Необходимо ли согласие жильцов на размещение такого центра?

Вс объяснил правила появления козырьков и вывесок на жилых домах

Необходимо ли согласие жильцов на размещение такого центра?

Вывеска на доме, равно как и любые иные конструкции, может появиться только с согласия собственников помещений в этом здании, указал Верховный суд РФ.

При этом посыл такой витрины — рекламный, социальный, бытовой или любой иной — значения для данного вопроса не имеет: все равно без согласования жильцов никакую «дополнительную деталь» к дому прикрепить нельзя, подчеркивает высшая инстанция.

Суть спора

В суд с жалобой обратились две жительницы Таганрога, которые просили обязать ООО «Ассоциация застройщиков» демонтировать вывеску и козырек на жилом доме.

Истицы указали, что на фасаде дома ответчик установил козырёк и на него прикрепил вывеску, из-за чего в квартиры заявительниц могут попадать посторонние люди, а также на конструкции возможно скопление осадков и мусора. При этом согласия собственников помещений многоквартирного дома на размещение своей вывески ответчик не получил.

Судебная строительно-техническая экспертиза установила, что вывеска не влияет на кладку несущей стены дома и находится в исправном техническом состоянии, а также не создает доступ посторонних лиц в квартиры, но способствует такому доступу.

Кроме того, специалисты согласились с претензиями о нахождении отходов на закрепленной ответчиком конструкции и допустили, что там же будут скапливаться и осадки.

Тем не менее Таганрогский суд в удовлетворении исковых требований отказал, а Ростовский областной поддержал это решение.

Отклоняя иск, суд исходил из того, что согласие собственников на размещение каких-либо конструкций на фасаде дома необходимо только в случае, если они носят рекламный характер.

А поскольку вывеска ответчика не является рекламной конструкцией и не содержит сведений, отнесенных к предмету регулирования законодательства о рекламе, то для ее размещения согласие собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, посчитал Таганрогский суд.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ с такой позицией не согласилась, указав, что она основана на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Мнение ВС РФ

ВС напомнил, что согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники жилых помещений могут на общем собрании принять решение о передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома входят в состав его общего имущества, что закреплено в пункте 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 этого же кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено и принятие решений о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

«Из приведенных правовых норм следует, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома, независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей», — говорится в решении суда.

Он указывает, что нижестоящие инстанции этого не учли, ошибочно полагая, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома для размещения каких-либо конструкций требуется только в случае, если они носят рекламный характер.

При этом в ходе процесса суды установили, что на несущей стене дома ответчик закрепил вывеску без согласия собственников.

При таких обстоятельствах им следовало дать правовую оценку действиям компании по использованию общего имущества многоквартирного дома, считает ВС РФ. Однако и первая, и апелляционная инстанции этого не сделали.

Кроме того, указывает ВС, в нарушение статьи 196 Гражданского процессуального кодекса суды не дали какой-либо оценки выводам судебной строительно-технической экспертизы о том, что размещенная ответчиком вывеска способствует доступу посторонних лиц в принадлежащие истцам жилые помещения и создает угрозу скопления осадков и мусора.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу о существенных и непреодолимых нарушениях норм материального права в ходе процессов.

В связи с этим ВС отменил определение Ростовского областного суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Не только вывески

В скором будущем собственникам дадут право решать не только судьбу вывесок, но и магазинов и иных учреждений в доме: 20 августа правительственная комиссия одобрила законопроект, которым к компетенции общего собрания жильцов отнесут и вопрос о переводе жилого помещения в нежилое.

При этом главная роль отводится собственникам квартир подъезда, в котором планируется открыть коммерческое предприятие, так как законопроект устанавливает, что для принятия положительного решения потребуется большинство именно их . Таким образом законодатель хочет защитить права жителей многоквартирных домов.

«Документ разработан в целях предотвращения нарушения прав граждан по распоряжению общим имуществом в многоквартирных домах при осуществлении перевода жилых помещений в нежилые, а также упорядочения размещения на первых этажах многоквартирных домов организаций торгового и бытового обслуживания», — пояснил РАПСИ член правительственной комиссии по законопроектной деятельности, председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.

Он напомнил, что в настоящее время распространена практика использования помещений на первых этажах в коммерческих целях.

«Квартиры после ремонта превращаются в магазины, кафе, мастерские и прочее. Иногда там даже открываются небольшие производства. В целом в этом нет ничего плохого, даже наоборот: так развивается малый и средний бизнес.

Но зачастую при подобных трансформациях не соблюдаются ни санитарные, ни строительные нормы. Ремонт может нанести непоправимый вред зданию. Но чаще возникает другая опасность: шум и антисанитария в коммерческих помещениях.

Поэтому предприниматели, желающие превратить квартиру на первом этаже в коммерческое помещение, обязаны заручаться поддержкой жителей всего дома», — подчеркнул Груздев.

