Можно ли продать квартиру, купленную на мат капитал, если дети не были наделены долями?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Можно ли продать квартиру, купленную на мат капитал, если дети не были наделены долями?

Необходимо обратиться в органы опеки, там получить разрешение на продажу квартиры с одной из двух целей. Первая: приобретение другой недвижимости, в которой дети будут наделяться долями жилплощади не меньшими, чем имеют сейчас.

Вторая: свободная продажа с обязательным переводом части вырученных от продажи средств, пропорциональных долям детей, на их банковские счета.

По результатам продажи перед органами опеки также придется отчитаться: в случае покупки другой квартиры предоставить выписку из ЕГРН, в случае со свободной продажей – предоставить выписки с банковских счетов детей.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

В соответствии с законодательством, жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи. И это логично, ведь сертификат выдается в интересах детей.

Все сделки с имуществом несовершеннолетних должны одобрить органы опеки и попечительства.

Любые сделки с имуществом детей до 14 лет заключают родители от имени и в интересах детей. Один из родителей будет стороной договора. Согласие второго не требуется. Считается, что согласие между родителями имеется по умолчанию.

Сделки по распоряжению своим имуществом несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают самостоятельно, но с согласия законных представителей (родителей). То есть договор будет подписывать сам ребенок и один из родителей.

Если Вы планируете продажу квартиры, необходимо обратиться в органы опеки за получением согласия на продажу.

Однако нужно помнить, что взамен продаваемой доли ребенок должен получить равноценное имущество либо деньги. Имуществом может быть квартира, дом или доля в праве собственности на них. Органы опеки оценивают равнозначность такой замены. Ухудшать материальное положение ребенка запрещено.

Но далеко не любое имущество может заменить продаваемое. Орган опеки точно не одобрит продажу квартиры, если взамен ребенку предлагается жилье, принадлежащее кому-то из родителей, бабушек, дедушек. В зависимости от региона в одобрении органами опеки могут быть особенности. Именно поэтому рекомендуется продумать вариант замены и предварительно согласовать его.

Если же взамен ничего приобретать не планируется, деньги от продажи должны быть размещены на банковском счете ребенка до достижения им совершеннолетия. Соответственно, Вы не сможете ими воспользоваться. Исключение – покупка жилья ребенку.

Подобные ограничения направлены на защиту прав ребенка. Ведь нарушений в сфере использования сертификатов на маткапитал много. Хотя, безусловно, это очень ограничивает родителей в реализации их планов.

Любая сделка с долями должна быть удостоверена нотариально. Договор составляет нотариус, а уже потом переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для того, чтобы продать Вашу квартиру, необходимо обратиться в органы опеки. Учитывая, что недвижимость оформлена на детей, форма сделки должна быть нотариальной. Опека должна выдать Вам разрешение. Срок его выдачи составит не более 30 дней.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Исходим из того, что квартира не обременена ипотекой, для ее приобретения были использованы средства материнского капитала, доли детям выделены, и сейчас квартира находится в общей долевой собственности всех членов семьи.

В большинстве случаев до достижения детьми совершеннолетия продать такую квартиру Вы можете только при условии приобретения детям другой жилой площади, которая должна быть не хуже по характеристикам, чем имеющаяся у Вас сейчас.

Под характеристиками специалисты органов опеки и попечительства (ООиП) понимают: район, год постройки дома, площадь, кол-во изолированных комнат и их метраж, кадастровую стоимость, обеспеченность место проживания образовательными учреждениями.

При этом довольно часто приобретение альтернативной жилплощади должно происходить одновременно с продажей Вашей квартиры.

В общем виде порядок сделки должен быть следующим:

1. Обращение в ООиП по месту регистрации детей и получение перечня документов, необходимых для получения постановления об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетнего.

2. Поиск встречного варианта, подходящего по документам и характеристикам.

3. Сбор документов, необходимых ООиП, по выбранном варианту и собственникам, получение постановления ООиП на проведение сделки.

4. Проведение сделки по продаже и покупке.

