Нужно ли платить налоги при продаже квартиры и покупке другого жилья, которое дешевле?

Сравниваю, сколько я и мои компании платят налогов в США и России — Финансы на vc.ru

Нужно ли платить налоги при продаже квартиры и покупке другого жилья, которое дешевле?

Меня зовут Алексей Кудимов, я руководитель Direct Line Digital. Последние пять лет мы продаем сайты и делаем SEO-продвижение только для американских клиентов. Поздравьте нас, в этом году мы прошли планку продаж в $2 млн. Ранее я писал о нашем опыте продаж в США, а в этом материале речь пойдет о налогах.

Когда я переезжал в США, у меня была навязанная мысль, что здесь очень высокие налоги. Даже не помню, откуда взялся этот миф.

Возможно, это частично основывалось на фильмах, в которых простые американцы жалуются на огромные выплаты государству, а частично из наших СМИ, где американские налоги упоминаются как главное зло страны, которое душит экономику и простых людей. Но реальность оказалась далека от фильмов и российских СМИ.

Естественно, у каждого свой опыт, я расскажу о взаимоотношениях с американскими налогами на собственном примере и примере компании Direct Line.

Для начала я хотел бы рассказать о моих личных налогах.

Личный опыт

В России все граждане выплачивают 13% со своих личных доходов, хотя для тех, кто проживает за пределами России более шести месяцев в году, а я отношусь к этой категории, ставка повышается до 30%.

Я считаю, что выплата 13% со своего дохода всеми категориями граждан страны крайне несправедливым решением, американская система налогообложения в этом плане мне ближе, хотя и она далека от идеала.

В США система настолько запутанная, что бухгалтеры в компаниях даже не пытаются посчитать налоги, которые они должны заплатить за работников. Для этого есть Payroll Companies, которые занимаются всеми подсчетами на аутсорсинге.

Мы, например, пользуемся услугами компании Paychex — одной из самых крупных в стране. Она, конечно, большая и неповоротливая, но дело свое знает. Два раза в месяц мы отправляем подробный отчет с данными о наших сотрудниках. Paychex рассчитывает все налоги, забирает у нас со счета деньги и отправляет зарплату работникам, а налоги — государству.

​Очень крутая система, что с первых заработанных $12 тысяч вы вообще не платите налогов, а если вы единственный работающий в семье человек, то с первых $18 тысяч. Дальше налоги начисляются следующим образом

Помимо этого, вам надо заплатить Social Security и Medicare налоги (FICA).

Давайте посчитаем, сколько налогов платит средний американец. Средний семейный доход в 2018 году в Остине составил чуть более $60 тысяч в год, поэтому берем это число.

Насколько я помню, средний доход по стране около $55 тысяч в год. Но это именно средний, в России он официально около 45 тысяч рублей в месяц. Считается, что хороший доход от $100 тысяч в год 

Итоговая налоговая ставка получилась 14,21%, что несущественно выше 13%, которые мы выплачиваем в России.

Помимо федерального налога, могут быть дополнительные налоги штата и города. В Остине, где я сейчас живу, нет налога на личную зарплату, но это компенсируется высоким налогом на недвижимость.

В Денвере у меня был налог от штата. Когда я переехал в Остин, сумма, которую я стал получать после выплаты всех налогов, выросла на несколько сотен долларов каждый месяц.

Очень важно, что вы можете вычесть из налогов свои затраты на благотворительность, проценты по ипотеке, расходы на медицинское обслуживание и затраты на переезд.

Но там много различных нюансов, поэтому я никогда не заморачивался и ничего не вычитал.

Также не облагаются налогом и деньги, которые вы решили откладывать на пенсионный счет. Но при достижении пенсионного возраста вы должны заплатить 6% от общей суммы, чтобы получить накопленные деньги, что в любом случае сильно ниже налога с заработной платы.

Мне очень нравится такая система «Люди с маленьким доходом платят меньше налогов». Если вы работаете программистом в Google в Остине, тогда нужно выплатить налогов существенно больше, хотя все равно это вполне приемлемо — 20%.

При приеме на работу вы заполняете форму W-4, которая позволяет сокращать налоги в зависимости от вашего состава семьи. На налог влияет не только наличие детей, но и все “dependents”. Например, если жена не работает или имеет более низкую зарплату, ты платишь меньше налогов.

А если ты живешь один, тогда платить налогов придется гораздо больше, чем человеку с такой же зарплатой, но у которого есть жена или муж. В общем, каждый человек, который зависит от твоего дохода, снижает налоги приблизительно на 2–4%.

Раньше из налоговой базы вычитался еще и personal exemption $4100 (зависит от количества детей: один ребенок — вычет $4100, двое детей — $4100 * 2). Этот вычет отменен с 2018 года.

Кстати говоря, существуют специальные организации вроде H&R Block, которые занимаются возвратом части ваших налогов. Например, мой знакомый случайно платил налог по деньгам, который университет ему выдал как стипендию.

В конце года ему вернули все неправильно начисленные налоги, причем получилась довольно-таки круглая сумма. Многие американцы платят личным бухгалтерам, чтобы те занимались ведением их финансов , в том числе возвратом налогов.

Налоги в бизнесе

Чтобы сопоставить систему налогообложения в России и США, необходимо сравнить разные формы собственности и их отличия. В данном блоке я расскажу про нашу компанию, не касаясь остальных форм собственности.

У нас две разные компании в США и России, аффилированные через владельца. В России — это ООО, а в США — это C-Corp. ООО — это общество с ограниченной ответственностью, где владельцы компании не отвечают своим личным имуществом за долги компании, а налог на прибыль составляет 20%.

