Можно ли наказать застройщика,если на квартире имеется задолженность?

Что можно узнать из проектной декларации? / Sibdom.ru

Можно ли наказать застройщика,если на квартире имеется задолженность?

Для того чтобы покупатель смог понять, с кем именно он имеет дело, в проектной декларации приводится подробная информация о застройщике.

Это название строительной компании, а также ее коммерческое обозначение (в тех случаях, когда застройщик входит в группу компаний, при этом у самой компании есть собственное наименование, в документе должны указываться оба), адрес застройщика, фамилия, имя и отчество руководителя, время работы компании, телефон, адрес официального сайта и электронной почты. А кроме этого, сведения об учредителях строительной фирмы и о том, в какую саморегулируемую организацию она входит (для тех случаев, когда строительная компания выполняет функции заказчика-застройщика).

Перечень построенных застройщиком объектов

Здесь же приводятся названия всех тех объектов, которые застройщик возвел за последние три года.

В проектной декларации они будут только перечислены, но, обладая этой информацией, покупатели смогут дальше уже сами продолжить проверку компании на профильных форумах.

Их должно интересовать при этом, как ранее сдавались объекты этого застройщика, не допускала ли строительная компания задержек по срокам, не было ли у покупателей претензий по качеству жилья.

Данные о финансовом состоянии застройщика

В проектной декларации приводятся данные о размере кредиторской и дебиторской задолженности строительной компании, которые позволяют сделать вывод о финансовой устойчивости застройщика. Кредиторская задолженность — это долги строительной фирмы перед третьими лицами, чаще всего банками.

В дебиторской задолженности, наоборот, показано то, сколько различные организации и частные лица должны застройщику.

Здесь могут учитываться квартиры, переданные застройщиком в счет выполненных работ подрядным организациям, рассрочка, которая предоставляется покупателям по договорам долевого участия, или заем у юрлица.

Общее правило: соотношение дебиторской задолженности и кредиторской должно быть положительным. И чем выше этот показатель, тем лучше. Если кредиторская задолженность намного превышает дебиторскую, значит, компания работает себе в убыток, в этом случае покупателю разумнее рассмотреть для покупки другой объект.

При этом надо понимать, что и дебиторская, и кредиторская задолженность — показатели относительные. И наличие большой дебиторской задолженности — не всегда свидетельство финансовой устойчивости застройщика.

В определенных условиях у компании может быть большая дебиторская задолженность (ей должны деньги другие организации), но это совсем не значит, что ее дела идут хорошо.

Конечно, в теории эти деньги рано или поздно должны поступить на счета строительной фирмы, но на практике этого может и не произойти.

Как это случилось с одним из красноярских застройщиков: ее подрядчик набрал себе квартиры в счет будущего выполнения работ, у застройщика в проектной декларации появилась большая дебиторская задолженность, при этом фактически работы на объекте еще не были выполнены. И сейчас эту фирму стройнадзор относит к застройщикам зоны риска.

И наоборот, большая кредиторская задолженность — не всегда плохо. Ведь она может говорить о том, что у строительной компании открыта кредитная линия, банк верит в этого застройщика, поэтому выдал ему кредит, и у него есть средства для продолжения строительства.

Каждые три месяца в проектной декларации публикуются актуальные сведения о финансовых показателях застройщика, поэтому покупателю нужно ознакомиться не только с самой проектной декларацией, но и со всеми последующими изменениями в нее и проследить, как со временем меняется размер кредиторской и дебиторской задолженности.

Финансируют ли строительство дома банки

Кроме средств дольщиков строительные компании могут частично использовать для реализации проекта кредитные средства банков, тогда строительство объекта ведется в рамках проектного финансирования.

С одной стороны, то, что банк прокредитовал стройку, для дольщика — безусловно, позитивный момент. Обычно банки, прежде чем ссудить деньги строителям, очень тщательно проверяют компанию.

Таким образом, наличие проектного финансирования для дольщиков — это сигнал, что риски в проекте снижены. Кроме того, банк будет внимательно следить за тем, как продвигается строительство.

С другой стороны, земельный участок, на котором строится дом, в таком случае будет находиться в залоге у банка. И если застройщик все же обанкротится, банк так же, как и дольщики, будет претендовать на возмещение ущерба.

Информация об уставном капитале стройфирмы

В проектной декларации есть информация об уставном капитале строительной компании. С 1 июля 2017 года после вступления в силу изменений в законодательство уйдут в прошлое уставные капиталы строительных компаний в десять тысяч рублей, застройщик обязан привести собственные средства в соответствие тому объему жилья, которое он строит.

Если застройщик привлекает для реализации проекта генподрядчика, эта информация также должна быть отражена в проектной декларации.

В таком случае потенциальному дольщику нужно собирать сведения не только о застройщике, но и о той организации, которая непосредственно ведет работы на объекте.

Лучше, если это крупный застройщик, за свою историю построивший не одну сотню тысяч квадратных метров жилья.

Кто гарантирует достройку объекта

Можно найти в проектной декларации и сведения о том, как именно обеспечены обязательства застройщика перед участниками строительства. Кто поручился за то, что переданные строительной компании деньги будут возвращены дольщикам, или откуда поступят средства на достройку в случае банкротства застройщика.

