Можно ли докупить доп площадь при расселении из пятиэтажки

Верховный суд разъяснил, можно ли требовать доплаты с новоселов

Можно ли докупить доп площадь при расселении из пятиэтажки

Нередко переселение из бараков в нормальные квартиры вызывает у потенциальных новоселов острые вопросы, на которые не только чиновники, но даже и суды не всегда могут дать правильный ответ.

В этой связи интересны два решения Верховного суда, которые касаются прав переселенцев и обязанностей местных чиновников.

Более 35 млрд рублей направят на расселение аварийного жилья

Первое решение Верховного суда РФ касалось доплаты за квадратные метры. Вправе ли местная власть при предоставлении квартиры взамен аварийной требовать с жильцов разницу в цене? Верховный суд ответил однозначно: не вправе. Но вот если собственники готовы доплатить за лишние метры, то это возможно. То есть вариант доплаты – лишь по соглашению сторон.

А если граждане не готовы, то администрация должна предоставить жилье бесплатно – равноценное или большее по площади. Только когда жильцов это не устраивает, суд может принудительно выселить с предоставлением возмещения.

Доплату попросили в Архангельской области. Там дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Администрация города решила изъять участок, на котором стояла развалюха, а жильцам предоставить новую квартиру.

Рыночная стоимость новой квартиры была чуть больше 4 миллионов рублей, а квартира в старом доме стоила чуть больше двух миллионов рублей. Разницу между ними администрация попросила с будущих новоселов.

Их такое новоселье не устроило, и они пошли в суд.

Северодвинский городской суд Архангельской области пришел к выводу, что чиновники обязаны обеспечить безопасные жилищные условия в пределах стоимости выкупной цены изымаемых квартир.

Суд решил: “Стороны выбрали способ обеспечения своих прав путем предоставления иного жилого помещения взамен аварийного, поэтому не обязаны доплачивать разницу в стоимости”. Местной администрации суд отказал. По мнению суда, требования администрации незаконны (п. 3 ст. 2, ст.

16 Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ). Решение было оспорено. И Архангельский областной суд, отменив его, принял новое – гражданам отказать в иске.

Апелляция сослалась на жилищное законодательство, которое предусматривает обязанность собственника изымаемого жилья в случае предоставления помещения стоимостью выше выкупной цены оплатить разницу между ними.

Россияне смогут узаконить используемую более 15 лет землю

Тогда жильцы барака пожаловались в Верховный суд. Высокий суд дело изучил и напомнил, что собственники, выселяемые из квартир в аварийном доме, могут выбрать возмещение или другое помещение за изымаемое жилье (статья 32 Жилищного кодекса).

Ни федеральным законодательством, ни адресной программой Архангельской области не предусмотрена доплата разницы между стоимостью изымаемой квартиры и вновь предоставляемой. Источниками финансирования программы являются средства областного бюджета, средства местных бюджетов и средства фонда, а не деньги граждан.

Верховный суд подчеркнул: апелляция этого не учла, поэтому дело надо пересматривать.

Второе дело касалось обязанности местной власти предоставлять равноценные квартиры взамен аварийных. Это дело появилось в Рязанской области.

Вопрос, с которым граждане пошли в суд, звучал так: что делать, если новое помещение жильца не устраивает, – например, оно слишком маленькое, находится в другом районе или уступает прежнему по другим признакам? Может ли отказ от неравноценного варианта оставить жильца вообще без квартиры?

Гражданка имела однокомнатную квартиру в 25 квадратных метров на втором этаже в городе Касимове Рязанской области. Дом комиссия признала аварийным и подлежащим сносу.

Собственница однушки от новой квартиры отказалась. Новое жилье было хуже прежнего по всем параметрам – маленькое, на первом этаже, угловое, с центральным, а не индивидуальным, как в прежней, отоплением.

Стены этой квартиры уже были покрыты плесенью.

Медведев пообещал расширить программу расселения аварийного жилья в РФ

Чиновники с гражданкой не смогли договориться и пошли в суд с просьбой разрешить им забрать квартиру и выплатить упрямице ее рыночную стоимость – 214 тысяч рублей. Местные суды им такое разрешили. И со дня перечисления денег собственником жилья стала местная администрация.

Проигравшая гражданка отказалась заключать соглашение и получать новую квартиру, выкупить помещение можно принудительно, воспользовавшись статьей 32 Жилищного кодекса. Местные суды не приняли во внимание аргументы гражданки, что она не отказывалась от равнозначной квартиры, а лишь отвергла худший вариант.

Проигравшая дошла до Верховного суда, и он встал на ее сторону. Верховный суд подтвердил, что изъять квартиру в аварийном доме можно в случае, когда изъят земельный участок под многоквартирным домом – такие действия допускаются для государственных и муниципальных нужд. Но есть нюанс: “Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника”.

Верховный суд объяснил, как защитить покупателей жилья

Если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то владелец жилья имеет право выбрать деньги или другую благоустроенную квартиру в собственность.

