Как вернуть залоговое авто, выставленное на торги?

Как продавать имущество, обремененное залогом?

Как вернуть залоговое авто, выставленное на торги?

> Архив блога > Как продавать имущество, обремененное залогом?

Имущество, обремененное залогом – общее название собственности, которую заемщик передает в банк, ломбард или другой кредитно-финансовой структуре, выдающей деньги в долг.

Залоговым имуществом может быть любой объект, имеющий показатель ценности. Наиболее распространенный вариант – недвижимость, оборудование, ювелирные изделия, движимое имущество (транспорт).

Кредитор, принимая имущество в залог, детально изучает его юридическую природу.

Имущество находится в залоге вплоть до полного погашения суммы займа. Если это не происходит, объект залога может перейти к финансово-кредитной организации.

Источник появления залогового имущества банков

Преимущественно все крупные займы выдаются исключительно под залог недвижимости, земли, транспорта. В некоторых ситуациях объектом залога является доля в уставной капитале организация-заемщика.

Если заемщик нарушает условия, предписанные договором с кредитной организацией (к примеру, прекращает или приостанавливает выплаты по займу), залоговое имущество переходит в собственность организации в качестве источника погашения задолженности. Кредитная организация имеет возможность реализовать залоговое имущество, чтобы вернуть средства, выданные в качестве займа.

Соглашение сторон

Способ продажи с минимальным количеством рисков для покупателя. Подразумевает, что залоговое имущество перешло финансово-кредитной организации по добровольному согласию заемщика с целью погашения невозвращенной части займа.

Факт добровольной передачи имущества гарантирует законность продажи – а это весомый аргумент при заключении сделки купли-продажи. Займодатель тоже заинтересован в прозрачности и правомерности операции, так как это гарантирует сокращение сроков продажи имущества и отсутствие рисков в виде разбирательств в суде.

Как происходит продажа?

Финансово-кредитная организация с согласия заемщика, до момента образования задолженности, размещает информацию об объекте на сайте специализированного агентства или на собственном портале. Если речь идет об агентстве, заемщик имеет право оконательного выбора посредника. Банк оставляет за собой функции контроля сроков продажи и цены

Публичные торги

Если объект, обремененный залогом, продается на торгах, это можно объяснить принудительным характером сделки. Объектом торгов становится имущество , которое было получено в процессе взыскания задолженности. Торги организует государственная исполнительная служба, руководствуясь решением суда. Кредитная организация на момент торгов не является собственником имущества.

Принудительная методика отчуждения и дальнейшая реализация банковского залога предусматривает продажу объекта по заниженной цене методом аукционных торгов. Стоимость сделки обычно ниже среднерыночной – примерно на 20-40%. При этом третье лицо (покупатель), значительно экономя, берет на себя все риски, связанные с приобретенным имуществом.

О каких рисках идет речь? Распространенный пример: в приобретенной через торги залоговой квартире прописан заемщик и другие лица (в том числе несовершеннолетний ребенок). Их выселение становится задачей покупателя.

Как проводят аукцион по продаже залогового имущества?

Для принятия участия в торгах подают заявку в компанию-организатор и вносят задаток. Информацию о торгах публикуют на сайтах исполнительной службы, Росимущества, а также в региональных СМИ.

Торги стартуют с цены, установленной судом, который руководствовался итогами судебной экспертизы или Отчетом об оценке. Если продажа не осуществлена, на следующие торги объект выставляют с 15-процентным дисконтом.

Переход в собственность кредитной организации

Если имущество не удалось продать по соглашению сторон и в рамках торгов, оно становится собственностью финансово-кредитной организации. Для нее этот вариант не самый удобный, так как имущество необходимо принять на баланс, создать под него финансовые резервы, и тратить средства на его содержание, пока не осуществится реализация.

Особенности продажи залогового имущества банками

Большинство Банков реализуют имущество также в кредит – только на более выгодных условиях для покупателя. Речь может идти о сниженной процентной ставке или продленных сроках погашения займа.

Может использоваться и другой вариант продажи залога банком.

Речь идет о смене заемщика: покупателям предлагают приобрести собственность, взяв на себя финансовые обязательства бывшего владельца, который нарушил выплаты кредита.

