Нужно ли платить налог при продаже квартиры за сумму,по которой она приобреталась?

Налог от продажи квартиры с 2016 года

Нужно ли платить налог при продаже квартиры за сумму,по которой она приобреталась?

Порядок начисления налогового платежа при продаже квартиры, которая стала собственностью продавца не ранее 1 января 2016 года.

Доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается налогом. Но существуют и такие варианты продажи, при которых налог не выплачивается. Это зависит от вырученной суммы, и от длительности периода, на протяжении которого продавец был собственником квартиры.

Период владения квартирой

До 1 января 2016 необходимость выплачивать налог определялась довольно просто. Если человек владел продаваемой квартирой более трехлетнего периода, то доход, вырученный им по факту сделки с недвижимостью налогом не облагался. А с наступлением 2016 года осуществляется другой принцип налогового начисления, основанный на некоторых преобразованиях в налоговом кодексе.

Правило, позволяющее продавать без налогового отчисления квартиру, которая состояла в собственности дольше трехлетнегосрока, осталось. Однако теперь оно актуально лишь для тех продавцов, чья недвижимость оказалась в собственности следующим образом:

· получена в наследство;

· по договору ренты с пожизненным содержанием иждивенца;

· в результате оформления приватизации;

· получена в дар от близкого родственника.

Но и в том случае, если вы свою квартиру купили, то продать ее, сохранив всю сумму, тоже можно, только после 5, а не 3 лет владения. Теоретически указанный срок может быть сокращен решением местных властей. Но произойдет ли это когда-либо на практике, пока не известно.

ПРИМЕР Ситуация 1 Допустим, вам нужно продать квартиру, купленную более пяти лет назад. Ваша сделка не влечет за собой выплату налога. И совершено неважно, сколько денег вы выручили.Ситуация 2 Ваша квартира досталась вам в наследство как минимум 3 года назад, и вы собрались ее выставить на продажу. И в этом случае вы тоже не обязаны будете оплачивать налог, независимо от стоимости объекта.Ситуация 3 Если вы продаете объект недвижимости, приобретенный по договору долевого участия, и он был официально вашим более 5 лет, налог платить, также не придется.

Начало периода владения квартирой определяется очень легко. Отсчет начинается с даты, вписанной в Свидетельство собственности. Увидеть нужную дату можно, так же, в выписке из госреестра. Проще всего начинать отсчет с дня выдачи свидетельства, но этот документ с 2016 года больше на руки не выдается, поэтому новым собственникам остается только выписка из реестра.

Стоит отметить, что приведенными выше способами период владения отсчитывается часто, но не всегда.

Так, если квартира перешла в вашу собственность по наследству, то ваши права собственника вступают в силу в день смерти наследодателя, хотя в документации могут быть указаны другие даты.

Если жилье получено в кооперативе, то, опять же, независимо от дат, проставленных в документах, собственником вы считаетесь с момента окончательного оформления передачи квартиры, а значит, после того, как все условия договора будут соблюдены.

Размер продажной стоимости квартиры

За продажу объекта, которым вы официально владеете совсем недавно, налог, возможно, придется заплатить, а может быть, и нет. Здесь уже все зависит от его стоимости.

ВАЖНО! Если вы продаете недвижимость, которой владеете менее 3 (5) лет, и выходит так, что от налога вы освобождены, декларация все равно должна быть вами составлена и подана по всем правилами. Иначе вам грозит штраф, минимум 1 000 рублей.

При сделках по продаже жилья, заключенных до 2016 года, размер налога высчитывался от конкретной суммы, прописанной в договоре. Соответственно, чем меньше стоимость продаваемой квартиры, тем меньше налог.

С целью уйти от налога многие продавцы специально занижали договорную стоимость, указанную в документах. Делалось это так. Допустим, квартира стоит 6 миллионов руб. От этой суммы налог получается немаленький, и декларировать ее не выгодно. Поэтому сделок заключалось две.

Сначала оформлялась сделка продажи непосредственно самой квартиры, и указывалась минимальная сумма, например 1 миллион руб. Вот этот договор и направлялся в госреестр. Он же становился основанием для налоговой декларации.

Сразу после этого заключался договор продажи неких улучшений, которые неотделимы от квартиры. Здесь уже указывалась остальная сумма. Этот второй договор оставался незадекларированной сделкой между участниками сделки.

Сейчас ситуация изменилась. С 1 января 2016 года налоговая выплата отчисляется от договорной стоимости объекта только в том случае, когда она больше, чем 70% кадастровой стоимости этого же объекта.

Если договорная цена ниже, то налог рассчитывается от кадастровой стоимости. То есть, за основу может быть взята либо реальная цена, либо кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Берут ту сумму, которая оказывается выше.

