Обязаны мне выдать постановление на разрешение продажи комнаты данной комиссии опеки?

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Обязаны мне выдать постановление на разрешение продажи комнаты данной комиссии опеки?

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства

Обязаны мне выдать постановление на разрешение продажи комнаты данной комиссии опеки?

Решили продать квартиру, которая, или ее часть, принадлежит несовершеннолетнему.  Не знаете как  получить разрешение опеки на продажу квартиры? А ведь это обязательный документ для Вашей сделки!

Сейчас разберемся в этом вопросе подробно.

Не далее, чем на прошлой неделе я сопровождала своих клиентов,обратившихся за разрешением в Отдел по опеке, попечительству и охране прав детства.

Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, признается законной только в том случае, если права ребенка на жилище не нарушены.

Поэтому переход права собственности от  Продавца-ребенка к покупателю осуществляется Росреестром только при наличии в пакете документов Приказа из Отдела по опеке, разрешающего сделку.

Приказ на продажу может быть в двух формулировках

Годность приказа, разрешающего продажу — 3 года

Законы: ст.26, 36 ГК РФ, ст. 60, 64,65 Семейного кодекса РФ, ст. 19, 21 ФЗ-48 от 24.04.2008 г «Об опеке и попечительстве»

Разрешение опеки на продажу квартиры можно получить через Многофункциональный центр.

Сроки получения Приказа увеличатся примерно на неделю, при условии, если Вы подадите полный пакет документов. Если  Вы что то упустили, этот срок еще увеличится. Рекомендую подавать заявление непосредственно в Отдел по опеке и попечительству.

Оплатить дополнительную консультацию автора сайта Слободчиковой Ольги Дмитриевны по сделкам с участием несовершеннолетних можно здесь

_______________________________________

9. Для получения разрешения на все виды сделок с имуществом (долей имущества) подопечных или несовершеннолетних лиц одновременно с заявлениями и согласием, указанными в пунктах 3-5 настоящего Порядка, представляются следующие документы:

документ, удостоверяющий личность родителя (иного законного представителя) и его копия;

документ, удостоверяющий личность подопечного или несовершеннолетнего лица, достигшего возраста 14 лет, и его копия;

свидетельство о рождении (для лиц в возрасте до 18 лет) и его копия;

документ, подтверждающий полномочия законного представителя (для опекуна, попечителя или уполномоченного представителя организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) и его копия;

документ, подтверждающий право собственности подопечного или несовершеннолетнего лица на имущество (доли имущества), являющееся предметом предстоящей сделки и его копия;

справка о регистрации подопечного или несовершеннолетнего лица по месту жительства (месту пребывания).

10. Для получения разрешения на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, дополнительно к документам, указанным в пункте 9 настоящего Порядка, представляются следующие документы:

предварительный договор предстоящей сделки на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), заключенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

копии документов на приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), в котором подопечный или несовершеннолетнее лицо будет иметь право собственности (долю в праве собственности);

При отчуждении жилого помещения (доли жилого помещения), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, на основании статьи 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с реализацией мероприятий по улучшению жилищных условий в соответствии с федеральными, региональными либо муниципальными программами взамен нотариального обязательства представляется уведомление уполномоченного органа о сносе многоквартирного жилого дома, в котором находится жилое помещение, признанное непригодным для проживания.

копии кадастровых паспортов на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество либо выписка из государственного кадастра недвижимости на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество;

справка о регистрации подопечного или несовершеннолетнего лица либо свидетельство о регистрации по месту пребывания (в случаях приобретения жилого помещения на основании договора долевого участия, договора цессии, инвестирования в строительство жилья, приобретения объекта незавершенного строительства, иных договоров, которые не могут быть исполнены одновременно с отчуждением жилых помещений, или при приобретении жилого помещения за пределами муниципального образования автономного округа).

11. Разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, выдается при условии приобретения на его имя (в том числе дарения при соблюдении пункта 14 Порядка) равноценного недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) взамен отчуждаемого.

При невозможности выполнения данного условия орган опеки и попечительства выдает разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, с обязательным включением условия о предоставлении родителями (иными законными представителями) документов, подтверждающих право собственности на равноценное недвижимое имущество (долю недвижимое имущество), приобретенное на имя подопечного или несовершеннолетнего лица, в срок не более 2 месяцев с момента совершения сделки.