Ответчица выбрала второй вариант. А то, что помещение оказалось неравнозначным, не означает, что она в принципе отказалась от жилья, сделал вывод Верховный суд. Дело было отправлено на новое рассмотрение.

Справка “РГ”

Размер общей площади и количество комнат в новой квартире должны быть не меньше, чем в прежней. Новое жилье должно быть благоустроенным, комфортным и иметь либо подобные, либо улучшенные условия проживания.

Например, на одного человека должно быть предоставлено 18 квадратных метров.

Ну а если дело дошло до суда, то собственнику, которого выселяют, желательно заручиться отчетом оценщика, который сравнит характеристики прежнего жилья и того, которое предложено взамен.

Источник: https://rg.ru/2019/09/17/reg-szfo/vs-rf-raziasnil-mozhno-li-trebovat-doplaty-s-grazhdan-pri-rasselenii.html

Приобретение квартиры в доме под снос: сделка может обанкротить покупателя – МК

Можно ли докупить доп площадь при расселении из пятиэтажки

Владельца жилья в «хрущевке» могут переселить в непрестижный район столицы или вообще за МКАД

Несколько лет назад взамен сносимого жилья можно было получить отличную квартиру в новостройке, причем исходя из норматива 18 квадратных метров на человека.

Тогда находилось немало желающих приобрести подобные «некондиционные» метры — выгода была слишком очевидной.

Особой популярностью пользовались квартиры в Центральном округе: в середине «нулевых» годов был принят закон, обязывающий власти предоставлять жилье в том же районе, где и находился дом, идущий под снос.

— На протяжении почти всего периода реализации программы сноса жилых домов устаревших серий квартиры в ветхих пятиэтажках были одним из самых востребованных форматов недвижимости на столичном рынке, — говорят авторы исследования, аналитики «Метриум Групп».

— Купив такое жилье, в ближайшем будущем можно было рассчитывать на переезд в новый дом.

Достаточно долгое время это была едва ли не единственная возможность стать собственником квартиры в новостройке в одном из обжитых районов столицы, а не где-нибудь в «спальнике» за МКАД.

Цены на квартиры в пятиэтажках под снос всегда держались на очень высоком уровне — они могли в два раза превышать средний показатель на локальном вторичном рынке. Как показало исследование, сейчас, когда снести осталось чуть более сотни домов, ситуация не сильно изменилась.

— Можно смело утверждать, что сегмент квартир в сносимых пятиэтажках на сегодняшний день является одним из самых дефицитных в городе.

Из оставшихся адресов почти все уже расселены, — говорит управляющий партнер компании Мария Литинецкая. — Нам удалось найти не более двух десятков лотов, выставленных на продажу.

Большая часть из них расположена в Западном административном округе, еще несколько — в Юго-Западном и Северо-Восточном.

Специалисты сопоставили цены на эти квартиры со стоимостью жилья в новостройках. Как оказалось, сносимые пятиэтажки сильно переоценены.

Западный административный округ занимает лидирующую позицию по количеству пятиэтажек, готовящихся к сносу: здесь расположено 48 адресов. Много демонтируемых домов находятся в районе Фили-Давыдково.

Средняя стоимость квадратного метра составляет 243 тысячи рублей. Малогабаритная «двушка» площадью 46 кв. м обойдется более чем в 11 млн рублей.

Стоимость жилья сопоставимой площади в новостройке обойдется в такую же сумму.

В Кунцеве в пятиэтажках сносимых серий предлагается только одна квартира, 46,3 кв. м, 7,7 млн рублей (166,3 тыс. руб. за «квадрат»). А на первичном рынке минимальная стоимость «квадрата» составляет 177 тыс. рублей.

При этом в продаже на рынке новостроек остались или большие квартиры стоимостью от 12,25 млн рублей, или студии площадью 22,4 кв. за 5,44 млн рублей.

Получается, что в этом районе покупка квартиры в сносимой пятиэтажке с последующим получением жилья в новостройке может стать выгодным вложением средств.

Северо-Восточный административный округ идет на втором месте по количеству оставшихся пятиэтажек сносимых серий: здесь 28 адресов. При этом цены на жилье в демонтируемых домах сопоставимы с более престижным районом Фили-Давыдково.

К примеру, в Останкинском районе за 12,5 млн рублей предлагается квартира площадью 35 кв. м. За 12,25 млн рублей в этом же районе можно приобрести трехкомнатную квартиру в строящемся жилом комплексе, площадь которой будет более чем в 2 раза больше — 87,47 кв. м.

А жилье аналогичных габаритов обойдется в этой новостройке в 2 с лишним раза дешевле: 5,4 млн рублей за 35,44 кв. м.