Ключевым налогом для ИТ-индустрии являются страховые выплаты, то есть налог с зарплат, так как до 90% всех затрат компании — это расходы на зарплаты, то есть это очень существенная нагрузка на компании.

Стандартные страховые выплаты с заработной платы в России составляют 30% (22% — пенсионные, 5,1% — медицинские, 2,9% — социальные), но для ИТ-отрасли существует возможность платить 14% по льготному тарифу, что мы и делаем. Чтобы получить эту скидку, вам необходимо иметь 90% выручки с ИТ. Льгота действует только до 2023 года, если ее не продлят.

C-corp — это форма собственности, которая выдается автоматически при регистрации корпорации. У С-corp фиксированная ставка налога на прибыль 21%, которую совсем недавно ввела администрация Трампа.

Дополнительно штат и город, в котором вы работаете, может брать с вас процент с выручки. Например, в Филадельфии он составляет 1,4% и берется только с тех компаний, которые зарегистрированы в этом городе и являются вашим клиентом. А вот страховые выплаты на одного работника чрезвычайно ниже и составляют 10,6% на человека.

Стоит отметить, что наша компания не платит Sales Tax, так как мы продаем сервисы. Если компания продает продукты, тогда их налоги существенно отличаются. Например, в Техасе они должны добавлять 6,25% за каждую продажу к изначальной цене продукта. Это их аналог НДС.

Только он никогда не пишется на ценнике и в итоге на кассе разница в цене может быть существенной, особенно в таких штатах как Калифорния, где налог штата с налогом города могут доходить до 15%.

Если компания продает в разных штатах, она должна абсолютно по-разному регистрироваться и платить налоги. Это нормально, когда продажи проходят только в двух-трех штатах, но если наши продажники начнут звонить или писать в десять разных штатов, тогда придется десять раз выискивать абсолютно разные правила и платить по ним.

Для подсчета налогов возьмем обычную ИТ-компанию, которая тратит на работников 70% своих доходов, с рентабельностью в 20%. Тогда мы получаем следующие цифры.

В итоге налоговая нагрузка в России чрезвычайно выше, без ИТ-скидки разница почти в 2,5 раза!

Отношение к налогам в США

Конечно же, ни в одной стране мира не любят платить налоги. В Америке люди часто расстраиваются, когда их paycheck уменьшился из-за налогов, но у меня сложилось впечатление, что это расстройство больше напускное, ведь всегда можно проследить за тем, на что уходят суммы.

В США, когда ты выходишь на улицу, видишь вокруг себя все деньги, которые ты платишь ежемесячно, поэтому легкое разочарование от налогов притупляется. Или, например, качество образования в школе, в которую ходит ваш ребенок, напрямую зависит от размера уплачиваемого налога. Поэтому многие платят налоги с гордостью, потому что видят, на что они идут.

Эта ситуация сильно отличается от того, к чему я привык в России. В нашей стране, если ты являешься законопослушным налогоплательщиком, то в глазах большинства выглядишь идиотом. Думаю, причина даже не в том, что налоги очень высокие, а в том, как они тратятся, ведь это и есть главная проблема.

Выводы

Выводы получаются очень интересные. Оказывается, все мои предрассудки были ошибочны, и, работая здесь, вы будете платить те же налоги, что и в России. Если у вас есть семья, дети и ипотека, тогда даже меньшую сумму, чем в России. Вы будете платить незначительно больше только в том случае, если станете зажиточным классом, что в целом скорее справедливо.

Получается, что вести бизнес в США гораздо выгоднее, чем в России. Зарплаты в конвертах появились не просто так, а из-за того, что наши социальные налоги сильно задраны при условии, что за эти деньги мы получаем социальные услуги катастрофически низкого качества.

Этот материал не претендует на освещение всех деталей налогового законодательства двух стран. Наверняка я здесь что-то забыл, а что-то упустил и напутал, все-таки я не финансовый консультант. Все эти данные основываются на деятельности компании Direct Line и опыте моего личного проживания в двух странах.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

Источник: https://vc.ru/finance/91941-sravnivayu-skolko-ya-i-moi-kompanii-platyat-nalogov-v-ssha-i-rossii

Нужно ли платить налог, если продал квартиру по той же цене, что и купил? Прямая линия с МНС

Нужно ли платить налоги при продаже квартиры и покупке другого жилья, которое дешевле?

До 1 марта 2017 года некоторым белорусам нужно отчитаться о доходах за прошлый год. Среди потенциальных плательщиков налога — те, кто продавал недвижимость или несколько машин.

Получателям каких доходов нужно заполнить декларацию (а потом — уплатить налог), рассказал начальник управления налогообложения граждан, декларирования доходов и имущества главного управления налогообложения физических лиц МНС Андрей Ковалевский.

Сколько денег можно получить от родных и друзей, чтобы не платить налог. Прямая линия с МНС

Будет ли налог, если продал имущество дешевле, чем купил когда-то?

Вопрос от Светланы: Нужно ли платить налог, если я продала дачу, которой владела 15 лет? До этого ничего больше не продавала. Вроде слышала, что один раз в 5 лет продать можно, не уплачивая налог. Спасибо!

Ответ: Доход, полученный вами в 2016 году от возмездного отчуждения одной дачи, подлежит освобождению от подоходного налога при одновременном соблюдении двух условий: в 2016 году вы являлись налоговым резидентом Республики Беларусь (т.е. более 183 дней в 2016 году фактически находились на территории страны), и продажа дачи являлась для вас первым возмездным отчуждением такого вида имущества в течение пяти лет.