Существующие объекты страхуют коммерческие страховые компании, и в этом случае дольщику нужно удостовериться, что страховая компания, которая заключила договор с застройщиком, все еще имеет право давать такие гарантии. Дело в том, что Центробанк регулярно сокращает список страховщиков, тогда застройщик обязан перестраховать свою ответственность в другой компании.

Актуальный список страховых компаний, которые могут работать с рисками долевого, опубликован на сайте ЦБ.

После того как вступят в силу изменения в законодательство и заработает аналог агентства по страхованию вкладов — компенсационный фонд долевого строительства, гарантией дольщикам послужат отчисления застройщика в фонд. Его появление, как ожидается, снизит риски на рынке долевого. Так что те объекты, застройщики которых делают взносы в фонд, считаются более надежными.

Описание строящегося дома

Во второй части проектной декларации содержится информация об объекте строительства: его коммерческое обозначение (название жилого комплекса), сведения о выданном разрешении на строительство и сроке его действия. Последнее нужно, чтобы дольщик понимал, когда застройщик обязан реализовать начатый проект.

А кроме того, указывается, по какому праву принадлежит строительной компании земельный участок, где ведется строительство дома (находится он в собственности или в аренде).

Если земля арендованная, дольщик должен обратить внимание на сроки аренды.

Чтобы еще на этапе выбора квартиры понимать, что в дальнейшем появится на окружающей дом территории, в проектной декларации есть сведения о местоположении домов, которые входят в состав проекта, а также о запланированном благоустройстве.

Проектная декларация теперь содержит подробное описание строящегося дома, его основные характеристики (этажность, общую площадь, материал наружных стен, класс энергоэффективности и сейсмостойкость, которую не указывали ранее).

В документе прописана возможность технического подключения дома к инженерным коммуникациям и стоимость платы за подключение. И это очень важный момент: целый ряд новостроек в краевом центре не смогли вовремя сдать в эксплуатацию именно из-за того, что у этих домов не было возможности подключения к сетям.

Потенциальные покупатели смогут узнать о количестве квартир в жилом доме и получить их описание (площадь, этаж, количество комнат, вспомогательных помещений: санузлов, террас, кладовых). Из этих данных станет понятно, какие квартиры запроектированы в новостройке, и можно примерно оценить количество ее будущих жителей.

Теперь в проектную декларацию на новые объекты наряду с квартирами включаются сведения об общедомовом имуществе.

Застройщик сразу в проектной декларации должен указать, какое помещение общего использования (колясочная, кладовая) появится в объекте.

Сделано это намеренно, чтобы уже после сдачи дома в эксплуатацию у компании не было возможности поменять назначение помещения и занять его, к примеру, под магазин.

В проектной декларации расписан примерный график реализации проекта, при этом названы этапы строительства и сроки их завершения, здесь же приводится планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию.

Значение проектной декларации выросло

После вступления в силу изменений в законодательство о долевом строительстве с 1 января 2017 года значимость проектной декларации выросла в разы. Если застройщик указал в ней неполную или недостоверную информацию, это повлечет вполне конкретные последствия.

Участник долевого строительства вправе даже расторгнуть договор только по той причине, что в проектной декларации изложены не все обязательные сведения.

«Если при проведении анализа поступившей к нам проектной декларации мы установим наличие в ней недостоверных сведений и (или) неполной информации, которая должна быть указана в проектной декларации, мы обязаны выдать застройщику отказ о соответствии проектной декларации установленным требованиям.

Для застройщика это означает запрет на регистрацию договоров участия в долевом строительстве», — рассказала руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора Красноярского края Елена Хамардюк.

Проектную декларацию в новом, расширенном виде стройнадзор требует размещать не только на новые дома, строительство которых началось после 1 января 2017 года (после вступления в силу изменений в законодательство о долевом строительстве), но и на объекты, начавшие строиться до этой даты. По информации надзорного органа, практически все красноярские застройщики к этому моменту уже привели свои проектные декларации к новой установленной форме, а те, кто этого не сделал, получили предписания с конкретным сроком, когда они должны устранить замечания.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1717/

За время пути квартиры могли подрасти. Как застройщик превзошел ожидания дольщиков

Можно ли наказать застройщика,если на квартире имеется задолженность?

Новый для Петербурга застройщик сумел удивить не только своих дольщиков. Разница в проектной и фактической площадях смутила признанных авторитетов: «Мы такого не встречали».

фото: Геннадий Гуляев/Коммерсантъ

Топовый, по версии деловой прессы, российский застройщик вышел на неизведанный для себя рынок три года назад. К концу 2018-го северо-западная дочка Финансово-строительной корпорации «Лидер» сдала в регионе третий комплекс.

Каждый дольщик условиями своего договора предупрежден, что стоимость квартиры не окончательна: если итоговая площадь окажется больше, нужно доплатить, если меньше – компания вернет часть денег. Практика повсеместная и возражений у сторон не вызывает, так как речь обычно идет о разнице в 1 – 2 метра.

Необходимость за две недели найти 700 тысяч, чтобы заплатить, по сути, за лишнюю комнату, явление редкое, а для Петербурга – уникальное.