Алиса Фокс

Источник: http://rapsinews.ru/judicial_analyst/20180827/286648218.html

Специальный доклад «О реализации прав граждан при размещении объектов предпринимательской деятельности в жилых домах и в непосредственной близости от них»

Необходимо ли согласие жильцов на размещение такого центра?

Специальный доклад

Уполномоченного по правам человека в Самарской области

«О реализации прав граждан при размещении объектов предпринимательской деятельности в жилых домах

и в непосредственной близости от них».

Введение

Раздел I. Размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания и иных объектов в жилых домах и в непосредственной близости к ним

Раздел II. Размещение объектов игорного бизнеса и развлекательных заведений

Раздел III. Размещение рекламных конструкций на жилых домах

Рекомендации гражданам в связи с размещением объектов предпринимательской деятельности в жилых домах и реализацией права на благоприятную окружающую среду

Настоящий специальный доклад подготовлен в соответствии со ст. 22 Закона Самарской области от 24.11.2000 № 45-ГД «Об Уполномоченном по правам человека в Самарской области».

В настоящем докладе под объектами предпринимательской деятельности понимаются объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, культурно-развлекательные, игорного бизнеса, стоянки автотранспорта и иные объекты, связанные с предпринимательской деятельностью, осуществляемой как организациями и учреждениями, так и гражданами без образования юридического лица.

Введение

Конституция Российской Федерации провозгласила право на благоприятную окружающую среду и право частной собственности. Реализация данных прав содержит потенциальный конфликт законных интересов в тех случаях, когда речь идет о размещении объектов предпринимательской деятельности в многоквартирных жилых домах.

Поэтому очень важна позиция органов местного самоуправления, выдающих разрешение на использование помещений: будет ли учтено мнение людей, проживающих в доме, будут ли они проинформированы заранее об открытии офиса или парикмахерской в их подъезде, будут ли иметь место поиски компромисса между жильцами и предпринимателями или от людей отмахнутся с расхожим доводом «они всегда будут против». И тем самым только укрепят распространенное убеждение, что «у кого деньги – тот и прав».

А ведь право людей, проживающих в жилых помещениях, на благоприятные условия жизнедеятельности действительно может быть нарушено физическими или юридическими лицами в результате размещения объектов предпринимательской деятельности в многоквартирном жилом доме.

В результате действий по размещению объектов предпринимательской деятельности изменяются факторы среды обитания для жителей многоквартирного жилого дома, как правило, не в лучшую сторону.

Прежде всего, физические (увеличение уровня шума и вибрации) и социальные (ухудшение водо- и электро- снабжения, условий быта и отдыха).

В результате изменений происходит негативное воздействие на человека, а также может существенно уменьшаться стоимость жилых помещений.

Потребительские свойства жилого помещения, фиксируемые в его техническом паспорте, производны от его функционального назначения.

Жилищное право содержит санитарные и технические нормы и требования, имеющие социальный характер, предъявляемые к эксплуатации жилищного фонда, соблюдение которых обеспечивает поддержание потребительских свойств жилища, повышение уровня инженерного благоустройства.

Этому же способствует соблюдение правил пользования жилым помещением и придомовым земельным участком. Соответственно утрата этих потребительских свойств и качества жилья ведет к утрате жилым помещением своего назначения либо к его неполноценности.

Нахождение объекта предпринимательской деятельности в жилом доме, в помещениях, которые изначально предполагались как жилые, имеет ряд особенностей, которые будут отражены в тексте доклада.

Федеральным, региональным законодательством, нормативно-правовой базой органов местного самоуправления регламентируются отношения в данной сфере. Однако следует отметить, что ряд законодательных актов требуют некоторой корректировки с целью исключения ситуации, при которых создаются предпосылки для нарушения прав граждан.

В этой связи целью настоящего специального доклада Уполномоченного по правам человека в Самарской области (далее – Уполномоченного) является:

·         анализ основных проблем, возникающих при рассмотрении обращений граждан на размещение объектов предпринимательской деятельности и иных объектов в жилых домах, нарушающих права и законные интересы граждан в сфере реализации права на благоприятную окружающую среду;

·         привлечение внимания органов государственной власти и местного самоуправления к существующим проблемам и побуждение всех заинтересованных лиц и ведомств к устранению этих проблем;

·         внесение предложений по совершенствованию законодательства в данной сфере.

Раздел I.

Размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания и иных объектов в жилых домах и в непосредственной близости к ним

Обеспечение необходимыми объектами инфраструктуры мест проживания граждан, в том числе объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания и иными предприятиями по оказанию различных видов услуг в непосредственной близости от жилья, безусловно, благотворно влияет на удовлетворение потребностей жителей, т.к.

