Как взять займ под залог дома, чтобы не остаться без жилья?

Но только с 1 ноября

Как взять займ под залог дома, чтобы не остаться без жилья?

С 1 ноября микрофинансовые организации перестанут выдавать потребительские кредиты под залог недвижимости. Закон лишил их этого права.

Так пытаются защитить заемщиков, которые берут сто тысяч рублей на непредвиденные расходы или занимают десять тысяч рублей до зарплаты, а потом теряют жилье.

Потому что то ли по незнанию, то ли под влиянием обмана вместе с договором займа подписали договор залога жилья.

Екатерина Мирошкина

экономист

Но это не значит, что в России вообще нельзя будет взять кредит под залог недвижимости, а заемщики перестанут терять квартиры из-за долгов. Вот как будет работать новый закон и в чем опасность.

Кредитная организация — это, например, банк с лицензией. Еще бывают небанковские кредитные организации, но лицензия ЦБ — обязательный признак.

Микрофинансовая организация — это юрлицо, которое может легально выдавать микрозаймы. Работу таких фирм контролирует ЦБ. Все микрофинансовые организации должны числиться в специальном реестре, и для них есть отдельный закон.

Есть два вида микрофинансовых организаций:

  1. Микрофинансовые компании.
  2. Микрокредитные компании.

Для них разные требования по собственному капиталу, суммам долга заемщиков и привлечению инвестиций. Например, микрофинансовая компания может привлекать деньги посторонних физлиц, а микрокредитная — только от своих учредителей. Микрофинансовая компания как бы крупнее, надежнее и ее проверяют строже, чем микрокредитную. Но все это микрофинансовые организации.

Мы объясняем сложное простым языкомЕсли вам это по духу, подпишитесь на нашу рассылку. Дважды в неделю о том, что влияет на ваши деньги

Для микрофинансовых организаций есть список запретов — чего они не имеют права делать.

Например, никакая МФО не может выдавать займы в долларах, работать на рынке ценных бумаг, в одностороннем порядке повышать ставки или штрафовать за досрочное погашение.

Микрофинансовая компания не выдаст деньги, если общая сумма долга этого заемщика превысит миллион рублей. А микрокредитная компания — если долг составит пятьсот тысяч.

Раньше. Зато любая МФО могла выдать сто тысяч рублей под залог квартиры. Человеку срочно понадобились деньги на операцию, учебу ребенка или просто на жизнь. Он приходил в МФО и брал там какую-то сумму под большой процент.

Но МФО выставляла условие: дадим деньги под залог квартиры. Так как заемщик собирался отдавать деньги, он подписывал такой договор — и на его квартире появлялось обременение.

Если не удавалось вовремя погасить заем, можно было остаться даже без единственного жилья.

Для многих в такой ситуации единственный вариант погасить постоянно растущий долг — это отдать квартиру. И люди оставались на улице. Закон не мог им помочь: договор залога подписали добровольно, со стороны МФО нарушений нет.

С 1 ноября. Ни одна микрофинансовая организация не сможет выдавать физлицам займы под залог жилья, если соблюдаются такие условия:

  1. Заем выдают для личных целей, а не для бизнеса.
  2. Учредителем или акционером МФО не является государство.
  3. Потенциальный предмет залога — жилье самого заемщика или другого человека: квартира, дом, доля или право требования по ДДУ.

Изменение по поводу займов в МФО под залог жилья вступит в силу 1 ноября 2019 года. До этого запрет работать еще не будет.

Пока все еще остается риск, что освободившийся из тюрьмы дядя, сын-алкоголик или юридически неграмотная бабушка заложит свою квартиру или долю, получив в МФО 100 тысяч рублей или даже меньше.

Проблемы могут быть не у дяди и сына, а у семьи, которой принадлежит оставшаяся часть и которая не имеет отношения к долгам.

Запрет на займы под залог жилья все равно не защитит от мошенников и юридической неграмотности. Микрофинансовые организации, цель которых — обманом забрать квартиру, используют другие способы, чтобы отнять жилье. И этот закон от них никак не защищает.

Обычно схема такая.

При выдаче займа на сумму 100 тысяч рублей заемщику говорят, что для надежности нужно оформить в залог его квартиру. Якобы это формальность, так как долг же все равно вернут, и жилью ничего не грозит.

Но вместо договора займа предлагают подписать договор дарения или купли-продажи — якобы с правом обратного выкупа. Мол, вы гасите долг — и квартира сразу возвращается.

