Каковы условия продления договора аренды при согласии сторон?

Аренда транспорта и техники: экипаж вызывали?

Каковы условия продления договора аренды при согласии сторон?

Из этой статьи вы узнаете: каковы требования к наполнению договора аренды транспортного средства (далее под ТС понимаем автомобиль и сельхозтехнику), в каком случае такой договор удостоверяется нотариально, каковы особенности аренды с обслуживающим персоналом (экипажем), как директору передать собственное ТС в аренду предприятию и кто в этом случае подпишет договор.

По этой теме см. также «Использование авто работника сельхозпредприятием: юридическое оформление», «Использование автомобиля работника для хознужд: нюансы бухучета и налогообложения», «Как не попасть в капкан акцизного налога», «Фермерское хозяйство поручает подписать соглашение от его имени: как оформить ».

Если на сельхозпредприятии нет собственного транспорта или техники, придется обращаться за посторонней помощью и брать в аренду необходимое средство. Даже если отсутствуют специалисты, которые могут обращаться с такой техникой, всегда можно договориться об аренде вместе с водителем (экипажем). Особенности такой аренды рассмотрим в формате вопрос – ответ.

Что такое договор аренды ТС?

Договор аренды (найма) ТС – это гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) передает или обязуется передать арендатору (нанимателю) за плату ТС во временное владение и пользование (ст. 759 Гражданского кодекса, далее – ГК).

Поэтому суть договора заключается в передаче ТС в платное пользование на определенный срок.

Можно ли оформить бесплатную аренду?

Нет, нельзя. Исходя из понятия договора аренды, он должен быть исключительно платным. Бесплатная аренда не предусмотрена. В противном случае это уже совсем другой вид договора – ссуда. Именно по договору ссуды можно бесплатно пользоваться предметом ссуды (ст. 827 ГК), в нашем случае – ТС.

Договор ссуды ТС (кроме наземных ТС), когда одной из сторон выступает физическое лицо, заключается исключительно в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ч. 4 ст. 828 ГК). Подробнее о ссуде ТС читайте в «Использование авто работника сельхозпредприятием: юридическое оформление».

Какими нормами регламентируется договор аренды ТС?

Общими нормами ГК, а именно § 5 гл. 58 (ст. 798–805), которые применяются ко всем ТС. Однако существуют и специальные нормативные акты, которые регулируют аренду определенных видов ТС, например: Воздушный кодекс и Кодекс торгового мореплавания. Сейчас речь пойдет только о наземных ТС и сельхозтехнике.

Кто является сторонами договора аренды?

Арендатором и арендодателем могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений – физические или юридические лица (ст. 2 ГК).

Арендодателем может быть владелец ТС, уполномоченное им или законом лицо. Арендатором может выступать любое лицо, но, с учетом особенностей использования ТС (например, сельхозтрактора), к нему могут выдвигаться определенные требования относительно наличия соответствующей категории водителя и т. п. Такие требования по желанию сторон фиксируются в договоре.

В какой форме заключается договор аренды?

Договор аренды заключается в простой письменной форме. Если одна из сторон договора является физическим лицом, то договор следует удостоверить у нотариуса (ст. 799 ГК).

Например, если сторонами договора являются два юрлица, нотариальное удостоверение договора не требуется, разве только одна из сторон этого пожелает.

А вот если одной из сторон является физическое лицо, обойти нотариуса не удастся.

Мнение ВХСУ относительно этого правила следующее (п. 2.11 постановления Пленума от 29.05.13 г. № 12): условие о нотариальном удостоверении применяется в случае заключения договора именно с физическим лицом. Если договор заключается с гражданином, получившим статус субъекта предпринимательской деятельности (физлицо-предприниматель), такое удостоверение не требуется.

Установлено ли ограничение относительно использования арендатором ТС?

Нет, однако такие ограничения могут устанавливаться условиями договора.

Арендатор самостоятельно использует ТС в собственной деятельности и имеет право без согласия арендодателя заключать от своего имени договоры по перевозке и другие, исходя из назначения ТС (ст. 800 ГК).

Однако стороны наделены свободой договора и могут излагать желаемые условия в договоре. Поэтому арендодатель имеет право установить свои правила использования автомобиля.

Каковы существенные условия договора аренды?

Существенными условиями договора аренды являются (ст. 180 Хозяйственного кодекса):

  • предмет договора. В нашем случае это непосредственно ТС. Следует указать все данные, характеристики транспорта (марка, модель, год выпуска, цвет, номер двигателя, регистрационный номер, дата и место регистрации и т. п.);
  • цена. Поскольку предмет договора не покупается, а берется в пользование, вместо цены указывают размер арендной платы, порядок ее расчета, индексации, сроки выплаты, периодичность пересмотра и т. п. Размер арендной платы можно указать как в денежной, так и в натуральной форме или даже смешанной. Периодичность выплаты также определяется сторонами по договоренности (раз в месяц, полгода, год и т. д.). Имейте в виду! Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если возможность пользования арендованным имуществом существенно уменьшилась в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, или вообще ее не вносить, если невозможно использовать арендованное имущество (ч. 4, 6 ст. 762 ГК);
  • срок аренды. Определяется сторонами, а если его не установили, считается, что договор заключен на неопределенный срок. Тогда каждая сторона имеет право отказаться от него в любое время, предупредив в письменном виде об этом вторую сторону за один месяц или другой срок, предусмотренный договором (ст. 763 ГК).
Важно!Если срок действия договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, при отсутствии возражений со стороны арендодателя в течение месяца, считается, что договор продлен на тот же срок (ст. 764 ГК).