При наличии разницы в цене между отчуждаемым и приобретаемым недвижимым имуществом, денежные средства этой разницы (в случае приобретения недвижимого имущества по цене меньше отчуждаемого) в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества, зачисляются на лицевой счёт, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.

12.

Разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), в отношении которых подопечные или несовершеннолетние лица имеют право собственности, должно содержать условие, обязывающее родителей (иных законных представителей) оформить в собственность подопечного или несовершеннолетнего лица недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), выраженное в долях общей площади не менее принадлежащей им в отчуждаемом недвижимом имуществе.

13.

В случае если отчуждаемое недвижимое имущество (доля недвижимого имущества) является не единственным, в отношении которого подопечный или несовершеннолетнее лицо обладает правом собственности, и родители (иные законные представители) не намерены приобретать новое недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), на них возлагается обязанность в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) зачислить денежные средства, вырученные от продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежавшего подопечному или несовершеннолетнему лицу, на лицевой счёт, открытый на его имя в кредитной организации.

14.

В случае дарения недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) подопечному или несовершеннолетнему лицу взамен отчуждаемого, денежные средства, полученные от сделки с недвижимым имуществом (долей недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, в течение 30 дней с даты совершения сделки с недвижимым имуществом зачисляются на лицевой счёт, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.

15. При отчуждении недвижимого имущества с последующим выездом за пределы Российской Федерации дополнительно к документам, указанным в пунктах 9, 10 настоящего Порядка, представляется документ, подтверждающий положительное решение посольства или консульства о приеме семьи на постоянное место жительства.

16. При приобретении квартиры в строящемся жилом доме, дополнительно к документам, указанным в пунктах 9, 10 настоящего Порядка, представляется договор участия в долевом строительстве, заключенный со строительной компанией и зарегистрированный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Всегда рада разъяснить. Автор

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/

Документы для получения разрешения органов опеки

Обязаны мне выдать постановление на разрешение продажи комнаты данной комиссии опеки?

Перечень документов для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи.

Документы, которые нужны для опеки. Заявления в опеку от родителей, образец. Нотариальное удостоверение сделки с несовершеннолетними.

На самом деле этот перечень документов требуется не только для купли-продажи, но так же для мены, дарения, определения долей, ренты и пр.

, где несовершеннолетние дети являются собственниками.

1) Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).

Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления.

2) Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста.
3) Заявление всех совершеннолетних лиц со всех площадей, участвующих в сделке.

 ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ каждого участвующего в сделке с паспортами, в случае невозможности присутствия лица, участвующего в сделке по уважительным причинам в отделе опеки и попечительства, необходимо присутствие доверенного лица с правильно оформленной доверенностью для подачи заявления, заверенного нотариально от имени доверителя. ( Обязательно присутствие собственников квартиры, в которой есть несовершеннолетние дети).4) Свидетельство о рождении ребенка.

5) Документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).

Что такое документы по оценке квартиры?

6) Рыночная оценка стоимости продаваемой и покупаемой недвижимости, выраженная в распечатках базы Winner ( профессиональная риэлторская база) или два оценочных альбома от компании профессионально, занимающейся оценкой недвижимости. В каком виде предоставляется информация о стоимости, зависит от конкретной опеки и инспектора. В разных районах Москвы предъявляют разные требования.

Документы БТИ:
7) Экспликация, поэтажный план,

Документы МФЦ:

8)кадастровый паспорт ( кадастровая палата или МФЦ), на все жилые помещения, участвующие в сделке.9) Выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).9) Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

10) Справки о задолженности из ЕИРЦ на все жилые помещения, участвующие в сделке .

Последние три документа может заменить Единый жилищный документ (ЕЖД) без долгов по квартплате.Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.

Примечание. Условия подачи документов в органы опеки. Сроки рассмотрения документов.

— в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым площадям, участвующим в сделке;
в отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями;
— срок подготовки распорядительных документов – месяц с момента написания заявлений, при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:а) истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,б) истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,с) какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.Все документы, поступающие на рассмотрение в отдел опеки и попечительства, не должны иметь просроченные даты выдачи.

В указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.

 Заявление в опеку от  родителей. Образец.

Руководителюмуниципалитета _________________________________________________от гр._________________________ ,проживающего (ей) по адресу:ул._________________ д.___ , кв.

