) могут в течение года бесплатно пользоваться специальной бухгалтерской программой для ИП. Это веб-сервис «Контур.

Эльба», который позволяет вести учет доходов и расходов, рассчитывать сумму фиксированных взносов и налоги при УСН и ЕНВД, готовить отчетность и сдавать ее через интернет.

Бесплатно работать в программе могут те ИП, с даты регистрации которых в качестве предпринимателя до регистрации в «Контур.Эльбе» прошло менее трех месяцев.

В закладкиРаспечатать 46 360 В закладкиРаспечатать 46 360

Источник: https://www.buhonline.ru/pub/ip/2019/8/14923

Юриста совет
Добавить комментарий