Обязательно ли вносить арендную плату ежемесячно?

Нет, может быть и другой срок. Стороны должны выбрать периодичность уплаты арендной платы и зафиксировать ее в договоре. Установить можно любой период. Однако если договором не определен конкретный срок внесения арендной платы, то плата должна вноситься ежемесячно (ч. 5 ст. 762 ГК).

Поэтому, если вы не желаете руководствоваться общепринятым правилом, пропишите желаемый период оплаты в договоре.

Какие условия, кроме существенных, следует включить в договор аренды ТС?

Рекомендуем включать в договор условия, которые касаются:

1) страхования. Осуществляется арендодателем (ст. 802 ГК), но договором можно обязать арендатора застраховать ТС (ст. 771 ГК);

2) ремонта и улучшения автомобиля. По общему правилу текущий ремонт выполняется за средства арендатора, а капитальный – за средства арендодателя (ст. 776 ГК). Но стороны могут предусмотреть другой порядок действий.

Например, установить в договоре, что капремонт оплачивается сторонами поровну (50/50) или 70/30 и т. п. Израсходованные средства могут засчитываться в счет арендной платы. Все это следует подробно прописать в договоре.

Помните! Улучшение авто арендатором происходит только с согласия арендодателя (ст. 778 ГК).

В случае получения согласия арендатор имеет право на возмещение израсходованных средств или зачисление их как платы за пользование (ч. 3 ст. 778 ГК).

А если согласие так и не было дано, но улучшение осуществлено и его невозможно отделить без нанесения вреда ТС, то арендатор не будет иметь права на возмещение его стоимости.

Таким образом, в договоре целесообразно уточнить процедуру получения согласия арендодателя, срок рассмотрения, отправление ответа. Также можно привести форму такого запроса и собственно согласия;

3) субаренды. Возможна только с письменного согласия арендодателя, если иное не установлено договором (ст. 774 ГК).

То есть если арендатор планирует передавать ТС в субаренду, тогда, чтобы не получать отдельно письменное согласие, стоит сразу в договоре предусмотреть согласие арендодателя на передачу ТС в субаренду.

Формулировка может быть следующей: «Арендатор вправе передавать предмет аренды в субаренду». Противоположное по значению предложение («…не имеет права…») установит запрет на передачу арендатором ТС в субаренду;

4) других расходов. Расходы на эксплуатацию арендованного ТС несет арендатор (ст. 801 ГК).

Как видим, множество условий аренды устанавливаются сторонами по собственному усмотрению. Поэтому так важно тщательным образом относиться к оформлению договора аренды ТС.

Какие документы составляются в случае передачи ТС владельцем или возврата ТС арендатором?

Для оформления этой операции составляется акт приемки-передачи автомобиля. Данный акт подтверждает передачу имущества как при заключении, так и при завершении или досрочном расторжении договора. В акте приводятся дата передачи ТС, его состояние, комплектация и другие важные характеристики.

Источник: https://balance.ua/ru/news/post/arenda-transporta-i-texniki-ekipazh-vizivali

Изменение договора аренды

Каковы условия продления договора аренды при согласии сторон?

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) выделяет обязательства по договору аренды в отдельную главу, регламентируя как общие положения заключения, действия, прекращения или пролонгации, так и специфику отдельных видов объектов аренды и самой аренды.

Договор аренды затрагивает правоотношения по предоставлению конкретного имущества в обмен на денежное вознаграждение (ст. 606 ГК РФ).

Руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), законодатель предусмотрел, что стороны вправе не только заключать договор аренды на любых условиях (не противоречащих действующему законодательству), но и вносить изменения после его подписания.

Как происходит изменение условий аренды и что стороны могут изменить в договоре более подробно рассмотрим в нашей статье.

Внесение изменений в договор аренды

Внесение изменений в существующий договор является необходимостью в рамках нормальной практической деятельности арендатора и арендодателя. Чаще всего изменение условий происходит под воздействием объективных событий, способных повлиять на правоотношения спустя некоторое время после заключения первоначального соглашения.

Общая норма ГК РФ предусматривает 2 пути изменения договоров – по соглашению сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ). Конкретизированной нормы относительно того, каков порядок изменения именно договора аренды, ГК РФ не содержит.

Исходя из сути общей части обязательственного права ГК РФ, следует отметить, что изменения в подобный договор вправе вносить только стороны – арендатор и арендодатель – с целью скорректировать содержание взаимных обязательств.

Внесение изменений по соглашению сторон

Данный способ является наиболее простым и полностью отражает сущность принципа свободы договора. Очевидно, что такой вариант применяется при условии достижения соглашения на добровольной основе.