Вопрос от Ольги: Физическое лицо в течение 2016 года продало (тоже физлицам) сначала мотоцикл, а затем автомобиль, принадлежащие ему на праве собственности.

При этом стоимость продажи обоих транспортных средств меньше цены их приобретения. Копии договоров купли-продажи авто

(на приобретение и последующую продажу) имеются.

Нужно ли подавать декларацию? Будет ли физлицо платить налог в этом случае?

Ответ: От подоходного налога освобождаются доходы, полученные физическим лицом — налоговым резидентом Беларуси от возмездного отчуждения в течение календарного года одного автомобиля, технически допустимая общая масса которого не превышает 3500 килограммов и число сидячих мест которого, помимо сиденья водителя, не превышает восьми, или другого механического транспортного средства.

Таким образом, доход, полученный физическим лицом — резидентом Беларуси в 2016 году от продажи автомобиля, подлежит налогообложению подоходным налогом, поскольку является доходом от возмездного отчуждения второго механического транспортного средства в течение 2016 года. А в отношении дохода, полученного от продажи первого механического транспортного средства — мотоцикла, применяется льгота.

Вам необходимо представить декларацию в срок не позднее 1 марта 2017 года в налоговый орган по месту постановки на учет.

Справочно: Налоговая декларация (расчет) по подоходному налогу (далее — налоговая декларация) представляется по форме согласно приложению 1 к постановлению Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. № 100 «О некоторых вопросах, связанных с исчислением и уплатой налогов с физических лиц» (далее — постановление № 100).

Также обращаем внимание, что для сведения физических лиц и всех заинтересованных форма и порядок заполнения налоговой декларации размещены на официальном сайте Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь www.nalog.gov.by в разделе «Физические лица/Порядок представления физическими лицами налоговой декларации за 2016 год».

Кроме того, вы можете получить имущественный налоговый вычет:

  • или в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением автомобиля.

Для этого необходимо одновременно с налоговой декларацией по подоходному налогу за 2016 год представить документы, подтверждающие несение им расходов, связанных с приобретением автомобиля, проданного в 2016 году.

  • или в размере 10 процентов общей суммы подлежащих налогообложению доходов, полученных от продажи автомобиля.

В случае, если размер имущественного налогового вычета превысит сумму дохода, полученного от продажи автомобиля, то подлежащий налогообложению доход, и, соответственно, подоходный налог к уплате будут отсутствовать.

Вадим Замировский, TUT.BY

Вопрос от Виталия: Я продал в течение 5 лет две квартиры (купил — продал — купил — продал). Вторую квартиру продал за ту же сумму в эквиваленте к доллару (курс менялся, в белорусских рублях разница существенная), что и купил ее, и это прописано в договор купли-продажи (купил за 35 000 у.е. и продал за 35 000). Нужно ли мне подавать декларацию и платить какой либо налог?

Ответ: От подоходного налога освобождаются доходы, полученные физическим лицом — налоговым резидентом Республики Беларусь от возмездного отчуждения в течение 5 лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) одной квартиры, принадлежащей ему на праве собственности (доли в праве собственности на квартиру).

Следовательно, при возмездном отчуждении в течение 5 лет двух квартир, принадлежащих вам на праве собственности, доходы, полученные от продажи второй квартиры, признаются объектом налогообложения подоходным налогом. До 1 марта 2017 года вы обязаны предоставить налоговую декларацию.

Также вы вправе применить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением и (или) отчуждением возмездно отчуждаемого имущества.

Чтобы получить такой вычет, вам необходимо одновременно с налоговой декларацией (расчетом) по подоходному налогу за 2016 год представить в налоговый орган документы, подтверждающие понесенные вами расходы, связанные с приобретением квартиры (копию договора купли-продажи возмездно отчужденной квартиры, платежные документы о перечислении денежных средств со своего счета на счет продавца квартиры и т.п.).

В случае, если размер имущественного налогового вычета превысит сумму дохода, полученного вами от продажи квартиры, то подлежащий налогообложению доход и подоходный налог к уплате будет отсутствовать.

«Закрыл ИП, продал павильон, нужно ли платить налоги?»

Александр Чугуев

Вопрос от Артема: Около 15 лет назад был приобретен торговый павильон (недвижимость, зарегистрированная в БРТИ), оформлен на ИП.

Сейчас ИП закрыто, имущество было переведено в собственность физического лица. В декабре 2016-го павильон был продан, но сумма продажи существенно ниже стоимости покупки. Дохода, как я понимаю, нет.

Нужно ли декларировать и платить налог? Подтверждающие документы о сумме покупки и продажи имеются.

Ответ: Физическое лицо — налоговый резидент Республики Беларусь, получивший в 2016 году от другого физического лица доход от возмездного отчуждения торгового павильона, обязано в срок не позднее 1 марта 2017 года представить в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу, независимо от того, что расходы, связанные с приобретением данного торгового павильона, превышают размер дохода, полученного от его продажи.

При определении размера налоговой базы подоходного налога в отношении дохода, полученного от продажи торгового павильона, физическое лицо вправе по своему выбору воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением, либо в размере 10 процентов общей суммы подлежащего налогообложению дохода, полученного от продажи торгового павильона.

Для того чтобы получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов, физическому лицу необходимо одновременно с налоговой декларацией представить в налоговый орган документы, подтверждающие несение им расходов, связанных с приобретением торгового павильона.

