Может ли собственник захватить общедомовой подвал без согласования с другими собственниками и приватизировать его?

Кому принадлежат чердаки, подвалы, кладовки?

Может ли собственник захватить общедомовой подвал без согласования с другими собственниками и приватизировать его?

Сегодня жители многоэтажек стали сталкиваться с ситуацией, когда чердаки и подвалы домов сдаются в аренду без их ведома. 

Причем доход от такой деятельности получают руководители управляющих компаний или КСК. Нельзя сказать, что жалоб подобного рода от населения целый шквал, но их в последние годы стало больше, говорит заместитель председателя правления ОО «Защита прав потребителей «Адилет» Турсун Джагпарова.

— Либо потребители стали более грамотными и знают, что надо защищать свои права, либо председатели КСК стали как князьки в своем доме и уже начинают переходить все границы дозволенного и не отчитываются перед жильцами дома, — делает предположения общественница.

Хорошо, когда жильцы в многоквартирном доме имеют прибыль от использования общего имущества. Деньги можно направить, в первую очередь, на улучшение условий проживания. Но для этого нужно, чтобы управляющий домом орган действовал прозрачно и в рамках закона.

Кто владеет общедомовым имуществом

Кому принадлежат чердаки и подвалы? Согласно «Закону о жилищных отношениях», общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Как узнать, какая доля вам причитается? Никак, эта доля неотделима от квартиры и не может быть выражена в натуре.

Проще говоря, при покупке жилья его хозяину «прицепом» достается и часть общедомового имущества. Но человек не может распоряжаться ею по собственному усмотрению, т.к. эта доля не выражена в чем-то конкретном. Например, нельзя сказать, что к данной квартире относятся 4 квадратных метра на площадке или один лестничный пролет в подъезде.

«Хочу сделать кладовку в подвале. Планирую хранить в ней санки (детскую коляску, инструменты, соленья и т.д.). Что для этого нужно?»

Это один из самых частых вопросов. Наиболее экзотичные пожелания сводятся к обустройству на общей площади личной сауны или бильярда.

На одном из казахстанских сайтов посетитель интересовался, какие могут возникнуть проблемы, если из своей квартиры сделать лаз в подвал и там обустроить баньку и тренажерный зал.

Также жильцы для личных нужд используют чердачные помещения в многоэтажках или строят сарайчики прямо в подъезде, например, на месте недействующего мусоропровода.

Интересно, что разные специалисты дают разные комментарии. Одни на вопрос «Чьи подвалы?» говорят, что это общая собственность, значит, всем желающим можно ими пользоваться на равных условиях, т.е.

строить кладовки, сауны и бильярдные. Другие строго замечают: технический этаж предназначен только для обслуживания домовых коммуникаций, а не для захламления.

Попробуем обратиться к «Закону о жилищных отношениях».

Статья 34 гласит, что собственник помещения в кондоминиуме наряду с другими собственниками имеет право пользоваться общим имуществом в жилом доме, а также земельным участком. Там же указано, что за владельцем квартиры может быть закреплена часть общего имущества на условиях, установленных соглашением собственников жилья.

Другими словами, прежде чем начать пользоваться конкретным кусочком подвала и обустроить там свою кладовку, нужно договориться об этом с другим владельцами недвижимости. Жильцы могут потребовать, чтобы вы платили более высокую цену за услуги КСК, чем это было ранее. Ведь вы занимаете часть общего имущества в личных целях.

Кондоминиум — форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Кто хозяин нежилых помещений в многоэтажках?

Как провести согласование с жителями

По закону вопросы по содержанию общего имущества решаются на собрании собственников квартир. Заметим, не просто жильцов, а именно собственников. Но организовать собрание — занятие довольно хлопотное. Поэтому обычно просто проводят письменный опрос.

В ании должно принять участие не менее двух третей владельцев, причем свое согласие должна дать половина от общего числа собственников.