Право сторон на изменение условий договора аренды не распространяется на обязательства, исполнение которых производится в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В подобном случае порядок изменения договора требует получения согласия заинтересованного лица.

Изменения, которые стороны планируют внести в договор, оформляются в виде дополнительного соглашения. Форма соглашения о внесении изменений согласно ст. 452 ГК РФ должна быть идентична форме основного документа.

Например, договор аренды недвижимости, вступивший в силу после государственной регистрации (ст.

609 ГК РФ), подразумевает внесение изменений в правоотношения только после государственной регистрации дополнительного соглашения.

Опираясь на положения ст. 434 ГК РФ, стороны вправе выбрать, будут ли они составлять один документ, либо обменяются экземплярами соглашения посредством любого доступного вида коммуникации.

Отдельно следует рассмотреть вариант добровольного изменения условий договора при молчаливом согласии сторон, либо совершении конклюдентных действий.

В данном случае речь идет о ситуации, когда контрагенты по истечении срока действия договора продолжают вести себя таким образом, будто договор еще не истек.

Например, арендатор продолжает вносить плату за арендованную вещь, а арендодатель принимает ее без возражений. Согласно ст. 621 ГК РФ срок действия такого договора автоматически изменяется на неопределенный.

Внесение изменений в договор аренды в судебном порядке

В случае, если волеизъявление сторон договора не совпадает, и ни один из контрагентов не готов пойти на уступки, законодатель закрепляет право одной из сторон на обращение в суд.  Ключевыми характеристиками оснований для обращения в судебные органы является существенное нарушение одной из сторон утвержденных договором условий аренды.

Ст. 451 ГК РФ вводит дополнительное объективное основание для судебного изменения договора аренды – возникновение сопутствующих обстоятельств. Причина введения подобной нормы обусловливается предположением о том, что договора бы не существовало вовсе, если подобные обстоятельства имели место в момент его заключения.

Корректировка договора на основании существенных изменений – исключительная мера, применимая при условии того, что расторжение договора аренды влечет за собой нарушение общественных интересов либо значительные убытки для сторон, которые можно избежать, изменив спорные условия.

Арендатор и арендодатель не должны предполагать наступления существенных изменений при заключении основного договора, в противном случае при наличии доказательств суд не примет во внимание подобное основание. Кроме того, важно доказать, что подобный ущерб, вызванный сменой обстоятельств, не представляет выгоды для одной из сторон.

Даже при наличии указанных причин для одностороннего изменения договора в судебном порядке, заинтересованная сторона обязана соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и обратиться с предложением добровольного внесения изменений.

Таким образом, вносимые изменения в рамках договора аренды представляют собой систематизированный порядок волеизъявления одной или обеих сторон, а обращение в суд в одностороннем порядке возможно только при наличии установленных обстоятельств.

Источник: https://law21century.com/articles/zhilishnoe/izmenenie-dogovora-arendy/

Соглашение о продлении договора аренды. Образец и бланк 2019 года

Каковы условия продления договора аренды при согласии сторон?
Соглашение о продлении договора аренды необходимо в случаях, когда стороны желают продлить арендные правоотношения, а основной договор не предусматривает возможности его автоматического продления.

Файлы в .DOC:Бланк соглашения о продлении договора арендыОбразец соглашения о продлении договора аренды

Срок договора

Основной причиной, по которой договор аренды заключается на срок не более одного года, является нежелание контрагентов регистрировать договор в Росреестре. В силу этих же причин многие боятся предусматривать в договоре условие автоматического продления в случаях, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть договор аренды.

На самом деле автоматическое продление не продлевает сам срок первоначального договора. Оно всего лишь продлевает те же арендные отношения на следующий год, то есть фактически создает новый договор на прежних основаниях.

Таким образом, с целью пролонгации договора, не предусматривающего автоматического продления, либо заключается соглашение о продлении срока аренды, либо заключается новый договор аренды.

Продлеваем договор

Соглашение о продлении договора аренды станет дополнением к основному договору, как могло бы стать дополнительное соглашение об изменении стоимости аренды. То есть соглашение не изменяет условия договора, а всего лишь устанавливает их на следующий временной отрезок, как правило, равный одному году.

https://www.youtube.com/watch?v=ebqxqcUCXxM

Если одновременно с продлением договора контрагенты договариваются об изменении и других условий, то желательно составить новый договор хотя бы с той целью, чтобы старый не обрастал кучей дополнительных соглашений.

Как оформить соглашение

Итак, если речь идет только о продлении срока аренды, то достаточно будет лишь небольшого соглашения. Составить его несложно, а для того, чтобы совсем упростить задачу, можно воспользоваться имеющимся на сайте и доступным для скачивания типовым шаблоном соглашения о продлении срока аренды.

Прежде чем взяться за составление соглашения, сторонам следует прийти к консенсусу относительно срока продления и способа, которым он будет продлен. Так, возможны следующие варианты пролонгации:

  • на строго определенный срок без права автоматического продления;
  • на тот же срок, но с возможностью автоматического продления.

