Покупка загородной недвижимости

Что нужно знать при покупке загородной недвижимости

Покупка загородной недвижимости

Эксперт “РГ” Глеб Акимов рассказал об основных правилах, которые нужно соблюдать, приобретая дачу.

Кадастровая палата разъяснила, кого коснется новая “дачная амнистия”

Для начала нужно определить основные критерии поиска, чего вы ждете: природа (река, лес и т.д.), инфраструктура (газ, электричество, вода, канализация, чистка подъездных дорог зимой и. т.д.), расположение (удаленность от городского жилья, от ближайших населенных пунктов), логистика (ближайшая трасса к дому, ее пропускная способность), площадь и форма участка.

Выбирайте район проживания и изучайте порядок цен в интернете. Смотрите объявления от собственников на вторичном рынке, мониторьте предложения от компаний-застройщиков, проконсультируйтесь в агентстве недвижимости. Сравните все предложения.

Подобрав 10-15 объектов, посетите каждый из них: по возможности со знакомым строителем и юристом. Уточните стоимость ЖКХ. Если это садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), то какие ежегодные выплаты и тарифы установлены правлением. Познакомьтесь с соседями, почитайте форумы жителей.

На что нужно обратить внимание, если вы покупаете участок с домом:

– Уточните дату постройки и срок владения.

– Выясните, из каких материалов построен дом, обязательно покажите фундамент профессионалу.

– Узнайте о планах развития территории.

– Лично проверьте наличие воды, газа, электричества, канализации и интернета.

Опрос: Российская дача прощается с образом “единственной кормилицы”

– Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.

– Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей.

– Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.).

– Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам.

Какие документы должны быть у продавца – частного лица:

– Разрешение на строительство.

– Акт ввода дома в эксплуатацию.

– Кадастровый паспорт на дом и земельный участок.

– Нотариальное согласие супруга на продажу.

– Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов опеки.

– Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Выписка – обязательный документ. В ней отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-7 рабочих дней. Запросить выписку можно в любом МФЦ, для этого нужно знать кадастровый номер участка. Если выписку предоставляет продавец, то обратите внимание на дату.

Чем справка “свежее”, тем лучше.

Верховный суд разъяснил, за что отвечает рублем продавец недвижимости

– Если у объекта уже есть “история” и участок уже перепродавался, то проверьте чистоту всей цепочки сделок, запросите договоры купли-продажи и посмотрите были ли они удостоверены у нотариуса.

Покупая дом с участком в коттеджном поселке от застройщика, необходимо тщательно проверить целый ряд документов.

В первую очередь, это правоустанавливающие документы юридического лица – Устав организации, Свидетельство о постановке на регистрационный учет в налоговых органах, Свидетельство о присвоении ИНН и документ, подтверждающий права руководителя (решение учредителей, протокол общего собрания, приказ и т.п.). Эти документы подтверждают право заниматься коммерческой деятельностью.

Проверьте не находится ли юрлицо в стадии банкротства. Далее необходимо проверить документы, связанные с правами застройщика на земельный участок.

К ним относятся “Постановление районной администрации о выделении участка”, с подробным описанием под какие цели и на каких условиях. Если участок был выделен на правах аренды, надо обратить внимание на сроки аренды и порядок передачи его в собственность.

Проверка всех коммуникаций

Владимир Песня/РИА Новости

Также должны быть представлены концепция коттеджного поселка и утвержденный генеральный план. В приложениях к генплану обязательно описываются все инженерные сети поселка.

Будущему домовладельцу необходимо знать, откуда будет поступать вода, как будет устроена канализация и т.д.

И само собой должно быть разрешение на строительство от местной администрации со всеми необходимыми согласованиями.

Кроме того, важно проверить наличие технических условий (ТУ) на подключение коммуникаций – электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи.

Дачи подешевели в некоторых регионах России

В ТУ указывается полный объем выделенных ресурсов. Например, если на коттеджный поселок из 20 домов выделена мощность 100 кВа, по 5 кВа на домовладение, то на освещение улочек и зон отдыха трансформаторной мощности уже не хватит. И такую ситуацию надо предвидеть.

Если коттеджный поселок уже сдан госкомиссии, то у застройщика надо запросить заключение. Если к строительству были привлечены сторонние организации, обязательно должен быть акт о выполненных работах.

Непосредственно на сам дом и прилегающий к нему участок должны быть:

Андрей Соломонов/РИА Новости

– Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

– Правоустанавливающий документ на участок с указанием, на каком основании приобрел землю застройщик.

– Постановление местной администрации о предоставлении участка, договор купли-продажи и др.

В Росреестре пояснили, у кого могут изъять земельный участок за мусор

– Кадастровый паспорт участка.

– Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом;

– Кадастровый паспорт на строение из БТИ.

В свидетельстве о праве собственности на участок содержится информация о назначении и разрешенном использовании участка (ИЖС, ЛПХ и т. д.). Последний важный документ – договор с управляющей компанией, которая будет обслуживать коттеджный поселок.

Рекомендуем при оформлении сделок с недвижимостью обращаться к нотариусу, так как именно он гарантирует достоверность данных государственных реестров, обеспечивает доказательственную базу, которая впоследствии может подтвердить право собственности в случае судебных споров.