Например, в доме имеется 102 квартиры, значит, свои подписи должны поставить 68 собственников (102:3х2). Но согласие на возведение кладовки должна дать половина от общего числа   или не меньше 51 собственника (102:2).

Для упрощения ситуации председатели КСК обычно говорят, что согласиться должны две трети. На самом деле нужно меньше.

Но это еще не все. Есть санитарные и противопожарные нормы, нарушение которых влечет за собой штрафы.

Причем если те же пожарные проверят подвал и наложат за сараи санкции на председателя КСК, последний будет платить штрафы из денег жильцов.

Потому что, действительно, при хранении стройматериалов, каких-то других вещей нужно соблюдать определенные требования. Так что после сбора подписей возведение кладовочки придется еще согласовывать с соответствующими госорганами.

«Ну, а если просто ставить коляску или санки в подвал?»

— Жилищная инспекция не будет придираться, если увидит, что в подвале на чистом месте стоит сложенная детская коляска, — говорит председатель КСК «Стимул» Елена Горбунова. — Проблемы начнутся, если, например, будут валяться старые оконные рамы, доски и прочий строительный мусор.

Как происходит в жизни

На деле правила, по большей части, не соблюдаются. Жильцы многоэтажек активно пользуются общими площадями. На чердаке или в том же подвале собственники квартир сооружают целые дополнительные комнаты. Их использование жильцы согласовывают только между собой. Иногда для строительства сарая разрешения не спрашивают вообще ни у кого.

Нередко и председатели КСК и руководители управляющих компаний вовсю пользуются своим положением и сдают общие площади в аренду без ведома жильцов. В новостройках, особенно в Астане и Алматы, застройщики продают площади на технических этажах под офисы и другие объекты предпринимательства.

Довольно громкие случаи происходили в Астане. Жительница одного из столичных домов случайно обнаружила, что в подвале проживают гастарбайтеры. Для приготовления еды они пользовались баллонным газом, подключились к общедомовому электричеству и воде. Как выяснилось позже, гастарбайтеров пустил председатель КСК.

Какой доход он поимел с незаконного общежития для нелегалов, осталось тайной. Председателя, конечно, после такого случая быстренько сместили. Однако есть прогнозы, что в Астане проблема нахождения приезжих на чердаках и подвалах наших домов будет только усиливаться.

Если, конечно, участковые и контролирующие органы не начнут оперативно реагировать на жалобы жильцов по поводу непонятных арендаторов.

Очень запоминающийся случай произошел этой весной в Усть-Каменогорске. Жильцы одного из домов долгое время не могли понять, откуда в их подъезде появились сырость и зловоние.

Как оказалось, в подвале обосновались арендаторы, которые организовали там грибную плантацию.

Причем председатель КСК уверяла, что не знает, как в подвале одного из подведомственных домов появилось почти две сотни мешков с землей, где росли грибы.

Бывает также, что председатели КСК делают из подвалов и чердаков места для проживания сотрудников кооператива — сантехников и дворников.

Как составить договор аренды общедомового имущества?

Как выкупить часть общедомового имущества

Если один из жильцов хочет выкупить кладовку в личную собственность — здесь уже требуется согласие всех ста процентов собственников жилья. Так же дело обстоит, если общими помещениями хотят воспользоваться предприниматели.

Причем в случае с посторонними неважно, берут они площадь в аренду или покупают ее, нужно получить одобрение всех владельцев квартир (помещений) в данном доме. Так что если на крыше многоэтажки установлены антенны мобильного оператора, а вы как собственник об этом не знали, значит, председатель КСК нарушил закон.

Так же дело обстоит, если в подвале вдруг появился компьютерный клуб, а вас об этом никто не спросил.

Добросовестный председатель должен устроить собрание и оповестить собственников о том, что предприниматель хочет взять в аренду или выкупить помещение, относящееся к общей долевой собственности.

