Новостройки погрешности в кв. Метрах

Лишние квадратные метры в новостройках: дополнительные расходы или тревожный сигнал?

Новостройки погрешности в кв. Метрах

Приобретая квартиру в строящемся доме, покупатель должен быть готов к тому, что ее фактическая площадь может отличаться от проектной, а значит, вероятно, придется доплачивать за лишние квадратные метры. Но главная проблема может быть вовсе не в деньгах.

Понятие «лишние квадратные метры» обозначает разницу между проектной и фактической площадью квартиры. Первая указана в договоре долевого участия и используется для расчета между покупателем и застройщиком, а вторая появляется после ввода объекта в эксплуатацию и обмеров БТИ. При этом, лишних метров может оказаться и больше, и меньше, чем обозначено в проекте.

Разница в пределах нескольких квадратных сантиметров наблюдается практически в во всех новостройках Москвы и Подмосковья. Причем даже в типовых сериях домов существуют некоторые нестыковки между проектными данными и результатами обмеров БТИ. Однако точно подсчитать количество таких случаев невозможно. 

«Небольшое расхождение реальной и проектной площади в ходе возведения объекта – это технический нюанс любого строительства, реже – ошибка в проектировании»

Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»

Кстати, расхождение площадей в размере 1, максимум 2 кв. м, как в сторону увеличения, так и уменьшения, считается допустимым, но весьма условно.

«В отношении подобных ситуаций никаких норм, закрепленных на законодательном уровне, не существует. Как показывает практика, обычно речь идет о разнице в диапазоне от 0,1 до 3 кв. м. Если расхождение более существенное, это означает, что застройщик допустил грубую ошибку»

Александр Зубец, ООО «Новые Ватутинки»

«Допустимый процент отклонения от проектной площади обычно указывается в договоре долевого участия, – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

– При этом застройщик может оговорить, что отклонение фактического метража от проектного на указанный процент не будет оплачиваться сторонами».

Таким образом, если застройщик превысит площадь, покупатель останется в выгодном положении, а если площадь квартиры уменьшится – окажется, что дольщик переплатил.

«В настоящее время в большинстве договоров долевого участия прописывается допустимые минимальные и максимальные пределы расхождений между проектной и фактической площадями, а также устанавливается порядок взаиморасчетов»

Евгений Зимин, компания Blackwood

Причины возникновения лишних квадратных метров могут быть разными.

Например, в проектной документации застройщик указал, что в доме расположены квартиры с балконами, но БТИ после замера посчитало их лоджиями, которые учитываются в общей площади по более высокому коэффициенту (0,3 – у балкона, 0,5 – у лоджии).

И хорошо, если балконы были маленькими. Но существуют серии панельных домов, где подобные помещения имеют довольно существенные размеры – 5-7 кв. м, и в таких случаях площадь квартиры может увеличиться на 1-1,5 кв. м.

«Конечно, многие покупатели воспринимают это «в штыки». Однако важно просто понимать, что данная ситуация – не желание застройщика «развести» будущего собственника на дополнительную сумму, а обычная строительная практика»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

По мнению первого вице-президента группы компаний «ПИК» Артема Эйрамджанца, среди других причин возникновения лишних квадратных метров выделяются следующие:

– При расчетах площади квартир проектный архитектор может округлять полученные цифры до десятых долей, т.е. до второго знака после запятой. Соответственно, какой-то процент квартир в итоге может получиться несколько иной площади. В среднем эта погрешность составляет 0,3-0,4 кв. м.

– Существуют нормативно допустимые отклонения на железобетонные изделия. Согласно требованиям СНиПов допустимые отклонения толщины стен составляют ±5 мм, а отклонения по весу изделия могут достигать не более 7%.

– Допустимые отклонения на монтаж конструкций на строительной площадке составляют до 1 см. В этом случае одна квартира будет немного больше по площади, а соседняя – немного меньше. Но если смещение оси самой конструкции происходит более чем на 1 см – это уже нарушение монтажных работ.

– Неточности со стороны сотрудников Бюро технической инвентаризации. Например, неправильный результат могут дать непрошедшее своевременную техническую проверку измерительное оборудование.

В панельных домах расхождения между проектной и фактической площадями возникают крайне редко, поскольку подобные технологии подразумевают, что все элементы здания, собранные на заводе, имеют жестко заданные размеры.

А вот в монолитных домах несовпадения между проектной и фактической площадями встречаются практически всегда.

В отличие от панельной, данная технология очень гибкая, а проект монолитного дома может меняться на этапе строительства.  

«Возводя панельные дома постоянно, застройщик уже способен учесть погрешности и разработать наиболее точные планировки. Монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки либо свободные, либо каждый раз разные, поэтому учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Если явных ошибок со стороны застройщика или специалистов БТИ нет (например, неправильно произведенные математические подсчеты), то у покупателя фактически отсутствуют инструменты, чтобы как-то повлиять на ситуацию.