ПРИМЕР Нужно продать квартиру, которая стала собственностью после наступления 2016 года, и которой продавец владел 3 года или меньше. Такая квартира подлежит налоговому обложению по новому алгоритму.Ситуация 1 Продажная цена объекта – 5 млн руб., а кадастровая – 6 млн руб. При умножении кадастровой цены на понижающий коэффициент получаем сумму в 4,2 млн руб. (6 000 000 × 0,7 = 4 200 000). В этом варианте продажная цена получается выше, и именно ее берут для расчета налогового отчисления.Ситуация 2 Продажная цена 5 млн. При этом кадастровая, допустим, 8 млн. Умножаем кадастровую стоимость на понижающий коэффициент и получаем сумму в 5,6 млн. Это явно больше, чем продажная цена. При таком соотношении налог высчитывается от уменьшенной кадастровой стоимости.

Здесь необходимо упомянуть, что в некоторых регионах цены на недвижимость Реестром не определены, и использовать кадастровую стоимость невозможно. В этих регионах приведенное выше правило не работает, а налоговые отчисления рассчитываются, как и раньше – только на основании продажной цены.

Еще один немаловажный момент. За местными властями остается право корректировать понижающий коэффициент, изменяя его в меньшую сторону. Измененный коэффициент может применяться как для всех граждан региона, так и для отдельных категорий (многодетных семей, инвалидов, ветеранов).

Как уменьшить сумму дохода при расчете налога

Налоговая ставка при операциях с недвижимостью составляет 13% ее стоимости. Чтобы сократить расходы на выплату налога, можно прибегнуть к одному из двух законных способов.

Способ 1. Налоговый вычет. Налоговым кодексом предусмотрена сумма, на которую можно снизить доход от продажи жилья при расчете налога. Она составляет 1 млн рублей (в год). Если использовать данный способ при продаже квартиры, недорогой квартиры, которая стоит 1 млн или меньше, налог выплачивать не нужно.

ПРИМЕР Ситуация 1 Продается квартира за 900 тысяч рублей. Эта цена выше кадастровой, и должна быть основанием налогового расчета. Но если мы применяем принцип имущественного вычета, то сначала нужно из суммы дохода вычесть 1 млн. Поскольку вычет полностью перекрыл доход, налог не выплачивается.Ситуация 2 Продажная цена объекта 3,5 млн. Она выше кадастровой. Мы от 3,5 млн вычитаем миллион и получаем 2,5 млн. Налог нужно заплатить от полученной суммы в 2,5 млн. Рассчитываем его так: 2 500 000 × 13% = 325 000. Отказаться в пользу налога нужно от 325 тыс. руб.Ситуация 3 Договорная цена квартиры 1 млн, а кадастровая – 3 млн. В расчеты берем, естественно, кадастровую, так как она выше договорной (3 000 000 × 0,7 = 2 100 000 > 1 000 000). Итак, расчет основывается на цифре, составляющей 7/10 от кадастровой стоимости. Эта цифра у нас 2,1 млн. Отнимаем имущественный вычет, получаем 1,1 млн. от этой суммы нужно выплатить налог в размере 13%. Считаем: 1 100 000 × 13% = 143 000 (рублей).Ситуация 4 70% от стоимости кадастровой составляет 800 тыс рублей, а договорная – 700. Берем в расчет кадастровую цену. Она меньше, чем сумма вычета, и значит, налог не выплачивается.

Отдельно следует рассмотреть вариант, при котором продается жилье, состоящее в долевой собственности. Допустим, ее продают как цельный объект, то есть по одному договору купли-продажи, то сумма вычета распределяется по долям пропорционально.

Но если собственники оформляют отдельные договора на свои доли, то право на вычет в размеремиллиона получает каждый из них в полной мере.

Если, например, есть 4 собственника и квартира продается четырьмя частями по 4 договорам, то вычет буде равен 4 млн, по одному миллиону на каждую отдельную долю. Перераспределить вычет между собой собственники не могут.

ПРИМЕР Ситуация 1 У квартиры 2 собственника. Ее продажная стоимость превышает кадастровую и составляет 2,6 млн руб. Собственники владеют равными долями. Доля каждого – 1,3 млн. Каждый имеет возможность сделать вычет в 500 тыс. И для каждого налог высчитывается так: (1 300 000 – 500) × 13% = 104 000.Ситуация 2 Та же квартира продается по 2 независимым договорам. Доля каждого владельца 1,3 млн. Высчитываем сумму налога: (1 300 000 – 1 000 000) × 13% = 39 000.

Способ 2. Доход минус расходы на приобретение.В налоговом кодексе зафиксировано право налогоплательщиков снизить размер облагаемой налогом прибыли от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с приобретением этой же квартиры.

Для того чтобы воспользоваться этим способом, необходимо иметь документальное подтверждение факта приобретения квартиры. Если есть документальное подтверждение расходов на производимый в квартире ремонт, то эти расходы тоже можно вычесть из дохода.

Кроме того, если объект приобретался в ипотеку, сюда же можно добавить и расходы на ипотечные проценты.

