Какие есть основания для продажи квартиры риэлтерскими фирмами. Если отменена доверенность на продажу квартиры?

080502 Лекции Риэлторская деятельность 2011 – Стр 4

Какие есть основания для продажи квартиры риэлтерскими фирмами. Если отменена доверенность на продажу квартиры?

Тема 8. Технология покупки квартиры в НСО

8.1Схема покупки квартиры

Объектом купли-продажи может быть только недвижимость, находящаяся в собственности.

Покупатели жилой недвижимости преследуют различные цели:

-улучшение жилищных условий;

-перемена места жительства;

-вложение капитала в недвижимости для последующей продажи и получения дохода.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения можно осуществить с помощью посредников (риэлторских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В настоящее время для приобретения недвижимости покупатель чаще всего прибегает к услугам риэлтерской фирмы. Рассмотрим подробнее основные этапы проведения

сделки с недвижимостью с участием риэлтерской организации 1 . Основные этапы:

а) на первом этапе покупатель выбирает агентство недвижимости.

Чтобы минимизировать совокупные издержки риски при совершении сделки клиент обращается в риэлторскую фирму, полагая, что транзакционные издержки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска. В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм называется от 4 до 7% 2 ;

б) проведение переговоров. На этой стадии происходит постановка целей и анализ потребностей. При достижении согласия совершается открытие сделки и подписание договора на оказание услуг.

Договор с покупателем объекта оформляется после заключения договора с продавцом. При заключении договора покупатель вносит в фирму залог, размер которого обычно соответствует размерам комиссионных, получаемых риэлторской фирмой.

Соглашение о поиске жилья, как правило, заключается на срок от месяца до полугода.

За это время агентство обязуется предоставить покупателю определенное число вариантов для просмотра – обычно 4 – 8 (этого вполне достаточно, чтобы определиться с выбором);

в) агент по недвижимости проводит сбор данных о рынке из базы данных компании, партнеров, данных государственных и административных органов, анализ информации, содержащейся в общедоступных средствах массовой информации.

Консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости заключается в предоставлении объективной полной информации и проведении анализа цен на рынке недвижимости региона, что позволяет заинтересованным лицам сделать вывод о возможностях и процедуре оказания услуг;

д) выбор и показ вариантов, наиболее соответствующих целям сделки. Подбор и организация показов объектов недвижимости осуществляется в соответствии с письменной заявкой заинтересованного лица – правоприобретателя.

Количество подбираемых вариантов, порядок их показов определяются в договоре. Все предлагаемые варианты объектов недвижимости должны иметь описание, необходимое для получения наиболее полного представления о них.

Если жилая площадь отвечает требованиям покупателя и достигнуто соглашение о цене, можно переходить к следующему этапу 3 ;

е) проверка квартиры и лиц, имеющих отношение к ней. Эта работа проходит в несколько стадий.

Первая стадия – проверка квартиры на юридическую чистоту. Это комплекс услуг по получению сведений на объект недвижимости и сопоставлению их с данными, представляемыми продавцом объекта (посредником) с целью определения риска возможного отчуждения объекта в судебном порядке в будущем.

Вторая стадия – проверка лиц, имеющих отношение к квартире 4 ;

ж) подготовка и юридическая экспертиза документации. Здесь риэлтор должен изучить все оригиналы документов на жилую недвижимость. Для осуществления сделки по купли-продажи необходимы следующие документы:

-правоустанавливающие документы на жилую площадь: свидетельство на право собственности, первичные и вторичные правоустанавливающие документы;

-выписка из Единого Государственного Реестра Прав;

-копия финансово-лицевого счета (или что лицевой счет не открывался

–для квартир в домах-новостройках);

-выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;

-справка ФГУП «Ростехинвентаризация», в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста и др.;

-доверенность (в случае участия в сделке посредника или иного доверенного лица);

-справка из налоговых органов (если правоустанавливающим документом является свидетельство о наследовании или договор дарения);

-справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

4 .

