Могу ли я сдавать комнаты в модульном общежитие?

«Помогут и советом, и картошкой». Опытные «общажники» отвечают на наивные вопросы первокурсников

Могу ли я сдавать комнаты в модульном общежитие?

Заселиться в общагу — это даже более стремно, чем в арендную квартиру. Так ты хотя бы сам по себе и можешь побыть в тишине, а жилье от университета — это какие-то правила, чужие (!) люди в комнате и еще куча вопросов в довесок.

Как не сойти с ума в этом всем, да еще и успевать на пары ходить? Мы спросили у студента БГУИР и выпускников БГАИ, БГЭУ и БГМУ, которые провели в общаге по 3−4 года, как комфортно устроить свой быт.

То, что рассказывают коменданты, — это хорошо, но жизненный опыт куда практичнее.

Привет. Меня зовут Аня, и я составляю удобные инструкции о том, как жить эту жизнь, если пора перестать зависеть от родителей.

Мы уже рассказывали много о чем. Вспоминайте по ссылке.

Например, было о том, как снять квартиру и не облажаться. Сейчас поговорим, как выжить в общежитии, если квартира — не твой вариант.

Иерархия в общежитиях такая: есть заведующий (босс) — комендант и воспитатели (их обычно много). Какой вопрос с кем решать? Смотря с кем и какие у тебя установятся личные отношения. В некоторых общежитиях проще идти сразу к заведующему, а воспитателей некоторые и в глаза не видят.

Что вообще меня ждет?

Очереди на заселение, друг. Лучше не мечтать, что придешь и сразу развалишься на кровати в своей комнате. Придется ждать. Лучше всего вообще приехать за два-три дня, пройти все круги бюрократического ада, спокойно заселиться и адаптироваться на новом месте. Для удобства рекомендуем разделить дела на два дня: сначала получаешь ордер и ключи от комнаты, а в другой день — отвозишь вещи.

Насчет подвохов стоит думать по принципу «буду надеяться на худшее, если будет лучше — хорошо, не будет — я готов». Тебя могут заселить в здание типа скандальной 10-ки БГУ, в которой жил недовольный червями аспирант, а могут — в Студенческую деревню, которая после Европейских игр увеличилась за счет открытия нового корпуса.

— Я мысленно готовилась к худшим условиям, но была удивлена: состояние общаги очень хорошее, и холодильник есть в каждой комнате, — рассказала бывшая жительница общежития БГАИ.

Совет: не доверяй картинкам на сайте вуза, а просто съезди в общагу и разузнай все на месте.

Скорее всего, тебя уже распределили в конкретную комнату, и, приехав заранее посмотреть на нее, можно и кровать получше занять, и сразу на месте узнать, что можно привозить, а чего категорически не должно быть в общаге.

Обычно у коменданта или воспитателя даже есть брошюрки с перечнем подобных вещей. После подобной «экскурсии» ты сэкономишь и место в сумках, не будешь тащить из дома постельное, которое тебе (может быть) выдадут на месте, и будешь знать, к чему морально готовиться.

— А еще неприятно удивило наличие «часов отработки на благо общежития» (пойди там подмети, покрась, прополи клумбу, убери снег, купи канцелярию и так далее), — вспоминают студенты БГМУ.

Выпускница БГЭУ вспоминает:

— У нас в четверке была обязательная отработка 40 часов в год: каждый месяц вывешивался список с работами в общежитии и их стоимость в виде количества часов. Например, очистка плиты — 4 часа. Абсолютно непонятным было требование использовать исключительно постельное белье общаги, а не свое. Но это всегда можно обойти.

Кстати, а что в общаге запрещено? Слышал (-а), что чайники

Повторимся: лучше все же узнать об этом у коменданта, чтобы конфискация чайника или просто «а-та-та» за него не стало сюрпризом. Лучше всего вообще приехать без чайника на первые две недели.

За это время ты научишься кипятить воду в кастрюльке и разузнаешь у старших товарищей, кто, где и как прячет чайник. В некоторых общагах запрещены чайники с определенной мощностью, чтобы не перегружать сеть.

В других чайники держать совсем нельзя, но они… Да, все равно есть.

