Порча квартирного имущества при капремонте дома

Как заставить подрядчика выполнить капремонт работы без халтуры

Порча квартирного имущества при капремонте дома

Программа капитального ремонта многоквартирных домов действует в России несколько лет. Примечательно, что за это время она уже не раз успела провалиться даже на официальном уровне (о чем своевременно рассказывало наше издание), а о ее мощной коррупционной составляющей порассуждал не один эксперт.

Неудивительно, что при таких раскладах люди до сих пор не понимают, какие же в действительности работы должны быть выполнены в доме в ходе его капитального ремонта, и в каких случаях собственникам придется доплатить за ее отдельные фазы.

По просьбам читателей «СП» обратилась к экспертному сообществу с просьбой разъяснить наиболее актуальные аспекты этого процесса.

«СП»: — Что конкретно включает в себя понятие «капремонт»? И чем он отличается от косметического или текущего ремонтов?

— Вообще понятие «капитальный ремонт» содержится в Градостроительном кодексе РФ и в Федеральном законе «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства», — разъясняет представитель Санкт-Петербургского Адвокатского бюро «Вы правы» Янина Ликандрова.

— Но если брать капитальный ремонт многоквартирного дома, то проще перечислить те виды работ, которые входят в это понятие. В данном случае это работы по замене (или восстановлению) строительных конструкций (кроме несущих) и их составляющих, а также инженерно-технических коммуникаций или частей несущих строительных конструкций.

Капитальному ремонту подлежит общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входят: фасад здания, фундамент, подвальные помещения, крыша, лифтовое оборудование, лифтовые шахты, парадные, общие коридоры и лестницы и инженерные системы.

Законодательством допускается проводить как комплексный капремонт всего многоквартирного дома, так и выборочный капремонт отдельных составляющих здания или элементов инженерных коммуникаций.

— Из части 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ следует, что текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения их надлежащего технического состояния, — дополняет юрист Европейской Юридической Службы Людмила Старовойтова.

— Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию).

При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам. Повреждения непредвиденного или аварийного характера устраняются в первую очередь.

Для текущего ремонта не требуется проектная документация.

— Важным различием капитального и текущего ремонтов, — обращает внимание Янина Ликсандрова, — является то, что капремонт производится за счет целевых платежей владельцев (отдельная квитанция по оплате капремонта), а текущий проводится и финансируется Управляющей компанией из поступлений квартплаты.

«СП»: — Как правильно проводить капремонт и не навредит ли зданию существующая сейчас тенденция дробить его по частям по принципу «сегодня — крыша, через 5 лет — фундамент, еще через 10 лет — коммуникации»?

— Капитальный ремонт можно разделить на два типа: комплексный и выборочный, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — В первом случае речь идет о ремонте совсем старых зданий, большая часть элементов которых пришла в негодность.

Выборочный ремонт актуален, если дом находится в удовлетворительном состоянии, но все же требуется выполнить работы нескольких типов. Например, в здании может протечь кровля, но при этом фасады и коммуникации еще не изношены. В таком случае нет никакого смысла проводить комплексный капремонт.

Если вдруг он потребовался, то, вероятно, управляющая компания не выполняла свои обязанности, раз довела состояние дома до критической отметки «по всем фронтам». Поэтому проведение выборочного капитального ремонта — это вполне логичная и стандартная практика, учитывая, что каждый элемент дома имеет свой срок службы.

Например, для несущих стен и фундамента он составляет 100−150 лет, а для крыши 15−80 лет

«СП»: — Что конкретно должно быть заменено в ходе капремонта за счет средств Фонда, а что — за счет дополнительных средств самих жильцов? Например, правы ли подрядчики, требуя с жителей дополнительную плату за замену батарей отопления в квартирах и замену полотенцесушителей в ванных комнатах? Где пролегает эта зона разграничения и есть ли она вообще при капремонте?