Нотариусы помогут дистанционно покупать квартиры

Именно нотариус проводит правовую экспертизу всех условий сделки: выясняет обстоятельства дела – устанавливает личность продавца и покупателя, их волю, разъясняет участникам смысл, значение и правовые последствия сделки; проверяет соответствие содержания сделки намерениям сторон и требованиям законодательства, проверяет по госреестрам сведения о дееспособности участников договора, о банкротстве, действительности паспортов; проводит расчеты через публичный депозитный счет (это самый безопасный способ расчётов), а также вправе передавать документ в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Источник: https://rg.ru/2019/08/20/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-zagorodnoj-nedvizhimosti.html

Покупка загородной недвижимости

Покупка загородной недвижимости
| Услуги «МИЭЛЬ» | Покупка загородной недвижимости

Эксперты “МИЭЛЬ” успешно осуществляют сделки купли-продажи на рынке загородной недвижимости.

Наши специалисты обеспечат грамотное юридическое сопровождение сделки по покупке недвижимости, оперативно соберут и подготовят все необходимые документы, обеспечат государственную регистрацию перехода права собственности на объекты загородной недвижимости.

Специалисты “МИЭЛЬ” оказывают весь спектр услуг по покупке загородной недвижимости, в том числе:

  • Индивидуальная программа обслуживания покупателя
    • Выезд эксперта к клиенту с базой данных
    • Подбор предложений из базы данных “МИЭЛЬ” и иных баз
    • Анализ состояния рынка
    • Профессиональные консультации
    • Рыночная оценка объекта недвижимости
    • Организация и проведение показов объекта
  • Техническая экспертиза объектов недвижимости (компании партнеры)
  • Проведение и сопровождение сделок любой сложности
    • Проведение сделок с ипотечной составляющей, в т.ч.с заложенным имуществом
    • Сбор и подготовка документов для проведения сделки (по расширенному для покупателя списку)
    • Ведение переговоров в интересах и от имени покупателя
    • Организация взаиморасчетов по сделке
    • Организация составления договоров купли-продажи в простой письменной или нотариальной формах
    • Подача документов на государственную регистрацию сделки и перехода права
    • Оптимизация налогов
  • Правовая экспертиза объекта недвижимости

Документы необходимые для регистрации сделки по покупке недвижимости (отчуждения имущества и перехода права на объект необходимы):

  • правоустанавливающие документы на имущество (договоры, постановления, иное);
  • правоподтверждающие документы на имущество (свидетельства о регистрации прав);
  • документы описания имущества (выписка из государственного земельного кадастрового со стоимостью и выписка из технического паспорта с инвентаризационной стоимостью);
  • документы, удостоверяющие личности сторон по сделке (паспорта или их заменяющие документы);
  • нотариальные заявления от супругов владельцев имущества и приобретателя имущества.

На практике список документов, необходимых для реально безопасного проведения сделок по покупке недвижимости более обширен (даже при полностью оформленных правах на отчуждаемое имущество), особенно если имущество отчуждается между незнакомыми гражданами.

Документы и экспертизы для повышения безопасности сделки по покупке недвижимости:

  • справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, включая выписки из ЕГРП;
  • справки об оплате членских, паевых и разовых взносов;
  • справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;
  • справки об отсутствии задолженностей по различного рода налогам;
  • справки о принадлежности имущества;
  • документы, подтверждающие наличие или отсутствие зарегистрированных лиц;
  • отказы содольщиков от преимущественного права покупки доли имущества на оговоренных условиях;
  • справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества (например, наличии подземных коммуникаций);
  • необходим вынос границ участка в натуру геодезической службой (для удостоверения, что данный участок тот самый, его границы не смещены и прочее);
  • подтверждение отсутствия межевых споров;
  • необходимо знать существует ли генеральный план застройки территории или градостроительный план;
  • необходим реальный обмер строений службой БТИ (для идентификации строений, их площадей, установления фактов отсутствия перепланировок, реконструкций и прочее);
  • при этом важно убедиться, что продавец действует без принуждения, без стесняющих обстоятельств, сделка для него не носит кабальный характер, что продавец полностью понимает происходящее (не состоит на учете в ПНД и НД), доверенности действительны (если таковые имеются) и прочие факты;
  • важно, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи, т.к. продавец должен уплатить в зависимости от стоимости имущества и срока владения имуществом до 13% подоходного налога;
  • необходимо уточнить, заключался ли ранее на объект договор строительного подряда или инвестиционный договор, является ли имущество предметом залога, ипотеки, иных имущественных обязательств продавца;
  • необходимо учесть по какой схеме проводится сделка: с использованием ипотечного кредитования, с передачей имущества до подписания и регистрации договора купли-продажи, как и в какие сроки будут производится платежи по приобретаемому имуществу (снятие залога, рассрочка платежа, выставление аккредитивов, ячейка, смена учредителя и прочее);
  • многое иное (в зависимости от индивидуальных особенностей сделки и требований сторон).

Если на приобретаемый (отчуждаемый) объект загородной недвижимости права частично или полностью не оформлены, то первым и длительным этапом будет этап оформления прав владельца на его недвижимость. Перечень документов здесь будет различен и зависит от конкретной ситуации.

Может случиться, что у продавца имущества не окажется вообще никаких документов.

Порядок действий на случай отсутствия каких-либо документов:

1. Необходимо убедится в том, что данное имущество возможно оформить вообще и как это будет выполняться (кем, каким образом, в какие сроки, учтена ли стоимость оформления в общей стоимости имущества или это будет выполняться за дополнительные средства приобретателя и прочее) и только потом передать продавцу задаток.