Первую очередь ЖК «UP-Комендантский» ФСК «Лидер Северо-Запад» ввела в престижном Приморском районе с полугодовой задержкой, в декабре 2018-го. По проекту общая жилая площадь 24-этажного дома обозначена в 19 696 кв. м. По факту получилось 20 418 кв. м, то есть на 722 кв.

м больше. Доплата рассчитывается индивидуально, исходя из стоимости квадратного метра, указанного в договоре. Если брать за основу цену на старте продаж, примерно 80 000 тысяч за квадратный метр, то дополнительная прибыль застройщика выйдет на уровне 60 миллионов рублей.

Наибольший прирост, согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, произошел у покупателей жилья в третьем корпусе, который состоит преимущественно из «трешек».

Здесь площадь увеличилась на 200 с лишним «квадратов», если разделить на 46 квартир, то получится по 6 дополнительных метров на дольщика.

Но на деле вышло не столь равномерно: один из рекордов принадлежит будущему владельцу 66-метровой трехкомнатной, которому предстоит заплатить больше 700 тысяч рублей за плюс 8,26 кв. м.

На поиск денег и доплату договор отводит 15 рабочих дней в момента уведомления по почте, только после полного расчета подписывается акт приема-передачи квартиры. Промедление дает застройщику право расторгнуть соглашение без суда.

Закон также предусматривает мирный расход, когда каждый остается при своем, при условии, что увеличение площади квартиры превышает 5%. Такой вариант может устроить только крайне принципиального дольщика, который пару-тройку лет обводил в кружочек дни в календаре.

Чаще всего клиент преодолевает неприязнь и находит нужную сумму.

В случае с «UP-Комендантский» сошлись две финансовых претензии: неустойка за задержку и доплата за метры. Застройщик избирателен в готовности к компромиссу.

«Если увеличение (площади) более 5%, тогда ФСК «Лидер Северо-Запад» готова рассматривать вариант взаимозачета неустойки и доплаты, но не более 70% от того, что должен заплатить застройщик. На остальных правило не распространяется.

У нас двушки подросли на 2 метра, что людям тоже неприятно, потому что это не просто 80 тысяч с метра, а еще надо заплатить за обмеры, и сумма получается около 200 тысяч», – рассказал «Фонтанке» один из дольщиков.

«UP-Комендантский» – не единственный проект ФСК «Лидер Северо-Запад», чьи дольщики получили больше, чем хотели. Сданный в конце прошлого августа UP-квартал «Московский» «раздобрел» на 1127 метров дополнительной жилой площади (4,7%).

Дольщики «Комендантского» и «Московского» запросили помощи у Роспотребнадзора, Федеральной антимонопольной службы и Госстройнадзора.

В своих обращениях они указали, что рост площади стал для них сюрпризом, а незапланированные и ощутимые доплаты поставили в затруднительное положение.

Но в ответных письмах ведомства сослались на то, что договорные отношения застройщика и дольщиков в их компетенцию не входят.

В ФСК «Лидер Северо-Запад» «Фонтанку» уверили, что серьезные расхождения площадей происходят нечасто, и объяснили такие случаи сложностью процесса строительства домов по монолитной технологии. Главный аргумент для дольщиков – все изменения согласованы с Госстройнадзором, разрешение на ввод в эксплуатацию подтверждает их законность.

Подобные истории на петербургском рынке новостроек действительно встречаются редко. «Фонтанке» удалось найти только одного застройщика, который строит больше, чем планировал, – LEGENDA Intelligent Development.

Например, комплекс на улице Оптиков прирос 1288 кв. м жилой площади (4,1%), на Яхтенной улице общий объем жилья увеличился на 1285 «квадратов», а на Комендантском проспекте – почти на полторы тысячи кв. метров.

Назвали ситуацию нетипичной и опытные игроки строительного рынка. «В зависимости от технологии строительства между проектной и фактической площадью возможны незначительные расхождения — это обычная строительная практика.

Однако большинство из них находятся в пределах нормы – 1 кв. м. В случае если расхождение превышает норму в ту или другую сторону, по действующему законодательству одна из сторон должна компенсировать разницу по цене кв.

м, указанной в договоре», – рассказал «Фонтанке» представитель группы компаний «Лидер Групп» Данила Селиверстов.

По его словам, у «Лидер Групп» глобальных колебаний площади в практике не было, а те незначительные отклонения, которые возможны, трактуются компанией в пользу покупателя. «Если квартира увеличилась на 8 метров — это, по большому счету, еще одна маленькая комната, существенное расхождение», – говорит Селиверстов.

В строительной компании ЛСР разросшаяся квартира также вызвала удивление. По словам пресс-службы «Группы ЛСР», колебания в пределах квадратного метра — ситуация распространенная.

«Есть примеры на рынке, если площадь квартиры меньше или больше на метр, то ни застройщик, ни покупатель за такую погрешность не платят. Если больше — стоит смотреть на конкретные условия, которые прописаны в договоре долевого участия.

Каждый подобный случай индивидуален», – пояснили в компании.

«Абсолютно нетипичная история. Есть методика расчета ПИБа, когда делается кадастровый учет, проходит проверка.