— Виды и объемы необходимых работ для проведения капитального ремонта конкретной крыши разрабатывают в виде сметы специалисты регионального оператора или владельца специального счета, — поясняет эксперт Научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы государственного управления РАНХиГС Игорь Кокин. — Данная смета, в срок не менее чем за 6 месяцев до начала года, в котором планируется проводить капитальный ремонт, направляется собственникам помещений данного дома для утверждения (часть 3 статьи 189 ЖК РФ). Утвержденной общим собранием сметой и будет определено то, что конкретно будет сделано в ходе капитального ремонта крыши. При этом обращаю Ваше внимание, что в рамках полученных от собственников взносов на капитальный ремонт производится капитальный ремонт общего имущества дома, а не имущества конкретной квартиры.

Исходя из этого, следует сначала разобраться с вопросом — являются ли данные объекты общим имуществом дома?

В 2008 году Верховный Суд РФ высказал свою позицию по батареям отопления: если они имеют запорные устройства (краны) и находятся на ответвлениях от вертикальных стояков, то не являются общим имуществом и не подлежат капитальному ремонту за счет средств всех жителей дома. По полотенцесушителям еще проще.

Так как это часть системы горячего водоснабжения (как правило), то граница разграничения между общим имуществом и имуществом собственника, находится либо на первом запорном устройстве в квартиру, либо на индивидуальном приборе учета.

Поэтому, если данные элементы не являются общим имуществом дома, они не могут быть капитально отремонтированы за счет взносов на капитальный ремонт.

— Все системы газо-, электро-, тепло- и водоснабжения, а также водоотведения являются общим имуществом до отсекающих вентилей, — уточняет Янина Ликсандрова. — После отсекающих вентилей это уже собственность владельца квартиры, которая капремонту не подлежит. Это будет заботой самого собственника квартиры.

«СП»: — Как правильно контролировать ход капремонта? Какие права у жителей, у подрядчика? Как должны приниматься выполненные работы?

— Если средства для капитального ремонта формируются на специальном счете, то заказчик — организация, управляющая многоквартирным домом. Если собственники платят взносы региональному оператору в Фонд капитального ремонта («общий котел»), то заказчиком является собственно Фонд, — подчеркивает Людмила Старовойтова.

— Иногда техническое состояние отремонтированных элементов дома улучшается незначительно либо не улучшается совсем. Бывают случаи, когда личному имуществу жильцов или общедомовому имуществу причиняется существенный ущерб. Это происходит при ремонтных работах на крышах и при замене внутридомовых инженерных систем водопровода, канализации, отопления.

Подобные происшествия вызывают справедливое возмущение собственников, потому что они оказываются в ситуации худшей, чем до начала проведения работ. Исключить полностью риск выполнения некачественной работы или причинения ущерба невозможно. Однако можно предпринять ряд мер для максимального снижения таких рисков.

Например, на общем собрании собственников выбрать лицо, которое проконтролирует качество проведения капремонта.

Приемка работ, осуществляемая комиссией, которую возглавляет представитель регионального оператора (в случае, когда он является заказчиком). В состав комиссии входят подрядчик, представитель организации, осуществлявшей строительный контроль, представитель местной администрации, представитель управляющей компании, кооператива или ТСЖ, а также уполномоченное собственниками лицо.

Члены такой комиссии имеют разные задачи, и их мнения о качестве работ могут расходиться. Условно можно выделить три точки зрения на итоги проведения капремонта. Непосредственно подрядчик и специалисты по строительному контролю, нанятые подрядчиком, заинтересованы в скорейшем принятии работ при любом качестве исполнения. Владельцы помещений иначе смотрят на выполненные работы.

Собственнику важно получить действительно качественно сделанный ремонт, даже при условии, что отдельные сопутствующие работы не предусмотрены ни договором, ни сметой. Поэтому внимание к мелким деталям может исходить только от представителей собственников и от представителей администрации муниципального образования, если они заинтересованы в качественном содержании жилищного фонда.

Точка зрения регионального оператора иногда может отличаться от точек зрения других участников комиссии.

