Как забрать дом после расторжения договора купли продажи и выселить жильцов?

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Как забрать дом после расторжения договора купли продажи и выселить жильцов?

При нарушении прав продавца или покупателя квартиры может потребоваться расторжение договора купли продажи недвижимости. Такие ситуации возникают в случаях, когда к заключению сделки не привлекался юрист или хотя бы профессиональный риэлтор. Именно поэтому мы попробуем разобраться в возможности расторжения договора, основаниях для этого и самой процедуре.

Зачем нужно расторжение договора купли-продажи

Основная причина для расторжения договора купли-продажи (далее – «ДКП») – возникновение разного рода проблем, связанных с исполнением его условий. В большинстве случаев неприятные ситуации связаны со следующими моментами:

  • предмет договора не может свободно отчуждаться – фактически, право собственности на квартиру или иную недвижимость не может перейти от продавца к покупателю;
  • недвижимость имеет обременение, отличное от залога, что не было известно покупателю в момент заключения ДКП – например, в квартире проживает 3-е лицо по завещательному отказу;
  • соблюдение условий оплаты ДКП – покупатель не передает деньги по договору, либо расплатился частично;
  • продавец отказывается покидать квартиру по своей воле – сам продавец, либо члены его семьи, либо иные граждане, зарегистрированные в квартире, не выписываются, не забирают вещи и иным способом нарушают права покупателя.

Основная особенности данных сделок – рискованность для обеих сторон договора. Но при тех или иных обстоятельствах у любой из сторон возникает право расторгнуть договор на основаниях, предусмотренных законом.

На каком основании можно расторгнуть договор купли продажи квартиры

Статья 450 ГК РФ указывает на возможность расторжения ДКП квартиры или иной недвижимости. В целом же, при анализе законодательства, можно выделить 4 причины для прекращения сделки.

  1. Соглашение сторон. То есть, обе стороны «передумали» и решили самостоятельно расторгнуть сделку с возвратом всего, ранее переданного по ДКП или на иных условиях.
  2. Существенное нарушение условий договора. Согласно ст. 451 ГК РФ, под этим понимается изменение обстоятельств заключения сделки, в связи с которыми сторона не получила того, на что могла рассчитывать по ДКП.
  3. Непредвиденные обстоятельства или действия непреодолимой силы, исключающие исполнение договора. Как правило, они связаны с интересами 3-их лиц, стихийными бедствиями и пр., и потому обе стороны в принципе не могли предусмотреть данные обстоятельства.
  4. Отказ от выселения из квартиры. Существует категория лиц, которых нельзя по закону выписать из занимаемого жилья. Косвенно, это вновь то же самое существенное нарушение условий договора, т.к. у покупателя нарушено право беспрепятственно пользоваться квартирой.

А вот несвоевременная оплата по договору не всегда является законным поводом к расторжению сделки. Все «упирается» в положения гражданского законодательства, по которому продавец вправе взыскать цену договора. Но и здесь есть «лазейка», о которой можно прочитать в этой статье.

Досудебное расторжение договора купли продажи недвижимости

Стороны могут прийти к решению о расторжению сделки. Но порядок будет существенно зависеть от того, произведена государственная регистрация ДКП, или же стороны еще не начали эту процедуру.

Если государственной регистрации не было, то подписывается простое соглашение о прекращении сделки. Соглашение составляется в той же форме, что и основной ДКП.

Если государственная регистрация произошла, то при составлении мирового соглашения необходимо:

  • указать в дополнительном соглашении условие возврата ранее переданного по ДКП;
  • найти основания для прекращения сделки в законодательстве, либо в условиях договора;
  • определить возмещение расходов, связанных со сделкой.

Такое соглашение сложно разработать самостоятельно. Стоит воспользоваться профессиональной юридической помощью. Иначе ситуация может «зайти в тупик». Например, продавец не получит назад свою квартиру, но в то же время не получит и деньги.

При расторжении сделки купли-продажи недвижимости необходимо попытаться решить вопрос без привлечения суда.

Для этого заинтересованная сторона направляет другой проект соглашения о расторжении ДКП и дожидается ответа в течение 30 дней (если иное не предусмотрено договором).

Если в ответ на «претензию» поступает отказ, либо отсутствует ответ в принципе, инициатор расторжения ДКП получает право обращения в суд.