Вопрос: Моя жена в марте 2016 года продала нежилое торговое помещение (торговый павильон на рынке). Нужно ли ей выплачивать налог от прибыли от продажи? Есть ли ей какие-то льготы, если она находится в декретном отпуске?

Ответ: Из вашего вопроса неясно, кто являлся покупателем торгового помещения и, соответственно, источником выплаты дохода вашей супруге: организация, индивидуальный предприниматель или физическое лицо, а также в каком качестве ваша супруга продавала этот павильон (как физическое лицо либо как индивидуальный предприниматель в рамках осуществления своей предпринимательской деятельности). Именно от данных условий зависит порядок исчисления и уплаты подоходного налога.

Если имущество было реализовано вашей супругой как индивидуальным предпринимателем в рамках осуществления предпринимательской деятельности, то полученный доход подлежит налогообложению в зависимости от применяемой ею системы налогообложения.

Если ваша супруга как физическое лицо продала торговое помещение организации (индивидуальному предпринимателю), то при выплате ей дохода организация (индивидуальный предприниматель) обязана была исчислить, удержать у вашей супруги и перечислить в бюджет исчисленную сумму подоходного налога.

И в этом случае представлять по окончании 2016 года в налоговый орган налоговую декларацию (расчет) не требуется, так как обязанность по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет подоходного налога законодательством возлагается на налогового агента — организацию (индивидуального предпринимателя), являющуюся источником выплаты дохода за приобретенное имущество.

Если же ваша супруга как физическое лицо получила в 2016 году доход от продажи торгового помещения другому физическому лицу, то такой доход подлежит налогообложению подоходным налогом по ставке 13 процентов на основании налоговой декларации, которую ваша супруга обязана представить в налоговый орган по месту постановки на учет в срок не позднее 1 марта 2017 года. В этом случае она также вправе воспользоваться имущественным вычетом. Условия описаны в предыдущем вопросе.

О том, в каких случаях нужно подавать декларацию после выигрышей в лотерею или при получении доходов из-за границы, читайте на FINANCE.TUT.BY в ближайший понедельник.

Источник: https://finance.tut.by/news531999.html

Покупка квартиры. Разбираемся вместе с экономистом и риелтором

Нужно ли платить налоги при продаже квартиры и покупке другого жилья, которое дешевле?

Надежда Грошева — доктор экономических наук, декан Сибирско-американского факультета ИГУ. Входит в Общественный совет при Министерстве экономического развития Иркутской области.

Является руководителем исследовательских проектов по развитию цифровой экономики.

Имеет 15 лет опыта преподавательской работы, 20 лет — в финансовой сфере (главное финансовое управление Иркутской области, эксперт в проектах IMF, аудитор, аналитик в сфере государственно-частного партнерства).

При покупке квартиры надо определиться по нескольким ключевым вопросам:

  • Это покупка для себя (для жизни) или инвестиция (сохранение и прирост вложенной суммы).
  • Если инвестиция, то вы хотите: а) сохранить деньги, б) заработать на аренде (сразу скажу – вариант нерентабельный), в) заработать на росте цены (при перепродаже в срок менее трех лет или более трех лет). При сравнении недвижимости и того же депозита – депозит надежнее и не требует постоянных дополнительных вложений в виде налога на имущество, взносов в фонд капремонта и прироста платежей за вывоз мусора.
  • Вы хотите купить квартиру или апартаменты.
  • У вас есть свои средства или планируется ипотека.
  • Вам нужно вторичное жилье (покупка у другого физического лица уже сданного объекта) или первичное жилье (у застройщика по «старым правилам» или по «новым правилам»).

Все эти вопросы определяют специфику выбора объекта и структурирования сделки, объем рисков, налоговую нагрузку и доходность проекта.

Апартаменты vs квартира

Несмотря на красивое название апартаменты – это не жилое, а коммерческое помещение. На него не распространяется ряд обязательных строительных требований (инсоляция, например, или требования к инфраструктуре), в нем не так просто зарегистрироваться.

Стартовая цена на апартаменты, как правило, ниже. Прирост цен на них зачастую выше, чем на жилые помещения. Хотя спрос зависит от города. В Иркутске два больших проекта со строительством апартаментов просто «не взлетели» – не оказалось спроса.

Расчет на арендаторов – крупные компании, которые будут снимать апартаменты для своих приезжих сотрудников, не оправдался – дешевле и проще снимать гостиницу.

Учитывая сезонность спроса, сдача апартаментов в аренду в Иркутске перекроет только операционные расходы – налоги (которые при покупке апартаментов заметно больше) и коммуналку.

 Итак: если вы хотите «жилье для жизни» – апартаменты не ваш вариант.

Подводные камни аренды

Если вы планируете сдавать квартиру, то у вас также возникает ряд рисков и обязательств. Прежде всего, если срок аренды выше 11 месяцев, договор надо регистрировать в Росреестре, и обязательно уплачивать НДФЛ с арендных доходов.

И даже если вы это сделали – есть риск что соседи, недовольные вашими жильцами, пожалуются на проживание незарегистрированных лиц, управляющая компания может пересчитать коммунальные платежи в большую сторону, а жильцы просто перестать платить.

Возвращаем налог при покупке квартиры

При покупке объекта важный вопрос – НДФЛ. Есть понятие «имущественный налоговый вычет» – это возможность вернуть уплаченный НДФЛ при покупке квартиры. Вернуть больше, чем вы уплатили, не получится. Также не облагается НДФЛ прибыль при перепродаже квартиры. Все зависит от срока владения квартирой: от момента ее регистрации в Росреесте, а не от покупки долевки.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — основной вид прямых налогов. Исчисляется в процентах от совокупного дохода физических лиц за вычетом документально подтверждённых расходов, в соответствии с действующим законодательством.