Перечень документов, необходимых для осуществления сделки, и порядок их получения утверждаются риэлторской организацией;

и) предоставление заказчику отчета о проведенной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки, согласование схемы расчетов 1 .

По желанию заинтересованного лица риэлторская фирма может оформить расчеты по сделке через специализированные финансовые учреждения или используя иные законные формы.

При покупки жилого помещения заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену 3 .

В договоре должны быть указаны:

-дата подписания (прописью и полностью);

-параметры, определенно характеризующие помещение и его расположение;

-цена сделки (инвентаризационная или рыночная);

-гарантии продавца о соответствии жилого помещения установленным требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством;

-условие о передаче покупателю недвижимости, свободной от любых прав третьих лиц;

-дата освобождения жилого помещения продавцом 1 .

Договор должен быть составлен в трех экземплярах, из которых первый подлежит государственной регистрации, второй – выдается продавцу, а третий – покупателю.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность 5 ;

к) подписание договора. Покупатель и продавец должны собственноручно написать фамилию, имя, отчество и поставить роспись;

л) государственная регистрация договора и уплата пошлины. До момента регистрации договора фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора надо сразу же обратиться в Управление Федеральной Регистрационной Службы (далее УФРС) по регистрации прав на недвижимость и сделкам с нею 1 .

На этом этапе также проходит подписание акта приема-передачи недвижимости. Он, как и договор составляется в трех экземплярах и регистрируется, подписывается собственноручно покупателем и продавцом.

Что касается передачи денег, то она осуществляется по договоренности заинтересованных лиц. Либо она проходит на последнем этапе после регистрации всех необходимых документов (при ипотечном кредите – обязательно), либо при подписании договора купли-продажи.

Кроме этого, покупатель, на свое усмотрение, может провести независимую экспертизу жилого помещения и получить полную информацию о состоянии объекта и ее стоимости.

Если покупатель не располагает достаточным количеством собственных средств для приобретения недвижимости, то он может воспользоваться финансовой поддержкой третьих лиц, т.е. получение ссуды под залог недвижимого имущества (ипотека) 2 .

Дополнительные расходы заемщика:

-оплата услуг независимого оценщика за оценку жилья;

-комиссионные банку за оформление документов;

-оплата услуг нотариуса;

-сборы УФРС;

-годовой взнос страховой компании (при оформление ипотечного кредита обязательно страхуется имущество и жизнь заемщика, также можно застраховать титул, но это не обязательное условие);

-оплата услуг риэлторской фирмы, если вышеперечисленные действия

или их часть поручаются для выполнения ей 2 .

Мы только что рассмотрели специфику развития рынка жилой недвижимости РФ и алгоритм совершения сделки купли-продажи, а также ряд вопросов, связанных с приобретением недвижимости.

8.2Сделки по доверенности

В жизни каждого человека бывают ситуации, когда он не в состоянии самостоятельно заниматься куплей-продажей жилья. Статья 182 ГК РФ предоставляет гражданину возможность не участвовать в совершаемых сделках лично, а передать полномочия по их совершению своему представителю, то есть – составить доверенность.

Согласно ст. 185 ГК РФ «Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами».

При этом доверенность может быть оформлена как для совершения какого-либо одного действия (например, сбор необходимых для сделки документов), так и на совершение ряда действий, включающих распоряжение имуществом, принадлежащего доверителю. Объектом такой доверенности может быть любая собственность.

Доверенность на куплю-продажу недвижимости должна быть обязательно нотариально удостоверена и содержать следующие реквизиты:

-места и дата подписания;

-фамилия, имя, отчество, число, месяц и год рождения, паспортные данные и адрес проживания доверителя;

-фамилия, имя, отчество, число, месяц и год рождения, паспортные данные и адрес проживания поверенного;

-адрес объекта недвижимости на действия, с которым выдана доверенность;

-срок действия доверенности;

-подпись доверителя;

-удостоверенная надпись и печать нотариуса, выдавшего доверенность.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет с момента выдачи [6].