С владельцами квартир обсуждается, на каких условиях оно будет предоставлено. Затем опять проводится письменный опрос, где нужно собрать 100% собственников в поддержку аренды или продажи.

Только имея на руках все подписи, предприниматель начинает собирать разрешения в госорганах.

Если строение или помещение на территории кондоминиума будет занято без согласия хотя бы одного собственника, по идее, суд должен постановить, чтобы все убрали.

Если нежилые помещения уже находятся в частной собственности

Такое, как правило, наблюдается в домах советской постройки, в частности в хрущевках, где на первых этажах изначально располагались магазины. В 90-е годы они, чаще всего вместе с подвалами, уходили в частные руки. Сегодня нежилые помещения в новостройках очень активно распродаются застройщиками под те же магазины, офисы, салоны красоты.

Подвал или чердак могут находиться в частной собственности, но никак не коммуникации. А это значит, предприниматель должен платить в КСК за их обслуживание и обеспечивать к ним беспрепятственный доступ.

Согласно статье 38 «Закона о жилищных отношениях» доступ обязаны дать после заблаговременного письменного уведомления, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или его замена.

В аварийных случаях или при ЧП, которые создают угрозу жизни или здоровью людей, проход должен быть разрешен и без предварительного уведомления.

Кто имеет право распоряжаться 

Председатель городской ассоциации КСК Сарыаркинского района Астаны Динара Абдрахманова рассказывает, что в их кооперативе не поднимают тарифы, потому что с 2006 года сдают подвальные помещения в аренду под мастерские.

— Эти моменты по аренде мы изначально на первом собрании все обговариваем, что управлению КСК предоставляется возможность распоряжаться общедомовым имуществом без права продажи, — говорит Динара Абдрахманова.

Бывает, пункт о том, что председатель имеет право распоряжаться общедомовым имуществом (подвалы, чердаки, пространство между этажами и т.д.), уже содержится в договоре с КСК. Однако надо знать, что этот пункт, по сути, развязывает ему руки. И то, как он воспользуется этим правом, зависит от его честности и порядочности.

Председатель правления республиканского союза защиты потребителей и предпринимателей Виктор Сыздыков рассказывает, что к нему обращаются именно с такими жалобами. Жители одного из столичных ЖК были недовольны действиями управляющей компании.

Людям на подпись давались индивидуальные договоры с указанием, что общими площадями будет управлять руководство компании.

Виктор Сыздыков подчеркивает, что никто, кроме собственников квартир не вправе принимать решения о судьбе лестниц, подвалов, чердаков, лифтов, площади на этажах и т.д.

Выход один — обращайте внимание на то, что написано в документе, и если вы не согласны — не подписывайте его, иначе в спорной ситуации доказать что-либо будет проблематично.

Источник: https://www.kn.kz/article/7735/

Жилищный кодекс Республики Узбекистан (новая редакция)

Может ли собственник захватить общедомовой подвал без согласования с другими собственниками и приватизировать его?

Статья 172. Территориальная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

1. Территориальной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) территориальным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.

Территориальная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается органом государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г.

Ташкента в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств МФИ, местных бюджетов (далее – муниципальная поддержка капитального ремонта), контроля своевременности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах собственниками помещений в таких домах, территориальным оператором.

2. Территориальная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – Территориальная программа капитального ремонта) формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента, и включает в себя:

перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В соответствии с нормативным правовым актом Республики Каракалпакстан, областей и г.

Ташкента в территориальную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом органом государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения территориальной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом органом государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Республики Узбекистан и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений. В соответствии с нормативным правовым актом органа государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в территориальную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем три квартиры. В соответствии с нормативным правовым актом органом государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в территориальную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации территориальной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом органом государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента, приняты решения о сносе или реконструкции;

перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах по каждому виду услуг и (или) работ с учетом необходимости оказания услуг и (или) выполнения работ по ремонту внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, одновременно в отношении двух и более внутридомовых инженерных систем в многоквартирном доме, определяемой нормативным правовым актом органа государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента, при этом указанный срок может определяться указанием на календарный год или не превышающий трех календарных лет период, в течение которых должен быть проведен такой ремонт;

иные сведения, подлежащие включению в территориальную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом органа государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента.

3. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в территориальной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены нормативно-правовым актом органа государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям.

Территориальной программой капитального ремонта в приоритетном порядке могут быть предусмотрены работы по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения, ремонту или замене лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации. Требования к порядку определения плановых периодов проведения указанных работ устанавливаются органами государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента.

4.

Внесение в территориальную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, если:

сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;

запланированный вид услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме был проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определено, что повторные оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ в срок, установленный территориальной программой капитального ремонта, не требуются;

изменение способа формирования фонда капитального ремонта произошло по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 195 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта в этом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

в порядке, установленном нормативным правовым актом органа государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г.

Ташкента, определена невозможность оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе завершения ранее начатых оказания услуг и (или) выполнения работ) в связи с воспрепятствованием таким оказанию услуг и (или) выполнению работ собственниками помещений в многоквартирном доме, и (или) лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, и (или) лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выразившимся в недопуске подрядной организации в помещения в многоквартирном доме и (или) к строительным конструкциям многоквартирного дома, инженерным сетям, санитарно-техническому, электрическому, механическому и иному оборудованию многоквартирного дома;

внесение в территориальную программу капитального ремонта изменений обусловлено изменением сроков проведения работ по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения, ремонту или замене лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, в соответствии с требованиями абзаца 2 части 3 настоящей статьи.

Решения о внесении изменений в территориальную программу капитального ремонта принимаются в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными министерством жилищно-коммунального обслуживания, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Изменения в территориальную программу капитального ремонта по основанию, предусмотренному абзацем 5 части 4 настоящей статьи, должны предусматривать плановый период оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе завершения ранее начатых оказания услуг и (или) выполнения работ) после устранения соответствующих обстоятельств. Сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основанию, предусмотренному абзацем 5 части 4 настоящей статьи, не допускается.

5. Территориальная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

6. Порядок подготовки и утверждения территориальных программ капитального ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются нормативно-правовым актом органа государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента, законом в соответствии с настоящим Кодексом.

7.

В целях реализации территориальной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента обязаны утверждать краткосрочные планы реализации территориальной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом органа государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента, сроком на три года с распределением по годам в пределах указанного срока. При внесении изменений в краткосрочный план реализации программы капитального ремонта по основаниям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи, согласование с собственниками помещений в многоквартирном доме не требуется. Органы государственной власти на местах (районы, города) обязаны утверждать краткосрочные планы реализации территориальной программы капитального ремонта в случае, если это предусмотрено нормативным правовым актом органа государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента, в порядке, установленном этим нормативным правовым актом.

Краткосрочные планы реализации территориальной программы формируются исходя из принципов:

использования на цели капитального ремонта остатков средств на счете, счетах территориального оператора, не использованных в предшествующем году, и прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году с учетом требований, установленных 191 настоящего Кодекса;

необходимости корректировки объема работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах исходя из фактического уровня собираемости средств на капитальный ремонт на счете, счетах территориального оператора;

актуализации в связи с проведением в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 195 настоящего Кодекса, капитального ремонта многоквартирного дома в объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера.

8. Территориальная программа капитального ремонта и краткосрочные планы реализации территориальной программы капитального ремонта подлежат размещению в системе органом государственной власти Республики Каракалпакстан, областей и г.

Ташкента или органом государственной власти на местах (район, город), утвердившими программу или соответствующий краткосрочный план, в порядке и в сроки, которые определены министерством жилищно-коммунального обслуживания Республики Узбекистан осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен законодательством.