В первом случае НДФЛ вернут, если вы первый раз обратились с данным заявлением. Лимит возврата – 13% от двух миллионов рублей, эти два миллиона должны быть фактически потрачены.

При ипотеке сумма лимита увеличивается до 13% с трех миллионов рублей. Таким образом, 260 тысяч рублей плюс 13% от процентов можно вернуть.

Важное уточнение – НДФЛ возвращается только с процентов, а не со всей суммы платежа банку.

От чего зависит ставка по ипотеке

Если мы говорим о процентах, то важна фактическая ставка по ипотеке. Она еще называется «эффективная процентная ставка». Банки обязаны при заключении договора выделить эту фактическую ставку, которая может отличаться в большую сторону от номинальной. Эта ставка зависит от ряда параметров.

Прежде всего, если застройщик взял в банке проектное финансирование, то банку выгодно «разменять» его на ипотеку, и в таком случае ставка по ипотеке будет меньше. Чем более проблемное жилье – тем выше ставка. Самые выгодные ставки – но не факт, что самые интересные объекты – можно найти на domclick.

ru и дом.рф.

Процентная ставка напрямую зависит от ключевой ставки Центрального банка России – если она снижается (что происходит сейчас), то есть основания ожидать и снижение ставок по ипотеке.

Если у вас уже есть ипотека – немного подождите, скоро появятся предложения от других банков по ее рефинансированию. Это банковская услуга, позволяющая взять новый кредит, чтобы погасить кредит, который уже есть.

Рефинансируют кредит, чтобы сэкономить — снизить ежемесячные выплаты или срок кредита.

Есть ли смысл брать ипотеку?

Многие боятся брать ипотеку – длинные кредиты, и стараются как можно скорее ее выплатить. Это ошибочно – как правило, по ипотеке вы платите аннуитетные (равные) платежи, которые с каждым годом обесцениваются из-за инфляции. Экономически выгодно выбрать более длинный срок и меньший платеж (см. таблицу). С учетом инфляции реальная стоимость платежа снижается.

Естественно, прирост цены на квартиру должен покрывать проценты по ипотеке – иначе вы процентами отдадите больше, чем выиграете при перепродаже. Самый простой тест на необходимость брать ипотеку: сколько денег у вас останется после ежемесячных расчетов по кредитам? Если более двух прожиточных минимумов, то смысл есть. Если меньше – то нет.

В Иркутске прожиточный минимум для работающего населения за 2 квартал 2019 года составляет 11 229 рублей.

С помощью ипотечного калькулятора считаем: допустим, стоимость покупаемой квартиры в новостройке 3 000 000 рублей, первоначальный взнос 1 000 000, срок кредита – 10 лет.

При кредите в 2 000 000, минимальная зарплата при которой его дадут в Сбербанке 40 619 рублей. При этом за вычетом платежей по кредиту останется чуть больше прожиточного минимума. Реально ваш доход должен быть как минимум 47 тысяч рублей.

Эскроу-счета при покупке квартиры

Во втором квартале 2019 года резко возрос спрос на первичное жилье, что вызвало рост цен. Некоторые застройщики прямо говорили: «покупаете до 1 июля – дадим скидку». Это было связано со вступлением в силу новых правил продажи квартир за счет «долевого участия в строительстве».

Теперь девелоперы не могут получить деньги дольщиков напрямую. Эти средства для новых объектов будут храниться на специальных эскроу-счетах.

То есть, если вы покупаете квартиру за свой счет, то ваши деньги будут лежать в банке до сдачи объекта. Такая схема не выгода девелоперу, у него возрастает процентная нагрузка, закладываемая в стоимость квадратного метра.

Очевидно, что квартиры «по новым правилам» будут дороже квартир «по старым правилам».

Такой механизм продиктован заботой о покупателях квартир, но фактически устранит с рынка небольшие компании и приведет к удорожанию квартир.

Это не первая «заботливая мера», которая удорожает квадраты – создание компенсационного фонда долевого строительства (о котором, по результатам опросов, более 90% потенциальных дольщиков даже не знает) вызвало прирост цен – застройщики компенсируют отчисления в фонд.

Надо понимать, что некоторые застройщики, чтобы избежать попадания своих объектов под новый закон, поспешно продали квартиры своим дочерним компаниям, и дальше такие квартиры будут продаваться по договорам уже либо переуступки, либо как вторичное жилье (ряд государственных гарантий на такие сделки не распространяется). Чтобы понять уровень риска конкретной сделки, нужно прежде всего посмотреть – регистрируется она в Россреестре или нет. Если сделка подлежит регистрации – она менее рискованая. Если ее не регистрируют «до момента сдачи дома» – то риски возрастают во много раз.

Практические советы от эксперта

Евгения Наумова, ведущий консультант риэлторской компании «Ритм города», студентка САФ ИГУ:
– Выбор и приобретение объекта недвижимости для большинства является одним из наиболее важных и капиталоемких финансовых решений, и потому требует основательной подготовки, определенного уровня грамотности со стороны покупателя. Но, так как сама по себе покупка, как правило, происходит раз в несколько лет, если не десятилетий, человеку бывает сложно определить ключевые критерии выбора объекта, а также порядок действий.  

Естественно, одним из ключевых критериев выбора является цена. Важно помнить, что имеет большое значение не цена объекта сама по себе, но соотношение цена-качество, то есть объем ценных показателей, приобретаемых покупателем за установленную цену. Второй фактор – совокупная стоимость владения, то есть соотношение цены на объект и текущих затрат на его содержание.