До этого вы в ней спокойно живете, это всего лишь подстраховка.

Через несколько месяцев выясняется, что проценты в разы выше заявленных, а договор на квартиру никто расторгать не собирается. Заем в МФО — сам по себе, а продажа квартиры посторонним людям — сама по себе. И вернуть жилье нельзя, потому что сделка была добровольной и заемщик должен был понимать, что подписывает.

В этом случае МФО даже не получится признать мошенниками и наказать по статье 159 УК РФ. С точки зрения закона здесь все прозрачно: вот заем, а вот купля-продажа или дарение квартиры. Собственник сам подарил ее каким-то людям. При этом он остался должен МФО.

От таких схем поправки не защищают. Будьте внимательны, если берете микрозаем и заходит речь о квартире. Найдутся те, кто использует поправки для своей выгоды: «Договоры залога запретили, но мы так хотим вам помочь деньгами, что просто обойдем запрет договором дарения. А потом аннулируем его, да и все». Это простой способ остаться без единственного жилья даже после 1 ноября.

Когда потенциальный заемщик приходит за кредитом или оформляет его через интернет, у него обязательно попросят паспорт. Но у кредиторов разные полномочия по проверке документа и личности.

Банк может провести идентификацию клиента — то есть проверить его личность по запросу через информационные системы, учетную запись госуслуг или с помощью подтверждения по смс.

Так можно убедиться, что этот человек — тот, за кого себя выдает, он не пользуется поддельным или чужим паспортом и действительно имеет доступ к личным кабинетам с авторизацией, а его электронная подпись — настоящая.

Раньше. Микрофинансовые компании могли проводить такую идентификацию по договору с банком, а микрокредитные — нет.

На сайтах, где выдают займы через интернет, идентификация по учетной записи госуслуг уже работает, причем законно. Это помогает повысить вероятность выдачи денег, но только если они реально нужны именно вам, а не мошенникам, которые получили доступ к вашим данным. На всякий случай проверьте в личном кабинете госуслуг, каким организациям предоставлен доступ для проверки.

Раньше. К руководителям и главбухам микрофинансовых компаний были требования по поводу деловой репутации. Им нельзя было иметь судимость за умышленные преступления, быть банкротами, дисквалифицированными или уволенными по статье за утрату доверия. Для микрокредитных компаний, которые тоже могут давать в долг сотни тысяч рублей, требования к руководству были гораздо мягче.

С 1 июля 2020 года. Одинаковые требования по поводу деловой репутации будут предъявляться к руководству любых МФО, даже самых маленьких.

Если во главе микрокредитной компании стоит человек, который уже кого-то обманывал или часто нарушает закон, ЦБ не разрешит ей работать или заставит уволить такого директора.

У заемщиков и инвесторов будет меньше рисков попасть к кредиторам-мошенникам, которые хотят не просто заработать на выдаче кредитов, а еще и забрать жилье или выставить драконовские проценты.

Раньше. Уставный капитал микрофинансовой компании не может быть меньше 70 млн рублей. Для микрокредитных компаний таких требований не было: теоретически микрозаймы могли выдавать фирмы, у которых было 10 тысяч рублей своих денег. Когда они банкротились или не могли рассчитаться с инвесторами, взять с таких МФО было нечего.

С 1 июля 2020 года. В октябре 2019 года в законе для микрокредитных компаний тоже появится требование к минимальному капиталу. Его повысят постепенно: с 1 июля 2020 года он составит 1 000 000 Р и потом будет расти на миллион рублей каждый год. Это защитит тех людей, что вкладывают деньги в бизнес по предоставлению микрозаймов.

Требования по собственному капиталу не будут касаться МФО, которые занимаются выдачей займов для бизнеса, и тех, что учредило государство. Если собственных средств вдруг станет меньше лимита, ЦБ может исключить компанию из реестра — то есть она не сможет работать.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/mikrozaem-pod-zalog/

Что нужно знать, прежде чем взять кредит под залог

Как взять займ под залог дома, чтобы не остаться без жилья?

В кредит под залог можно получить гораздо большую сумму и под меньшие проценты, чем без него, но и степень ответственности кредитополучателя будет другой. Делать такой шаг лучше продуманно и в надежной паре: в случае совместного владения имуществом, супруг всегда несет солидарную ответственность перед банком.

