Переоформление недвижимости на дочернюю компанию

Покупка и переоформление недвижимости в России на иностранца

Переоформление недвижимости на дочернюю компанию

Владение жилой и коммерческой недвижимостью в России может создавать риски для его владельца.

Например, такая недвижимость может стать предметом рейдерского захвата, наложения необоснованных обременений, судебного разбирательства и других рисков, свойственных российским реалиям.

Эти риски могут брать свое начало из того факта, что третьи лица на сайте Росреестра могут свободно узнать, кто владелец определенного объекта недвижимости, какова его кадастровая стоимость и инициировать враждебные процедуры в ее отношении.

Переоформление и регистрация недвижимости на нерезидента не позволит обойти российское право в целом, так как недвижимость все равно останется на территории России, но позволит устранить причину возникновения рисков: не зная, кто владелец недвижимости, третьи лица не проявят интерес к захвату этого имущества или включения его в исковую массу.

Однако, подобное переоформление и последующая регистрация недвижимости на иностранца должно быть оформлено должным образом не только по документам, но и должно быть создано соответствующее общее впечатление, устраняющее сомнения, что сделка прошла между несвязанными между собой лицами.

Компания Niemands Legal предлагает услугу по структурированию переоформления недвижимости в России на иностранное юридическое лицо с целью повышения конфиденциальности владения недвижимостью, а также сопровождает сделки по покупке российского имущества и недвижимости иностранцами.

Правовые и налоговые аспекты владения российской недвижимостью нерезидентом

Любое иностранное физическое и юридическое лицо имеет право купить недвижимость в России и свободно владеть ее. Владение влечет за собой уплату ежегодного налога на недвижимость в России, ставка которого определяется в зависимости от субъекта, где находится недвижимость, и от типа самого объекта. Такой же принцип налогообложения применяется и к российским резидентам.

Но когда иностранец продает российскую недвижимость, то налог с продажи рассчитывается по стандартной ставке НДФЛ в размере 30% в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации (пункт 3 статьи 224 НК РФ).

При этом согласно пункту 4 статьи 210 НК РФ налоговой базой будет являться весь доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, без права использования налогового вычета, который предусмотрен пунктом 3 статьи 220 НК РФ.

Таким образом, иностранец, купив недвижимость за 10 миллионов рублей и продав ее за 15 миллионов рублей, заплатит НДФЛ 30% от 15 миллионов рублей, а именно 4,5 миллиона рублей, что практически равно валовой прибыли при продаже российской недвижимости.

Существует 2 способа сократить налоговое бремя иностранца при продаже российской недвижимости:

  1. Иностранное физическое лицо может временно стать налоговым резидентом России, прожив здесь не менее 183 календарных дней в течение года, предшествующему моменту продажи имущества. Однако, такой вариант на практике не всем подходит.
  2. Учредить российскую компанию с ограниченной ответственностью или акционерное общество, став в ней единственным участником (акционером). В этом случае налоговая обязанность переместится на уровень российской компании нерезидента, и доход от продажи имущества будет облагаться налогом 20% при ОСНО или 6%/15% при УСНО, а налоговую базу можно будет уменьшить на величину произведенных расходов (кроме режима УСНО 6%). При этом возникает вопрос о возврате средств при продаже недвижимости иностранному владельце. В этом случае можно рассмотреть выплату дивидендов из чистой прибыли, образованной при продаже объекта недвижимости и распределение ликвидационной массы при последующей ликвидации российской компании. Остальные нюансы такой схемы следует рассматривать индивидуально.

Отдельно стоит отметить, что сделка купли-продажи должна осуществляться с уже существующей и функционирующей иностранной структурой, чтобы не возникли подозрения в фиктивной передачи российского объекта недвижимости аффилированному лицу. Для этого необходимо выполнить ряд мер, которые позволят правильно оформить подобную сделку.

Вариант 1. Переоформление с целью будущего пассивного владения

Бенефициарный владелец российской недвижимости учреждает (прямо или косвенно) частный семейный фонд в Лихтенштейне.

Фонд в свою очередь учреждает дочернюю компанию в той юрисдикции, которая позволяет использовать выгоды соглашения об избежании двойного налогообложения этой юрисдикции с Россией (в данном примере приведена кипрская компания).

Кипрская компания учреждает российскую компанию, но согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью” от 08.02.1998 N 14-ФЗ не допускается существование ООО, единственным участником которых является другое общество, состоящее из 1 участника.

Это означает, что для создания российского ООО кипрской компанией необходимо будет добавить акционера-резидента Кипра в качестве владельца 1 доли в ООО. Также таким владельцем 1 доли может выступить, например, генеральный директор вновь созданного ООО.

Физическое лицо-резидент России, владелец недвижимости, совершает сделку купли-продажи объекта недвижимости с уже существующей некоторое время российской компанией на рыночных условиях.

Налоговые последствия сделки купли-продажи недвижимости в отношении физического лица-продавца

С 1 января 2016 года срок владения имуществом, необходимый для освобождения от уплаты НДФЛ, зависит от способа приобретения права собственности на продаваемое имущество.

  1. Если объект недвижимости получен по наследству, в дар от членов семьи и близких родственников, при приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный период владения для освобождения НДФЛ при продаже такого объекта недвижимости составит три года.
  2. Если вышеуказанные условия не выполняются то минимальный период владения для освобождения НДФЛ составит пять лет.
  3. Если объект недвижимости находился в собственности менее вышеуказанных сроков, то НДФЛ платится с доходов от продажи имущества, уменьшенных на величину произведенных затрат по приобретению данного имущества.