Как отразить реализацию залогового имущества

До реализации заложенного имущества его владельцем остается залогодатель, поэтому доходы от реализации объекта тоже относятся к нему (ст.249 НК).

Санкции за несоблюдение договорных обязательств по договору залога включают во внереализационные расходы на дату вступления в силу судебного решения или на дату признания.

Если происходит реализация объекта залога из-за невыполнения обязательств, залогодатель начисляет НДС – кроме случаев, когда продажа имущества не облагается НДС (ст.149 НК).

Некоторые данные для отображения продажи залогового имущества в бухгалтерском учете представлены в таблице:

Вопросы цены

Одна из главных проблем реализации залогового имущества (особенно при варианте продажи через торги) – серьезное падение стоимости. Факторы, обуславливающие этот риск:

  • потенциальные риски для покупателя;
  • отсутствие у пристава заинтересованности в выгодной продаже;
  • сложившееся мнение, что на торгах имущество можно приобрести по очень низкой цене.

Вывод – доведение процесса до продажи имущества на торгах – не самая выгодная перспектива. Важно применить все доступные возможности для реализации залога по средне- или околорыночной цене в досудебной порядке.

19.07.2019

← Архив новостей

Источник: https://ce-na.ru/news/kak-prodavat-imushchestvo-obremenennoe-zalogom/

Покупаем залоговое имущество

Как вернуть залоговое авто, выставленное на торги?

Приобретая недвижимость или дорогостоящее движимое имущество, покупатель ищет самые выгодные предложения. Один из вариантов серьезно сэкономить – воспользоваться предложениями на сайте 34banka.ru в разделе «Залоговое имущество». Наши эксперты расскажут, какие моменты стоит учесть при покупке такого имущества.

Член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России» Ольга Растихина: «Если вас заинтересовал какой-либо объект недвижимого имущества, выставленный на торги службой судебных приставов, и имеются намерения приобрести его, то вам необходимо в сроки, указанные в информационном сообщении, внести задаток и подать заявку на участие в торгах. В принятии заявки может быть отказано, если она не соответствует предъявляемым требованиям. Чтобы не покупать кота в мешке, перед началом торгов продаваемое имущество можно осмотреть.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества производится на публичных торгах, если законом не установлен иной порядок. При этом порядок реализации предмета залога, представленного недвижимым имуществом, устанавливается Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Если победитель торгов откажется от приобретения имущества, то победителем признается участник, предложивший следующую за победителем лучшую цену.

Если вы выиграли торги, то чтобы стать законным правообладателем недвижимого имущества, необходимо в установленном законом порядке осуществить переход права собственности на данное имущество.

Согласно пункту 2 статьи 237 ГК РФ, право собственности на имущество, на которое обращается взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Поэтому и в данном случае необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому.

Основанием для перехода права собственности или права хозяйственного ведения на заложенное имущество к покупателю, для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договор купли-продажи и протокол о публичных торгах.

Кроме того, до передачи имущества новому собственнику судебный пристав-исполнитель должен отменить наложенные ранее ограничения, в том числе и обременяющие имущество должника, права на которое подлежат перерегистрации на покупателя.

Но даже, при соблюдении покупателем всех установленных законом требований к приобретению на торгах залогового имущества, он может лишиться приобретенного имущества, если по иску заинтересованного лица торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны недействительными.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В этом случае вы будете вынуждены вернуть приобретенное недвижимое имущество, а к вам вернутся уплаченные за него деньги».

Управляющий Южного филиала ОАО «Промсвязьбанк» Сергей Крупчатников: «Продажа залогового имущества – это крайняя мера возврата банком своих активов.

Большинство споров решается в досудебном порядке, путем переговоров и проведением реструктуризации.

И только в том случае, если достигнуть договоренности о возврате кредита не удается, в дело вступает судебная система и в результате банк получает в качестве возврата вложенных средств движимое или недвижимое имущество бывшего заемщика.

Приобрести залоговое имущество банка может каждый, кто захочет это сделать – в том числе тот самый заемщик, который не смог вернуть долг. Процедура покупки абсолютно идентична стандартной процедуре купли-продажи объекта недвижимости.

Как правило, существует подразделение банка, которое непосредственно занимается реализацией таких непрофильных активов.