Юго-Запад замыкает тройку лидеров: в этом округе осталось демонтировать 17 пятиэтажек. В одном из готовящихся к сносу домов предлагается квартира площадью 32 кв. м за 6,4 млн рублей. В этом бюджете можно приобрести жилье немного большего размера в районе Зюзино: за 6,39 млн рублей здесь предлагается квартира площадью 35,3 кв. м.

Важный вопрос: можно ли купить квартиру в доме, идущем под снос? Или продажа жилья в подобных зданиях запрещена?

— В соответствии с законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31 мая 2006 года собственник жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. Жилищный кодекс предусматривает обязательное заключение с собственником соглашения об изъятии у него жилого помещения в связи со сносом дома. После принятия правительством акта о сносе и до подписания собственником соответствующего соглашения купить у собственника принадлежащую ему квартиру, которая расположена в доме под снос, можно. После подписания — уже нельзя, — поясняет юрисконсульт офиса «Водный стадион» ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева.

— Если квартира в доме под снос находится в собственности владельца, продать ее он может в любой момент до подписания договора мены на новое жилье с администрацией города, — говорит директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

— Ошибочное мнение, что такую квартиру нельзя продать, если владелец получает повестку о сносе дома и расселении, и в какой-то иной момент. Если квартира муниципальная и не приватизирована квартиросъемщиком, то продать такую квартиру жилец в принципе не может.

И после объявления о сносе дома он уже не может и прописать в эту квартиру других жильцов.

На самом деле покупка квартиры в доме под снос с целью получения взамен более дорогостоящего жилья в новом доме — это целый бизнес, которым ряд граждан занимаются профессионально и имеют от этого неплохой доход. Выгодней всего покупать трехкомнатные квартиры в домах под снос.

По закону квартира в новом доме должна быть той же комнатности, что и в сносимом. Однако площадь однокомнатной квартиры в панельной «хрущевке» — 30 кв. м, в новом панельном типовом доме, в котором дают квартиры для переселенцев, — 38 кв. м; двухкомнатная в старом доме — 45 кв. м, в новом — 58 кв.

м; трехкомнатная в «хрущевке» — 58 кв. м, в новом доме — не меньше 70–75 «квадратов».

— Квартиры в домах под снос потому и стоят несколько дороже аналогичных предложений в панельных домах: есть возможность получить более современное и просторное жилье, — продолжает эксперт.

— Некоторые недобросовестные собственники, чтобы продать свою квартиру дороже и быстрей, в объявлении указывают, что она находится в программе сноса домов, хотя это может и не соответствовать действительности.

Самое сложное в этом бизнесе — узнать, какой дом стоит в программе сноса, поскольку этой информации нет в открытых источниках.

Помимо сноса домов муниципальными органами есть также коммерческий снос, когда расселением жильцов занимаются частные компании, что также редко анонсируется в открытых источниках до запуска программы.

Даже те люди, которые имеют доступ к спискам домов в программе сноса и могут достоверно узнать, какие дома планируют сносить, рискуют: случается, что некоторые объекты выбывают из этого списка или сроки их сноса затягиваются на долгий и даже неопределенный срок. Тем не менее, располагая такой информацией, ряд инвесторов специально ищут такие квартиры.

А те собственники, которые уже получили официальное уведомление о сносе, крайне редко продают свои квартиры или просят за них сумму, аналогичную стоимости квартиры в новом доме с учетом перспектив расселения.

Второй интересный нюанс такого бизнеса — добиться получения под расселение дома в хорошем районе, а не у МКАД, как изначально нередко предлагают переселенцам.

По закону при расселении жильцов из дома в пределах Центрального округа им должны предоставить квартиры в пределах того же Центрального округа, но можно, как вариант, и в другом районе. Жильцов домов во всех остальных округах государство обязуется переселить в тот же район, в лучшем случае соседний, но никак не за МКАД.

Однако не все люди хорошо знают законы и, опасаясь, что из дома на Ленинском проспекте их переселят куда-нибудь в Солнцево, продают такие квартиры по незнанию.

— В российский реестр поступает информация, что здание подлежит сносу, и государственная регистрация перехода права собственности по данному адресу закрывается, — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.

Существуют три основные программы расселения жильцов по программе сноса ветхого жилья до 2016 года в Москве.

Первая: предоставление квартир в новостройках на выбор. Квадратура сносимой жилищной площади должна соответствовать предоставляемой. За дополнительные квадратные метры попросят доплатить.

Вторая: город выделяет денежную сумму для самостоятельного приобретения аналогичной жилищной площади.

И третья — предоставление возможности взять ипотеку на льготных условиях, совместно с субсидированием. Все зависит от конкретной ситуации, пожеланий и решения жилищной комиссии. Но реалии таковы, что лишнего не дадут, поэтому спекулировать на этом не получится.