Итоговая схема владения нерезидентом российской недвижимостью при реализации этого варианта будет выглядеть следующим образом:

Данный вариант целесообразно использовать при долгосрочном владении коммерческой недвижимостью, в определенных случаях для владения и пользования жилой недвижимостью, а также при планировании наследства. В случае, если планируется регулярное и активное пользование недвижимостью (аренда), то рекомендуется выбрать более гибкий вариант.

Вариант 2. Переоформление с целью получения дохода от использования российской недвижимости

Бенефициарный владелец российской недвижимости учреждает (прямо или косвенно) частный фонд STAK в Нидерландах. Фонд в свою очередь учреждает дочернюю компанию в Нидерландах в форме B.V. или N.V.

, которая позволяет использовать выгоды соглашения об избежании двойного налогообложения Нидерландов с Россией. Голландская компания учреждает российскую компанию, но согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью” от 08.02.

1998 N 14-ФЗ не допускается существование ООО, единственным участником которых является другое общество, состоящее из 1 участника.

Это означает, что для создания российского ООО голландской компанией необходимо будет добавить акционера-резидента Нидерландов в качестве владельца 1 доли в ООО. Также таким владельцем 1 доли может выступить, например, генеральный директор вновь созданного ООО.

Физическое лицо-резидент России, владелец недвижимости, совершает сделку купли-продажи объекта недвижимости с уже существующей некоторое время российской компанией на рыночных условиях.

В отличие от структуры, состоящей из частного семейного фонда в Лихтенштейне и компании на Кипре, данная схема предполагает активное использование российского объекта недвижимости в коммерческих целях.

Аккумулированные доходы российской фирмы могут выплачиваться в адрес голландской материнской компании на выгодных условиях с использованием соглашения об избежании двойного налогообложения. В свою очередь голландская компания может выплатить дивиденды в адрес STAK-фонда без удержания налога у источника.

STAK-фонд – прозрачная с точки зрения налогообложения структура, поэтому ее выгодно использовать в комбинации именно с голландским звеном.

Сведения об учредителях и бенефициарах STAK-фонда конфиденциальны и недоступны для третьих лиц. В случае продажи российской недвижимости целесообразно проводить не нотариальную сделку в российской юрисдикции, а сделать смену бенефициаров в голландском STAK-фонде, что значительно упростит процедуру передачи прав собственности на объект имущества в России.

Чем мы можем помочь?

Компания Niemands Legal оказывает полноценную юридическую поддержку при переоформлении недвижимости в России на нерезидента, а также мы готовим юридические заключения по вопросам российского, зарубежного и международного частного права, касающихся купли-продажи и владения зарубежной недвижимостью.

Мы имеем устоявшиеся партнерские отношения с десятками юридических фирм в традиционно популярных для покупки недвижимости русскоязычными клиентами странах, что позволяет нам использовать передовой опыт зарубежных практик при решении текущих вопросов наших клиентов.

Мы будем рады, если вы свяжетесь с нами по вопросам структурирования владения вашей недвижимостью в России через нерезидентные элементы и доверите нам реализацию вашей задачи.

Источник: https://niemands.ru/legalservices/pereoformlenie-nedvizhimosti-v-rossii-na-nerezidenta

Оформление недвижимости в Болгарии

Переоформление недвижимости на дочернюю компанию

Закон Болгарии позволяет иностранцам приобретать недвижимость как физическим, так и юридическим лицам. Большой популярностью сейчас пользуется покупка недвижимости в Болгарии у пенсионеров. При этом оформлена она может быть как на самих иностранных граждан, так и на местные юридические или физические лица.

Как только покупателем был выбран объект для покупки, он вносит резервационную сумму в размере от 1000- 2000 евро. После этого квартира снимается с продажи, а ее цена не меняется.

На протяжении последующих двух недель после внесения первой суммы оформляется Предварительный договор о покупке-продаже квартиры, если таковой требуется. В Болгарии он называется «Предваритилен Договор за покупка продажба на недвижим имот». В нем указываются основные положения, которые в дальнейшем будут перенесены в Нотариальный акт. Среди этих условий могут быть:

  • описание объекта, учитывающее все его особенности;
  • срок передачи в эксплуатацию;
  • стоимость недвижимости;
  • условия приобретения;
  • сроки внесения всей суммы стоимости.

При составлении данного договора в Болгарии принято оплачивать от 20 % до 50 % общей стоимости покупки.

Согласно сроку, установленному в этом документе, сторонами заключается Нотариальный акт, который дальше регламентирует обязательства участников сделки и подтверждает право собственности.

Договор о передаче объекта в другие руки и подтверждение права собственности на него оформляют у нотариуса, в зоне ответственности которого находится недвижимость.

Перед тем как нотариус приступит к оформлению актов, компания „Болгария Дом“ для своих клиентов делает выписку о «чистоте» объекта и возможности его покупки.

В данной выписке будут указаны права на ипотеку, права других лиц, которые могут владеть объектом, возможное наличие судебных расследований, связанных с объектом, запрет на его продажу.

Эта же выписка может служить и подтверждением права собственности текущего владельца-продавца.

Следующим обязательным документом является справка об оценке стоимости недвижимости, которая выдается местной налоговой инспекцией. До подписания сторонами акта все денежные операции между ними следует завершить. В некоторых случаях стороны могут не оформлять Предварительный акт, а сразу оформить Нотариальный.