Отметим, что в рамках соглашения вполне можно предусмотреть продление в случае нерасторжения договора, даже если сам договор аренды этого не предусматривает.

Когда оформить соглашение

Продлить срок действия договора аренды необходимо в период действия этого договора, то есть минимум за 30 дней до времени его прекращения. Несоблюдение этого правила влечет за собой расторжение первоначального договора.

Таким образом, если соглашение оформляется в последний день действия договора аренды, то следует либо оформить его задним числом, либо заключить новый договор.

Еще раз обратим ваше внимание на этот пункт. Если вы продлите договор в то время, когда он уже истекает, договор станет недействительным (истекшим), а соглашение – ничтожным. Это значит, что арендатор продолжит аренду при несуществующем договоре аренды и ничтожном соглашении о продлении договора.

В случае возникновения спора между контрагентами ни один из них не сможет требовать исполнения договорных условий, потому что договора просто не существует. Например, если арендатор откажется платить арендную плату, арендодатель уже не сможет обратиться в суд.

Регистрация и заверение

Обращаться к нотариусу для удостоверения соглашения следует лишь в случаях, когда закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение для основного договора. В противном случае поход к нотариусу не нужен, только если стороны договора не решат, что нотариальное заверение для них желательно.

Государственной регистрации в Росреестре подлежат только договоры, срок действия которых составляет более одного года. Если соглашение о продлении срока аренды предусматривает действие договора на срок более года, то соглашение и договор должны будут быть зарегистрированы в Росреестре.

Оформляем соглашение

Составляется соглашение о продлении срока аренды в произвольной форме, хотя желательно, чтобы оно примерно соответствовало стандартной форме договоров, то есть включало в себя следующие сведения:

  1. место и дату, где и когда соглашение было подписано контрагентами;
  2. наименования (или ФИО) контрагентов и основные сведения о них – паспортные данные и адреса;
  3. указание на наличие основного договора аренды, его номер (если имеется), дата его подписания, основные условия;
  4. указание на предмет основного договора. Например «между сторонами был заключен договор аренды квартиры 5 по улице Киевской, 17 города Сыктывкара»;
  5. суть самого соглашения. Например «Настоящим соглашением продлевается срок аренды по договору от ______ до __________»;
  6. согласие сторон о продлении договора и его основных положений. Например «Настоящее соглашение продлевает срок действия договора аренды. При этом стороны обязуются исполнять условия основного договора, а в частности пунктов _______»;
  7. реквизитов и подписей контрагентов.

Обычно договор аренды – это двухсторонний договор, при котором у каждого контрагента имеется по экземпляру договора. Соглашение также должно быть оформлено в двух экземплярах – по одному для каждого контрагента.

Если стороны решат, что соглашение подлежит нотариальному удостоверению, то составить его следует в трех экземплярах, из которых один останется у нотариуса.

В трех экземплярах следует составить и соглашение о продлении сроком более чем на год. В этом случае третий экземпляр будет предоставлен для государственной регистрации в Росреестр.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/soglashenie-o-prodlenii-dogovora-arendy

Краткое руководство по заключению договора аренды нежилого помещения

Каковы условия продления договора аренды при согласии сторон?
Договор аренды нежилого помещения — это соглашение, используемое при аренде коммерческой недвижимости, между субъектами гражданских правоотношений.

Он дает арендатору право на владение и пользование имуществом в коммерческих целях, в течение определённого срока аренды или наступления каких-либо обстоятельств, за определённую плату в пользу арендодателя.

Рассмотрим подробнее как заключить договор аренды нежилого помещения.

Из каких частей состоит договор аренды нежилого помещения

Субъекты (лица, вступающие в гражданские отношения при заключении договора):

арендатор (государство, органы местного самоуправления, физические и юридические лица);

арендодатель или его представитель (действует на основании доверенности).

Объект — предмет договора аренды:

Важно! Перед подписанием договора, необходимо удостовериться, что нежилое помещение ничем не обременено (не находиться в залоге и т. д.) и арендодатель является собственником имущества. В этом поможет выписка из ЕГРН, в которой содержится вся информация об объекте недвижимости.

Договор аренды нежилого помещения охватывает практически все типы коммерческой недвижимости, в том числе:

Офисные помещения. Это пространство охватывает бухгалтерские фирмы, юридические конторы и другие виды деятельности.

Розничная торговля и общепит. Торговые и ресторанные помещения обычно находятся в торговых центрах. Это пространство охватывает рестораны быстрого питания, специализированные закусочные, магазины одежды, сетевые магазины и т. д.

Промышленность. Промышленные помещения сдаются в аренду предприятиям, которым требуются склады и складские помещения, производственным зданиям, фабрикам или предприятиям, которым требуются производственные площади, а также служебные помещения для сотрудников.

Коммерческое помещение может состоять из большинства других нежилых объектов. Примерами являются склады самообслуживания, медицинские клиники и гостиницы.