ПРИМЕР Ситуация 1 Человек продает квартиру, договорная цена которой выше кадастровой и составила 5 млн руб. Куплена эта квартира была после наступления 2016 года, и состояла в собственности продавца менее 5 лет. Допустим, продавец может документально подтвердить, что на приобретение квартиры он потратил 3,5 млн. Высчитываем сумму, подлежащую налогообложению: 5 000 000 – 3 500 000 = 1 500 000. Сам налог равен: 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей. Ситуация 2 Квартира продана за 2 млн, а покупалась за 3 млн. Здесь расходы на покупку перекрывают доход от продажи. Соответственно, данная сделка налогом не облагается.Ситуация 3 Кадастровая стоимость 6 млн, а продажная 4 млн. 70% от кадастровой стоимости – 4,2 млн. Эта сумма больше, и поэтому именно она будет взята для расчета налога. Покупалась квартира менее 5 лет назад, после 1 января 2016 года за 3 млн. Используя право на вычет расходов, получаем размер дохода: 4 200 000 – 3 000 000 = 1 200 000. Рассчитываем сумму налога: 1 200 000 × 13% = 156 000.Ситуация 4 Кадастровая стоимость квартиры 6 млн, продажная – 4. За основу берем 4,2 млн, как 70% часть от кадастровой стоимости. При этом владелец имеет документальное подтверждение того, что на покупку он потратил 5 млн. Расходы перекрыли доход. Налог платить не нужно.

Чтобы снизить сумму дохода таким способом, необходимо составить декларацию на полученный от продажи недвижимости доход, и приложить к нему копии документов, подтверждающих расходы на приобретении, ремонт и т. д.

Предоставленные данные будут сначала проверены, и внесены в расчеты. Подтверждать расходы можно чеками, распиской продавца о получении той или иной денежной суммы, платежным поручением.

Можно обойтись и просто копией договора купли-продажи, если в нем указано, что «все расчеты произведены полностью».

Существует еще и дополнительный имущественный вычет, которым можно воспользоваться только единожды за всю жизнь. Если вы еще не использовали это право, изучите соответствующие положения в налоговом кодексе. Для людей, ставших собственниками до 1 января 2014 года, и после расчеты осуществляются по различным схемам.

Расходы или вычет – что лучше

Использовать сразу оба способа запрещено. Но можно выбрать наиболее подходящий для себя. Первый способ, при котором осуществляется фиксированный вычет, идеален для продавцов, получивших доход в пределах 1 млн. рублей. Он же подходит тем, кто не может документально подтвердить сумму расходов.

Если человек одновременно продает более одной квартиры, то, в принципе, по одной сделке он может воспользоваться правом вычета на 1 млн. рублей, а в остальных – правом снижения дохода за счет подтвержденных расходов на покупку. Это разрешено Минфином.

Однако налоговая инспекция может оспорить такой вариант, ссылаясь на то, что в Налоговом кодексе разрешается замена вычета расходами, но не предусматривается использование и того и другого одновременно.

Подобные спорные ситуации решаются через суд, который может принять как сторону налогоплательщика, так и сторону налоговиков.

Источник: https://www.zjs.ru/nalogi/nalogi/

Проще и дешевле: Как будут оценивать недвижимость в 2020 году

Нужно ли платить налог при продаже квартиры за сумму,по которой она приобреталась?

Проще и дешевле: Как будут оценивать недвижимость в 2020 году

112.ua

Достаточно незаметным прошло принятие Верховной Радой 5 декабря законопроекта № 2047-д “О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества”.

За столь громоздким и неудобным названием таился документ, еще на стадии обсуждения вызвавший один из серьезнейших скандалов внутри правящей партии “Слуга народа”, а после принятия меняющий ситуацию на рынке недвижимости Украины.

Оценка недвижимости: как это было

Еще 4 сентября в Верховной Раде появился законопроект № 2047 “О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества”, поданный группой народных депутатов.

Окончательно же документ, успевший вызвать обвинения 11 нардепов от “Слуги народа” в якобы получении ими 30 тысяч долларов за занятие позиции против документа и прохождение полиграфа некоторыми из них, был принят 5 декабря.

Ситуация, сложившаяся на рынке оценки недвижимости, без затей названная авторами законопроекта №2047 “коррупционной схемой”, имела и более нейтральное название – монополия, установленная четырьмя фирмами, официальными регистраторами информации об оценке имущества в электронных базах данных.

“Реестр оценки”, “Оценка.

online”, “Экспресс-оценка” и “Профессиональная оценка” – только эти четыре фирмы, названные “авторизованными электронными площадками”, имели право осуществлять регистрацию оценки имущества в государственной Единой базе данных оценки недвижимости.

Это было закреплено законом “О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты Украины по улучшению администрирования и пересмотра ставок отдельных налогов и сборов” в 2018 году.

Все фирмы по оценкам экспертов зарабатывали не менее 1 миллиона гривен ежедневно, получая за оказываемые услуги в среднем до 1800-2000 гривен и, по данным СМИ, были связаны с народным депутатом Антоном Яценко.

Поскольку вся работа авторизованных электронных площадок сводилась к внесению изменений в Единую базу данных оценки недвижимости ФГИУ, существование посредников-монополистов с подобными высокими ценами вызывало недовольство и непонимание участников рынка.

В целом процедура оценки объекта недвижимости как правило применяется при сделках на вторичном рынке недвижимости и используется при налогообложении данных сделок. Сама же процедура оценки состоит из:

– собственно оценки имущества независимым оценщиком, что обычно делается в течение 3 дней с получением отчета об оценке;

– внесения данных об оценке и проверки информации в специальном модуле Единой базы данных отчетов об оценке недвижимости.