Региональный оператор, являясь организатором работ и фактическим заказчиком, должен проверить качество работ, их соответствие проекту, решить вопросы финансового характера, а также, в случае необходимости, выполнить роль своеобразного арбитра в случае принципиального расхождения мнений участников приемки.

Заинтересованной стороной при проведении капремонта может быть и управляющая организация. Ее руководители, как и все жители дома, заинтересованы в исправной, безаварийной и долговременной эксплуатации всех систем и конструкций, прошедших капремонт.

Они полностью осознают, что работы, принятые с браком и недоделками, потребуют в дальнейшем дополнительных финансовых и материальных вложений, а в некоторых случаях могут стать причинами серьезных коммунальных аварий. Контроль заказчика важен на каждом этапе капремонта.

Необходимо указывать на недоделки и брак, письменно предупреждать подрядчика и администрацию о работах, которые не будут приниматься из-за низкого качества и технологических нарушений. Безусловно, на практике все обстоит несколько сложнее.

Административные органы, заинтересованные в первую очередь в соблюдении графика по капремонту домов, могут оказывать серьезное давление на руководителей управляющих организаций. При этом могут возникнуть различные компромиссные решения, улучшающие качество проводимых работ.

«СП»: — Куда и как жаловаться на некачественно проведенный капремонт? Как заставить подрядчика исправить недоделки? Какие гарантии существуют в нынешних условиях и насколько четко они соблюдаются?

— Проведенный капитальный ремонт имеет гарантийный срок, который составляет обычно 5 лет, в зависимости от того или иного типа выполненных работ, — констатирует Мария Литинецкая.

— Если вдруг выявляются недочеты, то первым делом стоит обратиться к подрядчику с претензией и требованием устранить недостатки. В случае, когда заявка проигнорирована, нужно направить жалобу в Фонд капитального ремонта.

При отсутствии реакции — в комитет по ЖКХ и строительству.

Проблемы ЖКХ: Как «умные» приборы будут дурить россиян

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/223344/

Юридическая конультация: ущерб имуществу квартиры при капитальном ремонте дома – Школа ремонта

Порча квартирного имущества при капремонте дома

Юридическая конультация: ущерб имуществу квартиры при капитальном ремонте дома.

В нашем доме предстоит капремонт. В квартире два года назад сделан евроремонт. Прочитала в интернете, что имеет смысл ДО начала ремонта зафиксировать состояние квартиры, чтобы в случае порчи имущества можно было требовать компенсации. У кого это правильно сделать- кто отвечает в УК за подобные акции, чтобы не начали футболить ? Как и что правильно должно быть составлено в результате.

Ответ Юриста.

Капитальный ремонт у многих жильцов вызывает чувство страха. Очень многие жильцы боятся за порчу своего имущества. Их опасения не напрасны. При проведении капитального ремонта в жилом многоквартирном доме имуществу отдельных жильцов, действительно, может быть нанесен ущерб.

Избежать порчи или утраты личного имущества при проведении капитального ремонта в доме можно, если заранее к нему подготовиться и придерживаться нескольких правил.

Психологически настройтесь на капремонт. Любой капремонт не вечен. Капремонт должен улучшить условия проживания в доме, поэтому следует быть требовательным к тем, кто его выполняет, и не допускать с их стороны халтуры.

Целесообразно перед капремонтом.

если в вашей квартире был недавно выполнен ремонт, то обезопасьте себя, сходив в УК с заявлением о создании комиссии, для фиксирования состояние квартиры перед капремонтом, и составления акт об этом. На основании этого документа в судебном порядке Вы имеете право подать в суд на подрядную организацию в случае не приведения квартиры в первоначальное состояние и не возмещения ущерба.

с помощью цифрового фотоаппарата сделать подробные фотографии своей квартиры, распечатать их, указать дату и попросить расписаться на них председателя УК, или техника-смотрителя дома, а также представителей УК и организации, выполняющей капитальный ремонт. Чем больше подписей будет на фотографии, тем легче потом доказать, что имуществу квартиры был нанесен ущерб во время капитального ремонта.