Например, в общежитиях БГУИР разрешены чайники до 1000 ватт, но подогревать воду в них можно только на кухне. «Вроде как фен запрещен и еще пара приборов по мелочи, — комментирует житель этого общежития. — Но все же понимают, что это всё используют, пока не спалят».

— Такое не во всех общагах, а только в старых. И на самом деле лучше не ввозить, — считает выпускница БГЭУ. —  Соглашаясь жить в общаге, ты должен принимать ее правила и уставы, если хочешь жить там дальше. Это как везде. Нарушаешь — тебя «попросят» и заселят другого человека.

Периодически могут заходить в комнату и проверять, что там есть. Так что если обнаружат, то тебя ждут последствия от выговора-предупреждения до штрафа. Все делают из-за возраста проводки в старых зданиях: сети правда могут не выдержать и случится возгорание.

Думай о последствиях прежде всего.

Что тогда брать?

При первом заселении — только самое необходимое. Остальное будет привезено в течение месяца вами же из дома, но более осознанно. Не забывайте про посуду!

Небольшой список must have вещей на первое время:

  • кастрюля и сковородка (маленькие);
  • чашка;
  • тарелки (как минимум одна глубокая);
  • ложка и вилка;
  • полотенца, тапочки, любимую мочалку для тела (в общем, подумайте о ванной);
  • тетради на учебу.

Не бойтесь остаться без утюга и фена, потому что в комнате обязательно найдется кто-то с ними. В вашей — нет? Ок, они будут в соседней. А если и нет, то вы поедете домой всего лишь через неделю или две и уже точно привезете один на комнату фен.

Рекомендация, которая будет работать все годы в общаге: не нагружай чемоданы едой! Беги от родителей, которые это делают.

— До сих пор помню, как отваливались руки, пока я тащила заботливо приготовленные мамой голубцы, котлетки, салаты и т. д., а потом это мигом портилось в холодильнике, ведь я не успевала все съесть, — вспоминает выпускница БГМУ. Донесите до родителей, что глупо везти за 200 километров то, что можно купить в соседнем супермаркете.

Помните, что общага — это в первую очередь про экономию места и умение договариваться с ближним.

Как не облажаться с организацией уборки?

Самое очевидное — нарисуйте график по уборке на неделю: или по комнатам (одну неделю — одна комната, вторую неделю — другая), или пофамильно.

Если общага не блочного типа, то все проще: меньше людей — меньше площадь. Если это блок, то можно рисовать два графика: первый — на уборку блока, в которой участвуют две комнаты, и второй — на уборку вашей комнаты. Лучше с этим не тянуть и сделать расписание с самого начала, как заселились. Для самодисциплины.

Очень важный момент: нужно перечислить под графиком, что входит в уборку. Например, «вынос мусора», «мытье полов», «протирание сантехники». Хорошо, если вы еще и обговорите, что конкретно имеется в виду.

В вашей семье, может быть, пол моют со средством, а кто-то привык просто пылесосить — и так сойдет. В итоге начнутся разногласия и ссоры, что кто-то убирает больше, а кто-то «халявщик». Не доводите до этого.

— Все стараются придерживаться графика. Но иногда особо ленивых соседей приходится наказывать, даже жестоко наказывать за их проколы по дежурству, ибо оценки, которые нам ставит проверяющий, влияют на получение места в общежитии в следующем году, — замечает студент БГУИР.

— Как один из способов — очень сильно задолбать человека, чтобы он все-таки встал и сделал. Например: каждые 5 минут говорить «вынеси мусор». Или «дядь, ты обещал сделать, а ты лежишь и занимаешься фигней». У меня сосед часто оставлял обувь посреди комнаты, потому что ему так удобно.

Эта обувь пиналась, потому что это неудобно мне. Либо я ставил ее туда, откуда он ее не мог достать.

Что делать, если мой сосед меня уже бесит?

— Набраться терпения и проще ко всему относиться. Притирка — это естественно. В определенный период тебя бесит все: как человек разговаривает, как жует и как дышит. Да и в принципе, что он дышит. Но это пройдет! — уверена выпускница БГМУ.