На срок подготовки продавцом документов на отчуждаемый объект в задатковом соглашении фиксируются: стоимость приобретаемого (отчуждаемого) имущества, срок приобретения (отчуждения), ответственность сторон и иные важные условия.Важно помнить, что если в возможности оформления уверенности нет – задаток лучше не передавать.2.

Нужно зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности продавца на отчуждаемое имущество.

В итоге у продавца должны быть:

  • свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • свидетельство о праве собственности на дом (с описанием реального состояния имущества);
  • и документы, устанавливающие возникновение прав собственности на данное имущество.

Оформление занимает несколько месяцев, в зависимости от района Московской области и индивидуальных характеристик объекта.
3. Совершить саму сделку.

Собственно сделка по покупке недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Подготовка документов к сделке. Это длительная по времени (занимающая 4-18 месяцев) и дорогостоящая (от $1,5-5 тыс. до $20 тыс. и более) процедура подготовки документов на приобретаемый объект первоначально для регистрации права собственности продавца на отчуждаемое имущество.

Затем необходим сбор документов, непосредственно относящихся к процедуре сделки отчуждения имущества (14-30 дней).2. Оплата имущества. Производится обычно через банковскую ячейку.3. Подписание договора купли-продажи имущества в конкретном районе по месту расположения имущества (ГУ ФРС или у нотариуса).4.

Регистрация договора купли-продажи имущества в ГУ ФРС по месту расположения имущества (от 30 календарных дней, по закону). Следует помнить, что процедура ускоренной регистрации по многим районам МО упразднена.

5. Передача имущества, т.е. объекта и ключей от него (многовариантно).

По факту производится после получения продавцом денежных средств, хотя Передаточный акт в Московской области практически в 100% сделок подписывается вместе с договором купли-продажи и теоретически имущество считается переданным.

На практике из-за длительности процедуры подготовки всех документов к сделке отчуждения объекта между сторонами сделки часто возникает вопрос о необходимости предоставления имущества в пользование покупателю намного ранее процедуры регистрации договора купли-продажи и здесь возможны различные варианты решения данного вопроса законными путями.

Заказать услугуили получить бесплатную консультациюможно по многоканальному телефону «МИЭЛЬ» +7 495 777 3377

или отправив нам сообщение.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр.

1) (далее – Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее – Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи.

Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Источник: https://www.miel.ru/service/110/

Что нужно знать при покупке загородной недвижимости? Основные правила на сайте Недвио

Покупка загородной недвижимости

При покупке загородного дома или участка нужно хорошо разбираться в вопросах строительства и права, ведь если не учесть какой-нибудь нюанс, есть риск столкнуться с массой проблем, в том числе материальными потерями. Поэтому, если вы решились приобрести загородный домик в Подмосковье, вам следует быть осторожными и следовать следующим правилам.

Итак, вы нашли в рекламе понравившийся вариант дома с участком. Рассмотрим, как правильно задавать вопросы, чтобы как можно больше получить необходимой информации об интересующем объекте недвижимости. Вы можете это делать даже по телефону, главное — задавать продавцу их как можно деликатнее.

1. Где находится дом?

Первым делом это месторасположение коттеджа. Желательно разузнать какой это конкретно район, улица, площадь, количество этажей и комнат.

Спросите, есть ли к предлагаемому коттеджу дополнительные пристройки, например: сауна, беседки, бассейн и т.д. Постарайтесь узнать, как можно больше информации о районе и самом доме.

2. В каком состоянии?

Касательно состояния дома вы можете задать, например, такие вопросы:

  • Исправны ли все инженерные коммуникации в доме?
  • На каком расстоянии от коттеджа находится супермаркет, медицинский пункт, школа и т.д.?
  • Какова история дома? Когда он был построен, как часто использовался, сколько человек в нем проживало и проживает сейчас?

Затем узнайте, нужен ли ремонт в доме. Спросите конкретно о каждой детали, чтобы вам знать о масштабе будущих ремонтных работ. Если уже проводился ремонт, то разузнайте, в каких именно участках дома, была ли работа доделана и как давно она проводилась.

Поинтересуйтесь, как давно менялась электропроводка и водопроводные трубы. В обязательном порядке узнайте о работоспособности санузлов. А, при встрече на показе, обязательно осмотрите все визуально, в первую очередь, на предмет трещин, протечек, пятен и других характерных признаков некачественного строительства.

3. Причина продажи?

После того, как вы разузнали всю информацию о доме и местности, узнайте причину, по которой хозяин вынужден продать его. Это играет большую роль в будущих переговорах.

Постарайтесь, как можно аккуратней узнать о конкретной причине продажи, будь это нужда в деньгах для дорогостоящего лечения или переезд в другой город или страну. Самое главное, чтобы причина была действительно веской и правдоподобной, и не вызывала у вас сомнений еще до проведения самостоятельного осмотра коттеджа.

4. По какой цене он готов продать?

Далеко не все продавцы готовы обсуждать финансовые аспекты по телефону. Поэтому чаще всего такие вопросы задаются уже при встрече, после осмотра дома.

Но перед тем, как начать торговаться, вам следует задать продавцу несколько вопросов, которые позволят понять какие скрытые расходы могут «лечь на ваши плечи», в случае данной сделки.

Во-первых, уточните: если коттедж покупался в кредит, то полностью ли он покрыт, не осталось ли каких-либо задолженностей перед банками?