В договоре на капремонт должны быть четко записаны сроки, вид работ и штрафы за строительные нарушения. Обычно их сумма составляет некий процент от стоимости квартиры по справке БТИ. Пункты договора жильцы могут обсудить на общем собрании жильцов дома. ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ДОГОВОРОМ.

Не стоит сразу подписывать такой договор. Следует попросить взять его на время, внимательно с ним ознакомиться, и только потом подписываться. Если Вы сомневаетесь или не понимаете отдельных пунктов договора — обязательно скажите об этом. Никто не может заставить Вас подписать договор, в котором будут ущемлены Ваши права.

Очень многие организации, выполняющие капитальный ремонт в жилых домах, пользуются юридической некомпетентностью жильцов и под разными предлогами вынуждают их подписать договор.

При этом они торопят жильцов, говорят, например, о том, что их поджимают сроки, что все остальные жильцы уже подписали договор, грозят отключить воду, грозят штрафами и т.д.

Помните: все это лишь попытки вынудить жильца поскорее подписать договор.

Невнимание к договору может обернуться для жильцов серьезными материальными убытками и значительной тратой нервов и сил.

ИТАК — Проведение капитального ремонта в многоквартирных домах в соответствии с российским законодательством входит в обязанности управляющей компании, обслуживающей эти дома.

Если причинен ущерб.

В данном случае Вы вправе требовать от управляющей компании проведения обследования вашей квартиры.

В результате такого обследования должен быть составлен акт, в котором должен быть описан объем ущерба, нанесенного Вашему имуществу. Если по каким-либо причинам Вас не устраивает содержание акта обследования, то Вы вправе привлечь независимого оценщика.

Ссылка на нормы Закона.

Статья 1064 ГК РФ. Общие основания ответственности за причинение вреда.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.

2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Далее следует составить заявление (претензию) на имя руководителя управляющей компании с требованием о компенсации ущерба, причиненного Вашему имуществу.

К заявлению необходимо приложить.

копию паспорта.

копию документа, подтверждающего право собственности (или иное право) на жилое помещение.

копию заключения независимого оценщика (если таковой имеется.

При подаче такого заявления требуйте документ, который подтверждает принятие у вас всех перечисленных документов (таким документом, в том числе, может являться экземпляр заявления (претензии) с проставленным на него штампом с датой подачи и входящим номером; при этом в заявлении (претензии) обязательно должны быть перечислены прилагающиеся документы.

В случае отказа Вы вправе обратиться в суд с заявлением о возмещении вреда причиненного имуществу.

Для составления искового заявления советуем Вам обратиться к квалифицированному специалисту, которые оформит его в соответствии с требованиями, а так же проанализирует договор с управляющей компанией и все документы, касающиеся причиненного ущерба.

Ответчиком в данном случае является всё та же управляющая компания, а в качестве соответчика возможно привлечь подрядную организацию.

Уважаемые посетители Центра Правовой Поддержки ПРЕМЬЕР , для Вас могут стать актуальными следующие услуги Центра, которые постоянно пополняются, и включает в себя следующие основные направления.

С 1 января 2017 года не используются свидетельства о госрегистрации юридических лиц и ИПФНС России определила, какие документы со следующего года будут подтверждать факт внесения записи в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

11/01/17 Ужесточение ответственности за регистрацию фирм-однодневок С 1 января 2017 года вступил в силу п.1. ст.1. 67-ФЗ, который касается нотариальных действий.

С ноября Пенсионный фонд проверит старые недоимки. Чтобы фонд не взыскал лишние суммы, до 1 ноября стоит провести сверку расчетов с ПФР и утрясти спорные долги.

Правительство РФ направило в Госдуму законопроект, которым предлагается установить, что если исполнительный лист ранее предъявлялся к исполнению, но затем производство по нему было окончено, то в общую продолжительность срока предъявления данного листа к исполнению не должны включаться периоды, в течение которых производство по нему велось ранее.

Лицевым счетом квартиры является документ, который оформляется на квартиру или иное жилое помещение, предоставленное гражданам на основании права собственности или по договору социального найма.

