Какие последствия мне грозят, если я соглашусь на такую сделку?

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Какие последствия мне грозят, если я соглашусь на такую сделку?

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 24.08. 2019 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Вопросы – ответы

Какие последствия мне грозят, если я соглашусь на такую сделку?

07.06.2013

Вопрос
Здравствуйте! Есть участок для ведения садоводства. Оформлен в собственность в 93г, в 2009 году получено свидетельство нового образца, участок поставлен на кадастровый учет без уточнения границ. В данный момент хочу участок продать. Покупатель предлагает мне при проведении работ по уточнению границ указать границы не своего фактического участка, а участок леса (рядом с моим), находящийся в муниципальном ведении (смежные участки также в муниципальной собственности). Он утверждает, что, т. к. к Постановлению о регистрации участка от 93г. не приложен план с расположением участка (хотя в тексте написано «согласно прилагаемого плана»), то я могу указать любые границы. Скажите, правомерны ли будут мои действия, и какие могут быть нежелательные последствия для меня, если я соглашусь на такую сделку?
Ответ
Согласно части 9 статьи 38 ФЗ-221 ″О государственном кадастре недвижимости” уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.Если у Вас «на руках» отсутствует план расположения земельного участка, прилагаемый к свидетельству от 1993 года, это не означает, что его нет в архивах земельного комитета. Следовательно, если вы умышлено покажите границы не Вашего земельного участка, это будет являться самозахватом и влечет за собой административное правонарушение.

24.01.2013

Вопрос
Как получить в собственность земельный участок, если земельный участок не занесен в ГКН как «ранее учтенный»
Ответ
Все зависит от наличия у Вас правоустанавливающих документов:1) Если у Вас нет документов на земельный участок, либо имеются документы на дом, расположенный на земельном участке, то Вам нужно обратиться в районную администрацию, по местонахождению земельного участка, с заявлением о предоставлении выбранного земельного участка. При обращении Администрация района подготовит Вам схему расположения земельного участка на кадастровом плане кадастрового квартала, утвержденную постановлением администрации, где будет рекомендовать Вам осуществить государственный кадастровый учет данного земельного участка, после чего земельный участок либо выкупается в собственность, либо предоставляется в аренду. В случае если у Администрации не хватает данных для подготовки схемы расположения, она с Вас потребует материалы инвентаризации земельного участка (обмер земельного участка по фактическому использованию), по которым будет подготавливаться схема расположения.2) Если у Вас есть свидетельство старого образца ( по которому по какой-то причине не занесли участок в ГКН), либо договор о предоставление земельного участка по строительство 40х-50х годов, то Вам следует обратиться в Кадастровую палату с заявлением о внесении данных о земельном участке в ГКН, после чего вы получите кадастровый паспорт, далее со свидетельством или договором и кадастровым паспортом обратиться в федеральную регистрационную службу для получения свидетельства о государственной регистрации права.

10.07.2012

Вопрос
Здравствуйте. В 1992 распределялись участки в поселке Борьба Вадского района. Нам, как и другим соседям, выдали свидетельство на право собственности на землю бессрочно. С этого времени мы поставили гараж, выкопали прудик, начали строительство дома. 4 года назад решили приватизировать участок. И тут началась тягомотина… Все это время нам пудрят мозг. Оказалось что половина деревни, в которой мы находимся — земли сельхоз назначений с 1995 года, хотя в плане 1992 года наши земли принадлежали населенному пункту. Потом сказали, что все будет хорошо и по старому плану восстановят наши земли как нас. пункт. Мы ждали… А сегодня сказали, что ничего не будут восстанавливать и что у нас незаконные постройки. Как так? У нас даже свет легально проведен… и мы за него платим по книжке, все официально! На земли сельхоз назначений проводят свет в дом? Еще есть нумерация домов… В землях сельхоз назначений есть такое? Как такое может быть? И почему земли населенных пунктов без предупреждения перевели в сельхоз назначения? А не наоборот? (до нас в этом месте были заброшенные участки, люди уехали в город… они же не жили на сельхоз угодьях?) И когда все будет делаться для удобства людей, а не наоборот? И что нам делать, подскажите. 20 лет мы пользуемся землей, хотели уже за свой счет проводить воду и канализацию, но оказалось мы вне закона и никому не нужны… Где же программа по развитию села? А?
Ответ
Здравствуйте. Вам следует обратиться в архив земельного комитета Вадского района, где находятся материалы утверждения границ населенных пунктов, которые утверждены распоряжением муниципального района. По данным материалам можно определить к какой категории земель относится Ваш земельный участок. Кроме того существует возможность восстановления границ населенных пунктов по архивным материалам, находящимся в земельном комитете района, данный вид работ проводится по инициативе администрации района и оплачивается из бюджетных средств.