Конечно же, если есть неудобства и разногласия, нужно не стесняться разговаривать друг с другом и находить варианты их решения.

— Например, у нас с соседкой было разное расписание, одной приходилось ложиться и вставать гораздо раньше, — рассказывает собеседница. — На помощь пришли беруши, маска для глаз и уважение к чужому сну. Он в медицинском на вес золота.

Если все очень плохо и мирно жить не получается — можно поговорить с воспитателем в общежитии и попросить тебя переселить. Если у них есть возможность, это не составит труда.

Более эффективный вариант — частично взять это в свои руки и подружиться с кем-то из другой комнаты. Дальше дело техники: договариваешься там с кем-нибудь о переселении, типа «давай, я к своим друзьям в 306, а ты оттуда ко мне в 305 вместо меня».

Чтобы человек согласился, добавь железный аргумент вроде: «Там спокойнее, и эти придурки не будут тебя отвлекать от учебы». И уже с этим готовым планом идти опять к воспитателю.

Ему уже не надо думать, куда тебя переселить, а ты, скорее всего, попадешь к своим друзьям.

— Вообще, если проблемы реально связаны с бытовыми штуками (жутко мусорит, выпивает), то можешь написать жалобу — и его могут попросить, — советует экс-жительница общежития БГЭУ.

А это правда, что есть комендантский час и нельзя водить друзей?

Водить друзей можно! Но в определенное время посещений. Оно определено в правилах общежития. Они везде разные: где-то это 10 вечера, где-то — позже.

— У нас обычно после 11 вечера в общаге не должно было оставаться посетителей. Где-то могут закрыть глаза и выгнать всех впритык в 11, но лучше не нарушать правила, — уверена экс-жительница общежития БГАИ.

— У нас время для гостей было с 18.00 до 22.00, — говорит выпускница БГЭУ. — Друг обязательно должен взять документ, удостоверяющий личность (студак, паспорт, права, можно даже билет читателя из Националки).

В некоторых общагах нельзя проводить друзей во время сессии. Чтобы это не стало сюрпризом, узнайте заранее об этом. Кое-где с этим так строго, что уже никак не договоришься. Вахтеры у всех проверяют пропуска и никого лишнего не пустят.

Что касается вас самих, то пустить после 11−12 вечера обязаны. Просто учтите, что для этого вам придется докричаться ночью до вахтера.

Почти 5 лет назад назад Министерство образования потребовало, чтобы студентам обеспечили круглосуточный доступ в общежитие, если есть уважительная причина. В случае если ее не будет, могут написать какую-нибудь докладную (в зависимости от вуза) за нарушение правил общежития, но пустить должны.

Какие могут быть уважительные причины? Ха, в этом и фишка: этого до сих пор никто толком не пояснил.

На практике это работает вот как: если вы опаздываете на полчаса-час, просто предупредите вахтера через соседа в общаге; если вы работаете по ночам, то (как минимум после 2-го курса точно, когда вам исполнится 18) работодатель может дать бумажку, мол, да, вы работаете, а не пьете где-нибудь на Зыбицкой. В таком случае на вас уже точно не будут писать докладные каждый раз, когда вы идете с работы после 12.

Если я задержу оплату, мне конец?

Получаешь стипендию? Ты можешь написать заявление, чтобы у тебя списывали оплату из стипендии, тогда париться больше не придется. Ну если не потеряешь стипендию, конечно.

Если платишь сам — банк начисляет пеню за день просрочки оплаты. Это самое большое «зло» за просрочку на чуть-чуть. Впрочем, здесь тоже можно настроить автооплату в интернет-банкинге/приложении.

За задержку на пару месяцев реально выселяют.

— Хотя еще быстрее выставят за дверь на съемную квартиру, если кататься на матрасах по лестницам и часто попадаться за всякими подобными штуками, нарушающими правила, — уверена выпускница БГАИ.

Что еще может случиться?