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает риелтор, эксперт по недвижимости Алина Степанова:

Продать такую квартиру можно только при участии органов опеки и попечительства. Опека следит за сохранением жилищных и имущественных прав ребенка.

То есть в связи с переездом ребенок должен получить собственность на площадь не меньшую, чем уже имеется на данный момент. При этом стоимость этих метров также должна быть равна цене доли в старой квартире.

Органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры только в альтернативной сделке: с одновременным приобретением детям равноценной собственности.

В регионах практикуют варианты перечисления покупателем квартиры денег в размере стоимости детских долей на банковский счет, которым можно распорядиться только в интересах ребенка, опять же, с разрешения ООиП. Это упрощает задачу родителям, решившим, например, увеличить площадь с помощью ипотечных средств. В московском регионе такой вариант опекой однозначно не приветствуется.

У граждан есть иллюзия, что можно не наделять детей долями или сделать это уже в новой квартире, но это однозначно не так. Продать квартиру, на которую государством выделялись целевые средства, можно только в следующем порядке:

  1. наделить детей долями;
  2. пройти опеку и получить разрешение на сделку.

Как вариант, при невозможности расширения жилплощади привлечь ипотечные средства – использовать потребительский кредит.

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Отвечает практикующий юрист, основатель юр. компании «Ледокол» Наталья Веретенникова:

Продавая квартиру, в которой собственниками являются дети, и которая приобретена с привлечением средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли детям в новой квартире не меньше, чем доли в предыдущем жилье. Причем доли оцениваются и по размерам квадратных метров и по рыночной стоимости одного квадратного метра.

То есть если родители хотят продать квартиру в центре города и купить квартиру на окраине в новом строящемся районе, при этом выделить детям такие же доли, как в прежнем жилье, нужно понимать, что рыночная стоимость одного квадратного метра в этих квартирах разная.

Поэтому органы опеки могут не дать согласие на такую сделку, обосновывая ущемлением интересов несовершеннолетних собственников жилья. Получение согласия органов опеки и попечительства на сделку по продаже квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, является обязательным условием.

Именно органы опеки в данном случае выступают гарантом сохранения интересов несовершеннолетних детей. Если согласие органов опеки не получено, Росреестр может отказать в регистрации данной сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_ona_kuplena_na_matkapital/7859

Материнский капитал

Можно ли продать квартиру, купленную на мат капитал, если дети не были наделены долями?

Нерациональная покупка недвижимости с материнским капиталом влечет за собой риски материальных, административных и судебных издержек. Осознают ли это владельцы сертификатов?  

По сведениям Главного управления ПФР №8 в Москве и Московской области на конец апреля 2019г выдано 79000 сертификатов материнского капитала. Из этого числа 33500 семей приняли решение о его использовании.

Статистика внушительная. Особенно если учитывать, что большинство использует господдержку для приобретения жилья.

Но практика показывает – мало кто осознает, какое бремя на себя и купленную недвижимость они возлагают.

Минусовые ожидания

Привлекать материнский капитал для покупки жилья в Москве или других городах с высокой стоимостью квартиры нерационально. Сумма капитала на данный момент 453026 рублей. А стоимость Московской “однушки” в среднем 6 млн. рублей.

 То есть доля получаемых семьей от государства денег будет составлять всего 1/13 цены подобной квартиры. Даже навскидку ясно, что экономическая целесообразность задействовать мат.капитал в сделке, для покупки жилья в Москве, отсутствует.

Разумней эквивалент такой суммы занять в банке.

Вы можете сказать, что 7,5% процентов от стоимости “однушки” за 6 млн., это тоже деньги. Так то оно так, но не всегда семья с детьми, покупающая первое свое жилье с применением мат. капитала осознает бремя, которое берет на себя при его использование.

Давайте разбираться в чем кроиться подвох и с какими сложностями придется столкнуться.

К сожалению, мало у кого есть возможность купить квартиру без применения ипотеки. И как правило, покупая свое собственное жилье, «молодая» семья прибегает к использованию ипотечного кредита. В большинстве случаев приобретается та квартира, которая через короткий промежуток времени требует расширения.

