Как выселить арендатора, если на протяжении шести месяцев не вносит арендную плату?

Что делать, если выгоняет арендодатель

Как выселить арендатора, если на протяжении шести месяцев не вносит арендную плату?

Поиск и аренда помещений — вечная головная боль предпринимателей. Когда процесс успешно завершён, расслабляться рано. Самые страшные проблемы могут быть впереди.

Нечистоплотные арендодатели могут неожиданно выставить за дверь, заблокировать доступ или опечатать помещение вместе с находящимся в нём имуществом.

Чтобы этого не произошло, «Секрет» вместе с юристами подготовил гид по общению с собственниками коммерческих помещений.

1. Изучить договор аренды

Специфика арендных отношений в том, что многие их аспекты не урегулированы напрямую законодательством.

Множество важных положений (порядок расчётов между сторонами, возврат помещений, ремонт, расходы на эксплуатацию) приходится урегулировать непосредственно в договоре аренды.

Скорее всего, по многим вопросам договор будет содержать заведомо выигрышную для арендодателя позицию, делающую арендатора почти бесправным.

Если права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в договоре не содержится, расторжение до истечения срока действия может происходить только в судебном порядке. Ориентироваться предстоит на статью 619 ГК РФ.

2. Проверить письменное уведомление о расторжении

Перед расторжением договора арендодатель обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору и о намерении расторгнуть договор.

3. Понять, почему выгоняют

Если требования связаны с нарушениями условий договора самим арендатором (например, нарушение сроков перечисления арендной платы, повреждение помещений), дающими право арендодателю досрочно расторгнуть договор в суде на основании статьи 619 Гражданского кодекса или отказаться от него в одностороннем внесудебном порядке на основании положений самого договора, то арендатор должен прекратить соответствующие нарушения.

4. Поговорить с арендодателем

Юрисконсульт «Интерцессии»

В условиях кризиса арендодателям не выгодно терять арендаторов, так как большое количество торговых и офисных площадей пустует. Поэтому любой конфликт можно попытаться урегулировать мирным способом. В случае задолженности можно договориться о временном снижении арендной ставки, либо об отсрочке, либо об оплате долга за счет обеспечительного платежа.

5. Заключить новое соглашение

После устранения нарушения результаты переговоров с арендодателем следует зафиксировать в письменном документе (соглашение, протокол или меморандум). В нём арендодатель подтвердит удовлетворение требований и отсутствие претензий к арендатору в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды.

6. Ждать повестки в суд и никуда не выезжать

Старший партнер адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнёры»

Если достичь согласия не удалось, необходимо понимать, что без специального условия в договоре арендодатель до расторжения договора не имеет право ограничить вам доступ к помещению и удерживать ваше имущество. В случае таких действий можно обратиться в правоохранительные органы, а также выставить претензию арендодателю с требованием возместить убытки. Пока арендодатель ограничивает проход в помещение, организация не может осуществлять деятельность, что приводит к убыткам.

Требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа арендатора на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в 30-дневный срок.

7. Зафиксировать требования арендодателя

Обменивайтесь сообщениями и уведомлениями в письменной форме, прописанными в договоре способами и только по надлежащим адресам, указанным в соглашении.

Если такие условия заранее не обговаривались, ведите общение заказными письмами с уведомлением о вручении, по почте или с помощью курьерской службы, с проставлением отметки о надлежащей доставке уведомления представителю арендодателя (даже если арендодатель сидит в соседней с вами комнате).

Ни в коем случае не подписывайте не глядя уведомления и акты. Например, арендодатель приносит вам акт о том, что вы ухудшили арендуемое помещение, что не соответствует действительности.

Отразите в этом акте, что документ составлен без вашего присутствия, что сторонами не создана комиссия, что вы не ухудшали помещение, а принимали его именно в таком виде и с актом категорически не согласны.

После получения таких актов обязательно отправляйте арендодателю письмо, в котором перечислены все факты, не соответствующие действительности и вызвавшие ваше несогласие.