Источник: https://regulation.gov.uz/document/4303

Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Может ли собственник захватить общедомовой подвал без согласования с другими собственниками и приватизировать его?

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Подвал в многоквартирном доме: как приватизировать и обустроить

Может ли собственник захватить общедомовой подвал без согласования с другими собственниками и приватизировать его?

Для увеличения размеров личной недвижимости можно использовать общий подвал в многоквартирном доме. Такое решение улучшает потребительские параметры и увеличивает ценность частной собственности. С помощью представленных ниже инструкций решение обозначенной задачи не вызовет затруднений.

Какие бывают подвалы

По типовым проектам подвальная часть здания предназначена для технических нужд. С ее помощью часто решают следующие задачи:

  • формирование надежного основания многоквартирного дома;
  • изоляция от грунтовых вод;
  • подключение магистральных и внутренних инженерных сетей;
  • размещение насосного и другого технологического оборудования.

Оставшаяся свободная площадь пригодна для хранения свежих и консервированных продуктов питания, хозяйственного инвентаря, других вещей. При соответствующем оснащении можно создать мастерскую, спортивный зал, жилую комнату.

Внимание! Соответственно, подвалы бывают технические и со свободным назначением.

Технический подвал

Подвал многоквартирного дома по стандартной классификации определяется как отдельный этаж.

Техническим подпольем (СНИП 31-01-2003) называют пространство в подвале многоквартирного либо частного жилого дома, которое предназначено исключительно для размещения оборудования, инженерных систем и коммуникаций.

Такие помещения нельзя приватизировать, сдавать в аренду. В этом случае не имеет значения установленное по данным государственного реестра право собственности.

Обособленное частное помещение

В отличие от технических подвалов, такие части многоквартирных домов не предназначены для размещения оборудования (инженерных сетей). Соответственно – отсутствуют препятствия для приватизации. Однако до начала практических действий по передаче имущества в частную собственность следует внимательно оценить действительные потребительские характеристики.

В некоторых многоквартирных домах первый этаж занимают продовольственные и универсальные магазины, кафе и рестораны, ремонтные мастерские, другие коммерческие предприятия.  Иногда они используют подвалы в качестве складских (подсобных) помещений. В любом случае такие компании обязаны предоставлять свободный доступ к тепловым узлам, иному общедомовому техническому оборудованию.

К сведению! Аналогичные требования относятся к другим собственникам. Даже после успешного завершения процедуры приватизации владельцы квартир не вправе блокировать доступ аварийных и обслуживающих служб.

Сложности с определением статуса подвала

Иногда невозможно точно установить границы, целевое назначение технических помещений. В этом случае рекомендуется обратиться в местную администрацию. По результатам работы созданной межведомственной комиссии будут установлены параметры, которые необходимы для точной идентификации. Итоговые решения используют для изменения соответствующих записей (границ) в кадастровом учете.

Если в базе «Росреестра» данные о собственнике отсутствуют, а компания или другой пользователь отказываются освободить помещение – жильцы обращаются в суд. Следует учесть, что в аренду подвал можно сдать только по согласования со всеми жильцами многоквартирного дома.

Приватизация подвала

Переоформление в частную собственность подразумевает не только непосредственную эксплуатацию подвала многоквартирного дома с учетом выбранного целевого назначения. Помещения можно сдать в аренду для уменьшения общих затрат на содержание здания и придомовой территории.

Также процедуру приватизации выполняют для принудительного выселения частных лиц (организаций), которые самовольно захватили подвал жилого дома.

Индивидуальные действия в данном случае неуместны, так как могут быть наказаны в рамках административного (уголовного) законодательства.

Правильным будет освобождение помещений многоквартирного дома специализированной службой приставов по решению судебных инстанций.

Наличие дополнительной площади поднимает общую стоимость недвижимого имущества. Приватизацию подвала в комплексе с модернизацией выгодно проводить перед продажей квартиры. При корректной организации рабочих процессов сопутствующие затраты будут меньше, чем полученная прибыль.