Потребительские кредиты стало так легко брать, что мы точно знаем: в банке нам предложат деньги «без залогов и поручителей, без справки о доходах». Но когда перед вами стоит глобальная финансовая задача, например, построить квартиру в кредит, то банк предложит деньги под залог. Прежде чем рассчитывать на крупную кредитную линию, узнайте все о залогах, чтобы избежать неожиданностей.

Что такое залог?

В белорусском законодательстве есть отдельный закон, который так и называется «О залоге». Начнем с определения, которое закреплено с 1993 года.  

Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Проще говоря, это один из самых распространенных способов, который гарантирует возврат денег банку. Что это значит для потребителя? А то, что в жизни случается разное, порой непредвиденное, и стоит быть готовым к тому, что заложенное имущество может остаться у банка. К примеру, любимая машина или только что построенная квартира.

Когда нужен залог?

Внести имущество в залог придется в том случае, если вы рассчитываете получить крупную сумму от банка. Например, МТБанк кредитует без залогов, поручителей и справок о доходах. Заявку даже можно оформить онлайн, но сумма кредита ограничена – до 15 000 белорусских рублей.

Большую сумму на потребительские нужды в белорусских банках можно взять в кредит под залог авто, кредитная линия зависит от рыночной стоимости заложенного имущества.

Если речь идет о строительстве жилья – там максимальная сумма будет зависеть снова же от рыночной стоимости квартиры, вашего дохода, наличия других кредитов и пр.

Что может стать залогом?

Согласно закону, предметом залога может быть любое имущество – движимое и недвижимое, а также имущественные права. На практике же в банке вам четко скажут, что именно станет залогом. Это зависит от цели кредитования и суммы, которую вы хотите получить. Как правило, речь пойдет об автомобиле или недвижимости.

Такая желанная ипотека

Отдельно стоит рассказать о кредите на жилье под залог недвижимости – это называется ипотека. Суть в том, что приобретаемое в кредит недвижимое имущество является собственностью должника, но если он не выполняет обязательства по кредиту, то банк может реализовать имущество и вернуть свои деньги.

Самая низкая процентная ставка по ипотеке в Японии – жилье можно построить под 1,21% сроком от 1-2 лет до 35 лет. В Швейцарии жилье можно взять в кредит на срок до 100 лет под 1,42%. Низкие ставки в Финляндии, Словакии, Чехии, Германии и Швеции – они не превышают 2% годовых.

В классическом понимании ипотека в Беларуси не работает – нет соответствующего законодательства. Разговоры о том, когда же она появится, периодически возникают.

Из последнего: министерство экономики разработало проект указа о внедрении жилищной ипотеки, которая может заработать к 2021 году.

А пока что для белорусской практики правильнее использовать понятие «ипотечное кредитование», или долгосрочное кредитование под залог недвижимости. Такие программы кредитования предлагает несколько банков.  Как правило, под залог банки готовы кредитовать 50–80 % от рыночной стоимости квартиры.

Вот что влияет на рыночную стоимость недвижимости:

  • технические характеристики объекта: дата ввода в эксплуатацию, площадь и планировка, объем проведенных работ по ремонту;
  • расположение объекта недвижимости: район, развитость инфраструктуры;
  • наличие инженерных сетей и коммуникаций.

Купить свою квартиру – мечта многих, но мечту можно превратить в финансовую задачу. Давайте посчитаем, сколько придется платить за кредит при ежемесячном доходе 2 000 белорусских рублей, если других обязательств перед банками у нас нет. Кредит берем на строительство под залог недвижимости. В таком случае деньги банк напрямую перечисляет деньги застройщику или продавцу недвижимости.

Допустим, банк предлагает покрыть до 80% рыночной стоимости квартиры и выдает деньги под 15,55% годовых. Это реальное рыночное предложение.

Максимальная сумма, которую можно в данном случае получить при нашем доходе – 89 тыс рублей на 20 лет. Ежемесячно придется платить 371 рубль плюс проценты.

В первый месяц кредитования сумма платежа получается внушительная – 1 524 рубля, где 1 153 рубля – это проценты по кредиту. Далее от месяца к месяцу они будут постепенно уменьшаться.

Особенность кредита под залог недвижимости в том, что пока вы полностью не выплатите долг банку, квартира находиться в залоге.

Заложить любимую

Получить кредит можно и под залог автомобиля. Сумма, на которую можно рассчитывать, на белорусском рынке составит не более 80% стоимости авто. Но тут будут нюансы: банк оговаривает возраст автомобиля, например, не старше 8 лет.