отдельно стоящими зданиями с расположенными в них объектами, сложившиеся жилые кварталы обеспечены недостаточно. Это удобно, особенно для маломобильных категорий и пожилых граждан. Это экономит время занятым людям.

Это создает преференции в виде гарантированной клиентуры и оптимизации оплаты за содержание и эксплуатацию помещений для представителей малого бизнеса.

Но размещение указанных объектов создает определенные неудобства проживающим по соседству с этими объектами. В связи с этим возникает необходимость решения вопросов, связанных с обеспечением их надлежащей вентиляцией, изоляцией шума и предотвращением проникновения в жилые помещения вредных выбросов.

Чаще всего жильцы домов недовольны:

·         парковкой автотранспорта перед окнами жилых домов, которой пользуются работники офиса (предприятия) или посещающие их лица (особенно если при этом страдают газоны или деревья);

·         шумом, который возникает в результате деятельности предприятия (особенно это касается предприятий общественного питания, торговли, развлекательных заведений);

·         запахами и отходами, которые возникают в результате деятельности предприятия;

·         переделками и нововведениями в архитектуре и планировке жилого дома, даже если они безопасны для здания;

·         количеством лиц, проходящих через двор или к вновь созданному входу вместо балкона с обратной стороны дома, независимо от того, являются ли проходящие сотрудниками или клиентами предприятия;

·         увеличением нагрузки на инженерные коммуникации, которые, как правило, износились и требуют капитального ремонта. Возрастает уровень водопотребления и водоотвода, увеличивается нагрузка на электрические сети, которые и без того работают с перебоями.

И это недовольство имеет под собой основания не только в виде субъективных ощущений. В адрес Уполномоченного систематически поступают обращения граждан с претензиями относительно размещенных в жилых домах магазинов, кафе, иных питейных заведений, а также объектов бытового обслуживания.

Нарушаются нормативы и санитарно-эпидемиологические нормы, это подтверждается заключениями уполномоченных органов, но главное: даже при наличии установленных нарушений собственник помещения не торопится их устранять, меры административного реагирования оказываются малоэффективными – и люди остаются в недоумении: почему нарушения есть, а ответственных за их устранение фактически нет?!

Торг уместен. В любом месте?

Примером, когда установлено ухудшение условий проживания работой магазина, может служить обращение гражданки Т., проживающей в г. Самаре по ул. Мяги, 13 [1]. Под окнами заявительницы руководство магазина «Гастроном» (ООО «Грин Трейд») установило два кондиционера без мероприятий по шумоизоляции, без замера уровня шума и вибрации.

[1] Обращение гражданки Т. (вх. № Т/892-08 от 15.08.2008 г.).

В ответ на запрос Уполномоченного Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия населения по Самарской области (Роспотребнадзор) сообщило, в 2007 году было проведено внеплановое мероприятие по контролю за деятельностью магазина в связи с жалобой заявительницы.

По его результатам ООО «Грин Трейд» было выдано предписание в срок до 1 октября 2007 года провести замеры уровня шума и вибрации от работы кондиционера в жилых помещениях квартиры заявительницы. Однако данное требование выполнено не было.

За невыполнение предписания мировой судья вынес постановление о назначении директору ООО «Грин Трейд» административного штрафа в размере одной тысячи рублей.

Однако проблем у заявительницы от наложенного штрафа не убавилось. Она обратилась к Уполномоченному.

Повторная проверка привела к тому, что по состоянию на настоящее время кондиционер не работает, руководителем ООО «Грин Трейд» представлено гарантийное письмо, в соответствии с которым в марте 2009 года будут проведены работы по демонтажу системы кондиционирования. В осенне-зимний период эксплуатация кондиционера осуществляться не будет. [2]

Источник: http://www.ombudsman63.ru/editions/209

Законодательство

Необходимо ли согласие жильцов на размещение такого центра?

В целях надлежащей реализации отдельных требований статьи 18 Закона Республики Беларусь от 10 мая 2007 г.

«О рекламе» (далее – Закон) Министерством торговли разработаны рекомендации по применению отдельных норм Закона при производстве и размещении (распространении) рекламы пива и слабоалкогольных напитков.

Названные рекомендации касаются вопросов определения площади рекламы и порядка расчета предупредительной надписи о вреде чрезмерного употребления названных напитков (в том числе в рекламе на упаковке), а также рекламных мероприятий, стимулирующих их реализацию.

О площади рекламы и предупредительной надписи о вреде чрезмерного употребления пива и слабоалкогольных напитков.

В соответствии с частью первой пункта 2¹ статьи 18 Закона реклама пива и слабоалкогольных напитков должна содержать предупредительную надпись о вреде их чрезмерного употребления (далее – предупредительная надпись), которая должна занимать не менее 10 % площади рекламы и в рекламе на телевидении и мультимедийной рекламе размещаться (распространяться) на протяжении всего времени рекламы, а в рекламе на радио – озвучиваться.