Материнский капитал при покупки «первой» квартиры уже был использован, ипотека уже выплачена, дети подросли и хочется квартиру побольше. Обычная житейская ситуация, не так ли? Казалось бы, бери новую ипотеку и расширяйся, но не тут то было.

Загнав себя в капкан материнского капитала не так просто из него выбраться.

Материнский капитал уже применен, долг по ипотеке перед банком уже погашен, далее нужно снимать обременение(ипотека в силу закона) с квартиры.

Первое, что после этого обязаны сделать родители, согласно закону РФ и тому нотариальному заявлению, которое они предоставляли в Пенсионный фонд при получении мат.

капитала, – это наделить всех членов своей семьи и особенно несовершеннолетних детей собственностью в этой квартире.

Выделение долей, оформляется путем составления нотариального соглашения. Делать это нужно учитывая пропорцию между стоимостью квартиры и размером мат. капитала. Не надо в купленной квартире за 6 млн. давать долю несовершеннолетним по ¼ каждому.

Чем меньше доля у детей, тем проще будет получить разрешение органов опеки на сделку. Однако доля, распределяемая между всеми членами семьи, не должна быть меньше доли мат. капитала в приобретаемом жилье. Т.е если мат.

капитал составлял 1/13 от стоимости квартиры, то именно эта 1/13 должна распределиться в равных долях на всех членов семьи. После того как нотариусом будет подготовлено подобное соглашение, его необходимо зарегистрировать в регистрационной палате (подача документов на регистрацию в рег.

палату осуществляется через мфц), оплатив при этом гос. пошлины. Уже на этом этапе родители начинают нести существенные расходы.

После чего Вы в купленной квартире получаете одного или более, в зависимости от того какого возраста ваши дети, несовершеннолетних собственников. Любые сделки с этой недвижимостью до достижения детьми совершеннолетнего возраста вы можете совершать только с разрешения органов опеки и никак иначе.

Некоторые родители скажут: – «Слишком сложно, не буду наделять детей долями в квартире, продам так». Однако следует помнить, при этом Вы нарушаете закон, что может иметь за собой очень плачевные последствия. Как только вы применили при покупке любой квартиры мат.

капитал Вы обязаны наделить детей долями в этой квартире. Да, да именно этой квартиры, никакая другая (купленная в последствии, квартира родственников итд) не подойдет.

Если за время, пока Вы выплачивали ипотеку и снимали обременение со своей квартиры, в вашей семье появились еще дети, то и их вы обязаны наделить собственностью. И это только вершина айсберга!

С какими сложностями придется столкнуться помимо обязательного оформления нотариального соглашения, несовершеннолетних собственников и органов опеки?

Предположим, что семья Х, уже купившая однокомнатную квартиру за 6 млн.

, и выполнившая все требования законодательства РФ, наделив должным образом всех членов семьи долями в этой квартире, хочет приобрести двух- комнатную.

Свободных денег в «молодой» семье с детьми, как правило, водиться не много. Покупать квартиру большей площади они так же намерены в ипотеку, продав при этом ранее купленную однокомнатную.

Ипотека. Не каждый банк готов дать кредит под сделку, где собственниками будут несовершеннолетние дети. Для банков – это значительный риск.

А органы опеки, в свою очередь, не разрешат продажу квартиры(в нашем примере однокомнатной) без покупку и наделения детей долями в покупаемой недвижимости(в нашем примере двух-комнатной).

То есть фактически возможность получения ипотеки снижается, как и перечень банков, готовых предоставить ипотечный кредит на подобных условиях.

Плюс ко всему необходимо будет получить одобрение органов опеки на проведение подобной сделки. А это очень непростая задача. В большинстве случаев самостоятельно без помощи компетентного риелтора она становиться практически невыполнима. И тут начинается второй этап существенных затрат, которые во многом возникли по вине примененного мат. капитала.