«Все грубые недочеты можно потребовать исправить сразу же, а в остальных ситуациях покупатель может только отказаться от приобретения квартиры», – говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

Те дольщики, которые не согласны с результатами обмеров БТИ, могут обратиться в суд, но для этого им сначала необходимо оформить право собственности, то есть принять квартиру и доплатить разницу, возникшую в результате расхождения между проектной и фактической площадями.

«При расхождении размеров квартиры с оплаченным по договору метражом составляется акт и дополнительное соглашение к договору, – поясняет Ирина Доброхотова, – согласно которому он должен погасить разницу либо ему будут возвращены переплаченные средства. При этом возмещение происходит по цене, указанной в договоре на дату его подписания».

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева советует принять квартиру, доплатив сумму в соответствии со стоимостью квадратного метра по договору, если различие в площади квартиры несколько больше 1 кв. м., и размер доплаты составляет меньше 100 тыс. рублей.

«Если реальная площадь квартиры отличается от проектной более чем на 1 кв. м, и требуется более существенная доплата, то это можно расценивать как  несоответствие объекта условиям договора и не принимать у застройщика квартиру, требуя возврата уплаченной суммы»

Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»

К сожалению, возникновение конфликтных ситуаций из-за расхождения между проектной и фактической площадями на этапе заключения договора предотвратить нельзя.

Конечно, в ДДУ можно указать максимальный размер доплаты, но, как признаются эксперты, такое встречается редко.

Чаще застройщики прописывают в договоре следующее условие – если после обмера БТИ разница между проектной и фактической площадями окажется в пределах, например, 0,5 кв. м, то стороны не будут производить перерасчет.

Таким образом, покупка квартиры в строящемся монолитном или монолитно-кирпичном доме всегда связана с риском получить квартиру меньшей или большей площади, что может отразиться на ее конечной стоимости. В лучшем случае, расхождение между проектной и фактической площадями будет допустимым, в иных ситуациях данный факт свидетельствует об ошибках застройщика или сотрудника БТИ.

Дата публикации 20 февраля 2014

Источник: https://www.novostroy-m.ru/statyi/lishnie_kvadratnye_metry_v

О «лишних» и «недостающих» квадратных метрах, обнаружившихся при приемке квартиры

Новостройки погрешности в кв. Метрах

Бывает, что после завершения строительства дома площадь квартиры становится больше или меньше. В этом материале мы предлагаем выяснить, почему это происходит, и как получить возврат излишне уплаченных денег либо, наоборот, доплатить за избыточную жилплощадь.

В процессе приемки квартиры дольщик может обнаружить, что площадь купленной им квартиры не соответствует заявленной. Почему появляются расхождения с проектной площадью? 

Дело все в том, что в ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, которые и приводят к изменению фактической площади жилья. Получается, что каждый дольщик, приобретая квартиру на этапе строительства, не застрахован от необходимости доплаты на внезапно появившиеся квадратные метры. 

Если при обмерах площадь квартиры станет больше той, которая указана в договоре долевого участия, то застройщик может потребовать от дольщика внести дополнительную оплату. Может быть и диаметрально противоположная ситуация: площадь квартиры стала меньше проектной – значит, дольщик может рассчитывать на компенсацию со стороны застройщика.

Существуют ли нормы возможных расхождений в жилой площади квартир в строящихся домах? Законодательно такие нормы не установлены, однако практика показывает, что расхождения, как правило, незначительные, и в среднем составляют 0,1-2 квадратных метра, в зависимости о площади квартиры. 

Реже всего расхождения между проектной и фактической площадью квартир в новых домах фиксируются в новостройках панельного типа, поскольку такие дома строятся из готовых составляющих, имеющих строго определенные размеры.

Чаще всего возможные отклонения прописываются в каждом конкретном договоре долевого участия. Допускаемые расхождения между оплаченной и фактической площадью жилья обычно связаны с толщиной несущих конструкций. Учитывая такие допуски, заранее более-менее точно рассчитать возможные погрешности площади при строительстве очень трудно.

Излишние квадратные метры: почему они появляются?

По словам специалистов, первой и самой основной причиной возникновения неучтенных квадратных метров жилья являются погрешности толщины несущих конструкций, о которых было сказано выше.

А если в процессе строительства здания возникает необходимость внесения изменений в проект, то появления лишних или дополнительных квадратных метров в квартирах дома не избежать.

Если подобная ситуация возникает, строительная компания обязана поставить всех дольщиков в известность о планируемых изменениях и внести в ДДУ эти изменения.

Несмотря на то, что изменение заявленной площади квартир многие покупатели считают следствием строительных ошибок и халатности застройщика, на самом деле такие случаи нетипичны, скорее это исключение из правил.