___паспорт_________________________телефон ____________________ЗаявлениеПрошу Вас разрешить совершение сделки купли – продажи (обмена) _____ комнатной квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью — ______ кв.м., жилой площадью  _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности мне, моему несовершеннолетнему сыну (дочери) Ф.И.О.

__ _____ года рождения (свидетельство собственности на жилище №____ от ____ г.) , рыночной стоимостью ********** млн. руб., с одновременной покупкой (меной) ______ комнатной квартиры по адресу: _______, общей площадью ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве  собственности  гр.

_________________ в собственность ____________________ (указываются члены семьи, в чью собственность приобретается квартира с указанием долей), рыночной стоимостью ************** млн. руб.Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут.

Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета ****************** копии договоров купли-продажи (мены).Претензий к органу опеки и попечительства не имею.

Дата_______                                                               Подпись__________

Этот перечень документов стандартный. Не все отделы опеки занимают очень жесткую позицию в своих требованиях. При прохождении органов опеки и попечительства необходимо проконсультироваться у специалистов, какие документы могут еще понадобиться.

Хочу также добавить, что если дети не являются собственниками в квартире, то разрешение органов опеки и попечительства на сделку с недвижимостью не требуются. Исключением являются случаи, когда при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних.

_____________________________________________________________________________________________________________________

ПРОШУ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ! С 1 ЯНВАРЯ 2016 ГОДА ВСЕ СДЕЛКИ С УЧАСТИЕМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ УДОСТОВЕРЯЮТСЯ НОТАРИАЛЬНО. ПРОЧИТАТЬ ОБ ЭТОМ ВЫ МОЖЕТЕ ЗДЕСЬ //ikitaeva.

ru/federalnyj-zakon-ot-29-12-2015-n-391-fz-o-vnesenii-izmenenij-v-otdelnye-zakonodatelnye-akty-rossijskoj-federacii/______________________________________________________________________________________________________________________

Мои статьи вы можете получать на ваш электронный адрес. Подпишитесь здесь //feeds.feedburner.com/ikitaeva/gAxz

Возврат подоходного налога при покупке квартиры.

Налоговый вычет на покупку квартиры. Понятие. Сроки получения налогового вычета. Порядок возврата подоходного налога. Максимальная сумма возврата единовременным платежом. Изменения с 1 января 2014 года по возврату подоходного налога при покупке квартиры/ жилого дома. Документы для налогового вычета.

1 655 комментариев Подоходный налог с продажи квартиры.

Эта статья касается в основном тех людей, которые собираются продавать или менять свои квартиры, находящиеся в собственности менее 3-х лет, а так же покупателей таких квартир.

Многие уже знают, что собственник, продавая квартиру, которой он владел меньше трех лет, обязан заплатить государству подоходный налог в размере 13% от суммы превышающий 1 млн.

рублей, указанной в договоре купли-продажи на эту квартиру. читать далее… >>

1 609 комментариев

Источник: https://ikitaeva.ru/perechen-dokumentov-dlya-organov-opeki-i-popechitelstva-na-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry/

Продажа квартиры: как получить разрешение от органов опеки?

Обязаны мне выдать постановление на разрешение продажи комнаты данной комиссии опеки?

Семьям с детьми, которые продают свою квартиру, для совершения сделки необходимо разрешение от органов опеки и попечительства.

Родители или лица, их заменяющие, не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а ребенок – давать согласие на совершение сделок по отчуждению его имущества, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (ст.

37 ГК). Если ребенок является собственником квартиры или доли в ней, при продаже необходимо получить постановление органов опеки и попечительства на отчуждение собственности и согласие на новую покупку, причем эти два момента: продажа и покупка, должны быть одновременными.

Прописать несовершеннолетних к бабушкам-дедушкам – недостаточная мера, т.к. ребенок после перерегистрации будет продолжать оставаться собственником или сособственником продаваемого жилья. Прописка в другое место жительство возможна, если ребенок не является собственником или сособственником квартиры, а просто прописан в ней.

Продать квартиру разрешат только в том случае, если вы предоставите несовершеннолетним собственникам в собственность равноценную жилплощадь.

Обращаться за разрешением нужно в органы опеки в управлении социальной защиты населения (УСЗН) своего района.

