Налоги с разницы кадастровой и рыночной стоимости при продаже имущества

В нк прописали порядок обложения ндфл полученной в дар недвижимости

Налоги с разницы кадастровой и рыночной стоимости при продаже имущества

29 сентября Владимир Путин подписал закон № 325-ФЗ о внесении очередных масштабных поправок в НК РФ. Помимо нововведений в общую часть Кодекса, изменения также коснулись и ряда налогов, в том числе НДС, НДФЛ, налога на прибыль, земельного налога и ПСН.

ФНС России разъяснила порядок расчета НДФЛ в отношении полученной в дар недвижимостиВедомство указало, что такой налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимого имущества, и лишь при ее отсутствии допустимо использовать инвентаризационную стоимость объекта

В частности, Кодекс дополнен положениями, детализирующими порядок исчисления НДФЛ с полученного в дар имущества или доходов от его продажи. Согласно новой ст. 214.

10 НК РФ, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимости меньше ее кадастровой стоимости в ЕГРН, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то именно последнее произведение будет считаться налогооблагаемым доходом.

Такое правило не применяется при отсутствии в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта.

При продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности, сумма полученного дохода определяется пропорционально доле в праве собственности на такой объект. При реализации совместного имущества сумма дохода определяется в равных долях для всех его совместных собственников. 

Доход налогоплательщика, получившего в дар недвижимость, определяется исходя из ее кадастровой стоимости в ЕГРН. Отмечено, что при получении недвижимости в порядке наследования или дарения между членами семьи и близкими родственниками НДФЛ не взимается, но при продаже такой недвижимости налог будет взиматься с полученных доходов за минусом расходов на его приобретение.

Поправки устанавливают возможность применения налогоплательщиками вычетов при продаже доставшегося в наследство или подаренного имущества, а также при получении в дар недвижимости, для этого потребуются подтверждающие расходы документы.

При применении налоговых вычетов можно учитывать расходы по погашению не только банковских кредитов, но и займов иных организаций, если они были выданы в соответствии с программами помощи отдельным заемщикам по ипотечным жилищным кредитам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации.

Детализирован порядок налогообложения дохода от продажи недвижимости, приобретенной в рамках господдержки семей с детьми. 

Если налогоплательщик не исчислил и не уплатил налог, его расчетом займется налоговый орган на основе имеющихся у него данных. Сумма налога будет определяться на основе налоговых ставок, указанных в ст. 224 НК РФ.

Закон вступает в силу с даты его официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых установлен иной срок.

Комментируя принятый закон, адвокат АП г. Москвы Иван Белов отметил, что он привнес изменения в правила расчета не только доходов от продажи подаренной и безвозмездно полученной недвижимости, но и соответствующих расходов. «При расчете доходов от продажи доставшейся в дар недвижимости теперь следует ориентироваться только на кадастровую стоимость.

Ранее у налоговых органов возникали затруднения при расчете такого дохода, получаемого гражданами в натуральной форме, так как не было единой методики. Предполагалось, что граждане не будут заказывать всякий раз рыночную оценку имущества, да и для налоговых инспекций это было бы затратно. Поэтому в 2015 г.

Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре дел по гл. 23 НК РФ предложил облагать налогом полученную в дар недвижимость по опубликованной кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость не была установлена, применялась инвентаризационная (по данным БТИ) стоимость.

При продаже недвижимости, как и ранее, физическому лицу вменяется доход в размере не менее 70% от кадастровой стоимости», – пояснил эксперт. 

По словам адвоката, раньше гражданин имел право уменьшить полученный от продажи подарка доход только на те расходы, которые были фактически понесены. «Например, в виде уплаченного при получении подарка НДФЛ, но не более того.

Сейчас в законе предложено учитывать расходы “в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества”. Это означает, что последующая продажа подаренного имущества теперь стала гораздо менее обременительна.

При продаже недвижимости, подаренной гражданину, он заплатит налог только с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью, если ранее с этой кадастровой стоимости он исчислил и уплатил налог.

Если гражданин был освобожден от обязанности платить налог на полученное имущество (например, в наследство или в дар от близкого родственника), при его продаже он вправе учесть расходы на приобретение того лица, от которого получил это имущество, если до того они этим лицом не были учтены», – заключил Иван Белов. 

Руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting, адвокат Екатерина Болдинова отметила, что Закон № 325-ФЗ внес большое количество изменений в различные главы НК РФ. По ее мнению, глава об НДФЛ подверглась важным изменениям, устанавливающим новые правила расчета налога при продаже ранее полученного в дар имущества.