На данном этапе собственно и подключаются в работу те самые “авторизированные электронные площадки”.

Помимо собственно внесения данных в Единую базу проводится проверка на соответствие заявленной оценке рыночной стоимости имущества и в случае, если проверка не будет пройдена, придется снова заказывать оценку.

Собственно, стоимость оценки недвижимости составляет порядка 800-1200 гривен в зависимости от ее размеров, местоположения и прочих условий.

Что гласит закон: “нет” монополии, самообслуживание и право поспорить с государством

Принятый законопроект № 2047 “О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества” вносит ряд революционных изменений для рынка оценки недвижимости.

Первой из них станет ликвидация авторизированных электронных площадок уже с 31 января 2020 года из-за их отключения от Единой базы данных отчетов об оценке недвижимости с параллельным обеспечением бесплатного доступа к ней для собственно оценщиков имущества и нотариусов.

Следующей революцией должна стать возможность работы в Единой базе сервиса определения оценочной стоимости и автоматического формирования электронных справок об оценочной стоимости объекта недвижимости. На практике теперь любой желающий сможет посредством свободного доступа через Интернет в Базу автоматически определить оценочную стоимость принадлежащей ему недвижимости.

Правда, произойти это сможет только:

1) при наличии официальных документов, данные из которых он сможет ввести в Единую базу;

2) это сможет произойти не ранее 1 июля 2020 года и если Фонд госимущества сможет обеспечить к тому технические (обеспечить работу такого сервиса) и юридические (определить перечень данных необходимых для ввода данных при формировании электронной справки) требования.

Впрочем, если оценочная стоимость от Единой базы по какой-то причине гражданина не устроит, он сможет ее заказать у независимого оценщика, заплатив за его услуги.

Последний в свою очередь обязан будет зарегистрировать свой отчет в той же Единой базе, правда этого может не случиться, если оценка не будет соответствовать 25% ценовому диапазону рыночных цен на сопоставимые объекты недвижимости, информация о которых уже содержится в базе.

Это решение можно будет оспорить в течение 5 рабочих дней через ту же Единую базу или письменно обратившись в Фонд государственного имущества Украины. Последнему даются все те же 5 рабочих дней на рассмотрение обращения, результат по которому должен быть зарегистрирован в Единой базе не позднее следующего рабочего дня после его принятия.

В любом случае желающему продать свою недвижимость придется предъявить нотариусу либо электронную справку об оценочной стоимости объекта, полученную самостоятельно, или отчет об оценке зарегистрированного имущества в Единой базе от оценщика, а также документ об уплате налогов.

Наиболее приятным в принятом законе для украинцев бесспорно станет финансовый вопрос, значительно удешевляющий затраты на определение стоимости недвижимости.

Так, если собственник решит определить оценочную стоимость автоматически, посредством Единой базы, то он должен будет заплатить всего 2,5% от размера прожиточного минимума на 1 трудоспособное лицо. Поскольку с 1 июля 2020 года это составит 2197 гривен, услуга обойдется в 55 гривен.

Для оплаты услуги оценщиков по регистрации информации из своей оценки в Единой базе законопроект отводит 10% от размера прожиточного минимума на 1 трудоспособное лицо, что при размере последнего с 01.01.2020 года 2102 гривен составит 210 гривен или 220 гривен с 1 июля. Плюс к этому необходимо добавить оплату услуг оценщика по непосредственной оценке имущества, то есть порядка 800-1200 гривен.

Впрочем, у дешевизны электронной справки для самостоятельного определения оценки имущества есть и свой минус – действительна она всего в течении 30 дней, так что при совершении сделки по его продаже лучше все успеть сделать в течении этого срока.

Однозначно позитивно оценивает новый закон генеральный директор компании KDU-realty group, эксперт по недвижимости Елена Маленкова, но отмечает, что если власти хотят сделать рынок недвижимости более прозрачным, им нужны другие изменения в законодательство.

“До 2018 года оценку имущества для налогообложения и сделок делали независимые оценщики, что обходилось в зависимости от сложности объекта от 400 до 1000 грн.

К плюсам тогдашней процедуры можно было отнести доступность услуги как по числу лицензированных оценщиков, так и по стоимости.

Правда с другой стороны с оценщиком всегда можно было “договориться” на заниженную оценку имущества”, – говорит о действовавшей еще год назад процедуре эксперт.

После принятия изменений в Налоговый кодекс в 2018 году оценка стала выглядеть по-другому, с использованием электронных площадок и модуля.

“Невооруженным взглядом видна “схема” – поставили такую себе прокладку между оценщиком, нотариусом и клиентом. За доступ необходимо было платить “мзду”: оценщик за то, чтобы зарегистрировать оценку, нотариус – за то, чтобы проверить.

Оба должны были платить по 400 гривен, но после коллективного обращения нотариусов с них эту оплату сняли, зато оценщикам подняли стоимость доступа до 1800 грн, что разумеется переложили на плечи клиента, а стоимость самой оценки возросла до 2400-2800 грн.