Если родители (опекуны), совершая сделку, не уведомили органы опеки и попечительства о продаже жилья, собственниками или сособственниками которого являются несовершеннолетние, то орган опеки могут обратиться в суд и признать сделку незаконной, а права опекаемых лиц нарушенными.

Обращение в органы опеки

Первое, что нужно сделать – письменно уведомить органы опеки по месту проживания об отчуждении (т.е. о продаже) жилплощади. Заявление, в котором оба родителя или лицо, их заменяющих, обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица, составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района и заверяется им.

Визит в опеку не ограничивается только составлением заявления, инспектор проведет с заявителями собеседование.

На встрече должны присутствовать оба родителя или единственный родитель (опекун), а также ребенок (дети), начиная с 14-ти лет.

В некоторых органах опеки требуют и присутствие собственников приобретаемого жилья, и их письменного согласия о продаже несовершеннолетнему ребенку квартиры или доли в ней.

При продаже квартиры с несовершеннолетними не требуется согласия органов опеки и попечительства. Как его получить?

Главное правило, которого нужно придерживаться при получении разрешения опеки на продажу квартиры – это предварительная подготовка полного пакета документов. В органы опеки имеет смысл обращаться только при наличии полного пакета необходимых бумаг. Необходимо предоставить как подлинники всех документов, так и их копии.

Вместе с заявлением-уведомлением от родителей (опекунов), в органы опеки нужно подать пакет документов (подлинники и их копии):

  1. паспорта (или паспорт, если родитель-одиночка) заявителей;
  2. заявление о согласии на отчуждение имущества от несовершеннолетнего, достигшего 14 лет и его паспорт;
  3. копии свидетельства о рождении детей и свидетельства о браке или его расторжении;
  4. банковский документ (выписка со счета), если на счет детей внесены деньги (в случае, если ребенок поступает под опеку государства);
  5. банковский документ (выписка со счета), если на счет детей внесены деньги (в случае, если вместо покупки нового жилья полагающуюся ребенку долю перечислили деньгами);
  6. документы на имеющееся (отчуждаемое) жилье:
  • Свидетельство права собственности;
  • Кадастровые и технические паспорта и планы;
  • Договор приватизации, если есть;
  • Оригинал выписки из Росреестра о стоимости жилья;
  • Оригинал справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Такая справка не обязательна, но ее могут потребовать;
  • Оригинал выписки из домовой книги на квартиру, в отношении которой планируется осуществить сделку;
  • Оригинал выписки о состоянии финансово-лицевых счетов на все жилые помещения, которые участвуют в сделке.

Малолетними являются дети до 14 лет, за которых действуют их законные представители. Дети после 14 летнего возраста считаются несовершеннолетними, они уже имеют паспорт, и в сделках действуют самостоятельно с письменного согласия родителей или опекунов (ст. 26 ГК РФ).

Документы на приобретаемое жилье подавать не нужно, если несовершеннолетний собственник (сособственник) жилплощади передается на государственное содержание и обеспечение (например: в дом малютки или в дом ребенка). Если ребенка поместили на гос.

содержание, то его родители обязаны открыть счет на его имя, положить на него равноценную сумму стоимости квартиры или ее доли и предъявить банковские документы в органы опеки. Поместить деньги на счет необходимо до совершения сделки купли-продажи.

Вряд ли опека согласится на сделку, при которой производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также на сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади. Это же касается продажи с одновременным дарением.

Получение разрешения

Предварительное разрешение опеки и попечительства на продажу квартиры выдается в виде распоряжения главы города, проект которого готовит специалист, он же инспектор по охране прав детства, на основании документов, которые были поданы вместе с заявлением.

Подготовка разрешительных документов в опеке происходит в течение 1 месяца с момента написания заявлений. Этот срок нельзя сократить без наличия определенных уважительных причин.

С методическими рекомендациями по организации работы опеки можно ознакомиться, прочитав Письмо министра образования и науки РФ № АФ-226/06 от 25.06.2007 «Об организации и осуществлении деятельности по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних» 

К такого рода уважительным причинам, которые могут повлиять на сжатие сроков подготовки распорядительных документов, не относятся:

  • – истекающие сроки действия предоставляемых в органы опеки документов,
  • – истекающие сроки внесения оплаты, задатков и иных денежных сумм за квартиру,
  • – устные или письменные договоренности между сторонами или должностными лицами, не имеющие юридической силы.

