Каким образом получить от наймодателя обратно деньги?

Уйти красиво

Каким образом получить от наймодателя обратно деньги?

Часто при переезде из арендуемого жилья возникают сложности: собственник начинает проводить показы, так как ищет новых квартирантов. Как же сделать переезд комфортным? Правильное составление договора аренды, комиссия для новой квартиры за счет собственников старой, а также возможный ответ арендодателей в обзоре мнений экспертов.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

При переезде из арендованного жилья многие собственники просят нанимателей предупреждать за месяц или два до отъезда.

Означает ли это, что все это время будут проводиться показы квартиры, в которых проживают жильцы, ее покидающие? Самим нанимателям при этом тоже надо ездить на просмотры — и это, как правило, занимает вечер после работы.

Как застраховаться от таких неприятностей и оптимально организовать просмотры, отъезд и переезд? Риэлторы делятся советами по уходу от трудностей.

Как правило, договор аренды регулирует просмотры жилья

Если арендуемое жилье выставлено для показов клиентам, количество посещений будет регулироваться договором аренды, который наниматель заключил с собственником жилья.

Если же данная процедура в договоре не прописана, Светлана Савичева, начальник юридического отдела Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», советует подписать дополнительное соглашение к договору, в котором стороны укажут правила взаимодействия:

— Действительно, в соответствии со сложившейся практикой, арендатор должен предупредить собственника об освобождении арендуемой жилплощади в определенный срок до даты предполагаемого выезда. Этот пункт, как правило, прописывается в договоре, что в интересах собственника жилья, ведь предполагается, что арендатор уже определился в своих дальнейших действиях, а вот арендодателю еще только предстоит найти следующего жильца. И, конечно, сдать квартиру без показа невозможно, поэтому арендатор заранее должен быть готов к тому, что в течение прописанного в договоре времени снимаемую временно им жилплощадь будут демонстрировать посторонним людям. В случае если количество показов и их время не прописаны в договоре, сторонам остается договариваться об этом или же составлять дополнительное соглашение.

Важно иметь на руках подписанный договор

Если между нанимателем и наймодателем нет подписанного договора аренды жилья, при процессе поиска новых квартирантов нанимателю стоит уповать только на честность и порядочность наймодателя. Последний может причинить максимум неудобств, не забываем, что у него всегда есть второй комплект ключей.

Светлана Савичева:— Очень многое зависит именно от того, арендуете ли вы жилье на основе устного соглашения с собственником или у вас на руках есть официальный договор.

Учитывая, что у собственника на руках всегда есть второй комплект ключей от квартиры, арендатор без договора может полагаться только на порядочность хозяина квартиры: гарантий, что в ваше отсутствие просмотры проводиться не будут, вам никто не даст.

Совершенно другое дело, если у вас на руках имеется составленный по всем правилам договор аренды жилплощади, где прописано количество посещений в месяц квартиры собственником с целью контроля за состоянием сданного в аренду имущества, количество показов жилья в эти два месяца следующим арендаторам, причем все это обязательно в вашем присутствии.

Словом, только наличие официального договора является хоть какой-то защитой арендаторов в случае возникновения непредвиденных ситуаций, и позволит четко организовать процесс просмотров и переезда. Ну и самое главное — еще на этапе подписания договора с арендодателем арендатору важно включить в него те пункты и ситуации, с которыми ему, возможно, придется столкнуться в будущем.

Арендодатель защищен залогом

А что будет, если посмотреть на ситуацию с противоположной стороны? Ведь собственникам тоже могут препятствовать в показах квартиры потенциальным нанимателям.

Для наймодателя вопрос связан не с комфортом, а с деньгами: если возможности показывать квартиру не будет — начнутся денежные потери из-за простоя, ведь просмотры начнутся после переезда старых квартирантов.

Вера Ларионова, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис», г.

Мытищи, приводит пример из своей практики, когда арендодатель защищен взятым у квартирантов залогом: не дадут показывать — не получат обратно деньги.

— На рынке аренды в подмосковных Мытищах срок, в который арендатор не может отказать собственнику недвижимости проводить показы, прописанный в договоре, как правило, составляет десять дней, в течение которых арендатор обязан не препятствовать показам в согласованное с ним время, — делится эксперт. — Кроме того, у нас договором также предусмотрен залог в размере месячной стоимости квартиры за первый и последний месяцы аренды. Чтобы получить обратно залог за последний месяц аренды, при выезде арендатору важно не только сдать квартиру в надлежащем состоянии, но и выполнить все пункты договора, в частности, и тот, в котором и прописаны беспрепятственные показы квартиры потенциальным арендаторам. Как показала практика, это очень дисциплинирует арендаторов, и вопросов никогда не возникает.

