Нужно ли соглашение второго собственника в таком случае?

Нужно ли разрешение второго собственника на прописку?

Нужно ли соглашение второго собственника в таком случае?

Что если собственник прописывает человека без согласия прописанных и других совладельцев? Можно ли так делать? Без разрешения проживающих (то есть прописанных) — да, а вот если квадратные метры в долевой собственности — уже нет, придется получить их официальное согласие.

Нужно ли согласие второго собственника на прописку

Из вопроса следует, что человек является собственником части квартиры и желает иметь регистрацию в ней. В этом случае он имеет равные права с остальными собственниками квартиры, согласия других собственников на его регистрацию не требуется.

Согласие необходимо для регистрации лиц, которые не являются собственниками жилья, но регистрируются на жилой площади одного из собственников, потому что в подобных случаях могут быть нарушены права других собственников.

Но закон предусматривает условия, когда согласие не требуется.

Когда необходимо согласие собственника на прописку

Доли могут быть одинаковыми или разными, встречается также понятие ничтожно малой доли, из-за чего фактически, а не на основании правоустанавливающих документов, владелец не может вселиться в помещение. Размер доли, которая принадлежит собственнику, фиксируется в документах. Если собственностью владеют супруги, то по закону их доли считаются равными.

Можно ли прописать без согласия других собственников

Изменение семейного положения у одного из собственников жилья часто приводит к тому, что новый член семьи нуждается в регистрации места проживания.

Однако остальные жильцы или совладельцы дома или квартиры не всегда с этим согласны.

Вот тогда и может встать вопрос — можно ли прописать без согласия свою супругу, супруга или несовершеннолетнего ребенка.

Иногда этот вопрос возникает и в отношении других родственников, например родителей, братьев и сестер или дядей и тетей. Реже возникает необходимость прописать в квартиру постороннего человека.

Можно ли прописать кого-либо в квартиру без согласия второго собственника

2.

Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденными Постановлением Правительства РФ 17.07.1995 г. № 713;

Согласие собственника жилья на регистрацию

Часто встречается ситуация, когда квартира поделена между бывшими супругами и один из них не дает согласие на регистрацию в ней нового члена семьи второго собственника.

Помочь в таком случае может раздел права собственности на все помещение с выделением изолированных жилых комнат каждому из владельцев. Сделать это можно через суд.

Такая квартира будет считаться коммунальной и согласия других собственников на регистрацию в своей комнате жильца не требуется.

Когда необходимо согласие на прописку

Согласно законодательству, в месте регистрации ребенка должен быть прописан хотя бы один из его родителей, однако при достижении малолетним возраста четырнадцати лет, он может быть зарегистрирован и отдельно от них, но в таком случае понадобиться два разрешения на оформление такой процедуры.

Как прописать человека в квартиру без согласия других собственников

Прописка ребенка обязательна для садика или школы, к ней привязывается получение социальной помощи (по ст.20 ГК РФ.

несовершеннолетний должен быть поставлен на учет по месту регистрации матери (отца)).

Необходимость временно прописаться чаще всего возникает при найме (аренде) жилья на период от 90 дней до пяти лет.

Читать еще —>  Долги по жкх по адресу через интернет

О возможности прописать в квартиту человека без согласия других собственников жилья

Отдельно отметим, что если родители в разводе или попросту отдельно друг от друга проживают, то тогда, чтобы прописать у себя малыша, нужно будет согласие от супруга. Исключение составляют те случаи, когда второй родитель лишен прав на несовершеннолетнего, умер или считается без вести пропавшим.

Как прописаться в квартиру к собственнику? Правила, документы, рекомендации

Основная проблема обычно состоит в регистрации совершеннолетних граждан. В частности, если у человека нет в недвижимости своей доли, только прописка.

Она дает право на проживание и пользование жильем, но не более. А значит, прописаться в квартиру без согласия собственника никак нельзя. Исключение — решение суда.

Но на практике подобные ситуации практически не встречаются.

Источник: https://firstjurist.ru/ispolnitelnoe-proizvodstvo/nuzhno-li-soglasie-sobstvennika-na-propisku-vtorogo-sobstvennika

Порядок регистрации в приватизированной квартире и частном доме

Наиболее часто конфликтные ситуации с пропиской возникают, если у кого-либо из зарегистрированных в квартире лиц меняется семейное положение и нужно прописать нового жильца.