Конечно, нельзя сбрасывать со счетов опыт строителей и их профессионализм, но современные технологии возведения жилых домов весьма точные, поэтому очень редко причиной погрешностей могут быть ошибки строителей.

Мы уже говорили, что реже всего накладки с площадью квартир возникают в панельных домах, так как по сути такие здания – это конструктор, они собираются из готовых блоков.

В таких домах расхождения по площади редко составляют более одного «квадрата».

Более распространенной сегодня является монолитная и монолитно-кирпичные технология, здесь допускается изменение проекта в процессе строительства. 

Если такой дом строится по индивидуальному проекту, то расхождения по площади могут быть весьма значительными. Случается, что квартира может стать больше или меньше на 5-8 квадратных метров, средний показатель погрешности для домов монолитной технологии составляет 0,5-4 кв. м.

Изменение площади квартиры связано также с количеством комнат – в однокомнатной квартире погрешность будет меньше, чем в «трешке». Может случиться и так: общая площадь соответствует прописанной в договоре, а вот с жилой площадью произошли изменения – например, коридор стал больше, а вот гостиная или детская комната стали меньшими. Конечно, не всем покупателям такие изменения будут по душе.

Специалисты говорят, что в домах, строящихся по монолитно-кирпичной технологии, отклонений от фактической площади практически не избежать. Обычно в договорах долевого участия в строительстве таких многоквартирных домов прописывается возможность отклонений от площади. 

У разных застройщиков могут быть различные методы решения таких вопросов: одни не требуют внесения дополнительной оплаты за появившиеся квадратные метры, но также и не готовы возвращать излишне уплаченные покупателем деньги, если площадь квартиры станет меньше; другие же прописывают в договоре, что отклонения, появившиеся в процессе строительства, будут оплачиваться сторонами договора. Таким образом, в последнем случае квартира может стать дороже, чем изначально за нее заплатил покупатель.

Опытные строители понимают, что большой многоэтажный дом невозможно построить без хотя бы небольших отклонений по площади. Даже в строительных нормах допускаются отклонения строительных конструкций до 20 мм, что отразится на площади квартир, в зависимости от количества комнат, разницей между фактической и заявленной площадью в пределах до 1,5 метра.

Эксперты считают, что погрешности в размерах возникают по ряду причин:

  • Площадь каждой квартиры рассчитывается на стадии проектирования дома, на этом этапе все вопросы, касающиеся коммуникаций дома, подробно не прорабатываются. Уже на стадии работы со строительной документацией инженерные коммуникации рассчитываются более скрупулезно, вносятся изменения в размеры дымоходов, диаметры сечения систем вентиляции или размеры труб. Нередко возникает необходимость изменения площади коммуникационных систем, что, безусловно, сказывается на площади квартир.
  • При проработке рабочей документации здания проводится максимально точный расчет элементов несущих конструкций, в результате чего сечения монолитных стен или колонн могут измениться – увеличиться или уменьшиться. Когда техники БТИ будут производить замеры, все, даже самые несущественные расхождения в размерах складываются, в результате возникшая разница площадей квартир может быть весьма ощутимой.
  • Возможность строительных просчетов, следствием которых будет изменение площади квартир дома, также нельзя исключать, хотя такие случаи встречаются довольно редко.

Кто будет платить?

Как правило, в договоре долевого участия указывается, что, если погрешность по площади квартиры не будет превышать одного квадратного метра, перерасчет производиться не будет. В случае, если же погрешность будет выше, чаще всего от дольщика требуют доплатить на появившиеся квадратные метры. 

Если же расхождения по площади очень существенные, и превышают 5% от указанной в ДДУ площади, и дольщик отказывается вносить оплату за излишние «квадраты», то последний имеет право отказаться от купленной квартиры и потребовать возврата всех внесенных денег. Таким образом, условия доплаты (или ее отсутствия) прописываются в ДДУ, при этом расчет обязательно производится до подписания акта приемки квартиры.

Когда возникает обратная ситуация, и площадь квартиры стала меньше ожидаемой, в обязанности застройщика входит возврат денег из расчета стоимости одного квадратного метра, установленной в момент подписания ДДУ. По аналогии с предыдущей ситуацией, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть все договоренности с застройщиком, если фактическая площадь квартиры стала меньше предполагаемой более чем на 5%. 

Дольщик направляет письмо застройщику с указанием причин расторжения договора долевого участия, и получает обратно все уплаченные деньги. Если же дольщик согласен с подобным изменением площади квартиры, и не отказывается от покупки, то застройщик обязан произвести перерасчет и вернуть ему излишне уплаченную сумму.

Обычно в ДДУ вносятся все условия возврата денег, все расчеты между сторонами необходимо произвести ранее подписания акта о приемке квартиры. Нередко в ДДУ есть условие, что при изменении площади в пределах 1 кв. м.