Стремные ситуации из опыта наших собеседников:

  • У тебя завтра экзамен, а соседи уже отмечают конец сессии, да так, что беруши не помогают. Поможет только дзен.
  • Если кухня общая, далеко от своей еды не отходи. Но если речь о блоке, все должно быть ок (круг «подозреваемых» сужается).
  • Оставишь на плите гречку, она сгорит — и сработает пожарная сигнализация. Упс.
  • Можно проснуться утром и увидеть на кровати соседа (-ки) чужой силуэт. Но все смотрели комедии и знают о таком.

В общежитии у одного из наших советчиков были тараканы. Что ж: вариант один — травить самостоятельно.

— Зато теперь я знаю шикарный рецепт — порошок дихлофоса. Порошок дихлофоса — все подохнут! — уверены выпускники. — Но это в старых общежитиях, в более-менее новых такого быть не должно.

Относись к ситуации позитивно: плюсов в жизни в общаге намного больше, чем неудобств. У тебя всегда есть рядом люди, которые помогут и картошкой, и советом, как себя вести с тем или иным преподом, и как сдать предмет, и о чем вообще можно не переживать. Если живешь с ребятами на курс старше по твоей специальности, то в группе станешь просто хранителем полезной информации!

И вот что: заботься о своем здоровье. Очень фигово болеть, когда ты не дома и некому о тебе позаботиться. Лежать с температурой в общаге — некруто.

Короче, общага — это добро или зло?

Решать вам.

Плюсы:

Общага — это всегда тусовки, новые знакомства. Там становишься по-настоящему самостоятельным. Друзья оттуда — на всю жизнь.

Можно неожиданно наткнуться на коридорные обсуждения дизайна различных самолетов с практической точки зрения — это круто. «Один раз у меня на яблоко обменяли две картошины», — вспоминают наши собеседники.

На общей кухне неожиданно могут появиться лилии или милая записка с просьбой вернуть любимую зеленую кастрюлю. Или кто-то при выселении оставит ненужную посуду и можно взять себе классную терку для сыра.

Минусы:

Попасть после 12 в общагу все же немножко сложнее, чем просто открыть дверь в квартиру дома. Минимум места на одного человека. И, конечно, сложности с организацией быта с соседями: не всем и не всегда это дается легко.

Источник: https://news.tut.by/society/650448.html

Комната – купить, чтобы сдавать, или Как вложить деньги под 12% годовых – Рынок жилья

Могу ли я сдавать комнаты в модульном общежитие?

15.02.2019 | 00:00 9908

На первый взгляд, покупка комнаты с целью сдачи в аренду – предприятие исключительно выгодное. Вложения минимальны, а найти съемщиков не проблема. Но есть подводные камни. О них и пойдет речь.

Выгода в первую очередь обусловлена минимальными вложениями как собственно в покупку объекта, так и в обстановку. Отремонтировать и обставить комнату намного дешевле, чем квартиру. Но давайте все взвесим и посчитаем.

Выгодно ли хранить деньги в комнатах?

Для начала обратимся к базе БН.ру и посмотрим реальные цены и арендные ставки на комнаты Санкт-Петербурга.

Далее воспользуемся калькулятором (он есть в разделе «Аналитика» ), с помощью которого вычислим доходность и окупаемость выбранных нами вариантов жилья.

Петроградский район. Цена комнаты 15 кв. м в просторной коммуналке – 1,37 млн руб. Средняя арендная ставка – 12,1 тыс. руб. в месяц. Доходность от сдачи в аренду – 10,6% годовых. Примерный срок окупаемости – 9,3 года.

Центральный район. Комната такая же, 15 кв. м. Актуальная на день публикации цена – 1,35 млн руб. Арендная ставка – 12,7 тыс. руб. в месяц. Доходность – 11,3%, окупается за 8,8 года.

Ну хорошо. А как дела в спальных районах?

Фрунзенский район. Комната в 12 кв. м в купчинской двухкомнатной брежневке с 7-метровой кухней. Цена – 1,07 млн руб., аренда – 10,7 тыс. руб. в месяц, доходность вообще зашкаливает – 12%. Ни один банк такого не обещает!

А теперь для сравнения возьмем квартиру (двушка 49 квадратов в панельном доме). Цена – 5,1 млн руб., аренда – 26,1 тыс. руб. в месяц, скромные 6,1% «годовых».