10.07.2012

Вопрос
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, мы купили дачу и у нас начался конфликт с соседями из-за общего подъезда. Вдоль наших двух дач идет подъезд, а соседи огородили этот подъезд от нашей до своей дачи и считают теперь что это не пожарный подъезд, а их участок. Машину ставят на этом подъезде только у нашей дачи. Вообще то, что огорожено, это их, а оставшийся проезд вдоль нашей дачи это общее. Они утверждают что у них все приватизировано. Возможно ли это как то оспорить?
Ответ
Здравствуйте. Для начала Вам следует заказать кадастровую выписку на Ваш земельный участок, а так же на смежный участок, с которым конфликт, при условии, что было проведено межевание и границы земельных участков установлены с требованием законодательства. Далее следует произвести работы по восстановлению границ на местности, что отразит точные границы земельных участков, занесенных в государственный кадастр недвижимости. Если в этом случае выйдет, что смежные землепользователи оформили пожарный проезд в собственность, то следует поднять архивные инвентаризационные планы на весь массив садоводческого товарищества и обращаться в суд. Суд для решения данного вопроса может назначить землеустроительную экспертизу, при которой укажет точные границы земельных участков. В случае возникновения вопросов Вы можете связаться с нами.

17.05.2012

Вопрос
Добрый день. Мы подобрали дом для покупки, но выяснилось, что дом оформлен в собственность, а земельный участок нет. Стоит ли покупать такой дом? Если купим, мы сможем оформить земельный участок в собственность?
Ответ
В случае покупки такого дома Вам придется, впоследствии, заняться оформлением земельного участка самостоятельно. Сделать этого возможно, но для Вас проще, чтобы эту процедуру прошел перед продажей продавец. Конечно, при этом может возрасти цена продажи. Сложность этих процессов зависит от имеющихся документов на земельный участок и его расположения. Для более подробной информации Вы можете обратиться в офис нашей организации.

22.03.2012

Вопрос
Участок на кадастровом учете с 1992 года. Он имеется на геодезических и топографических картах, на инвентаризационном плане, имеет инвентарный номер, кадастровый номер, а с кадастровой карты он пропал. Межевание я, как и многие мои соседи, не проводила, но их земельные участки на карте есть, а моего нет. Как восстановить участок на карте, не уточняя пока его площадь.
Ответ
Ваш земельный участок является ранее учтенным, т. е. земельным участком сформированным и учтенным в установленном порядке на территории РФ до вступления в силу Федерального закона «О государственном земельном кадастре» (№ 28-ФЗ). Границы Вашего земельного участка не установлены на местности, поэтому он не отображен на публичной кадастровой карте. Без проведения межевания восстановить его на публичной кадастровой карте не представляется возможным.

21.03.2012

Вопрос
Здравствуйте, Очень прошу совета. В 1990 г. куплен земельный участок 616 кв. м. с домом. Все правоустанавливающие документы имеются, есть техпаспорта и планы земельного участка с 1941года. Размеры участка — фасад 9м, длина 46,5м, ширина задней части 18м. В 1991г. получено разрешение на строительство нового дома вместо старого размером 9,5м на 16м. В связи с тем, что фасад дома узкий отступили в глубь двора 12м. Дом построен согласно размеров указанных в разрешении, до границы соседа в начале дома 2м. Фундамент закладывался по границам плана в присутствии представителя БТИ и соседей с двух сторон и они были согласны.При составлении нового техпаспорта выяснилось, что план земельного участка при той же площади изменен по форме, длина увеличена с 46м до 66м, ширина сокращена с 18м до 9м, что нам было не известно при строительстве дома. Заборов никаких не было. Построенный дом, хотя и в точности соответствует выданному разрешению на измененном и зауженном плане, который мы имеем в настоящее время, оказался построенным с нарушением границ соседей от 50 до 80см по длине дома. Соседи и мы в течении 20 лет не предъявляли претензий, сосед справа продал свой участок без межевания и регистрации, и новый будущий владелец уже стал на это указывать и настроен на спор.Умышленного нарушения прав соседей нами не допущено, на строительство дома имеется распоряжение администрации и разрешение архитектурного отдела с указанием размеров дома и его проект. Никаких неудобств и препятствий наш дом соседям не создает. Могли ли соседи изменить план земельного участка до покупки нами и скрыть это от нас и на каких основаниях? Есть ли у них на это право? Имеются ли нарушения с нашей стороны, и что в этих случаях необходимо сделать? Являемся ли мы добросовестными покупателями? Какова исковая давность?
Ответ
Технический паспорт схематически (не точно) отображает границы Вашего земельного участка, и соседи не могли изменить план земельного участка. Так как на дом было выдано соответствующее разрешение, то нарушений с Вашей стороны нет. Вам необходимо сделать межевание земельного участка, чтобы точно установить границы участка на местности по его фактическому использованию и согласовать их с соседями, так как Ваш земельный участок и земельные участки соседей, по Вашим словам, не стоят на кадастровом учете. Срок исковой давности, а также являетесь ли Вы добросовестными покупателями, определяются судебными органами.