Комиссионные за новую квартиру часто платит собственник старой

А как быть, если квартирантам приходится съезжать из квартиры, выставленной на продажу? Предприимчивые риэлторы нашли выход: если арендуемая квартира продана, то поиск новой квартиры оплачивает продавец жилья.

Вера Ларионова также приводит в пример ситуацию, когда новые собственники квартиры сдают ее тем же арендаторам — инвестиционные квартиры, в том числе взятые при помощи ипотеки, сейчас не редкость:— Мы стараемся удовлетворять все запросы — как арендаторов, так и собственников. К примеру, у нас сдается много квартир, выставленных на продажу.

В случае если срок аренды еще не закончен, а покупатель на такое жилье найден, мы находим компромисс, и услугу по подбору новой квартиры арендатору оплачивает собственник-продавец.

Немало также случаев, когда квартира продается, а новые собственники через нас оформляют договор уже с прежним арендатором, которому не приходится переезжать в новое жилье, в результате чего все стороны остаются довольны: одним не нужно срочно искать квартиру, а у других – уже зарекомендовавшие себя с положительной стороны жильцы.

Такой исход больше всего радует тех, кто приобрел квартиру с помощью ипотеки, но по тем или иным причинам жить в ней не собирался, ведь арендная плата зачастую перекрывает ежемесячный платеж по кредиту.

Можно ездить на просмотры, когда арендуемое жилье показывают новым жильцам

Разумеется, можно резюмировать все перечисленное выше, выбрав идеальное решение, — вписать процедуру показов в договор таким образом, чтобы можно было согласовывать время просмотров жилья с собственником, а когда настанет время ездить и выбирать новое жилье — организовать посещение владельцев квартиры во время ваших просмотров.

Однако, как правило, подобные процессы синхронизировать не удается (возможно, и к лучшему, ведь показы арендуемого жилья без проживающего там арендатора — тоже не самый лучший вариант), именно для таких вариантов и подписывается договор аренды — он сможет максимально регламентировать показы и ограничить от злоупотреблений нарушающие правила стороны соглашения.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-ujti-krasivo-218212/

Защита от рисков при найме квартиры

Каким образом получить от наймодателя обратно деньги?

Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка?

По договору коммерческого найма жилое помещение, в частности квартира, передается гражданину для проживания за плату на срок не более пяти лет. Договор должен включать описание жилья и размер платы за него. Рекомендую также указать проживающих в квартире лиц, сроки найма и порядок оплаты коммунальных услуг.

Заключение письменного договора позволяет урегулировать отношения нанимателя и наймодателя, тем самым предотвращая возможные споры о правомерности пребывания в квартире, о порядке повышения платы за жилье и т.д.

При передаче квартиры нужно составить акт приемки жилого помещения. В нем следует перечислить находящееся в квартире имущество, которым вы планируете пользоваться. В противном случае наймодатель сможет вынести это имущество и сказать, что раз в документах не оговорено его предоставление вам в пользование, то он имеет на это право.

Потрудитесь все внимательно проверить и зафиксировать замеченные недостатки квартиры и имущества, иначе позже наймодатель сможет использовать их как инструмент давления на вас, говоря о взыскании расходов на ремонт или удержании этих сумм из депозита.

Оговаривайте необходимость оформления расписки на стадии заключения договора. Это защитит вас от риска предъявления наймодателем исков о взыскании уже уплаченных денег. И не бойтесь показаться невежливым или испортить отношения такой просьбой. Ваш интерес правомерен, и наймодатель должен его уважать. 

Расписку о получении денег должен выдавать тот человек, с которым у вас заключен договор найма, или тот, кто указан в качестве получателя денежных средств по такому договору. Никаких мам, пап, сестер, мужей и т.д.

Они могут получать от вас деньги только в том случае, если уполномочены на это наймодателем.

Факт наделения полномочием может подтверждаться доверенностью, оформленной наймодателем в вашем присутствии, нотариальной доверенностью или письмом наймодателя, направленным вам с его электронной почты, указанной в договоре в качестве одного из его реквизитов.

Расписка составляется в простой письменной форме и обязательно должна содержать сведения о том, кто и от кого сколько получил, на каком основании, а также дату составления.

Оформляться она должна в вашем присутствии – во всяком случае, при вас ставится подпись на ней. Это позволит исключить риск того, что подпись на расписке проставит другой человек и в дальнейшем в суде вы не сможете подтвердить факт внесения денег за квартиру.