в меньшую сторону застройщик освобождается от необходимости доплаты, а вот если площадь квартиры увеличилась, дольщик обязан внести деньги за дополнительные квадратные метры.

Согласитесь, не совсем справедливое условие! 

Но эксперты рынка уверяют, что подобных «умных» застройщиков сегодня становится все меньше.

О сложившейся практике

Чаще всего в ДДУ условия для сторон равнозначные, а размер погрешности равен 0,5 метрам.

Если площадь квартиры стала меньше на полметра, застройщик не будет ничего компенсировать дольщику, так же, как и в случае, когда площадь стала больше на 0,5 метра – дольщик не будет доплачивать ни копейки.

Если погрешность больше, обычно стороны договариваются произвести взаиморасчеты – вернуть или доплатить деньги.

Когда строительство дома завершено, застройщик обязан произвести замеры, в соответствии с которыми составляется технический план всего дома. Основываясь на данном документе, а также учитывая условия договора долевого участия, где указан порядок возможных перерасчетов, застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков об изменениях площади квартир. 

Если имеет место увеличение площади более чем на 0,5 метра, дольщик производит доплату, если же квадратных метров стало меньше, то доплачивать дольщику будет уже застройщик. Расчет доплаты или возврата денег производится с учетом указанной в ДДУ стоимости квадратного метра.

Если площадь квартиры стала меньше, дольщику необходимо направить застройщику заявление на возврат средств, указав в нем реквизиты счета, на который должны быть перечислена компенсация. Обычно срок возврата безналичных средств составляет не более 5 дней. Очень важно, чтобы все взаиморасчеты были произведены до подписания акта о приемке квартиры. 

В этом документе должна быть указана фактическая площадь квартиры, больше никаких дополнительных документов покупателю будет не нужно – только сам ДДУ и личный паспорт.

Важно понимать, что при доплате или возврате денежных средств в расчет берется не текущая рыночная стоимость квадратного метра квартиры, а его стоимость, указанная в ДДУ.

Таким образом, если дольщик на раннем этапе строительства внес деньги из расчета 40 000 рублей за «квадрат», а на момент ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличилась до 50 000 рублей, то разница в площади будет выплачена, исходя из первоначальной цены. 

В связи с этим, естественно, покупателю крайне невыгодно расторгать договор и требовать возврата денег, так как за время строительства цены на рынке выросли, и за возвращенные деньги вряд ли уже можно будет купить аналогичный объект, даже на начальной стадии строительства.

Очень важен вопрос, касающийся излишних квадратных метров для покупателей, использовавших для покупки квартиры ипотечные средства – в случае необходимости доплаты за дополнительную площадь им, помимо ежемесячных ипотечных платежей и первоначального взноса, необходимы будут дополнительные деньги. Сумма может быть существенной, и придется думать, где ее взять, так как при увеличении площади на 4 кв. м. при стоимости «квадрата» в 40 000 рублей потребуется внести дополнительно еще 160 000 рублей

Источник: https://pikato.ru/publikatsii/articles/poleznye-sovety/o-lishnikh-i-nedostayushchikh-kvadratnykh-metrakh-obnaruzhivshikhsya-pri-priemke-kvartiry/

Плата за излишки — Квадрум.Медиа

Новостройки погрешности в кв. Метрах

Коллега поделилась радостью — скоро новоселье. А спустя несколько дней рассказала о «подарке», который приготовил застройщик: её квартира «увеличилась» на 6 «квадратов»! И всё бы ничего, да только такая добавка к её «однушке» дорогого стоит — более полумиллиона. И ключи не вручат, если эта сумма не будет оплачена.

На рынке первичной недвижимости ситуация, когда покупатель после введения жилого дома в эксплуатацию получает квартиру с несколько иной площадью, чем оговаривалось ранее в договоре, считается нормальной практикой, уверяют эксперты.

Это связано с тем, что в отличие от вторичного рынка клиент приобретает в новостройке не готовую квартиру, и чем раньше состоялась сделка, тем больше вероятность того, что финальный продукт будет другим, нежели прописываемым в проекте.

Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», подтверждает: «Изменение площади может произойти и происходит, как в большую, так и в меньшую сторону по итогам завершения строительства. Как правило, это издержки строительного процесса, а не желание застройщика обмануть».

«Подобная ситуация довольно распространена в сегменте новостроек, причём погрешность может быть как в пользу покупателя, так и в пользу застройщика, – говорит Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость». – По факту, построить дом миллиметр в миллиметр невозможно, поэтому можно говорить о некой допустимой погрешности. По сути, это до 2-3% (то, что выше этого уровня, уже считается серьёзной разницей)». 

«Конечно, подобные несоответствия не должны носить масштабный характер, хотя существуют примеры, когда уже на этапе активной реализации застройщик приступал к перепроектированию и, как следствие, был вынужден менять документацию, параметры и характеристики квартир», – сообщает Наталья Саакянц, коммерческий директор компания Rose Group.