Каковы обязанности арендодателя в отношении коммерческой недвижимости

При аренде офиса, торгового помещения, ресторана или промышленного помещения у арендодателей возникает ряд различных проблем, включая:

Характеристики недвижимости: арендодатель должен убедиться, что коммерческое использование разрешено для данного имущества и характеристика будет соответствовать определенному типу коммерческого пользования арендатора. Например, как правило, нельзя эксплуатировать ресторан в зданиях офисных помещений.

Использование имущества. Арендодатель должен обозначить, как арендатор может использовать имущество для своего бизнеса. Арендатор должен указать, какой тип бизнеса он будет вести (недвижимость, финансы и т. д.).

Право сдавать помещение в субаренду. Арендодатель должен обозначить, имеет ли право арендатор на исключительное пользование нежилого помещения, может ли сдавать в субаренду.

Эксплуатационные расходы и коммунальные услуги. Арендатор может либо оплатить процент коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, либо фиксированную ставку сверх арендной платы. Арендодатель сам определяет, будет ли арендатор платить арендодателю или же напрямую коммунальным компаниям. Подробнее об этом написано в особенностях налогообложения аренды.

Парковка. При наличии парковки, она может быть бесплатной (включена в стоимость аренды) или взиматься в качестве дополнительной платы.

Внесение изменений. Иногда арендатору требуется внести определенные улучшения в помещение, для осуществления своей повседневной деятельности. По закону, он может внести все необходимые изменения, если те в свою очередь, не повлияют на должное функционирование имущества.

Необходимо обратить внимание на соответствие принадлежности имущества обозначенную в договоре, с фактической.

Подробнее о правах арендатора.

Какие существуют условия аренды нежилых помещений

Аренда с фиксированной датой окончания. Этот тип аренды указывает точную дату окончания аренды. Это выгодно обеим сторонам, поскольку срок аренды заранее определен, арендная плата не может быть увеличена в течение этого периода, и в арендный договор не могут быть внесены изменения.

Аренда с автоматическим продлением. Аренда, основанная на автоматическом продлении, означает, что аренда продолжается на согласованных условиях до тех пор, пока владелец или арендатор не уведомит о расторжении договора.

Автоматическое продление позволяет продлить контракт на тех же условиях, что и ранее, даже после истечения срока.

Например, если арендатор арендовал помещение на 12 месяцев с автоматическим продлением, договор аренды может оставаться обязательным и действительным даже после 12 месяцев. Если ни одна из сторон не выражает возражения, договор аренды просто продлевается еще на 12 месяцев. Аренда может быть прекращена только:

по истечении срока, путем уведомления арендодателя по любому из оснований, указанных в договоре (в том числе невыплате арендной платы или платы за обслуживание более одного месяца, нарушение порядка использования нежилого помещения со стороны арендатора, субаренда арендованного помещения без предварительного согласия арендодателя);

по уведомлению, предоставленному арендатором по любому из оснований ст. 450 ГК РФ (к примеру, потеря квалификации, которая дала право арендатору осуществлять деятельность, для которой были сданы в аренду нежилые помещения, арендуемые помещения становятся непригодными пользования, арендодатель грубо нарушает свою обязанность содержать арендуемые помещения в надлежащем состоянии);

Срок направления уведомления об отказе от договора арендодателем или арендатором в соответствии со ст. 610 ГК РФ должен составлять 3 месяца, если стороны не договорились о другом. Этот период уведомления указывается с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором уведомление было доставлено другой стороне. Если стороны договорились о другом периоде уведомления (например, о праве на немедленное уведомление), существует неопределенность относительно того, что это уведомление также начинает действовать только в первый день следующего месяца. Поэтому процедуру следует четче прописывать в договоре аренды.

Рекомендую ознакомиться с рисками аренды нежилого помещения у физических лиц.

Процедура заключения договора аренды

1 этап. Необходимо удостовериться в праве арендодателя сдавать нежилую собственность в аренду (право собственности или право сдавать в аренду по закону или с согласия собственника ст. 608 ГКРФ). Если это представитель, нужно проверить доверенность этого лица. Проверка недвижимости в ЕГРН, получение выписки.

2 этап. Составление договора. Можно воспользоваться услугами юристов или же самому написать договор. Документ достаточно шаблонный, поэтому составить его не сложно. Важно обратить внимание на содержание договора, он должен включать: объект, субъект, права и обязанности сторон.

3 этап. Акт приёма-передачи. Тут необходимо быть предельно внимательным, так как любая оплошность может обойтись в копейку. Необходимо оценить помещение и оборудование на предмет наличия дефектов и неисправностей. Занести информацию в соответствующем виде в акт приёма передачи.

4 Этап. Стороны имеют право обратиться в Росреестр, для регистрации договора. Понадобится уплата пошлины, которую может оплатить как арендатор, так и арендодатель посредством включения данного пункта в договоре.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Юридическое сопровождение договора аренды

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/rukovodstvo-po-zaklucheniyu-dogovora-arendy

Продление договора аренды земельного участка на тот же срок и на тех же условиях или Выводы большой палаты ВС не указ для других палат!

Каковы условия продления договора аренды при согласии сторон?