Это часто делается в тех случаях, когда покупатель хочет одновременно внести всю сумму стоимости объекта. Когда документы были подписаны всеми заинтересованными сторонами, а нотариус заверил сделку, он передает данный акт в районный суд.

В государственный реестр недвижимости Болгарии судьей вносятся изменения согласно новому договору о смене владельца. Вписывание делается также в акте.

Когда нотариусом будут предоставлены все документы о завершении сделки и передаче прав, следует обратиться за оформлением в БУЛСТАТ и отделение налоговой. БУЛСТАТом в Болгарии называют местный реестр иностранных физических и юридических лиц, владеющих объектами на территории страны или занимающихся в Болгарии бизнесом.

Сбор документов на покупку земельного участка

Здания в Болгарии могут купить те же лица, что и апартаменты и квартиры. Однако продажа земли иностранцам в Болгарии запрещена.

Решением этой проблемы может быть оформление юридического лица на территории страны или заключение договора аренды с продавцом на длительное время за минимальную плату. Фактически при приобретении дома в Болгарии сумма стоимости учитывает и цену земли.

Ее процент в общей сумме составляет не более 10 %, поэтому и арендная плата будет символической. Это хороший вариант для приобретения временного дома, который будет использоваться как домик для отдыха в летнее время.

Если физическое лицо планирует жить в Болгарии в собственном доме, то в таком случае право собственности на участок лучше всего зарегистрировать на юридическое лицо. Составляются два акта — на земельный участок и постройку.

Согласно болгарскому законодательству, право на владение земельным участком имеет ООД, которое обычно и открывается иностранцами для приобретения недвижимости.

Чтобы открыть ООД, нужно иметь всего 5 левов на счете в банке, а сама процедура оформления очень простая. Для содержания ООД и внесения налогов в год потребуется от 150 до 250 евро. В эту сумму входит налог и оформление отчета за год.

Отдельно рассчитывается стоимость налога на землю, который вычисляется исходя из кадастровой оценки земли.

Приблизительные расходы при покупке недвижимости в Болгарии

Общий перечень расходов будет состоять из таких пунктов:

  • Расходы на нотариуса. Около 1,5 % от общей суммы;
  • Налог, который вносится за оформление документов. Сумму налог определяет муниципалитет по месту приобретения недвижимости, она может составлять от 2 % до 4 %;
  • Стоимость вписывания, нотариальный  сбор, стоимость услуг переводчика — меньше 1 %.

Общая сумма расходов будет составлять приблизительно 5 % от стоимости недвижимости. Дополнительно оплачиваются только услуги адвоката, подготавливающего документы для сделки, внесение недвижимости в реестр БУЛСТАТом и налоговой службой. Как правило, эта сумма дополнительных расходов не превышает 300–350 евро.

Источник: https://bolgariadom.com/content/oformlenie-nedvizhimosti-v-bolgarii

Сбербанк-АСТ Недвижимость — продажа залоговых квартир от Сбербанка в ипотеку

Переоформление недвижимости на дочернюю компанию

В жизни случаются разные ситуации. Иногда клиент, в силу различных причин, оказывается не в состоянии оплачивать ипотеку. В таком случае банк забирает недвижимость у клиента, чтобы погасить образовавшийся долг.

Залоговые квартиры от Сбербанка, как правило, продаются по цене ниже рыночной, поскольку банк заинтересован как можно быстрее погасить образовавшуюся задолженность.

Продажа квартир, находящихся в залоге – отличный вариант для покупателей, желающих приобрести жилье по низкой цене.

Залоговая недвижимость – это имущество, которое банк забрал у заемщика для погашения образовавшейся задолженности по ипотеке. Рассмотрим ситуацию: вы приобретаете квартиру в ипотеку.

Эта недвижимость находится в залоге у банка, пока вы не вернете полностью всю сумму задолженности по кредиту. Если вы не будете исполнять обязательства заемщика, своевременно вносить платежи по ипотеке – у вас образуется просрочка.

Продажа квартиры поможет банку покрыть понесенные им убытки, поэтому имущество выставляют на торги.

 Когда может быть продана недвижимость Сбербанка

Если заемщик аккуратно вносит платежи по ипотеке, не допускает образования просрочек – он продолжает пользоваться залоговым имуществом (квартирой). Но иногда, в силу различных обстоятельств, человек оказывается неспособен выплачивать ипотеку. Это приводит к тому, что задолженность растет, а банк выставляет залоговое имущество на торги.

Квартиры Сбербанка могут продавать в следующих случаях:

  • если заемщик и банк пришли к взаимному согласию. Сбербанк может пойти навстречу покупателю, пожелавшему приобрести залоговое имущество, и переоформить ипотеку на него. Для этого новый заемщик должен подать документы в банк, чтобы переоформить договор на свое имя. Обязательства по ипотеке переходят к покупателю, при этом он должен компенсировать старому заемщику ту сумму, которая была им выплачена банку. Такой тип сделки обойдется клиенту дешевле, но потребует больше времени и сил для оформления документов.
  • по решению суда. Если заемщик серьезно нарушает условия кредитного договора и отказывается идти на сотрудничество с банком, последний вынужден обратиться в суд. Сбербанк продажу недвижимости должника использует как крайнюю меру, и идет на это неохотно. Как правило, проблему сначала пытаются урегулировать мирным путем, найти компромисс, и только если это не дает результата, банк в судебном порядке отбирает квартиру должника. Когда суд выносит решение конфисковать имущество, недвижимость от Сбербанка может быть продана с аукциона.