Затраты на квалифицированного и компетентного риелтора, который сможет подготовить необходимые документы, получить разрешение в органах опеке и провести подобную сделку.

Затем на нотариуса, так как подготовку договора купли-продажи квартиры, где собственником являются дети может только нотариус, и стоимость этих услуг так же не маленькая. По продаваемой и покупаемой квартирам необходимо будет оплатить: оценочные альбомы, документы БТИ (которые должны быть не старше 5 лет), выписки ЕГРН.

Дополнительно банк или органы опеки вполне могут потребовать застраховать на весь период кредитования: жизни заемщика ипотечных средств, саму недвижимость, а так же титул жилья.

При самом оптимистичном развитии ситуации весь перечень издержек составит порядка 250 тыс. руб. Или больше половины суммы самого материнского капитала! По-моему, цифра говорит сама за себя. Также отмечу, что данная сумма выведена не теоретически, а взята из реальных рабочих кейсов.

Чаще всего люди продают однокомнатную квартиру с целью купить 3-х комнатную. Кстати, и размер затрат в 250 тыс. руб. тут не являются предельным. Если покупатель “однушки”, а ему придется ждать оформления документов не меньше 1 мес.

, или продавец “трешки” по какой-то причине выходят из сделки, расходы увеличиваются на порядок.  

Под буквой закона

Другой рисковый аспект, в применении материнского капитала – соблюдение законодательных норм. Получая сертификат, мама дает нотариальное обязательство наделить детей собственностью в жилье, где участвует господдержка. Де факто оформление долей, проходит некоторое время спустя.

Например, после полной выплаты ипотеки или получения собственности на квартиру (при новостройке). Если родители банально забыли, или еще по какой-то причине, не наделяют детей собственностью, то тут же нарушается закон РФ.

Обнаружив продажу такой недвижимости, Пенсионный фонд обратится с иском к нерадивым родителям. Как следствие, средства материнского капитала гарантированно обяжут вернуть в казну государства. Если же к суду подключится прокуратура, то последствия будут серьезней.

Причем не только для родителей, но и покупателей подобной квартиры. Всю сделку или часть соразмерную долям детей признают нелегитимной. Купля-продажа будет расторгнута! Больше других в этой ситуации страдает последний покупатель. Ему вернуть потраченные на покупку такой недвижимости деньги маловероятно.

Поэтому на рынке, по понятным причинам, потенциальный интерес к приобретения жилья, где был использован материнский капитал крайне невелик.   

Материнский капитал – финансовый инструмент

Учитывая приведенные доводы, можно резюмировать следующее: решение об использовании материнского или как еще называют “семейного” капитала надо принимать осознанно. Данный вид господдержки вовсе не халява, а финансовый инструмент.

Как любая финансовая производная он требует рационального применения. В противном случае вместо блага материнский капитал может обернуться ловушкой.

Прежде, чем применять его в операциях с недвижимостью надо четко взвесить все “за” и “против”.

Что могу рекомендовать? Не использовать материнский капитал: при высокой цене недвижимости, которая намного превышает размер самого капитала. Также при покупке первичного жилья, если в ближайшие годы вы планируете его продать или обменять.

Пользуйтесь услугами компетентных специалистов в решении своих жилищных вопросов. Выгода, которую Вы получите от их работы, с лихвой перекроет стоимость их услуг. Берегите свое время и нервы, принимайте осознанное решение.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-materinskij-kapital-problemnyj-kapital-chto-vazhno-znat-esli-sobiraetes-ego-ispolzovat-298917/

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Можно ли продать квартиру, купленную на мат капитал, если дети не были наделены долями?

К сожалению, нет. Вам нужно сделать все последовательно, а именно: закрыть ипотеку, выделить доли, согласовать с опекой новую квартиру, провести сделку с выделением больших долей в новой квартире.