Обращение в суд

Вслед за претензионной работой идет обращение в суд. Спор о недвижимости рассматривается в суде общей юрисдикции (районный, межрайонный, городской) по месту нахождения квартиры или дома.

Исковое заявление составляется по правилам ст. 131 ГПК РФ, но при этом обязательно надо указать:

  • на попытку решить конфликт мирным путем;
  • основания для расторжения ДКП;
  • требование не только о расторжении договора, но и о возврате ранее переданного по ДКП;
  • компенсацию причиненного ущерба, связанную с неисполнением условий договора ответчиком.

Чтобы расторгнуть договор купли продажи недвижимости через суд придется запастись терпением. Поскольку данные сделки имеют высокую цену, разбирательства длятся довольно долго, а вслед за этим идет оспаривание в судах высоких инстанций.

Судебная практика по делам о расторжении ДКП недвижимости

Какой-то определенной тенденции, связанной с правоприменением в судах, по данным делам не имеется. Но из анализа большинства судебных тяжб можно выявить следующее:

  • равное распределение рисков между сторонами договора;
  • в среднем, на суд в 1 инстанции уходит 4-6 месяцев, и еще 2-4 месяца на исполнение решения суда;
  • более 65% судебных решений оспариваются в вышестоящем суде, при этом вердикт меняется в 1/3 рассмотренных дел.

Вообще, не рекомендуется пускать сделки по покупке или продаже квартиры «на самотек» или полностью полагаться на риэлтора. Стоит запросить юридическое сопровождение на всех этапах. Участие юриста в процессе купли-продажи квартиры или дома позволит:

  • минимизировать риски;
  • правильно составить договор;
  • определить условия сделки и способ ее расторжения.

Источник: https://pravda-zakona.ru/article/kak-mozhno-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как правильно составить соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

Как забрать дом после расторжения договора купли продажи и выселить жильцов?

Основные нюансы расторжения сделки покупки недвижимости мы расскажем в этой статье. Соглашение легче расторгнуть, если обе стороны согласны. Но такое бывает редко. Разногласия рассматривает суд, если одна из сторон отказывается разорвать договоренность.

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Собрать доказательства и направить иск в суд. Для того чтобы расторгнуть соглашение нужно доказать, что вторая сторона нарушила основные условия соглашения. Правило установила статья 450 Гражданского кодекса. При этом должно соблюдаться условие: вторая сторона понесла значительные убытки. Не получила то, что рассчитывала получить при заключении сделки.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры? Можно. Для этого нужно обратиться в суд.

Для примера, когда допускается расторжение договора купли продажи квартиры.

Покупатель отказался платить

Пример № 1. Решал спор Верховный суд Республики Бурятия. Апелляционное определение по делу № 33-5226.

Суть спора. Стороны договорились о перечислении оплаты в рассрочку. Первый платеж покупатель делает до марта 2014 года, а второй платеж перечисляет до марта 2015 года.

В ЕГРЮЛ содержится информация о том, что право владения недвижимости получил приобретатель. Но покупатель нарушил сроки платежей. Поэтому вторая сторона составила исковое заявление.

Истец ищет ответ на вопрос, как расторгнуть договор купли продажи квартиры.

Вердикт суда

  • Нет оснований расторгнуть соглашение. Истец не представил доказательств, что имеются существенные нарушения условий договоренности.
  • Истец не смог доказать, что понес значительные убытки.
  • Поскольку право владения подтверждено официально, истец вправе требовать оплаты и процентов. Правило установлено статьей 395 Гражданского кодекса.

Продавец или члены его семьи отказываются выписываться из квартиры и не освобождают ее для нового собственника

Пример № 2. Предметом рассмотрения явилась сделка с нестандартными условиями. Поясним подробнее. Обычно покупатель приобретает недвижимость без долгов. А собственники жилья выписываются до совершения сделки. Это «чистая продажа». Но покупатель и продавец могут договориться между собой и заключить соглашение на других условиях.

Гражданский кодекс декларирует, что стороны самостоятельно определяют условия соглашения. Например, покупатель может перечислять платежи в рассрочку или взять на себя погашение коммунальных платежей. Советуем взвесить все за и против, прежде чем ставить подпись под договором.