Важно помнить, что в соответствии со ст. 186 ГК РФ «Доверенность, в которой не указана дата ее совершения (дата выдачи) ничтожна». Поэтому

следует обращать особое внимание на дату выдачи доверенности. Если срок действия доверенности не определен, то такая доверенность действительна в течение года со дня выдачи.

Для проведения операций с жильем по доверенности нужно четко определить полномочия поверенного, то есть отразить в доверенности какие именно функции на него возложены: сбор документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи, подписание договора купли-продажи и получение денег и т.д.

В этой связи часто возникают вопрос – не безопасно ли приобретать квартиру по доверенности? Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. С одной стороны иногда бывают ситуации когда продать квартиру без доверенности просто нельзя (болезнь, преклонный возраст, длительная командировка). И проводить такую сделку без помощи специалистов довольно рискованно.

Поэтому лучше обратиться к квалифицированным специалистам, которые знают все тонкости при совершении сделок по доверенности. Доверенность прекращает свое действие по самым разным причинам: отмена доверенности лицом ее выдавшим, истечения срока действия доверенности, смерть лица выдавшего доверенность и др.

Факт отмены доверенности не всегда может быть известен представителю, и во избежание необходимо установить, не была ли отменена доверенность, сделать это самостоятельно довольно сложно, так как, обратившись к нотариусу с просьбой предоставить информацию о том, не отменена ли доверенность нотариусом будет отказано в связи с тем, что это нотариальная тайна. Кроме того, доверенность утрачивает силу в связи с признанием не дееспособным, безвестно отсутствующим лицо, выдавшего доверенность, об этом покупатель может быть не поставлен в известность представителем продавца.

Встречаются случаи, когда собственник квартиры находится за границей и доверенность удостоверена либо иностранным нотариусом, либо российским консульством. В первом случае документ должен иметь апостиль (штамп в форме квадрата со стороной на менее девяти сантиметров; его ставят на официальных бумагах, исходящих лишь от учреждений государств

– участников конвенции, в том числе нотариальных актах).

Апостиль не требует дальнейшего заверения или легализации. Если на доверенности, выданной иностранным нотариусом нет такого штампа, то в нашей стране она соответственно будет не действительна.

Но даже если доверенность удостоверена в консульстве расслабляться не стоит, ведь проверить, что с лицом, выдавшим такую доверенность все в порядке еще более сложно.

Поэтому если Вы решили продать или купить квартиру по доверенности необходимо обратиться к квалифицированным специалистам

[6].

Список использованных источников:

1 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник/ В.А.Горемыкин. – 3-е изд. перераб. и доп. – М.: Дашков и К°, 2003. – 836 с.

2Смагин, В.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. пособие/ В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – М.: Эксмо, 2007. – 240 с.

3Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]/ А.Н. Асаул. – 2-е изд.

–СПб.: Питер, 2007 – 674 с.: ил. сер. «Учебник для вузов».

4Как риелторы проверяют квартиру [Текст]// Недвижимость. – 2006. – №35(48).- С.10

Источник: https://studfile.net/preview/6278415/page:4/

Может ли адвокат продать мою квартиру по доверенности

Какие есть основания для продажи квартиры риэлтерскими фирмами. Если отменена доверенность на продажу квартиры?

Консультация адвоката » Право » Может ли адвокат продать мою квартиру по доверенности

В этой статье юрист Евгения Санарова отвечает на вопрос «Может ли адвокат продать мою квартиру по доверенности?»

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия;
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – здесь);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность.

Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

В таком случае на любом этапе продавец сможет вмешаться в сделку и привлечь иное доверенное лицо при необходимости или же завершить куплю-продажу самостоятельно.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон. На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков.

Можно ли продать квартиру по генеральной доверенности? Любая сделка по отчуждению недвижимого имущества предполагает серьезного к себе подхода, в том числе, и к ее оформлению.

Данное правило касается любого недвижимого имущества, в частности квартир.