«Так бывает, когда проект корректируют уже в процессе строительства. Это не означает, что изменения наносят вред конструктиву здания и так далее, – утверждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

– Например, бывает, что проект приобретается застройщиком у другого застройщика и впоследствии дорабатывается: допустим, места общего пользования неоправданно большие и часть из них просто не нужна, но если «прирезать» данную площадь к квартире, то получается очень удобная кладовая, и т.п.

Плюс если к этой цифре прибавить нормальную погрешность строительства, то и получается 4-8 кв. м».

«Действительно, такие ситуации имеют место быть, – согласен Вадим Морозов, руководитель департамента службы заказчика ГК «Премьер». – Нередко это связано с нестыковками в проектной документации, особенно в документах по архитектурно-строительным решениям и инженерно-техническому обеспечению (АР, АС, ИОС).

Нельзя исключать и случаи корректировки проектов в процессе строительства, которые не всегда зависят от застройщика: необходимость сдвинуть коммуникацию, различные технические изменения, которые могут возникнуть у местной администрации уже в ходе строительства жилого комплекса, например, при реконструкциях дорог, ремонтных работах и т.д.

«При грамотном проектировании жилых комплексов возникновение такой большой “дополнительной площади” как 6-7 кв.

м практически невозможно, – Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. – Но в единичных случаях погрешность при строительстве дома может составлять до 3 кв.

м в больших квартирах и до 1,5 кв. м в небольших. Эта разница может быть как в большую, так и меньшую сторону».

«К сожалению, на сегодняшний день качество проектирования и проектной документации оставляет желать лучшего, – уверен Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. – На разных этапах могут возникать корректировки всего проекта дома, которые могут привести к значительным изменениям площади непосредственно квартир.

Как правило, это результат низкого уровня профессионализма, как проектировщиков, так и заказчиков-застройщиков. То есть изменение площади квартир происходит не за счёт фактического строительства, а именно в результате корректировки проекта.

Соответственно, необходимость пересмотра площади и стоимости квартиры вызвано отнюдь не желанием “выманить” больше денег со стороны продавца, ведь в накладе может остаться как раз он, а не покупатель».

«В принципе, изменение площади квартиры в ходе строительства связано с особенностями технологии строительства, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

– Например, в домах, построенных по панельной технологии, разница чаще всего не превышает 1 метра, поскольку панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт.

В то же время монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки в них либо свободные, либо каждый раз разные, соответственно, учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно, в результате разница метража в них обычно больше.

К тому же квартиры в таких домах чаще всего более просторные, поэтому и площадь может отличаться от изначально заявленной на несколько метров.

Однако если между проектной и построенной площадью разница очень большая и доходит до 10 метров, это может свидетельствовать о допущенной при строительстве ошибке. В этом случае изменение площади может оказаться меньшей из бед, поэтому такую квартиру принимать от застройщика нужно очень внимательно».

Договор дороже денег

«Первый совет: читать договор долевого участия в строительстве — вдруг там было указано возможное увеличение на эти “золотые” метры? – отмечает Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Расхождение в размерах можно объяснить несколькими факторами.

Первый, и, пожалуй, наиболее распространённый, — это фактор увеличения общей площади помещения за счёт балконов/лоджий. Когда девелопер заключает договор ДДУ с покупателем, и проектом предусматривается возведение жилых помещений с балконами, согласно действующему законодательству подобные помещения считаются летними, т.

е. на них распространяются понижающие коэффициенты (0,5 — лоджия, 0,3 — балкон). Некоторые застройщики учитывают эти понижающие коэффициенты, а некоторые их игнорируют.

Иными словами, если в квартире имеется лоджия или балкон, площадь квартиры может оказаться меньше или больше проектной, в зависимости от совести застройщика.

Второй фактор относится, скорее, к монолитным домам. Чтобы сократить общую нагрузку на фундамент, толщина стен уменьшается с увеличением этажности.

Поэтому одна и та же планировка квартиры, например, на втором и семнадцатом этажах может отличаться от заявленной площади в рамках погрешности 1-2 кв. м.

В заключении хотелось бы уточнить, что при проведении технической инвентаризации имущества, на основе которой идёт регистрация права собственности, понижающие коэффициенты не учитываются».

«Также бывают разночтения в просчётах площади квартир-студий, – дополняет Вадим Морозов. – Само понятие квартиры-студии обозначает жильё с объединённой кухней.

Изначально застройщик заказывает однокомнатные квартиры, потом они переделываются в студии.

БТИ же в свою очередь начинает считать кухню отдельно от жилой площади, и каким образом получится провести границу перегородки между кухней и комнатой, которой по факту нет, не всегда понятно».

«Договор ДДУ обязан содержать в себе пункт об увеличении или сокращении площади квартиры после финальных обмеров БТИ, – подтверждает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills.