Сотрудники подразделения взаимодействуют с потенциальными клиентами по всем вопросам на этапе переговоров, ведут переговоры по стоимости сделки и сопровождают сделку до её заключения.

В этой связи использование интернет-ресурса, будь то сайт банка или сайты партнеров, – это очень удобный способ ускорить продажу залогового имущества.

Основная выгода такого предложения – в его цене, большинство объектов банки продают по цене, которая существенно ниже реальной стоимости имущества. Такое снижение вызвано желанием банков в самые короткие сроки вернуть свои деньги, а сделать это можно, только установив наиболее привлекательную цену на продаваемое имущество.

Если говорить о рисках, по моему мнению, риски связанные с покупкой недвижимости, реализуемой банками, абсолютно идентичны и в отдельных случаях значительно ниже рисков покупки недвижимости через агентства или посредников.

Это в первую очередь связано с тем, что любые сделки тщательно сопровождаются как службой безопасности банка, так и юристами.

Для нас, да и для любого банка, репутационный риск намного выше сомнительной выгоды от некачественной сделки.

Кроме того, недвижимость выставляется на продажу только после перехода имущества в собственность банка по судебному решению. В свою очередь, если в будущем по каким-то причинам суд примет решение о неправомерности сделки купли-продажи, то банк будет вынужден вернуть полную сумму несостоявшемуся покупателю.

В остальном, покупка любой недвижимости подразумевает ее осмотр, согласование стоимости, проверку правоустанавливающих документов – и это процедура абсолютно стандартная для любой схемы продажи, а основной риск – это то, что заявленная стоимость недвижимости может не соответствовать реальной, предоставленная информация не являться полной, и в случае с коммерческой недвижимостью – наличие договоров долгосрочной аренды помещений, которые могут быть заключены на нерыночных условиях и сложно расторгаемы».

Источник: https://v1.ru/text/business/549852.html

Замах на метр. Как заработать на залоговой недвижимости | Финансы и инвестиции

Как вернуть залоговое авто, выставленное на торги?

По словам брокера агентства недвижимости «CENTURY 21 Серебряный Век» Карины Дохикян, в среднем по рынку залоговые объекты составляют 10% от предложения.

Несмотря на то что имущество становится залоговым после многочисленных случаев неуплаты по займу, на нем нет какой-то «черной метки», — риелторы работают с такой недвижимостью так же, как и с обычными квартирами.

«Работать по сделкам с залоговым имуществом можно и нужно: зачастую продажа квартиры, находящейся в залоге, — единственный выход для человека, попавшего в трудную ситуацию», — отмечает Дохикян.

Существуют три варианта покупки квартиры «с историей»: напрямую у должника, в ходе аукциона и у самого заимодателя. Каждый способ имеет свои нюансы и сопряжен со специфическими рисками. Разберем их подробнее.

Сделка с должником

Кредитор и должник нередко пытаются решить проблему во внесудебном порядке. Это предполагает, что должник погасит кредит и образовавшуюся неустойку за счет самостоятельной продажи заложенного объекта.

Преимущество «добровольной» продажи в том, что покупатель может без труда изучить объект до заключения сделки. Правда, всесторонняя проверка чистоты сделки и того, насколько этот актив свободен от посягательств предыдущего собственника, всецело ложится на плечи покупателя.

«Риелтор может только потребовать у продавца предоставить документы — особых прав по получению информации о сторонах сделки у него нет. По этой причине риелторские организации зачастую стараются не выдавать письменных заключений о чистоте объекта недвижимости, чтобы в дальнейшем было затруднительно привлечь их к ответственности», — объясняет адвокат Сергей Головин.

Что касается выгоды от сделки — в зависимости от обстоятельств она может быть и «в рынке», и колебаться в ту или иную сторону.

«В случае продажи по соглашению, стороны обычно пытаются продать вещь на 10-15% дороже от первоначальной стоимости, чтобы погасить долг по процентам, а также остаться в некоторой выгоде», — предупреждает юрисконсульт компании Alta Via Леонид Титов.