Иногда более дорогой «умный дом» экономит коммунальные расходы. Например, при разнице в стоимости объекта в 200 000 рублей и ежемесячной экономии на коммуналке в 2500 рублей (то есть 30 000 в год), при учете альтернативных вложений в депозит под 7% годовых – экономия на коммуналке за 10 лет превысит накопленные проценты.

Разберем подробнее. У вас есть два варианта: более дорогая квартира и экономия на коммуналке или более дешевая, и экономию кладем в банк. Депозит по ставке 7% годовых даст прирост за 10 лет в 193 тысячи рублей (с учетом сложных процентов).

То есть, если бы вы купили квартиру на 200 тысяч дешевле, а положили деньги на депозит, то через 10 лет у вас было бы на 193 тысячи рублей больше.

А если квартира стоит на 200 тысяч рублей дороже, но вы экономите коммуналку, то за 10 лет вы сэкономите 300 тысяч.

Показатели различны для первичной и вторичной недвижимости. Для вторичного жилья к разряду наиболее значимых характеристик объекта относится, к примеру, год постройки здания и его текущее состояние. В домах более ранней постройки зачастую могут быть проблемы с водопроводом, газопроводом и электропроводкой. Всё это, несомненно, усложнит жизнь покупателю – будущему жильцу.

Для первичной недвижимости более значимыми будут такие факторы, как репутация застройщика, качество других сданных объектов. Эти данные покупатель может запросить в Стройнадзоре. Важно также обращать внимание на срок сдачи рассматриваемого объекта, если речь идет не о готовом здании.

Для обеих категорий также важно положение объекта: инфраструктура – дороги, маршруты общественного транспорта, муниципальные организации (школы, больницы); район, отдалённость от центра города или других значимых для покупателя локаций.

В процессе выбора объекта также немаловажно обратить внимание на сопровождающую документацию, особенно в случае самостоятельного ведения сделки. Наиболее удобным и информативным документом по вторичной недвижимости является выписка из ЕГРН.

Она позволяет определить наличие арестов (под которыми невозможно передать права собственности), долгов по коммунальным и налоговым платежам, ипотеке (которые нужно будет загасить до покупки), наличие несовершеннолетних собственников (которое подразумевает оповещение о сделке органов опеки).

Выписка помогает быстро и достаточно полно определить сложность сделки, объём потенциальных проблем.

Что принесет большую доходность и какие есть риски.

15 отзывов

С первичной недвижимостью все несколько сложнее: справку из ЕГРН на нее заказать невозможно.

Доступно только два документа: справки от застройщика, подтверждающие отсутствие долгов по объекту, а также согласие застройщика на переуступку прав собственности.

Во избежание возможных негативных последствий, возникающих от недостатка информации, специалисты советуют использовать расчеты через аккредитивы, «безопасные расчёты» в банках.

Даже если квартира уже выбрана, документальные вопросы решены, и покупателю требуются кредитные средства, не стоит идти в ближайший банк. Рекомендуется сначала запросить расчёты в нескольких кредитных организациях, так как банки зачастую имеют различные программы, позволяющие разным категориям граждан получить более выгодные условия кредитования.

При расчетах сотрудники банков учитывают эти программы, так что сравнение позволит выбрать наиболее выгодный вариант.

Перед тем, как обращаться в банки, лучше убедиться, что минимизированы факты, повышающие риск отказа или завышенной ставки кредита: плохая кредитная история, отсутствие работы и стажа, трудовой книжки, административные претензии и судимости.

В целом, процесс покупки недвижимости может быть весьма непростым, его осложняет взаимодействие с государственными инстанциями, второй стороной сделки. Многие покупают квартиры самостоятельно, детально изучив вопрос, но, заранее зная о сложностях сделки, можно обращаться к специалистам.

Источник: https://www.irk.ru/news/articles/20190821/flat/

Какие расходы понесет собственник при продаже квартиры

Нужно ли платить налоги при продаже квартиры и покупке другого жилья, которое дешевле?

Что должен знать продавец?

[2]

Часто происходит так, что решив продать квартиру, продавец задаётся целью – сбыть её подороже. И, удивляется, когда выясняется, что он должен понести какие-то материальные расходы. А они обязательно будут. Надо уплатить налоги.

Не исключено, что придётся заплатить за рекламу и маркетинг. В процессе сделки могут возникнуть и другие, порою непредвиденные ситуации, при которых надо будет понести затраты. Сумма расходов может быть значительной.

Но, она может вполне себя оправдать.

Чтобы подойти к продаже во всеоружии, желательно своевременно узнать, какие налоги потребуется уплатить, во сколько обойдётся реклама и где её дать. Эти знания позволят собственнику более эффективно и объективно определиться с оценкой продажи.

Сколько стоит дом продать?

Как правило, все расходы по подготовке к продаже возлагаются на продавца. Кроме уплаты налогов, оплаты рекламы и маркетинга, надо оплатить справки из Бюро технической инвентаризации. За справки, может, придётся заплатить рублей пятьсот. Это зависит от количества квадратных метров продаваемого объекта.

При уплате аванса, продавец и покупатель договариваются, кто из них будет оплачивать оформление сделки. В большинстве случаев такую оплату делает покупатель. Но, во всяком случае, к тому же если это придётся делать продавцу, не мешает знать, какие в этом случае ожидают траты.

А, они таковы: пятьдесят – семьдесят долларов за аренду ячейки в банке; 0,8 – 1,5% от цены объекта за нотариально оформленный договор, или 1000 – 3000 рублей – за простое письменное соглашение; до 500 руб.