Эксперт пояснила, что с 1 января 2020 г. в такой ситуации налогоплательщик может применить вычет в размере документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

«Действительно, при получении недвижимого имущества в дар (кроме случаев получения его в дар от лиц, признаваемых членами семьи или близкими родственниками) физическое лицо уплачивает НДФЛ, поскольку у него возникает доход в форме материальной выгоды.

Ранее НК РФ не пояснял, как должен определяться размер такого дохода, в связи с чем у налогоплательщиков часто возникали вопросы, какой величиной пользоваться, кадастровой или рыночной стоимостью.

Была масса разъяснений Минфина, в которых шла речь о том, что налогоплательщик вправе определить облагаемый налогом доход (экономическую выгоду) исходя из рыночной стоимости полученного имущества, а рыночная оценка стоимости имущества устанавливается оценщиком. Одно из последних таких разъяснений Минфина – письмо № 03-04-05/4637 от 28 января 2019 г.», – отметила она. 

Адвокат отметила, что в случае продажи подаренной квартиры у налогоплательщика возникает уже другой вид дохода – доход от реализации принадлежащего налогоплательщику имущества, находящегося на территории РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

«Такой доход для целей налогообложения можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Вычет предоставлялся в размере доходов от продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения недвижимостью, но не более 1 млн руб. Если квартира находилась в собственности более такого срока, доход от ее продажи НДФЛ не облагается.

Для случаев, когда налогоплательщик получил квартиру/дом/дачу в дар не от родственника, а затем решил ее продать, получалось, что он должен произвести целый ряд действий: 1) оценить стоимость полученного в дар имущества с оценщиком (тоже отнюдь не бесплатно); 2) уплатить НДФЛ с рыночной стоимости полученного дара; 3) уплатить налог с дохода, полученного при продаже, за вычетом суммы не более 1 млн руб. Если все это случилось в одном налоговом периоде, то в декларации 3-НДФЛ налогоплательщик должен был бы отразить оба вида полученных доходов и уплатить с них налоги», – пояснила Екатерина Болдинова. 

Она добавила, что с 1 января следующего года налогоплательщик, получивший недвижимость в дар, уплачивает НДФЛ с суммы, равной кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в ЕГРН. «Уплаченные суммы НДФЛ могут быть использованы им впоследствии, при продаже этого имущества, в качестве суммы вычета.

То есть если гражданин получил в подарок квартиру и ему посчастливилось продать ее за сумму, равную кадастровой стоимости, то НДФЛ к уплате составит 0 руб. в связи с использованием налогового вычета.

Это достаточно справедливый подход, поскольку раньше фактически получалось, что налогоплательщик должен уплатить налог дважды, хотя вроде бы и с формально разных видов доходов.

Если в соответствии с установленными налоговым законодательством нормами (например, квартира получена в подарок от родителей) налог не взимался, а продать ее все равно нужно, то к вычету можно отнести расходы на приобретение подаренного имущества, если такие расходы не учитывались в целях налогообложения ранее», – подытожила Екатерина Болдинова.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/v-nk-propisali-poryadok-oblozheniya-ndfl-poluchennoy-v-dar-nedvizhimosti/

Налог по кадастровой стоимости: новый порядок расчета дохода (#11504)

Налоги с разницы кадастровой и рыночной стоимости при продаже имущества

Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

В 2016 году значительно поменялись правила расчета налога с продажи недвижимости. Закон ввел понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога.

Основная задача нововведения органичить возможность заключения сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости.

Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

СОДЕРЖАНИЕ

♦ Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода
♦ Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила
   → недвижимость приобретена до 1 января 2016 года: применяем договорную цену
   → недвижимость приобретена после 1 января 2016 года: применяем кадастровую стоимость
♦ Расчет налога по договорной цене
♦ Расчет налога по кадастровой стоимости

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

Эта величина и признается доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога. Этот доход нужно отразить в декларации 3-НДФЛ и его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

Цитата из статьи 217.1 Налогового кодекса:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются .

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года.

Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ.

А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Цитата из этой статьи:

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим.

– здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена.

Дата получения недвижимости в собственность – это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации .

Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года: применяем договорную цену

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб.

х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Недвижимость приобретена после 1 января 2016 года: применяем кадастровую стоимость

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7).

Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость – 3 780 000 руб.

Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Расчет налога по договорной цене

Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если: – недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство).

В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену; – продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7.