Во-вторых, узнайте о сумме земельного налога и ценах на коммунальные услуги, есть ли какие-либо долги перед налоговиками, коммунальщиками, управляющей компании СНТ или поселка.

В-третьих, постарайтесь узнать, не участвовал ли дом в судебном процессе, есть ли споры с соседями касательно границ участка.

Следом уже можно приступить к вопросу о стоимости недвижимости. Хозяин коттеджа должен уметь аргументировать обозначенную цену. Если же продавец смутно отвечает на вопросы о стоимости сделки, то это должно вызвать сомнения.

Завершающий этап – последняя цена на этот объект недвижимости. Спросите: возможен ли торг? Сравните цены предыдущих предложений с этим, насколько они отличаются.

Как правильно задавать вопросы продавцу дома?

Это конечно не полный перечень. Не бойтесь задавать интересующие вас вопросы, но не грубите, задавайте вопросы четко, внятно и грамотно, чтобы собеседник понимал вас. Постарайтесь, задавать вопросы последовательно и не прыгать с одной мысли на другую.

Прислушивайтесь к каждому слову продавца и обратите внимание на то, как он реагирует на ваши вопросы. Если после общения с продавцом, у вас сложилось хорошее впечатление о нем и этом доме, то можете приступать к следующим этапам — проверке документов и оформлению договора.

Что нужно проверить покупая дом с участком?

Прежде чем подписать договор о покупке, вам следует уточнить у Продавца:

1. Какова история данного загородного дома?

Нужно тщательно изучить историю интересующего объекта, собрать подробную информацию обо всех жильцах, которые когда-либо проживали в нем. Узнать об условиях их проживания и желательно знать о роде деятельности проживавших жильцов. По возможности узнать об умерших лицах в этом доме.

2. Все ли документы готовы к сделке?

Для того, чтобы не быть обманутым в процессе сделки, следует тщательно изучить документы, предъявляемые продавцом и убедиться в их подлинности. Особенно это касается паспорта. Также необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы на дом и участок, данные из налоговой службы и т.д.

При заключении договора купли-продажи на дом и участок от продавца необходимы следующие документы:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на имущество (договоры, постановления);
  • правоподтверждаюшие документы на имущество (свидетельство о регистрации прав);
  • документы с описанием имущества (план дома);
  • справки об отсутствии арестов и задолженностей по оплате налогов;
  • справки о принадлежности имущества;
  • справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества и т.д.

3. Есть ли у собственника проблемы с правоохранительными органами?

В процессе сделки необходимо выяснить, нет ли у продавца коттеджа проблем с правоохранительными органами. Это следует также выяснить и у лиц, проживающих с ним совместно. Ведь никто не застрахован от мошенничества, а на сегодняшний день такого рода ситуации встречаются довольно часто и нужно быть особо осторожными.

Еще очень важно выяснить: не состоит ли продавец дома на учете в психоневрологическом диспансере.

4. Узнать не угрожает ли дому снос?

Прежде, чем заключить договор купли-продажи, нужно перепроверить дом на возможность его сноса, реконструкции в будущем. Узаконены ли все перепланировки? Следует убедиться в том, что при переезде, вашему новому дому ничто не будет угрожать.

5. Есть ли все необходимые коммуникации в доме?

В обязательном порядке следует осмотреть коттедж и удостовериться в наличии всех коммуникаций: газа, электричества, отопления, санузла, проверить их целостность.

Как проверяются при покупке земельные участки?

Практика показывает, что с проверкой дома и продавца у покупателей возникает обычно меньше проблем и затруднений, нежели с участками. Это объясняется массой юридических нюансов и законов, которые нужно знать, чтобы не попасть впросак, покупая дом.

Разберем основные ситуации и ошибки, с которыми сталкиваются покупатели загородного жилья.

Ошибка 1. Приобретение земельного участка не той категории

Земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома, должен относиться к категории земель населенных пунктов с разрешенной эксплуатацией под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенной эксплуатацией под дачное строительство. В противном случае построенный на таком участке дом будет считаться незаконной постройкой.

Что может ждать покупателя в этом случае? В ходе любой проверки на него может быть наложено административное наказание в виде штрафа, и даже изъятия участка и сноса построек.

Помимо этого, нужно проверить все необходимые документы у хозяина участка и удостовериться в том, что именно он является собственником, и он не обременен никакими судебными тяжбами. Важно особенно уточнить, не сдан ли дом в аренду, залог, не состоит ли в договоре о дарении и т.д.

На практике нередко возникают такие ситуации, когда дом построен на земле категории сельскохозяйственного назначения, не предназначенной для дачного строительства, при этом продавец клятвенно заверяет, что получит это разрешение.

И перед вами встает трудная задача: верить продавцу или нет? Идти ли дальше в такую сделку — решать только вам.

Внимательно выслушайте все приводимые им доводы, оцените степень вашего риска, ведь за неприятные последствия будете отвечать только вы.

Невольно напрашивается следующий вопрос: можно ли получить такое разрешение и как скоро? Такое разрешение можно получить, но крайне сложно. Тем более, что там существуют ограничения по площади занимаемого участка.

Ошибка 2. Не проведенные геологические исследования участка

К сожалению, довольно частая и банальная ошибка среди покупателей. Многие выбирают участок только «глазами»: живописное место, наличие водоема, вокруг лес, красивый склон и многое другое. При этом не оценивают участок с точки зрения пригодности земли: без изучения свойств грунта и грунтовых вод, проведения инженерно-геологических исследований, наличия охранных зон и т.д.