По словам управляющего Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах Банка» Елены Веревочкиной, в некоторых случаях на этапе добровольной реализации банки с согласия должников размещают информацию об объекте на своем сайте или обращаются к услугам специализированного агентства. За счет этого стоимость квартиры может сразу же повыситься на 10-15% относительно рыночной, но это нивелируется сниженными рисками — опять же за счет участия банка.

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров, в свою очередь, утверждает, что цена при добровольной продаже имущества, скорее всего, будет равна рыночной либо на несколько процентов ниже.

Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что главный риск подобной сделки — это недобросовестность продавца. Дело в том, что оформить договор купли-продажи можно только после полного погашения займа и снятия обременения с объекта недвижимости.

«Погашение долга и снятие обременения растянуты по времени. Перерегистрация объекта на нового собственника откладывается, и, как следствие, недобросовестный бывший должник может не исполнить своих обязательств», — поясняет глава комплаенс-службы Castle Family office в России и СНГ Анатолий Плосконос.

Таким образом, в худшем сценарии деньги до банка могут так и не дойти: обременение останется на заемщике, а покупатель окунется в череду судебных тяжб в попытках что-либо доказать. Еще один вариант: продавец может взять несколько задатков от заинтересованных покупателей и в итоге отменить сделку.

Мощной страховкой от приобретения жилья «с сюрпризом» может стать совершение сделки под контролем кредитной организации — к примеру, осуществление расчета через две банковские ячейки. Также можно подстраховаться, перечислив деньги напрямую в кредитную организацию в счет погашения долга предыдущего владельца.

Торги и аукционы

Если заемщику и банку не удалось решить вопрос мирным путем, то заложенный объект по решению суда выдвигается на публичные торги. Обычно кредитная организация запускает работу с просроченной задолженностью спустя три месяца полного отсутствия платежей по займу, обеспеченному залогом, однако весь процесс может растянуться на два года.

Торги проводятся либо на персональных интернет-площадках банков, либо на специализированных платформах, таких как zalog.lot-online.ru, bankrot.fedresurs.ru и пр. На каждой выбранной площадке потребуется аккредитация, а также сбор необходимых для подачи заявки документов.

Кроме того, операторы электронных площадок вправе устанавливать дополнительные комиссии за участие в торгах. «Тарифы для участников и организаторов торгов на каждой из площадок разнятся. В среднем эта сумма составляет 5-10 тыс. руб., причем для организаторов цены выше, чем для участников», — комментирует исполнительный директор НПО «Мостовик» Иван Киселев.

Партнер группы компаний SRG Максим Русаков отмечает, что для участия также необходимы усиленная квалифицированная подпись (электронно-цифровая) и обеспечительный залог, обычно в размере до 5% от стоимости имущества. «Залог учитывается в случае выигрыша на аукционе и возвращается, если объект вы не приобрели», — поясняет эксперт.

Торги считаются состоявшимися, если в них задействованы не меньше двух участников. Имущество достается тому, кто предложил лучшую цену. Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта снижается на 15%.

«Это уже последние торги. Если и они не состоятся, то банк оставляет квартиру за собой, приобретая ее в собственность в зачет долга», — поясняет генеральный директор ЮК «Правовые ресурсы» Александр Бездворный.

Иван Киселев добавляет, что 15% — максимальный дисконт на повторных торгах. Все остальное за границами правового поля.

Цена на недвижимость, выставленную на публичные торги, определяется отчетом независимого оценщика, поэтому соответствие рыночной ситуаций будет максимальным. Если стоимость квартиры заметно занижена — это может стать сигналом к более тщательной проверке, подчеркивает ведущий юрист «КСК групп» Денис Ладыгин.

По мнению директора по развитию «1Капиталь» Дмитрия Соломникова , приобрести актив по действительно выгодной цене поможет регулярный мониторинг торгов. «Купить действительно интересный актив по бросовой цене человеку с улицы невозможно, это как играть начинающему трейдеру на фондовой бирже — опытный трейдер всегда в конечном итоге переиграет и будет в плюсе», — считает он.

В целом, участие банка в торгах — гарантия чистоты сделки и снижения рисков.

«При реализации имущества банки обеспечивают максимальную прозрачность, указывая все ограничения связанные с объектом. Можно быть уверенным, что сделка с банком прозрачнее типовых сделок на рынке вторичной недвижимости», — говорит Максим Русаков.