на оформление доверенности регистратору или риелтору, в случае, если участник сделки не лично подаёт документы на регистрацию; ещё до 500 р. уйдёт на оформление различных заявлений.

В общем-то, на такие расходы может потребоваться сумма в пределах от трёх до пяти тысяч долларов. И она может ещё увеличиться, если надо будет ускорить процесс оформления сделки. Такое ускорение можно сделать, уплатив до 300 долл. организации, занимающейся оказанием подобных услуг.

Услуги риелтора обойдутся в 3 – 5% стоимости квартиры.

Кто и за что платит при продаже квартиры? Госпошлина и другие расходы

Заключение сделки продажи недвижимости связывается со множеством законодательных нюансов и подразумевает прохождение нескольких этапов оформления соглашения, и, соответственно, привлечение услуг различных компаний и специалистов.

При этом многие стороны сделки интересуются вопросом «за что придется заплатить при продаже или покупке квартиры?».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Сколько стоит продать недвижимость – поэтапный подсчет

Процедура оформления сделки продажи недвижимости ассоциируется не только с оформлением множества бумаг, но и определенными тратами, которые происходят со стороны покупателя и продавца.

Платежи за подачу объявлений

Выставляя квартиру на продажу, первое, что надо сделать — это разместить объявления и, естественно, оплачивает их продавец. Стоимость зависит от многих факторов.

Подать объявления в интернете, например, на сайте Авито можно как бесплатно, так и за определенную сумму, за публикацию в газете придется заплатить от 100 рублей до нескольких тысяч.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Оценка жилья перед сделкой – кто оплачивает, сколько?

Не все знают, кто именно должен оплачивать оценку жилья перед продажей — продавец или покупатель. Оценка объекта недвижимости не входит в обязанность продавца, поэтому покупатель оплачивает за работу специалиста по оценке жилья. Стоимость такой услуги варьируется в пределах 5000-10000 рублей.

Затраты на подготовку документов

Факт продажи квартиры закрепляется договором купли-продажи, но прежде чем его заключить нужно собрать пакет документов. Оформляя некоторые из них, необходимо будет заплатить:

  1. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Получает и платит за нее продавец жилья. За оформлением выписки нужно обратиться в МФЦ или Кадастровую палату.
  2. Справка о том, что лицо, продающее жилье, не состоит на учете в психоневрологическом диспансере требуется для чистоты сделки и отсутствия возможности её оспаривания. Стоимость варьируется от 1 до 4 тысяч рублей и платит за неё покупатель.
  3. Архивная выписка из домой книги. Для получения документа стоит явиться в ЖЭК или управляющую компанию, которая занимается обслуживанием дома. Покупатель платит за выписку, стоимость которой от 1 до 6 тысяч рублей, и требуется она для проверки наличия иных жильцов, которые в дальнейшем смогли бы оспорить сделку.

Если одна из сторон требует участие специалиста, то придется воспользоваться услугами, которые понесут некоторые денежные траты.

Услуги нотариуса

Воспользоваться услугами нотариуса при заключении сделки купли-продажи жилья относится обязательным действиям в некоторых ситуациях:

  • когда у недвижимого имущество несколько собственников;
  • когда собственнику менее 14 лет;
  • когда жилье делится между разводящимися супругами;
  • когда недвижимость находится в распоряжении опекунов.

К нотариусу обращаются, когда нужно сделать некоторые документы, требуемые для составления договора. Например, доверенность, которая составляется, когда одна из сторон сделки не может присутствовать во время заключения договора.

Цена оформления документов у нотариуса складывается из двух частей — оплата госпошлины и наценки специалиста, поэтому цены могут колебаться от 500 до 2000 рублей. Расходы в данном случае оплачивает та сторона сделки, которой нужны документы.

Согласно законам, нотариальное заверение сделки требуется, если покупка недвижимости происходит с привлечением банковской услуги — ипотеки. Эти траты оплачивает сторона, приобретающая жилье, так как оформление сделки подобным способом происходит в его интересах. Стоимость заверения у нотариуса — примерно 1,5% от стоимости квартиры.

Расходы на риэлтора

При продаже недвижимости продавец решает, пользоваться ли услугами риэлтора или нет, поэтому на первый взгляд именно он несет расходы, однако на практике бывают разные ситуации, какие именно — подробно рассмотрим ниже.

Кто будет платить за услуги риэлторской организации, зависит от заключенных соглашений.

Некоторые компании подобного характера, к заявленной от собственника стоимости прибавляют некую сумму, которая пойдет в их счет — в таком случае риэлтору платит покупатель. Другие же берут определенный процент от суммы сделки.

В данной ситуации по сути его услуги оплачивает продавец, так как из заявленной желаемой цены он получит меньшую сумму.

Читайте так же:  Страхование дачного дома без свидетельства о собственности

Таким образом, за свои услуги специалист может потребовать как определенную сумму, так и процент от стоимости объекта. В первом случае придется заплатить 30-50 тысяч рублей, во втором — от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Размер госпошлины при продаже жилья

Оплата государственной пошлины является обязательным моментом для заключения сделки, связанной с продажей жилья. По поводу того, кто оплачивает расходы по госпошлине при покупке жилья — покупатель или продавец — решение принимают сами участники сделки. Часто госпошлину оплачивает покупатель, однако стороны могут изменить условия и изменить порядок оплаты.

Сколько стоит аренда ячейки, аккредитив?