25 февр. 2019

Правовая проблема применения института продления договора аренды земельного участка, предусмотренного ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» не нова. Норма ст. 33 указанного закона прописана недостаточно четко, что дает возможность ее неоднозначного применения судами, в том числе кассационной инстанции.

По смыслу ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» по окончании срока действия договора аренды земли арендатор, который исполнял свои обязанности надлежащим образом имеет преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок.

Для реализации этого преимущественного права он должен уведомить арендодателя о своем намерении продлить договор до истечения срока действия договора, в срок указанный договором, но не позднее чем за 1 месяц до его истечения. К этому уведомлению арендатор должен приложить проект дополнительного соглашения.

При возобновлении договора аренды его условия могут быть изменены сторонами, а в случае не достижения согласия по его существенным условиям, преимущественное право арендатора – прекращается.

Арендодатель обязан в месячный срок рассмотреть предложенную редакцию дополнительного соглашения и согласовать его условия с арендатором, в случае достижения согласия, стороны подписывают дополнительное соглашение.

В соответствии с ч.6 ст.

33 ЗУ «Об аренде земли» предусмотрено иное основание для продления договора – продолжение использование земельного участка арендатором и отсутствие письменных возражений со стороны арендодателя в отношении продления договора, которые должны быть направлены арендатору в течение 1 месяца с дня окончания срока действия договора. В таком случае дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке.

Определенное время судебная практика трактовала данную норму закона таким образом, что на самом деле в ст. 33 идется не о двух отдельных основаниях, а по сути только об одном – о преимущественном праве арендатора, которое он может реализовать строго соблюдая условия, описанные в статье.

Т.е.

в случае если арендатор направил вовремя в адрес арендодателя уведомление и проект дополнительного соглашения, но арендодатель его проигнорировал, тогда продолжая пользоваться земельным участком через месяц после истечения срока аренды, арендодатель имеет право требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения.  Такая позиция не совсем отвечает буквальному толкованию ст. 33 ЗУ «Об аренде земли», что было в дальнейшем отмечено Верховным судом.

Сумятицу в применении ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» вносит его требование об обязательном заключении дополнительного соглашения, которого нет в ст. 764 Гражданского кодекса Украины, устанавливающая последствия продолжения пользования арендованным имуществом после истечения срока договора аренды.

Учитывая правовую проблему правоприменения данной статьи, одно из дел, основывающееся на указанной статье было передано на рассмотрение Большой Палаты ВС.

Разъясняя порядок применения ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» БП ВС в Постановлении от 10.04.2018 г. по делу № 594/376/17 указала, что основания, предусмотренные ч.1-5 ст. 33, а также ч.6 ст. 33 указанного Закона это разные основания для «возобновления» арендных отношений.

При этом, по ч.1 -5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» стороны заключают договор аренды (дополнительное соглашение к нему) на новый срок. При этом существенные условия договора аренды могут быть изменены сторонами, это касается как самого срока аренды, так и других его существенных условий, в т.ч. цены.

Для применения ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» необходимо наличие следующих юридических фактов:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

– до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

– к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

– арендодатель на протяжении месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и свое решение.

Часть 6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» устанавливает иное основание для «возобновления» договора аренды – продолжение использования земельного участка арендатором и отсутствие письменных возражений от арендодателя на протяжении 1 месяца с даты окончания срока аренды.

В этом случае, договор аренды земли продлевается ровно на тот же срок, на который был заключен ранее, и на тех же условиях. Стороны, в т.ч. арендодатель в таком случае не вправе настаивать на изменении условий договора.

Для возобновления арендных отношений по ч.6 ст. 33 указанного закона, по мнению БП ВС необходимо наличие следующих юридических фактов:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

– до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

– к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

– продолжает использовать земельный участок после окончания срока действия договора аренды;

– арендодатель письменно не уведомил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды.

По нашему мнению, такая позиция ВС не совсем отвечает требованиям закона, ведь хотя БП ВС и указал что ч.1-5 и ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» являются разными основаниями для продления аренды, но в то же время он указал, что для применения ч.6 ст. 33 по сути необходимо соблюдение условий, предусмотренных ч.1-5 этой же статьи, что  является абсурдом. 

Вместе с тем, следующее дело в этой же области, которое дошло Верховного Суда, и на которое мы хотели бы обратить внимание, было рассмотрено Палатой по рассмотрению дел в отношении земельных отношений и права собственности Кассационного хозяйственного суда.

Судьи данной палаты, по нашему мнению, отнеслись к данной проблеме более ответственно и обоснованно.

Так, в Постановлении ВС от 10.09.2018 г. по делу № 920/739/17 данная палата ВС согласилась с тем, что по смыслу ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» договор аренды земли может быть возобновлен как в ходе реализации преимущественного права арендатора (ч.1-5 ст. 33) так и в случае, когда арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды.

При этом для возобновления договора аренды по ч.1-5 ст. 33, так же как и БП ВС  ВС указал что необходимо наличие следующих юридических фактов:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

– до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

– к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

– арендодатель на протяжении месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и свое решение.