Правда теперь занизить оценку для налогообложения стало сложнее, но это вовсе не аналог Prozorro, в чем пытались всех убедить, а просто посредники, средства от которых шли не в бюджет, а лицам, особо приближенным. За что площадки собственно и получили название “имени Яценко-Хомутынника”. Итог их работы – миллиарды гривен мимо госказны”, – подчеркивает собеседник 112.ua.

После начала работы нового законопроекта, по словам Маленковой, получить оценку можно будет намного проще – зайти в Единую базу самостоятельно и оценить свое имущество, а в случае несогласия, заказать оценку у независимого оценщика. Однако проблемы для госбюджета это не решит и вряд ли поспособствует выходу рынка недвижимости в стране “из тени”.

“Мое мнение таково, что налог на доходы физических лиц является деструктивным для рынка недвижимости и должен быть ликвидирован, если власть хочет выход рынка недвижимости “из тени” и устранения коррупция в оценке имущества.

Так, налог на роскошь как окрестили у нас налог на недвижимость, должны платить богатые люди, а налог при покупке недвижимости рассчитывается с общего дохода, невзирая на сумму, за которую был куплен объект недвижимости.

Проще говоря, налог должен платиться с разницы между покупкой и продажей квартиры или дома.

Что касается налога на недвижимость как постоянного сбора, он должен рассчитываться из экспертной оценки имущества”, – заключает аналитик.

…но и по рабочим местам и налогам

Председатель Украинского общества оценщиков Алексей Амфитеатров в комментарии 112.ua оценил принятый закон с нескольких точек зрения.

“Так, с точки зрения рядовых украинцев в части сокращения расходов на процедуру оценки имущества, документ несомненно является позитивным, так как экономит им значительные средства.

С существованием этих электронных площадок совокупные расходы граждан на производство оценки имущества достигали 3000-3500 гривен, из которых 1800-2000 гривен – это оплата по сути канцелярских услуг “площадок”, существование которых было абсолютно лишним и разве что приносила прибыль своим владельцам, не играя никакой позитивной роли для рынка. Оставшаяся сумма в 1000-1500 гривен – стоимость услуги по оценке.

Разумеется, теперь с уходом этих площадок и будущей возможностью платить до 50 гривен за получение справки из государственной Единой базы отчетов, которую автоматически формирует модуль оценки, граждане экономят большие деньги”, – подчеркнул собеседник 112.ua.

С другой стороны, по мнению эксперта, закон не убирает проблемы, которые сопутствуют на рынке недвижимости в Украине, а кое в чем создает и новые. Основная причина тому – неверная политика государства в сфере налогообложения имущества в целом и сделок по продаже недвижимости, в частности.

“Мировой опыт предполагает налогообложение сделок по продаже недвижимости: во-первых, разницы между ценой, по которой недвижимость приобреталась нынешним продавцом, и ценой, по которой он ее продает, как базы налогообложения, и во-вторых, предполагает плавающую процентную ставку в зависимости от развитости региона.

Например, если жилье приобретается для проживания, а не скажем последующей перепродажи, налог взимается в размере всего 0,1% от разницы между покупкой и продажей при условии реинвестиций продавцом в новое жилье в течении трех лет.

В Украине же действует совершенно иная система – налог взимается со всей продажной стоимости недвижимости, который может достигать до 8,5% от цены продажи (5% – налог на доходы физических лиц, 1% – Пенсионный фонд, 1% – госпошлина, 1,5% военный сбор, – прим. 112.

ua)”, – сравнивает украинский и мировой опыт налогообложения рынка недвижимости Алексей Амфитеатров.

В результате, по словам эксперта, это приводит к нежеланию граждан платить нецивилизованные налоги и неминуемому занижению стоимости недвижимости при сделках, осуществляемых с помощью нечистоплотных “оценщиков” и “нотариусов”, что получается выгодным и продавцам, но не государству, теряющему поступления в бюджет.

“Мы подавали свои предложения в Верховную Раду, которыми предлагается взять на вооружение мировой опыт: ввести как базу для налогообложения разницу между ценой первоначальной покупки и последующей продажи, а также введения для оценщиков ответственности за недостоверную оценку имущества.

В последнем заинтересованы добросовестные оценщики, не готовые делать по 15-20 тысяч “липовых оценок” в год для занижения стоимости имущества и уклонения от налогообложения”, – подчеркивает председатель Украинского общества оценщиков.

По словам собеседника 112.ua, тем самым на основании работы примерно 12 тысяч оценщиков и 500 тысяч сделок по недвижимости в стране ежегодно формировалась бы база данных об рыночной оценочной стоимости имущества, которую можно было бы использовать при взимании другого налога – на недвижимость, введенный в 2017 году, но так толком и не заработавший.

Вместо этого же закон в нынешнем виде лишает рабочих мест не только нечистоплотных, но и вполне добропорядочных оценщиков, так что из нынешних 12 тысяч человек останутся на рынке скорее всего не более 3 тысяч.