– При подписании договора покупатель должен быть осведомлён о возможном изменении площади и согласен с тем фактом, что ему могут как вернуть деньги, если площадь уменьшится, так и попросить доплатить разницу при появлении новых метров.

На практике мы действительно встречали случаи, когда площадь квартиры увеличивалась. Однако речь шла максимум о 1-3 дополнительных метрах.

Если в итоге доплата все-таки необходима, то цена 1 метра, как правило, фиксируется в ДДУ и рассчитывается исходя из стоимости на момент заключения договора.

В некоторой степени это скрашивает ситуацию, так как рыночная цена дополнительных метров на момент их оплаты будет явно больше, чем та сумма, которую необходимо внести покупателю по ДДУ.

Это объясняется тем, что выплата за дополнительные метры обычно происходит на самой последней стадии строительства, когда квартира существенно подорожала по сравнению с ценой в ДДУ».

«В договорах по приобретению недвижимости прописывается возможность увеличения площади квартиры и необходимость уплаты со стороны покупателя за дополнительные квадратные метры, отличающиеся от проектной площади, – говорит Алексей Оленёв, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.

– При этом застройщик в случае уменьшения реальной площади квартиры обязуется оплатить покупателю «отсутствующие» квадратные метры. Все взаиморасчёты в таком случае производятся, исходя из цены квадратного метра на момент приобретения квартиры. Как правило, площадь жилья крайне редко уменьшается, а скорее увеличивается, но не более чем на три квадратных метра.

Однако это может превратиться в серьёзную для покупателя сумму. Например, если в условном столичном проекте стоимость кв. м составляет 150 тыс. руб., то размер доплаты за 3 кв. м увеличения площади квартиры будет 450 тыс. руб.

От этого не застрахован ни один проект, это неизбежный технологический нюанс, предусмотренный законодательством, поэтому мы всегда советуем нашим клиентам предусматривать в своём бюджете на покупку жилья подобные возможные расходы».

Как информирует Леонард Блинов, в договоре ДДУ на квартиры в проектах Urban Group прописано, что доплачивать за дополнительную площадь нужно только в том случае, если метраж квартиры увеличился более чем на 1 метр.

Если все же покупатель столкнулся с подобной ситуацией, и по тем или иным причинам площадь не соответствует заявленной в договоре, а разница не превышает 1 метра, то собственнику не нужно ничего доплачивать.

При «излишках» более метра, владелец оплачивает их исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения договора.

«Когда же возникает обратная ситуация, и владелец получает квартиру с метражом меньше заявленного в договоре, уже застройщик возвращает клиенту стоимость недостающих метров.

Поэтому и застройщик, и собственник заинтересованы в том, чтобы всё было построено так, как изначально планировалось. В проектах компании Urban Group изменения до 2 кв. м как в меньшую, так и в большую сторону составляет около 10%. Большая часть — это незначительные изменения до 1 кв.

м, за которую ни собственнику квартиру, ни застройщику платить, согласно условиям ДДУ, не нужно», — уточняет эксперт.

«Для того чтобы предупредить возникновение конфликтных ситуаций, в договоре ДДУ прописывается три варианта взаимодействия покупателя и застройщика. Первый: вне зависимости от того, насколько фактическая площадь после обмеров БТИ больше или меньше оплаченной, у сторон нет претензий, взаиморасчеты не ведутся.

Второй: устанавливают максимальный диапазон, в пределах которого возмещения средств не будет, однако при его превышении разница компенсируется. То есть, например, если различие по площади составило 0,9 кв. м, перерасчёт не проводится, а если 1,1 кв. м — то разница возмещается, причем не 0,1 кв. м а именно полные 1,1 кв. м.

Третий: перерасчёт проводится в любом случае, даже если разница составляет 0,1 кв. м.

Поэтому при возникновении вопросов внимательно изучите договор. В том случае, если застройщик отказывается компенсировать разницу, вы можете подать иск. Хотя, как правило, такие дела решаются в мирном порядке», – советует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Пункт о необходимости заплатить за дополнительные квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывается обычно во всех видах договоров — долевого участия, договора паенакопления (для членов ЖСК) и предварительных договоров купли-продажи, – уточняет Ирина Доброхотова.

– Если же подобного пункта в договоре прописано не было, то застройщик потребовать доплату не вправе — он может только предложить или попросить. Но сути это не меняет. Поскольку если покупатель это предложение не примет, застройщик может обратиться в суд с иском о возврате неосновательного обогащения.

Ведь за эти лишние квадратные метры покупатель не платил, так на каком основании он должен их получить?».

Источник: https://kvadroom.media/city/47147/

Метраж квартиры в новостройке: погрешность

Новостройки погрешности в кв. Метрах

Владимир Пилипенко не знал, радоваться ему или огорчаться, когда выяснил, что фактическая площадь его новенькой «двушки» в Ирпене (Киевской обл.) после обмеров БТИ почти на 20 кв. м превысила проектную.