Если перечисляете деньги на карту, номер счета должен быть указан в договоре. Представим такую ситуацию: вы предложили наймодателю безналичный расчет, он согласился и дал реквизиты карты своей матери.

Настаивайте на том, чтобы данный счет был прописан в дополнительном соглашении к договору как реквизиты платежа.

В противном случае при необходимости вы не сможете доказать факт внесения платы за квартиру в суде, что позволит наймодателю взыскать с вас эту сумму. 

Часто наниматель, обеспокоенный за свою безопасность и безопасность своего имущества, заинтересован в смене замка на входной двери. Наймодатель в большинстве случаев не возражает, но при этом просит передать ему дубликат нового ключа. 

Тут возникает вопрос: может ли наниматель сменить замок без согласия наймодателя и без передачи ему дубликата? Да, может, и вот почему.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) по договору найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, то есть наймодатель, обязуется предоставить нанимателю помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По своей сути договор коммерческого найма жилого помещения – это договор аренды отдельного вида имущества (жилого помещения), ведь и аренда, и коммерческий наем предполагают передачу имущества во владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом по договору коммерческого найма помещение всегда передается нанимателю – физическому лицу. Юридическому лицу помещение передается по договору аренды.

Судебная практика подтверждает, что арендодатель, передав имущество в аренду, остается его собственником, но лишается прав пользования и владения переданным имуществом на срок действия договора аренды1.

Это означает не только то, что наймодатель, сдавший помещений в коммерческий наем, лишается права проживать в нем, но и то, что он лишается права доступа к этому помещению.

Этот вывод подтверждается и тем, что в договоры коммерческого найма часто включается условие о том, что наймодатель вправе посещать сданное в наем помещение не чаще раза в месяц при условии предварительного согласования и в присутствии нанимателя.

Если у наймодателя есть ключи от квартиры, ему доступна возможность посещать ее в любое время. При этом в случае пропажи чего-либо нанимателю бывает трудно доказать факт наличия в квартире этого имущества.

Наймодатель же защищен тем, что при передаче квартиры составляется акт, где документируется, какое имущество и в каком состоянии передано нанимателю.

В случае причинения вреда наймодатель может предъявить иск к нанимателю, и доказывание трудностей не составит.

Таким образом, с точки зрения закона, толкования договорных условий и необходимости достижения баланса интересов нанимателя и наймодателя представляется, что, если иное не оговорено в договоре, наниматель вправе сменить замок в помещении без согласования и даже без уведомления наймодателя и не предоставлять ему дубликат ключей.

1 Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. по делу № А66-6962/2012 (Определением ВАС РФ от 11 ноября 2013 г.

№ ВАС-15410/13 отказано в передаче дела № А66-6962/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления); Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2009 г. № 18АП-8044/2009 по делу № А76-10288/2009.

Если в договоре нет упоминания о вашем праве расторгнуть его досрочно, то вы можете отказаться от него, уведомив наймодателя за три месяца до даты расторжения (ст. 687 ГК РФ). Выезд из квартиры до истечения этого срока не освобождает вас от обязанности оплатить этот период2.

Часто в договоре предусматривается право нанимателя на досрочный отказ от договора найма с условием об уведомлении наймодателя за месяц. В случае выезда нанимателя из квартиры до истечения этого срока его обязанность оплатить указанный период сохраняется.

Кроме того, в договоре может быть указано, что наймодатель не возвращает страховой депозит, если наниматель досрочно расторгает договор. Настаивайте на исключении этого условия из проекта договора, поскольку иначе наймодатель правомерно оставит себе депозит за сам факт его досрочного расторжения3.

2 Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2014 г. по делу № 33-11477.

3 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 августа 2017 г. № 33-31578/2017.

Часто в договорах предусматривается право наймодателя на досрочное расторжение договора при условии уведомления нанимателя за месяц и выплаты компенсации в размере одного депозита. Включением такого условия вы в некоторой степени защитите себя от случаев, когда наймодатель пытается выселить вас силой, сменив замки в ваше отсутствие.

Немедленно свяжитесь с наймодателем и требуйте выдать вам ваше имущество – разговор этот запишите на диктофон.

При этом выстроить его лучше так, чтобы наймодатель подтвердил факт наличия в квартире вашего имущества с указанием конкретных вещей, а также смену замка.

Предупредите его о возможной уголовной ответственности за кражу вещей (ст. 158 УК РФ), самоуправство (ст. 330 УК РФ) и нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ).

Если добровольно он вещи не выдает, то вы можете сломать замок и забрать их, поскольку в данном случае ваше право несоизмеримо ценнее и значимее, чем право наймодателя, которое будет нарушено вашими действиями. Данные действия будут являться самозащитой права (ст. 14 ГК РФ) и не могут быть квалифицированы как преступление, в частности как самоуправство (ст. 330 УК РФ).