Однако встречаются ситуации, когда собственник квартиры не имеет возможности присутствовать при оформлении ее продажи (проживание или нахождение заграницей, болезнь его самого или близких родственников, длительная командировка).

Тогда действующим законодательством РФ предусмотрено вступление в сделку представителя такого собственника, который представляет интересы продавца, совершая действия от имени собственника. Последним может выступать любое дееспособное лицо на основании письменного правомочия – доверенности.

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры.

Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность.

Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа. Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий.

Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

  • Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
  • Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
  • Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
  • Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный. Перечень документов Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности.

Продажа имущества, в том числе, квартиры, не относится к категории личных, поэтому может свободно доверяться другим. Доверенному лицу может предаваться как весь комплекс прав для осуществления продажи от начала и до конца, так и права совершения конкретных действий.

Выбор доверенного лица ограничен только его возрастом и дееспособностью. Это могут быть родственники, знакомые или профессиональный юрист, специалист в сфере недвижимости. Многие предпочитают заключать договоры на продажу квартиры с риэлтерской фирмой.

В таком случае представление интересов продавца во время сделки будет осуществлять один или несколько ее сотрудников.

Таким образом, на вопрос, а можно ли продать квартиру по доверенности, ответ будет положительным. Запрета на это нет, но существуют определенные риски при передаче другим лицам права продавать свое имущество.

Источник: https://advokaty-sudy.ru/pravo/mozhet-li-advokat-prodat-moyu-kvartiru-po-doverennosti

Какие сделки с квартирами на вторичном рынке оспариваются чаще всего

Какие есть основания для продажи квартиры риэлтерскими фирмами. Если отменена доверенность на продажу квартиры?

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Выдача доверенности: оправданная осторожность

Какие есть основания для продажи квартиры риэлтерскими фирмами. Если отменена доверенность на продажу квартиры?

16.03.2006 | 10:00 108974

Использовать доверенности в сделках с недвижимостью всегда следует осмотрительно. Главное – полностью отдавать себе отчет в том, кого мы делаем доверенным лицом и какими полномочиями его наделяем. С помощью доверенности можно избавиться от ненужных хлопот, а можно и лишиться жилья.

«Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами», – сказано в статье 185 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так что представительство по доверенности является абсолютно законным и широко распространено в практике сделок с недвижимостью.

При этом действия, осуществляемые по доверенности, имеют самый разнообразный «калибр»: от полномочия на простое получение документов в разных инстанциях вместо доверителя – до наделения доверенного лица правом отчуждения имущества доверителя и получения всех причитающихся продавцу денег.

Основные правила выдачи и использования доверенностей, а также плюсы и минусы наделения других людей разнообразными полномочиями мы и проанализируем.

«Доверительная» продажа

Никто не берется утверждать, что приобретать недвижимость, продаваемую по доверенности, всегда рискованно.

Например, если отчуждается квартира, являющаяся общей долевой собственностью большой семьи, некоторые ее члены вполне могут прибегать к оформлению доверенности на продажу своих долей на имя более энергичных или менее занятых родственников.

Это вполне логично, особенно если клиенты, продавая одну недвижимость, тут же приобретают другую. Но полномочия, которыми одни граждане наделяют других, должны быть четко обозначены в документе.

Вместе с тем существует широко распространенная и безопасная практика оформления доверенностей на выполнение отдельных поручений, связанных с упрощением процедуры подготовки сделки. К примеру, продавцы наделяют специалиста риэлтерской фирмы полномочиями на подготовку документов, необходимых для продажи квартиры.

Ведь чтобы собрать полный пакет документов к купле-продаже, необходимо посетить (и не один раз) хронически осаждаемые толпами граждан паспортную службу, районное проектно-инвентаризационное бюро (для заказа и получения технического паспорта), явиться в органы регистрации за выпиской из Единого государственного реестра прав.

Кроме того, порой неизбежен поход в налоговую и прочие инстанции.