Как утверждают риелторы, из-за необходимости получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником, длительность совершения этой сделки увеличивается примерно на 2 недели.

После получения постановления вы можете смело совершать на сделку. Продажа старого и покупка нового жилья должны проходить одновременно.

После процесса регистрации и перехода права владения квартирой на нового собственника, начинается процесс по прописке ребенка по новому месту жительства.

И это еще не все. Нужно будет повторно уведомить органы опеки, что несовершеннолетний получил равноценное имущество в собственность.

«Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки…» – так говорится в письме Министерства образования РФ от 20.02.95 N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

Случаи, когда одновременная сделка купли-продажи не обязательна

Приобретение новой квартиры в момент продажи старой не обязательно, если:

  1. Семья переезжает, и квартира будет приобретаться в другом городе. В этом случае органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры, если деньги от продажи квартиры будут перечислены на счет несовершеннолетнего. В период, не превышающий трех месяцев, родители обязаны купить квартиру в новом городе и наделить ребенка соответствующей долей собственности. В противном случае сделка будет аннулирована.
  2. Квартира покупается в строящемся доме. В этом случае получить разрешение органов опеки сложнее, чем в первом. Высокая степень готовности новостройки – основное требование. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно заключить договор долевого участия с застройщиком. А на время строительства дома ребенок должен быть где-то зарегистрирован.

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/purchase_and_sale_estate/o_46119

Органы опеки и попечительства дают разрешение

Обязаны мне выдать постановление на разрешение продажи комнаты данной комиссии опеки?

О правах несовершеннолетних и способах их отстоять, мы разговариваем с главным специалистом по защите прав несовершеннолетних районного отдела народного образования Советского района г. Казани Козловой Татьяной.

– Татьяна Николаевна, расскажите нашим читателям, какие права есть у несовершеннолетних детей при сделках купли-продажи объектов недвижимости, сособственником которых они являются?– Если у родителей есть планы на куплю-продажу жилой площади, сособственником которой является несовершеннолетний, то у ребенка имеется право на сохранение жилой площади, и, прежде всего, на сохранение той доли, которая подлежит отчуждению. Органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу, только при условии, что родители предоставят документы, подтверждающие, что несовершеннолетний будет обеспечен другой жилой площадью. Естественно, здесь просматриваются и перспективы, связанные с ипотекой, кредитованием, всего, что идет на поддержку семьи, которая улучшает свои жилищные условия.

– Какие нормативы существуют для переселения несовершеннолетних с одной жилплощади в другую?
–  Условия при продаже жилья таковы, что площадь приобретаемого жилья и доля в нем несовершеннолетнего должны быть либо равноценной, либо большей, чем  та, что принадлежала  ребенку ранее. Один из основных принципов &”151; при сделке купли-продажи ребенку должна быть выделена площадь в размере не менее отчуждаемой. Допустим, продается двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв.м., где у несовершеннолетнего 1/3 доли, и приобретается другая равноценная или большая квартира. Взамен приобретается  квартира общей площадью 80 кв.м. В этом случае родители имеют право выбора, выделить ли ребенку 20 метров, или же выделить ему 26 метров. Но доля выделяемой площади на имя несовершеннолетнего должна быть не менее отчуждаемой доли. В нашем районе практика такая, что даже на кв. метр площади нельзя ущемлять права ребенка, потому что каждый метр в условиях приватизации является предметом купли-продажи. Мы этот момент отслеживаем очень внимательно. Перечисление денежных средств на счет ребенка взамен продаваемой жилой площади в нашем районе не практикуется. 

– Как давно органы опеки и попечительства занимаются отслеживанием сделок с участием несовершеннолетних в сфере недвижимости? Кто является разработчиком норм, которыми в своей работе руководствуются органы опеки?
– Органы опеки и попечительства занимаются отслеживанием сделок купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних практически с марта 1993 года, когда в стране был принят закон о передаче жилищного фонда в собственность граждан. К сожалению, до сих пор нет отдельного закона о защите имущественных прав детей. Органы опеки и попечительства привлечены к данной деятельности на основании ч.4 ст.292 ГК РФ и ст.56, ст.64 Семейного Кодекса РФ. Мы руководствуемся также нормативными документами: письмами Министерства образования РФ, рекомендательными письмами Прокуратуры Республики Татарстан и Российской Федерации. Некоторые документы принимались, дополнялись, отменялись. Но в основе всего лежат все-таки  указанные выше статьи законов. В соответствии с требованиями указанных выше законов и нормативных документов  прокуратура проверяет работу органов опеки  попечительства в плане защиты жилищных и имущественных прав несовершеннолетних.