Можно ли оформить в собственность

Ниже перечислены ситуации, когда дополнительные действия с обращением в суд не потребуются:

  • жильцы многоквартирного дома согласны переоформить подвальные помещения в частную собственность с разделением долей;
  • иные владельцы (пользователи) отсутствуют;
  • подвал не записан базе данных «Росреестра» как собственность муниципалитета (УК).

Куда нужно обращаться

При отсутствии упомянутых выше препятствий применяют следующий алгоритм:

  • организуют собрание жильцов многоквартирного дома;
  • на основании утвержденного протокола выполняют распределение свободной площади;
  • с помощью профильных специалистов создают предварительный проект реконструкции;
  • подготовленные документы передают вместе с заявлением в специализированную межведомственную комиссию местного (регионального) уровня и архитектурное управление;
  • итоговое положительное решение муниципалитета передают в «Росреестр» для государственной регистрации прав новых собственников.

Список необходимых документов

Кроме оформленного решения собрания жильцов многоквартирного дома понадобятся:

  • гражданские паспорта (иные удостоверения личности) будущих владельцев подвальных помещений;
  • ДКП, завещание, ДДУ, другие правоустанавливающие документы на квартиру с выпиской на этот объект недвижимости из «Росреестра»;
  • подтверждение об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • исходный план и проект реконструкции.

Порядок действий

Для правильного оформления волеизъявления жильцов многоквартирного дома организуют общее собрание. Письменные уведомления о нем передают жильцам не позднее, чем за 10 дней до проведения соответствующего мероприятия.

Необходимо обеспечить присутствие 50% или большего количества собственников квартир. Решение будет принято, если за него проголосует более половины присутствующих.

Протокол подтверждают личными подписями либо с помощью третьих лиц с нотариально заверенными полномочиями.

На следующем этапе для подготовки коллективного заявления собирают письменные ходатайства от всех участников приватизации. Понадобятся копии выписок из «Росреестра», подтверждающие имеющиеся права собственности.

Выполняют официальное обследование подвала совместно с представителями эксплуатационных служб (ЖЭК, УК) для уточнения соответствия действительного состояния помещения техническому плану.

Выявленные отличия (дефекты) фиксируют актом.

Подготовку плана реконструкции в жилом доме поручают профильной проектной организации. Опытные специалисты знают действующие нормативы и ограничения. Они помогут сделать корректные изменения, чтобы предотвратить проблемы на следующих этапах приватизации.

К сведению! В подготовленном пакете документов делают разметку технических, общих и личных помещений. Оставляют проходы для регламентного обслуживания. Отдельно указывают отсутствие изменений, способных нарушить нормальный режим эксплуатации.

Для утверждения проекта необходимо согласование следующих учреждений и организаций:

  • архитектурного бюро или аналогичного по назначению подразделения муниципалитета;
  • СЭС, МЧС;
  • межведомственной комиссии (администрация).

На завершающем этапе права новых собственников регистрируют в «Росреестре». Госпошлина – 2 000 р. Подтверждение оплаты вместе с другими документами предоставлять не обязательно, но желательно.

Как приватизировать подвал, если собрание не проведено – к сожалению, для отдельного владельца квартиры других вариантов действующим законодательством не предусмотрено. Самостоятельное распоряжение совместным имуществом запрещено. Подделка подписей и другие неправомерные действия наказуемы.

Как обустроить подвал под квартирой

Наиболее выгодным представляется решение обустроить пустующие подвальные помещения непосредственно под квартирой. В таком проекте можно сделать проход с лестничным пролетом из коридора или жилой части. При удачной реализации планов будет создан двухуровневый объект недвижимости с улучшенными потребительскими характеристиками.