Согласно статье 2 Закона: площадь рекламы – величина поверхности, специально предназначенной и (или) используемой для размещения (распространения) рекламы; реклама – информация об объекте рекламирования, распространяемая в любой форме с помощью любых средств, направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и (или) его продвижение на рынке. Информация по форме представления может быть графической (или изобразительной), видео-, звуковой, текстовой, числовой. Реклама пива или слабоалкогольных напитков, рассчитанная на визуальное восприятие, как правило, состоит из графической (или изобразительной) и (или) текстовой информации (например, изображения товарного знака, бокалов, бутылок, самого напитка (например, льющееся пиво), фантазийные изображения, рекламный слоган и т.д.) и представляет собой целостную композицию (сюжет). Площадь такой композиции непосредственно составляет площадь рекламы, которую следует учитывать при расчете 10 % от нее для нанесения предупредительной надписи.

При этом из части первой пункта 2¹ статьи 18 Закона следует, что 10 % площади рекламы должна занимать непосредственно сама надпись.

В этой связи измерение площади предупредительной надписи следует производить так, как изображено на рисунках 1, 2, где площадь предупредительной надписи определяется по площади фигуры, образованной контуром этой надписи (сложный прямоугольник или прямоугольник).

Рисунок 1

Рисунок 2 Такой расчет применим для случаев, когда интервал между строчками предупредительной надписи составляет не более 1/3 высоты шрифта, используемого для ее написания. Данный подход представляется целесообразным, т.к. обеспечивает должное восприятие предупредительной надписи и исключает случаи использования мелкого шрифта для ее написания. В торговых объектах реклама пива или слабоалкогольных напитков чаще всего размещается (распространяется) на плакатах, шкафах для хранения вещей покупателей, антикражном оборудовании, шелфштокерах, кармашках для цены, дисплеях и холодильном оборудовании, имеющих несколько поверхностей, используемых для размещения (распространения) рекламы – боковые стенки и топпер. Расчет площади рекламы на плакатах, шкафах для хранения вещей покупателей, антикражном оборудовании, шелфштокерах, кармашках для цены и, соответственно, площади предупредительной надписи, как правило, не вызывает затруднений, т.к. такая реклама имеет форму простого прямоугольника. Чаще всего вопросы по расчету площади рекламы возникают при ее размещении (распространении) на дисплеях и холодильном оборудовании, имеющих несколько поверхностей, используемых для размещения (распространения) рекламы – две боковые стенки и топпер. Полагаем обоснованным в целях расчета площади рекламы на таком оборудовании исходить из следующего: каждая боковая стенка, топпер дисплея или холодильного оборудования образует рекламное поле – поверхность оборудования, которая может быть использована для нанесения рекламы. Так, например, если на двух боковых стенках и топпере холодильного оборудования размещается (распространяется) реклама пива или слабоалкогольного напитка, это оборудование имеет три рекламных поля.

Рисунок 3

Площадь рекламы и, соответственно, площадь предупредительной надписи рассчитывается для каждого такого рекламного поля отдельно.

Примечание: если на какой-либо из этих частей оборудования реклама отсутствует, такая часть не является рекламным полем. Стеклянная дверца холодильного оборудования также не будет являться рекламным полем, если на нее не нанесена реклама.

Если рекламой занята только часть стенки холодильного оборудования, для расчета площади рекламного поля берется именно эта часть. В данном случае 10 % рассчитывается именно от площади рекламного поля, а не от площади стенки холодильного оборудования. В соответствии с частью второй пункта 2¹ статьи 18 Закона требование об указании предупредительной надписи не распространяется на рекламу, размещаемую (распространяемую) в местах производства пива и слабоалкогольных напитков, на выставочном оборудовании в местах проведения специализированных выставок этих напитков, а также на рекламу, содержащую исключительно информацию о производителях пива, в том числе их наименовании (фирменном наименовании), и товарных знаках, используемых для обозначения пива.

Из приведенной нормы следует, что не требуется указание предупредительной надписив рекламе пива и слабоалкогольных напитков, размещаемой (распространяемой):

в местах производства пива и слабоалкогольных напитков; на выставочном оборудовании в местах проведения специализированных выставок этих напитков. Это означает, что, независимо от содержания рекламы пива и слабоалкогольных напитков, при ее размещении (распространении) в местах производства этих напитков, нанесение предупредительной надписи не требуется. Также, независимо от содержания рекламы пива и слабоалкогольных напитков, не требуется нанесение предупредительной надписи, если реклама пива и слабоалкогольных напитков размещается (распространяется) на выставочном оборудовании на специализированных выставках этих напитков.