05.03.2012

Вопрос
Здравствуйте. Мы приобрели половину жилого кирпичного дома на 2 семьи. Получили свидетельство на 1/2 дома и свидетельство на землю (выдавалась она в 1957 году в бессрочное пользование). Мы решили реконструировать свою половину дома, путем возведения пристроя до границы соседнего участка. т. е. стена дома будет проходить по границе с соседним участком. На первом этаже в этом месте будет гараж на втором жилые комнаты. В нашем поселке таких домов через один. В БТИ нам сказали, что зарегистрируют. Соседу мы сказали что будем строить в плотную, он не против. Его дом от нашего общего забора в 3 метрах.Вопрос 1: Если мы все таки решимся строить этот пристрой вплотную может ли нам это (нарушение границ строительства по СНиПам) чем то грозить в последствии? (поменяются соседи или просто сосед передумает) Вопрос 2: Можно ли себя сразу обезопасить? (например попросить у соседа разрешение)
Ответ
Вам необходимо обратиться в местное управление архитектуры и градостроительства для получения разрешения на строительство с соответствующим пакетом документов. Полученное разрешение будет означать, что Ваш проект соответствует требованиям санитарной, противопожарной безопасности, а также строительным нормам и правилам (СНиП).

21.02.2012

Вопрос
Можно ли узнать в вашей фирме имя собственника земельного участка?
Ответ
Узнать, за кем закреплено право владения землей, можно только в Федеральной регистрационной службе, сделав соответствующий запрос.

Источник: http://www.kadastr-no.ru/answer/?PAGEN_1=3

Подоходный налог с продажи квартиры

Какие последствия мне грозят, если я соглашусь на такую сделку?

Подоходный налог с продажи квартиры.

Как посчитать подоходный налог с продажи квартиры? НДФЛ с продажи квартиры менее 3 лет в собственности. Как поступают продавцы квартиры, уменьшая доход от продажи? Налоговые последствия.

Эта статья касается в основном тех людей, которые собираются продавать или менять свои квартиры, находящиеся в собственности менее 3-х лет, а так же покупателей таких квартир.

Многие уже знают, что собственник, продавая квартиру, которой он владел меньше трех лет, обязан заплатить государству подоходный налог в размере 13% от суммы превышающий 1 млн.

рублей, указанной в договоре купли-продажи на эту квартиру. Если посчитать, то получится огромная сумма. Например, если рыночная стоимость квартиры 5 млн. рублей и в договоре купли-продажи вы указали эту сумму, то налоговый вычет составит 1 млн. рублей, а с 4 млн. рублей взимается подоходный налог в размере 13% процентов, т.е. 520 тыс. рублей.

Солидная сумма. Вот почему, почти все продавцы указывают в договоре купли-продажи квартиры сумму до 1 млн. рублей, дабы избежать этого налога. У меня были клиенты, которые платили этот налог, но это скорее исключение из правил. Но сейчас основная масса покупателей не желает покупать квартиру за 1 млн. руб. В Москве таких цен нет.

Даже в регионах такого практически нет.

Многие продавцы, получив деньги от продажи такой квартиры, тут же вкладывают их во что-то другое (недвижимость, бизнес, и т.д.) и денег в чистом виде у них не остаётся. Уходя от налогов, они прописывали в договоре купли-продажи сумму до 1 млн. рублей. Вы спросите, к чему я это всё пишу? А вот к чему.

Налоговые последствия сделок до 1 млн. руб.В прессе появилась информация, что  налоговая инспекция стала более пристрастно относиться к договорам подобного вида. Раньше она смотрела на это сквозь пальцы.

Но в нынешней экономической ситуации в стране, когда собираемость налогов с юридических лиц стала гораздо хуже, чем раньше, некоторые юридические лица вообще приказали долго жить, налоговые органы изменили свой взгляд на подоходный налог с продажи квартир.