Не часто в таких случаях можно получить согласие всех собственников жилья на регистрацию членов семьи (родителей, близких родственников или чужого человека).

Обычно это связано со страхом потерять собственность, но ни постоянная, ни временная регистрация не дает человеку права на распоряжение помещением – он может только пользоваться жилой площадью.

Согласно ст.31 Жилищного кодекса, для прописки нового жильца в частную квартиру(частный дом), необходимо согласие собственников на регистрацию по месту жительства (могут дать только совершеннолетние владельцы).

Без ведома собственника зарегистрировать в частном жилье можно лишь несовершеннолетнего ребенка, при условии, что кто-либо из его родителей прописан в нем или один из владельцев. Нельзя зарегистрировать к бабушке, дедушке несовершеннолетнего ребенка, если в доме не прописаны отец (мать) (ст.20 ГК РФ).

Временная регистрация

Прописка ребенка обязательна для садика или школы, к ней привязывается получение социальной помощи (по ст.20 ГК РФ.

 несовершеннолетний должен быть поставлен на учет по месту регистрации матери (отца)).

Необходимость временно прописаться чаще всего возникает при найме (аренде) жилья на период от 90 дней до пяти лет.

Чтобы сделать временную регистрацию ребенку согласие на прописку от собственника не нужно. Кто-либо из родителей обращается в ФМС чтобы прописать несовершеннолетнего. Специалисту регистрационной службы передаются оригиналы и копии таких документов:

  • бланка заявления на временную регистрацию (образец заявления предоставляется ФМС);
  • договора аренды жилья;
  • паспортов;
  • свидетельств родителей на временную регистрацию по указанному адресу;
  • документов о браке (разводе);
  • документа о рождении ребенка;
  • справки, что ребенка не прописывали у отца (матери) (хотя ее ФМС может получить по электронным реестрам).

Источник: https://nskoblaka.com/nuzhno-li-razreshenie-vtorogo-sobstvennika-na-propisku/

Неотделимые улучшения в общем имуществе: нужно ли согласие других собственников на увеличение доли лица, которое их произвело?

Нужно ли соглашение второго собственника в таком случае?

По общему правилу участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли (п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса). Важно, чтобы при этом был соблюден порядок использования общего имущества, который осуществляется по соглашению всех участников (ст. 247 ГК РФ).

Значит ли это, что для увеличения своей доли лицу, которое произвело улучшение имущества, нужно получить согласие другого собственника? Или вполне достаточно согласия на осуществление самого улучшения? Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не смогли прийти к общему мнению, поэтому Верховному Суду Российской Федерации пришлось их рассудить.

Суть спора

3 ноября 2006 года общество “Ф” и организация “Б” стали собственниками столовой площадью 778,5 кв. м. Общество получило 4/5 в праве общей долевой собственности, а организация – оставшуюся 1/5.

Порядок пользования общим имуществом, а также свои права и обязанности участники согласовали в договоре от 1 июня 2009 года.

В частности, они предусмотрели обязанность организации “Б” согласовывать с обществом “Ф” реконструкцию помещений, связанную с неотделимыми улучшениями.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

За период с 2009 по 2011 годы организация провела реконструкцию и техническое переоборудование помещения столовой. Помещение претерпело перепланировку, а над комнатами первого этажа появилась антресоль. В итоге общая площадь помещения столовой увеличилась на 174,8 кв. м, то есть до 953,3 кв. м.

Стороны обратились в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на увеличенную площадь, и оно было зарегистрировано за ними в прежних долях (то есть 1/5 – за организацией, а 4/5 – за обществом).

Однако организация “Б”, полагая, что произведенные ею улучшения повлекли изменение ее доли в праве на общее имущество, обратилась в арбитражный суд с иском к обществу “Ф” о признании за ней права на долю 3305/9533 в отношении помещения столовой площадью 953,3 кв. м, а за ответчиком – права на долю 6228/9533.