Кроме того, из этой нормы следует, что не требуется указание предупредительной надписи в рекламе, содержащей исключительно информацию о производителяхпива, в том числе их наименовании (фирменном наименовании), и товарных знаках, используемых для обозначения пива.

Примечание: данная норма не распространяется на рекламу слабоалкогольных напитков.

Рисунок 4

Т.е. в данном случае, независимо от места размещения (распространения) рекламы, нанесение предупредительной надписи не требуется, если реклама содержит исключительно информацию о производителе пива. При этом Законом к такой информации уже отнесены наименование (фирменное наименование), товарные знаки, используемые для обозначения пива. Также, полагаем, к информации о производителе пива относятся также сведения о дате (годе) основания предприятия (например, производитель с 1864 года), юбилейной дате (например, 150 лет), месте нахождения, интернет-сайте. Таким образом, Законом ограничено содержание рекламы пива, не требующей нанесения предупредительной надписи. Оценивая содержание рекламы пива, в которой не требуется указывать предупредительную надпись, следует учитывать не только текстовую, но и визуальную информацию. Так, например, такой визуальной информацией о пиве (несущей дополнительную смысловую и эмоциональную нагрузку) будет изображение пива (льющееся пиво, желтый фон с пузырьками и (или) пеной, бокалы, пивные бутылки и т.д.). Нейтральной визуальной информацией будут являться, например, природные и городские пейзажи, фотографии или рисунки предприятия (в том числе исторические), фантазийный фон (в том числе корпоративных цветов) и т.п.

Рисунок 5

Так, например, если реклама представляет собой изображение только товарного знака, используемого для обозначения пива, на нейтральном фоне, наносить предупредительную надпись не требуется. Включение в рекламу пива иной информации (текстовой и (или) визуальной), потребует нанесения предупредительной надписи.

В соответствии с частью первой пункта 7 статьи 10 Закона предупредительные надписи и иная обязательная к размещению в рекламе информация должны быть выполнены четкими буквами и цветом, контрастирующим с цветовым фоном площади рекламы, на которой размещается информация.

Данная норма направлена на обеспечение должного восприятия и возможности прочтения предупредительной надписи потребителями рекламы. В контексте данной нормы под контрастностью следует понимать максимальное отношение яркостей предупредительной надписи и фона площади рекламы, соотношение яркостей светлого и тёмного цветов (цвета и насыщенности). Контрастным сочетанием цветов является композиция из противоположных друг другу цветов в цветовом круге (например, зелёный и красный, даже при одинаковой насыщенности), а также из хроматических цветов в разной насыщенности (например, тёмно-синий и светло-синий также контрастны, хотя и находятся в одном цветовом секторе цветового круга). На практике бывают случаи, когда без специальных познаний (исследований) затруднительно сделать однозначный вывод о соответствии предупредительной надписи требованиям части первой пункта 7 статьи 10 Закона в части контрастности. В таких случаях при решении вопроса о наличии нарушения названной нормы и о наличии состава административного правонарушения необходимо получение компетентного мнения специалистов в области физики, полиграфии или др. по конкретному рекламному сюжету.

О рекламных мероприятиях, направленных на стимулирование реализации пива и слабоалкогольных напитков.

В соответствии с частью первой пункта 2 статьи 18 Закона организация и проведение конкурсов, лотерей, игр, иных игровых, рекламных, культурных, образовательных и спортивных мероприятий, пари в целях стимулирования реализации пива и слабоалкогольных напитков запрещаются.

Оформление ценников при реализации пива и слабоалкогольных напитков желтым цветом, а также иными цветами, отличающими их от других ценников в торговом объекте, размещение информации о перечеркнутой старой (более высокой) цене и ярко выделенной информации о новой (более низкой) цене, воспринимаемых потребителями как реализация товара по выгодной, низкой или сниженной цене, размещение информации, в том числе и в рекламных листовках, о снижении стоимости, о размере скидки, информации типа «Акция! %», «%» признаются рекламными мероприятиями в целях стимулирования реализации пива и слабоалкогольных напитков, и в силу приведенной нормы Закона запрещаются. Так, например, рекламным мероприятием в целях стимулирования реализации пива также будет признаваться реализация наборов пива, в которые включены несколько бутылок пива, если потребители проинформированы о получении подарков, скидок или иных преимуществ при приобретении наборов (например, о том, что при приобретении набора пива пивная кружка ему передается в подарок). Запрещается бесплатное (безвозмездное) распространение пива и слабоалкогольных напитков (за исключением дегустаций, осуществляемых в маркетинговых целях), а также предоставление более 5 литров таких напитков в качестве призов (подарков) при проведении конкурсов, лотерей, игр, иных игровых, рекламных, культурных, образовательных и спортивных мероприятий, пари. Порядок проведения дегустаций пива, осуществляемых в маркетинговых целях, регламентируется постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 февраля 2003 г. № 193 «Об утверждении Положения о порядке проведения дегустаций алкогольных напитков и пива в маркетинговых целях». *Автор выражает признательность Союзу «Гильдия пивоваров» за содействие в подготовке материала.