А именно, налоговики перестали быть лояльны в этом вопросе. Налоговая инспекция начала плотно работать с МВД, приблизительно по такой схеме: продавца вызывают в органы МВД и просят пояснить, почему квартиру, которая стоит на рынке несколько миллионов, он продал только за миллион.

Если же он упорствует, то приглашают покупателя на очную ставку. Не все устоят перед следователем. Затем следует процедура взимания подоходного налога.

Сделок таких прошло огромное количество, и идут они не первый год. Поэтому сажать за обман государства, наверное, никого не будут, но налоги заплатить придётся.  И к ответственности  вас безусловно привлекут имея на руках хоть какие то доказательства.

Особенно это касается дорогих квартир. К ним я думаю, налоговая будет особенно неравнодушна. Во избежание трагических последствий для вашего кошелька, а так же сохранения вашего психического здоровья я бы советовала сейчас воздержаться от сделок за 1 млн.

рублей, при покупке объектов гораздо большей рыночной стоимости.

Квартиры менее 3 лет в собственности, что делать продавцу?
Таким образом, можно предположить, что дорогие квартиры, находящиеся в собственности меньше трёх лет будут продаваться с огромным трудом, если вообще не уйдут с рынка до лучших для себя времён, выжидая три года. Очень многие сейчас идут на уплату налога на доходы, это факт. Пусть эта уплата даже и частичная.  С вводом нового закона с 1 января 2016 года обстановка и вовсе изменилась.

________________________________________________________

//ikitaeva.ru/ndfl-podoxodnyj-nalog-fizicheskix-lic-s-prodazhi-nedvizhimosti-s-1-yanvarya-2016-goda-raschet/     НДФЛ в 2016 году, расчет.

________________________________________________________

Покупатель, купивший такую квартиру потом не сможет её нормально продать без налогов, я уже не говорю о рисках, которые несет покупатель, делая такое приобретение.

В моей практике случаев вызова в налоговую инспекцию пока не было, но никто не застрахован от этого. Был не один  случай, когда покупатель приносил налоговикам расписки от продавца после продажи такой квартиры. Результат был соответствующий, досталось всем (покупателю, продавцу, риэлтору).
Поэтому перед тем как оформлять подобную квартиру продумайте все риски, связанные с налогами.

Для получения более быстрого ответа на ваш вопрос рекомендую воспользоваться страницей:

//ikitaeva.ru/konsultacii/platnye-nalogovye-konsultacii/

Возврат подоходного налога при покупке квартиры.

Налоговый вычет на покупку квартиры. Понятие. Сроки получения налогового вычета. Порядок возврата подоходного налога. Максимальная сумма возврата единовременным платежом. Изменения с 1 января 2014 года по возврату подоходного налога при покупке квартиры/ жилого дома. Документы для налогового вычета.

1 655 комментариев Подоходный налог с продажи квартиры.

Эта статья касается в основном тех людей, которые собираются продавать или менять свои квартиры, находящиеся в собственности менее 3-х лет, а так же покупателей таких квартир.

Многие уже знают, что собственник, продавая квартиру, которой он владел меньше трех лет, обязан заплатить государству подоходный налог в размере 13% от суммы превышающий 1 млн.

рублей, указанной в договоре купли-продажи на эту квартиру. читать далее… >>

1 609 комментариев

Источник: https://ikitaeva.ru/podoxodnyj-nalog-s-prodazhi-kvartiry/comment-page-7/

Хочу купить квартиру, но с ней не всё чисто

Какие последствия мне грозят, если я соглашусь на такую сделку?

Мне одобрили ипотеку, и я нашел квартиру, которая меня устраивает. При сборе документов есть два вопроса, которые меня смущают.

  • Не задокументирована перепланировка в квартире. Вроде как она и незначительна, и покупали они уже такую, но всё же чем мне это грозит?
  • Хозяева квартиры просят снизить стоимость квартиры по договору, чтобы не платить подоходный налог, так как квартира в собственности меньше трех лет, а продают они ее на 450 тысяч рублей дороже. Для передачи наличных они мне предлагают заключить договор на покупку мебели в квартире.

В чём проигрываю я? Получится ли, что у меня в дальнейшем значительно снизится социальный вычет? Что я могу потребовать взамен, если соглашусь?

Спасибо.

Пётр А.

Пётр, коротко: не спешите покупать эту квартиру. Поищите другие варианты или будьте готовы к последствиям такой сделки.