Допустим, квартира у нас есть, а теперь пора делать ремонт. Кредит на потребительские нужды берем под залог автомобиля. В месяц зарабатываем те же 2 000 рублей. Для примера рассмотрим кредит на 5 лет под 15% годовых.

При нашем доходе можно получить около 25 тысяч рублей. Платеж в первый месяц составит 730 рублей, потом сумма идет на уменьшение. 

Будьте готовы к ограничениям

Залог накладывает жесткие ограничения на имущество, которое прописано в договоре с банком. Юрист Александр Жук ответил на вопросы МТБлога о том, что можно, а что нельзя делать с заложенным имуществом.

– Какие ограничения накладываются на имущество в залоге?

– Без согласия банка запрещены любые сделки по отчуждению заложенного имущества: продажа, дарение, обмен. Также потребуется разрешение банка при сдаче заложенного имущества в залог, аренду, лизинг или безвозмездное пользование.

Кроме того, залогодателю запрещены действия, уменьшающие стоимость заложенного имущества или ухудшающие его состояние сверх нормального износа. Как правило, договор залога запрещает без согласия банка реконструкцию и перепланировку помещений, перевод жилой недвижимости в нежилую.

Ограничения на действия с заложенным имуществом фиксируются в договоре залога.

–  Можно ли вывести имущество из-под залога?

– Самый простой способ – это погасить кредит. При наличии у вас равноценного по стоимости имущества можно предложить банку изменить предмет залога и заключить новый договор.

Какие есть способы легально продать квартиру или автомобиль, если они находятся в залоге?

– Продажа заложенной квартиры или автомобиля допускается только с письменного согласия банка. К сожалению, залог автомобиля не регистрируется в ГАИ. Поэтому заложенное авто можно беспрепятственно снять или поставить на учет. Так что недобросовестному продавцу несложно нарушить ограничения и запреты.

Информацию о транспортных средствах, которые находятся в залоге, можно получить в Реестре движимого имущества, обремененного залогом, услуга платная. Информацию о жилых помещениях, которые находятся в залоге, можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него, сделок с ним.

Услуга также платная.

 – Ваши рекомендации: на что обращать внимание, когда передаешь имущество в залог?

Залогодателю необходимо обратить внимание на:

  • размер кредита, обеспечиваемого залогом, процентов за его пользование и срок погашения;
  • справедливость оценки стоимости имущества, передаваемого в залог;
  • наличие согласия других собственников имущества (например, супруга);
  • отсутствие запретов на передачу имущества в залог;
  • количество и содержание запретов на действия с заложенным имуществом в проекте договора залога.

 __

Подводя итоги, отметим: залог – хороший способ получить кредит побольше и на более выгодных условиях. Кроме того, отдать в залог собственную квартиру или машину порой гораздо проще, чем найти несколько поручителей.

Однако будьте готовы к тому, что залог наложит ряд ограничений на использование вашей собственности, а если кредит не будет вовремя обслуживаться и погашаться – залогового имущества вы можете и вовсе лишиться.

К данному вопросу стоит относиться очень серьезно.

Источник: https://mtblog.mtbank.by/chto-nuzhno-znat-prezhde-chem-vzyat-kredit-pod-zalog/

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Как взять займ под залог дома, чтобы не остаться без жилья?

Максим Астапов

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г.

№ 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки.

В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
 

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. м этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.

Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже.

По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику.

Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:

“Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С.

согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа”.

В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

 

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости.

В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

“А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО “АКБ Московский областной банк”, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.”.

Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г.

№ 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:

“В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А.

, в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи.

Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна.

Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.

На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.

Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
 

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит.

По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.

1 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости”).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

“В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире.

Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры”. Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано.

Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:

“В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…”.

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения”.Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст.

170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику.

Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
“Согласно п. 2 ст.

170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…”.

И в п. 88 того же Постановления:
“Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.

В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…”.

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости” соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/astapov/1092238/

Как отбирают недвижимость через займ под залог квартиры

Как взять займ под залог дома, чтобы не остаться без жилья?

Для многих, возможность получить срочный займ под залог квартиры является единственным источником получения крупной суммы денег в кратчайший срок.

Специалисты инвестиционной компании «Финанс-Кредит», имеющие многолетний опыт работы на Московском рынке кредитования под залог недвижимой собственности, охотно делятся своим знанием о работе недобросовестных «Чёрных риэлторов» на столичном рынке вторичного жилья.