Запомните: именно вы являетесь законным владельцем и пользователем этой квартиры, а наймодатель нарушает закон. Если вы сами не заберете свои вещи, то они могут быть похищены наймодателем, и вам придется доказывать в суде, что эти вещи действительно находились в квартире в момент, когда вы утратили к ней доступ.

С учетом того что сделать это практически невозможно, вы попросту потеряете их4.

4 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 апреля 2018 г. по делу № 33-15381/2018; Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2017 г. по делу № 33-18489/2017.

Часто при сдаче квартиры возникают споры о том, должна ли квартира передаваться в убранном состоянии. Если наймодателя не устраивает отсутствие уборки или ее качество, то он удерживает эту сумму из депозита. Однако согласно судебной практике наниматель не обязан проводить уборку, если на то нет указания в договоре5.

5 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2017 г. № 33-9729/2017 по делу № 2-516/2017.

Возможна такая ситуация: недостатки существовали в момент приемки вами квартиры, но наймодатель ссылается на то, что в акте они не зафиксированы. Однако неуказание этих недостатков в акте не означает, что их не было на тот момент.

В суде именно наймодатель должен будет доказывать причинение вреда имуществу вами.

Если вы этот факт не признаете и ранее нигде его не признавали, то наймодатель, должен будет доказать, что повреждения возникли в период, когда вы занимали квартиру6. 

6 Определение Московского городского суда от 18 апреля 2018 г. № 4г-3011/2018.

Учтите, несмотря на то что квартира вам будет передаваться скорее не с новыми ремонтом и имуществом, возмещаться расходы будут исходя из покупки новых вещей, если вы не докажете возможность восстановления имущества наймодателя при помощи бывших в употреблении средств7. Например, представим, что в сданной вам квартире имелся подержанный стол определенной модели, и в ходе проживания вы его сломали. Если вы докажете возможность приобрести подержанный стол этой же модели, то вы не должны будете оплачивать покупку нового стола.

7 Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. по делу № 33-40529/2017.

В случае если наймодатель пытается удержать или уменьшить сумму депозита, нужно помнить: как правило, назначение депозита по договору – это компенсация возможного неплатежа со стороны нанимателя или повреждений помещения, которые не подпадают под понятие «нормальный износ».

Депозит не должен быть компенсацией износа квартиры, который происходит при ее обычной эксплуатации (потускнела краска, отклеились обои и т.д.). Попытки уменьшить сумму возвращаемого депозита под предлогом необходимости уборки или иных причин, не связанных с назначением депозита, неправомерны.

В таком случае можете заявить наймодателю, что намерены возвратить депозит в судебном порядке, возложив на него судебные расходы.

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/zashchita-ot-riskov-pri-nayme-kvartiry/

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Каким образом получить от наймодателя обратно деньги?

Когда наниматель не платит по договору найма, наймодатель вправе расторгнуть договор найма и взыскать денежные средства в судебном порядке. Вместе с задолженностью можно требовать также возмещения всех судебных расходов (госпошлины, оплаты услуг юристов).

Если договором найма была предусмотрена неустойка за просрочку платежей (обычно это процент от 0,1% до 1%), то правомочно дополнительное взимание с нанимателя такой неустойки.

В ситуации, когда договором предусмотрен обеспечительный платеж называемый страховой депозит), сумму долга можно частично или полностью удержать из средств такого обеспечения.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает адвокат Юлия Чумак:

При сдаче жилья в аренду нужно заключать «правильные» договоры, которые защищали бы Ваши права.

Если Вы постоянно сдаете квартиру, то не пожалейте денег и обратитесь к адвокату/юристу, чтобы он составил договор. Обязательно укажите ответственность сторон при нарушении условий.

Если задержки по оплате квартиры стали происходить регулярно, то будьте готовы к досрочному расторжению договора.

Итак, пошла просрочка оплаты, первое, что Вы должны сделать, – это выяснить причину. Ситуации бывают разные, поэтому не стоит исключать форс-мажорные обстоятельства.

Второе – написать претензию и отправить заказным письмом с уведомлением. Как правило, на этом этапе вопрос с задолженностью закрывается.

И самый последний вариант – обратиться в суд с взысканием задолженности и дальнейшим расторжением договора.