Как происходит продажа залоговой недвижимости?

Если клиент хочет приобрести реализуемую через Сбербанк недвижимость, продажа может происходить несколькими способами:

Если вы планируете купить через Сбербанк квартиры от банка, официальный сайт, на котором продается залоговая недвижимость, поможет вам. На аукционе недвижимость продается следующим образом:

  1. Квартиру Сбербанка выставляют на торги, указав ее начальную стоимость. Обычно это составляет около 70-75% от средней стоимости жилья на рынке недвижимости.
  2. Желающие приобрести залоговое имущество могут предложить цену, но она должна быть выше минимальной стоимости.
  3. Участник аукциона, предложивший самую высокую цену за недвижимость, становится покупателем.
  4. Если на протяжении 14 дней покупатели на залоговую квартиру не были найдены, цена снижается на 10-15%. Это продолжается до тех пор, пока не появится человек, желающий приобрести данный объект.
  5. Если ваша цена за объект недвижимости выше, чем предложили другие участники, вы становитесь победителем торгов. После этого вам остается лишь расплатиться с банком: вы можете заплатить наличными или оформить договор ипотеки.

Приобретать залоговую недвижимость от Сбербанка удобно, поскольку продажа проходит через его дочернюю компанию.

Чтобы участвовать в аукционе, потенциальный покупатель должен зайти на официальный сайт данной организации и зарегистрироваться на площадке, где проводятся торги, а также оформить аккредитацию. Для того, чтобы упростить процесс покупки жилья, можно создать электронную подпись.

Подтвердив аккредитацию на сайте, клиент должен пополнить свой виртуальный счет. Необходимо внести не менее 2% от цены залогового имущества.

Плюсы и минусы сделок с залоговой недвижимостью

Продажа квартир, находящихся в залоге, обладает не только очевидными преимуществами, но и некоторыми недостатками. К плюсам относятся:

  • более низкая стоимость. Из-за того, что Банк стремится как можно скорее избавиться от залоговой недвижимости, продажа происходит по сниженной цене;
  • оперативное проведение сделки купли-продажи;
  • возможность оформить ипотеку на приобретаемое жилье, что позволит и банку, и покупателю сэкономить время;
  • юридически чистая сделка: банк гарантирует покупателю, что в приобретаемой квартире нет зарегистрированных третьих лиц и отсутствуют долги по оплате коммунальных услуг;

Минусы сделок с залоговым имуществом состоят в следующем:

  • сложно найти покупателя, согласного купить такую недвижимость – многие опасаются приобретать квартиру, находящуюся в залоге;
  • процедура купли-продажи может затянуться на длительный срок. Это связано с необходимостью оформлять больше документов: вначале нужно снять предыдущее обременение с недвижимости, и лишь затем регистрировать новые права на квартиру;
  • существование рисков для покупателя. Необходимо документально подтверждать и фиксировать факт внесения средств покупателем, указывать сроки и порядок расчета. Это позволит избежать возможного отказа продавца от сделки и других неприятных неожиданностей.

Купля-продажа залогового имущества по-своему выгодна для всех участников сделки. Банк получит средства для того, чтобы покрыть издержки, продавец сможет закрыть долг по ипотеке и снять с себя бремя кредита, оказавшееся непосильным, а покупатель приобретет собственное жилье по сравнительно недорогой цене.

Заключение

Залоговое имущество должников выставляют на продажу, когда не остается другого способа перекрыть понесенные убытки. Если вы хотите сэкономить, обратитесь в Сбербанк – продажа квартир, находящихся в залоге, станет отличным вариантом приобрести собственное жилье по низкой цене.

Риски по такой сделке будут минимальными, при условии, что клиент понимает, на что идет. На площадке Сбербанк-АСТ выберите подходящий вариант и участвуйте в торгах. В случае, если никто не поставит цену больше вашей, вы станете счастливым обладателем квартиры по цене ниже рыночной.

Источник: https://www.vbr.ru/banki/sberbank-rossii/help/sberbank-nedvizhimost/

Оффшор. Оффшорные схемы: продажа недвижимости в Украине

Переоформление недвижимости на дочернюю компанию

Оффшорные компании, оффшорные фонды и оффшорные трасты также удобно использовать для покупки-продажи бизнеса и недвижимости. Как правило, они используются в связке с компанией в Евросоюзе, к примеру, Англии или Шотландии, а также Швейцарии или Нидерландах, если речь идет о более крупных объектах.

Первым этапом является переоформление недвижимости на иностранную компанию, или на украинское юридическое лицо (ООО), а и дальнейшая покупка корпоративных прав этого юридического лица.

Нерезидент (компания в Шотландии, Англии в Швейцарии или Нидерландах) объект недвижимости или 100% корпоративных прав ООО-владельца объекта недвижимости по номиналу или по согласованной с продавцом бизнеса цене.

Схема 1. Инвестирование средств в недвижимость. Покупка невдижимости с целью перепродажи или аренды.

Через некоторое время при желании продать недвижимость сделка заключается от имени нерезидента. Это может быть и прямая сделка купли-продажи корпоративных прав, так и оформление решениями о приеме нового участника в состав ООО и с последующим исключением (выходом) из состава предыдущего участника (См.

схему 2).

Последнее время при переоформлении корпоративных прав путем заключени договора купли-продажи требуется независимая оценка активов украинского юридиического лица, поэтому для избежания дополнительных затрат все чаще сделку проводят за границей путем продажи компании – нерезидента ( Схема 3)

Схема 2. Продажа компоративных прав украинской компании владельца недвижимости

Расширенным вариантом является продажа самого нерезидента, т.е.