Естественно, нет никакого риска в оформлении клиентом доверенности с подробным перечислением того, какие бумаги и в каких учреждениях заказывает и получает представитель. Ведь в документе не предусмотрено право на отчуждение (продажу, дарение, мену) недвижимости, а тем более – на получение денег вместо клиента.

Криминальная генеральная

А вот присутствие в сделке так называемой генеральной доверенности требует особой бдительности. Слабо разбирающегося в юридических вопросах человека уговорить на ее выдачу несложно.

В качестве аргумента нечистые на руку маклеры могут предъявить внушительный список действий, которые им предстоит совершить, скажем, для приватизации или оформления наследства и пр.

А потому предложат сразу оформить доверенность, «пригодную на все случаи жизни».

Стандартная формулировка такой доверенности на первый взгляд достаточно невинна: «Управлять и распоряжаться моим имуществом, … совершать от моего имени разрешенные законом сделки, … подавать заявления и расписываться за меня».

Казалось бы, ни слова не сказано о продаже квартиры и получении вырученных за нее денег, хотя и таким правом «распоряжения имуществом», в числе прочих, наделяет запутавшийся продавец своих недобросовестных представителей.

Правда, нотариусы с большой осторожностью относятся к удостоверению сделок на основании подобных документов. Ведь хлопот им не избежать, если бывший собственник заявит, что был введен в заблуждение относительно цели выдачи доверенности, и попытается отсудить потерянное жилье.

Нотариальная палата Петербурга давно уже не рекомендует проводить сделки по генеральной доверенности, кроме тех естественных житейских случаев, когда данный документ оформлен для удобства самой семьи.

Например, от имени пожилых родителей – на более активных и лучше ориентирующихся в современных реалиях детей.

При наделении друг друга самым широким кругом полномочий внутри семьи для визита к нотариусу целесообразно собрать документы, подтверждающие степень родства, и указать ее в документе, чтобы ни у кого в будущем не возникало ненужных сомнений или недоверия.

Если же вам предлагают приобрести жилье, отчуждаемое по генеральной доверенности, советуем уточнить причины ее выдачи. Хотя бы убедитесь, что доверитель полностью в курсе происходящего с его жилплощадью, чтобы потом не бегать по судам.

Подстелить соломки не мешает

Также настоятельно советуем – особенно если доверенность выдана весьма пожилым человеком – убедиться, что доверитель с того момента (а максимальный срок, на который может быть выдана доверенность, – три года) не перекочевал в мир иной.

Ведь действие данного документа тогда автоматически прекращается в соответствии со ст. 188 ГК РФ. Но об этом положении закона, в соответствии с которым доверенность утрачивает силу с момента смерти доверителя, действующие по ней родственники покойного могут просто не знать.

Но такая сделка в любом случае будет ничтожной.

«Доверяй, но проверяй!» – давно уже стало назойливым штампом, не утратившим, к сожалению, своей актуальности. Специалисты утверждают: у покупателя при продаже по доверенности есть возможность обезопасить свои интересы.

Для этого можно ввести в договор следующее условие: «Надлежащее исполнение договора стороны связывают с подтверждением намерения совершить сделку лицом, выдавшим доверенность, удостоверяемым в нотариальной форме, которое должно быть получено до производства расчетов между сторонами».

И доверитель может оформить письменное заявление у нотариуса в том городе или у консула в той стране, где он находится, по факту совершения продажи. Если он подтвердит, что жив, здоров и одобряет действия своих доверенных лиц, можно смело производить расчеты.

Анатомия полномочий

Разберемся в том, как производится нотариальное удостоверение доверенности. Присутствия доверенного лица (наделяемого полномочиями) не требуется. Доверитель лично является к нотариусу (естественно, с действующим паспортом). О доверенном же лице необходимы следующие сведения: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации.

Как можно более подробно и конкретно следует перечислить действия, которые доверенное лицо может производить. Срок действия доверенности устанавливается любой, но не более трех лет.