Отвечает руководитель юридической компании «Берлин и партнеры» Евгений Берлин:

Взыскать деньги с недобросовестных квартиросъемщиков можно в судебном порядке. С иском на сумму менее 50 тысяч рублей нужно обращаться к мировому судье, а на большую сумму – в районный суд по месту жительства ответчика, если договором не предусмотрена иная подсудность вытекающих из него споров.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Важно помнить, что одного договора, подписанного сторонами, для взыскания долга недостаточно. Истцу нужно будет доказать, что он не только заключил договор, но и предоставил квартиру в пользование, например с помощью составленного сторонами передаточного акта. При отсутствии акта факт использования квартиры нанимателями можно будет доказать с помощью свидетельских показаний.

Вынесение решения о взыскании задолженности не влечет за собою автоматического получения денег.

Для этого нужно будет обратиться в службу судебных приставов с заявлением о возбуждении исполнительного производства, приложив к нему выданный судом исполнительный лист, после чего в течение двух месяцев пристав обязан будет найти денежные средства и имущество должника, а затем перечислить истцу присужденную ему сумму.

Заметим, что кроме самой задолженности, суд может взыскать с квартиросъемщиков проценты за незаконное пользование денежными средствами, уплаченную истцом пошлину за рассмотрение дела и расходы на судебного представителя, а вот моральный вред в данном случае компенсации не подлежит.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Отвечает общественный деятель, экономист Роман Харланов:

Если у квартиросъемщиков есть временная регистрация в данном жилье, конечно, выселить их оттуда будет тяжело.

Самый логичный выход, если есть договор с арендатором, а задолженность не превышает 500 тысяч рублей, – обратиться к мировому судье.

Территориальные суды довольно быстро выносят решения по подобным ситуациям; и, как правило, в более высокие инстанции такие запросы уже не переходят.

То есть через мирового судью Вы получаете соответствующее решение и обращаетесь к судебным приставам.

Если арендатор не в состоянии расплатиться, то совместно с приставами его выселяют и описывают личное имущество: арестовываются банковские счета, автомобиль изымается в Вашу пользу и т. д.

Следует уточнить, что санкции налагаются только на то лицо, которое прописано в договоре аренды. Именно арендатор несет ответственность перед арендодателем своим имуществом.

Так что процедура достаточно проста. В мировых судах немало таких дел, и они довольно быстро решаются. Главное по возможности, не тянуть до того момента, когда сумма долга неплательщика превысит полмиллиона.

Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:

Очень часто ко мне обращаются граждане, которые сдали квартиру, но квартиросъемщики не платят деньги за аренду, хотя в договоре аренды квартиры все нюансы оплаты были предусмотрены. Если ситуация с оплатой Вашей квартиры зашла в тупик, то Вам надо написать претензию о том, что с момента, когда у Вас указана дата расторжения договора, Вы считаете, что договор расторгнут.

Вы предупреждаете об этом квартиросъемщика и просите возместить все задолженности по договору. В случае, если условия Вашей претензии не исполняются, то Вы подаете в суд и просите взыскать все задолженности, согласно условиям договора. Госпошлина, юридические услуги за ведение дела в суде также взыскиваются с виновной стороны, которая вынудила Вас обратиться за защитой Вашего права в суд.

Если сумма по договору большая, то Вы можете попросить суд наложить арест на имущество должника. После вынесения решения квартиросъемщику дается месяц на обжалование, если он не согласен с решением суда.

После того, как Вы получили решение суда, Вы обращаетесь в службу судебных приставов, чтобы они возбудили исполнительное производство и приняли меры к розыску имущества должника. Пока Вы не получите все деньги по договору, то исполнительное производство закрыто не будет.

Если Вы видите, что судебные приставы не применяют никаких мер и работают вяло, Вы можете обратиться с жалобой на действия судебных приставов в прокуратуру или вышестоящему судебному приставу.

Основанием для взыскания по договору аренды квартиры всегда является договор между сторонами. Чем лучше и профессиональнее подготовлен договор, тем проще получить деньги с квартиросъемщика. Чтобы быть уверенным, что Вы не потеряете деньги, и дисциплинировать квартиросъемщика, пропишите штрафные санкции, которые будут с него взысканы, если Вы обратитесь в суд.

Как сдать квартиру на длительный срок: 17 статей

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Отвечает адвокат Глеб Плесовских (Хабаровск):

Как показывает сложившаяся практика, даже наличие на руках надлежащим образом составленного договора аренды или найма жилого помещения далеко не всегда является гарантией получения денежных средств от нанимателя.

Прежде всего нужно уделить пристальное внимание составлению договора, а при необходимости и его регистрации.

Так, действующим законодательством не установлено обязательное требование о регистрации такого договора в государственных органах, но вместе с тем обременение права собственности на жилье, которое на основании такого договора возникает, уже подлежит регистрации.