Руководитель кредитного отдела компании «Финанс-Кредит» – Ольга Вахрушина говорит, что: – «Довольно часто в общественном транспорте, на страницах газет и в Интернете можно увидеть объявления с весьма заманчивыми предложениями получить деньги в долг. Такие сообщения лаконичны: указан, как правило, только контактный телефон кредитора и конечно же ничего не сказано о том, что в большинстве случаев одолженные деньги могут оставить человека без квартиры».

Почему, оформив кредит под залог квартиры или комнаты можно остаться без жилья и что можно предпринять, чтобы не попасть в лапы к авантюристам?

Распространённые схемы работы чёрных риэлторов

Займы под залог квартир и комнат в Москве выдают не только банки и инвестиционные компании как «Финанс-Кредит», но и различные агентства, залоговые центры, ломбарды и другие юридические и физические лица, так как российское законодательство позволяет им также быть кредиторами. Однако в отличие от банков вышеупомянутые кредиторы не нарушая закон изначально ставят перед собой совсем другие цели и задачи.

Их цель – не получение процентов от выплат по текущему кредиту под залог недвижимости, а сама недвижимость. Сначала через высокие проценты по кредиту они стараются закабалить заемщика, а затем вынудить его продать свою квартиру оставленную в залог.

Срочный займ под залог квартиры с подвохом

Для получения срочного займа под залог квартиры оформляется договор залога недвижимости. Внешне выглядит это вполне пристойно и просто: Потенциальный заёмщик обращается к кредитору, и тот предлагает деньги с условием выдачи займа под залог квартиры.

Далее кредитор знакомится с правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности на квартиру заёмщика. Если с документами все в порядке, кредитор дает заемщику заранее составленные договоры займа и залога.

Обычно заемщик изначально со всеми условиями согласен, лишь бы скорее получить вожделенные деньги, поэтому подписывает все бумаги «не глядя», надеясь, что авось пронесет.

После этого договора регистрируются в управлении Федеральной регистрационной службы и заемщику ссужают деньги.

Обычно кредиторы сами предлагают заемщику получить сумму, составляющую не менее половины стоимости квартиры.

Объясняется это просто: чем больше средств выдадут, тем больше будет ежемесячная выплата, быстрее станут расти пени и штрафы. И тем вернее человек попадет в зависимость от кредитора.

Вариант №1 – Заемщик не справляется с грабительскими процентами

Человек по каким-либо причинам раз за разом не может в оговоренные сроки выплачивать основную сумму долга и проценты по нему, поэтому у него возникают огромные суммы неустойки (пени).

Конечно кредитор и заемщик могут мирно и без конфликта договориться о том, что заёмщик, чтобы рассчитаться с оставшимися денежными обязательствами, продаст квартиру, являющуюся обеспечением залога, а кредитор, дабы освободить заемщика от лишних хлопот, предлагает взять весь процесс продажи квартиры на себя.

Как правило при этом кредитор сам определяет рыночную цену продажи квартиры и, разумеется, продаёт квартиру по заниженной цене, чтобы быстрее выйти на сделку. После продажи квартиры кредитор забирает причитающуюся ему сумму и отдает жалкие остатки вырученных за квартиру денег бывшему собственнику. Стоит отметить, что нередки случаи когда такого остатка и вовсе не остаётся.

Вариант №2 – Кредитор умышленно уклоняется от принятия долга и процентов по кредиту

Этот сценарий поведения недобросовестных кредиторов более хитрый и интересный.

Суть его в том, что кредитор может долгое время уклоняться от принятия долга и процентов по кредиту, чтобы в дальнейшем обратиться в суд и привлечь добросовестного заемщика к ответственности за неисполнение им денежных обязательств и оплате неустойки (штрафов и пени), и далее, в случае невозможности выплатить пени, вынудить продать квартиру (залог). В том случае, если кредитор скрывается от заемщика, становится невозможным вовремя вносить платежи по кредиту. Вследствие этого нарастают грабительские пени. Позже, когда образуются весьма ощутимые суммы неустоек и штрафов, «из ниоткуда» появляется кредитор и предлагает продать квартиру для погашения долга. И вот что важно: в данном случае заемщику очень сложно будет доказать сам факт того, что кредитор намеренно скрывался от него.