Если дом с участком продаются в живописном месте: возле леса, реки или озера, лучше смотреть на такие истории с разумным скепсисом. Спросите себя: вы бы продали такую недвижимость?

На практике нередко такие объекты продаются именно из-за проблем с землей: грунтовые воды располагаются поверхностно и затапливают здание, почвы двигаются и создают оползни и трещины в доме, в земле расположен какой-то трубопровод и многое другое. Конечно же, все это может разочаровать вас, но лучше обойти такой объект стороной, чем получить «головную боль» на долгие годы.

Ошибка 3. Отсутствие коммуникаций

Электричество, отопление, канализация, водопровод составляют важную составляющую нашего комфорта и уюта. Поэтому не стоит идти на поводу продавца, если он говорит, что «не успел провести», «все будет через год» и все в таком духе. Поверьте, если бы можно было подключить нужные коммуникации, он бы давно это сделал. А раз не сделал — значит это невозможно или стоит баснословных денег.

Подумайте, стоит ли покупать дом без газа, если на рынке тысячи объектов уже с газовым отоплением. Стоит ли обсуждать покупку недвижимости без канализации и водопровода, когда этими системами уже оснащены большинство коттеджей Подмосковья. Возможно лучше вернуться к поискам, и поискать другие варианты.

Ошибка 4. Риски, связанные с юридической ответственностью

Если продавец выполняет все переговоры опосредованно через агентов по недвижимости, то стоит, по меньшей мере, задуматься, почему это так происходит. Если вы уверены в надежности агента и продавца, то волноваться нет смысла.

После уточнения всех этих деталей, дальнейшим шагом является прохождение всех этапов сделки:

  1. Подготовка всех документов;
  2. Подписание договора о купле-продаже;
  3. Проведение оплаты и взаиморасчетов (возможны через банк);
  4. Регистрация договора купли-продажи;
  5. Передача недвижимости новому хозяину.

Мы уже подробно писали об этапах сделки купли-продажи в предыдущих статьях, поэтому здесь на них останавливаться не будем. Если вам необходима помощь в сопровождении сделки покупки дома с участком, вы можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-zagorodnoj-nedvizhimosti/

Кому за городом жить хорошо: что следует помнить при покупке загородной недвижимости?

Покупка загородной недвижимости

Собственный дом рядом с речкой и лесом — мечта многих жителей мегаполиса. В кризис она для кого-то становится ближе, так как цены могут снижаться, а для кого-то — дальше, ведь получить ипотеку под залог загородного жилья становится все труднее. Загородная недвижимость подмосковного региона давно переросла традиционный формат дачного отдыха.

Сегодня загородные постройки нередко приобретают для постоянного проживания собственной семьи или для родителей-пенсионеров, для круглогодичных выездов на уикенд и проведения отпускного сезона, а также с инвестиционными целями. Выбор у покупателей большой: от участка без подряда до элитной усадьбы, причем в большинстве сегментов предложение заметно превышает спрос.

По данным компании «Метриум Групп», на рынке загородного жилья в зоне до 30 км от МКАД бюджет покупки в эконом-классе варьируется в среднем от 5 млн до 12 млн рублей для таунхаусов и от 8 млн до 15 млн рублей для коттеджей. По минимальным ценам в указанных диапазонах можно приобрести объекты, расположенные на значительном расстоянии от кольцевой автодороги.

В бизнес-классе бюджет сделки составляет 12–20 млн рублей и 15–45 млн рублей, соответственно. Элитный загородный дом площадью около 300–400 кв. м, находящийся в ближнем поясе (не далее 20 км от МКАД) на одном из престижных направлений (в зоне от Калужского до Дмитровского шоссе) обойдется в сумму от 1 млн долларов. При этом верхняя ценовая граница в данном сегменте не установлена.

По наиболее низким ценам предлагаются загородные объекты восточного направления, расположенные по Щелковскому, Егорьевскому, Новорязанскому шоссе.