И ГАСН очень трепетно относится к тому, чтобы цифра, которую указали при кадастрировании всего дома, сходилась с той, которая значится в разрешении на строительство», – прокомментировал гендиректор компании «Балтийская коммерция» Иван Архипов.

Он подтвердил общее для опрошенных игроков рынка мнение, что отклонения по метражу в готовой квартире возможны, но речь идет о долях процента.

«По Петербургу в целом практика сводится к законности условий договора о доплате в случае увеличения площади квартиры, в том числе, более чем на 5%.

Встречаются отдельные решения, в которых суд встает на сторону дольщика, однако Санкт-Петербургский городской суд, как правило, исходит из права сторон предусмотреть такое условие в ДДУ», – говорит адвокат петербургской коллегии адвокатов Pen&Paper Роман Пархоменко.

В 2015 году компания «КВС-Кронштадт» попыталась оспорить административное наказание, наложенное Роспотребнадзором по итогам прокурорской проверки.

Ведомство сочло нарушением обязательство дольщика доплатить за «лишние» метры в квартире.

Арбитраж в двух инстанциях отказал застройщику, посчитав, что покупатель, в отличие от компании, не может влиять на ход и качество работ, однако имеет право получить квартиру того размера, который был оговорен.

«Судебная практика по оспариванию требований застройщиков о доплатах за «лишние» метры в основном складывается не в пользу граждан. Суды признают за застройщиками право на получение таких доплат, если это предусмотрено в ДДУ», – говорит юрист «Правовед.ru» Сергей Мельников. По его словам, дело ООО «КВС-Кронштадт» против Роспотребнадзора в целом ситуацию не поменяло.

«Кроме того, даже Конституционный суд РФ не нашел нарушений в норме Закона 214-ФЗ, предусматривающей возможность изменения цены договора после его заключения.

При этом следует отметить, что с 1 января 2017 года в ФЗ-214 появился критерий допустимого изменения площади квартиры, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади. То есть теперь по требованию застройщика дольщик не обязан доплачивать более 5%.

Если же денег на доплату нет, то закон дает дольщику право расторгнуть договор. Правда, новые изменения в законе распространяются только на новые договоры», – поясняет эксперт.

«Застройщики требуют от дольщиков одномоментной доплаты за дополнительные метры независимо от ее размера и отказываются передавать квартиры до момента внесения доплаты, угрожают расторгнуть договор.

По сути, единственный вариант не оплачивать лишние метры – это расторгать договор, если превышение площади, например, более 5% (если меньший процент не указан в договоре).

Однако понятно, что это не вариант для людей, которые несколько лет ждали квартиру и которым необходимо ее получить как можно скорее», – комментирует гендиректор «Петербургского дольщика» Павел Папуниди.

«Верховный суд РФ прямо указывает, что невнесение оплаты за дополнительные метры не является основанием для не передачи квартиры или расторжения договора, застройщик все равно должен передать квартиру, а уже потом требовать взыскание задолженности в отдельной процедуре», – говорит юрист. Однако никак, кроме как через суд, обязать компанию передать квартиру в таком случае дольщик не может. Но судебные разбирательства, подчеркивает он, фактически дадут лишь отсрочку платежа, который все равно придется вносить.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру

Источник: https://www.fontanka.ru/2018/12/26/092/

Народное мнение: должников по «коммуналке» надо наказывать

Можно ли наказать застройщика,если на квартире имеется задолженность?

Коммунальные платежи требуется оплачивать ежемесячно, но делают это далеко не все владельцы и наниматели квартир.

У некоторых на то есть уважительные причины, например, потеря работы или серьезные расходы на лечение, кто-то не платит по халатности или от бедности, а кто-то из принципа, потому как считает тарифы завышенными, а службы ЖКХ и управленческие компании – нечестными. А часть граждан не платит просто потому, что не хочет, а в серьезность наказания за свои долги эти люди не верят.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

В итоге в 2013 году задолженность населения за услуги ЖКХ, по данным Росстата, превысила 150 млрд руб., а по информации известного коллекторского агентства – Национальной службы взысканий, – сумма долгов физических лиц, просрочка по которым превышает 30 дней, на 1 июня 2014-го составила 189 млрд рублей.

Естественно, управляющие компании и ДЕЗы пытаются бороться с такой серьезной задолженностью, используя различные пути. И в арсенале у них есть довольно обширный перечень возможностей, вплоть до выселения из квартиры – согласно главе 35 Гражданского кодекса РФ для нанимателей жилья и статье 237 ГК РФ для собственников жилья.

Но, правда, перед тем как выселять должников, требуется применить к ним другие, менее жесткие меры.

Согласно постановлению правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» от 6 мая 2011 года (статья XI), УК или ДЕЗ может идти на какие-то шаги по возврату долга, только если «коммуналка» не оплачивается либо оплачивается не в полной мере в течение двух месяцев.

В этом случае сначала разрешается отправить на адрес должника письменное предупреждение (уведомление) о необходимости погасить задолженность в течение 20 дней.

Если это не возымеет действия, тогда можно переходить к ограничению и приостановлению предоставления коммунальных услуг, но предварительно опять же нужно письменно предупредить потребителя, что если он не расплатится по коммунальным долгам в течение 30 дней, предоставление той или иной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено.