Дата приобретения недвижимости не важна;

– у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

Расчет налога по кадастровой стоимости

Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
– недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
– у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

Пример
Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

Ситуация 1
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость – 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

Ситуация 2
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость – 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

Портал “Ваши налоги”
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ “КОММЕНТИРОВАТЬ”. ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА “ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ”.

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Источник: https://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-po-kadastrovoy-stoimosti-novyy-poryadok-rascheta

Как сэкономить на налогах при продаже квартиры?

Налоги с разницы кадастровой и рыночной стоимости при продаже имущества

Изменился порядок освобождения от налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года.

В связи с этим хочется еще раз обсудить все нюансы, касающиеся внесенных поправок, и в частности, особенностей для юридических лиц и нерезидентов РФ.

Еще в 2014 году Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ. В рамках данной статьи нас интересует п. 17.1 ст. 217, глава 23 части II Налогового кодекса РФ.

Закон вступил в силу с 1 января 2015 года, а новые правила налогообложения применяются только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Изменения относительно сроков владения продаваемой недвижимостью

Имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, при продаже облагается налогом по прежним правилам:- доход физических лиц от продажи недвижимого имущества облагается налогом в размере 13% (согласно статье 224 Налогового кодекса РФ);- если период владения недвижимостью с момента регистрации в ЕГРП составляет больше трех лет, налог не платится вообще (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).Для имущества, купленного после 1 января 2016 года, срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов при продаже увеличился до пяти лет. Однако есть и исключения из правил.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

– С 1 января 2016 года физическое лицо может продать недвижимое имущество, согласно Федеральному закону от 29.11.14 г. № 382-ФЗ, по истечении пятилетнего срока владения объектом, при этом доход от продажи не будет облагаться налогом.

До внесения изменений срок владения, не облагаемый налогом, был три года.

Важно отметить, что это не коснется сделок с недвижимостью, которая была приобретена по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации.

Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий ГК «Гордейчик и партнеры»:

– Изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г. относительно налогообложения доходов от продажи недвижимости, касаются налоговых резидентов, т.е. физических лиц, фактически находящихся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение двенадцати, следующих подряд, месяцев.

Мартынов Алексей Сергеевич, руководитель департамента развития компаний GreenMos.ru и XelaGroup.ru:

– Если недвижимость приобретается долей (вложение в застройку на этапе котлована), то кадастровая стоимость доли высчитывается в процентном соотношении, и налог также уплачивается.

Изменения в отношении указываемой стоимости продаваемого имущества

Ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости часто (если не всегда), стремясь уменьшить сумму налога от продажи недвижимого имущества, в договоре о купли-продаже указывали заниженную цену, заметно отличающуюся от денег, реально фигурировавших в сделке купли-продажи. Вступившие в силу поправки коснулись и этого момента.

Анна Левитова, управляющий партнер W1 Evans:

– Изменениями, вступившими в силу с 1.01.2016 г., введен инструмент для пресечения намеренного занижения цены недвижимости при ее продаже. Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая стоимость такой недвижимости (определяется независимыми оценщиками по решению региональных органов власти или органов местного самоуправления), то доход от продажи рассчитывается как произведение кадастровой стоимости имущества и понижающего коэффициента 0,7.

Алина Дмитриева:

– Законодатель ввел понятие «минимальное значение налоговой базы».Его можно рассмотреть на следующем примере: вы купили квартиру после 1 января 2016 года за 5 миллионов рублей. Через три года вы продали ее за 7 миллионов рублей. При этом при продаже квартиры вы указали полную стоимость договора (т.е.

исходя из кадастровой стоимости). Для исчисления налогов вы из 7 миллионов рублей вычитаете затраты на покупку 5 миллионов рублей, получается 2 миллиона рублей. Соответственно, налог в 13% от суммы в 2 миллиона составит 260 тысяч рублей.

Здесь важно отметить, что региональные вести имеют право уменьшить размер понижающего коэффициента вплоть до полной его отмены (хотя довольно трудно представить себе ситуацию, когда региональные власти пойдут на такой шаг).

Кроме того, по словам Алексея Мартынова, слишком высокую цену по кадастру можно оспорить в суде и уменьшить.

Варианты уменьшения суммы налога

Законодательством предусмотрена возможность уменьшения суммы, с которой платится налог от доходов от продажи имущества. Существует имущественный налоговый вычет, которым физическое лицо имеет право воспользоваться один раз в году.