8. Перестать платить

На основании статьи 328 ГК РФ арендатор вправе приостановить платить арендную плату в качестве встречного неисполнения обязательств.

9. Вывезти имущество

Старший партнёр адвокатского бюро «Юрлов и партнёры»

В случае возникновения конфликтов с арендодателем арендатор находится в невыгодном положении, так как собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество арендатора.

Арендодатель при этом ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия гарантией компенсации своих убытков. Есть высокая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения вашего спора судом, а может быть и вообще пропадёт бесследно.

Поэтому, если конфликт перешёл в открытую фазу, лучше оперативно вывезти имущество и уведомить собственника об освобождении помещения, чтобы не «попасть» на дополнительные арендные платежи.

Если же ваше имущество неправомерно удержано арендатором, можно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о самоуправстве или подать иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Инвестиции» компании «ЭНСО»

Если арендодатель опечатал помещение, при отсутствии нарушений рекомендуем смело снимать пломбы, так как никакого правоколового значения это опечатывание не имеет.

Управляющий партнёр Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнёры»

В случае блокирования доступа в арендуемое помещение (охрана не пускает, сменили замки и прочее) в обязательном порядке вызывайте сотрудников полиции и фиксируйте данный факт в протоколе.

Кроме того, необходимо направить арендодателю письмо-претензию, в котором указано, что стоимость вашего оборудования/мебели/товара составляет столько-то, что в настоящий момент арендодатель будет нести ответственность за сохранность вашего имущества, что в силу незаконного отказа в допуске в арендуемое помещение, вы несёте существенные убытки в таком-то размере и что убытки вы намерены взыскивать с арендодателя черед суд.

Если вам возобновили допуск в арендуемое помещение, не входите в него без представителей владельца. Необходимо создать комиссию и провести инвентаризацию имущества.

Если арендодатель или его представители отказываются участвовать в работе комиссии или подписывать акт об инвентаризации имущества, нужно сделать отметки об этом с участием незаинтересованных свидетелей происходящего (не из числа сотрудников вашей фирмы) либо пригласить нотариуса для фиксации происходящего. Желательно также вести видеосъёмку и аудиозапись происходящего.

10. Обратиться в суд самому

Советник практики недвижимости и строительства CMS

Арендатор вправе обратиться в суд с иском к арендодателю об устранении нарушений прав арендатора и препятствий в пользовании помещениями на основании статей 304 и 305 ГК РФ и о возмещении убытков, причинённых этими нарушениями. Письменные и иные доказательства, собранные арендатором, должны быть представлены в суд для обоснования исковых требований.

Второй вариант — обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора на основании пункта 1 статьи 620 ГК.

Если арендатор решает полностью освободить помещения, то предварительно следует зафиксировать текущее состояние (желательно, с приложением фотографий) в форме акта и постараться обеспечить подписание акта со стороны представителей арендодателя. Одновременно арендатору следует искать новые помещений.

Расходы на хранение имущества и по поиску и аренде новых помещений могут быть заявлены в качестве убытков, подлежащих возмещению арендодателем одновременно с расторжением договора аренды.

Управляющий группой компаний «Гордейчик и партнёры»

За последние несколько лет подход судов и законодателя к возможности отступать от прямых предписаний закона, то есть к так называемой «свободе договора», существенно изменился.

Теперь разрешено всё, что прямо не запрещено под угрозой недействительности и (или) не связано со злоупотреблением правом, не нарушает прав других лиц, а также публичные интересы. При этом практика по этому поводу не отличается стабильностью.

На один прецедент в вашу пользу можно почти всегда найти другой, противоположный по содержанию.

Есть лишь одна определяющая составляющая. В таких спорах имеет преимущество тот, кто способен обеспечить физической контроль (владение) спорным объектом.

Если арендодатель может затруднить доступ в помещение вашим работниками и посетителям, лучше поискать мирный выход, расстаться с наименьшими потерями.