Директор Азиатско-Тихоокеанского банка по корпоративному кредитованию Инна Наумова соглашается, что, приобретая залоговое имущество с торгов, покупатель может быть уверен, что объект проверен на юридическую чистоту и залогодержателем, и организатором торгов.

Один из главных рисков, связанных с покупкой недвижимости на аукционе, — оспаривание самих торгов по причине тех или иных нарушений. Чтобы убедиться, что торги санкционированы и проходят под контролем судебных приставов, ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов рекомендует проверить, есть ли извещение о проведении аукциона на сайте www.torgi.gov.ru.

«Покупателю следует отказаться от участия в торгах, если извещение об их проведении было опубликовано не на официальном сайте, поскольку такие торги могут быть признаны несостоявшимися», — поясняет Спиридонов.

С момента публикации сообщения о торгах у потенциальных покупателей есть возможность в течение 25 дней ознакомится с лотами и правоустанавливающими документами, подтверждающими основания нахождения этого имущества в собственности должника, напоминает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова.

Андрей Комиссаров рекомендует обратить внимание еще и на то, что в квартирах, выставленных на публичные торги, могут оставаться прошлые жильцы, не желающие освобождать помещение, поскольку судебное постановление об обращении не равно моментальному выселению. «Таким образом, после покупки около года может уйти на выселение и юридическую очистку жилого помещения», — поясняет Андрей Комиссаров.

Покупка у банка

Квартиры, не проданные на торгах и аукционах, остаются на балансе кредитора. В дальнейшем он будет вынужден продавать такую квартиру как собственник, чтобы погасить образовавшийся долг и, по возможности, покрыть убытки.

Пресс-служба Росимущества в своем комментарии уточняет, что залогодержатель вправе оставить квартиру за собой, если она не было продана на повторных торгах. Цена приобретения (выкупа) кредитной организацией, согласно законодательству, не может быть более чем на 25% ниже установленной изначально.

Управляющий Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах Банка» Елена Веревочкина утверждает, что для кредитных организаций такой вариант не является предпочтительным: принимая имущество на баланс, банку приходится создавать под него резервы. Таким образом, он стремится продать объект поскорее.

«В большинстве случаев продажа залогового имущества после принятия его на баланс осуществляется по среднерыночной цене.

Многие банки предоставляют кредиты на покупку залогового жилья с более выгодной процентной ставкой», — комментирует Веревочкина.

По опыту управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на этом этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 30% от стоимости.

Риски при покупке залоговой недвижимости непосредственно у банка сохраняются те же, что и при участии в первичных или повторных торгах, — есть шанс получить квартиру вместе с жильцами.

Как снизить риски

Чтобы наверняка избежать проблем с залоговым имуществом, особенно в случае приобретения напрямую у собственника, эксперты рекомендуют не пренебрегать информацией из открытых источников.

  • Начать следует с посещения сайта Росреестра (rosreestr.ru). «Есть кадастровые номера, по ним можно узнать наличие иных обременений, посмотреть состав собственников имущества. Можно направить запрос в полицию о тех, кто в ней прописан. Недобросовестные продавцы могут прописать детей или недееспособных лиц, которых будет невозможно выписать», – поясняет руководитель юридической службы компании «Стороженко и Партнеры» Александр Мазаев.
  • Подтверждением слов, что продавец не использовал маткапитал при покупке квартиры и долями детей не наделял, может стать соответствующая справка из Пенсионного фонда и Росреестра, отмечает партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Дмитрий Терентьев.
  • Дополнительно проверить объект и всех предыдущих собственников можно в судебных базах: Консультант+, сайт arbitr.ru, а также на сайтах судов общей юрисдикции по месту нахождения объекта и месту жительства прошлых собственников.
  • При покупке напрямую у должника следует внимательно проверить все документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Имеет смысл попросить у собственника отчет об оценке при первичном оформлении залога, выписку из Домовой книги, расчетные документы по коммунальным платежам, чтобы убедиться в отсутствии задолженностей по ним.
  • Также нужно проверить как последнего собственника, так и предыдущего на предмет введения в отношении них процедуры банкротства. «Подобная проверка осуществляется по картотеке арбитражных дел, которая доступна на сайте kad.arbitr.ru и в едином федеральном реестре сведений по банкротству – bankrot.fedresurs.ru. Как известно, сделки, совершенные в преддверии банкротства, кредиторы могут признать недействительными и вернуть имущество в конкурсную массу», – поясняет партнер юридической группы KDS Legal Елена Латынова.