— На выгоду приобретения сносимого жилья могут влиять многие факторы: расположение (высокая удельная стоимость земли, наличие поблизости жилых домов высокой ценовой категории — это непосредственно влияет на оценку рыночной стоимости изымаемого жилья), присутствие дома в программах на снос и переселение (без этого можно надолго осесть в не очень благоприятной квартире), возможность получения вместо денег привлекательной недвижимости (плановая застройка взамен сносимого фонда), — комментирует юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов.

— На самом деле не всегда выгодно приобретать квартиру в доме под снос, — полагает управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — И вот почему. Как только точно становится известно, что дом будет сноситься и жильцам взамен будет предоставляться другое жилье, продавцы обычно повышают цены. Квартиры получаются переоценены.

Опираясь на практику, могу сказать, что не всегда стоимость новой выданной квартиры обязательно будет выше. Согласно законодательству собственникам переселяемых квартир взамен должно быть предоставлено другое жилье в этом же районе.

Однако в случае, если в данном районе нет подходящих квартир для расселения, собственникам может быть предоставлено жилье в другом районе, но в пределах города. Стоит помнить, что по законодательству собственник приватизированной квартиры взамен получает жилье аналогичной площади вне зависимости от количества прописанных.

Конечно, собственник может получить взамен квартиру большего размера в доме более высокого класса, но в этом случае ему придется доплатить разницу в стоимости.

Впрочем, вариант переселения в квартиру большей площади без доплаты также возможен. Например, в Юго-Западном округе очень мало жилья, в которое можно переселить собственников квартир из домов, идущих под снос. Поэтому многим людям предлагают переселиться в квартиры большей площади и без доплаты, но — в Новой Москве.

— Если заранее знать о том, что через несколько лет дом станет аварийным, то покупка квартиры в таком объекте выгодна.

Однако однозначно сказать, что цена будущей квартиры будет выше, чем сносимой, нельзя, — считает управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Катерина Соболева. Необходимо учитывать метраж новой квартиры и ее месторасположение.

Если метражи сопоставимы, то стоимость новой квартиры будет выше. Что касается места, зачастую жильцов переселяют из престижных районов в более удаленные. Как следствие, стоимость таких квартир будет ниже.

— Пик инвестиционной привлекательности сносимых «хрущевок» пришелся на 2002–2008 годы, — вспоминает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

— Программа активно реализовывалась, дома быстро сносились, и люди действительно получали квартиры, которые были значительно лучше, больше по площади и дороже, чем прежнее жилье. В 2008 году был зафиксирован ценовой максимум по этой категории вторичного жилья в Москве: 177,4 тыс. руб. за 1 квадратный метр квартиры.

В те времена выгода от покупки жилья в сносимой пятиэтажке достигала 200–300 процентов. Вложив, например, 6 млн руб., инвестор мог достаточно быстро получить 20 млн руб.

Потом ажиотаж спал. Роль сыграли и экономический кризис, и переориентация нового руководства города с жилищного на дорожное строительство. Многие пятиэтажки «зависли»: в планах по сносу они значились, но сроки этого сноса были совершенно неопределенными.

В 2013 году, после того как новые муниципальные власти заявили о намерении завершить программу сноса ветхого жилья, интерес к покупке такой «вторички» возобновился. Постепенно стали расти цены, увеличивался ценовой разрыв между сносимыми и несносимыми пятиэтажками.

В 2014 году квартиры в домах под снос уже были примерно на 25% дороже. Однако той инвестиционной привлекательностью, как в начале 2000-х годов, такие квартиры уже не обладают. Больше того — вложив приличные деньги, можно получить квартиру, стоимость которой на 15–20% меньше.

Вероятность такого исхода невелика, но существует: если, к примеру, в округе нет новостроек экономкласса, жильцов могут переселить в менее престижный район. Или даже за МКАД.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2016/08/25/priobretenie-kvartiry-v-dome-pod-snos-sdelka-mozhet-obankrotit-pokupatelya.html

Снос по реновации. Что взамен?

Можно ли докупить доп площадь при расселении из пятиэтажки

На первый «реновационный» переезд согласилось 134 семьи или 85% жителей двух сносимых пятиэтажек в районе станции метро Щелковская, радостно отчитались чиновники.

Дом находится на 5-й Парковой улице, 62Б, и был построен не по программе реновации, а под расселение очередников. Возмущенные люди, ждавшие переселения из так называемых измайловских бараков десятки лет, объяснений от чиновников так и не получили.

Переезд, задуманный как образцово-показательный, сопровождается скандалом.

«мне жалко людей»

Анна, живущая в Измайлово по соседству с новостройкой, которая первой заселяется по программе реновации: «Боже упаси переехать в этот дом, его же весь переделывали! Его построили за восемь месяцев и через четыре месяца заново переделывали внутри под реновацию – абсолютно все, тут ночью работали. Мне жалко людей, которые переедут из советских прочных домов в эти картонные коробки. Жить, конечно, можно. Но люди, у которых есть деньги, это, конечно, будут сдирать и переделывать. Мы видели, как этот дом строили. Думаю, остальное строительство абсолютно такое же».