Не исключено, что вторая сторона не выполнит свои обязанности. Например, откажется выписываться из квартиры. В таком случае покупателю придется обращаться в суд. Цель иска — отмена договора купли продажи квартиры.

Нижегородский областной суд рассматривал спор между сторонами, связанный с продажей жилья. Апелляционное определение принято 1 ноября 2016 года, дело № 33-13440/2016.

Суть спора. Женщина купила квартиру. Условия покупки:

  • Покупательница оплачивает коммунальные долги, которые оставил продавец.
  • Собственники обязуются через две недели выписаться из квартиры.

Стороны поставили подписи под соглашением. Свидетельство о праве владения женщина получила. Дальше начались проблемы. Каждая из сторон договора имеет свое видение ситуации.

Позиция истицы.Позиция ответчика.
Выселить жильцов.Желает оспорить договор купли-продажи квартиры
Признать за покупательницей право на недвижимость.Называет причины расторжения договора купли-продажи квартиры:
  • в действительности продавец не собирался продавать недвижимость;
  • совершил сделку под влиянием угроз со стороны покупателя;
  • покупатель не перечислил деньги по сделке.

Суд отвечал на вопрос, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

Вердикт суда

  • Договор купли продажи квартиры оставить в силе. Бывшие жильцы обязаны выписаться и покинуть жилплощадь.
  • Нет доказательств, что ответчика принудили к продаже. Все условия соглашения сторонами соблюдены.
  • Бывшие жильцы не имеют права пользоваться квартирой. Поэтому они обязаны сняться с регистрации.
  • Кассовый ордер подтверждает, что истица произвела платеж.

Одна из сторон соглашения понесла убытки в результат заключения соглашения

Пример № 3. Приведем пример из практики судов. Московский городской суд признал недействительным соглашение о покупке квартиры.

Суть спора. Истица купила жилье, но получила совсем не тот результат, на который рассчитывала. Квартира стала объектом уголовных разбирательств, истице пришлось тратить время на походы по судам. В результате женщине пришлось уволиться с работы. Она не получила выгоду, которую рассчитывала получить при совершении сделки.

Суд посчитал, что имеются основания признать сделку недействительной. Признал, что истица потеряла право собственности на квартиру. Постановил, что продавец должен вернуть истице уплаченные средства. Апелляционное определение вынесено в сентябре 2016 года, дело № 33-31426/2016.

Возникают обстоятельства, которые сложно предугадать

Форс-мажор не зависит от воли сторон и служит основаниям разорвать соглашение.

Судья определяет, действительно ли обстоятельства являются форс-мажором, и выносит решение.

Как разорвать договоренность о продаже до официальной регистрации

Да, можно. Сделку отменить легче, пока официально не зарегистрировано право владения за другим собственником. В территориальное управление Росреестра направляется письмо с просьбой остановить регистрацию. Разрыв договоренностей оформляется в письменном виде. Если контрагент не соглашается отменить продажу, нужно доказать, что он не выполнил обязанности, взятые по соглашению.

Значение имеют условия соглашения. Стороны обговаривают письменно, какие обстоятельства дают права расторгнуть соглашение.

Разрыв соглашения после регистрации

После официальной государственной регистрации, можно расторгнуть договоренность. Но вернуть то, что выполнено по договору, уже не получится.

3 действия для отмены соглашения, если вторая сторона возражает

  • Направить требование отменить договоренность.
  • Подождать тридцать дней.
  • Направить заявление в суд.

Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры, и к чему приведет отмена сделки

Если согласия между сторонами нет, остается один выход — обращаться в суд. Нужно убедить судью, что имеются обстоятельства, которые позволяют расторгнуть договоренность.

Последствия расторжения соглашения:

  1. Стороны могут не выполнять обязанности.
  2. Сторона, которая получила убытки, вправе получить компенсацию.
  3. Вместе с убытками можно требовать уплаты процентов.
  4. Нельзя потребовать возврата исполненного по соглашению. Все, что стороны сделали по условиям соглашения, так у них и остается. Другие условия можно обговорить в соглашении.

Если покупатель не произвел платеж, это не значит, что собственность возвращается продавцу. Квартира так и остается собственностью покупателя. Продавец имеет право требовать произвести оплату и выплатить проценты.

Как аннулировать договор купли продажи квартиры, чтобы вернуть то, что было совершено по сделке

Нужно добиваться, чтобы суд признал соглашение недействительным.