Английская компания продается вместе с дочерней компанией в Украине другому инвестору, таким образом сделка происходит за пределам Украины и гарантирует и продавцу и покупателю максимум конфиденциальности.

Как правило, для владения недвижимости создается или приобретается компания в Великобритании, Нидерландах, Швейцарии с оплаченным капиталом, который в два и более раз превышает рыночную стоимость объекта недвижимости

Схема №3. Продажа корпоративных прав компании-нерезидента в Англии, Швейцарии или оффшоре

Последний вариант схемы является наиболее конфиденциальным, так как переоформление происходит на втором уровне владения. Компания в Европе, является владельцем недвижимости в Украине или напрямую, или через дочернюю структуру в виде ООО. При продаже объекта документально никаких изменений не происходит – остается тот же владелец, с теми же иностранными европейскими акционерами.

Смена структуры владения английской компании – когда одна оффшорная компания продает второй оффшорной компании корпоративные права английской или шотландской компании не является объектом налогообложения.

Покупатель и продавец могут зарегистрировать себе по оффшору, открыть счета в Европе и рассчитаться между собой путем заключения официального договора купли продажи с нотариальным заверением и легализацией за пределами Украины.

Договора купли продажи корпоративных прав обе стороны могут подписать по доверенности.

Английская правовая система является наиболее удобной для подобных сделок, так как позволяет по согласию партнеров устанавливать любую дату перехода собственности и начала действия договора купли продажи.

Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Продажа недвижимости по новым правилам 2019 в Украине

При этом на Украине факт смены владельца на уровне акционеров второго уровня не фиксируется,  смена акционеров украиских юридических лиц – компании владельца недвжимости не происходит, переоформление Государственном реестре прав на недвижимое имущество также не требуется.

С 2019 года в Украине действует новый порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений. Также создана единая государственная информационная система — Государственный реестр прав на недвижимое имущество, в котором нотаирусами регистрируются права на все недвижимое имущество Украины

Согласно действующему законодательству, на нотариусов Украины, как специальных субъектов возложены функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество в Украине.

Для регистрации своих прав на недвижимость заинтересованное лицо (в нашем случае уполномоченный по доверенности представитель компании-нерезидента)  может обратиться к любому частному нотариусу при условии одновременного совершения нотариального действия с объектом недвижимости.

Вся процедура осуществляется день в день, а функции нотариуса распределяются в такой последовательности:

1) регистрируется имущество за отчуждателем (продавцом, дарителем и т.п.) в новосозданном в 2019г Реестре прав (с открытием раздела на недвижимое имущество);

2) удостоверяется договор отчуждения (купля-продажа, дарение и т.п.) в пользу нерезидента – в случае прямой продажи;

3) регистрируется переход права собственности к приобретателю (покупателю, одаряемому и т.п.) с выдачей соответствующей Выдержки из Государственного реестра прав.

Для регистрации права собственности на нерезидента нотариусу необходимо предоставить подтверждение полномочий представителя нерезидента – как правило это оригинал и заверенный перевод на украинский язык доверенности, а также учредительных документов компании-покупателя и выписки из реестра страны регистрации сроком выдачи не более чем 6 месяцев. В связи с тем, что процедуру регистрации проводит с 2019 года нотариус, оформить недвижимость на нерезидента стало гораздо проще.

Законодательная и техническая база в целом позволяет регистрировать недвижимость нотариусами без участия БТИ, как это происходило ранее. Что касается продажи, дарения квартир, нежилых помещений, гаражей, то в основном трудностей не возникает.

Сравнивая процедуру стандартной продажи и налоги, преимущества проведения сделки при участии нерезидентов будут выгодны, если стоимость объекта превышает эквивалент 150-200 тыс. долл.

, или если продавец или покупатель хочет сохранить конфиденциальность и не афишировать публичное владение многими объектами недвижимости с уплатой налога на недвижимость и получением особого статуса в налоговой службе..

Для отчуждения недвижимого имущества в Украине необходимо провести ряд платежей:

уплатить налог на продажу недвижимости в размере 5%, сбор в Пенсионный фонд — 1%, госпошлину — 1%, плату за нотариальные услуги — 800-2000 гривен, официальные платежи за регистрацию прав, в частности, это плата за предоставление Выдержки из Государственного реестра прав — 120 гривен, госпошлину (кроме случаев, когда лицо освобождено от уплаты, в том числе если права возникли и зарегистрированы до 01.01.2019 года) — 119 гривен (семь необлагаемых минимумов доходов граждан), плата услуг за пользование едиными и государственными реестрами — 68 гривен, плата за проверку налоговых залогов в Государственном реестре отягощений движимого имущества — 34 гривны, а также плата за регистрационные действия нотариуса — в этой части тарифы еще не сформированы, но у частных нотариусов цена определяется по договоренности.

Итого затраты составят не менее 7-8% от суммы договора при каждой сделке купли продажи, т.е. $7.000-15.000 и более при продаже объекта и более, если сумма сделки выше. Стоимость регистрации и обслуживания нескольких оффшорных компаний не превышает $3-4 тыс. долл. и не зависит от суммы сделки.

Продажа корпоративных прав на компанию владельца недвижимости, в отличие от продажи самого объекта недвижимости позволяет избежать данных платежей и успешно используется во многих странах для инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи с минимальными налоговыми потерями. Также владение юридическим лицом позволяет сохранить конфиденциальность для собственника, что также является важным фактором для многих инвесторов.