Процедура создания и регистрации юридического лица с иностранным капиталом аналогична процедуре регистрации российского юридического лица.

Тем не менее, данная процедура имеет и ряд особенностей, связанных с количеством и перечнем учредительных документов иностранного партнёра (учредителя), с порядком оплаты уставного капитала, ограничением объёма долей, которые могут принадлежать иностранному партнёру в некоторых сферах деятельности (например, в сельском хозяйстве) и другими особенностями.

Реорганизация в форме присоединения (далее будем говорить присоединение , реорганизация ) имеет несколько аспектов, и в первую очередь юридический: он облекает весь процесс присоединения в определенную юридическую форму и определяет его сроки и последовательность этапов.

Отличие реорганизации в виде присоединения от ликвидации состоит лишь в том, что в последнем случае предприятие прекращает свою деятельность без передачи каких-либо прав другому юр. лицу, но оба случая не предусматривают создание нового юридического лица, все происходит в рамках компетенции уже имеющегося предприятия.

Источник: http://video-shkola.net/yuridicheskaya-konultaciya-ushherb-imushhestvu-kvartiry-pri-kapitalnom-remonte-doma.html

Вс объяснил, кто оплатит порчу имущества из-за капитального ремонта

Порча квартирного имущества при капремонте дома

Заказчик капитального ремонта многоквартирного дома несёт перед собственниками ответственность за качество работы и обязан возмещать убытки в случае порчи имущества, указал Верховный суд РФ. Он также отметил, что сумма компенсации в таких случаях не может быть ограничена размером взносов на капитальный ремонт, оплаченных одним жильцом.

Суть спора

Правовая коллизия возникла в деле жительницы Рязани, у которой из-за работ с кровлей в рамках капитального ремонта дважды затопило квартиру во время осадков. Собственница недвижимости подала иск к фонду капитального ремонта многоквартирных домов о возмещении ущерба за испорченное имущество. Комиссионные акты подтвердили связь между заливом квартиры и ремонтными работами.

Эксперт оценил стоимость ремонтно-восстановительных работ в квартире истицы в 68 тысяч 394 рубля. Также заявительница просила компенсировать проведённую экспертизу, которая обошлась ей в 8 тысяч рублей.

Ответчик в добровольном порядке отказался выплатить эти расходы, мотивируя свою позицию тем, что оба залива квартиры произошли по вине подрядной организации, проводившей ремонт, поэтому она и должна возместить ущерб.

Тогда женщина обратилась с иском в Октябрьский суд Рязани, и он требования заявительницы удовлетворил.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответственность за последствия неисполнения или плохо выполненных обязательств по проведению капитального ремонта несет именно региональный оператор — фонд капитального ремонта жилых многоквартирных домов, который привлёк подрядчиков к работе. В связи с чем суд взыскал с ответчика в счет возмещения причиненного подрядчиком материального ущерба 68 тысяч 394 рубля.

Однако суд апелляционной инстанции изменил это решение.

По мнению апелляции, в деле необходимо применять часть 5 статьи 178 и статью 188 Жилищного кодекса РФ, которые устанавливают, что размер взыскиваемых убытков за действия регионального оператора определяется суммой внесенных взносов на капитальный ремонт.

Поэтому, решил суд, в пользу истицы подлежит взысканию ущерб только в том размере, который она оплатила за капитальный ремонт. В связи с этим он снизил собственнице размер компенсации почти в 12,5 раза — до 5,5 тысячи рублей.

Но судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ с таким решением не согласилась и отменила его, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Позиция ВС

«Региональный оператор, как заказчик работ на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, несет перед собственниками помещений в таком доме ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств привлеченными им подрядными организациями в соответствии с принципом полного возмещения убытков.

Ответственность регионального оператора за причинение собственнику помещения в многоквартирном доме убытков в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств не ограничивается», — указывает ВС РФ.

Он напоминает, что правовое регулирование деятельности региональных операторов по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, установлено ЖК РФ, а статья 180 этого кодекса определяет его функции и регламентирует обязанности регионального оператора:

— привлечение для оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту подрядных организаций и заключение с ними от своего имени соответствующих договоров;

— контроль качества и сроков оказания услуг подрядными организациями и их соответствие требованиям проектной документации;

— приемка оказанных услуг и выполненных работ.