Однако такое обязательство наступает только при заключении договора найма на срок не менее года, отсюда в нашей стране и повелось заключение такого рода договоров на одиннадцать месяцев.

В соответствии с действующим законодательством, наниматель с юридической точки зрения защищен гораздо больше, чем наймодатель. Так, наниматель имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время, выполнив минимальные требования: письменно уведомить наймодателя за три месяца, а также обеспечить согласие на расторжение договора других граждан, проживающих в помещении.

Что касается нанимателя, то ему для инициирования расторжения договора найма необходимо обращаться в суд. Наиболее часто встречающейся причиной расторжения договора со стороны наймодателя является именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Вернуть свои деньги в судебном порядке не всегда оказывается просто.

Как правило, для вынесения решения в пользу наймодателя суду оказывается достаточно отсутствия подтверждения со стороны нанимателя фактов внесения платежей за пользование жилым помещением.

К такого рода доказательствам относятся расписки наймодателя в получении денежных средств, выписки о движении средств по банковскому счету и т. д.

Как показывает практика, сложности начинаются тогда, когда наниматель мотивирует невнесение платежей объективными причинами, которые могут быть расценены судом как уважительные.

Дело в том, что суд обязан исследовать обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения дела (в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Под уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги понимается задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, болезнь и другие.

Также необходимо понимать, что вынесением судом решения в пользу наймодателя дело не заканчивается. Получив исполнительный лист, его необходимо предъявить в отдел судебных приставов по месту регистрации должника.

При этом наличие исполнительного производства совсем не является гарантией дальнейшего получения денежных средств.

Все будет зависеть исключительно от платежеспособности нанимателя, наличия на его банковских счетах средств, на которые может быть наложен арест.

Отвечает директор компании TITUL Петр Граф:

Тут все зависит от того, какой у Вас договор, правильно ли он составлен, кем и когда подписан. Вообще же все неоднозначно. С одной стороны, нельзя поощрять неадекватность арендаторов и свои права нужно отстаивать. С другой, это дело может затянуться на долгие месяцы и повлечь за собой еще большие затраты. К тому же это не только финансы, но и время, и самое дорогое нервы.

Наша судебная система очень своеобразна. Для того чтобы защищать свои права, Вы в суде должны доказать, что требуете свои деньги на законных основаниях.

В судах есть определенная структура и правила работы с документами. Так, один из нужных Вам документов называется «исковое заявление». Оно должно быть составлено по определенной форме.

Если Вы напишите отсебятину, то, возможно, Ваше исковое заявление даже никто не будет читать.

Я вижу три пути решения:

1. Идеальный. Если Вы точно уверены в своей правоте, то попробуйте договориться полюбовно с должником, описав ему возможные для него последствия, и деликатно сообщите, что если он откажется, то Вы будете вынуждены подать в суд. Тут нерадивому арендатору нужно дать понять, что Вы планируете с него взыскать не только сумму, которую он Вам должен, но и неустойку.

2.

Если Ваши доводы не подействуют на должника, есть смысл найти через знакомых хорошего юриста, которому можно доверять. Подчеркиваю: того, кому можно доверять. К сожалению, таких не то чтобы немного, их очень-очень мало. Проконсультируйтесь с ним на предмет перспектив решения Вашего вопроса.

Может, он Вам сразу скажет, что это бесполезно, или, наоборот, что дел на пять минут.

Я не рекомендую обращаться в конторы по объявлениям в газетах или в интернете. Они Вам красиво споют, расскажут о перспективах. Даже сходят с Вами на суд. А потом скажут, что не получилось, так ведь бывает. Но деньги Вы им платите не за результат, а просто за факт какой-то их бурной деятельности.

3. Попробуйте самостоятельно составить и подать исковое заявление. Для этого Вам придется изучить информацию в интернете, и, скорее всего, в процессе изучения Вы не сможете удержаться от соблазна получить «бесплатную консультацию». Как итог: вероятнее всего, Вы станете жертвой аферистов.

Вывод: мое мнение, что самое правильное это последовательно воспользоваться вариантами номер 1 и 2. Третий вариант считаю самым сложным и долгим.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Что нужно проверить в квартире перед съемом?

Как снять квартиру: 15 полезных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_delat_esli_arendatory_ne_platyat_za_sem/6292

Как правильно сдать или снять квартиру?

Каким образом получить от наймодателя обратно деньги?
31.01.2005 | Рубрика: Прочее

Нередко люди сдают или снимают квартиры самостоятельно. Причины тому разные. Но так как многие не знают, как правильно это сделать, то порой попадают в очень неприятные ситуации. Как все же правильно сдать или снять квартиру? Как оформить договор? Об этом мы сегодня расскажем нашим читателям.