Никита Синицин

Источник: https://112.ua/statji/proshhe-i-deshevle-kak-budut-ocenivat-nedvizhimost-s-1-yanvarya-2020-goda-518973.html

Налогообложение при совершении сделок с недвижимостью и строительстве жилья

Нужно ли платить налог при продаже квартиры за сумму,по которой она приобреталась?

Версия для печати

Рубрика: НалогообложениеНа вопросы отвечает Лизанец Ирина Анатольевна, заместитель руководителя УФНС России по Иркутской области.Если вы владели недвижимостью менее трех лет, то при ее продаже обязаны подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Спрашивайте, и мы расскажем: как исчислить и уплатить налог на доходы в каждом конкретном случае. Приобретя или построив жилье, вы имеете право на имущественный налоговый вычет и можете вернуть 13% от затрат в установленных пределах. В ходе нашей Интернет-конференции вы можете узнать о различных аспектах налогообложения при совершении сделок с недвижимостью, а также online-сервисах налоговой службы.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Геннадий 29.12.2011
Добрый день. Вопрос такой. Если, допустим, новый жилой дом вводится в эксплуатацию в 2012г, можно ли получить налоговый вычет в 2012г? Оплата за квартиру в этом доме выплачена в 2010-2011г.

Имущественные налоговые вычеты предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на их получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик произвел расходы по приобретению вышеуказанного имущества.

Документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме, является акт о передаче квартиры (абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Следовательно, Вы вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление имущественного налогового вычета по доходам года, в котором фактически подписан акт приема-передачи квартиры и последующие годы.

Виктор, г.Иркутск, безработный. 27.12.2011 Добрый день! Внесите, пожалуйста, ясность, каким образом должен быть исчислен налог в следующей ситуации: квартира расположенная на 1 этаже принадлежала гр. А на праве собственности более 3-х лет; гр.

Б приобрел 1/2 долю в праве собственности на указанную квартиру по договору купли-продажи за 1750 000 рублей в 2010 году; после этого, в 2011году, квартира была переведена в нежилой фонд(проведена реконструкция, изменение назначения помещения, зарегистрировано право собственности на нежилое помещение), 15 декабря 2011 года указанное помещение продано по договору купли-продажи за 6 000 000 рублей, при этом договором купли-продажи предусмотрено, что покупатель оплачивает приобретенное помещение после гос. регистрации своего права собственности, т.е. в январе 2012 года. Вопросы: освобождается ли гр. А от обязанности по уплате НДФЛ, и предоставлению декларации? сможет ли гр.Б расчитывать на уменьшение своей налогооблагаемой базы на сумму расходов на приобретение недвижимости(1750000руб.) а так же на сумму расходов на реконструкцию и ремонт помещения? в каком году (2012 или 2013) необходимо сдавать декларацию и уплачивать НДФЛ?

Спасибо!

Доходы, полученные физическими лицами от реализации имущества (в т.ч. и квартиры, нежилого помещения (их долей), принадлежащего им на праве собственности менее трех лет, являются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц и облагаются по налоговой ставке 13 % (cт. 208 НК РФ). Однако, если гр.

А владел недвижимостью более 3 лет, то уплачивать налог с полученных доходов не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Следовательно, доход от продажи в 2010 году ½ доли квартиры гражданином А не подлежат обложению НДФЛ и декларировать этот доход тоже не нужно.

Нормами Гражданского законодательства установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Таким образом, срок нахождения нежилого помещения в собственности налогоплательщика-продавца определяется на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости в виде нежилого помещения.

Поскольку продано нежилое помещение (новый объект), получившее такой статус в 2011 году в результате изменения целевого использования недвижимого имущества, имущественный налоговый вычет в связи с продажей указанного имущества предоставляется в сумме, полученной от его продажи, но не превышающей 250 тыс. руб.

, или в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на его приобретение (пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ). Изменение назначения помещения не отменяет факта осуществления расходов на его приобретение. При этом, при приобретении недвижимости (её доли) по договору купли-продажи стоимость ремонта в расходы не входит.

Кроме того, при реализации имущества, находящегося в долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле ( абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Следовательно, в случае продажи данного нежилого помещения физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет, размер которого исчисляется, исходя из срока владения имуществом, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных затрат на покупку 1/2 доли квартиры.

(например, гражданин Б (6 000 тыс. руб.*1/2 доли-1 750 тыс. руб.)= 1 250 тыс. руб. *13 % = сумма налога к уплате 162,5 тыс. рублей). Обращаться за вычетом следует по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества, в Вашем случае декларировать доход от продажи нежилого помещения нужно будет в 2012 году. Для этого необходимо подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ (установленный срок – не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом (ст.229 НК РФ), а с разницы между полученным доходом и суммой вычета (расходов) исчислить НДФЛ и оплатить его не позднее 15 июля года, следующего за истекшим календарным годом (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Мухина Ольга Васильевна

Источник: https://www.realtyvision.ru/conf/45/

Налог при продаже квартиры

Нужно ли платить налог при продаже квартиры за сумму,по которой она приобреталась?