Гаврильчик И.А.,

консультант управления защиты прав потребителей и
контроля за рекламой Министерства торговли

Источник: http://association.by/law

О правилах проживания и установки оборудования в многоквартирных домах

Необходимо ли согласие жильцов на размещение такого центра?

Управляющие организации нередко остаются крайними в спорах собственников о нарушениях правил проживания и установки дополнительного оборудования в МКД. О том, как УО обезопасить себя от возможного привлечения к ответственности из-за незаконного использования ОИ собственниками и третьими лицами, рассказала Сусана Киракосян.

Почему УО и ТСЖ нужно знать правила проживания в МКД

Когда кто-то: собственник или наниматель помещения, члены их семей, управляющие домом организации или третьи лица –  нарушает правила проживания в МКД, неизбежно происходит конфликт. О способах решения таких конфликтов рассказала на онлайн-семинаре 25 октября наш постоянный эксперт, кандидат юридических наук, доцент, старший советник ALTHAUS Legal и практикующий юрист Сусана Киракосян.

Ниже смотрите демоверсию онлайн-семинара.

Последние два года суды активно рассматривают споры, связанные с пользованием общим имуществом. Если обратиться к статистике судебных споров в целом, можно утверждать, что споры относительно пользования общим имуществом МКД являются вторыми после дел о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Поговорим о том, как оставаться в рамках правового поля и наладить взаимоотношения с собственниками по вопросам пользования общим имуществом многоквартирного дома. Начнём с обязанностей управляющих организаций по вопросам соблюдения правил проживания в МКД.

УО должны выявлять случаи нарушения правил проживания в МКД.

Кроме этого в их обязанности входит контроль:

  • законности размещения рекламных конструкций, кондиционеров и иного оборудования;
  • нарушений со стороны провайдеров связи;
  • способов защиты интересов собственников помещений;
  • исковой давности и случаев, когда применить её нельзя.

О размещении на общем имуществе МКД объектов рекламы и информации

Нормативная основа правил проживания в МКД

Правильно осуществлять контроль за правилами проживания в МКД и использования общего имущества дома управляющим организациям помогут отдельные положения:

Наличие общего имущества – существенное условие управления многоквартирным домом. Некоторые полагают, что общего имущества не существует, так как права на него не регистрируются Росреестром. Однако Сусана Киракосян обратила внимание, что понятие общего имущества закреплено в Жилищном кодексе РФ. Более того, оно подтверждено рядом других нормативно-правовых актов и судебной практикой.

В силу закона общее имущество возникает вне зависимости от факта регистрации в Росреестре.

Существует точка зрения, что в многоквартирном доме не может быть ничего частного и личного. Эта идея называется концепцией поэтажной собственности, в которой говорится о том, что дом – это составная часть земельного участка. Значит, нет частных квартир, есть доли в общем имуществе. Предлагается даже отменить регистрацию прав на помещение и сделать регистрацию доли в праве.

Особое внимание спикер уделила соседскому праву. В каждом доме есть свой заведённый порядок пользования общим имуществом. Подробнее о том, как применяется такое право, узнайте в видеозаписи онлайн-семинара.Должна ли управляющая организация стирать граффити со стен дома

Какие правила проживания в МКД существуют

помещений и общего имущества многоквартирного дома считается обязанностью собственников помещений в МКД (ст. ст. 200 – 211 ГК РФ, ст. ст. 30, 39, 156, 158 ЖК РФ, ПП РФ № 491).

Собственники обязаны:

  • поддерживать свои помещения в надлежащем состоянии;
  • использовать помещения по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
  • не допускать бесхозяйственного обращения с помещением;
  • соблюдать правила содержания общего имущества;
  • нести расходы по содержанию собственного помещения и общего имущества.

Однако обязанность по содержанию общего имущества собственники помещений в многоквартирном доме возлагают на управляющие домом организации, поэтому мы рекомендуем УО периодически информировать собственников об их обязанностях. Такие сведения можно размещать на информационных стендах.

Если собственник нарушает одно из перечисленных правил, его можно привлечь к ответственности: гражданско-правовой, административной, а в некоторых случаях даже уголовной. Всё, за что не наказан собственник, может стать ответственностью и риском управляющего многоквартирным домом.Суды о законности монтажа кондиционера на стене МКД

Какие нарушения совершают собственники и как с этим бороться

Перечислим наиболее распространённые нарушения.