О том, какие улучшения могут считаться отделимыми, узнайте из материала “Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества” в “Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Получить доступ

Тем не менее, суд в удовлетворении исковых требований отказал (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 августа 2015 г. по делу № А32-18401/2015). Свое решение он мотивировал тем, что пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, для изменения долей в общей собственности в связи с произведенными неотделимыми улучшениями имущества собственнику нужно не только доказать осуществление неотделимых улучшений, но и получить согласие сособственников на изменение долей. Однако такое соглашение между сторонами не заключалось.

На основании этого суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцом не был соблюден порядок пользования общим имуществом.

А вот апелляция сочла иначе. Суд учел положения заключенного сторонами договора о пользовании общей собственностью. Этим договором был регламентирован порядок согласования вторым собственником реконструкции и технического переоборудования помещений.

В рассматриваемом споре такое согласие было выражено в письменной форме и представлено в виде переписки сторон, которая, как отметил суд, свидетельствует о наличии согласия ответчика на проведение истцом реконструкции.

Этого, по мнению апелляции, вполне достаточно для того, чтобы считать порядок пользования общим имуществом соблюденным. В связи с этим суд пришел к выводу, что истец имеет право на увеличение доли в праве общей долевой собственности на спорное помещение.

Решение нижестоящей инстанции при этом было отменено (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 г. № 15АП-18487/15).

Кассация, напротив, с позицией суда апелляционной инстанции не согласилась и, отменив его, оставила в силе решение суда первой инстанции (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2016 г. № Ф08-2449/16).

Суд округа согласился с решением Арбитражного суда Краснодарского края в том, что наличие согласия ответчика на реконструкцию не является согласием на увеличение доли истца.

И поскольку соглашение сторон об изменении долей в праве общей собственности отсутствует, порядок пользования общим имуществом нельзя считать соблюденным. Следовательно, оснований для увеличения доли организации “Б” не имеется.
 

Позиция ВС РФ

КРАТКО

Реквизиты решения: Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315.

Требование заявителя: Признать за ним право на увеличение доли в общем имуществе в связи с произведенными неотделимыми улучшениями, несмотря на отсутствие согласия на это со стороны второго собственника.

Суд решил: Иск удовлетворить, поскольку для изменения доли необходим лишь факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества, согласованных с другим собственником. Согласие на увеличение самой доли при этом не требуется.

В результате истец был вынужден обратиться в ВС РФ с жалобой, в которой просил отменить акты судов первой и кассационной инстанций и оставить в силе апелляционное постановление. И Судебная коллегия по экономическим спорам согласилась с ним (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315).

Суд отметил, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на увеличение своей доли, если эти улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия на то остальных участников (п. 3 ст. 245, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, сделал вывод ВС РФ, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, – это увеличение доли лица, которое их произвело.

В данном случае на выполнение истцом работ, повлекших перепланировку и увеличение площади недвижимого имущества, было получено согласие второго участника. То есть неотделимые улучшения были произведены с соблюдением установленного собственниками порядка его использования и без возражений одного собственника на их выполнение за счет другого.

Поскольку стороны не согласовали иные последствия улучшения общего имущества, суд апелляционной инстанции обоснованно, по мнению Суда, усмотрел основания для увеличения доли организации “Б” в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Более того, добавил ВС РФ, вывод судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии на то согласия других участников противоречит закону, не предусматривающему такого дополнительного основания для увеличения доли. Для изменения доли необходим лишь сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним из собственников, но при обязательном соблюдении порядка пользования общим имуществом. А именно, при согласии других собственников на выполнение неотделимых улучшений.

Иной подход, по мнению ВС РФ, влечет нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, который тем самым повысил имущественную оценку своей доли, но отказывается при этом увеличить долю участника, выполнившего эти улучшения. Тогда как никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

С учетом этого ВС РФ отменил обжалуемые судебные акты и оставил без изменения Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, признав право истца на увеличение его доли в праве общей долевой собственности на помещение столовой до 3305/9533.

Источник: http://www.garant.ru/article/1089037/

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

Нужно ли соглашение второго собственника в таком случае?

2019-03-20T14:52+0300

2019-03-20T15:21+0300

https://realty.ria.ru/20190320/1551958947.html

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

https://cdn22.img.ria.ru/images/152700/37/1527003700_0:0:5760:3240_1036x0_80_0_0_daa7a490688d91be2d4789c00d8ae59c.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Долевая собственность на квартиру или любую другую недвижимость считается очень проблемной формой владения, поскольку требует единодушия всех “дольщиков”. Как быть, если один из них не выходит на связь или просто находится в ссоре с остальными и не общается? Об этом эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость”.