Оснований для признания письменной договоренности недействительной:

  • Нарушаются требования правовых актов.
  • Сторона, подписавшая договор, не может отдавать отчет своим действиям. Нужно доказать недееспособность на момент подписания соглашения.
  • Нарушены права детей при продаже.
  • Подтвержден факт мошенничества при подписании договора.
  • Стороны преследуют иные цели при подписании контракта. Доказывается притворность сделки.
  • На самом деле стороны не имеют намерений оформить продажу недвижимости. Доказывается, что договоренность является мнимой.

Доказывается одно из перечисленных обстоятельств, если требуется признать недействительным соглашение о продаже квартиры.

Если сделку признают недействительной, для покупателя наступают неприятные последствия. Придется вернуть купленное жилье. Поэтому важно уделить внимание тщательной проверки документов, если вы самостоятельно заключаете сделку. Обращаться к услугам проверенных агентств по недвижимости.

Приведем пример из практики Пермского краевого суда. Дело № 33-2667 рассмотрено 18 марта 2013 года.

Суть спора. Женщина продала недвижимость. Опекун обратился в суд, чтобы признать продажу недействительной. Покупатель взял в банке кредит на покупку жилья. Истец настаивал, что соглашения недействительны.

Резюме суда

  • Медицинские документы и показания свидетелей подтверждают, что женщина, которая продала недвижимость, страдает расстройством психики.
  • Женщина не осознавала, что делает, когда ставила подпись под договором.
  • Ответчик не смог опровергнуть вывод, сделанный судебными экспертами.
  • Последствие признания сделки недействительной: ответчик должен вернуть квартиру. Восстанавливается запись о прежнем владельце. Продавец обязан вернуть деньги покупателю.

Как обезопаситься покупателю

Дадим простой совет: доверяй, но проверяй. Не соглашайтесь на сделку, если условия вызывает у вас сомнения.

Случаи, когда от покупки лучше отказаться:

  • Недвижимость продается по доверенности.
  • Возникают сомнения в том, что продавец отдает отчет своим действиям.
  • Продается недвижимость, которая является предметом залога.
  • В квартире прописаны дети до восемнадцати лет, а письменное согласие опеки на совершение сделки отсутствует.

Важно! Если появляются сомнения в понимании продавцом своих действий, не постесняйтесь, спросите справку из диспансера.

Справки от нотариуса в расчет не берутся, поскольку нотариусы не наделены правом проверять дееспособность. Если справка из диспансера у человека, продающего недвижимость, отсутствует, советуем отказаться от покупки.

Как составить соглашение о расторжении сделки

3 условия, которые указываются в соглашении о прекращении договора

  • Взаимное желание покупателя и продавца расторгнуть сделку.
  • Прекращение обязанностей, которые приняли на себя стороны.
  • Соглашение имеет такой же вид, как и сам договор.

Соглашение нужно заключить в письменной форме. Если предусмотрена регистрация договора, то и соглашение нужно регистрировать.

Как совершить безопасную сделку

2 совета, как совершить безопасную сделку

  • Письменно закрепить решение совершить сделку. Закрепите в предварительном договоре цену и порядок платежей. Предварительное соглашение — это гарантия защиты прав для обеих сторон. Покупатель получает гарантию, что получит недвижимость. Продавец получает гарантию оплаты. При попытке уклониться от совершения сделки, вторая сторона может требовать исполнения в судебном порядке. Шесть месяцев отводит закон, чтобы направить заявление в судебную канцелярию с целью заключить соглашение.
  • Прописать порядок выполнения обязательств.

Акцентируйте внимание на порядке расчетов. Откройте в ячейку в банке. Согласуйте передачу денег через банковскую ячейку. Деньги передаются после того, как официально прошла регистрация. Совершается безопасная сделка. Покупатель гарантированно становится собственником недвижимости, а продавец получает плату по сделке.

Какой срок расторжения договора купли продажи квартиры

Закон отводит три года на подачу иска. Срок начинает считаться с момента, как началось исполнение соглашения. Когда недействительной признается оспоримой, устанавливается срок для оспаривания один год.

Совет. Заявляйте ходатайство о том, чтобы суд применил срок в три года. Без ходатайства одной из сторон, судья может не применить исковую давность.