Также есть возможность уменьшить сумму дохода от продажи, вычитая из продажной стоимости деньги, которые владелец объекта недвижимости потратил на ее покупку три или пять лет назад (в случае, если эти расходы подтверждены соответствующими документами и одновременно с налоговой декларацией подано заявление о предоставлении этого вычета).

У продавца есть возможность выбрать вариант в зависимости от того, насколько он выгоднее.1. Физическое лицо имеет право на налоговый вычет в 1 миллион рублей раз в год при продаже недвижимости. Формула налогового вычета будет такой: кадастровая стоимость * 0.7 – 1 млн руб., и с этой суммы уже уплачивается 13%.2.

Доходы, полученные от продажи имущества, можно будет снизить или на сумму подтвержденных расходов на покупку проданного имущества, или на имущественный вычет (для квартиры, дачи и комнаты составит 1 миллион рублей, на иные объекты – 250 тысяч рублей).

При этом следует иметь в виду, что если вы продали нескольких объектов недвижимости, вычет будет оформляться не за каждый объект, а на весь доход, который вы получили».Заметим, что уплаченная агентству комиссия может быть заявлена как расход по покупке, вычтена из продажной стоимости и, соответственно, также не облагается налогом.

Особенности налогообложения для юридических лиц

В отношении юридических лиц действуют несколько иные правила налогообложения. Так, ИП при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности, платят 6%.

Таким образом, физические лица, чтобы снизить налог от продажи недвижимости, могут пойти по пути образования юридического лица (став индивидуальным предпринимателем) исключительно под продажу объекта недвижимости.

Мартынов Алексей Сергеевич:

– При продаже недвижимости физическое лицо должно уплатить налог 13%, юридическое – либо 13, либо 6%. При таком раскладе физическому лицу, если он продает недвижимость сразу, выгодно открыть ИП, осуществить продажу и закрыть ИП.Коммерческая и жилая недвижимость также попадают под действие налога: 13 и 6% соответственно.Разберем два примера: квартира за 50 миллионов рублей и квартира за 3 миллиона рублей (продавцы – физическое лицо и юридическое лицо «по упрощенке»).

1. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:

50 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 4 420 000 налог для физического лица;50 000 000 * 0,7 и 6% = 2 100 000 налог для юридического лица.

2. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:

3 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 143 000 налог для физического лица;3 000 000 * 0,7 и 6% = 126 000 налог для юридического лица.Из примеров видно, что чем выше сумма, тем выгоднее получается продавать ее в статусе юридического лица.

Но не стоит забывать о налоге на имущество. У юридического лица налог на имущество выше, чем у физического. Поэтому чем дольше происходит продажа недвижимости, тем меньше будет выгода у юридического лица.

Особенности налогообложения для продавцов недвижимости, не являющихся резидентами РФ

Вопросами продажи недвижимости на территории РФ сегодня озадачены не только резиденты страны, но и те лица, которые таковыми никогда не были или не являются ими на текущий момент.

И хотя вступившие в силу изменения законодательства относительно налогов на доход от проданного недвижимого имущества никак не коснулись нерезидентов РФ (размер налога для них остался прежним), мы попросили наших экспертов поговорить об особенностях оформления сделок с нерезидентами.

Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий ГК «Гордейчик и партнеры»:

– Покупка недвижимости у иностранных граждан на территории Российской Федерации подчиняется законам нашей страны, и каких-либо существенных отличий не имеет. Сопровождение любой сделки с недвижимостью в современных условиях следует доверять специализирующемуся в этой отрасли юристу, поскольку в нынешней непростой ситуации условия сделок определяются сторонами индивидуально, исходя из возможностей и потребностей каждой, что предопределяет наличие в каждой из них специфических рисков.Думаю, даже для неспециалиста в области экономики и права, очевидно, что с позиции продавца, если его жилье сейчас готовы купить, то с ним надо расставаться, так как в ближайшие год-два цены расти не будут.Изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г. относительно налогообложения доходов от продажи недвижимости, касаются налоговых резидентов. Лица, не являющиеся налоговыми резидентами, не вправе воспользоваться льготами, доступными резидентам (в частности, у них нет права на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей). Эта позиция выражена в письме Минфина РФ от 22 июня 2015 г. № 03-04-05/35996. Налоговых ставок изменения не коснулись, и они остались прежними. Для налоговых резидентов 13%, для остальных лиц – 30%. При наличии международного договора об избежании двойного налогообложения между Россией и страной проживания нерезидента, последнему необходимо с ним ознакомиться.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»:

– Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, у нерезидента есть несколько вариантов. Один из них – пробыть в России необходимое время (183 дня) в течение года, чтобы получить статус резидента. При этом имеется в виду не календарный год, а период с момента приезда.Второй способ подойдет гражданам тех стран, у которых с Россией есть договор об избежании двойного налогообложения, который позволил бы в случае целесообразности заплатить налог по ставке такой страны. Но эти особенности регулируются в соответствии с указанными договорами, и их нужно учитывать отдельно.Третий способ – подарить квартиру родственникам-резидентам с целью дальнейшей продажи. Отметим отдельно, что на данный момент в разъяснениях Минфина говорится о том, что нерезидент не вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, так как это является вычетом фактически произведенных расходов.По общему правилу, нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами. Тем не менее, существует точка зрения, что уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов не является имущественным вычетом, но судебной практики по этому вопросу пока нет.

Анастасия Наймушина, директор юридического департамента компании Blackwood:

– Что касается нерезидентов, то время нахождения имущества в собственности не влияет на налог. Налог платится с разницы между стоимостью продажи и расходами на приобретение указанной недвижимости в прошлом.

Анна Левитова:

– Для оптимизации налогов, чтобы не платить 30%, нерезиденты (граждане РФ или обладатели ВНЖ на территории России) могут открыть ИП. В этом случае налог с доходов составит 6% (в случае, если это продажа, то в ОКВЭД ИП должно быть указано «Продажа собственного недвижимого имущества»).

Алена Владимировна Дрючина, адвокат Адвокатского Бюро «Гестион»:

– Порядок и необходимость подтверждения статуса налогового резидента/нерезидента на законодательном уровне не установлены. Соответственно, период пребывания нерезидента на территории РФ определяется на основании документов, дающих возможность прямо или косвенно выявить количество календарных дней пребывания лица на территории РФ (заграничный паспорт с отметками пограничного контроля, данные пограничных служб, проездные документы, справки с места работы/учебы и т.п.). Согласно ст. 6 ФЗ «О порядке выезда из РФ и въезда в РФ» от 15.08.1996 г. № 114-ФЗ выезд из России или въезд в нее российские граждане осуществляют по действительным документам, удостоверяющим личность гражданина РФ за пределами ее территории. Поэтому чаще всего даты отъезда и прибытия физических лиц на территорию РФ устанавливаются именно по отметкам пограничного контроля.

Алина Дмитриева:

– Для определения такого статуса как налоговое резидентство РФ необходимо обратиться к налоговому законодательству, а именно к ст. 207 Налогового Кодекса РФ.НК РФ предусмотрена ответственность за неуплату сумм налога или других неправомерных действий (бездействия). В зависимости от того, как было совершено правонарушение, с виновного лица будет взиматься пеня или штраф.В том случае, если налог, пеня или штраф не уплачены и не будут уплачены добровольно, дело передается судебному приставу-исполнителю, последний имеет полномочия временно ограничить выезд должника из РФ в соответствии с Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”. А в случае отсутствия судебного акта вправе обратиться в суд с заявлением об установлении для должника временного ограничения на выезд из РФ, если сумма задолженности превышает 10 тысяч рублей».Однако проблемы с нерезидентами, продающими недвижимость в РФ, могут возникнуть вовсе не в той части, которая касается размера налога. Иностранцы могут оказаться не готовыми к самому процессу проведения сделки.

Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Петербурга:

– Я не вижу никаких особенных рисков именно по основанию владения жильем иностранцев. Здесь остаются общие риски приобретения жилья, которые значительно перевешивают указанную особенность сделки. Нюансы могут возникнуть на этапе переговоров и организации сделки.

Как показывает практика, иностранцы в принципе не способны понять расчет через сейфовую ячейку, разбивку денег по пакетам и работу посредников, комиссионные которых становятся известны только в день подписания договора. Из-за указанных непониманий сделка может сорваться на последнем этапе ее организации.

Если сделка исполнена между сторонами (объект передан и расчет произведен), то рисков в ней не больше, чем при покупке-продаже жилья гражданами РФ.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-sekonomit-na-nalogah-pri-prodazhe-kvartiry-218097/

От налога до кадастра

Налоги с разницы кадастровой и рыночной стоимости при продаже имущества

Многие владельцы недвижимости уже получили письма с расчетом имущественного налога. Если в прошлые годы граждан пугал постоянный рост кадастровой оценки и, как следствие, налога, то теперь тревожит снижение официальной стоимости их недвижимости. В ряде случаев оно оказалось троекратным.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Все россияне заметили, что с 2015 года имущественные налоги существенно выросли, но на сколько именно — эксперты подсчитали совсем недавно.