– Каким образом отслеживается соблюдение прав детей Органами опеки и попечительства?
– Сделка с недвижимостью, сособственниками которой являются дети, подлежит обязательному согласованию с Органами опеки и попечительства.

Когда к нам обращаются родители несовершеннолетних детей с заявлением на продажу жилой площади, одновременно они обязаны предоставить и документы на ту площадь, которую намерены продать, и на ту, которую намеренны приобрести.

В случае если идет сразу безусловное улучшение жилищных условий, то документы, разрешающие сделку, готовятся в установленный законом срок, он составляет 14 дней.

Если возникают нюансы, связанные с приобретением квартиры по договору долевого участия, если приобретается жилой дом в частном секторе, расположенный на земельном участке, а также если есть вопросы, связанные с кредитованием, то в этом случае все документы у нас проходят через районную жилищную комиссию.

Для согласования распоряжения главы администрации на сделку с недвижимостью, сособственниками которой являются несовершеннолетние необходимо восемь подписей, включая подпись главы администрации района. Затем разрешение на сделку регистрируется в протокольном отделе города, один экземпляр направляется в прокуратуру города.

– Что входит в задачи районной жилищной комиссии?

– Задача районной комиссии &”151; объективно рассмотреть все документы и принять решение в интересах семьи и, в частности, в интересах ребенка. Комиссия создана распоряжением главы администрации в каждом районе города. В её состав входят компетентные лица: начальник отдела жилищной политики, начальник юридического отдела, ответственный секретарь комиссии по делам несовершеннолетних, которые прослеживают всю правовую базу и все документы, свидетельствующие о техническом состоянии приобретаемой жилой площади. Нет оснований не доверять документам и выезжать лично на объекты купли-продажи. Любой документ имеет штамп, печать и подпись конкретного должностного лица, который несет ответственность за этот документ. Для вынесения решения нам предоставляют технический паспорт на жилье, справку БТИ, которая несет всю информацию о техническом состоянии дома, его процент износа, общая площадь, жилая площадь. В общем, все размеры и параметры жилья мы узнаем из документов, предоставленных  соответствующими органами.

– Бывают ли исключительные случаи, когда комиссия выезжает на место, чтобы осмотреть лично приобретаемый объект недвижимости?

– Да, в исключительных случаях мы выезжаем на место. Это происходит когда, допустим, у нас под сомнением семья, которая состоит на учете в комиссии по делам несовершеннолетних как неблагополучная.

Как контролируется выполнение Распоряжение Главы администрации?

–  Законные представители несовершеннолетних детей (родители, опекуны) обязаны представить в орган опеки Свидетельство о государственной регистрации права всех членов семьи и конкретно несовершеннолетнего на вновь приобретенную жилую площадь. Более того, в распоряжении Главы администрации включен пункт, обязывающий МУП ЕРЦ снять с регистрации несовершеннолетнего только при условии предоставления указанного выше документа. В случае, если собственность детям не выделена, то орган опеки вправе обратиться в прокуратуру с заявлением о расторжении договора купли-продажи и признании сделки в УФРС по РТ недействительной.

– А как следует действовать родителям, владельцам комнаты в коммунальной квартире, если соседи продают свою жилье, а родители не желают или не могут её купить?
– В случае, когда продается комната в коммунальной квартире, продавцы обязаны получить нотариально заверенный отказ соседей от права первоочередной покупки. Если один из владельцев (или совладельцев) соседней комнаты  в коммунальной квартире несовершеннолетний, то такой отказ должны дать органы опеки и попечительства по месту его регистрации. Для этого законные представители несовершеннолетнего пишут заявление об отказе от преимущественного права покупки соседней комнаты,  допустим, в связи с отсутствием необходимости, или отсутствием денежных средств.  Для рассмотрения таких вопросов следует предоставить заявление, паспорт, справку о регистрации по указанному адресу, финансовый лицевой счет и правоустанавливающий документ.