В действительности придется учесть действующие ограничения:

  • статус жилого помещения нижней части могут не присвоить по причине отсутствия источника естественного освещения (недостаток исправляется в некоторых цокольных помещениях);
  • чтобы сменить целевое назначение объекта недвижимости (офис, торговое предприятие, производство) необходимо отдельное усложненное согласование;
  • приватизация не выполняется при аварийном состоянии строения, запланированном сносе, капитальной реконструкции.

Следует заранее выяснить в местной администрации, можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме по определенному адресу.  Технические возможности уточняют в рамках предварительных консультаций на стадии подготовки проекта. Так, для строительства туалета необходимо предусмотреть монтаж канализации с принудительным откачиванием стоков.

Чтобы оборудовать погреб правильно, надо учесть действующие нормативные ограничения. Отдельные требования:

  • высота потолков при наличии магистральных коммуникаций – не менее 180 см;
  • ширина проходов – от 100 см;
  • равномерное распределение в общих коридорах светильников с выключателем около входной группы;
  • вентиляционные отверстия с двух сторон здания с расстоянием от поверхности отмостки не менее 30 см.

Правила эксплуатации подвала в МКД

Используют приватизированные помещения многоквартирного дома в соответствии с установленным целевым назначением. Соблюдают правила пожарной безопасности, поддерживают хорошее техническое и санитарное состояние. В частности:

  • обеспечивают эффективную вентиляцию;
  • своевременно восстанавливают нарушенную гидроизоляцию;
  • не блокируют технологические проходы.

Светильники, радиаторы отопления и другие устройства подключают к внутриквартирным коммуникациям и приборам учета потребляемых ресурсов. Оплата коммунальных услуг выполняется в обычном порядке. Увеличенная часть собственности облагается налогом на недвижимость. Соответствующие уведомления высылают осенью следующего года после завершения приватизации.

Можно ли сдавать подвал в аренду

Общее имущество многоквартирного дома можно сдавать в аренду по решению жильцов. Распоряжается этой недвижимостью товарищество собственников или управляющая компания. Ответственные сотрудники ТСЖ и УК без дополнительного согласования пописывают договоры, контролируют своевременность оплат.

После приватизации, как и любую другую личную недвижимость, новые помещения можно использовать для получения прибыли. Долгосрочная аренда частных помещений (от 12 месяцев и более) регистрируется в «Росреестре».

Самовольный захват помещений

Если на этапе приватизации квартир подвальные помещения были проданы коммерческой организации, вернуть эту собственность не получится. Единственный законный способ – покупка.

Некоторые застройщики поступают аналогичным образом, исключая часть здания из совместного владения дольщиками на стадии подписания ДДУ.

При отсутствии подобных оснований жильцы могут ликвидировать самовольный захват через суд.

В публикации рассказано о том, как приватизировать подвал в многоквартирном доме с учетом разных исходных условий. Но в любом случае начинают реализацию планов с уточнения целей проекта после тщательной проверки.

Вряд ли получится без крупных затрат обустроить качественное место хранения овощей при высоком уровне влажности. Дополнительные затраты возникнут при плохих изоляционных параметрах. Если существенные архитектурные недостатки отсутствуют, уточняют права собственности.

Далее действуют в соответствии с рассмотренными выше правилами.

Источник: https://ipotekaved.ru/privatizaciya/podval-v-mnogokvartirnom-dome.html

Права участников кондоминиума на индивидуальное имущество

Может ли собственник захватить общедомовой подвал без согласования с другими собственниками и приватизировать его?

Кондоминиумом является форма собственности, которая образуется из помещений (квартир), принадлежащих физическим и юридическим лицам на праве индивидуальной собственности.

Право собственности на индивидуальное имущество возникает в результате совершения гражданами или юридическими лицами гражданско-правовой сделки.

 Что является индивидуальной собственностью? Ограничено ли право собственности каким-либо сроком? Можно ли распорядится индивидуальным имуществом по своему усмотрению?

Что такое индивидуальная собственность в кондоминиуме?