Действительно, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором перед собственниками своих обязательств установлена частью 5 статьи 178 и частью 1 статьи 188 ЖК Р, согласно которым сумма возмещаемых убытков зависит от размера уплаченных за капремонт взносов или подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством, указывает ВС.

Вместе с тем частью 6 статьи 182 ЖК РФ установлена ответственность регионального оператора за действия привлеченного им для капитального ремонта подрядчика.

В соответствии с положениями данной нормы региональный оператор несёт ответственность перед собственниками квартир за последствия некачественного ремонта или его отсутствие, напоминает он.

«Из приведенных выше норм права следует, что жилищным законодательством установлены разные виды ответственности регионального оператора перед собственниками помещений в многоквартирном доме: ответственность за неисполнение своих обязательств (часть 5 статьи 178, часть 1 статьи 188 ЖК РФ), при которой региональный оператор отвечает за собственное противоправное поведение как сторона, нарушившая обязательство. И ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором (часть 6 статьи 182 ЖК РФ), при которой в силу прямого указания в законе ответственность регионального оператора возникает за действия (бездействие) третьих лиц, не являющихся стороной обязательства, возникающего между региональным оператором и собственниками помещений при организации проведения капитального ремонта общего имущества дома», — говорится в определении.

Таким образом, считает ВС, апелляция ошибочно истолковала нормы материального права, применив в спорном деле часть 5 статьи 178 и часть 1 статьи 188 ЖК РФ.

«Что касается определения объема ответственности при применении к спорным правоотношениям части 6 статьи 182 ЖК РФ, то в данном случае необходимо исходить из общих правил ответственности должника по обязательствам, установленным главой 25 ГК РФ.

Согласно статьям 15, 393, 400 ГК РФ убытки должны возмещаться в полном объеме, если право на полное возмещение убытков не ограничено законом или договором (ограниченная ответственность)», — отмечает высшая инстанция.

Она поясняет, что часть 6 статьи 182 ЖК РФ не устанавливает ограничение ответственности регионального оператора за проведение негодного ремонта, поэтому он отвечает за действия подрядной организации перед собственниками в соответствии с принципом полного возмещения убытков.

Влияние суммы взносов

При отмене решения апелляционной инстанции ВС также обратил внимание на неправильное толкование и применение ею положений части 5 статьи 178 ЖК РФ по поводу возможности взыскания с регионального оператора убытков только в пределах внесенных истцом взносов на капитальный ремонт.

Эта правовая норма устанавливает, что ущерб, причиненный собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, подлежит возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством.

Высшая инстанция отмечает, что в статье отсутствует указание на ограничение ответственности регионального оператора внесенными взносами на капитальный ремонт только одного собственника.

Она ссылается на часть 1 статьи 179 ЖК РФ, по которой имущество регионального оператора формируется за счет:

1) взносов учредителя;

2) платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

3) других не запрещенных законом источников.

То есть в части 5 статьи 178 ЖК РФ конкретизируется вид имущества, за счёт которого будут возмещаться убытки, поскольку оно формируется из разных источников. Однако речь идёт о взносах, оплаченных всеми жильцами дома, а не только одним собственником, подчеркивает ВС РФ.

«Поскольку имущество регионального оператора формируется из различных источников, часть 5 статьи 178 ЖК РФ конкретизируется вид имущества (внесенные взносы на капитальный ремонт, то есть платежи всех собственников помещений в многоквартирных домах в фонд капитального ремонта), за счет и в пределах которого исполняется обязанность регионального оператора по возмещению убытков при неисполнении им своих обязательств перед собственниками.

Такой подход согласуется с принципами, лежащими в основе функционирования централизованной системы аккумулирования накоплений на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, призванной обеспечить совместное участие всех собственников помещений этих домов в создании финансовой основы для осуществления капитального ремонта, а не резервирование денежных средств в отношении каждого конкретного собственника в отдельности», — отмечает высшая инстанция.