В перспективе не исключено повышение стоимости регистрационных услуг нотариусов Украине. При совершении нотариального действия проверка информации относительно арестов, запретов, ипотек в Государственном реестре прав осуществляется нотариусом Вся информация о недвижимости централизуется в Государственном реестре прав. Сегодня у нотариуса можно не только удостоверить договор, но и зарегистрировать права на имущество, что упраздняет необходимость получения Выдержки из Реестра БТИ, а также повторную регистрацию прав на имущество.

Практика сделок по недвижимости с участием нерезидентов в 2019 году по новым правилам еще раз подтвердила удобство работы через нотариусов, которые обладают намного большим уровнем знаний документов нерезидентов и без особых сложностей оформляющих сделки по покупке недвижимости иностранными юридическими лицами. Законодательство Украины не запрещает иностранным юридическим лицам владеть невижимостью в Украине – что делает оффшороные компании удобным и конфиденциальным инструментов инвестирования и владения как коммерческой так и жилой недвижимостью.

Источник: http://www.taxc.com.ua/offshore_neviz.html

Что изменилось для покупателей жилья? / Sibdom.ru

Переоформление недвижимости на дочернюю компанию

Рынок долевого строительства переживает сейчас переходный период. Значительно меняются правила, по которым застройщики до этого работали 14 лет. Как эти изменения затронут покупателей квартир?

Контроль за компаниями, которые привлекают средства дольщиков на строительство жилья, ужесточают уже несколько лет. Новые требования вводятся в несколько этапов, чтобы строители смогли перейти на новые правила работы постепенно. Поэтому сегодня на рынке одновременно существуют два типа объектов.

На новостройки, разрешения на строительство которых застройщики получили до 1 июля 2018 года, большинство новых норм законодательства о долевом строительстве не распространяется. Их застройщики продолжают работать по старым правилам.

Но при этом с 1 сентября 2018 года расчет за квартиру покупатели производят только через специальный счет в банке. Банк следит за тем, как расходуются полученные деньги, и если посчитает, что застройщик собирается потратить их не на строительство, может запретить операцию.

Чтобы деньги, собранные на строительство одного дома, компания не могла направить на другой свой объект, отдельный счет застройщик обязан открыть на каждый дом. К первой группе относится подавляющее большинство строящихся домов.

Чтобы и дальше работать по старым правилам, в 2017–2018 годах застройщики заранее получили множество разрешений на новые объекты.

Вторая группа домов — новостройки, разрешения на строительство которых застройщики получили после 1 июля 2018 года. К их застройщикам предъявляются более жесткие требования. Один застройщик может строить только один объект.

Компания должна быть специализированным застройщиком, подтвердить наличие у нее опыта строительства и иметь на начало строительства 10 процентов от стоимости объекта на счете в банке.

Банк полностью контролирует все расчеты между застройщиком, генподрядчиком и техническим заказчиком.

В ближайшее время на рынке должна появиться третья группа строящихся домов. Застройщики домов, первый договор долевого участия в строительстве по которым заключен после 1 июля 2019 года, смогут привлекать средства дольщиков только через счета эскроу.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором деньги покупателя квартиры блокируются до конца строительства. Застройщик строит на свои средства либо берет кредит на строительство в этом же банке. Компания получает деньги с эскроу-счетов, только когда сдаст дом в эксплуатацию.

Эта схема повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания обанкротится или задержит передачу квартиры более чем на шесть месяцев, деньги с эскроу-счета вернут покупателю. До 1 июля 2019 года застройщики могут использовать эскроу-счета по собственному выбору, но после 1 июля 2019 года для новых объектов они станут обязательными.

Если застройщик принимает средства на счета эскроу, ему не нужно соблюдать целый ряд требований: иметь опыт работы, делать отчисления в Фонд защиты дольщиков, соответствовать нормативам финансовой устойчивости. В таком случае банк выступает гарантом возврата вложенных дольщиком средств. Это он будет оценивать строительную компанию и проект и открывать или не открывать для застройщика эскроу-счета.

Что собой представляет банковский контроль за расчетами застройщика?

Степень контроля банка за расчетами застройщика зависит от того, когда строительная компания получила разрешение на строительство. Банковское сопровождение расчетов компаний, начавших проект до 1 июля 2018 года, происходит в усеченном виде. Кредитные организации следят только за тем, чтобы застройщик не совершал шесть запрещенных операций.

Раньше, чтобы привлечь деньги на строительство, застройщик мог выпускать облигации и векселя, теперь вводится запрет на привлечение любого другого финансирования, кроме банковского.

Строительная компания не сможет получать никаких других займов, кроме целевых. Не имеет права сама выдавать займы и ссуды, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

У застройщиков, которые начали строить объект после 1 июля 2018 года, контролируются уже все расчеты при строительстве объекта.

Какие требования применяются к застройщикам, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года?

Все застройщики, которые продают квартиры на этапе строительства, должны проработать на рынке не меньше трех лет и построить в качестве застройщика, генподрядчика или технического заказчика не меньше 10 тысяч квадратных метров жилья.

Начиная проект, строительная фирма не должна рассчитывать только на деньги дольщиков. У компании должны быть собственные средства не меньше 10 процентов от себестоимости строительства дома или кредит на 40 процентов себестоимости.

На момент подачи проектной декларации на проверку в стройнадзор на счете застройщика в банке должно находиться не меньше 10 процентов от себестоимости объекта.