Наверняка, сотрудники каждой управляющей компании встречались с такими или слышали об их существовании:

  • нарушение тишины и покоя соседей;
  • нарушение правил содержания домашних животных;
  • залитие;
  • захламление мест общего пользования, складирование мусора;
  • курение в местах общего пользования – в подъездах, лифтах, на детских площадках;
  • незаконная перепланировка и переоборудование.

О том, что грозит собственникам помещений за совершение таких нарушений и как происходит привлечение к ответственности, смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома

Что УО стоит знать об установке оборудования в МКД

Установка дополнительного оборудования в помещениях общего имущества МКД – довольно распространённая ситуация. Оборудование устанавливают собственники помещений и третьи лица.

Управляющим организациям, ТСЖ, ЖК, ЖСК нужно знать правила установки оборудования в МКД, потому что они:

  • отвечают за надлежащее состояние общего имущества;
  • представляют интересы собственников помещений при заключении договоров о пользовании общим имуществом;
  • представляют интересы собственников помещений при защите их интересов в суде в случае незаконной установки оборудования;
  • размещают договоры на пользование общим имуществом в ГИС ЖКХ;
  • несут ответственность при причинении вреда общему имуществу, жизни и здоровью собственников при пользовании ОИ, если не докажут, что вред причинён не по их вине;
  • по инициативе ГЖИ из-за ненадлежащего содержания ОИ могут лишиться лицензии.

О новых правилах размещения в МКД оборудования операторов связи

Что нужно для установки оборудования в МКД

1. Согласие собственников помещений.

В Жилищном кодексе РФ за собственниками помещений закреплено право на своё усмотрение совершать любые действия в отношении принадлежащего им имущества. Именно они на общем собрании имеют право принимать решения о порядке пользования ОИ в МКД (ч. 3 ст. 181.2 ГК РФ, ст. ст. 46, 48 ЖК РФ).

Кворум для принятия решения об использовании общего имущества должен составлять не менее ⅔ от общего числа всех собственников помещений в МКД (ч. ч. 3, 3.1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Однако если для установки оборудования требуется реконструкция, которая влечёт за собой уменьшение размера ОИ, требуется единогласное решение всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

В видеозаписи онлайн-семинара Сусана Киракосян рассказала о различных точках зрения судов по вопросам уменьшения общего имущества.

Есть и случаи, когда согласие собственников не требуется. Например, если оборудование должно быть установлено в силу закона. К такому оборудованию относится оборудование для инвалидов и таблички о месте для курения. Также согласие собственников не понадобится, если установка дополнительного оборудования предусмотрена проектной документацией на МКД.

Если собственники на общем собрании приняли решение сдавать общее имущество в аренду, обязательно нужно составить договор о пользовании общим имуществом. О том, какие положения обязательно включить в такой договор при возмездном или безвозмездном пользовании, узнайте в видеозаписи онлайн-семинара.

2. Учёт интересов собственников помещений.

Первое, о чём стоит помнить: собственники должны получать выгоду от использования общего имущество. При этом само использование общего имущества должно быть законным.

При возмездном использовании общего имущества собственники должны утвердить размер платы за него: фиксированный или исходя из площади конструкции. При безвозмездном использовании ОИ собственникам помещений должны быть компенсированы расходы от такого использования.

Если общее имущество МКД используется незаконно, с пользователя можно взыскать неосновательное обогащение.

3. Разрешение уполномоченного органа.

Разрешение уполномоченного органа потребуется не во всех случаях. Оно необходимо, если многоквартирный дом относится к объектам культурного наследия. Тогда для установки любого оборудования на фасаде или крыше требуется разрешение органа охраны объектов культурного наследия (ст. 51.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Что касается порядка установки кондиционеров, антенн и иного оборудования в МКД, то он нередко регламентирован местными правилами благоустройства, в которых определён орган для согласования установки такого оборудования.

4. Соответствие требованиям безопасности.

Оборудование не должно создавать угрозу проживанию в МКД, в том числе безопасности третьих лиц. Установка оборудования должна выполняться в соответствии с техническими и иными требованиями законодательства. После установки такого оборудования ответственные лица должны обеспечивать его безопасную эксплуатацию и ремонт.Информационные вывески размещаются на фасаде дома с разрешения ОСС

Как защитить ОИ от незаконного использования

Для того, чтобы защитить общее имущество, предъявляется негаторный иск. Негаторным называется иск собственника имущества об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения. В его отношении не существует сроков исковой давности.

Правовой основой негаторного иска считаются ст. ст. 301 – 305 ГК РФ и информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153.

В самом исковом требовании Сусана Кирякосян рекомендует указать требование к демонтажу соответствующего оборудования и проведению ремонта того места, где оно установлено. Кроме этого заявитель вправе потребовать судебную неустойку (ч. 1 ст. 308.3 ГК РФ). Рассмотрение примеров судебных дел смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.