Алиса Фокс

Источник: http://rapsinews.ru/judicial_analyst/20180806/285789690.html

Что важно знать о капремонте многоквартирного дома?

Порча квартирного имущества при капремонте дома

2017-04-28T11:51+0300

2017-04-28T12:18+0300

https://realty.ria.ru/20170428/408557162.html

Что важно знать о капремонте многоквартирного дома?

https://cdn23.img.ria.ru/images/realty/40855/73/408557336_0:188:2975:1861_1036x0_80_0_0_6542927ea02156aaf7f93215b8df00b3.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Капремонт многоквартирного дома – мероприятие хлопотное. Многие моменты вызывают у собственников и нанимателей жилья вопросы и опасения. Сайт “РИА Недвижимость” попросил экспертов разъяснить самые “наболевшие” из них.

При любом способе накопления средств на капремонт в приемке работ участвуют представители собственников, уполномоченные общим собранием.

Важно к выбору такого лица не подходить формально, лучше, чтобы у него было техническое или строительное образование, возможно опыт работы в строительной сфере.

Технические особенности приёмки работ проверят специалисты строительного контроля в ходе выполнения работ, собственники же могут оценить визуальное исполнение (например, отсутствие щелей и сколов после ремонта фасада, просветов при ремонте кровли, все инженерные сети убраны в короба или зафиксированы, а не болтаются по подъезду).

В случае, если фонд капитального ремонта формировался на счете регионального оператора, то осуществлять приемку работ обязан региональный оператор в рамках возложенных на него законодательством функций, при этом он создает специальную комиссию с участием представителей органов власти, управляющей данным многоквартирным домом организации либо ТСЖ/ЖСК, а также представителей собственников, уполномоченных общим собранием.

В любом случае следует высказать все свои замечания, настоять на том, чтобы представитель регионального оператора (либо подрядной организации) зафиксировал их письменно. После фиксации замечаний (если они обоснованы) необходимо определить срок их устранения и затем назначить повторную приёмку работ.

Гарантийный срок на все выполненные работы по капитальному ремонту должен составлять не менее пяти лет с момента подписания акта приемки.  

Материал подготовлен при участии начальник жилищного отдела управляющей организации “ВК Комфорт” Заремы Аблямитовой и пресс-секретаря Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многокартирных домов (АРОКР).

В случае формирования фонда капитального ремонта на спецсчете все решения по проведению капитального ремонта, выбору и привлечению подрядных организаций, порядку расходования средств со спецсчета, созданию различных комиссий, выбору уполномоченных лиц на приемку работ принимаются самими собственниками на их общем собрании.

В данном случае управляющая организация может давать какие-либо рекомендации и предложения, но окончательное решение принимают сами собственники, они же являются заказчиками работ по договорам с подрядными организациями.

Владелец спецсчета и банк, в котором он открыт, предоставляют полную информацию об операциях по спецсчету любому обратившемуся с запросом собственнику помещения в доме.

В жилищном кодексе, которым регулируются вопросы проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, такая обязанность не оговорена, но так как все работы выполняются подрядными организациями на договорной основе. Затраты на восстановление квартир после капитального ремонта не входят в работы, оплачиваемые за счет взносов на капитальный ремонт.

Вместе с тем, в случае причинения вредя имуществу по вине подрядной организации (пролив квартиры после ремонта кровли) возмещение вреда является обязанностью подрядчиков. Также на выполненные работы действует гарантийный срок (5 лет) в ходе которого выявленные дефекты должны быть устранены силами подрядной организации за их счет.  

Так как капитальный ремонт проводится в отношении общего имущества всех собственников дома, а оно состоит, в том числе, и из инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, доступ к которым в некоторых случаях возможен только из помещения собственника, то конечно собственник обязан предоставить его (имеется уже и положительная судебная практика по данному вопросу).