И только если эта мера окажется бесполезной, можно от предупреждений переходить к действиям, но, правда, еще раз уведомив об этом должника за трое суток до дня Х – письменным извещением, которое вручается под подпись. И надо понимать, что от слов к делу коммунальщикам перейти непросто, так как коммунальные сети в многоквартирных домах, естественно, снабжают ресурсами не только должников, но и честных граждан. Довольно легко остановить подачу электроэнергии или газа, а вот воду отключить сложнее, более того, холодное водоснабжение и отопление отключать не разрешается.

Однако если эти меры окажутся бесполезными, коммунальщики имеют право пойти дальше и лишить должника не только света или газа, но и квартиры, если просрочка по квартплате составит более 6 месяцев.

Конечно, делается это после предупреждения и призывов заплатить, не за два дня и только по решению суда, но такая возможность у коммунальных служб есть, особенно если квартира находится не в собственности, а предоставлена нерадивому жильцу по договору социального найма.

С собственниками все сложнее, тем более если квартира – единственная, и случаи изъятия жилья, которым владели бы граждане, за долги по «коммуналке» истории не известны. Но вот прецеденты расторжения договора социального найма по причине неуплаты коммунальных платежей не единичны, они есть как в Москве, так и в регионах.

В столице такая практика получила начало в 2006 году, когда первый неплательщик был переселен из квартиры в специальное общежитие в Капотне, ведь выставить человека на улицу нельзя – вместо квартиры ему должна быть предоставлена какая-то жилплощадь по нормам предоставления жилья (статья 90 Жилищного кодекса РФ).

В настоящий момент случаи выселения должников не носят массовый характер, это крайняя мера. После ограничения услуг и судов многие неплательщики идут на мировую и соглашаются гасить задолженность.

Но когда задолженность по услугам ЖКХ в том или ином районе или регионе начинает серьезно расти, власти заговаривают о более жестких мерах борьбы с должниками и в том числе – об их выселении из квартир.

К примеру, в мае 2014 года за это ратовало министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области, когда выяснилось, что долг Подмосковья за газ составляет около 8,5 млрд руб., а общая задолженность за энергоресурсы превышает 12 млрд руб.

Причем выселять из квартир коммунальщики хотели бы не только нанимателей жилья, но и собственников, создав для этого соответствующий механизм, например, такое предложение прошлой весной висело на сайте почившего ныне Минрегионразвития («Минрегион не поддерживает законопроект об изъятии жилья за долги по ЖКХ»).

Ну а пока суть да дело, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил провести очередное социологическое исследование и выяснить, знают ли жители столицы, что должники по квартплате могут расстаться со своим жильем, и как горожане относятся к такому факту.

Оказалось, подавляющее большинство москвичей понимает, что за долги перед коммунальщиками и поставщиками энергоресурсов можно лишиться жилья. На вопрос: «Знаете ли вы о том, что за большие долги по квартплате и коммунальным платежам должников могут выселить из квартиры?» – 91% опрошенных ответили утвердительно и лишь 9% не знали о такой мере.

Кроме того, наиболее представительная группа опрошенных, отвечая на следующий вопрос, считает выселение из квартиры за долги вполне справедливым решением, это признали 39% наших респондентов. Но и противников у такого решения тоже оказалось немало – 26%, а 20% опрошенных, то есть каждый пятый, полагают, что справедливость данной меры зависит от ситуации.

Но одно дело справедливость, а другое – эффективность. В выселении должников из квартир власти видят способ сокращения коммунальных долгов. Однако большинство жителей Москвы – 55% – считает такой путь неэффективным и лишь 18% опрошенных углядели в нем экономический смысл.

Противники выселения (55%) полагают, что такая мера не работает: «Должники не платят за коммунальные услуги и все равно живут в своих квартирах», «мало кого за долги выселяют», «есть такие жильцы, которые не платят по два-три года, и их не выселяют», а есть и такие, кто «не платит вообще», – «многие злоупотребляют» и «с ними никто не хочет разбираться», потому что «никто не хочет вкладывать усилия в эту проблему», «не хочет этим заниматься». В общем, «нет порядка в ЖКХ» – какая уж тут эффективность. Кроме того, граждане полагают, что неправильно выселять из квартир всех должников: «могут быть разные случаи, почему человек не заплатил», «может быть, у него действительно нет денег или минимальный прожиточный уровень» и «нечем платить за квартиру». В общем, сначала «нужно разбираться» и «к каждому собственнику жилья подходить индивидуально», действовать следует «исходя из того, какой долг», понимая, что «они могут быть разные».

Также ряд граждан считает такую меру, как выселение из квартир, неэффективной, потому что она работает не для всех: «собственника ведь невозможно выселить».

Сторонники же выселения из квартир (18%) за долги уверены в действенности данной меры (хотя некоторые полагают, что эффект не будет слишком большим), потому что «бесплатного ничего не бывает» и «за все нужно платить».

Но, правда, выселять надо не всех, а только если «это злостные неплательщики» и «коммуналка» не оплачивается намеренно»: многие не платят, потому что «нет совести», и таких нужно выселять, «чтобы другие подумали» и не делали так же.