Если Вы будете делать так, как Вы намереваетесь в данный момент, то могут возникнуть трудности в отношениях с опекой, могут появиться проблемы с прокуратурой при выявлении нарушений интересов несовершеннолетних или же трения с Пенсионным фондом, перечислявшим средства материнского капитала.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Отвечает генеральный директор юридической фирмы «Красников, Руденко, Павлов и партнеры» Сергей Руденко:

Ответ, конечно же, нет. Вам предоставили материнский капитал на определенных условиях: выделение детям долей в конкретной жилой площади, характеристики которой были заранее согласованы с Пенсионным фондом. Любые попытки нарушить эти условия будут незаконны и повлекут признание сделок с квартирой недействительными.

Можно попытаться направить в ПФР запрос с просьбой согласовать выделение долей в другой квартире, но с большой долей вероятности Вам откажут, поскольку такая практика в ПФР не принята.

Также на свой страх и риск Вы можете никому об этом не сообщать, если обязательство о выделении долей не видно в правоустанавливающих документах, но это порочный и противозаконный путь.

Единственный законный выход из ситуации исполнить обязательства, выделить доли детям и получить согласие органов опеки на продажу квартиры. В реальности это не так сложно, и многие покупатели, если они действительно заинтересованы в объекте, готовы ждать прохождения всех указанных процедур.

Отвечает юрист «CENTURY21 Россия» Дамир Хакимов:

Согласно п. 4 ст. 10 закона о материнском капитале (256-ФЗ от 29.12.

2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Процитированная норма сформулирована однозначно: поделить с детьми надо именно то жилье, которое приобретено с использованием материнского капитала.

Вариант с передачей в собственность детей иного имущества (вторая квартира, купленное взамен новое жилье) не будет надлежащим исполнением закона. Если об этом узнают надзорные органы, государство обяжет возвратить средства материнского капитала.

При этом факт приобретения другого имущества на имя детей формального значения не имеет и, скорее всего, не будет учтен.

Если родители решат предоставить детям другое жилье, не продавая то, что приобретено на материнский капитал, то государство может понудить не к возврату средств, а к надлежащему исполнению закона, то есть определению долей. В результате родители вынуждены будут фактически второй раз оформить недвижимость на детей.

С точки зрения покупателя квартиры, приобретенной с материнским капиталом, отсутствие детей среди собственников это фактор риска.

Ведь в будущем у нового владельца могут появиться проблемы вплоть до признания сделки недействительной по требованию обиженных детей (вероятность такого сценария невысока, но все же имеется).

Поэтому продажа квартиры до распределения долей внимательного покупателя напугает больше, чем наличие детей среди собственников.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Могу ли я вернуть переплаченные проценты при досрочном погашении?

Отвечает президент МПОО «Законное жилье» Евгения Шумейко:

С момента получения сертификата о материнском капитале все действия по его реализации находятся под контролем Пенсионного фонда и органов опеки. Закон строго следит за соблюдением прав ребенка, потому провести такую сделку без участия этих инстанций в рамках правового поля нельзя.

В любом случае необходимо действовать по правилам, иначе сделка купли-продажи может быть признана недействительной. По сути закон не устанавливает сроки, ограничивающие продажу купленного на маткапитал жилья, однако пункт выделения долей должен быть соблюден.

Главное, что необходимо сделать, обратиться в органы опеки и предоставить обоснование продажи и покупки нового объекта, в котором должно быть доказательство того, что новая квартира лучше изначально купленной, имеет большую площадь и будет выгодна для ребенка.

Если попечительский орган даст разрешение, сделка может быть совершена с условием обязательного выделения доли в новом жилье в тот же срок. Это единственный законный способ.

Конечно, он влечет за собой довольно много хлопот, но, если Вы проведете всю процедуру и получите разрешение органов опеки, это поможет Вам соблюсти все нормы закона и даст возможность быстрее продать жилье. В данной ситуации у потенциальных покупателей не останется опасений по поводу сделки.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Игорь Зиневич:

Теоретическая возможность продать квартиру, не выполнив обязательство по выделению доли детям, существует. Но не стоит забывать, что Пенсионный фонд РФ контролирует целевое использование выделенных из казны денежных средств, и в рамках такого контроля вправе запрашивать информацию в различных органах и организациях, включая Росреестр.