Но так как законодательно не установлены сроки предоставления такого доступа при проведении капитального ремонта, то разумно данный вопрос обсудить на общем собрании собственников, возможно составление и утверждение на общем собрании графика предоставления собственниками доступа в свои помещения.

Да, такая обязанность у регионального оператора есть. Вместе с предложением о проведении капитального ремонта собственникам направляется дефектная ведомость и (или) смета на планируемые к проведению работы, которые подлежат согласованию. Указанные документы в дальнейшем являются основанием проведения торговых процедур и заключения договора с подрядной организацией.

Однако стоит отметить, что стоимость договора может измениться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Указанное обстоятельство связано с “падением” в цене во время аукциона, с необходимостью проведения дополнительных работ, которые были выявлены только при выходе на объект.

График выполнения работ обычно является приложением к договору между региональным оператором (собственниками в случае спецсчета) и подрядной организацией.

Такая обязанность предусмотрена законом, соответственно, в случае уклонения Регионального оператора от предоставления запрашиваемой информации можно обратиться в прокуратуру.

Также по запросу либо собственника, либо управляющей организации/ТСЖ/ЖСК в адрес Регионального оператора.

Он обязан предоставить исчерпывающую информацию о размере начислений и оплате взносов на капитальный ремонт как по помещению отдельно, так и по многоквартирному дому в целом (в зависимости от запроса).

Кроме того такая информация размещается Региональным оператором и на его сайте. По городу Москве ее можно получить на портале городских услуг pgu.mos.ru в разделе “Получить сведения Фонда капитального ремонта”.

У большинства региональных операторов на сайтах реализована функция предоставления информации о платежах через услуги личного кабинете. Вместе с тем, всегда можно обратиться через уполномоченное лицо по дому в региональный фонд капитального ремонта для получения указанной информации.

Также стоит отметить, что к банкам, в которых хранятся взносы на капитальный ремонт, применяют определенные требования, призванные обеспечить безопасность накоплений. Например, величина собственных средств кредитной организации, не может быть менее чем 20 млрд. рублей; кредитная организация должна участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц.

При выборе спесчета в качестве способа формирования фонда капитального ремонта деньги собственников копятся на специальном счете в банке, определенном на общем собрании собственников дома.

Владельцем специального счета согласно ЖК РФ могут выступать 1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах; 2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив; 3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Не стоит забывать о том, что ЖК РФ предусматривает обязанность владельца специального счета представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета, сведения о размере остатка средств на специальном счете, сведения о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров.

Жилищным законодательством также установлено, что владелец спецсчета дома, а также банк, в котором он открыт, обязаны по требованию любого собственника помещения в данном доме предоставить информацию о состоянии счета, об остатке средств на счете, о поступивших взносах на КР, обо всех операциях по счету.

Согласно ЖК РФ размер взноса на капремонт (так называемый минимальный размер) устанавливается органами государственной власти субъекта РФ и изменяется на основании их нормативно-правовых актов. Единой ставки для всех регионов нет, то есть собственники в каждом регионе платят разные суммы.

Так, например, наиболее низкий размер взноса установлен в республике Коми – 2,45 рублей и в Санкт-Петербурге – 2,97 рубля.

В Москве на текущий момент минимальный размер взноса составляет 15 рублей за 1 квадратный метр помещения в месяц, а уже с 01.07.2017 года он увеличится до 17 рублей на основании постановления Правительства Москвы.

Существует определенный перечень работ по капремонту, который выполняется за счет средств, накопленных исходя из этого минимального размера взноса.

Если собственники хотят выполнить работы сверх данного перечня либо ранее установленных региональной программой сроков, то законом предусмотрено, что они могут принять решение на общем собрании о б увеличении взноса на капремонт.

Нет, обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт лежит исключительно на собственнике помещения, которое в данном случае относится к государственной собственности (ведомственной или других категорий). Наниматель в конкретной ситуации ничего не платит.  

Однако наниматель при этом обязан платить за содержание и ремонт дома (речь идет о текущем ремонте).

КапремонтЗаконодательствоЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20170428/408557162.html

Юриста совет
Добавить комментарий