Впрочем, это не первый конфликт, связанный со сносом. Мы уже писали о скандале вокруг расселения пятиэтажки на проспекте Маршала Жукова.  Жители попавшего под снос дома не захотели переезжать и оказались без отопления, света.

ЦИАН опросил экспертов и узнал: какое жилье должно быть предоставлено в рамках программы реновации по закону и что делать, если предложенное не устраивает?

Три пути

После того, как пятиэтажка попала в программу реновации, ее жители могут выбрать три варианта компенсации.

  1. Равнозначная квартира. В ней будет такое же количество комнат, что и в прежней, жилая площадь не уменьшится. По словам опрошенных ЦИАН экспертов, это наиболее приемлемый вариант. Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость»: «Выгоднее получить равнозначную квартиру. Учитывая, что дом новый, повышенной комфортности, то стоимость такой квартиры выше стоимости сносимого жилья. Продать такую квартиру можно сразу, если не нравится – государство ввело льготу для «реновационных» квартир, не требуется уплата налога с продажи, даже если продавать на следующий день».
  2. Равноценная квартира. Рыночная стоимость нового жилья в этом случае будет эквивалентна рыночной стоимости старого. Такой вариант менее предпочтителен – сумма будет ниже из-за изношенности дома и устаревших планировок. Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «Топ Идея»: «Скорее всего, квартиры в сносимых домах будут оцениваться по нижней границе рынка. К тому же, никто не будет учитывать ваших индивидуальных вложений, даже если вы там использовали в отделке только натуральные материалы и потратили уйму денег на интерьер. Можно ли будет побороться за цену? Скорее всего, нет. Учитывая масштабы программы, система оценки будет унифицирована».
  3. Деньги. Можно потребовать денежную компенсацию, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости старого жилья. Однако и в этом случае есть риск потерять деньги из-за оценки. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: «Многое зависит от того, кто и как будет оценивать объект. Едва ли собственник сможет привлечь независимого оценщика по своему выбору. А этот фактор крайне важен, если владелец выберет денежную компенсацию. С другой стороны, если собственник и без того планирует когда-либо расстаться с квартирой, то лучше взять деньги – уже сейчас их можно будет вложить в покупку новостройки по собственному выбору».

 

Пятиэтажка попадает в списки домов под снос, если на общем собрании две трети ее жителей поддержали это решение.

На чемоданах

Когда новостройка готова, власти рассылают переселенцам проекты договоров с указанием точного адреса предлагаемых квартир. То есть предлагают один вариант квартиры. После этого у собственников остается 90 дней на то, чтобы согласиться на предложенный вариант, либо попросить компенсацию.

Мы можем даже предложить другой этаж переселяемым жителям

Александр Ломакинзаместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы

Чиновники не исключают, чтопри желании в новостройке можно выбирать из нескольких вариантов квартир. «Многое зависит от того, что не устраивает. Мы можем даже предложить другой этаж», – обещает Александр Ломакин, заместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы.

Законодательством о реновации также предусматривается возможность приобрести жилье большей площади с доплатой. Переселенцам обещают скидку в 10%, при условии, что площадь новой квартиры не будет превышать 100 кв.м.

Собянин рассказал о бюджете Москвы и ходе реновации

Можно переселиться и в другой район. Но только, если будут свободные квартиры, так как приоритет при расселении получают участники программы, кто желает сохранить район проживания.

«Квартиру в другом районе можно получить, подав соответствующее заявление, – рассказал ЦИАН Дмитрий Петров, юрист «Юков и партнеры».

– Порядок подачи заявления на данный момент не установлен, однако, по словам представителей городских властей, такой порядок в скором времени будет разработан».

Порядок подачи заявления на данный момент не установлен.

Дмитрий Петровюрист «Юков и партнеры»

Против всех

По словам юриста Heads Consulting Ирины Баскаковой, если ни один из предложенных вариантов собственнику не нравится, он вправе подать исковое заявление в суд. Кроме того, допускается обжалование решения в прокуратуре.

При этом придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию. В этом случае нужно пригласить независимых оценщиков, которые уточнят размер и стоимость старого и нового жилья.

в суде

Придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию

«Однако если объект удовлетворит всем признакам, то суд, скорее всего, займет сторону властей. Вид из окна и другие характеристики, с высокой вероятностью, рассматриваться не будут», – прокомментировала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE.

Если собственник от переезда отказывается, насильно его выселить не могут. Но власти в праве вывести дом из эксплуатации, а затем подать в суд на «непереселенца».

«Законом предусмотрен срок 90 дней с момента получения договора для принятия решения о переселении или непереселении. Крайняя мера – предусмотренная федеральным законом судебная процедура», – рассказывал ТАСС замруководителя департамента городского имущества Иван Щербаков.