«Эти трассы отличаются низкой пропускной способностью, однако Щелковское шоссе выделяется среди других благодаря богатому природному окружению — здесь находятся лесные массивы, озера и пруды», — добавляет директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Впрочем, выбирая подмосковный таунхаус или коттедж, очень сложно ориентироваться на средние ценовые показатели. Стоимость метра на этом рынке в значительной степени зависит от таких факторов как расположение объекта по отношению к МКАД и ближайшему населенному пункту, транспортная доступность, окружение, технологии домостроения, уровень развития инфраструктуры. Именно эти характеристики будут определять жизнеспособность загородных проектов в кризисном 2015 году, когда, по ожиданиям экспертов, многие из них могут упасть в цене. По данным «ИРН-Консалтинг», в прошлом году уже наблюдалось незначительное снижение средней стоимости жилья в определенных сегментах, в частности на таунхаусы и дуплексы. В этом году наименее ликвидные объекты — те, которые значительно удалены от столицы, имеют ограниченную транспортную доступность и предназначены для сезонного проживания — могут потерять вплоть до 50 % стоимости в долларовом эквиваленте.
В текущих экономических условиях вложение средств в загородную недвижимость представляется весьма рискованным предприятием. С другой стороны, именно сейчас можно выгодно купить комфортное загородное жилье, воспользовавшись падением валютных цен — этот вариант особенно актуален для владельцев сбережений в иностранной валюте. Относительно безопасным вариантом станет покупка жилья наиболее популярного формата. На загородном рынке Подмосковья стабильным спросом пользуются объекты, максимально приближенные к городской недвижимости: таунхаусы, дуплексы и квартиры в малоэтажных жилых комплексах. Такой формат позволяет покупателю получить по цене московской квартиры просторное комфортное жилье, близость к природе и одновременно доступ к городской инфраструктуре — разумеется, при условии удачного расположения комплекса. Покупатели с минимальным бюджетом также могут позволить себе жизнь вдали от городской суеты: цены на строящиеся таунхаусы, удаленные более чем на 30 км от МКАД, стартуют от 2,5 млн рублей. За те же деньги можно купить и квартиру в строящемся малоэтажном комплексе — меньшей площади, но гораздо ближе к столице. Хотя подобные объекты наименее других подвержены риску обесценивания, необходимо тщательно анализировать каждый конкретный проект. Особенно внимательно стоит подходит к выбору строящегося жилья. В кризисных условиях возможности застройщиков привлечь финансирование существенно ограничиваются, поэтому сейчас лучше предпочесть объекты высокой степени готовности, иначе велика вероятность столкнуться с долгостроем. Необходимо оценить возможности и перспективы транспортного сообщения комплекса со столицей и близлежащими населенными пунктами, а также инфраструктуру района и планы застройщика по обустройству территории. Важный критерий выбора — удобство планировки квартиры или таунхауса, видовые характеристики, близость комплекса к водоему и лесу. Нельзя забывать о том, что ликвидность объекта (а, следовательно, и его инвестиционная привлекательность) во многом зависит от качества строительства и инженерных коммуникаций. Задержки с подключением загородных новостроек к системам газо-, электро- и водоснабжения — отнюдь не редкость в Подмосковье. Что касается качества стройматериалов, то, безусловно, оно соответствует классу жилья, но при этом не должно быть ниже установленных стандартов. В частности, принципиальное значение имеет теплоизоляция стен и окон: применяемые технологии должны обеспечивать комфортные условия проживания и в жару, и в холод.

Выбирая загородную недвижимость с инвестиционными целями, важно корректно оценить перспективы района и направления с точки зрения экологической обстановки, транспортной доступности и развития инфраструктуры.

Управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов считает, что основной потенциал роста стоимости в будущем имеют проекты, расположенные в 15 км от внешней и внутренней сторон «малой бетонки» — после строительства ЦКАД цена земли в этой зоне вырастет в разы. Высокий спрос на данные предложения фиксировался уже в декабре прошлого года.

Кроме того, можно обратить внимание на дальние дачи, расположенные в 150-ти километровой зоне от МКАД, как на наиболее экономичные предложения, которые будет востребованы и в дальнейшем.

Что касается приоритетных направлений, то, по мнению эксперта, строгое деление на престижное/непрестижное, элитное/неэлитное шоссе постепенно размывается. Например, «элитное» западное направление активно застраивается жильем эконом-класса, которое создает «неэлитное» окружение для поселков класса де-люкс. Поэтому уместнее говорить о формировании отдельных территориальных кластеров, сегментированных по цене, которые располагаются по разным направлениям Московской области. Еще один вариант инвестиций в загородную недвижимость — покупка земельного участка. По данным Ильи Менжунова, высокой популярностью по-прежнему пользуются земельные участки без обязательного подряда. Несмотря на появление большого количества проектов массового сегмента, приобретение дома остается недешевым удовольствием. Даже нижнюю планку стоимости домовладений эконом-класса, сравнимую с бюджетом покупки многокомнатной квартиры, способен преодолеть далеко не каждый. Поэтому люди, которым не хватает собственных средств, делают выбор в пользу земельных участков, благо их стоимость невысока. Кроме того, такие участки обладают еще одним неоспоримым преимуществом — землю можно купить сегодня, а строительство дома начать спустя несколько лет. При этом именно на участках без подряда покупатель может построить жилье, полностью отвечающее его личным требованиям. При выборе участков без подряда Владимир Яхонтов рекомендует обращать внимание на назначение земли (ИЖС, сельхозназначения, дачное строительство и т. д.), класс поселка и состав коммуникаций. Эксперт предостерегает инвесторов от излишнего оптимизма: сейчас заработать на вложениях в земельный рынок крайне сложно. Покупая участок, лучше рассчитывать не на приумножение, а лишь на сохранение капитала, и то при условии грамотно сделанного выбора. Неплохим вариантом могут стать участки без подряда в радиусе 35–45 километров от МКАД в поселках эконом-класса. Дешевые участки без подряда эконом-класса располагаются, как правило, на расстоянии более 50 км от МКАД. Основная часть таких предложений сосредоточена на северо-восточном, восточном, юго-восточном и южном направлениях. Стоимость сотки земли со всеми подведенными коммуникациями на участках без подряда составляет здесь от 80 до 120 тыс. рублей. Дома с земельными участками в сегменте элит- и бизнес- в основном приобретаются на собственные средства покупателей. В эконом-классе ситуация иная: не менее трети покупателей нуждаются в кредите. В связи с этим в последние годы активно развивалось ипотечное кредитование под залог загородной недвижимости: банки запускали специальные программы и заключали партнерские соглашения с застройщиками. В итоге практически каждый проект малоэтажной застройки или поселка с таунхаусами стал реализовываться при участии банка-партнера, предоставляющего покупателям ипотеку на выгодных условиях. Правда, это касается лишь объектов организованной застройки, тогда как получить кредит под индивидуальный жилой дом или дачу оказывается гораздо сложнее. К 2014 году условия ипотеки на покупку строящихся и готовых таунхаусов, дуплексов и квартир в малоэтажных домах были максимально приближены к параметрам стандартных ипотечных продуктов под залог городской недвижимости: стало вполне реальным получить рублевый кредит под 13–15 % годовых, а первоначальный взнос в некоторых банках составлял всего 10–15 % от стоимости объекта. Однако в связи с кризисом ситуация изменилась: да, ипотеку на загородное жилье можно получить и сегодня, но условия по ней нельзя назвать щадящими. Прежде всего, выбор у потенциального заемщика невелик: в этом сегменте предлагают свои продукты лишь около 20 банков. Средние ставки по рублевой ипотеке на дом с участком или таунхаус находятся в диапазоне от 16 до 25 %; встречаются и предложения с заградительными ставками 30–35 %. Минимальный первоначальный взнос в большинстве случаев поднялся до уровня 25–30 %, а некоторые банки требуют от заемщиков оплачивать 40–50 % от стоимости приобретаемого загородного дома из собственных средств. Это связано в первую очередь с ожиданием повышенной волатильности рынка загородной недвижимости на фоне кризиса и вероятности существенного снижения рыночной стоимости отдельных объектов. Повышая порог первоначального взноса, банк минимизируют риск ситуации, при которой из-за падения цен на жилье стоимость залога окажется меньше задолженности по кредиту. С этим же связана и высокая вероятность того, что рыночная стоимость загородных объектов по результатам независимой оценки все чаще будет заметно отличаться в меньшую сторону от цены, назначенной продавцом. Особенно это характерно для вторичного рынка. Как поясняет Илья Менжунов, собственники склонны проводить своеобразную «душевную» оценку жилья, определяя конечную стоимость на основании того, сколько времени, сил, души они вложили в свой дом. Чаще всего на этом этапе продавцы не совсем адекватно воспринимают реальность, и в итоге цена получается завышенной, в то время как оценщики не могут не учитывать объективные реалии рынка. В такой ситуации страдают, прежде всего, покупатели-ипотечники: банк при расчете суммы кредита примет во внимание только результаты независимой оценки, и в результате заемных средств вместе с накоплениями заемщика может не хватить для совершения сделки.