Ответ стал очевидным после общения с застройщиком: тот потребовал внести дополнительные 100 тыс. грн. за лишние «квадраты».

«Где взять эти деньги, особенно сейчас, когда даже кредиты не дают?» — недоумевал инвестор.

В договоре с застройщиком, который Владимир продемонстрировал, не было ни слова о доплате за лишние квадратные метры.

Из неприятного положения нашли компромиссный выход: «неудачную» квартиру обменяли на меньшую по площади — застройщику было что предложить взамен. Но такое решение проблемы доступно не всегда.

Безвозмездно, т. е. даром

Если раньше покупатели зачастую не делали трагедии из необходимости оплатить увеличившуюся жилплощадь, то на кризисном фоне такое известие многих застает врасплох.

В понимании же строителей отклонения от проектных площадей так же неизбежны, как похолодание зимой или героическая победа Брюса Уиллиса над преступниками в очередном боевике.

«Идеальных совпадений с проектной площадью не может быть даже теоретически, — утверждает Валерий Бердников, директор предприятия по эксплуатации и обслуживанию жилых домов одной из региональныхстроительных компа­ний. — Расхождения обусловлены различными обстоятельствами, например, изменением толщины перегородок или отклонением стен».

Серьезные различия (в 10 и более кв. м), как правило, связаны с внесением изменений в проектную документацию «на ходу», уже во время строительства. В большинстве случаев оплачивать эти новации застройщиков приходится ничего не подозревающим о них покупателям. Хотя на практике есть лазейки, позволяющие получить лишние «квадраты»… бесплатно.

Возможность не платить за принудительную «добавку» площади зависит, на первый взгляд, от сущего пустяка — наличия или отсутствия соответствующего пункта в договоре. На самом деле — от способа инвестирования в жилье: «поквадратно» или «целиком». «Если изначально оплата проис­ходила исходя из стоимости 1 кв.

м и впоследствии инвестор отказывается оплатить дополнительные метры, соответствующий орган просто не имеет оснований оформить на него право собственности. Ведь получается, что ему принадлежит не вся квартира, а только ее часть, пусть и бльшая, — поясняет Александр Субботин, партнер ЮК «Тарасов и Партнеры». — Если же в договоре установлена полная стоимость квартиры без привязки к цене 1 кв.

м, то никаких вопросов с оформлением права собственности без доплаты быть не должно».

В последнее время, работая с фондами финансирования строительства (ФФС), застройщики жестко привязывают стоимость жилья к цене одного «квадрата».

Однако еще встречаются объекты, инвестирование в которые происходило по договорам паевого участия, когда покупатель оплачивал паевой взнос равный стоимости всей квартиры, без привязки к метражу.

Граждане, приобретавшие жилье в новостройке через паи, имеют полное право не платить за увеличение фактической площади квартиры по сравнению с проектной. Иногда такая возможность появляется и у тех, кто инвестировал в стройку путем приобретения целевых облигаций.

«На практике некоторые застройщики в договоре предусматривают, что весь объект стоит определенное количество облигаций и, соответственно, не корректируют стоимость квартиры после увеличения или уменьшения фактической площади», — уточняет Елена Полищук, адвокат ЮФ «Ильяшев и Партнеры».

Если привязки к стоимости 1 кв. м избежать не удалось, покупателям новостроя, перед которыми возникла перспектива оплаты дополнительного метража, остается три варианта: обменять квартиру на меньшую, забрать вложенные средства или все-таки доплатить за «излишек». И если выбор сделан в пользу третьего варианта, то, как говорится, торг с застройщиком уместен.

Торг уместен

«Чтобы вычислить сумму доплаты, стоимость квадратного метра, указанная в договоре, умножается на разницу в площади», — утверждает Клавдия Бондарева, директор ФСК «Пагода».

Но практика показывает: не единичны случаи, когда строительные компании требуют от инвесторов оплатить избыточную жилплощадь по рыночной цене, действующей в момент перерасчетов, а не той, по которой клиент инвестировал на этапе строительства.

В такой ситуации оказалась и киевлянка Виктория Иваниши­на, в 2004 г. оплатившая 100% трехкомнатной квартиры в одной из крупных столичных строительных компаний. «Спустя два года, когда строительство завершилось, оказалось, что площадь моей квартиры сос­тавляет не 200 кв. м, как в договоре, а 250 кв. м, — вспоминает Виктория.

— Застройщик потребовал оплатить дополнительные 50 кв. м по цене, действовавшей в 2006 г. (около 500 тыс. грн.), хотя последний платеж я осуществляла в 2004 г.». Наша собеседница попробовала отсудить у застройщика квартиру, не доплачивая за нее ни копейки.