Прибегать к методам противостояния, в том числе, правовым следует только в крайних случаях.

Если же сила на стороне арендатора, то можно начинать просчитывать варианты с удержанием помещения и одновременной судебной защитой от действий хозяина. При этом ни в коем случае не следует забывать аккуратно вносить арендную плату в признаваемой вами части.

Президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса «Деловые люди»

У меня есть четыре правила, которыми я руководствуюсь при заключении любых договоров. Первое — читать предоставленный второй стороной договор аренды.

Второе — предоставлять свой вариант договора или правки к представленному варианту. Третье — согласовывать даже мельчайшие детали, особенно в части расставаний.

Четвёртое — никогда не подписывать договор без предварительной консультации с юристами.

Самая большая проблема во взаимоотношениях арендодатель-арендатор — в серых схемах оплаты арендных платежей и в договорах «на словах». Если у вас требуют частично оплату в конверте, поверьте, доказывать в суде свою правоту потом будет невозможно. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно при таком алгоритме взаимоотношений.

У меня есть несколько примеров сложных расставаний с арендаторами. Во всех случаях я, ссылаясь на пункты заключенного договора, действовала по написанному. Арендатор нарушал сроки ежемесячной оплаты на протяжении полугода. Штрафные санкции за просрочку были указаны в договоре, но никогда не применялись.

Мы отправили претензионное письмо и уведомили, что согласно договору, компания обязана будет оплатить пени. В случае продолжения нарушения графика платежей договор мы намерены расторгнуть. На наше письмо реакции никакой не последовало.

Более того, через некоторое время арендатор перестал выходить на связь и отвечать на телефонные звонки. Оплаты прекратились вовсе.

На складских площадях, принадлежащих мне лично на правах собственности, оставалось большое количество корпусной мебели, принадлежащей арендатору. Спустя две недели в присутствии трёх моих сотрудников мы вынуждены были вскрыть помещение. Мы составили опись имущества арендатора и акт вскрытия, отправили копии по юридическому адресу компании заказным письмом.

Как выяснилось впоследствии, у компании были серьёзные финансовые проблемы. Они уже находились в состоянии судебной тяжбы с арендодателем торговой площади в соседнем ТЦ. Я проанализировала ситуацию по его платёжеспособности и поняла, что самый дешёвый способ для меня — это расстаться с горе-предпринимателем в кратчайшие сроки. Я разрешила вывезти мебель.

Моя лояльность обусловлена не широкой душой, а финансовым расчётом. Порой сопротивление выходит себе дороже. Я предпочитаю досудебное разрешение конфликта с неполной удовлетворённостью обеих сторон. В описанном мной случае арендатор потерял залог в размере месячной ставки согласно договору, а у меня помещение простояло пустым несколько месяцев, пока мы искали нового клиента.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet

Сегодня в большинстве случаев между арендатором и собственником коммерческих помещений заключаются договора, в которых обязательно оговариваются условия расторжения арендных отношений, как раз чтобы избежать конфликтных ситуаций в будущем.

Детективных историй, когда собственники выгоняют арендаторов, закрывают свои помещения и удерживают их имущество, я давно не встречала. У людей вырос уровень юридической грамотности.

Как правило, в договорах прописывается, что собственник имеет право на досрочное расторжение договора с уведомлением арендатора как минимум за месяц по причине нарушения арендатором договора или в силу изменения личных обстоятельств.

Поделитесь историей своего бизнеса или расскажите читателям о вашем стартапе

Источник: https://secretmag.ru/business/methods/chto-delat-esli-vygonyaet-arendodatel.htm

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Как выселить арендатора, если на протяжении шести месяцев не вносит арендную плату?

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Как выселить арендатора, если на протяжении шести месяцев не вносит арендную плату?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр

Как выселить арендатора, если на протяжении шести месяцев не вносит арендную плату?

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.  

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

–  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/

Юриста совет
Добавить комментарий