По оценкам аналитиков компании «Финэкспертиза», использовавших в расчетах данные Росстата и Федерального казначейства России, за последние три года жители большинства регионов стали платить за свое имущество — жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, машино-место, гаражи — на 72% больше.

Правда, в абсолютных цифрах рост не кажется слишком уж большим — в среднем на 355,8 руб. для одного налогоплательщика.

Естественно, в каждом конкретном случае личная налоговая инфляция могла сильно отличаться от средних показателей. К тому же регионы переходили на расчеты налога от кадастровой стоимости постепенно. Так, в 2015 году на такой способ определения имущественного налога перешли 28 субъектов РФ, включая Москву и Московскую область, в 2016-м — еще 21 субъект, в 2017-м — еще 15.

По данным «Финэкспертизы», общие сборы по налогу на имущество физических лиц по России увеличились за три последние года на 23 млрд руб.— до 52,2 млрд руб. Москва пусть и не стала лидером роста доходов от налога на имущество граждан, но вошла в первую десятку, увеличив поступления в бюджет за три года в 2,74 раза.

Плохие оценки

Большинство скандалов, сопровождающих реформу имущественных налогов, были связаны с кадастровой оценкой объектов. По замыслу реформаторов она должна была оказаться максимально приближенной к рыночной цене, однако на практике нередко сильно отличалась от реальной стоимости недвижимости, и чаще всего — в большую сторону.

У владельцев объектов, схожих по всем характеристикам, разница в кадастровой оценке, которую проводили независимые оценщики, а затем утверждали муниципальные и региональные власти, доходила до сотен процентов.

Впрочем, бизнес и граждане могли оспорить эту оценку в досудебном порядке.

Для устранения ошибок были созданы специальные территориальные комиссии при Росреестре, занимающиеся рассмотрением заявлений о пересмотре кадастровой оценки.

Вплоть до этого года число заявлений, поданных на рассмотрение этих комиссий, ежегодно росло. В 2015-м они рассмотрели 22,4 тыс. споров, в 2016-м — уже 48,6 тыс., а в 2017-м году число заявлений выросло до 54,7 тыс. При этом подавляющее большинство собственников пытались добиться снижения стоимости земли, а не квартир. Так, в 2016 году 80% дел о пересмотре касалось земельных участков.

Несмотря на растущую динамику заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, в общей массе объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), доля спорных объектов была крайне мала — 0,6% от общего количества объектов. Но, так или иначе, практически все споры, с которыми имели дело территориальные комиссии при Росреестре, касались пересмотра кадастровой стоимости с целью ее снизить.

По сведениям Счетной палаты, только за 2014–2015 годы собственникам удалось добиться уменьшения стоимости объектов на общую сумму 4 трлн руб.

Такие серьезные расхождения в цифрах не могли остаться без внимания, ведь местные бюджеты теряли большие деньги. Крайних в этой истории быстро нашли — ими стали независимые оценщики, которые определяли кадастровую стоимость недвижимости для расчета налога. И власти решили этот рынок у них забрать, создав взамен государственную монополию на кадастровую оценку.

1 января 2017 года вступил в силу закон «О государственной кадастровой оценке». Он предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям (ГБУ).

И именно они должны на постоянной основе определять кадастровую стоимость недвижимости. По новому закону государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам с 2020 года.

При этом региональные органы власти могут ввести новые правила государственной кадастровой оценки уже с 2018 года. Такое решение было принято в 36 субъектах РФ, включая Москву.

В Москве оценку проводило ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», и, как выяснила радиостанция «Коммерсантъ FM», кадастровая стоимость жилья в столице в 2018 году снизилась в среднем на 17%, а в Новой Москве — на 20%.

В интервью радиостанции директор ГБУ Дмитрий Ковалев объяснил это так: «Если у нас в 2016 году при проведении оценки использовались цены предложения, то в 2018-м — цены, по которым эти сделки были проведены.

Второй момент — мы использовали понижающий фактор, например, расположение квартиры на первом этаже. И сейчас кадастровая оценка даже меньше рыночной на 10–15%».

Бросовые цены

В октябре собственники недвижимости в Москве начали получать уведомления из УФНС об уплате имущественного налога, который, напомним, увеличивается постепенно.