Тот факт, что вместо первоначально приобретенной квартиры родители собираются разделить с детьми другую недвижимость, не является в глазах закона оправданием нарушения. Следовательно, все прелести привлечения к ответственности Вы можете ощутить на себе.

Если нарушение будет выявлено в момент продажи жилья или в иной период между продажей первой и покупкой второй квартиры, родители не смогут доказать, что планировали выделить доли своим детям в новой недвижимости.

А это значит, что можно не только лишиться ранее полученных денежных средств и квартиры, но быть обвиненными в мошенничестве. Это крайняя мера, но к ней прибегают все чаще.

И срок можно получить не условный, а вполне реальный.

Опасения по поводу сложности дальнейшей продажи жилья, сособственниками которого выступают несовершеннолетние, с одной стороны, обоснованы.

Покупателей пугает возможная перспектива лишиться и денег, и жилья в рамках спора о правах несовершеннолетних.

С другой стороны, если будущее жилье будет больше того, которое приобретено с помощью материнского капитала, проблем не возникнет ни с получением согласия органов опеки, ни с покупателями.

Другими словами, выделять долю детям в купленной за счет материнского капитала квартире придется. И уже зарегистрировав права всех членов семьи и подобрав новое жилье, следует обратиться в органы опеки и попечительства за их согласием.

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Исходя из буквального содержания поставленного вопроса, следует, что обязательства о выделении доли детям возникают в определенной квартире в течение шести месяцев после погашения задолженности по ипотеке.

Таким образом, в случае, если ипотека Вами погашена и Вы пытаетесь реализовать данную квартиру, то до момента ее продажи Вам следует оформить права детей и в последующем продавать уже с процедурой привлечения органов опеки и попечительства.

Если Вы этого не сделаете, то к Вам могут быть применены меры ответственности со стороны правоохранительных органов и, кроме того, могут быть заявлены в последующем иски по инициативе органов опеки и попечительства или прокуратуры о признании недействительными заключенных Вами сделок. Что является крайне нежелательным последствием.

Вместе с тем в случае, если ипотека Вами до настоящего времени не погашена, и Вы, не собираясь ее погашать, планируете заключить сделку по приобретению иной недвижимости, то совершение такой сделки возможно при наличии согласия банка и органа, принявшего решение о выдаче Вам материнского капитала (Пенсионный фонд РФ). Вы можете подготовить обращение с приложением проектов договоров и нотариальной гарантией оформления прав ребенка во вновь приобретаемой квартире. Если по результатам рассмотрения Вашего обращения Вам дают положительное заключение, Вы можете смело совершать желаемые Вами сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить квартиру за маткапитал, если ребенку нет 3 лет?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_ne_oformlyat_na_detey_kvartiru_kuplennuyu_na_matkapital/6375

Как продать и как НЕ купить квартиру с маткапиталом?

Можно ли продать квартиру, купленную на мат капитал, если дети не были наделены долями?

Чтобы продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, надо наделить долями в ней всех членов семьи.

Но если за квартиру ещё не выплачен кредит, то наделение долями превращается в увлекательный квест. Рассказываем, как пройти его без потерь.

С другой стороны, если купить жильё, в которое «зашит» маткапитал, можно лишиться и жилья и денег.В этой статье рассказываем, о способах решения этой проблемы.

Уже более 12 лет российские семьи (не все, но многие) получают «материнский капитал». Чаще всего его используют на погашение ипотеки. По данным ПФР, так поступили более 3,5 млн (или 57%) семей, получивших маткапитал.

А потом эти семьи (не все, но многие) с удивлением обнаружили, что стали «заложниками» приобретённого жилья. Оказалось, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, сложно, а иногда просто невозможно продать.

Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жильё, приобретенное за собственные деньги и с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: родителей и детей.

Если же квартира покупается в ипотеку, то она оформляется сначала только на родителей (или одного из родителей), так как банки не хотят иметь в залоге имущество, совладельцами которого являются несовершеннолетние.