1. Я хочу продать свою долю в квартире, но второй собственник не выходит на связь. Как быть?

Продать квартиру с отсутствующей выделенной долей без участия второго собственника, не выходящего на связь, довольно сложно. Продавец (второй “дольщик”) может направить уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности на квартиру другим сособственникам через нотариуса или самостоятельно по почте.

Однако если направлять письмо самому, даже с описью вложения, содержание уведомления в описи все равно не отражается, поэтому могут возникнуть сложности. При направлении уведомления телеграммой в дальнейшем при необходимо можно получить ее копию.

Оптимально будет направлять уведомление через нотариуса во избежание сложностей с подтверждением, тем более что все сделки по купле-продаже долевой собственности в любом случае осуществляются при обязательном участи нотариуса.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если в течение месяца ответ не поступит, нотариус имеет право выдать уведомление о том, что письмо другому сособственнику было отправлено.

Это и будет документом, разрешающим проведение сделки. Однако в будущем другой сособственник может обратиться в суд. Если правила были нарушены, то ему удастся перевести права по сделке на себя, поэтому важно, чтобы продажная стоимость была не ниже, чем в предложении сособственнику.

Читать далее

2. Что произойдет, если собственник второй доли объявится после сделки?

В этом случае он имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. покупки).

Поэтому критически важно следовать всем установленным правилам: собрать все необходимые документы (все почтовые чеки, описи и уведомления, а еще лучше – свидетельства о направлении извещений сособственникам нотариусом, отказы сособственников от реализации преимущественного права покупки.

Тогда даже в случае возникновения претензий со стороны участников долевой собственности, доказать выполнение установленного законом порядка не составит труда.

Читать далее

3. Если один из долевых собственников не оплачивает ЖКХ, как остальным не стать должниками?

В этом случае следует разделить лицевые счета. Подобная процедура проводится через суд, если не получается договориться с сособственником. Кроме того, второй собственник вправе потребовать и от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Читать далее

4. Как принимать в наследство долю, если второй долевой собственник недоступен или не хочет общаться?

Для наследования доли в праве в праве общей собственности какое-либо участие иных сособственников законом не предусмотрено, то есть отсутствующий собственник вам никак не помешает. Трудности возникнуть позже, если вы решите реализовать свою долю или как-то ею распорядиться.

Читать далее

5. Как пользоваться квартирой, если между собственниками сильный конфликт, и они друг друга не хотят пускать?

Если жилье находится в общей долевой собственности, и сособственники не общаются или конфликтуют, может возникнуть необходимость определения порядка пользования жилым помещением. Порядок пользования сособственники согласовывают между собой сами, как правило, устно. В противном случае собственники могут обратиться в суд.

Также в суд можно обратиться с требованием об определении порядка пользования имуществом, если его невозможно разделить или выделить из него долю в натуре, и при этом отсутствует соглашение с другими сособственниками о порядке пользования общим имуществом.Читать далее

6.

А можно ли как-то обойтись без согласования вторым собственником, если хочешь продать долю?

Без согласия второго дольщика долю можно лишь отдать в дар. Однако это нечастая практика, так как дарение без налогов возможно лишь в случае, если его совершают по отношению к родственнику, в остальных ситуациях с одаряемого взимается налог размере 13% от кадастровой стоимости, потому что им получен доход в виде имущества. Поэтому мало кто соглашается на такую притворную сделку.

Читать далее

Материал подготовлен при участии юриста практики по недвижимости и инвестициям “Качкин и Партнеры” Марии Оболенской, старшего юриста фирмы “Юст” Олеси Стукаловой, руководителя офиса “В Крылатском” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Ирины Бербеневой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой и управляющего партнера компании “Метриум” Марии Литинецкой.

Источник: https://realty.ria.ru/20190320/1551958947.html

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Нужно ли соглашение второго собственника в таком случае?

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Долевая собственность: особенности продажи

Нужно ли соглашение второго собственника в таком случае?

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Юриста совет
Добавить комментарий