Для удовлетворения негаторного иска существует несколько условий:

  1. Иск может предъявить собственник или иной законный владелец.
  2. Иск рассматривается только при неправомерном пользовании ответчиком ОИ (Определение ВС РФ от 12.10.2015 № 309-ЭС15-6673).
  3. Не требуется доказательств вины ответчика, достаточно установления волевого характера его поведения.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9651/o-pravilah-prozhivaniya-i-ustanovki-oborudovaniya-v-mkd

Если реклама размещена на нежилом фасаде МКД без согласия жильцов, они вправе требовать ее демонтажа

Необходимо ли согласие жильцов на размещение такого центра?

Новости и аналитика Новости Если реклама размещена на “нежилом” фасаде МКД без согласия жильцов, они вправе требовать ее демонтажа

Размещение рекламной вывески на фасаде пристроенного к МКД магазина без согласия собственников помещений МКД влечет необходимость выплаты собственникам неосновательного обогащения в размере, рассчитанном по решению ОСС о плате за размещение рекламы на доме.

К такому решению пришел суд, рассматривая спор между ТСЖ (управляет спорным МКД) и магазином, который арендует коммерческое помещение в МКД.

Причем все эти коммерческие помещения находятся во встроенно-пристроенной части МКД (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 августа 2019 г. № 303-ЭС19-13633).

Спорная вывеска – с наименованием мебельного бренда – была установлена магазином на “своем”, “нежилом” фасаде, над окнами второго этажа арендованных нежилых помещений.

Благодаря этому обстоятельству дело было даже выиграно магазином в первой инстанции – суд отказал ТСЖ в демонтаже вывески и во взыскании неосновательного обогащения, потому что:

  • МКД имеет нежилую пристройку, которая имеет фасад, отличный от стен жилого дома,
  • спорная вывеска расположена на фасаде нежилой пристройки к жилому дому;
  • непосредственно в пристройке жилые помещения отсутствуют;
  • на всем фасаде пристройки к зданию размещено множество вывесок различного характера,
  • размещение спорной конструкции именно такого размера и именно таким образом не причинило неудобства жителям МКД,
  • при размещении вывесок ответчиком не задействованы инженерные элементы дома, находящиеся в общей долевой собственности всех собственников помещений в этом доме, не нанесен ущерб общедомовой собственности, не нарушена целостность фасада дома;
  • информация на спорной вывеске представляет собой сведения о виде деятельности организации в целях доведения этой информации до потребителей. В них нет ни конкретных указаний на товар (работы, услуги), ни на условия их приобретения или использования, иных данных, что позволило бы квалифицировать такую информацию в качестве рекламной.

Однако суды всех вышестоящих инстанций рассуждали иначе:

  • спорная вывеска является именно рекламной, так как, во-первых, “нерекламные” вывески с информацией для потребителей согласно местным правилам благоустройства должны располагаться у входа или на входных дверях в здание, помещение, а их допустимый размер составляет не более 60 см на 40 см. Спорная же вывеска имеет размеры 0,9 м на 6 м и расположена вовсе не у входа, а на фасаде, над окнами. Наконец, она не содержит всех необходимых сведений, предусмотренных Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей”, в том числе сведения о режиме работы и организационной форме,
  • в силу п. 5 ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ “О рекламе” установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция. А если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД, заключение упомянутого договора возможно только при наличии согласия собственников помещений в МКД, полученного в порядке, установленном Жилищного кодекса;
  • согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
  • в соответствии с технической и разрешительной документацией на здание МКД фасадная часть жилой и административной части дома входят в состав общего имущества собственников помещений,
  • объекты общего имущества в МКД могут быть переданы – по решению собственников помещений, принятому на общем собрании (ОСС), – в пользование иным лицам;
  • общим собранием собственников спорного МКД принято решение о взимании платы за использование общего имущества для размещения рекламных конструкций и вывесок в размере 500 руб. в месяц за один кв.м. и поручении председателю правления заключить договоры на пользование общим имуществом собственников МКД;
  • ТСЖ неоднократно письменно обращалось к рекламодателю с предложением о заключении соответствующего договора и с претензией о необходимости демонтажа конструкции, однако рекламодатель проигнорировал эти обращения;
  • в соответствии с положениями ст. 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения;
  • следовательно, имеются основания для обязании собственника рекламной конструкции осуществить ее демонтаж, а также уплатить плату за ее размещение на основании утвержденных собственниками ставок за размещение рекламных конструкций исходя из площади размещенной на фасаде конструкции.

ВС РФ отказался передавать дело на пересмотр в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ, отметив, что реклама размещена ответчиком на фасаде МКД в отсутствие согласия собственников помещений и заключения соответствующего договора, а стало быть, размещена незаконно.

Документы по теме:

Жилищный кодекс Российской Федерации

Источник: https://www.garant.ru/news/1298609/

Юриста совет
Добавить комментарий