Почему эту квартиру лучше не покупать

Незаконная перепланировка — это проблема. Нельзя сносить стены, устанавливать двери где угодно и переносить стояки без проекта. См. п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Купить такую квартиру — значит согласиться с нарушениями и потом за них отвечать:

  • вас могут оштрафовать на 2,5 тысячи рублей;
  • вам придется вернуть помещение в исходное состояние — такое, как в плане БТИ;
  • если вы не согласитесь или не сможете этого сделать, квартиру через суд выставят на торги. Вам отдадут деньги, а новый собственник будет всё исправлять.

статья 29 ЖКРФ

Если перепланировка незначительная, ее можно узаконить через суд. Штраф всё равно выпишут, но зато потом не будет проблем с законом. Чтобы узаконить перепланировку, нужно заказывать проект или техническое заключение, вызывать техников и экспертов, собирать много документов и платить госпошлину. Обычно на это уходит несколько месяцев и нужны деньги.

Может случиться, что вы решите узаконить, а суд откажет. Например, вам кажется, что теплые полы на балконе или демонтаж стены в кладовке — это мелочь. А на самом деле это серьезное нарушение, которое придется исправлять.

Проконсультируйтесь у экспертов по поводу перепланировки

По поводу цены договора. Если вы согласитесь занизить цену в договоре, то подтвердите, что передали продавцу только эту сумму за квартиру. И если что-то пойдет не так, продавец вернет вам на 450 тысяч рублей меньше.

Чтобы разобраться с имущественным вычетом, нужно знать, сколько стоит квартира, есть ли у вас жена и может ли она тоже заявить вычет.

Допустим, на вычет можете претендовать только вы. НДФЛ возвращают со всей стоимости квартиры в пределах 2 миллионов рублей. Еще можно получить вычет с процентов, но на это влияет не цена квартиры, а условия ипотеки.

Если квартира по договору будет стоить дороже 2 миллионов, вы ничего не потеряете и всё равно вернете максимум 260 тысяч. Если в договоре указана цена меньше 2 миллионов, то вы потеряете деньги.

Если вы решите продать эту квартиру раньше чем через 5 лет, то будете платить НДФЛ. И тогда вам понадобится подтвердить расходы, а они будут на 450 тысяч рублей меньше.

Если банк узнает, что вы занизили стоимость квартиры, вам откажут в ипотеке.

Не помогайте другим людям уходить от налогов

Когда всё-таки стоит купить эту квартиру

Только если соблюдаются все эти условия:

  • незаконная перепланировка незначительная и никому не вредит. Вы разобрались в санпинах и снипах и поняли, что ее легко согласовать;
  • вы посчитали, что не теряете на НДФЛ или потеря небольшая. Продавать квартиру в ближайшие пять лет точно не собираетесь;
  • у этой квартиры единственный собственник, он купил ее не в браке или с брачным контрактом, который вам показали в оригинале. На квартиру не претендуют чьи-то наследники или иждивенцы;
  • банк проверил документы на квартиру и одобрил сделку. Вы оформляете титульное страхование;
  • это квартира вашей мечты, в этом районе больше нет подходящих предложений, а срок одобрения ипотеки скоро закончится.

Даже если всё так, еще раз хорошо подумайте. А если вы хотите что-то попросить у продавца, имейте в виду, что с 450 тысяч рублей на НДФЛон сэкономит максимум 58,5 тысячи. Или ничего не сэкономит, если не сможет подтвердить вычет при продаже мебели — такие доходы тоже облагаются налогом.

Не знаешь, как поступить, — поступай по закону

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/hochu-kupit-kvartiru-no-s-nei-ne-vse-chisto-5c406010df53e700aa305a6c

На что обратить внимание дольщикам и ипотечникам | Жилищные споры

Какие последствия мне грозят, если я соглашусь на такую сделку?

Во-первых, закон всегда описывает общие нормы, правила, а ситуации, в которые могут попасть дольщики, застройщики, намного разнообразнее. И каждый раз, когда принимается какое-то ужесточающее правило в этой сфере, рынок находит новые способы его обойти.

В этом плане показателен ФЗ, принятый в 2012 году, «О банкротстве застройщиков». Там есть перечень договоров, которые суд должен принимать в качестве договоров между застройщиком и дольщиком. Люди что делают? Застройщик решил построить дом.

Но при этом обойти закон.

И он заключает договор не в порядке Закона N 214-ФЗ, а через какие-то обходные схемы — заемные средства, возвраты, векселя.

И уже по наработанной практике законодатель обобщил схему ухода от закона этими застройщиками, составил перечень из 9 пунктов, определил, что все-таки признается договором участия в долевом строительстве в понятии этого Федерального закона и в каких случаях он применяется.