Заключение

Покупка недвижимости — это ответственное мероприятие. Чтобы не пришлось, потом ходить по судам и доказывать нарушения, тщательно проверяйте документы. Внимательно читайте условия соглашения. Если нюансы сделки вызывают у вас подозрения, от покупки советуем отказаться.

3 совета, как правильно закрепить договоренность

  1. Подписать предварительное соглашение. Обговорить в нем условия совершения сделки.
  2. Прописать права и обязанность. Обговорить срок для передачи квартиры. Закрепить порядок проведения расчетов.
  3. Установить ответственность за нарушение условий соглашения.

Желаем удачной сделки!

Источник: http://mirkadastra.ru/pravovye-voprosy/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Как забрать дом после расторжения договора купли продажи и выселить жильцов?

В сделках купли-продажи недвижимости всегда рискуют обе стороны.

Покупатель рискует получить квартиру ненадлежащего качества, с долгами по квартплате, или того хуже — с гражданами, имеющими право на пожизненное проживание.

Продавец рискует, продав свою квартиру, несвоевременно или не в полном объёме получить её денежное возмещение. Крайний выход из сложившейся ситуации — расторжение договора купли продажи. Как его осуществить?

Что значит «расторжение договора»?

Когда покупатель и продавец расторгают договор, имеется ввиду, что на этом их договорные отношения на будущее прекращаются.

И это самый главный признак, отличающий расторжение договора от признания его недействительным. Поэтому после состоявшейся сделки, когда стороны обменялись деньгами и недвижимостью, говорить о расторжении договора невозможно.

Свои обязательства по договору стороны выполнили, следовательно, договор свою миссию отслужил.

 Иллюстрация: Ирина Фатеева

Расторжение договора – это прекращение отношений между покупателем и продавцом недвижимости. Но взять и просто так расторгнуть договор не получится, тут потребуется согласие обеих сторон, причём расторгать его придётся в той же форме, в которой он и был составлен – в письменной. На словах решить нельзя.

Покупатель квартиры должен понимать, что не каждый собственник квартиры — отпетый мошенник, который хочет поживиться на нём. Как и не каждый покупатель — обманщик. Очень часто проблему можно решить мирно, поэтому обоюдное расторжение договора купли-продажи — не такая уж и редкость, и не стоит сразу накручивать себя мыслями о предстоящих судебных разбирательствах.

Возможно, до суда и не дойдет. Стороны аргументируют свои замечания по договору, внесут в бумаги соответствующие коррективы (уменьшат, к примеру, цену, или изменят какие-либо другие условия) и пожмут друг другу руки. Или же, не найдя подходящих слов и доводов для оппонента, решат расторгнуть договор соглашением сторон.

Закон Российской Федерации разрешает его в том случае, если все условия соблюдены. Статья 452 Гражданского Кодекса РФ говорит о том, что расторжение договора должно пройти все те же этапы, что прошел и договор купли-продажи. Другими словами, если он был заверен нотариусом, то и расторжение должно пройти через руки нотариуса.

Если договор прошёл государственную регистрацию, то и расторжению договора должно пройти по тому же пути.

Вся суть расторжения договора купли-продажи недвижимости прописана в главе 29 Гражданского Кодекса РФ. Она предусматривает причины (ст. 450 ГК РФ) и обстоятельства (ст. 451 ГК РФ), достаточные для расторжения, а также порядок проведения (ст. 452 ГК РФ) и последствия (ст .453 ГК РФ) расторжения.

Кроме этого, все манипуляции с недвижимостью регулируются Федеральным Законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Когда ещё возможно, а когда уже поздно?

Гражданский Кодекс Российской Федерации прописывает условия, когда стороны имеют право расторгнуть договор. Это возможно по обоюдному решению сторон или при существенном нарушении договора и причинении ущерба одной из сторон (статья 450). Но нарушение должно быть настолько серьёзным, что, зная, что такое случится, вторая сторона никогда бы не пошла на сделку.

При обоюдном решении об отмене сделки до суда, как правило, не доходит. Наименьшей кровью можно отделаться, если расторгнуть договор до момента регистрации перехода прав собственности: квартира в руках продавца, он её владелец, а стороны полюбовно договорились не продолжать далее договорных отношений и подписали расторжение договора купли-продажи.