Источник: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/351545-zamah-na-metr-kak-zarabotat-na-zalogovoy-nedvizhimosti

Как купить у банка залоговую квартиру

Как вернуть залоговое авто, выставленное на торги?

Не существует четких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья.

Более того, в объявлениях о продаже квартир, публикуемых в интернете и в тематических изданиях, зачастую никак не отражен особый статус объекта недвижимости.

Все занимательные подробности клиент выясняет уже в процессе общения с представителями продавца. И здесь возникает главная «развилка». Дело в том, что залоговая квартира может продаваться (и, соответственно, покупаться) тремя способами.

Первый вариант— продавцом является сам неудачливый заемщик, реализующий квартиру после полюбовного соглашения с банком. Как правило, с помощью риэлтора. В этом случае квартиру можно купить за полную стоимость.

И эта полная стоимость в большинстве случаев будет на уровне среднерыночных цен на квартиры подобного типа.

Уценка на 10–15% возможна, если реализовать залог продавцу нужно в срочном порядке — ведь его кредит никуда не делся, и ему предстоит полученными деньгами рассчитываться с кредитором. А банк обычно дает отсрочку по платежам не более чем на три месяца.

При этом способе продажи условия для покупателя ничем не отличаются от обычной сделки. Но важно помнить, что обременение с квартиры снимается лишь после того, как продавец полностью рассчитается с банком по своему кредиту.

Второй вариант— продавцом является банк, чьи интересы представляет «аккредитованный» риэлтор.

При этом мастерство риэлтора, ведущего сделку, может значительно сказаться на цене квартиры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

В зависимости от целей продавца и собственной заинтересованности, опытный агент может значительно понизить цену (порой на 20–25%), или, наоборот, поднять выше среднерыночного уровня.

Давно стало «секретом Полишинеля», что банки не стремятся афишировать подобные сделки. По закону, на основании соглашения с залогодержателем, кредитор имеет право выкупить имущество для себя или в пользу третьих лиц.

На практике это происходит так: банк заключает соглашение с должником о переходе прав на заложенное имущество; затем продает квартиру, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляет заемщику.

Квартира при этом может быть продана кому угодно — и не случайно большая часть хороших квартир по привлекательной цене уходит «своим». На открытый рынок попадают куда менее интересные варианты.

Еще один вариант реализации квартиры, который можно назвать «сдвоенным»: банк продает залоговую квартиру своему новому клиенту, обратившемуся за ипотечным кредитом. Некоторые кредитные учреждения даже разрабатывают линейку специальных предложений, завлекая покупателей, которые одновременно становятся и заемщиками, сниженной процентной ставкой (на 1–2%).

Банки не имеют права самостоятельно продавать залоговую собственность и привлекают для этой цели «своих» риэлторов

Третий вариант — продавцом по-прежнему является банк, но квартира продается на открытом аукционе.

Эта практика еще не так широко распространена, как «тихая» продажа, поскольку вариант с торгами одинаково невыгоден и для бывшего владельца-должника, и для банка-кредитора.

Но выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда.

Стартовую ликвидационную цену тоже определяет суд, с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора. Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости (по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25–30%).

Ведь банку важно не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов. Раз этот способ приобретения наиболее выгоден для потенциального покупателя, рассмотрим его подробнее и «вблизи».

Квартира с «молотка»: как попасть на торги?

Первые открытые аукционы по реализации залоговых квартир появились в России всего лишь три года назад. «Застрельщиком» выступил банк «ВТБ24», открывший на своем сайте «Витрину залогового имущества», с перечнем объектов недвижимости, выставленных на продажу.

Эта «Витрина» действует и поныне. Сходные схемы продажи отобранных у заемщиков квартир используют и многие другие банки, в том числе «Абсолют-банк», «Дельта-кредит» и т.д.