Как выбрать комнату в коммунальной квартиреНесмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках >>При этом комната в Купчино будет окупаться чуть больше восьми лет, а вложения во всю квартиру «отобьются» только за 16 лет.

Кстати, вы, так же как и мы, можете воспользоваться предложенным выше калькулятором и самостоятельно выполнить расчеты.

Выгодно, но придется поработать

Что же получается? Нужно срочно собирать все сбережения, брать кредиты и вкладывать их в покупку комнат? Увы, просто бывает только на бумаге.

Приведенные цифры на самом деле не учитывают таких нюансов, как налогообложение, регулярный ремонт, а также возможные простои (съемщики комнат съезжают чаще). Тем не менее задуматься стоит.

Но чтобы подготовить комнату для найма, придется и деньги вложить, и поработать.

Рынок аренды комнат за последние годы серьезно изменился. Несколько лет назад владелец излишков жилплощади почти всегда мог рассчитывать, что на жилище с продавленным диваном и покосившимся сервантом выстроится очередь претендентов. Сегодня вложения в ремонт и обстановку – необходимость.

А что там, на рынке аренды?

Предложений комнат в аренду на ресурсах с платными и бесплатными объявлениями сегодня немало. Ставки разнятся, но привлекательные варианты уходят быстро. Неликвид или объекты с заряженными ценами не покидают листингов месяцами.

Итак, что и по каким ставкам сегодня сдается в сегменте комнат?

От 7 тыс. до 9 тыс. руб. в месяц (отдельно – оплата коммунальных услуг). По таким ставкам сдаются все типы небольших (до 12 кв. м) комнат – в советских панельках, общежитиях, коммуналках старого фонда практически во всех районах. Продаются такие комнаты примерно за 1 млн руб. Но все предложения данной ценовой категории объединяет одно: ремонт не просто требуется, а очень требуется.

Да, возможно, это вариант для тех, кто не хочет вкладывать. Но головной боли не оберешься. Снимают такое жилье не от хорошей жизни, платят нерегулярно.

И контингент соответствующий: сезонные рабочие да стесненные в средствах люди всех возрастов – от безбашенных студентов до жертв семейных конфликтов.

Если вы готовы к такому варианту, придется также готовить себя к неплатежам, долгам за коммунальные услуги и «текучке кадров».

До 12 тыс. руб. – «полквартиры». Это может быть свежая комната в типовой квартире (двушке или трешке). Вторую половину нередко также сдают. В соседней комнате может жить сам хозяин (хозяйка). Второй распространенный случай – квартира в долевой собственности поссорившихся супругов или наследников.

Но покупка доли в такой квартире, несмотря на привлекательные, казалось бы, цены (от 800 тыс. руб.), – вариант более чем сомнительный с точки зрения инвестиций. Все действия: ремонт, заключение договоров с арендаторами, порядок пользования – придется согласовывать с другими собственниками. А если они не договорились между собой, то не факт, что это удастся вам.   

До 14 тыс. руб. – относительно просторные комнаты в классических коммунальных квартирах, со свежей мебелью, ремонтом и частичными удобствами: своя мини-кухня (в самой комнате), стиральная машина, хорошая звукоизоляция, надежная входная дверь. Примечательно, что такие варианты есть не только в старом фонде, но и в приватизированных общежитиях. Цены продажи – 1,2–1,6 млн руб.

До 20 тыс. руб. – «почти квартира». По таким ставкам в аренду предлагают квартиры-студии, переделанные из просторных комнат в коммуналках, – со своим душем и туалетом, выгороженной кухонькой.

Может быть и вариант с частичными удобствами: душ – свой, туалет – общий. Как правило, точнее в подавляющем большинстве случаев, перепланировка не легализована.

Продать такую «комнату-квартиру» по цене квартиры – нельзя (только по цене комнаты с хорошим ремонтом). А сдавать можно почти по квартирной ставке.

Как подготовить комнату для аренды

Освежающий ремонт…

…позволит избавиться от характерных запахов старой квартиры. Но для этого придется менять полы, а стены отчищать до бетона и кирпича. «Смена пола», если вы не затрагиваете балки, не требует согласований.