Действительность более многогранна. Часто законодатель не успевает отразить эти моменты в законе. Кроме того, финансовая ситуация такова, что застраховать практически всех невозможно: определенный риск всегда существует в этих отношениях. Законодатель максимально старается предусмотреть такие гарантии, как страхование ответственности застройщиков.

Еще раньше были придуманы залог прав на земельный участок под строительство, ответственность в виде обеспечения обязательств, повышенная неустойка, информационная составляющая. Обязательно важна декларация, разрешение на строительство — все это должно быть в общем доступе. Это меры против мошенничества, но их все равно оказывается недостаточно.

И законодательство — это такой меняющийся процесс, законодатель постепенно внедряет что-то.

Из последних новшеств — это счета официального назначения, и деньги с этих счетов должны поступать по назначению на строительство объектов. Процесс постоянно движущийся, на месте мы не стоим.

Кроме того, есть же еще административный порядок, который предусматривает ведение реестров субъектами Федерации обманутых дольщиков.

Если имеется объект, который признан банкротом, то люди попадают в специальный список. И субъект Федерации принимает какую-то жилищную программу, и люди уже в обход суда по этим спискам могут получать жилье. Это как варианты. Еще раз подчеркну, что законодатель не успевает за жизнью. Но процесс постоянно идет, совершенствуется.

Как рассасываются старые долгострои?

Они либо не рассасываются вообще, либо путем признания банкротами. Банкротство, в свою очередь, дает варианты — либо частичная компенсация, либо предоставление других жилых помещений, либо, если оказывается, что имущества недостаточно, обязательства застройщика прекращаются. На нет и суда нет. Есть и административный порядок.

Проблема решается через различные жилищные программы субъектов Федерации. В Подмосковье и в Москве такая программа действует, ее можно посмотреть на сайте департамента городского имущества. Это три основных направления.

Долгострои сами по себе не рассасываются, они рассасываются в порядке банкротства и в административном порядке путем предоставления людям жилья по жилищным программам.

Какие новые схемы используют недобросовестные фирмы-застройщики?

Например, продается квартира, находящаяся под залогом в банке в связи с кредитованием покупки квартиры, которая была. Здесь алгоритм следующий: сначала деньги должен получить банк.

Банк прекращает ипотеку и только после этого возможно заключение договора купли-продажи.

Сложность в том, что никаких гарантий покупателю до того момента, пока банк не попросит о снятии обеспечительных мер в виде залога, продавец дать не может.

В таких случаях получается довольно сложная сделка. И, как правило, здесь речь идет о погашенной кредиторской задолженности. Поэтому передача денег до проверки реальной задолженности по кредиту будет необоснованной и преждевременной. Здесь следует выяснять в банке размер задолженности должника (получить справку).

Деньги должны переводиться по соглашению между продавцом и покупателем в банк, чтобы мошенник не мог присвоить кредитные средства банка. После этого банк будет обращаться с заявлением в Росреестр о снятии ипотеки. И тогда можно будет реализовать сделку купли-продажи такой квартиры.

Кредитные договоры от банков на ипотеку — на что сейчас надо особо обращать внимание?

Здесь ничего не изменилось. Я бы, конечно, обращал внимание на так называемый мораторий на досрочное погашение. Раньше он довольно часто включался в договор с банками. Сейчас реже. На возможность выселять членов семьи. Формально это правило прописывается, но его никто не соблюдает. Я бы порекомендовал обращать внимание на основания расторжения договора ипотеки.

Существует несколько видов банков, кредитующих организаций, и некоторые не особо строго следят за сроками исполнения.

А есть организации, которые при формальных основаниях, при наличии двух-трех просрочек, могут потребовать расторжения договора и реализации предмета ипотеки.

Это неприятная ситуация, когда при наличии 2 — 3 просрочек и при отсутствии задолженности в этот момент по ипотеке банк требует расторжения договора.

Такие случаи редки в последнее время, но внимание обращать на эти моменты стоит. Как будет замещаться объект ипотеки, какие последствия наступают в случае резкого скачка цен на недвижимость.

Может возникать ситуация, когда цена на недвижимость сильно падает, и банк в таком случае требует дополнительного обеспечения, потому что стоимость объекта недвижимости упала, а сумма кредита не изменилась, кредит не обеспечен.

Эти условия нужно внимательно читать в каждом договоре и обращать на них внимание. Особенно на изменение стоимости недвижимости, если она не соответствует обеспечению.

Переуступка прав — что порой таится здесь? Чего опасаться?

В переуступке прав самое главное — проверить действительность самого права. Предполагается покупка недвижимости, но на самом деле речь идет лишь о правах на покупку недвижимости в будущем. В данном случае недвижимости самой еще не существует, как правило. Здесь двойная степень проверки. Во-первых, самого объекта и застройщика, который строит объект.