Препятствием на пути к получению кредита может стать отказ банка принять приобретаемое жилье в качестве залога. Как объясняет начальник управления развития розничного бизнеса банка ИТБ Антон Замятин, с точки зрения кредитора объект недвижимости должен отвечать ряду требований, главное из которых — востребованность на открытом рынке недвижимости.

В данном случае то, что клиент может считать достоинством своего дома, банком может быть расценено как существенный минус при принятии решения о выдаче кредита: например, расположение в живописном, но удаленном от населенных пунктов месте или нестандартная планировка.

Высокая стоимость объекта также не является гарантией положительного решения банка, так как снижает вероятность быстрой реализации такого имущества при необходимости.

Если жилой дом расположен в населенном пункте и введен в эксплуатацию, на него и на земельный участок оформлено право собственности, а к дому подключены все коммуникации (канализация, водоснабжение, электричество, система теплоснабжения), то, как правило, с получением кредита проблем не возникает.

На практике территория коттеджных поселков нередко оформляется в коллективную собственность жилкооператива. Застройщики стараются избегать хлопот, связанных с юридическим разделением застраиваемой земли на мелкие участки для каждого домовладельца, и в итоге покупатели получают в индивидуальную собственность лишь саму постройку. При этом, как предупреждает Антон Замятин, банк не имеет права выдать ипотечный кредит под залог дома, если его владелец не является собственником участка, на котором этот дом расположен. В данном случае, пожалуй, единственным вариантом для заемщика является оформление ипотеки под залог имеющейся недвижимости — допустим, своей городской квартиры. При рассмотрении заявки кредитора также будут интересовать основания регистрации собственности на жилой объект. Положительное решение о выдаче кредита наиболее вероятно в том случае, если заемщик стал владельцем в результате сделки купли-продажи или регистрации собственного строения. Объекты, доставшиеся клиенту в результате дарения или наследования, менее охотно принимаются банками в залог, так как существует риск оспаривания права собственности со стороны родственников. Вероятно, в этом году банки будут еще более тщательно оценивать принимаемую в залог загородную недвижимость, исходя, прежде всего, из перспектив оперативной продажи, поэтому многим заемщикам придется искать альтернативное обеспечение по кредиту.

Татьяна Баирампас

Источник: http://www.ipocred.ru/columns/72-44-45-issue-columns/3629-chto-sleduet-pomnit-pri-pokupke-zagorodnoy-nedvizhimosti

Покупка загородной недвижимости. Что важно проверить при оформлении частных владений?

Покупка загородной недвижимости

Покупка загородного дома – дело крайне ответственное, требующее значительных финансовых затрат. Необходимо тщательно проверить всю документацию не только на приобретаемый жилой объект, но и на землю, чтобы в будущем не потерять вложенные деньги.

В первую очередь необходимо изучить физическое состояние жилья на предмет дефектов или нарушений. Если покупатель интересуется только интерьером, то в будущем он рискует столкнуться с серьезными техническими проблемами. А это влечет за собой дополнительные финансовые затраты.