Порядок, место и время проведения публичных торгов, а также их основные правила, определяются 57 и 58 статьей Федерального закона «Об ипотеке».

Федеральный закон об ипотеке, статья 57:

  1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
  2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
  3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. 

Переводя «с юридического» на «человеческий», можно понять, что аукционы по продаже залоговых квартир проходят в том же городе, где эти квартиры расположены, осуществляются местными службами судебных приставов, а сообщения о торгах публикуются в интернете, в муниципальных газетах и специальных информационных вестниках.

58-я статья закона объясняет, в каких случаях торги объявляются несостоявшимися. Таких оснований два. Первое — за квартиру никто не предложил стартовой цены. Второе — на аукцион пришло менее двух участников.

После этого через месяц проводится повторный аукцион, и цена лота снижается еще на 15%. Вот это как раз тот случай, когда покупатель может купить залоговую квартиру если не за бесценок, то по невероятно низкой цене.

Другой вопрос, что на такие торги нужно еще попасть, а риэлторами они широко не афишируются…

Но оказаться «в нужное время в нужном месте» все-таки можно. Главное — составить полный список «рыбных мест» и регулярно мониторить информацию.

Прежде всего, сообщения о публичных торгах по реализации заложенного имущества публикуются на всех официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов (центрального и территориальных подразделений): http://www.fssprus.ru.

Получить сведения о торгах можно абсолютно бесплатно, 24 часа в сутки — это установлено законом (а именно Постановлением Правительства РФ от 23 июня 2009 г. № 526).

Кроме того, сообщения о торгах можно найти на сайтах банков, крупных риэлторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.

Стоит ли игра свеч?

Залоговые квартиры пользуются популярностью у покупателей по многим причинам. Во-первых, они почти никогда не бывают «убитыми», наоборот, зачастую располагаются в комфортабельных новостройках. Во-вторых, история квартиры совершенно прозрачна, ведь при оформлении ипотеки ее проверяли вдоль и поперек.

Значит, можно не опасаться юридических казусов, которые приведут к признанию сделки ничтожной. В-третьих, считается, что такие квартиры всегда продаются по очень выгодной цене. Увы, это довольно далеко от истины.

Шанс сэкономить есть — но, к сожалению для покупателя, он не всегда может быть реализован именно потому, что ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены.

Если квартира сама по себе хорошая и не уступает «беззалоговым» конкурентам, она, скорее всего, будет продаваться на тех же рыночных условиях. Даже в случае публичных торгов скидка может оказаться не столь уж большой — 5-6%.

А неснятое залоговое обременение (иногда покупателю приходится снимать его самостоятельно, уже после перехода прав собственности) создает лишние неудобства и бюрократические сложности, ведь придется учитывать интересы как банка, так и бывшего владельца, что влечет за собой дополнительные расходы на нотариат и прочие юридические процедуры и повышает общую сумму затрат на покупку…

Так что, принимая решение о покупке конкретной залоговой квартиры, следует еще на старте учесть максимальное число параметров: цену, расположение, тип и состояние дома, качество ремонта и т. д. Только сопоставив все значимые для вас факторы, вы увидите, стоит ли игра свеч.

Анастасия Ивелич, редактор-эксперт

Источник: https://credits.ru/publications/364184/kak-kupit-u-banka-zalogovuyu-kvartiru/

Торг уместен

Как вернуть залоговое авто, выставленное на торги?

Автомобиль с пробегом можно купить у не расплатившихся по кредиту заемщиков. Оказавшись в трудной ситуации, те готовы уступить железного коня дешевле рынка.    Активная распродажа залоговых автомобилей началась весной 2009 года, когда в стране стали сказываться последствия сокращения зарплат и массовых увольнений.

Банки решили выставлять на продажу имущество, оформленное в залог неудачливым заемщиком: чаще всего это были находящиеся в собственности автомобили (они могли служить обеспечением не только по автокредиту).

По словам банкиров, с предложением продать заложенный автомобиль обращаются и те клиенты, которые исправно выплачивают свой кредит, но хотят по той или иной причине продать машину и вернуть долг.

Но чаще все-таки на продажу авто заемщиков толкает рост просрочки и штрафов, а также отсутствие надежды на скорое улучшение финансового положения.    В большинстве кредитных организаций клиентам спокойно разрешают продавать машину на любой стадии просрочки.