В одной и той же доверенности могут фигурировать несколько доверителей (например, все жильцы коммунальной квартиры, поручающие агенту осуществление приватизации на их имя) или несколько доверенных лиц (по принципу взаимозаменяемости или с наделением каждого из них своими полномочиями). Можно оформить доверенность с правом передоверия.

В таких случаях тот, на кого доверенность оформлена, может передать конкретные полномочия третьему лицу по собственному усмотрению, в зависимости от ситуации.

Если обстоятельства изменятся до окончания срока действия доверенности, ее можно отозвать. Уместнее обратиться к нотариусу, оформлявшему документ, хотя теоретически это можно сделать и у любого другого. Сведения об отзыве доверенности передаются в базу данных Нотариальной палаты.

Правда, в соответствии со ст. 189 ГК РФ «лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана…».

И если представитель, не зная об отмене, совершил некие действия (например, продал квартиру), то по закону они (действия) «сохраняют силу… в отношении третьих лиц», т. е. покупателя. При этом факт извещения или, наоборот, сокрытия отмены должен быть доказан.

Но даже если судебное разбирательство подтвердит правомочия сторон и законность такой сделки – представляете, какой моральный ущерб может быть нанесен добросовестным покупателям?

Без нотариального благословения

Внутри страны доверенность на все виды полномочий может быть оформлена у любого нотариуса Российской Федерации, независимо от того, где находится доверенное лицо, где – объект недвижимости и где – сам нотариус. Сложнее с теми, кто постоянно проживает за границей, а собственность имеет в России.

В большинстве развитых стран действуют международные конвенции, договоры о правовой помощи, упрощающие порядок легализации доверенностей, выданных иностранным нотариусом. Порядок выдачи таких доверенностей должен быть уточнен заранее, а перевод – выполнен российским профессионалом из специализированного бюро переводов. Но гораздо проще, если за границей обратиться в родное консульство.

Консул наделен необходимыми полномочиями. Однако порой он чувствует некую неуверенность и не берется произвольно формулировать и удостоверять документы, составленные с малейшими отклонениями от имеющихся у него образцов (зачастую устаревших или неоправданно обобщенных).

Поэтому лучше заблаговременно проконсультироваться у российского нотариуса, у которого вы планируете удостоверять сделку, получив от него не общие рекомендации, а конкретный текст требуемого из консульства документа.

Также вместо нотариуса могут удостоверить доверенность, в том числе и на отчуждение недвижимости, и многие должностные лица: главные и дежурные врачи больниц, командиры воинских частей, начальники исправительных заведений. Подробный список приводится в ст. 185 ГК РФ.

Но сделки, совершенные по таким доверенностям, несмотря на их соответствие закону, чаще других становятся предметом судебного разбирательства. Правда, обычно оспаривается не содержание документа и не полномочия удостоверившего его лица, а, например, было ли адекватным состояние больного. Или заявляется, что заключенный выдал документ под принуждением.

Особой осторожности требуют ситуации, в которых по такой доверенности продается недвижимость, а взамен ничего не приобретается.

Доверенность, выполненная в простой письменной форме, – в принципе тоже законна. Но на практике возможность ее использования просто не обсуждается, когда речь идет о таких «материально и морально емких» сделках, как операции с недвижимостью.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

– Я нахожусь в настоящее время за границей и хотела бы оформить на имя дочери доверенность на продажу квартиры в России. Будет ли действительна на территории РФ доверенность, оформленная в российском консульстве за границей, с указанием моих данных, взятых из загранпаспорта? Или необходимы данные гражданского паспорта России?

– Удостоверенная консулом доверенность действительна в РФ, она не требует апостиля и перевода на русский язык. Данных загранпаспорта в доверенности достаточно, ведь дочь будет при сделке предъявлять свой общегражданский паспорт.

Если сделка будет удостоверяться нотариально, то многие нотариусы потребуют в момент совершения сделки подтверждения от консульства двух обстоятельств: того, что доверенность не отменена, и факта нахождения собственника в живых на момент сделки.