При заключении сделок с крупными наличными денежными средствами лица часто арендуют банковскую ячейку и заключают трехсторонний договор. В документе оговариваются условия, когда каждой из сторон разрешается доступ к деньгам, находящимся в банковской организации.

Цена аренды зависит банковской организации, но примерно от 1500 рублей в месяц.

К возможным тратам нужно добавить залог, который берется «за ключ», но после успешно заключенной сделки он вернется плательщику. Цена залога — около 4 000 рублей.

Затраты, которые пойдут на аренду ячейки, должен оплатить покупатель недвижимости, но стороны могут изменить условия и платить пополам.

Срок аренды ячейки составляет 30 дней. В течение этого периода обе стороны должны собрать всю документацию и оформить передачу права собственности в Росреестре. Доступ к денежным средствам можно получить спустя 13 дней после сделки, это является одним из условий договора аренды.

Общая цена сделки

Название расходаКто оплачивает
Подача объявленийПродавец
Оценка жильяПокупатель
Подготовка документовПродавец и (или) покупатель
НотариусПродавец и (или) покупатель
РиэлторПродавец
ГоспошлинаПродавец
Аренда ячейки, аккредитивПокупатель

Как можно сократить расходы?

Если знать все законодательные нюансы во время продажи недвижимости, то можно сэкономить приличную сумму.

Таким образом, продажа или покупка квартиры подразумевает собой некоторые денежные расходы. Специалисты рекомендуют все же не экономить на этой процедуре, потому что за использование услуг компаний в будущем возможно избежать неприятных ситуаций, например, оспаривание сделки. Большинство из сторон, заключивших сделку по недвижимости, делили расходы поровну, однако делать это необязательно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Услуги риелтора нельзя включить в затраты на продажу квартиры

Источник: https://cinemafoodfest.ru/kakie-rashody-poneset-sobstvennik-pri-prodazhe-kvartiry/

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Нужно ли платить налоги при продаже квартиры и покупке другого жилья, которое дешевле?

Принципиально важные изменения в законодательстве о недвижимости, которые начали действовать в 2017 году.

contrastwerkstatt/Fotolia

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Покупая квартиру, вы вправе получить имущественный налоговый вычет. Рассказываем, как это сделать.

beeboys/Fotolia

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Можно ли получить налоговый вычет еще раз, купив недвижимость по ипотеке, если он уже однажды использовался?

Sean K/Fotolia

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Я купила и продаю квартиру. Могу ли я оформить налоговый вычет на эту покупку?

Africa Studio/Fotolia

Могу ли я получить налоговый вычет в декрете?

Нахожусь в отпуске по уходу за ребенком. Могу ли я получить налоговый вычет с покупки квартиры?

Andrey Cherkasov/Fotolia

Может ли неработающий пенсионер получить налоговый вычет?

Продаю квартиру. Могу ли я получить налоговый вычет, если я неработающий пенсионер?

mars58/Fotolia

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Продала дом родной сестре. В возврате налога с покупки дома ей было отказано. Правы ли налоговики?

dean/Fotolia

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Все, что вы хотели знать о налоге с продажи квартир, раскладывает по полочкам юрист из компании недвижимости.

sasha85ru/Fotolia

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Правила расчета сумм для уплаты НДФЛ на основе кадастровой оценки при продаже квартиры раньше установленного минимального срока владения.

Kenishirotie/Fotolia

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Унаследовал в квартире долю ценой менее 1 млн, хочу продать. Плачу ли я налог?

alotofpeople/Fotolia

Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

Что можно и что нельзя указать в декларации, чтобы уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

O'SHI/Fotolia

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

Квартира получена по программе расселения ветхого жилья. Нужно ли платить налог с ее продажи и почему?

Friedberg/Fotolia

Каков налог при продаже квартиры, полученной после сноса?

Получаю квартиру по программе сноса. Какой налог я заплачу при продаже?

Alexander Zamaraev/Fotolia

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

При разводе получена доля в квартире, которая была куплена в браке. Нужно ли платить подоходный налог со своей доли при продаже квартиры?

Photographee.eu/Fotolia

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Хочу передать квартиру племяннику. Можно ли оформить дарственные и сэкономить на налогах?

Dmitry Pistrov/Fotolia

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Если продаже квартиры происходит в одном регионе, а покупка – в другом, какая используется база для расчета налога на доход, учитывается ли стоимость ремонта?

allvision/Fotolia

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Что писать в налоговой декларации, если продал квартиру и купил новую за ту же цену?

charnsitr/Fotolia

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Я купил квартиру за 1,3 млн и через два месяца решил ее продать. В договоре будет прописана эта же сумма. Буду ли я платить налог 13%?

kerkezz/Fotolia

Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?

Эксперты поясняют, какой налог следует платить при продаже квартиры, которая была унаследована по частям.

glisic_albina/Fotolia

Приватизируем и продаем комнату. Как снизить налоги?

Приватизируем комнату в коммуналке. Планируем сразу продать и купить большую площадь. Как нам избежать больших налогов?

Africa Studio/Fotolia

Как рассчитывается налог на продажу апартаментов в Ялте?

Я купил апартаменты в Крыму в 2010 году. Какой налог я буду платить, если продам их сейчас?

Iva/Fotolia

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

Какие налоги должны платить граждане России после переезда за границу, когда продают свою недвижимость?

pressmaster/Fotolia

Какой налог нерезиденты платят, продавая жилье в Крыму?

Я нерезидент. Какой налог я буду платить при продаже квартиры в Крыму?

pbombaert/Fotolia

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nalogi_pri_pokupke_i_prodazhe_zhilya_23_poleznye_stati/6425

Юриста совет
Добавить комментарий