Один застройщик может строить только один объект. Большим компаниям, которые возводят одновременно несколько домов, придется создавать дочерние компании под каждый проект. Исключение — если компания строит несколько объектов на одной площадке и занимается комплексной застройкой. Тогда у нее может быть несколько разрешений на строительство домов.

Кто такой специализированный застройщик?

Застройщиком может называться только компания, которая занимается строительством, продажей жилья, а также арендой нежилых помещений. Любая другая деятельность запрещена.

Какие требования предъявляются к руководству строительной компании?

Руководитель и главный бухгалтер строительной компании не должны иметь непогашенной судимости за экономические преступления и не могут быть дисквалифицированы.

Кто гарантирует достройку дома?

С 1 января 2014 года каждый договор долевого участия на новые объекты должен быть застрахован в коммерческой страховой компании. Гарантии возврата вложенных средств дольщикам выдают страховщики. В случае остановки строительства они должны выплатить инвестору компенсацию.

Объекты, которые начали строиться после 20 октября 2017 года, находятся под защитой государства.

Застройщики, которые приступили к строительству новых домов после 20 октября 2017 года, обязаны отчислять в государственный Фонд защиты дольщиков 1,2 процента от стоимости каждого договора долевого участия.

В случае банкротства застройщика эти деньги пойдут на достройку дома или на выплату компенсации обманутым дольщикам.

По тем объектам, где застройщики будут привлекать средства дольщиков через счета эскроу, отчисления в фонд не идут. Гарантию возврата вложенных средств дольщику обеспечивает банк, на счетах которого хранятся деньги.

Как долевое строительство контролирует государство?

Принятый в 2005 году закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установил процедуру заключения договора с дольщиком.

Договор с дольщиком может быть заключен только после того, как получена вся разрешительная документация на строительство и опубликована проектная декларация на объект.

Чтобы не допустить двойных продаж квартир в строящихся домах, все договоры долевого участия стали регистрировать в Росреестре. В законе было прописано, что оплата по договору должна происходить только после того, как его зарегистрирует Росреестр.

Привлекать деньги дольщиков застройщик может не раньше, чем стройнадзор проверит строительную компанию и проектную декларацию на новый объект на соответствие установленным в законодательстве требованиям и выдаст заключение о ее соответствии.

Во время строительства дома стройнадзор проводит плановые и внеплановые проверки застройщиков. Если застройщик медленно строит, если к его работе есть замечания, у инспекторов появляются причины выйти на внеплановую проверку.

Стройнадзор анализирует финансовую отчетность, которую застройщики подают каждый квартал. В ней сказано, какой объем средств дольщиков застройщики привлекли на строительство и сколько вложили в стройку.

Если во время строительства дома застройщик перестал соответствовать требованиям законодательства о долевом строительстве, если выяснилось, что полученные деньги компания использует не по назначению, если на каком-то одном из объектов группы компаний нарушен срок передачи квартир дольщикам, стройнадзор подает информацию об этом в Росреестр. После чего Росреестр перестает регистрировать договоры долевого участия с застройщиком, а также договоры уступки права требования.

Кроме того, объекты с отчислениями в Фонд защиты дольщиков, строительство которых началось после 20 октября 2017 года, контролирует фонд.

С 1 сентября 2018 года контроль за расчетами застройщика проводит банк. Он проверяет предоставленные застройщиками документы, и если увидит, что деньги расходуются не на строительство жилья, накладывает на операцию запрет.

Почему запретили жилищно-строительные кооперативы?

Чтобы застройщики не использовали для обхода новых требований законодательства схему привлечения средств покупателей через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), кооперативы запретили.

На рынке останутся только те ЖСК, которые занимаются достройкой домов обманутых дольщиков, и такие, что создают предприятия, чтобы обеспечить специалистов жильем.

Жилищно-накопительные кооперативы при этом по-прежнему продолжают действовать.

Какими могут быть последствия нововведений?

Новые требования для застройщиков вводились, чтобы раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Для этого нужно было очистить рынок от недобросовестных игроков, оставив на нем только компании, имеющие опыт и ресурсы для строительства жилья.

Действительно, рисков на первичном рынке станет меньше, но вместе с тем новые требования к застройщикам усложнят процесс финансирования строительства. Ведь в этом случае застройщики вынуждены будут привлекать средства банков.

Все это затрудняет деятельность застройщиков и ставит их в зависимость от банков.

Покупатели лишатся возможности приобретать квартиры на начальном этапе строительства по сниженной цене. Потому что застройщику больше незачем будет продавать квартиры на этапе котлована дешевле, чтобы привлечь деньги дольщиков.

Он будет строить за счет банковских средств. С рынка уйдут небольшие компании, которые не смогут получить кредит на строительство в банке. Это приведет к снижению конкуренции между застройщиками и сокращению выбора на рынке жилья.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1832/

Ответственность за вывод активов

Переоформление недвижимости на дочернюю компанию

В последнее время все активнее стало наблюдаться такое явление как вывод активов из ООО одним из его учредителей или несколькими.

В принципе, распоряжаться активами компании по своему усмотрению – это права руководства, но в некоторых случаях такие действия могут рассматриваться как попытка скрыть доходы и избежать выплаты долгов в  схеме при банкротстве юридического лица, и за них могут быть санкции, вплоть до уголовного преследования. В данной статье мы рассмотрим, в каких ситуациях предусмотрена ответственность за вывод активов из ООО и как защитить себя, если выдвинуты обвинения в выводе средств.