Большинство же из 27% затруднившихся, просто отказались отвечать на этот вопрос, так как не смогли сформулировать собственное мнение.

Когда же участников опроса попросили предложить меры, которые нужно бы применить по их разумению к неплательщикам, они назвали те, большинство которых уже есть в арсенале коммунальщиков: «разбирать ситуацию в суде» (но обязательно в «справедливом суде»!) и «выселять только после предупреждения», «выселить в меньшую площадь» или «в худшие условия», «вводить санкционированные штрафы», «строго следить за неплательщиками», «отключать коммунальные услуги», «отправлять на принудительные работы», «выставлять на доску позора» и даже «расклеивать листовки с фото неплательщиков в подъезде и в лифте», то есть – стыдить.

Часть же опрошенных отказалась думать о мерах по борьбе с неплательщиками, оставив эту задачу государственным органам: «пусть этим занимаются чиновники и правительство».

Итак, наш опрос показал, что народ в целом не особенно-то должников жалует и считает, что безнаказанным такое поведение оставаться не должно. Но респонденты защитили бедных – тех, кто не может платить в силу своего печального материального положения.

Поэтому участники опроса и призвали власти внимательно разбираться в каждом конкретном случае. Что же касается такой меры наказания, как выселение, то опрошенная нами аудитория ее отнюдь не приветствует.

Но вот какого-то универсального средства борьбы с неплательщиками опрошенные нами граждане не предложили, что еще раз подтверждает – это дело кропотливое и не очень благодарное.

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.

Источник: https://www.metrinfo.ru/people/138425.html

Застройщики просят не «добивать» известный закон поправками

Можно ли наказать застройщика,если на квартире имеется задолженность?

Не секрет, что из-за сильного падения реальных доходов населения спрос на покупку квартир в новостройках резко сократился. А ведь бюджет на строительство дома где-то на 70% формировался за счет средств дольщиков. Лишенные достаточного объема покупательского спроса многие строительные компании оказались на грани выживания. Что делать?

На днях на площадке Госдумы РФ состоялся круглый стол «Финансирование строительства в РФ в современных условиях. Проблемы и перспективы». Его участники попытались ответить на насущные вопросы современного строительного рынка.

Как помочь застройщику найти источник финансирования для достройки объекта? Что можно сделать для снижения количества бюрократических процедур, сопутствующих оформлению объектов под застройку? Смогут ли поправки в 214-ФЗ предотвратить новую волну обманутых дольщиков?

Страхование есть, но нет перестраховки

— На сегодня на российском рынке строительного страхования работает около 20 крупных страховых компаний, — рассказал гендиректор страховой компании «ЭКИП» Андрей Бирюков. — Но, увы, нет перестраховочных компаний. К слову, в мире если они и существуют, то в очень «ненадежных» странах — Уругвае, Нигерии, Монголии и др.

Недавно создано ОВС — Общество взаимного страхования застройщиков. Но порой один дом — возьмем 16-этажное жилое здание — стоит до 4 млрд руб. И всего собранного страхового фонда может не хватить для того, чтобы погасить задолженность перед дольщиками.

Андрей Бирюков познакомил участников дискуссии с французской практикой в этой сфере. В этой стране все сделки между застройщиком и дольщиками оформляются через нотариуса. Причем покупать квартиру на этапе котлована запрещено.

Французские дольщики платят поэтапно: залил застройщик фундамент — дольщик перечисляет первый транш, «поднял» дом на несколько этажей — происходит следующая оплата, и так далее, пока дом не подведут под крышу. Последний взнос — это и есть прибыль застройщика. Причем на всем протяжении строительства процесс контролирует банк. То есть получается, что застройщик строит в кредит. Возможно ли такое у нас?

— До нотариуса мы, пожалуй, еще не доросли, — считают наши строительные эксперты. — Застройщик не готов работать в жестком режиме отчетности и, главное, с опережением («утром стулья — вечером деньги», а не наоборот). А жаль. Это стало бы серьезным барьером на пути появления новой волны обманутых дольщиков.

Руководитель страховой компании «Респект» Александр Артамонов рассказал, что при участии регулятора в лице ЦБ будет сформирован пул страховых компаний, которые, видимо, и будут нести коллективную ответственность за возмещение ущерба по рискованным сделкам. 

Проектное финансирование: панацея, но не для всех

У нас миллион организаций, которые оценивают все что угодно, но очень мало таких, кто готов проверить конкретный бизнес-план застройщика. Никто не интересуется, а хватит ли денег у застройщика на тот проект, на который он замахнулся, сколько ему понадобится средств, материалов? 

Оказывается, на сегодня из всех финансовых организаций, которые работают с дольщиками, проектным финансированием занимается примерно 1%. Готовы ли банки работать в новом формате?

— Банки-то готовы, — ответил за все банковское сообщество член Совета директоров DDP Group Владимир Гамза. — Но, к сожалению, на сегодня законодательство таково, что кредитно-депозитные организации не имеют права заниматься прямым инвестированием. Значит, нужно менять законодательство.

Интересно, что в 2011 году уже был подготовлен закон о проектном финансировании, но он так и не был принят. Возможно, сегодня нужно просто вспомнить об этом законе, подновить его и запустить в работу.