Но суд принял «компромиссное» решение — доплатить за лишние метры по цене, действовавшей на момент внесения инвестором последнего платежа, т. е. на уровне цен 2004 г.

Смысл дискутировать вокруг суммы доплаты в суде есть в том случае, если в договоре не прописано, по какой цене должны осуществляться окончательные расчеты. Хотя для граждан, приобретающих жилье через ФФС, в этом случае возникают дополнительные препятствия.

Дело в том, что в Законе «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» указано, что покупатель «осуществляет окончательные расчеты с управителем ФФС… по текущей цене измеримой единицы объекта инвестирования».

Трактовать понятие «текущая цена» можно по-разному, что позволяет строительным компаниям требовать допоплату по максимуму.

Посему целесообразно заранее позаботиться о том, чтобы в договоре с застройщиком были указаны приемлемые для инвестора условия оплаты дополнительной жилплощади.

Однако специалисты предлагают и альтернативный «рецепт» на случай, если строительная компания требует завышенные суммы и наотрез отказывается уступать. «В гражданском праве есть такое понятие, как принудительное лишение права собственности.

Частный инвестор может в принудительном порядке выкупить незначительную часть квартиры (лишние «квадраты» — прим.) у застройщика, — утверждает Александр Субботин. — Для этого нужно заказать оценку квартиры и посчитать стоимость 1 кв. м.

Затем обратиться в суд с иском о принудительном выкупе и признании права собственности, а также внести на депозитный счет в суде сумму, эквивалентную стоимости лишней жилплощади в соответствии с проведенной оценкой. Когда суд удовлетворит иск, деньги со счета будут автоматически перечислены застройщику».

Если речь идет о допущенной застройщиком «погрешности» в несколько десятков квадратных метров, игра стоит свеч. Ведь цена «квадратов», согласно расчетам оценщиков, как правило, на 20% ниже рыночной стоимости.

Мнение

Анатолий Денисенко, президент инвестиционно-строительной корпорации «Авантаж»

Если инвестирование в строительство осуществлялось через договор паевого участия, после завершения строительных работ пайщик получает в собственность квартиру в определенном объекте на определенном этаже, а не абстрактные квадратные метры. По договору он оплачивает паевой взнос, равный стоимости квартиры.

Потому предъявлять претензии к пайщику, если квартира больше заявленной проектной площади, застройщик не имеет права. Ведь пайщик свои обязательства по договору выполнил — оплатил пай. При заключении договора на участие в Фонде финансирования строительства вида А (наиболее распространенный вид ФФС — прим.

) единицей измерения являются уже квадратные метры. В нашем случае отклонение на 2 кв. м считается нормой. Если площадь объекта оказывается меньше, чем общая площадь по проекту и эта разница больше 2 кв.

м, то управитель фонда возвращает покупателю разницу по цене квадратного метра, которая действительна на момент проведения окончательных расчетов. Если площадь больше (и эта разница больше 2 кв. м), то покупатель вносит в фонд средства, которые равны стоимости «увеличенных» квадратных метров.

Стоимость также берется текущая, на день проведения расчетов. В случае когда уменьшение площадей является результатом установки дополнительных перегородок или других отделочных работ (по инициативе покупателя), все эти расчеты не осуществляются.

Александр Бородкин, старший юрист ЮФ «Василь Кисiль i Партнери»

Обычно доплата производится по текущей цене на момент перерасчета или на основании последней установленной застройщиком цены квадратного метра. Законодательством вопрос компенсаций и дополнительных оплат напрямую не регулируется. Его решение предлагается в соответствующем договоре об инвестировании.

У инвесторов далеко не всегда есть возможность влиять на условия договоров с застройщиками. Обычная практика, когда компания предлагает разработанные типовые формы, которые менеджеры по продажам просто заполняют, без изменения условий.

Еще сложнее, если такие условия прописаны в проспекте эмиссии целевых облигаций или правилах ФФС, которые имеют публичный характер и не могут быть изменены. Инвестор в ситуации с отклонениями от проектной площади менее защищен.

Можно посудиться с застройщиком за сумму доплаты, но это актуально только в случае, когда договор об инвестировании прописан недостаточно де­таль­­но. На протяжении срока судебных и иных разбирательств инвестору вряд ли удастся получить хотя бы доступ к квартире, чтобы начать ремонт.

Не исключено, что если он через какое-то время и договорится с застройщиком, в последующем ему уже самому придется заниматься оформлением права собственности на свою недвижимость. Такого рода организационные издержки зачастую побуждают инвесторов соглашаться с предложенным застройщиком вариантом решения. Возможно, договариваться о каких-либо рассрочках платежей, но не идти на открытый конфликт.

Источник: https://www.prostobank.ua/zhile_v_kredit/stati/pogreshnost_v_metrazhe_kvartiry

Юриста совет
Добавить комментарий