Индивидуальной (раздельной) собственностью является собственность граждан, юридических лиц или государства на помещение в составе жилого дома (жилого здания) (подпункт 2) статьи 2 Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях”).

Что относится к индивидуальной собственности?

К индивидуальной собственности, входящей в состав жилого дома (жилого здания) относятся:

  • жилые помещения (квартира)
  • нежилые помещения  (кафе, магазины и другое индивидуальное имущество не используемое собственником для проживания).

Что не входит в состав индивидуальной собственности?

К индивидуальной собственности не относится следующее имущество, находящееся в составе жилого дома (жилого здания):

  • подъезды;
  • лестницы;
  • лифты;
  • крыши;
  • чердаки;
  • подвалы;
  • внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование;
  • абонентские почтовые ящики;
  • земельный участок;
  • другое имущество общего пользования.

(подпункт 24) статьи 2 Закона “О жилищных отношениях”)

Указанное имущество является общим имуществом, в состав которого входят помещения, не являющиеся частью индивидуальной собственности и предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме (жилом здании). 

Нужно ли согласие участников кондоминиума на распоряжение индивидуальным имуществом?

Пунктом 2 статьи 31 Закона “О жилищных отношениях”  установлено, что каждый из собственников помещений (квартир) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности.

То есть собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия по своему усмотрению и без согласования с членами семьи, участниками кондоминиума и другими лицами.

Может ли собственник завладеть частью общего имущества (подъезда, земельного участка, подвала?), присоединить его к своему помещению?

Нередко участники кондоминиума сталкиваются с ситуацией, что собственники индивидуального имущества  без согласования с другими владельцами присоединяют к своему помещению (квартире) часть общего имущества.

Например, в многоквартирных жилых домах, оборудованных тамбурами, владельцы индивидуальной собственности без согласования с соседями присоединяют часть подъездного тамбура к своему помещению с целью увеличения площади индивидуального имущества.

Пунктом 2 статьи 41 Закона “О жилищных отношениях” установлено, что изменение границ между соседними (смежными) помещениями может производиться по взаимному согласию собственников этих помещений.

Отсутствие согласования между собственниками общего имущества на изменение границ между соседними помещения путем захвата одним из владельцев индивидуального имущества площади подъезда является нарушением норм действующего законодательства и прав участников кондоминиума на владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Также владельцы индивидуального имущества, расположенного на первых этажах жилого дома, увеличивают площадь, принадлежащего им помещения, путем возведения пристроя в виде балкона на придомовом земельном участке.

Что касается площади подвального помещения, то данный объект общего имущества также порой используется собственниками с нарушением норм действующего законодательства.

Так подвал чаще всего поделено между “старожилами” жилого дома или занят одним из собственников индивидуального имущества для осуществления предпринимательской деятельности.

В результате чего остальные владельцы индивидуального имущества в жилом доме лишены права извлекать из подвального помещения, являющегося общим имуществом, его полезные свойства.

Нередки и случаи когда КСК без согласования с участникми кондоминиума передают площадь подвального помещения или ее часть в найм. В результате чего арендаторы владеют и пользуются предоставленным КСК подвальным помещением, а КСК извлекает из заключенной сделки доход. 

Согласно пункту 3 статьи 41 Закона “О жилищных отношениях” изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума.

В соответствии с пунктом 2 статьи 31 Закона “О жилищных отношениях” общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)).

Таким образом,  изменение границ общего имущества и распоряжение общим имуществом без согласования с собственниками индивидуального имущества противоречит нормам действующего законодательства.

Факт нарушенного права на распоряжение общим имуществом предоставляет владельцу индивидуальной собственности возможность обратиться с исковым заявлением за защитой нарушенных прав в судебном порядке.

Источник: http://www.defacto.kz/content/prava-uchastnikov-kondominiuma-na-individualnoe-imushchestvo

Юриста совет
Добавить комментарий