Для этого вам придется снова лично посетить консульство в день удостоверения договора, подтвердить действительность доверенности и предъявить паспорт. Консульство может осуществить связь с нотариусом по телефону, факсу или через заверенную телеграмму.

– В каких случаях можно отозвать доверенность, срок полномочий по которой еще не истек? Нужно ли требовать возврата подлинника доверенности после ее отмены?

– В любой момент до истечения срока доверенности вы имеете право ее отозвать, подав заявление тому нотариусу, который ее удостоверял, либо через другого нотариуса, к которому вы обратитесь.

Удостоверенное заявление о прекращении доверенности обязательно направляется нотариусу, который удостоверял доверенность, доверенному лицу и для гарантии в орган, производящий регистрацию прав на недвижимость, чтобы нельзя было зарегистрировать сделку после прекращения действия доверенности. Сама доверенность после ее удостоверения передается доверенному лицу, а у вас может быть только копия. Конечно, хорошо, если доверенное лицо после прекращения вами действия доверенности отдаст вам ее, но силой ведь ее не отберешь, поэтому у вас должна быть копия доверенности и удостоверенное нотариусом заявление о прекращении действия доверенности.

Елена Ильина, адвокат СПбГКА АК № 10

(по материалам сайта www.uristy.ru)

Татьяна Родионова   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/6549/

Доверенность на продажу квартиры

Какие есть основания для продажи квартиры риэлтерскими фирмами. Если отменена доверенность на продажу квартиры?

Последнее обновление: 27.06.2019

Собственник квартиры может заключать сделку купли-продажи как лично, так и через своего представителя (доверенное лицо), письменно уполномочивая его на это нотариально заверенной доверенностью на продажу квартиры.

Доверенность составляется в одном экземпляре. Выдающий ее именуется – доверитель, а получающий по ней полномочия – представитель или поверенныйДоверенность с максимальным набором полномочий называют генеральной.

Все нормы выдачи доверенности, а также правила ее действия –регламентируются Гл. 10 части 1 ГК РФ. Образец доверенности на право продажи квартиры – представлен ниже.

Договор купли-продажи квартиры, заключенный по доверенности (со стороны Продавца) имеет ту же юридическую силу, что и договор, заключенный лично Продавцом. В самом договоре, при этом, обязательно должно быть указание на то, что за Продавца в сделке действует доверенное лицо, и указаны реквизиты доверенности.

Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя. Как это происходит?

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Оформление такой доверенности происходит у нотариуса. При этом подписывает ее только сам хозяин (владелец квартиры, доверитель).

Присутствие доверенного лица, на которого оформляются доверительные полномочия по продаже, необязательно.

Нотариус составляет текст доверенности, в соответствии с желаниями владельца, и удостоверяет его волю, ставя свою подпись и печать на документе. Дальше владелец сам передает эту бумагу своему представителю, когда посчитает нужным.

В сделках с квартирами доверенность на право продажи должна предъявляться только в подлиннике и содержать следующие обязательные реквизиты:

  • наименование – «Доверенность»;
  • дата составления доверенности (при отсутствии этой даты – доверенность ничтожна);
  • срок действия доверенности (если он не указан – доверенность действует в течение года);
  • сведения о доверителе и о представителе (ФИО, паспортные данные и место жительства каждого);
  • личная подпись доверителя.

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

В доверенности на продажу квартиры (даже если она генеральная) должны быть четко и ясно прописаны ключевые полномочия ее носителя, а именно:

  • на представление интересов собственника-Продавца квартиры в части продажи оной;
  • на право расписываться за Продавца и совершать иные действия, необходимые для продажи квартиры;
  • на сбор всех необходимых документов для совершения сделки купли-продажи квартиры;
  • на подписание договора купли-продажи квартиры (адрес);
  • на подачу документов на государственную регистрацию и получение их обратно после регистрации;
  • на принятие предоплаты/аванса за квартиру;
  • на проведение окончательных денежных расчетов и получение полной суммы денег за квартиру.

 Образец Доверенности на продажу квартиры можно скачать здесь. 