Существует ряд важных аспектов, которые стоить проверить при осмотре приобретаемой недвижимости:

  • состояние чердака и крыши;
  • состояние подвала;
  • работоспособность коммуникаций (газоснабжение, водопровод, водоотведение, канализация, электропроводка, отопление);
  • расположение водостоков;
  • состояние стен и пола;
  • надежность системы канализации;
  • качество просушки деревянных элементов конструкции;
  • состояние электропроводки.

Важно! Лучше всего покупать дом весной, когда происходит обильное таяние снега. В этот период все недостатки влагоизоляции жилья хорошо заметны. Если в подвале мокрые углы и стены, значит сквозь фундамент проходит вода. В будущем это может привести к размытию основания и раннему разрушению жилого объекта, особенно если в доме несколько этажей.

Надежность крыши можно проверить, поднявшись на чердак во время дождя. Таким способом определяется, не протекает ли кровля. Чтобы крыша не пропускала воду, между элементами черепицы не должно быть промежутков более 2-3 мм, а накладка должна составлять не менее 0,5 см.

Если дом построен из дерева, то специальным влагомером можно оценить уровень просушки такого материала.

При возникновении сомнений в самостоятельной проверке, лучше обратиться к специалистам, которые проведут профессиональную оценку технического состояния жилого объекта.

Когда проверка технического состояния дома завершена, необходимо приступить к изучению документов на приобретаемый объект недвижимости и земельный участок. Как покупателю, так и продавцу следует внимательно отнестись к оформлению договора купли-продажи, чтобы обеспечить законность и безопасность сделки, а также не допустить юридических проблем в будущем.

Что важно для продавца?

Главное, что необходимо сделать, это проверить документы, устанавливающие личность потенциального клиента (паспорт), чтобы исключить возможность заключения сделки с человеком, находящимся в розыске или действующего по подложным бумагам. В ином случае такую операцию суд может признать незаконной и все материальные ценности, указанные в договоре, могут быть конфискованы в пользу государства, включая и деньги, полученные продавцом.

Если расчет происходит наличными средствами, то важно убедиться в их подлинности. Такую услугу оказывают банковские учреждения.

Что важно для покупателя?

Покупке частного владения принадлежит и земельный участок, поэтому согласно ст.7 ГК РФ, необходимо наличие документов на каждый объект сделки.

У продавца должны быть в наличии:

  • документы, подтверждающие право собственности на жилье и землю;
  • правоустанавливающие документы (дарственная, договор обмена, договор купли-продажи и т.д.);
  • кадастровый паспорт на дом и надел;
  • технический паспорт и технический план;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на объекты договора;
  • доверенность, подтвержденная нотариусом (если в сделке участвуют представители от имени продавца).

В кадастровом паспорте на земельный участок должна быть указана площадь надела, план межевания, категория, перечислены ограничения для ее использования, а также все дополнительные пристройки, расположенные на данном участке, а в кадастровом документе на дом должен быть указан подробный план каждого этажа.

Для того, чтобы не приобрести недвижимость, находящуюся в обременении, необходимо взять выписку из ЕГРП.

Также уточните дату постройки дома и срок владения им, узнайте о планах развития инфраструктуры, попросите показать квитанции об оплате коммунальных услуг.

Важно! Избегайте продавцов, которые ведут себя подозрительно и торопят с принятием решения!

Важные аспекты при покупке земельного участка!

В юридической практике известны случаи, когда в документах на продаваемые объекты указана информация, несоответствующая реальным физическим показателям дома или участка.

Во-первых, необходимо установить, совпадает ли реальная площадь надела с указанной в кадастровом документе.

Во-вторых, важно проверить соответствие границ покупаемого надела с реальной территорией.

Далее необходимо проверить соответствие плана коммуникаций, расположенных в жилом здании и рядом с ним.

При наличии каких-либо расхождений существует вероятность, что часть из таких коммуникаций была проведена собственником самостоятельно без соответствующих разрешений и инженерных расчетов. А это  может быть опасно для проживающих в доме.

Если от имени продавца выступают его представители на основании доверенности, заверенной нотариусом, то необходимо в обязательном порядке проверить подлинность такого документа, т.к. многие ситуации мошенничества с недвижимостью связаны именно с поддельными доверенностями.

Немаловажно убедиться в том, что продавец на момент оформления сделки действует не под давлением каких – либо обстоятельств. При таких условиях операция с недвижимостью может быть признана судом недействительной, вследствие чего покупатель понесет существенные финансовые потери.

Безусловно, в каждом отдельном случае возможны дополнительные пункты, подлежащие обязательной проверке.

Такие нюансы может определить только опытный риелтор, поэтому при приобретении загородной недвижимости, где вероятность наличия различных подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить управление сделкой агентству недвижимости с хорошей репутацией.

При самостоятельной покупке частного владения с земельным участком необходимо проверить все юридические аспекты на оба объекта.

Также важно провести осмотр технического состояния дома, земли и надежность подведенных коммуникаций.

Тщательный анализ предоставленных продавцом документов и внимательное изучение состояния приобретаемого жилья поможет избежать многих проблем после заключения сделки.

Источник: https://xn--90agcqcijpl8i.xn--p1ai/pokupka-zagorodnoj-nedvizhimosti-chto-vazhno-proverit-pri-oformlenii-chastnyh-vladenij/

Юриста совет
Добавить комментарий