Бывают и другие варианты обоюдного соглашения, но уже в тех случаях, когда сделка состоялась. В основном, как показывает практика, это происходит в тех случаях, когда представители обеих сторон добропорядочны. Рассмотрим на примере. Два человека вступили в договорные отношения.

Обсудили все моменты, прописали их в договоре. И недвижимостью, и суммой за неё покупатель и продавец довольны. Оформили документы, как полагается, право собственности перешло покупателю, деньги – продавцу. А через некоторое время, обе стороны вдруг поняли, что погорячились (и такое бывает).

Что делать? По договору они сделали всё юридически чисто. Расторгнуть договор уже нельзя, так как мы помним, что он расторгается, пока не вступит в силу, а он уже подписан и в действие применен.

Идти в суд? За что судиться? Обе стороны на тот момент были довольны сделкой, нарушений не выявлено, все получили, что хотели. Как поступают тогда?

Одного желания для составления иска в суд недостаточно. Причина должна быть веской!

Нередко в таких случаях, когда стороны хотят всё вернуть на круги своя, они снова вступают в договорные отношения с обратным эффектом. На кон ставится квартира, сумма денег за неё выдвигается та же.

Недолгая бумажная волокита, подписание идентичного договора сторонами, регистрация прав собственности, и вот уже бывший покупатель продал квартиру старому хозяину. Стороны пожимают друг другу руки и расходятся.

Законом это не запрещено, потому что нарушений никаких не было.

Среди нарушений, причиняющих ущерб и являющихся основанием для прекращения договорных отношений, значится отказ покупателя своевременно выплатить деньги продавцу уже после регистрации прав собственности и передачи ключей от квартиры.

Либо нежелание продавца выезжать из квартиры и сниматься с регистрационного учёта.

В таком случае, когда одна из сторон не торопится выполнять данные по договору обещания, вторая должна постараться достигнуть договоренностей в вопросе досудебных разбирательств и отправить письменное предложение об отмене сделки.

Получение письменного отказа об отмене сделки или простое игнорирование письма в течение 30 дней может служить правом «пострадавшей» стороны на составление иска в суд (статья 452, пункт 2, ГК РФ). Но ещё раз напомним: одного желания для составления иска недостаточно. Причина должна быть веской!

На примерах

Покупатель не заплатил за квартиру, но в неё уже въехал. Обычно подтверждением оплаты служит расписка о получении денег или банковская выписка о перечислении денежных средств на счёт продавца. Такового документа у продавца не будет, что и может стать веской причиной подать в суд.

Или же к новому хозяину после сделки пришел человек с правом пожизненного проживания в этой квартире. Кто он? Родственник продавца, о котором он умолчал — скажем, заключённый, только что вернувшийся из мест лишения свободы. Он, безусловно, захочет жить в своей квартире, и суд подтвердит его право. Это тоже веская причина обратиться в суд.

Или сам хозяин квартиры, продав её и взяв деньги, никак не выпишется, так как новую ещё не приобрел, прописаться попросту некуда или «некогда» дойти до паспортного стола.

Таковы самые распространенные примеры, которые становятся отправной точкой для дальнейших судебных разбирательств.

Как правильно?

Как показывает практика, нередко истец допускает серьёзную ошибку при составления иска по расторжению договора, которая потом стоит ему очень больших нервов. Скажем, истец требует расторжения договора, забыв прописать, что кроме этого необходимо вернуть имущество.

Суд рассматривает только те требования от истца, которые были предъявлены. Поэтому написав в суд заявление «прошу расторгнуть договор», истец и получит на руки расторгнутый договор, а имущество — нет.

Потому что в иске он не прописал его отдельным пунктом, а в собственности оно уже по документам у ответчика (то есть покупателя). И горе-истец (он же продавец) снова идёт в суд с новым заявлением «прошу вернуть имущество и выселить новых жильцов».

Если забыть и не указать в иске про жильцов-оккупантов, они останутся, а это грозит очередным, третьим иском. А это снова процессы, нервы, бумажки и волокита, хотя всё можно было бы решить одним махом при правильно составленном заявлении изначально.

Маленьким «бонусом» для истца может служить возмещение убытков и морального ущерба, если таковые имели место, что закреплено 395 статьей Гражданского Кодекса РФ.