Максимальный срок действия доверенности, который можно в ней указать – неограничен (до изменений 2013 года в ГК, максимальный срок был 3 года).

Если срок действия в доверенности не указан, то он принимается равным одному году с момента ее выдачи (ст. 186 ГК РФ). Доверенность, в которой не указана дата ее выдачи – ничтожна.

Доверенность, выданная на совершение сделки по отчуждению недвижимости (буквально – на совершение регистрационных действий с квартирой), требует обязательного нотариального удостоверения.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Когда доверенность на продажу квартиры недействительна

Вообще, несмотря на законность применения доверенности в сделках, на рынке недвижимости принято их избегать (особенно генеральных доверенностей на продажу квартиры).

Дело в том, что использование доверенности при продаже квартиры, открывает большие возможности для мошеннических действий, которые не всегда возможно отследить или предотвратить.

 Мошенник может заполучить такую доверенность при помощи обмана, угрозы, шантажа или подделки самой доверенности.

И при наличии такой бумаги на руках у злоумышленника, все остальные его действия приобретут внешне законный вид.

Помимо явно криминальных случаев, сделка купли-продажи квартиры, произведенная по доверенности, может быть признана судом недействительной и по вполне житейским причинам. 

В частности, доверенность может быть отозвана (отменена) доверителем (пп.2, п.1, ст. 188 ГК РФ), и представитель на момент сделки может вообще не иметь никаких полномочий, но никто об этом на сделке не будет знать.

Доверитель может также скончаться к моменту совершения сделки купли-продажи квартиры, либо он может быть признан недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим – и это также будет означать прекращение действия доверенности (пп.6, п.1, ст. 188 ГК РФ).

А сделка, совершенная по недействительной доверенности, также считается недействительной.

Закон, правда, пытается хоть немного защитить Покупателя в подобной ситуации, и обязывает доверителя, при отмене доверенности, незамедлительно известить об этом как своего поверенного, так и третьих лиц, с которыми поверенный должен был вступить в сделку (п.1, ст. 189 ГК РФ).

Кроме того, закон предусматривает, что если Покупатель не знал и не мог знать о том, что действие доверенности прекращено, то последствия сделки для него остаются в силе (п.2, ст. 189 ГК РФ).

Но так как закон далеко не идеален, то судебные споры из-за использования доверенности при продаже квартир – не такая уж редкость. Поэтому в целях безопасности, доверенность рекомендуется использовать только для сбора документов для сделки, а подписывать договор купли-продажи, и получать деньги по нему должен лично Продавец квартиры.

Такая доверенность, выдаваемая только на сбор документов без права продажи квартиры, может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.

Зачем нужна расписка в получении денег за проданную квартиру? Что в ней должно быть, чтобы она имела юридическую силу? Смотри в Глоссарии по ссылке.

А для особенно любознательных можем добавить, что существует официальный реестр отмененных доверенностей. В соответствии со статьями 34.2 и 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариусы обязаны вносить сведения о совершении нотариальных действий (в том числе об отмене доверенностей) в специальный реестр единой информационной системы нотариата (ЕИС).

Проверить предъявленную на сделке доверенность через реестр отмененных доверенностей можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Сама единая информационная система нотариата (ЕИС) заработала в полный рост с января 2018 года (подтверждение – здесь). В этой системе теперь регистрируются все нотариальные действия, совершаемые всеми нотариусами на территории России, в т.ч. выдача и отмена доверенностей.

Как действовать Покупателю, в случае, когда квартиру ему продают по доверенности, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> Проверка личности Продавца квартиры >>Квартиру продают по доверенности.

Владельцу же недвижимости имеет смысл защитить свое право собственности от утери (например, от продажи по поддельной доверенности) путем запрета регистрации сделок без своего личного участия (подробнее по ссылке).

А что если сам Покупатель хочет дать доверенность на покупку квартиры? Об этом – в отдельной заметке по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/doverennost-na-prodazhu-kvartiry/

Юриста совет
Добавить комментарий