В частности, в 2016 году, когда москвичи получили первые платежки с расчетами от кадастровой стоимости жилья за 2015 год, они заплатили налоги с понижающим коэффициентом 0,2, то есть 20% итоговой суммы.

В 2017 году к налогу применялся коэффициент 0,4, в этом году — 0,6.

К налоговой службе вопросов нет, в платежках так и стоит — «0,6». Однако серьезные споры вызывает кадастровая стоимость объектов. В профильных группах противников реновации и массовой застройки, наиболее активно ведущейся в Новой Москве, люди пишут о снижении кадастровой стоимости их объектов вплоть до бросовой.

В частности, жители хрущевок утверждают, что в ряде случаев кадастровая стоимость их квартир в этом году снизилась до 3 млн руб.

Называются и совсем удивительные цифры: например, цена двушки в столичной хрущевке, пусть и на окраине Москвы, после кадастровой переоценки уменьшилась до 650 тыс. руб.

Не только жители хрущевок обнаружили резкое снижение кадастровой стоимости своей недвижимости в 2018 году. На экстремальное удешевление обратили внимание и владельцы домов в ТиНАО. «Прямо сейчас очень странная ситуация происходит с кадастровой оценкой этого года почти всех частных домов и строений в Новой Москве.

Оценка проводится раз в два года, в этом году оценщиком является ГБУ “Центр имущественных платежей и жилищного страхования”. По результатам проведенной в этом году кадастровой оценки (она будет действовать с 01.01.2019) кадастровая стоимость подавляющего большинства домов снизилась в 1,5–3 раза.

По логике законодателей кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, но в связи с массовостью оценки может от нее незначительно отличаться.

По этой логике получается: рублевая рыночная стоимость домов за два года упала в разы, но это совершенно невероятно!» — пишет один из владельцев частного дома в Новой Москве, расположенного недалеко от МКАД.

В качестве подтверждения своих слов владелец дома опубликовал несколько кадастровых номеров, которые позволяют проверить оценку недвижимости на сайте Росреестра. Действительно, кадастровая стоимость трехэтажного особняка площадью 550 кв.

м на территории ТиНАО снизилась за два года более чем вдвое — с 27,8 млн руб. в 2016 году до 12,9 млн руб. в 2018-м. Радикально подешевел, по расчетам государственного оценщика, и другой двухэтажный жилой дом на территории ТиНАО площадью 369 кв. м: в 2016 году его кадастровая стоимость составляла 26,7 млн руб.

, а в 2018-м, по расчетам ГБУ, цена объекта снизилась до 8,9 млн руб.— втрое.

«Какие могут быть аргументы для того, чтобы оценщики понизили стоимость в разы? Получается: либо текущая оценка не верна, либо оценка прежних лет была не верна, а если так, то начисленный в текущем году налог от прежней кадастровой стоимости завышен в два-три раза, то есть людей обобрали как минимум на налог»,— пишет автор поста в .

Конспирологическая версия говорит, что это связано с принятием закона об упрощенном порядке изъятия земель/строений для государственных и муниципальных нужд в ТиНАО.

К тому же был существенно увеличен список государственных органов, которые такое изъятие могут проводить (теперь это также ФСО, ФСБ и т. п.). Выросло и количество причин, по которым изъятие может проводиться. По словам автора постов в , владельцы частных жилых домов, расположенных на территории ТиНАО близко к МКАД, теперь «живут на нервах».

Ну а упомянутую выше историю со снижением стоимости двушки в хрущевке связывают с реновацией — имеется в виду вероятность, что собственник квартиры захочет вместо квартиры получить компенсацию деньгами.

Маниакально-депрессивный налог

В любой другой ситуации людей бы порадовало снижение кадастровой стоимости их жилья, поскольку эта цена является базой для расчета налогов. Более того, учитывая множество громких скандалов, связанных с завышением кадастровой стоимости, в этом году был принят закон, притормозивший динамику роста имущественного налога для граждан.

В марте этого года на проблему стремительного повышения платежей по имущественным налогам обратил внимание Владимир Путин.

В послании Федеральному собранию 1 марта 2018 года он предложил вернуться к вопросу налога на имущество физических лиц и уточнить механизмы расчета налогов и определения кадастровой стоимости недвижимости, которая не должна превышать рыночную стоимость.

«В реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Но мы так не договаривались, и люди такого не ожидали»,— сказал тогда президент.

Он предложил согласовать параметры, чтобы в итоге сумма начисления стала посильной для граждан.