Способы защиты от мошенников

Если вы столкнулись с недобросовестным поведением кредитора описанным во втором варианте, то стоит немедленно обратиться к нотариусу. дело в том, что согласно п. 1 ст.

327 ГК РФ при отсутствии кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, либо при уклонении кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны предусмотрена возможность исполнения обязательства заемщиком путем внесения денежной суммы в депозит нотариуса.

Внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ). Процедура эта весьма простая и займёт у вас много времени, зато избавит от больших и сложных проблем в будущем.

Заемщику с паспортом и договором займа необходимо прийти к нотариусу, написать заявление с просьбой принять у него средства на депозит в связи с тем, что он не может найти своего кредитора. Нотариус принимает денежные средства и выдает квитанцию о принятии денег. С момента внесения денежных средств нотариусу обязательства заемщика перед кредитором считаются исполненными.

Стоимость услуги нотариуса обычно определяется в размере 0,5 % от суммы депозита плюс около 1000 рублей за правовую и техническую работу. Значит, для заемщика, которому необходимо внести ежемесячный платеж по кредиту в сумме 10000 рублей, услуга нотариуса обойдется примерно в 1500 рублей.

Совет профессиональных кредитных брокеров

Если вам нужна помощь в получении займа под залог квартиры в Москве или Подмосковье, пользуйтесь услугами только зарекомендовавших себя кредитных брокеров. Кредитные услуги компании «Финанс-Кредит» всегда в вашем распоряжении. У нас Вы можете гарантированно и без риска получить срочный кредит под залог недвижимости не беспокоясь о том, что можете потерять своё жильё.

Если банки отказываются выдавать вам кредит по различным причинам, а деньги нужны вам срочно, и вы всё таки решились взять «сомнительный кредит», оформляйте его через нотариуса.

Опытный нотариус проанализирует договоры займа и залога, обратит внимание заемщика на процентные ставки, комиссионные сборы, установленные пени и штрафы, предупредит о возможных скрытых угрозах.

Кстати, в 90 % случаев потенциальные заемщики после консультации с нотариусом отказываются брать сомнительный кредит и реально оценив все предложения на кредитном рынке Москвы обращаются в конечном итоге в «Финанс-Кредит».

Если кредитор скрывается от вас, и вы вследствие этого не имеете возможности погашать долг, тоже немедленно идите к нотариусу и вносите необходимые платежи по кредиту на его депозит. Тем самым вы выполните свои кредитные обязательства и сведете на нет планы «Чёрных риэлторов» желающих поживиться за ваш счет.

Источник: https://srochnyj-kredit.ru/articles/zajm-pod-zalog-kvartiryi-ili-kak-otbirayut-nedvizhimost.html

Кредиты под залог недвижимости

Как взять займ под залог дома, чтобы не остаться без жилья?

Предложения о предоставлении финансовой помощи можно встретить где угодно: на стенах дома, в общественном транспорте, в интернете и т. д. Кажется, что именно эти услуги просто переполнили информационное пространство.

Но почему на каждом объявлении указываются лишь телефонные номера и никаких сведений об условиях или требованиях к заемщику? Не сложно догадаться, что престижный и рейтинговый банк не станет расклеивать на «заборах» такие предложения.

Поэтому остается догадываться, что предлагаемые услуги исходят от не совсем законных заведений или организаций с нечистой репутацией.

Втягивание в кредитование

Все подобные заманчивые предложения почти никогда не бывают выгодными. Чаще всего они направлены на выдачу денег под залог квартиры с дальнейшим отчуждением объекта залога. Как и почему это происходит:

  • Такие объявления рассчитаны в большей мере на социально незащищенные слои населения (малоимущие, наркоманы и алкоголики). Конечно, эти «аудитории» клиентов никогда не откажутся от денег даже, если под залог квартиры. К тому же их получение будет срочным и без хлопотного сбора документов.
  • Такая категория заемщиков денег под залог квартиры почти всегда не воспринимает мир реально и не может оценить ситуацию, реальные риски.
  • Ломбарды, частные инвесторы и простые физические лица изначально ставят перед собой задачу отобрать недвижимость, поэтому условия кредита редко можно выполнить.
  • Процентную ставку для денег под залог квартиры обычно указывают не за год, а за месяц, поэтому люди путаются и думают, что за год нужно будет переплатить только 5%, а на самом деле – 60% и больше.
  • Высокие ставки еще больше усугубляют различные пени и штрафы. Они не оставляют заемщику ничего другого, как продать квартиру и таким методом погасить долг.
  • Деньги под залог квартиры обычно оформляются наспех из-за жуткой срочности, поэтому документы почти не читаются и подписываются на «авось».
  • Кредиторы сами предлагают заемщику получить деньги под залог квартиры в размере не менее половины от оценочной стоимости жилья. Таким образом, им удается быстрей закабалить своего клиента: платежи и пени заемщику обязательно покажутся нереальными.