Налог с продажи (или доходов физического лица) имущества с начала 2016 года уплачивается по новым правилам. Важное значение имеет дата приобретения недвижимости:

  • если после 01.01.2016, то квартира должна находиться в собственности одного лица (или лиц — в случае долевой собственности) не менее 5 лет для истечения срока взимания налога в случае ее продажи.
  • если квартира куплена до указанной даты, то для освобождения от налога недвижимым имуществом надо владеть не менее 3 лет.

Тем не менее, в налоговом законодательстве по-прежнему предусмотрен налоговый вычет. Это своего рода льгота — сумма, с которой налог не уплачивается. Необлагаемая налогом сумма составляет — 1 000 000 рублей.

Кроме того, для расчета налога стала использоваться кадастровая стоимость объекта недвижимости. В частности, она применяется при расчете, если стоимость по договору купли-продажи квартиры будет выше кадастровой стоимости.

Закон Российской Федерации обязывает граждан в случае получения дохода от продажи квартиры не позже положенного срока подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Она подается даже в тех случаях, если при расчете налог равняется нулю. Однако, гражданин должен документально подтвердить доход и расход, полученный по сделкам.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве касаемо налогообложения. В частности, это коснулось налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Нужно платить налог с продажи квартиры или нет — зависит от нескольких факторов:

  1. Способ приобретения квартиры, а именно в порядке наследования или дарения она получена от близкого родственника и т.д. В этой ситуации имеет значение безвозмездность сделки.
  2. Срок владения недвижимостью. Если продажа квартиры осуществляется после минимального срока владения, установленного законом, то платить НДФЛ не нужно. И соответственно, наоборот, если продажа произойдет ранее, то налог должен уплачиваться.
  3. Цена, по которой была продана квартира. В данном случае важно, когда он была приобретена прежним собственником, а именно:
  • до вступления в силу изменений Налогового кодекса РФ (НК РФ) — до 1 января 2016 года;
  • после 1 января 2016 года.

Итак, в первом случае в налогооблагаемую базу входит сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Во втором же случае применяется либо стоимость квартиры по договору, либо кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент — 0,7. В расчет берется та стоимость, которая больше.

Соответственно НДФЛ, подлежащий уплате, составит 70% от продажной или кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января того года, в котором продается недвижимость.

В связи с этим налог платить не придется, если недвижимость будет реализована после минимального срока владения.

Если квартира менее 3 лет в собственности

В том случае, если объект недвижимости был приобретен до 2016 года, то минимальный срок владения для того, чтобы не платить НДФЛ после продажи составляет 3 года. Данное правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

При этом не имеет значения каким способом квартира была приобретена в собственность — куплена, приватизирована, получена в наследство или др.

Срок владения исчисляется с того момента, когда запись о переходе права была занесена в единый государственный реестр прав. Эту информацию можно найти в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Если в собственности менее 5 лет

Как было указано выше, с 1 января 2016 года налоговое законодательство несколько изменилось. Теперь минимальный срок владения имуществом перед его продажей должен составлять не менее 5 лет.

Кроме того, квартира должна принадлежать гражданину по договору купли-продажи, мены, и др., то есть на основании возмездной сделки. Соответственно при соблюдении этих условий нет необходимости платить НДФЛ.

Налоговый вычет при продаже квартиры

НДФЛ с продажи квартиры представляет собой достаточно существенную сумму для большинства россиян. Существует способ сократить такие расходы, а именно применение налогового вычета, который представляет собой налоговую льготу. Налоговым вычетом может воспользоваться:

  1. гражданин РФ;
  2. официально нетрудоустроенный гражданин, то есть не являющийся плательщиком НДФЛ (к ним относятся пенсионеры, индивидуальные предприниматели и др.).

Итак, если продажа объекта недвижимости состоялась ранее 3 или 5 лет с момента его приобретения, то гражданин вправе воспользоваться правом на налоговый вычет. Он не может превышать 1 000 000 рублей в год.

Таким образом, налог нужно будет заплатить с полученной прибыли от продажи недвижимости минус 1 000 000 рублей. Такая налоговая льгота закреплена в п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и предоставляется раз в год. В случае, когда продажная или кадастровая стоимость не превышает сумму налогового вычета, налог равен нулю и платить его не нужно.

Если гражданином за год продано более одного объекта недвижимости, то имущественный вычет применяется ко всем в сумме.

Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, то вычет предоставляется в сумме 1 000 000 рублей на всех собственников пропорционально их долям. Однако, есть исключения:

  1. в случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, по разным договорам купли-продажи;
  2. у каждого собственника имеется свое свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРП).

Также имеется иной способ воспользоваться налоговой льготой. А именно уменьшить доход от продажи объекта недвижимости на расходы по покупке нового объекта недвижимости. НДФЛ придется заплатить с разницы между этими суммами. При использовании такого способа гражданин обязан подтвердить свои расходы на покупку жилья (например, чеки или квитанции).

Как и когда подавать налоговую декларацию?

В случае продажи квартиры в обязанность гражданина входит подать декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы России (ИФНС России) по месту жительства. Подается она по форме 3-НДФЛ.