Во-вторых, надо проверить само право продавца.

Что значит, что он перекупает право? Что застройщику внесены денежные средства в определенной сумме и застройщик обязан исполнить договор? Тогда следует обратиться к самому застройщику, если это возможно, и попросить подтверждения действительности тех прав, которые планируется приобретать. Потому что возможность приобретения этой квартиры напрямую от него зависит.

Также следует внимательно прочитать договор. Там может быть указано, что без согласия застройщика переуступка не может осуществляться. Это означает, что когда продавец и покупатель уже обо всем договорились, но вдруг выяснили, что необходимо получить согласие застройщика, они приходят к застройщику, а он говорит; «Я соглашусь, если вы мне заплатите комиссионные».

Возникает ситуация, что без согласия застройщика этого сделать невозможно. И также важны характеристики самого объекта: насколько законно он строится, соответствует ли правилам застройки, какие земельные отношения, есть ли разрешение на строительство, в порядке ли строительная декларация.

Апартаменты — что здесь нового в законах и на практике?

Ничего нового нет. Апартаменты — это термин, который в российском законодательстве не используется. Это нежилое помещение, которое принято использовать в жилых целях. Здесь показательной будет практика по хостелам. Известно, что хостел — это вид гостиниц, который распространен в последнее время.

Размещается он, как правило, в жилых помещениях, но сама гостиница — это нежилое помещение. По практике московского городского суда, прокуратуры, жильцы соседних квартир требуют часто прекратить использование жилых помещений в нежилых целях.

Вот здесь может быть аналогичная ситуация, когда надзорный орган может обратиться в суд с требованием о прекращении нецелевого использования нежилого помещения в целях жилья.

Нежилое помещение не обеспечивается всей необходимой инфраструктурой для жилых помещений, не учитываются требования по освещенности, шумности, по соседству с производством. По размещению вверху или внизу производственных помещений.

То есть гарантировать пользователю таким помещением какие-то нормы невозможно.

Отсутствует инфраструктура по обеспечению социальными объектами, то есть отсутствуют детские сады, поликлиники, транспортная обеспеченность. Учитывая современное законодательство, запрещающее использовать жилые помещения в нежилых целях, я не вижу перспективы, чтобы такие помещения вошли в полноценный гражданский оборот.

Да, они рождаются на рынке, и цена их ниже, что как раз обусловлено отсутствием правового регулирования в этой части. Поэтому перспектив в законодательном плане я не видел. Во всяком случае, в ближайшее время.

Доверенности при ипотеке — какие уловки используют мошенники?

Здесь инструменты у мошенников такие же, как и при обычных сделках купли-продажи недвижимости. Первое — это подделка доверенности, именно она требуется при совершении регистрационных действий с жилыми помещениями. И преступные действия, которые совершают нотариусы при удостоверении доверенности.

Односторонняя сделка требует волеизъявления доверителя, то есть уполномоченного лица.

Удостоверение доверенности производится в присутствии нотариуса этим лицом, то есть в некоторых случаях нотариусы, пользуясь своими возможностями, удостоверяют сделку при отсутствии надлежащего уполномоченного лица.

Так называемый подлог документов — в первом случае это будет подлог физический. То есть изготовление поддельной доверенности.

И второе — это интеллектуальный подлог, когда по внешним признакам действительное лицо, которое должно было выдавать эту доверенность, этого не делало. Позволит избежать такой ситуации проверка через нотариуса факта выдачи такой доверенности. Но не каждый нотариус сообщит такие сведения, поскольку это нотариальная тайна.

Но у Росреестра есть такие полномочия: можно через данную структуру запросить данные у нотариуса, который удостоверял доверенность для совершения сделки. Они могут приостановить для этих целей регистрацию сделки.

Наличие доверенности в сделке с недвижимостью — это всегда зона риска. То есть всегда следует разговаривать с правообладателем. И даже если есть доверенность, возникают другие тонкие моменты. Например, правообладатель уехал или не может предоставить документ.

Тогда надо хотя бы поговорить с ним: выдавал он такую доверенность, действительно ли он продает такую недвижимость. Относительно ипотеки здесь нет специфичных свойств. Банк участвует в сделке. Поэтому это дополнительная мера проверки со стороны банка, потому что у банка своя служба безопасности.

И хотя бы на стадии внешней проверки документов они должны проверить и доверенность, и наличие полномочий для совершения сделки. Но доверенности следует избегать.