Пока хотя бы один человек фактически проживает в доме, коммунальщики не имеют право отключить электричество, теплоснабжение, воду и другие ресурсы. Равно как и начать снос. Однако если суд встал на сторону властей, жильца выселят приставы. Судя по тому, как идет расселение пятиэтажек, прецеденты будут…

докупить жилье по реновации и не прогореть 

Власти определили порядок, по которому участники программы реновации смогут докупать жилплощадь: рыночная цена минус 10% скидки. При высоком спросе возможен аукцион. 

«Скорее всего, аукцион съест ту скидку, которая предоставляется на выкуп», считает гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. 

По первому «реновационному» дому на 5-й Парковой улице, по данным эксперта, выкупная стоимость, утвержденная мэрией в интервале от 154 до 166 тыс. руб. за кв. м уже близка к рыночной.

А вот кадастровая стоимость квартир в этом же доме, установленная Росреестром, составляет 150 тыс. руб. за кв. м.

«Соответственно, вопрос: почему мэрия утвердила выкупную стоимость выше кадастровой?», – спрашивают специалисты Berkshire Advisory Group. 

Вопрос риторический, одна из важнейших для властей целей программы реновации, которую никто не скрывает – заработать на продажах «излишков» площадей.

Первый дом, который заселяется по программе реновации. 

Монолитный восемнадцатиэтажный дом на 340 квартир расположен по адресу 5-я Парковая, 62Б, в 300 метрах от двух расселяемых пятиэтажек.   

В квартирах:

  • Полы в холлах и на кухне из керамогранита, в комнатах – из ламината.
  • На стенах – обои под покраску.
  • В санузлах есть унитаз, раковина, ванна, полотенцесушитель, предусмотрено место для стиральной машины.
  • На кухнях стоят электроплиты, плиточные фартуки в рабочей зоне.
  • Во всех помещениях есть люстры.
  • Лоджии застеклены (панорамное остекление).
  • Окна из ПВХ профиля с двухкамерным стеклопакетом и клапанами микропроветривания.
  • Во многих квартирах есть гардеробные.

«Реновационным» кварталам придумали несколько видов паркинга

Эксперты подсчитали цену на «реновационное» жилье

Фото Игоря Порхомовского

Источник: https://www.cian.ru/stati-snos-po-renovatsii-chto-vzamen-277504/

Реновация по-московски: высотки, переуплотнение и переселение в другой район

Можно ли докупить доп площадь при расселении из пятиэтажки

В столице продолжается замена старого жилого фонда на новые дома. Программа реновации постоянно совершенствуется, принимаются новые поправки и постановления. Какие изменения произошли за время второй волны сноса пятиэтажек – читайте в статье Новострой-М.

Программа реновации ветхого и аварийного жилья стартовала в столице более двух лет назад. Власти поставили перед собой задачу расселить 1,6 млн москвичей и снести 25 млн кв. «старых» метров – это более 5 тыс. домов на 350 тыс. квартир или 7% жилого фонда Москвы.

На месте снесенных домов построят здания из современных материалов – монолитных конструкций или панелей. Изначально предполагалось, что средняя высота новых домов составит не более 14 этажей, а возможные архитектурные доминанты займут не более четверти участка под застройку.

Запас прочности этих зданий – минимум 100 лет, в то время как пятиэтажки были рассчитаны на 50-60 лет. И, конечно, стоимость нового жилья в итоге будет выше, чем в старом фонде – на 30-100%.

Взамен квартир в снесенных домах собственникам по договору полагалось равнозначное или равноценное жилье в том же районе или же денежная компенсация.

Равнозначная квартира должна состоять из того же количества комнат и такой же или большей площади, равноценная квартира означает жилое помещение той же стоимости.

Также была принята поправка, согласно которой жители коммуналок получат при расселении отдельную квартиру. Переселенцам должны предоставить на выбор не менее двух квартир.

Позже был разработан еще один механизм – москвичам разрешили за дополнительную плату приобрести жилое помещение большей площади или с большим числом комнат, чем в прежней квартире. Приобрести дополнительные метры смогут те, кто выбрал равнозначное жилье.

Такие собственники могут воспользоваться 10%-ной скидкой, рассчитанной исходя из рыночной стоимости дополнительного метража (скидка предоставляется только один раз). Отметим, что с учетом докупленных метров можно приобрести жилье площадью не более 100 «квадратов».

Еще одно предложение для участников программы реновации – возможность купить квартиру из городской собственности или собственности фонда реновации с 10%-ной скидкой в течение 2 лет. Это могут сделать те горожане, которые также переехали в равнозначную квартиру.

По данным на начало 2019 года, 112 расселенных семей докупили квадратные метры в новых квартирах. Всего же о своем желании улучшить жилищные условия заявила 201 семья, это 7% семей – участниц программы.

Таким образом, в работе Московского фонда реновации жилой застройки находится еще минимум 89 договоров.

Отметим, что только 39 семей задумывались об ипотеке на дополнительные метры, 162 готовы их купить за свои средства.  