Декларация должна быть подана не позднее 30 апреля года следующего за тем, в котором была продана квартира. Важно знать, что декларация подается даже если налог равен нулю.

Данный документ можно заполнить как в электронном виде, так и на бумаге. Подать декларацию можно лично, а также посредством почтового отправления с описью вложения. В электронном виде она подается через личный кабинет на официальном сайте ИФНС России.

Кроме того непосредственно к декларации необходимо в обязательном порядке приложить:

  1. Копии документов на основании, которых произошел переход права собственности к другому владельцу. Это может быть договор купли-продажи, мены и др. Этот же документ будет подтверждать и сумму продажи квартиры (относится к случаю, если объект приобретен до 1 января 2016 года, после этой даты применяется кадастровая стоимость).
  2. Копии документов, подтверждающие расходы налогоплательщика. Данное относится к тем налогоплательщикам, которые уменьшают доход от продажи квартиры на расход от покупки новой в одном налоговом периоде. К ним можно отнести расписки, чеки и др.

При предоставлении копий вышеуказанных документов нужно предоставить для сверки налоговому инспектору их подлинники.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Существует два способа получить налоговый вычет при продаже квартиры. Каким способом воспользоваться зависит от ситуации.

Так, если квартира продана и другой объект недвижимости взамен не приобретался, то применяется налоговый вычет, где доход от продажи уменьшается на 1 000 000 рублей.

Расчет налога будет осуществляться по следующей формуле:

Сумма НДФЛ, подлежащая уплате = (Стоимость квартиры по договору или ее кадастровая стоимость — налоговый вычет (1 000 000) × налоговая ставка (13 %).

Пример

Куприн И.И. продал квартиру в 2016 году, купленную в 2015 году. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, составляет 5 000 000 (именно она применяется при расчете налога, так как объект приобретен в собственность до 1 января 2016 года).

Следовательно, НДФЛ от продажи квартиры будет равен:

(5 000 000 — 1 000 000) × 13%= 520 000.

Во втором случае квартира продана и в этом же году куплена другая. В этой ситуации можно уменьшить доход, полученный с продажи квартиры, на расход на покупку нового жилья. Налог полежит уплате с полученной разницы.

Расчет налога следует производить по следующей формуле:

НДФЛ = (цена проданной квартиры — цена купленной квартиры) × налоговая ставка (13%).

Пример

Закиров В.И. продал квартиру в 2016 году за 3 600 000 рублей и в этом же году купил другую за 2 600 000 рублей. Договорная цена и в том и другом случае выше кадастровой стоимости, поэтому при расчете используется договорная.

НДФЛ, подлежащий уплате равен 130 000 рублей. Поскольку разница между ценами продажи и покупки квартир составляет 3 600 000 — 2 600 000 = 1 000 000, то налогооблагаемая база равна 1 000 000 рублей.

Далее 1 000 000 × 13% = 130 000 (сумма налога, подлежащая уплате).

Пример

Парфенов К.М. продал свою квартиру после 1 января 2016 года, и кадастровая стоимость составила за 4 200 000 (больше чем указана в договоре купли-продажи), и приобрел новую квартиру за 3 000 000 рублей.

Расчет будет следующий: 70% от 4 200 000 составит 2 940 000. Она и будет применена к расчету.

Итак, 2 940 000 меньше 3 000 000. Таким образом, налог будет равен нулю, и платить ничего не придется.

Налогоплательщикам выгоднее использовать второй способ уплаты НДФЛ, а именно «доход минус расход». Его лучше применять, когда расход превышает 1 000 000 рублей.

Однако закон запрещает применение двух способов одновременно. Налогоплательщику для расчета налога следует выбрать один из них.

Нововведения в налоговом законодательстве коснулись широкого спектра. Кроме положительных моментов они несут и отрицательные для граждан — налогоплательщиков.

Применение кадастровой стоимости, а не договорной, связано, прежде всего, с тем, чтобы у недобросовестных граждан не возникало желания намеренно занижать стоимость квартиры при ее отчуждении другому лицу. Ранее такие случаи встречались часто.

Это, безусловно, привело к увеличению поступлению денежных средств в казну государства.

Очень удобно и выгодно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив доходы от реализации квартиры на расходы по приобретению новой. Особенно это выгодно, когда покупается жилье более дорогое по стоимости, поскольку налогооблагаемая база будет равна нулю.

Налог при продаже квартиры, приобретенной по долевому участию в строительстве

По каким правилам будет рассчитываться НДФЛ, если я приобрел квартиру в 2013 году по договору долевого участия, и хочу продать ее в 2017 году? Право собственности зарегистрировано в 2016 году.Поскольку право собственности зарегистрировано в 2016 году, то расчет будет производиться по новому законодательству.

Чтобы избежать уплаты НДФЛ, продавать такую квартиру следует только в 2021 году (владеть ею не менее 5 лет).

Если же квартира была продана в 2016 году или ее продажа планируется в 2017 г., то к расчету налога будет применена кадастровая либо договорная стоимость, умноженная на понижающий коэффициент (0,7).

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/nalog/

Юриста совет
Добавить комментарий