Как правило, люди сдают свои квартиры без оформления каких-либо документов, по устной договоренности. Однако такое положение вещей в корне неверно. Гражданское законодательство требует заключения договора найма жилого помещения. И наличие такого договора обезопасит наймодателя от многих возможных неприятностей, особенно, если он сдает неприватизированную квартиру.

Существуют некоторые отличия при сдаче в наем приватизированных и неприватизированных квартир. Сдавая в наем приватизированную квартиру, ее хозяин является собственником жилья и заключает с нанимателем договор найма жилого помещения. В случае, если квартира не приватизирована, то хозяин этой квартиры как бы и не хозяин.

Он сам является нанимателем и будет заключать с «квартирантом» договор поднайма. В этом договоре обязательно должен быть пункт о согласии собственника на сдачу жилья в наем (собственником может быть исполком либо ведомство). Его представитель должен расписаться в договоре и скрепить печатью.

Можно уже на заключенном договоре поставить отметку, например ЖЭСа, о том, что он в курсе вашего «маленького бизнеса» и ничего против не имеет. Кроме того, хозяину надо получить еще согласие всех, кто прописан в квартире, тем самым подтвердив, что они не против сдачи жилья в наем. Именно эта бумага является основополагающей.

Без этого разрешения любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. Известны случаи, когда на этом нюансе строилось мошенничество: двое прописанных разыгрывают спектакль – один сдал и уехал, а другому негде жить.

Но существуют случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала, а муж против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то и недель. И даже если незадачливый наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и нервы.

Поэтому нанимателю необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей.

А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться и поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться.

То же самое касается и квартиры, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья в наем.

Договор поднайма заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок договора не может превышать срока договора найма жилого помещения. И еще: если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.

Если вы сами являетесь собственником квартиры, то договор тоже не будет лишним. А вдруг квартирант окажется недобросовестным? Тогда на него всегда можно подать иск в суд, что без договора сделать достаточно сложно. Да и в налоговой службе, если возникнут какие-то вопросы, будет что предъявить.

Самым главным при сдаче жилья в наем является правильное составление договора найма жилого помещения. И ни в коем случае не надо полагаться на слово вашего будущего квартиранта, даже если вы сдаете квартиру своим хорошим знакомым.

Свои отношения с ними также следует задокументировать, то есть составить договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и подписан обеими сторонами.

Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом министров Республики Беларусь.

Договор найма можно расторгнуть досрочно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случаях нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора, за исключением случаев, предусмотренных статьями 38 и 39 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

К, сожалению, нередки случаи, когда собственник сдает квартиру семейной паре, а жить в квартиру приезжают две-три семьи. По закону наниматель имеет право вселить в квартиру независимо от согласия наймодателя только своих несовершеннолетних детей.

Вселение других граждан допускается только с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Следовательно, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма.

Заключая такой договор, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.

В предмете договора необходимо зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.

), перечислить предоставляемое в пользование имущество, определить стоимость одного месяца найма, сроки платы за пользование помещением, все залоги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и т. п.

Заранее обсудить вопросы оплаты междугородных разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, и т. п., даже если наниматель – близкий знакомый. В договоре обязательно надо указывать паспортные данные хозяина и нанимателя.

При аренде квартир нередко возникает такая ситуация: срок найма заканчивается, а наниматель не проявляет инициативу по продлению договора найма.

В этом случае необходимо проверить состояние квартиры и сохранность имущества, переданного нанимателю вместе с квартирой, работоспособность электроприборов, розеток, выключателей, сантехнического оборудования и т. п.

Нелишне убедиться и в том, что со стороны соседей (обязательно тех, которые живут под вашей квартирой) нет никаких претензий.

Нередко бывает, что наниматели задерживают оплату за квартиру. К примеру, подходит срок оплаты, а они начинают скрываться. После того, как квартиранта найдут, он обещает заплатить, но не сейчас, а завтра или когда будут деньги.

Что же делать хозяину квартиры в данной ситуации? В данном вопросе необходимо выделить две ситуации. Первая – подошел срок оплаты, а вы несколько дней не можете найти нанимателя.

Чтобы избежать подобного, необходимо в договор найма включить пункт, согласно которому наниматель обязан вас предупредить об освобождении квартиры в определенный срок (в том числе и при оставлении имущества без присмотра).

Этим пунктом договора четко определено время, когда вам стоит предпринять необходимые действия по защите своей собственности. В присутствии участкового инспектора или свидетелей необходимо вскрыть квартиру. Если наниматель съехал, то разыскивать его придется через милицию, а задолженность – взыскивать через суд.