Жители старых домов могут переехать и в квартиру меньшей площади, при этом получив денежную компенсацию.

Соответствующее постановление (219-ПП) было принято из-за жалоб жителей района Академический – суммарная площадь комнат в их новых квартирах оказалась чуть меньше, чем в старых, хотя кухни и коридоры были просторнее.

Собственники, которые получат квартиру на этих условиях, тоже могут воспользоваться правом на 10%-ную скидку на покупку второй квартиры в новом доме.

Около года назад эксперты подсчитали, что плотность застройки в рамках реновации станет выше существующей примерно в два раза – она увеличится с 11 тыс. кв. метров на гектар до 25 тыс. кв. метров на гектар. Эти условия при сохранении и увеличении объектов сопутствующей инфраструктуры и соблюдении принципов квартальной застройки все равно остались бы комфортными для горожан.

В начале апреля 2019 года стало известно, что 6 проектов планировок территорий, вынесенных на публичные слушания, предусматривают строительство 2,77 млн кв. метров жилья вместо 1 млн кв. метров домов под снос.

Таким образом площадь нового строительства оказалась почти в 3 раза больше площади пятиэтажек – вместо них возведут здания высотой до 85 метров, позволяющие спроектировать до 1 тыс. квартир.

Такое переуплотнение затронет районы Ивановское, Метрогородок, Митино, Очаково-Матвеевское, Северное Тушино и Солнцево.

В середине апреля появилась информация, что в 7 столичных микрорайонах – Бутырском, Бирюлево Восточном, Восточном Измайлово, Измайлово, Люблино, микрорайонах 23А и 24 Свиблово – планируется построить 1,7 млн кв. метров многоквартирных домов, что почти в 5 раз больше, чем будет снесено.

Только жилая часть новых корпусов в 4 с лишним раза превысит объем старых домов, а в некоторых локациях запланированы архитектурные доминанты – 33-40-этажные здания с разрешенной высотой до 135 метров (Бутырский район). В этом году власти могут представить еще 89 аналогичных проектов.

Между тем в Москомархитектуре объясняют, что переуплотнение Москве не грозит, так как планируемые миллионы квадратных метров – это полная поэтажная площадь зданий, которая включает в себя все нежилые помещения, такие как первые этажи (в старом фонде первые этажи почти всегда были жилыми), лифтовые холлы, лестницы для эвакуации и т. д. Также 20-30% площади, предназначенной под квартиры, будет использоваться для улучшения жилищных условий переселенцев, которые смогут докупить дополнительные метры.

И еще одно нововведение в рамках программы реновации: в марте 2019 года был принят документ «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 8 августа 2017 г. N 517-ПП № 174-ПП» «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки». Из него следует, что столичные власти изменили условия получения жилья для собственников сносимых домов.

Теперь квартиру по программе реновации могут дать за пределами района, где находился старый дом – конечно, при согласии на это собственника. Жилое помещение при этом будет соответствовать установленным стандартам благоустройства и требованиям к улучшенной отделке.

Постановление также предполагает получение денежной компенсации, если квартира в сносимом доме окажется дороже предоставленной по договору мены.

Таким образом, за два года существования программы в ней произошли следующие значимые изменения: 

– жилье в новом доме может оказаться меньшей площади, чем старая квартира;

– средняя высота новых домов сильно выросла по сравнению с изначально запланированной, из-за этого увеличилась и плотность застройки в целом;

– участникам программы больше не гарантируется переселение в тот же район.

На сегодняшний день в стройке по программе реновации находятся 107 объектов, они расположены в Москве и на присоединенных территориях. До конца года планируется начать строительство еще 30 домов, всего же в столице утверждены 323 стартовые площадки. 57 пятиэтажек сейчас расселяются, их должны снести в 2019 году.

Источник: https://www.novostroy-m.ru/statyi/renovatsiya_pomoskovski_vysotki_pereuplotnenie

Переселенцам в Москве предложат докупить жилье со скидкой 10%

Можно ли докупить доп площадь при расселении из пятиэтажки

В столичной мэрии определились со льготной ценой, по которой переселенцы по программе реновации смогут докупить жилплощадь за свои средства. Размер скидки составит 10% рыночной цены нового жилья с условием, что жилец выберет квартиру площадью не более 100 кв. м.

Средняя заявленная цена 1 кв. м в домах, которые строят структуры мэрии, сейчас составляет 120–160 тыс. руб., но на практике она выше, так как квартиры реализуются с аукционов.

Эксперты считают скидку заманчивой для переселенцев, но предполагают, что на рынок жилья в Москве эта инициатива влияния в целом не окажет.

Постановление мэрии, утверждающее льготы на докупаемую жилплощадь в рамках программы реновации, представил на заседании президиума городского правительства столичный мэр Сергей Собянин.