«Кривой» и «косой» закон сегодня спасает застройщиков

Очень резко на этот раз высказывались участники круглого стола о знаменитом 214-ФЗ о долевом строительстве.

Например, член Совета директоров АКБ «Стандарт-кредит» Александр Синельников предложил его вообще отменить. Мол, закон и в самом начале был «кривым» и «косым», в него уже внесено 29 поправок.

А сейчас, когда накопилась негативная правоприменительная практика, он и подавно требует переделки, а то и полного упразднения.

Но, вот удивительно, 214-й закон — это чуть ли не единственный документ, который сегодня работает и помогает застройщикам.

— Отменить-то закон легко, — считает министр экологии Московской области Александр Коган.

— Но напомню, что многие в свое были ярыми противниками этого закона, например, президент Национальной ассоциации застройщиков жилья Леонид Казинец.

— Но когда сегодня пошли разговоры о том, что его нужно отменить, тот же Леонид Александрович встал на его защиту, говоря: «Да это же единственный инструмент, который реально нам помогает в нынешних условиях!»

— Так что, пожалуй, не стоит рубить с плеча, напрочь отменяя долевое строительство и переходя на продажу готового жилья, — резюмировал подмосковный министр. — Похоже, «долёвка» нас еще не раз выручит.

А вот с тем, что дополнительное законотворчество пагубно сказывается на самочувствии строительного комплекса, поэтому нужно наложить мораторий на дальнейшие поправки в судьбоносные законы, согласились  все.

Не обязательно иметь квартиру в собственности — можно жить в арендном жилье

Еще один вариант решения острой проблемы обеспечения жильем — доходные дома.

— Давайте развивать наемные дома, — предложил член правления ТПП РФ АндрейШироков. У нас в стране нулевая цифра арендного жилья.

Аренда есть, но она везде «черная» (теневая). Давайте предложим бизнесу строить такие арендные дома, а потом на коммерческой основе сдавать их внаем.

А те, кто не может снимать, будут получать субсидию от государства.

По мнению Андрея Широкова, жить в арендном жилье так же достойно, как взять ипотеку и купить квартиру. А желание обязательно иметь квартиру в собственности — это, по его мнению, результат «нашего перекошенного сознания».

Брать деньги у дольщика может только состоятельный застройщик

Депутат Госдумы Александр Хинштейн призвал участников круглого стола еще раз обратить пристальное внимание на финансовую устойчивость застройщиков. Он предложил поставить реализацию крупных строительных проектов в четкую зависимость от суммы уставного капитала на счету застройщика.

По его мнению, уставный капитал застройщика должен составлять 3% от сметной стоимости проекта. Только в этом случае он может брать деньги дольщиков. Напомним, что раньше обсуждалась цифра в 5% или 1 млрд для групп компаний, но затем это было скорректировано.

— Три процента — это не так уж много, — считает депутат. — Допустим, если человек взялся строить многоэтажку средней вместимости, то три процента от стоимости объекта — это всего где-то 10 млн руб.: практически двухкомнатная квартира в Москве. Так вот, грубо говоря, имеешь ты такую квартиру в Москве — тогда можешь собирать денежки с других людей. Не имеешь — извини…

А на субъекты, считает Александр Хинштейн, нужно возложить соответствующие функции по проверке финансовой состоятельности застройщика. Например, наделить их правом останавливать деятельность застройщика по привлечению средств, если у него на счетах, что называется, «ветер дует».

Вот тогда, убежден Хинштейн, мы предотвратим появление на строительном рынке безответственных застройщиков, которые пускаются в строительную авантюру, не имея достаточного капитала в кармане и надеясь на авось.

А вот президент Международного клуба инвесторов «Интеграция», вице-президент МАИН Ирина Радченко считает, что требование о наличии определенной суммы уставного капитала у застройщика кардинально проблемы не решит.

— Это лишь очередное латание дыр, — полагает Ирина Станиславовна. — Решением проблемы была бы передача функции сбора денег напрямую банкам. Средства дольщиков аккумулировались бы на банковском депозите. А банк в это время проверил бы финансовую состоятельность застройщика.

Обманул — в тюрьму!

Как известно, на днях в УК РФ появилась новая статья — о незаконном привлечении средств граждан, предусматривающая уголовное наказание за обман дольщиков.

— Все предыдущие законы не охватывали этого правонарушения, — пояснил инициатор принятия поправок Александр Хинштейн. — Там содержалось упоминание об обязательном наличии умысла, который было чрезвычайно трудно доказать. Теперь же нерадивый застройщик будет отвечать, что называется, по полной программе.

— Вообще, я думаю, что любые наши решения должны защищать, в первую очередь, дольщиков, а не застройщиков, — заключил депутат.

Правда, защищая застройщика и делая его положение на рынке более стабильным, мы как раз и защищаем будущих собственников.

Елена МАЦЕЙКО

Источник: https://rcmm.ru/vlast-i-samoregulirovanie/26070-zastroyschiki-prosyat-ne-dobivat-izvestnyy-zakon-popravkami.html

Как застройщики препятствуют дольщикам в регистрации права собственности на квартиры в корыстных целях – история ЖК «Савеловский Сити», г. Москва

Можно ли наказать застройщика,если на квартире имеется задолженность?