– Как быть, если семья переезжает в другой город? Какие в этом случае нужны документы?
– Просто дать разрешение на продажу жилой площади, где сособственником является несовершеннолетний, нельзя. Так что, если семья приезжает в другой город, она обязана нам представить документы на приобретаемую площадь. Органы опеки и попечительства должны быть уверены, что, когда семья продаст свое жилье в Казани, в другом городе она жилье приобретет, а не окажется без крыши над головой. Поэтому помимо всех необходимых документов на приобретаемую квартиру очень часто для комиссии необходимо предоставить договор о намерениях или же предварительный договор купли-продажи.Когда переезд из одного города в другой касается семьи военнослужащих, то от них требуется несколько отличный набор документов, который собирает и предоставляет воинская часть, в том числе жилищный сертификат.

– Бывают ли исключения, когда органы опеки и попечительства разрешают обмен с большей жилой площади на меньшую?
– В ряде случаев, мы выносим на рассмотрение жилищной комиссии спорные вопросы, когда продают большую площадь, а приобретают меньшую. Ведь у людей бывают разные причины для продажи своей квартиры.

Допустим, у семьи накопился долг, есть кредиты, с выплатой которых они не справляются, и желают расплатиться, обменяв свою квартиру на меньшую. Мы такие заявления рассматриваем и даем, как правило, официальный отказ. С этим отказом граждане могут обратиться в суд.

И, если суд примет решение удовлетворить исковое заявление граждан, то мы будем вынуждены на основании этого решения издать распоряжение, разрешающее подобную сделку.

Но бывают единичные случаи, когда мы все же разрешаем куплю-продажу с большей площади на меньшую. Эти случаи достаточно редки, происходят один раз в 3-4 года.

Например, в трехкомнатной квартире проживали мать и несовершеннолетний сын, отец умер. Квартиру когда-то получали на троих, и ребенку в квартире принадлежала 1/3. Вдвоем с матерью они уже не могли содержать эту квартиру, а у матери обнаружили онкологическое заболевание, требовались деньги на операцию.

Жилищная комиссия решила, что уменьшение общей жилплощади не слишком ущемило права несовершеннолетнего. Но была сохранена доля ребенка в приобретенной квартире в размере, равной двум долям в отчуждаемой. Т.е., если у ребенка была 1/3, то мы требовали сохранения за ним 2/3 квартиры.

Мы опросили экспертов «Казанской Недвижимости» о том, как проходит сделки купли-продажи недвижимости, если в числе сособственников есть несовершеннолетние дети.
Владислав Хорочкин, директор департамента недвижимости «ЮрИнфо»: – Необходимость выдачи постановления РОНО перед оформлением сделки работу усложняет.

Тем более что подготовка документов в этом случае может занимать около месяца. Порой, это негативно сказывается на спросе на квартиру. Как правило, потенциальные покупатели в этом случае боятся, что сделку могут не разрешить или вернуть, уже после того, как она состоится.

Ольга Астякова, заместитель директора АН «Свой Угол»:

– Оформлять сделку, где в числе сособственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети, очень проблематично. Особенно сложно было в тот момент, когда шла передача полномочий по выдаче разрешений на сделку. Многие сделки зависали на несколько месяцев.Хотя, на мой взгляд, спрос на квартиру не зависит от того, кто является сособственником квартиры. Потенциальный покупатель должен быть готов к тому, что документы быстро подготовить не получится и придется ждать.По моему опыту работы, процесс получения постановления РОНО длится от одного до двух месяцев, в зависимости от района города, где находится продаваемая квартира. Сначала мы собираем документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, затем отдаем их на комиссию. После того, как документы будут рассмотрены, дается официальное согласие или отказ на сделку. К сожалению, если дается отказ, приходится всю работу по подбору варианта купли-продажи начинать сначала.

Эльмира Шаширова, директор АН «Янус»:

– Сейчас, после более чем трехмесячного перерыва в деятельности органов опеки и попечительства, связанным с передачей полномочий, стало возможным проводить сделки с участием несовершеннолетних. А значит квартиры, при купле-продаже которых требовалось согласие органов опеки и попечительства вновь заинтересовали потенциальных покупателей жилья.

НК, подготовила Инна Силантьева

Источник: https://kazned.ru/article/774

Юриста совет
Добавить комментарий