В результате 24 июля 2018 года Госдума приняла закон «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Закон предусматривает постепенный отказ от применения повышающего коэффициента (если разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости достаточно велика).

При этом с 2018 года вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога по кадастровой стоимости,— не более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом.

Как поясняют в своем исследовании аналитики «Финэкспертизы», этот коэффициент будет применяться в тех субъектах РФ, на территории которых исчисление налога на имущество физических лиц осуществляется с коэффициентом от 0,6 (в Москве, к примеру). «Однако мы понимаем, что все предложения в долгосрочной перспективе не снизят существующую налоговую нагрузку на людей, а лишь замедлят темпы ее роста»,— замечают аналитики «Финэкспертизы».

Так или иначе, вопрос с кадастровой стоимостью жилья с этого года стал политическим. И оценщики, которые признались в СМИ, что занизили кадастровую стоимость жилья в Москве, наверняка ожидали от граждан какой-то позитивной реакции.

Если проанализировать результаты работы территориальных комиссий по пересмотру кадастровой стоимости при Росреестре в Москве и в Московской области, то прежде всего стоит отметить, что число обращений в них снизилось. При этом

если гражданам дают зеленый свет и позволяют уменьшить кадастровую оценку их недвижимости, то бизнесу в этом массово отказывают.

«По информации, близкой к оценщикам Росреестра, было негласное указание стоимость жилой недвижимости, особенно экономкласса и хрущевок, ни в коем случае не завышать. По бизнесу картина прямо противоположная»,— сообщил “Ъ” источник на рынке недвижимости.

В качестве примера он привел несколько кейсов в Московской области и Москве, когда, несмотря на решения судов о снижении кадастровой стоимости объектов, Росреестр не просто не снижал, а даже поднимал стоимость недвижимости, принадлежащей предпринимателям (решения есть в распоряжении “Ъ”).

Что же касается снижения кадастровой стоимости жилья, то эксперты видят здесь одни плюсы. «По анализу проектов кадастровой стоимости на 1 января 2018 года, которые сейчас вывесил Росреестр для ознакомления до утверждения постановлением правительства, действительно кадастровая стоимость квартир снизилась.

Эта тенденция отражает реалии на рынке недвижимости, поскольку активность на рынке упала.

Но не отражает тех спекулятивных настроений и тенденций, которые возникли в Новой Москве, когда собственники жилья начали резко задирать цены только потому, что этот дом теперь находится в Москве, а не в области»,— говорит Ирина Алехина, заместитель генерального директора консалтинговой группы «Ирвикон».

По ее словам, «любые сделки с квартирой можно проводить без оглядки на кадастровую стоимость».

«Как вы помните, введено ограничение: если сделка с квартирой проходит по цене ниже чем 0,7 от кадастровой стоимости, то налог на доходы физических лиц исчисляется от 0,7 от кадастровой стоимости независимо от того, какая реальная рыночная стоимость квартиры и цена договора купли-продажи»,— указывает Ирина Алехина.

Случаи, когда в комиссии при Росреестре обращались для повышения кадастровой стоимости, были. Но, как отмечают в самом Росреестре, такие заявления поступают очень редко, причем подают их в основном органы местного самоуправления.

«Такие прецеденты действительно были. Они касались в основном торговой недвижимости в МО, поскольку считалось, что она недооценена. Властям всегда не хватает денег в бюджете, и сам факт снижения налоговых поступлений они рассматривают как ущерб бюджету»,— рассказывает Алехина.

Для примера она упоминает прецедент в Мытищах, когда администрация подала иск в суд на решение территориальной комиссии Росреестра, которая утвердила снижение кадастровой стоимости. «Суд вынес отказ.

И это не единичный случай, около года назад достаточно часто администрации районов тут же реагировали на снижение по решениям территориальных комиссий МО — подавали иски, но во всех случаях суды отказали»,— говорит Алехина.

Пойдут ли граждане в комиссии, чтобы опротестовать нынешнюю, по их мнению, заниженную кадастровую оценку своей недвижимости? Ирина Алехина полагает, что это маловероятно.

Ведь ставки налога привязаны к кадастровой стоимости объекта: для дома или квартиры стоимостью до 10 млн руб. ставка 0,1%, а для объекта стоимостью от 20 млн руб. до 50 млн руб.— 0,2%. Только вот собственников недвижимости этим успокоить нельзя.

Практика показывает, что случаи изъятия принадлежавшей гражданам недвижимости чреваты громкими скандалами и конфликтами.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3773536

Юриста совет
Добавить комментарий