В то же время для возобновления договора по ч.6 ст. 33 (продолжение использования земельного участка) необходим следующий юридический состав:

пользование арендатором земельным участком после окончания срока аренды и отсутствие возражений арендодателя против такого использования (что можно квалифицировать как «молчаливое согласие» арендодателя на пролонгацию договора)

При этом необходимо обратить внимание, что уведомление арендатором арендодателя о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» не требуется.

Суть возобновления договора аренды согласно этой части статьи именно и находится в том, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока аренды, а арендодатель, соответственно, не возражает против возобновления договора, в частности в связи с надлежащим исполнением договора аренды земли.

   Отсутствие таких возражений, как уже указывалось, может иметь проявление в «молчаливом согласии».

Интересным и правильным является также вывод о том, что в случае продолжения использования земельного участка и отсутствии возражений от арендодателя, арендатор имеет право обратиться с требованием о признании заключенным соглашения о возобновлении договора аренды на тех же условиях и на тот же срок. Арендодатель, в свою очередь вправе в любое время до заключения соглашения о возобновлении договора аренды обратиться с иском к арендатору с требованием об освобождении земельного участка. 

То есть договор аренды земли будет считаться заключенным только в случае заключения дополнительного соглашения, о чем непосредственно говориться в ч.8 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли». При этом отказ или затягивание заключения дополнительного соглашения к договору аренды может быть обжаловано в суде.

Такие выводы Палаты ВС, с нашей точки зрения, отвечают духу закона более чем выводы БП ВС, однако могла ли палата Верховного Суда по сути отступить от выводов, изложенных в Постановлении Большой палаты?

Учитывая такую правовую неопределенность, в дальнейшем каждая из сторон будет вправе ссылаться на противоположные выводы, сделанные Верховным Судом, и надеемся, дананая проблема будет разрешена на уровне Большой Палаты ВС.

Тем не менее, к сожалению, открытым остался еще один вопрос. В какой срок должно быть заключено дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды на тот же срок по основаниям, предусмотренным ч.6 ст.

33 ЗУ «Об аренде земли»? В месячный срок с момента окончания договора? В месячный срок после истечения срока для предоставления возражений арендодателем? В месячный срок с дня подачи соответствующего письма и проекта дополнительного соглашения арендатором арендодателю независимо от окончания срока договора аренды?

Надеемся в ближайшее время ВС даст ответ и на этот вопрос.

  Виталий Цвигун 

  руководитель судебной практики, адвокат АО “КФ “ДОМИНАНТА” 

страницы: 5/5 на основе 1 оценок.

Правила Інкотермс: які зміни принесе 2020 рік

Наразі переважна більшість суб’єктів зовнішньоекономічної діяльності для врегулювання обов’язків сторін за договорами поставки, купівлі-продажу товарів, розподілу ризиків між ними щодо поставок, страхування та митного очищення товарів використовують правила Інкотермс 2010. Однак, уже через декілька днів вступить в силу нова їх редакція – Інкотермс 2020 (надалі – Правила). Враховуючи важливість та значимість даних Правил в сфері правозастосування – не можемо не розглянути та проаналізувати їх основні зміни.

Неполное рабочее время – актуальное для новогодних праздников

В преддверие январских праздников, все больше и больше наши клиенты задают вопросы как можно минимизировать расходы на оплату труда, ведь не секрет, что январь для многих субъектов хозяйствования является убыточным. Одним из вариантов уменьшения зарплатно-налоговой нагрузки является установление неполного рабочего времени для работников.

Итак, неполное рабочее время – рабочее время, меньше нормированного (меньше 40 часов в неделю), и устанавливается по личному соглашению между работником и работодателем.

Источник: https://dominanta.od.ua/news/prodlenie_dogovora_arendy_zemelnogo_uchastka_na_tot_zhe_srok_i_na_tekh_zhe_uslovijakh_ili_vyvody_bolshoj_palaty_vs_ne_ukaz_dlja_drugikh_palat

Договоры аренды: важные нюансы. Судебная практика

Каковы условия продления договора аренды при согласии сторон?
Рассмотрим ситуации, которые вызывают наибольшее количество вопросов.

Изменение сторон договора

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гарантировано сохранение права арендатора на аренду в случае смены арендодателя1.  Данное право сохраняется даже в том случае, если арендатор недобросовестно исполнял свои обязанности по договору в рамках  оплаты. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, взыскивая арендную плату за спорный период, не усмотрел в действиях арендатора неосновательного обогащения, так как договор аренды заключён с предыдущим собственником, и указал, что договор не утратил юридической силы2.

В свою очередь, Арбитражный суд Волго-Вятского округа, частично взыскивая неосновательное обогащение, составляющее плату за аренду нежилых помещений, установил, что договор аренды, заключённый на неопределённый срок, не подлежит государственной регистрации, а смена собственника не могла повлиять на правовое положение арендатора. Таким образом, договор аренды продолжал действовать до момента возврата арендованного имущества и расторжения договорных отношений по соглашению сторон3.