Мы об этом уже писали ранее, что расторжение договора купли-продажи и признание его недействительным (167 статья Гражданского кодекса РФ) — вещи абсолютно разные.

Тем не менее, у двух совершенно разных процедур итог один – всё возвращается на первоначальную стадию. Деньги  — покупателю, квартиру – продавцу.

Только обиженная сторона ещё может потребовать возмещение морального вреда, все по той же 395 статье Гражданского кодекса РФ.

Как обезопасить имущество продавцу и покупателю?

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — сложный, но выполнимый процесс. Если всё-таки дело зашло так далеко, подойдите к нему ответственно и грамотно. Лучше воспользоваться помощью юристов, которые  надлежащим образом подготовят документы и помогут выиграть дело в суде.

Чтобы избежать ситуаций, описанных в статье, продавцу и покупателю следует обратить внимание на мелочи, которые очень важны при составлении договора. Продавцу желательно закрепить в договоре условия и срок, в который будет передана сумма за недвижимость: до или после регистрации права собственности, переводом на банковскую карточку или в ячейку банка и т.д.

Покупателю же следует настоять на подписании передаточного акта, в котором будет задокументирован переход квартиры от старого хозяина к новому. Кроме того, следует помнить, что в законе нет чёткого срока, в который продавец должен освободить жилплощадь. Имеет место лишь размытое понятие «в разумный срок».

Именно этот «разумный срок» тоже следует прописать в договоре, чтобы он потом не длился годами.

Ангелина Беркут

11.08.2016

Источник: https://knowrealty.ru/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Как забрать дом после расторжения договора купли продажи и выселить жильцов?

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Ненадежный продавец: как расторгнуть договор купли-продажи?

Как забрать дом после расторжения договора купли продажи и выселить жильцов?

На вопросы читателей, связанные со сделками купли-продажи недвижимости, отвечает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

 Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Выплатила кредит на покупку жилья. Как теперь снять обременение по ипотеке и изменить свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру?

— Самое главное вы уже сделали — погасили ипотечный кредит. Осталось дело за малым: взять в банке справку о том, что кредит и проценты по нему выплачены полностью.

Затем вместе с полномочным представителем банка вы подаете заявление о погашении записи об ипотеке в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (так сегодня называется регистрирующий орган).

После завершения процедуры (около трех дней) вам будет выдано свидетельство о государственной регистрации права с отметкой об отсутствии обременения.

Собственник выразил согласие на покупку доли, но никаких реальных шагов не делает. То есть после получения нашего уведомления он письменно ответил нотариусу, что готов купить недвижимость за назначенную цену, но теперь не звонит, не интересуется и спускает дело на тормозах… Можем мы в таком случае продать долю не ему? Каков порядок действий?

— Подобные злоупотребления правом со стороны владельцев долей недвижимости очень часто встречаются в сегодняшней практике. Пользуясь тем, что без их согласия либо отказа от покупки сделка состояться не может, они тянут время, продолжая пользоваться всей квартирой.

Следует отметить, что автор данного вопроса изначально избрал несколько неверную тактику. Но ситуация разрешима.

Необходимо послать новое уведомление с описанием конкретных действий, которые должен предпринять сосед, если он действительно хочет купить предложенную долю, а именно: в назначенный день и час явиться к нотариусу для подписания договора купли-продажи, имея при себе деньги для покупки. И обязательно следует указать, что уклонение или неявка будут расцениваться как отказ от преимущественного права покупки.

После соблюдения данной процедуры можно либо совершить сделку купли-продажи с сособственником, который, возможно, тянет время, чтобы накопить деньги, либо продавать свою долю третьему лицу.

Мы купили у знакомых за 1,5 млн руб. часть дома, получили свидетельство о праве собственности, но сейчас передумали и хотим вернуть деньги. Продавцы согласны. Как можно расторгнуть эту сделку? Нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)?

— Вам необходимо заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи, пройти еще раз процедуру государственной регистрации, и после этого продавцы вновь станут собственниками принадлежавшего им имущества. Никакого дохода в результате данной расторгнутой сделки продавцы не получают, поэтому НДФЛ платить не нужно.

Квартиру приватизировали в 1994 г. Сейчас решили продавать. Из документов есть только договор передачи квартиры в собственность граждан. Что еще должно быть? Чем грозит отсутствие недостающих документов, какие проблемы теперь могут возникнуть из-за того, что их вовремя не оформили?