Надежная входная дверь

Дверь должна быть облегченной (поскольку монтируется не в капитальную стену, а в перегородку), обладать хорошими звукоизолирующими свойствами, иметь дверной глазок и герметичный контур уплотнения – для защиты от проникновения бытовых запахов.

Звукоизоляция

В просторном помещении с массивными стенами и высокими потолками сделать качественную звукоизоляцию намного проще, чем в типовой панельке. Если сверху беспокойные соседи, потолок в старом фонде можно без проблем понизить на 10-15 см, чтобы усилить шумозащиту и спрятать коммуникации.

Вентиляция

Приточная вентиляция обеспечивается за счет клапанов, встраиваемых в стену или оконный блок. С вытяжкой – сложнее. Но если вы установили герметичную входную дверь, она необходима. Можно, опять-таки при участии представителей управляющей компании, поискать в стенах «забытые» дымоходы.

Зонирование

Просторную комнату легко зонировать перегородками, разделив на гостевую и спальную зоны. Согласование не потребуется, если это разборные («временные») конструкции, не доходящие до потолка. То же относится и к спальному месту под потолком: все должно быть временным и разборным. Правда, когда высота помещения меньше 3,5 м, второй уровень – не лучший вариант.

Без согласований с соседями и чиновниками вы можете таким же способом оформить прихожую и кухонный уголок – с микроволновкой и электрочайником. А вот готовить и мыть посуду придется на общей кухне.

О чем еще важно помнить

О соседях

Собственник приватизированной комнаты в классической коммуналке может без проблем сдать ее в аренду и сделать жильцам временную регистрацию. Согласие соседей по закону не требуется.

Если квартира в долевой собственности (например, «наследная» коммуналка), то и для сдачи ее в аренду, и для прописки потребуется согласие других собственников.

Но в арсенале опытных обитателей коммуналок, не желающих мириться с «проходным двором» в одной из комнат, есть немало средств, которые сделают жизнь ваших постояльцев невыносимой. Поэтому с соседями нужно дружить.

Совет: если вы желаете купить комнату, которую можно сдавать, – ищите коммуналку, где уже есть такие же собственники-рантье. С теми, кто плывет с вами в одной лодке, договариваться легче.

О налогах

Фискальные органы уже много лет грозятся вывести рынок аренды из тени, но ни арендаторы, ни арендодатели не спешат из нее выходить. К тому же сегодняшний порядок уплаты налогов таков, что не платить легче, чем заплатить.

По закону собственник, сдающий жилье, должен заплатить 13-процентный подоходный налог (НДФЛ). То есть фактически получается, что при годовом сроке аренды выручку за полтора месяца надо отдать государству (а ведь еще как минимум столько же придется потратить на то, чтобы интерьер освежить).

Да, на налогах можно экономить, зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель. В этом случае вы будете платить 6%, но в конце года придется выложить еще около 30 тыс. руб. страховых взносов. Есть и еще нюанс: НДФЛ уплачивается до апреля следующего года, а налог на доходы перечисляется поквартально.

Выходит, осваивать азы бухгалтерии и становиться ИП есть резон, только если вы сдаете недвижимость в краткосрочную аренду либо у вас в собственности несколько объектов, приносящих 50-60 тыс. руб. в месяц. Но это уже далеко не пассивный доход.

Итого в сухом остатке

Да, сдавать в аренду свою комнату – выгодно. Это стабильный актив и заметная прибавка с минимальными вложениями.

Для покупателя-инвестора комната в классической коммуналке, где соседи друг друга не замечают, более надежный вариант, чем типовая – с одним соседом.

Что касается долгосрочных перспектив, то владельцы комнат в общагах и коммуналках при расселении могут рассчитывать на преференции. Но какие они будут через несколько лет, сказать сложно. Например, сегодня при выезде из коммуналки городские очередники могут рассчитывать на субсидию по программе «Расселение коммунальных квартир». Для вас это шанс договориться о покупке комнат у соседей.

Филипп Урбан    Unsplash.com, Freepik.com, Александронок Алексей   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250869/

Юриста совет
Добавить комментарий