Варианты лишения недвижимости

Вариант №1: заемщик не в силах погашать грабительские платежи. После того, как деньги под залог квартиры были выданы и потрачены, наступает момент «расплаты», а у заемщика в нужную дату не оказывается на руках этой суммы.

Кредитор к общему долгу начинает прибавлять пени и штрафы за просрочки, в итоге задолженность растет в геометрической прогрессии.

Дальше кредитор и заемщик собираются для обсуждения сложившейся ситуации, где первый предлагает «наконец-то расквитаться с долгами при помощи продажи квартиры».

Заемщик верит в светлые намерения своего инвестора и даже доверяет провести сам процесс продажи. Именно последним моментом кредитор опять пользуется в свою пользу, и довольно быстро продает квартиру почти за бесценок. Из этой суммы он забирает деньги для покрытия долга по кредиту, а остальное (крохи, которые остались) отдает заемщику.

Вариант №2: кредитор умышленно не желает принимать долг по кредиту под залог квартиры и проценты за использование денег. Многим такая ситуация покажется абсурдной, но такие ситуации действительно не редкость.

Чтобы заемщик не смог передать деньги, могут использоваться довольно хитрые сценарии, в результате которых инвестор обращается в суд с прошением продать залоговую квартиру, чтобы возместить убытки.

В то время как кредитор скрывается от заемщика, дабы не дать ему исполнить свои обязательства, к долгу по полученным деньгам под залог квартиры начинают прибавляться пени и штрафы. Буквально за несколько месяцев сумма долга становится грандиозной. Именно в этот подходящий момент кредитор отправляется в суд со всеми документами для подтверждения размера задолженности.

Хитрость этого «трюка» состоит в том, что заемщику почти невозможно доказать свою невиновность, он не имеет на руках подтверждений тому, что инвестор просто игнорировал его и поэтому не принял деньги.

Но выход из этой ситуации все же есть. При невозможности исполнить свои обязательства заемщик может обратиться к нотариусу и передать денежные средства на депозит нотариуса.

Такая процедура приравнивается к обычному исполнению кредитных обязательств.

Как исполнить свои обязательства по кредиту 

Это мероприятие несложное и не отнимет много времени. Заемщику нужно прийти к нотариусу с паспортом и кредитным договором для написания заявления о принятии денег из-за того, что он не может отыскать своего кредитора.

Нотариус принимает деньги и об этом выдает заемщику квитанцию. Конечно, придется оплатить небольшую комиссию и стоимость технической работы, но, возможно, этот шаг избавит вас от более глобальных проблем.

А обязательства будут считаться исполненными с момента принятия денег на депозитный счет нотариуса.

Что рекомендует нотариус

Если вам срочно понадобились деньги и другой возможности, как только взять кредит под залог квартиры нет, то оформлять такие финансовые отношения необходимо только через нотариальную контору. Профессионал правового поля скрупулезно ознакомиться с условиями и требованиями кредитора, обратит пристальное внимание на:

  1. договор займа;
  2. договор залога;
  3. комиссионные сборы;
  4. возможные штрафы, пени за просрочку платежей.

Безусловно, если нотариус заметит даже малейшую опасность, он обязательно предупредить вас об этом.

Как показывает практика, 90% потенциальных заемщиков, которые пришли на подписание кредитного договора со своим нотариусом, отказались от проведения сделки.

Если же вы уже попали на «крючок» к мошенникам, незамедлительно отправляйтесь к нотариусу для внесения необходимого платежа на депозит, иначе вы рискуете остаться без квартиры.

Еще одна деталь: ни одна выдача денег под залог квартиры не может оформляться при помощи подписания купли-продажи жилья, только договор залога. Если кредитор изначально предлагает подписать вам именно такой документ: вы почти в ловушке и нужно срочно отказываться от кабального кредита.

Источник: https://lkcentrs.lv/ru/news/nauda-pret-dzivokla-kilu/

Юриста совет
Добавить комментарий