Источник: https://sud-jurist.ru/na-chto-obratit-vnimanie-dolshhikam-i-ipotechnikam/

Незаконная перепланировка и занижение цены

Какие последствия мне грозят, если я соглашусь на такую сделку?

Добрый день, уважаемый журнал!

Хотел уточнить вопросы по покупке квартиры.

Мне одобрили ипотеку, и я нашел квартиру, которая меня устраивает. При сборе документов есть два вопроса, которые меня смущают.

  1. Не задокументирована перепланировка в квартире. Вроде как она и незначительна, и покупали они уже такую, но всё же чем мне это грозит?
  2. Хозяева квартиры просят снизить стоимость квартиры по договору, чтобы не платить подоходный налог, так как квартира в собственности меньше трех лет, а продают они ее на 450 тысяч рублей дороже. Для передачи наличных они мне предлагают заключить договор на покупку мебели в квартире.

В чём проигрываю я? Получится ли, что у меня в дальнейшем значительно снизится социальный вычет? Что я могу потребовать взамен, если соглашусь?

Спасибо.

Антон С.

Незаконная перепланировка — это проблема. Нельзя сносить стены, устанавливать двери где угодно и переносить стояки без проекта. См. п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Купить такую квартиру — значит согласиться с нарушениями и потом за них отвечать:

  • вас могут оштрафовать на 2,5 тысячи рублей;
  • вам придется вернуть помещение в исходное состояние — такое, как в плане БТИ;
  • если вы не согласитесь или не сможете этого сделать, квартиру через суд выставят на торги. Вам отдадут деньги, а новый собственник будет всё исправлять.

Если перепланировка незначительная, ее можно узаконить через суд. Штраф всё равно выпишут, но зато потом не будет проблем с законом. Чтобы узаконить перепланировку, нужно заказывать проект или техническое заключение, вызывать техников и экспертов, собирать много документов и платить госпошлину. Обычно на это уходит несколько месяцев и нужны деньги.

Может случиться, что вы решите узаконить, а суд откажет. Например, вам кажется, что теплые полы на балконе или демонтаж стены в кладовке — это мелочь. А на самом деле это серьезное нарушение, которое придется исправлять.

Проконсультируйтесь у экспертов по поводу перепланировки

По поводу цены договора. Если вы согласитесь занизить цену в договоре, то подтвердите, что передали продавцу только эту сумму за квартиру. И если что-то пойдет не так, продавец вернет вам на 450 тысяч рублей меньше.

Чтобы разобраться с имущественным вычетом, нужно знать, сколько стоит квартира, есть ли у вас жена и может ли она тоже заявить вычет.

Допустим, на вычет можете претендовать только вы. НДФЛ возвращают со всей стоимости квартиры в пределах 2 миллионов рублей. Еще можно получить вычет с процентов, но на это влияет не цена квартиры, а условия ипотеки.

Если квартира по договору будет стоить дороже 2 миллионов, вы ничего не потеряете и всё равно вернете максимум 260 тысяч. Если в договоре указана цена меньше 2 миллионов, то вы потеряете деньги.

Если вы решите продать эту квартиру раньше чем через 5 лет, то будете платить НДФЛ. И тогда вам понадобится подтвердить расходы, а они будут на 450 тысяч рублей меньше.

Если банк узнает, что вы занизили стоимость квартиры, вам откажут в ипотеке.

Не помогайте другим людям уходить от налогов

Только если соблюдаются все эти условия:

  • незаконная перепланировка незначительная и никому не вредит. Вы разобрались в санпинах и снипах и поняли, что ее легко согласовать;
  • вы посчитали, что не теряете на НДФЛ или потеря небольшая.

    Продавать квартиру в ближайшие пять лет точно не собираетесь;

  • у этой квартиры единственный собственник, он купил ее не в браке или с брачным контрактом, который вам показали в оригинале. На квартиру не претендуют чьи-то наследники или иждивенцы;
  • банк проверил документы на квартиру и одобрил сделку.

    Вы оформляете титульное страхование;

  • это квартира вашей мечты, в этом районе больше нет подходящих предложений, а срок одобрения ипотеки скоро закончится.

Проверить квартиру в Росреестре

Даже если всё так, еще раз хорошо подумайте. А если вы хотите что-то попросить у продавца, имейте в виду, что с 450 тысяч рублей на НДФЛ он сэкономит максимум 58,5 тысячи. Или ничего не сэкономит, если не сможет подтвердить вычет при продаже мебели — такие доходы тоже облагаются налогом.

Не знаешь, как поступить, — поступай по закону

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/grey-scheme/

Юриста совет
Добавить комментарий