— У вас не хватает свидетельства о собственности на жилище, это не ограничивает права собственности на квартиру. Никаких проблем при продаже или любых сделках в связи этим не возникнет.

Просто необходимо дополнительно получить выписку из Единого государственного реестра прав и справку о содержании правоустанавливающих документов — эти бумаги подтвердят, что вы до сих пор являетесь полноправным собственником квартиры.

У меня на руках расписка в получении аванса, где сказано, что я внес 60 тыс. руб. за квартиру и эта сумма входит в стоимость недвижимости.

Далее прописано, что в случае невыполнения обязательств по расписке продавца аванс возвращается в полном объеме, а в случае отчуждения вышеуказанной недвижимости третьим лицам в определенный срок продавец обязуется возвратить аванс в двойном размере.

Не превращает ли последняя фраза этот аванс в задаток с соответствующими последствиями для покупателя? То есть при отказе от сделки я не получу свои деньги назад?

— Понятие задатка и его документальное оформление закреплено Гражданским кодексом (ГК) РФ. В ст.

380 ГК указано, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком, она считается уплаченной в качестве аванса.

Судя по вашему вопросу, в подписанном документе четко фигурирует слово «аванс», значит, даже при установлении каких-то индивидуальных условий (в частности, возврата в двойном размере) данная сумма задатком не становится.

Заключил с продавцом квартиры договор купли-продажи, по которому он обязан выписаться со всем семейством через неделю после сделки. Через месяц получаю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Но бывший хозяин исчез в неизвестном направлении, а в квартире осталась его бывшая супруга с детьми.

Они до сих пор не выписались и не освободили квартиру. Говорят, что ехать им некуда. Я свое жилье уже продал, и мой покупатель настойчиво интересуется, когда же я съеду с уже не принадлежащей мне жилплощади. В договоре купли-продажи сроки освобождения квартиры бывшими жильцами не указаны.

Как можно в максимально короткое время законно решить данную проблему?

— Очень редко встречаются ситуации, из которых почти невозможно найти выхода, эта, на мой взгляд, именно такая. Судя по содержанию вопроса, вы стали жертвой очевидного мошенничества.

Право пользования квартирой третьими лицами — существенное условие договора купли-продажи, и если в нем не указано, что данные лица обязуются сняться с регистрационного учета, и, более того, если не предоставлены их личные обязательства о выписке, выселить их не удастся, так как вы купили квартиру с проживающими в ней пользователями. Остается суд, но какое он примет решение, зависит от полной картины совершения сделки, поэтому дать какие-либо прогнозы затруднительно.

В связи с тем что квартира вам не передана, то есть передаточный акт не подписан, договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть. Но так как, по вашим словам, бывший собственник исчез, проблему, связанную с возвратом денег за квартиру, таким путем решить не удастся.

Я приобрел квартиру. Дом панельный, последний этаж, с ремонтом. Претензий особых не было, продавец заверил в том, что крыша отремонтирована, не течет. Но спустя время выяснилось, что крыша протекает, а стены под обоями покрыты плесенью. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи в связи с тем, что продавец меня обманул, или получить какую-то компенсацию?

— В соответствии с ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При заключении договора продавец обязан уведомить покупателя обо всех имеющихся недостатках, в том числе о скрытых дефектах, которые самому продавцу известны.

О тех изъянах, которые перечислили вы, продавец должен был знать, но вас он не предупредил.

Поэтому вы вправе, определив свои запросы и предстоящие затраты, требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения своих расходов на устранение этих дефектов. Думаю, что судебного разбирательства избежать не удастся, но правда на вашей стороне, и бороться стоит.

К сожалению, многие из нас, предвидя судебные тяжбы и конфликты, отказываются от своих прав, не требуют того, что положено им по закону, и тем самым предоставляют нечестным продавцам возможность скрывать недостатки товара, чтобы увеличить его цену. Если бы каждый из таких собственников четко знал, что их действия не останутся безнаказанными, нарушений и обманов было бы гораздо меньше.

Уважаемые читатели! 

Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:

123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru 

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-nenadezhnyj-prodavets-kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-216693/

Юриста совет
Добавить комментарий