Фабула 

В 2016 мой доверитель (дольщик) заключил договор долевого участия с ООО «Бизнес-парк «Савеловский» (застройщик). Дольщик покупал квартиру общей площадью 67,8 кв.м. по цене  118 000 рублей за кв.м.  в комплексе «Савеловский Сити». Деньги дольщиком внесены, строительство идет полным ходом. Пока все хорошо. 

В 2018 дольщик получает уведомление о готовности квартиры к передаче с датой совместной приемки квартиры. В ходе осмотра дольщик дефектов не находит. Казалось, бери ключи, регистрируй право собственности и живи.

НО. Застройщик просит сначала подписать дополнительное соглашение к ДДУ и акт приема-передачи квартиры. В них черным по белому написано, что у дольщика задолженность ….перед застройщиком в 178 00 рублей.  На возмущение дольщика и его вопрос: «Откуда долг?» застройщик спокойно отвечает: — «Вы подпишите, а потом мы и ключи передадим и все объясним».

Дольщик акт и допсоглашение не подписывал и вступил в переписку с застройщиком, требуя от него подписать акт приемки без указания долгов. Застройщик в ответ  направил односторонний акт приема-передачи квартиры (с указанием задолженности дольщика), ключи оставил при себе и был таков.

Чем вызвано такое странное и агрессивное поведение застройщика?

Переплата дольщика вследствие применения понижающих коэффициентов к площади лоджий и балконов

В состав общей площади купленной квартиры входила лоджия площадью 2,4 кв.м. Напомню, площадь квартиры рассчитывалась из условия 118 000 рублей/кв.м. Приказом Минстроя России[1] установлено, что к площади лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5, т.е. цена 1 кв.м. лоджии должна быть 59 000 рублей/кв.м., а Дольщик уплатил цену из расчета полной стоимости. Переплатил….

Застройщик мог бы предусмотреть в ДДУ, что коэффициент равен 1, но сделать это забыл и на его стороне образовалось неосновательное обогащение, которое ему возвращать явно не хотелось.

Действуя по старой формуле: «Лучшая защита – это нападение», застройщик решил подписать допсоглашение (как они обычно делают для пролонгации сроков строительства) и аннулировать свой долг, а заодно сделать должником дольщика с формулировкой, что фактическая площадь квартиры превышает договорную (хотя обмеры показали разницу в 0,8 кв.м. в пользу дольщика).

Проблема 

У дольщика во весь рост встали две проблемы.

Во-первых, застройщик не выдавал ключи от квартиры, т.е. даже приступить к отделке квартиры дольщик не мог.  Во-вторых, дольщик не мог зарегистрировать право собственности, так как основанием для регистрации является акт приема-передачи, а подписав его, дольщик признался бы в наличии долга. 

Решение

Сначала, я направил досудебную претензию с требованиями:

(1) передать ключи от квартиры,  (2) выплатить неустойку за просрочку в передачи квартиры, (3) выплатить переплату, образовавшуюся вследствие применения понижающего коэффициента и разницы между фактической площадью и договорной.

Требование о выдаче ключей подкрепил указанием о взыскании астрента – судебной неустойки согласно ст. 308.3 ГК РФ, которую суд установит в целях стимулирования ответчика исполнить нематериальное требование.

Застройщик проявил «мудрость» — ключи выдал.  Разбираемся в признании права собственности. 

Нюансы признания права собственности на квартиру

Основа для признания – исполнение дольщиком обязательства по оплате в полном объеме: «истец обязательства по участию в долевом строительстве квартирного дома исполнил в полном объеме….право собственности истца на квартиру не было зарегистрировано в установленном порядке по вине ответчика».[2] 

Второй кирпич в деле признания – доказать неисполнение застройщиком обязанности передать квартиру. Передача в «штатном режиме» осуществляется путем подписания обеими сторонами двух экземпляров акта приема-передачи либо путем направления односторонне подписанного акта, если дольщик уклоняется от приемки согласно пп.1 и 6 ст. 8 ФЗ «О долевом участии в строительстве».

Уклонение к нашему случаю точно не относится: дольщик явился на осмотр квартиры, его отказ подписывать акт был мотивирован.  Застройщик же предложил подписать один экземпляр акта, вопреки п. 3 ст. 21 Закона «О государственной регистрации недвижимости»[3],  злоупотребил правом вопреки ст. 10 ГК РФ на передачу квартиру, пытаясь навязать несуществующую задолженность дольщику. 

Третий кирпич – это формулирование корректного искового требования.

Я видел иски, в которых истцы просят «обязать застройщика подписать акт приема-передачи квартиры»[4]. Суды такие требования удовлетворяли. Правда, остается один вопрос: «Как будет в жизни исполнено это обязательство, не подкрепленное астрентом?».  Правильный ответ никак, потому что судебный пристав не может под дулом пистолета обязать застройщика подписать акт.

Корректное требование в иске –«признать право собственности ФИО в отношении …(указание индивидуализирующих признаков квартиры)». 

P.S.  По итогам судебного разбирательства выложу все материалы по делу.

[1] Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»

Источник: https://pravorub.ru/articles/84324.html

Юриста совет
Добавить комментарий