«Речь идет о дополнительных квадратных метрах, когда люди желают приобрести дополнительные квартиры либо расширить площадь предоставляемых»,— пояснил господин Собянин.

По словам вице-мэра Марата Хуснуллина, у переселенцев будет «две опции» — получить за доплату квартиру большей площади или переехать в жилье, которое предлагает правительство Москвы, а затем купить отдельную квартиру со скидкой. Для этого гражданам нужно будет подать соответствующее заявление в Московский фонд реновации жилой застройки.

Размер скидки в обоих случаях составит 10% цены жилья в новом доме. Льготу можно будет получить на жилье общей площадью до 100 кв. м. В мэрии уточнили, что возможность докупить вторую квартиру по льготной цене останется у переселенцев, не решившихся сразу увеличить свою жилплощадь, еще в течение двух лет (с момента оформления прав собственности после переезда).

Напомним, что программа реновации была утверждена столичными властями в августе 2017 года. В ноябре 2017 года в списке под снос значились 5175 домов (общая площадь жилья — 16 млн кв. м) — примерно 350 тыс. квартир, в которых проживают 1 млн человек.

В январе 2018 года Сергей Собянин заявил, что 218 домов из списка под снос будут сохранены как представляющие историческую ценность.

Взамен снесенного переселенцы получат равнозначное жилье в своем районе (за исключением Зеленограда и Новой Москвы, где речь идет о расселении в пределах округа), а также могут выбрать равноценную квартиру или денежную компенсацию.

Сейчас средняя цена квадратного метра в домах в городских новостройках в Западном Дегунино и близ метро «Пролетарская» (их возводит казенное предприятие «Управление гражданского строительства» — КП УГС), составляет 120–160 тыс. руб. с учетом чистовой муниципальной отделки.

Дома по программе реновации должны быть сданы с отделкой вполовину дороже муниципальной — стоимостью 11 тыс. руб. за 1 кв. м.

Так, чиновники обещали в квартирах ремонт «комфорт-класса» с металлическими входными дверями, ламинатом или керамогранитом на полу, качественными санузлами и стенами с флизелиновыми обоями. Таким образом, средняя цена 1 кв. м в таких домах может вырасти до 125–165 тыс. руб. Но это лишь заявленная цена — конечная определяется на аукционах, на которых продается все возводимое городом жилье.

В этой связи остается не вполне понятным, как будет определяться цена метра, от которой переселенцы смогут получить скидку 10%. На заседании президиума правительства Москвы чиновники сообщали, что цену определит «независимый оценщик».

Однако источники “Ъ” в стройкомплексе говорят, что пока конкретный механизм не разработан и в мэрии размышляют, должен ли цену называть оценщик или ее определят на аукционах.

С учетом заявления Марата Хуснуллина о том, что дополнительные квартиры по программе реновации могут приобретаться лишь на аукционах — как и все жилье, которое строит город, пока неясно, каким образом в этом случае будет предоставляться скидка.

Примечательно также, что в мэрии звучала информация, что за дополнительную жилплощадь переселенцы смогут доплатить заемными деньгами, средствами материнского капитала и государственными жилищными сертификатами.

Однако неясен механизм приобретения, скажем, дополнительных метров по ипотеке. Впрочем, в презентационных материалах мэрии говорится, что порядок и условия приобретения квартир за доплату еще только будут разработаны фондом реновации.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая называет скидку 10% «очень заманчивым предложением», напоминая о среднем размере дисконта 5–6% в массовом сегменте на коммерческом рынке. При этом стоимость жилья в городских новостройках, по словам госпожи Литинецкой, «соответствует средним расценкам» в Москве, а его объемы значительны. Так, КП УГС в 2017 году сдало 720 тыс.

кв. м жилья: по этому параметру предприятие мэрии заняло бы в рейтинге «Метриум групп» четвертую позицию в Москве (после ПИК, «Донстроя» и MR Group).

Директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов также называет скидки мэрии «весьма существенными», но лишь в том случае, «если это не “скидка от накидки”, то есть цена не должна быть завышенной»

Впрочем, эксперты сходятся во мнении, что скидки мэрии не окажут существенного влияния на рынок жилья. «Лишь небольшая часть граждан захочет воспользоваться подобным предложением. Это не спровоцирует рост конкуренции в указанном сегменте»,— считает Михаил Куликов.

«По сути, переселенцы — уже потерянная коммерческим сегментом часть потенциального спроса, поэтому возьмут ли они дополнительные метры у города или нет, уже никак не повлияет на их потребительское поведение»,— добавляет госпожа Литинецкая. Впрочем, она оговаривается, что при желании Москва может «интенсифицировать продажи» квартир в новых домах, снизив на них цену.

«Ведь себестоимость строительства государственного жилья ниже, чем у девелоперов»,— заключает эксперт.

Читать далее

Александр Воронов, Александр Марцалова, Халиль Аминов

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3534563

Юриста совет
Добавить комментарий