Если же в квартире имеется имущество нанимателя, а срок отсутствия его достаточно большой, то, составив опись принадлежащих жильцу вещей, вам надо обратиться с заявлением в милицию о пропаже нанимателя и, после проведения милицией необходимых мероприятий, предпринять действия, о которых мы скажем ниже.

Вторая ситуация – подошел срок оплаты, а наниматель в связи с нехваткой денег обещает заплатить “завтра”, “когда будут деньги”. Это грубое нарушение договора найма, и вам надо выселять нанимателя. Ведь нет никакой гарантии, что такая же история не будет повторяться каждый раз, когда нужно будет вносить плату.

Вам следует предупредить нанимателя-должника о предстоящем выселении в связи с неуплатой в присутствии свидетелей (соседи, знакомые, родственники) в письменной форме с указанием времени и даты выселения, обязательно под расписку.

Если наниматель отказывается подписать ваше предупреждение, то его могут подписать свидетели, но обязательно сделав приписку об отказе нанимателя от подписи.

В день выселения желательно пригласить участкового или свидетелей, в присутствии которых вскрыть квартиру с оформлением акта, в котором перечислить как ущерб, нанесенный квартире и вашему имуществу, так и обнаруженные в квартире вещи нанимателя.

Имущество нанимателя вы вправе также задержать до решения суда и получить впоследствии компенсацию из вырученной от продажи имущества суммы. При этом необходим документ, подтверждающий эту сумму.

И обязательно смените на входной двери замки или личинки замков.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

– если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

– в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (например, дом подлежит переводу в нежилой фонд или сносу и т. п.).

Значит, досрочное “выселение” возможно только по решению суда и только в том случае, если нарушен какой-то пункт договора.

Поэтому, если вы решили сдать квартиру, оговорите в договоре условия досрочного расторжения с вашей стороны. К примеру, на случай форс-мажорных обстоятельств. Но в этом случае вам придется подобрать не только новый вариант, но оплатить переезд. Но если эти условия не включены в договор, то и выселить нанимателя досрочно без надлежащих на то причин вы не сможете.

Конечно, при заключении договора найма жилого помещения наймодателю придется исправно платить налоги государству. Вот поэтому большинство наших граждан, избегая налогообложения, сдают свое жилье по устной договоренности с нанимателями, подвергая тем самым себя неоправданному риску.

Конечно, может случиться так, что вам попадутся вполне приличные «квартиранты», и никто и никогда не узнает, что вы сдаете квартиру. К тому же не секрет, что большинство наших людей сдают квартиры не с целью обогащения, а чтобы обеспечить себе пропитание, купить какое-то имущество и т.д.

, зачастую ухудшая свои жилищные условия – перебираются жить к родственникам, на дачу и т.д. Тем не менее, отрицательных примеров, связанных со сдачей в наем жилых помещений, более чем достаточно.

К тому же, если власти вдруг прознают (скорее всего помогут в этом соседи), что вы сдаете жилье и при этом не платите налоги, вам грозит серьезный штраф.

Практика уплаты налогов от сдачи в наем жилья существует во всем мире. К слову только скажем, что с недавнего времени в России серьезно ужесточились требования к гражданам, сдающим жилье.

Еще шесть лет назад российские налоговики посчитали, что собственники жилья в крупных городах, где этот бизнес особенно развит, лишают казну примерно миллиарда долларов в год. Сегодня специалисты утверждают, что только в Москве рынок сдачи жилья в наем имеет оборот примерно в 3,5 миллиарда долларов.

Если получить только с этой суммы причитающиеся государству 13 процентов налога на доходы физических лиц, то казна пополнится 455 миллионами долларов. Понятно, что власти стремятся вывести эти деньги из лабиринтов теневого оборота.

В связи с этим Пленум Верховного суда РФ принял постановление от 18 ноября 2004 года (N23) «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств». Согласно постановлению россияне, сдающие квартиры и не желающие платить налог с полученного дохода, будут нести уголовную ответственность.

В новом документе продекларировано, что человек, не зарегистрированный в качестве предпринимателя, сдавший квартиру в аренду и получивший от этого доход (даже в особо крупных размерах), не считается преступником.

А вот то, что он не заплатил налога с дохода, уже расценивается как уголовное преступление, за которое с него могут взыскать штраф в размере от 100 до 500 тысяч рублей или даже посадить за решетку на срок до трех лет.

Елена МАСЛОВСКАЯ

Источник: https://www.nb.by/publikacii-prochee/930/

Юриста совет
Добавить комментарий