Что считается выводом активов?

Последствием банкротства юридического лица, нередко становится вывод активов, которым может считаться любая сделка, в результате которой средства или материальные ценности предприятия выводятся из-под юрисдикции данного юридического лица и его руководства.

Виды вывода активов могут быть различными: перевод денег на счета, принадлежащие третьим лицам, продажа недвижимости или другого имущества, переоформление на новое юрлицо, создание дочерней компании и передача активов ей (чаще всего безвозмездно) и т. д.

Внешне это выглядит вполне безобидно – все перечисленные операции вполне законны и регулярно проводятся юридическими лицами. В чем же подвох?

Дело в том, что о выводе капитала речь идет в том случае, если конечной целью является вывести средства из оборота предприятия с целью личного обогащения или другой выгоды (например, утаить их от государственных органов или кредиторов).

К примеру, очень распространен вывод активов при банкротстве: по закону все имущество компании-должника должно пойти на погашение долговых обязательств, а если перед этим руководство выведет активы, кредиторы останутся ни с чем.

Схемы вывода бывают очень различными: от простых, которые несложно распознать, до очень сложных и запутанных, где применяются десятки подставных компаний (часто зарубежных) и сотни людей, и найти виновных и материальные ценности бывает очень сложно.

Какая ответственность предусмотрена за вывод активов?

Специальной статьи Уголовного кодекса, направленной на санкции за вывод активов, не существует, потому в судебной практике в подобных делах применяются схожие статьи – например, ст. 159 «Мошенничество».

В принципе, это вполне логично – махинации с имуществом и денежными средствами с целью введения в заблуждение (кредиторов, государственных и регулирующих органов) вполне подходят под определение вывода активов.

По этой статье виновным назначают как штрафы (с суммами до 2 миллионов рублей), так и условные и реальные сроки лишения свободы – как известно, санкции за мошенничество предусматривают до 10 лет тюремного заключения.

Кроме того, применяется также статья 201 «Злоупотребление полномочиями». Здесь мотивация следующая: действия руководства компании должны быть направлены на ее развитие и создание оптимальных условий ведения деятельности, для чего и выдаются соответствующие полномочия для принятия решения и распоряжения имуществом.

А вывод средств противоречит поставленной цели и является источником собственного обогащения вопреки интересам вверенного предприятия. По этой статье за вывод активов из ООО уголовная ответственность ненамного менее строгая – для виновного наказание предусматривается в виде штрафов до миллиона рублей, а также лишение свободы на срок до 10 лет.

Строгость зависит от размера нанесенного ущерба, наличия или отсутствия организованной преступной группы и других факторов.

Кроме того, подозреваемым могут вменять и другие экономические статьи – за легализацию (отмывание) денег, неправомерный оборот средств, неправомерные действия при банкротстве, уклонении от уплаты налогов и т. д.

Часто обвинения применяют в комплексе, в зависимости от совершенных руководством действий.

Соответственно, и санкции сильно отличаются – можно отделаться штрафом, хоть и немаленьким, но есть и вероятность получить тюремное заключение, в том числе на продолжительные сроки (от 5 лет).

Кроме уголовной, виновных может ждать и субсидиарная ответственность.

Если кредиторы не получат от компании всех необходимых средств для погашения задолженности (а они их не получат, ведь деньги выведены, активы распроданы или переданы третьим лицам), они имеют право через суд требовать возмещения своих убытков с виновных – в первую очередь, с генерального директора предприятия-банкрота.

Конечно, доказать, что именно его действия привели к неблагоприятному финансовому состоянию компании, достаточно сложно, но если против руководителя параллельно открыто уголовное дело, связанное с банкротством (в том числе по выводу денег), процедура существенно упрощается. Потому нужно быть готовым отвечать не только перед законом, но и перед кредиторами компании.

Защита по уголовным делам о выводе активов

Что же нужно делать, если вас обвиняют в выводе средств? В первую очередь, нужно оценить ситуацию: каков оцениваемый ущерб действий, какие доказательства есть у правоохранительных органов и т. д.

– от этого во многом будет зависеть линия защиты.

Рекомендуется сразу обращаться к адвокату по уголовным делам, он проанализирует сложившиеся обстоятельства и предложит оптимальную стратегию и тактику поведения.

Непосредственно линия защиты обычно включает в себя доказательства того, что совершенные операции, в которых правоохранители увидели преступный вывод средств являются обычными сделками в рамках ведения деятельности предприятия и не связаны с банкротством или личным обогащением руководства ООО. При этом нужно помнить, что доказывать преступный умысел потребуется именно следствию, и пока он не доказан, сделки не могут считаться незаконными, а значит, и нет состава преступления, вменяемого подозреваемым. Если при оформлении вывода активов не были допущены грубые ошибки, скорее всего, дело будет закрыто, особенно если вы заранее воспользуетесь юридическими услугами – помощью адвоката по банкротству, который оформит все сделки в полном соответствии с законодательством, чем исключит уголовное преследование.

Заключение

Вывод средств, особенно во время процедуры банкротства, считается экономическим преступлением, и за него полагается серьезное наказание – миллионные штрафы и лишение свободы на срок до 10 лет. Однако доказать, что руководство занималось именно выведением средств, а не своей обычной деятельностью, достаточно сложно, особенно если вы заручитесь поддержкой квалифицированных адвокатов.

Источник: https://advokat-osherov.ru/blog/otvetstvennost-za-vyvod-aktivov/

Юриста совет
Добавить комментарий