Преимущественное право арендатора на новую аренду

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Таким образом, данным правом наделены лишь добросовестные арендаторы. Если же арендатор в период срока договора аренды нарушает согласованные условия, то он не может воспользоваться своим преимуществом при заключении нового договора аренды. Отклоняя требования истца о передаче прав по договору аренды и взыскании убытков, причинённых нарушением преимущественного права как арендатора, Арбитражный суд Московского округа указал на то, что отказ арендодателя обоснован.

В рамках первоначального договора арендатор был обязан оказывать услуги по питанию, но проведённое собственником имущества анкетирование третьих сторон доказывало некачественное оказание услуг, что говорит о недобросовестности арендатора4.

Существуют решения судов, которые защищают арендаторов от необоснованных требований арендодателей. Признавая недействительным отказ уполномоченного органа в продлении договора аренды земельного участка, суд установил, что  арендатором выполнены все необходимые действия по освоению земельного участка и использованию его по назначению5.

В гражданском законодательстве РФ встречается несколько норм о молчании. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом6.

Молчание может признаваться выражением воли  на совершение сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон7.

Данные нормы вызваны тем, что не приветствуется  значительное привнесение молчания в правовой сфере, так как это намного усложнит деловой оборот и повлечёт довольно много спорных ситуаций.

Тем не менее, в отношении договора аренды ГК РФ содержит норму, когда молчание является согласием на его совершение. Если арендатор по окончании срока продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, то договор продлевается на неопределённый срок8.

Арбитражный суд Дальневосточного округа, отказывая в иске об обязании возвратить земельный участок, установил, что после истечения срока договора аренды арендатор продолжал добросовестно пользоваться спорным имуществом, то есть договор возобновлён по умолчанию на тех же условиях на неопределённый срок. При этом довод арендодателя о прекращении действия договора в соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ, пунктом договора отклонён судом, поскольку приведённое положение ст. 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон9.

Равным образом, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, применив положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, отказал арендатору в признании договора аренды недвижимого имущества возобновлённым на неопределённый срок.

В данном случае арендодатель не только до истечения договора аренды осуществил действия по уведомлению арендатора о своём несогласии продлевать отношения в рамках аренды, но и по окончании договора аренды возражал касательно пользования имущества10.

Неопределённый срок аренды

#FOOTNOTE# Гражданским кодексом РФ установлена  возможность заключить договор аренды на определённый срок или же на неопределённый срок. Расторжение договора аренды, заключённого на неопределённый срок, не представляет особой сложности, для этого достаточно уведомить контрагента за один месяц, если арендуется движимое имущество и, соответственно, за три месяца, если недвижимое11. Так, например, в текущем году суды неоднократно подтверждали правомерность действий арендодателя в отношении их одностороннего отказа от договора аренды. В данном случае мотивы расторжения договора не имеют значения, равно как и не подлежит доказыванию факт надлежащего либо ненадлежащего исполнения аренда- тором договорных обязанностей12. Таким образом, арендодателю достаточно доказать факт своевременного направления  и получения уведомления об одностороннем расторжении договора.

Регистрировать или нет?

Несмотря на то, что Гражданским кодексом РФ чётко предусмотрена норма: договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации13, в судебной практике и по сей день возникает немало споров относительно обязанности по регистрации договора аренды. Зачастую волокита с бумагами для регистрации договора аренды недвижимости «пугает» стороны сделки. Несмотря на то, что процедура регистрации сделок постоянно упрощается на законодательном уровне, договаривающиеся стороны стараются заключить договор на срок менее года, тем самым избежав встречи с регистрирующим органом.

Арбитражный суд Центрального округа подтвердил правомерность отказов арбитражных судов  в удовлетворении требования о признании договоров аренды нежилого и жилого помещений и соглашения к ним незаключёнными.

Если срок аренды составляет 11 месяцев 29 дней, что не выходит за рамки срока, не подлежащего регистрации, существенные условия сделок соблюдены14.

Напомним, что ещё ранее ВАС РФ указывал на действительность незарегистрированного договора аренды15.

Тем не менее нельзя с уверенностью сказать, что если стороны решили заключить договор аренды на длительный срок, то спорных ситуаций можно избежать. Так, не всегда добросовестно ведёт себя сторона, на которую соглашением сторон возложена обязанность по регистрации договора. В итоге возникают негативные последствия – договор признан незаключённым16.

Также представляет интерес положительная судебная практика в отношении оспаривания  отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды недвижимости.

Основанием отказа регистрирующего органа явилось непредставление заявителями согласия на совершение крупной сделки и документов по объекту аренды.

Кроме того, регистрирующий орган указал на то, что по окончании действия договора аренды, заключённого на срок менее года, его действие возобновилось на такой же срок, и государственная регистрация договора не требуется17.

В заключение хотелось обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ в отношении оплаты аренды. Суд пояснил, что арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишён возможности использовать арендованное имущество.

Если арендатор не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом, то он освобождён от обязанности платить в рамках договора. При этом арендодатель вправе взыскать упущенную выгоду с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств18.

Источник: https://www.4dk.ru/news/d/dogovory-arendy-vazhnye-nyuansy-sudebnaya-praktika-46626

Юриста совет
Добавить комментарий