А потом, после погашения жилищного кредита, родителей и детей обязательно наделяют долями, чтобы соблюсти нормы закона.

директор юридической компании ООО «Априори-Консалт» Если семья использовала маткапитал при обычной покупке, наделение членов семьи долями может быть сразу прописано в договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья в ипотеку, то банк не позволит сразу сделать детей совладельцами квартиры. Как правило, наделить их долями можно будет только после полного погашения кредита. То есть, пока кредит не погашен, дети не являются ещё её совладельцами. А значит, если собственник решит продать квартиру, то ему надо не только уладить с банком вопрос по непогашенной части кредита, но и наделить долями детей. Иначе продажа будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ первый

Стандартная схема продажи квартиры с ипотекой и маткапиталом состоит из следующих этапов:

  1. погашение остатка долга (обычно деньгами покупателя);
  2. снятие залога;
  3. наделение детей долями в квартире;
  4. согласование продажи с органами опеки;
  5. оформление сделки.

Наделение детей долями в квартире оформляется через договор дарения или через соглашение о разделе имущества. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о том, как производится раздел квартиры с маткапиталом между членами семьи.

Если же речь идёт о квартире в ипотеке, то для включения детей в состав совладельцев необходимо согласие банка. Сегодня получить согласие на наделение детей долями (при подготовке квартиры к продаже) можно только у Сбербанка.

Остальные кредитные организации ничего подобного своим заёмщикам не позволяют.

Если банк-залогодержатель не разрешает наделять детей долями в ипотечной квартире, то для продажи такой квартиры придётся выстроить многоходовую комбинацию.

директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ В принципе, это работающая схема, и по ней уже было проведено немало удачных сделок. Кредит гасится деньгами покупателя, банк снимает обременение, дети наделяются долями, после чего оформляется сделка купли-продажи. Успех операции зависит от действий многих лиц, предсказать поведение которых, зачастую, невозможно. Бывает даже, что такое простое действие, как изъятие у банка закладной с отметкой о погашении кредита, занимает несколько месяцев. Сюрпризов могут подкинуть и обязательные участники подобных сделок: нотариусы и сотрудники органов опеки.

Как замечает Станислав Галкин, отдельного упоминания заслуживает стойкость, которую проявляют в покупатели, ожидающие завершения процедуры. Ведь покупатель погасил чужой кредит, и у него нет гарантии, что он сможет вернуть свои деньги, если сделка не состоится.

Хотя участники сделки и подписывают необходимые бумаги, защищающие интересы сторон, но если сделка сорвется, и продавец откажется добровольно вернуть деньги несостоявшемуся покупателю, то последнему придётся решать вопрос через суд.

А это процесс долгий и не всегда предсказуемый.

директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ У меня были клиенты, готовые вернуть государству средства материнского капитала, вложенные ранее в погашение ипотеки, лишь бы у них появилась возможность спокойно продать квартиру. Но закон не предусматривает такой возможности. Государство так и говорит: «Взяли маткапитал, использовали, молодцы. Но обратной дороги теперь нет – деньги эти мы у вас обратно не возьмем, и не просите».

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй

Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал.

От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются.

Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:

  1. получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
  2. погашение остатка по ипотечному кредиту;
  3. снятие залога;
  4. продажа квартиры;
  5. покупка нового жилья;
  6. наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).

директор юридической компании ООО «Априори-Консалт» Мы советуем владельцу ипотечной квартиры обратиться в районные органы опеки, чтобы получить там согласие на отчуждение (продажу) квартиры при условии наделения детей долями в другом объекте. Как правило, речь идёт о квартире, которую семья приобретёт взамен продаваемой. Если орган опеки не даёт такого разрешения, то в исключительном случае семья может обратиться в областное министерство соцзащиты. Если же вам повезет и разрешение от госорганов будет получено, сделка совершается как с обычной ипотечной квартирой. Дополнительного этапа – наделения детей долями до регистрации сделки – не требуется. Это несколько ускоряет процесс и снижает риски.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о нескольких вариантах проведения сделки с ипотечным жильём… Кстати, ещё пару лет назад, схемы, описанной Людмилой Плотниковой, еще не существовало. Органы опеки требовали, чтобы дети получали доли именно в той квартире, что была приобретена за средства маткапитала. Предложение других объектов однозначно отвергалось.

Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?

Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.

директор юридической компании ООО «Априори-Консалт» Если маткапитал использован непосредственно при покупке квартиры, это должно быть прописано в договоре купли-продажи. Если же маткапиталом гасили ипотеку, то это, как правило, не отражено ни в договоре, ни в банковских бумагах. Поэтому если владелец продаёт эту квартиру, он может скрыть от покупателя факт использования маткапитала. И бывает, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, родители продают, не наделив детей долями. С большой вероятностью такая сделка будет оспорена в судебном порядке если не физ.лицами, то представителями органов власти.

Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.

директор юридической компании ООО «Априори-Консалт» Если квартира, купленная за маткапитал, продана без наделения детей долями, то эти дети, достигнув совершеннолетия (18 лет) могут оспорить куплю-продажу, на том основании, что при продаже были нарушены их права.

Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал». Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале.

Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики…Обзоре судебной практики…», утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс. руб.

Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.

Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн. Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс. Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи.

Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры. Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители.

Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.

Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс. руб.

Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал). Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги.

Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.

Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.

Как вычислить квартиру с маткапиталом?

Если материнским капиталом ипотека погашалась, то в документах на квартиру маткапитал может быть никак не отражен. Человек может купить такую квартиру, даже не догадываясь, что приобретает бомбу замедленного действия.

директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ В зоне риска все квартиры, которые приобретались с использованием ипотеки. Поэтому, вне зависимости от семейного положения продавца и чистой графы «дети» в его паспорте, покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита. Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец получателем сертификата на материнский (семейный) капитал. Забавно, что до недавнего времени такую справку давали только тем, кто действительно получал такой сертификат, а всем остальным давать справку отказывались, поэтому доказать свою непричастность к использованию материнского капитала было весьма затруднительно. К счастью, теперь большинство отделений ПФР выдаёт справки, и получавшим сертификат, и тем, кто не является распорядителем этих средств.

Описанная методика позволяет вычислить подавляющее большинство квартир с маткапиталом. Тем не менее, бывают и особо законспирированные варианты. Например, юрист агентства «ОБМЕНКВАРТИР.РФ» столкнулся с нетипичной ситуацией. Семья взяла кредит под залог имеющегося у неё жилья.

За эти деньги была куплена ещё одна квартира – в строящемся доме, причём в договоре купли-продажи не было упомянуто использование заёмных средств. Кредит был целевым (на покупку недвижимости), поэтому ПФР разрешил использовать маткапитал для его частичного погашения. Так семья и сделала.

После этого по закону в квартире, купленной за средства кредита, должны быть выделены доли детей, но папа-мама этого делать не стали, а просто выставили квартиру на продажу. В договоре, по которому они приобрели квартиру, нет ни слова ни о кредите, ни о маткапитале. И только профессионализм риэлтора позволил обнаружить использование маткапитала.

В итоге продавцов (несмотря на их неудовольствие) принудили выполнить требование закона и наделить детей долями. После чего сделка по покупке этой квартиры была благополучно завершена.

Как застраховаться от покупки квартиры с маткапиталом?

В последнее время покупатели, помимо проверки бумаг на квартиру, стали выстраивать дополнительную – вторую «линию обороны» от маткапитала.

директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ Если есть опасения, что нынешний владелец квартиры использовал маткапитал, можно «подстелить соломки» на этапе подготовки сделки. Например, включить в договор купли-продажи пункты о неиспользовании продавцом материнского капитала и, тем самым, подтвердить добросовестность покупателя. Либо можно оформить нотариально заверенное обязательство, в котором продавец обязуется, в случае чего, урегулировать все имущественные споры за свой счёт. * * *

Ранее по теме:

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/12781

Юриста совет
Добавить комментарий