Принудительное же изъятие автомобиля банком происходит только после решения суда. Но кто бы ни был инициатором продажи такого авто (его владелец или банк-кредитор), главная цель — скорейшая реализация машины для погашения кредита, а значит, новому хозяину она может достаться с существенным дисконтом.    

КАК НАЙТИ ПОДЕШЕВЛЕ

    Процедура продажи залогового авто выглядит следующим образом: заемщик договаривается с банком о продаже автомобиля и обговаривает цену. Например, по условиям банка «Ренессанс Кредит», скидка на машину не должна превышать 20% от ее рыночной цены. В других кредитных организациях нет четкого лимита по занижению цены, но явный демпинг банк не одобрит (долг, по возможности, должен быть погашен полностью), как не одобрит и очевидно завышенный ценник.    Когда покупатель найден, сделка проходит по указанной ниже схеме. Лишь затем банк отдает новому владельцу ПТС на машину (банк оставляет его при оформлении кредита в качестве гарантии того, что залог не будет продан).    Если же машина должника была конфискована по решению суда, ее реализует судебный пристав — исполнитель через аукционные торги. Федеральная служба судебных приставов (ФССП) должна публиковать информацию о лотах, времени и месте проведения торгов в местных СМИ, но ознакомиться с предложениями можно и на сайте ФССП. На данный момент список конфискованных легковушек, зарегистрированных в Москве, включает 17 авто, и по ряду лотов условия нельзя назвать интересными. Например, начальная цена на Honda Civic 2006 года выпуска (пробег не указан) составляет 710 тыс. рублей, хотя в автосалонах новая машина улучшенной модели Civic 4D стоит 630-780 тыс. рублей в зависимости от комплектации. Но если покупатель на выставленное на торги авто все-таки будет найден, он заплатит деньги ФССП, которая перечислит их банку.    

СПРОСИТЬ НА САЙТЕ

    Обычно банки стараются не доводить дело до суда, ведь это весьма длительный процесс. Если заемщик не может или просто не хочет самостоятельно искать покупателя, кредитор выставляет машину в партнерских автосалонах. За свои посреднические услуги салон берет комиссию, но при больших партиях машин она может быть минимальной, да и для самих банков продажа залогового имущества — непрофильный бизнес.    Другой путь — размещение банками информации о продаже залогового автомобиля на своем веб-сайте. Около десятка российских кредитных организаций предлагают задолжавшим клиентам такой сервис бесплатно. Но выбор объявлений обычно невелик, «залоговые витрины» никогда не включают в себя больше ста лотов. Но найдя подходящий вариант, новый владелец действительно может сэкономить. Например, в Собинбанке на продажу выставлены в основном массовые модели; по нашим подсчетам, скидка от среднерыночной стоимости составляет примерно 18-20%. По словам начальника управления развития и продаж департамента розничного бизнеса Собинбанка Вячеслава Бондаренко, как правило, трудности с погашением кредита, приводящие к продаже залога, испытывают заемщики, чей автомобиль стоит в пределах 1 млн рублей.   Впрочем, далеко не все банки используют свои сайты для реализации залогов на потоке. Например, нет публичной базы у «Ренессанс Кредита», реализовавшего более 600 авто (еще порядка 150 — в процессе). Транспортные средства продаются либо в автосалонах, либо самими владельцами.    

СКИДКИ ОПТОМ

    Схему покупки залогового авто помимо возможности сэкономить отличает еще одно преимущество. Многие банки готовы кредитовать покупателей заложенных у них же машин, в этом случае автомобиль перейдет в новые руки и вновь будет служить обеспечением по ссуде. Зато заемные деньги можно получить под «антикризисные» проценты: программы по кредитованию на покупку залогового имущества предлагают ставки в 15-20% годовых в рублях, в то время как, по данным Discovery Research Group, средняя ставка по автокредитам в России в 2009 году составляла 25-30% годовых.    Ссуды по программе «Подержанные плюс» в Собинбанке предоставляются под 17% в рублях и от 15% в долларах. Можно обойтись и без первоначального взноса, если есть желание взять кредит под 18% в рублях и 16% в валюте (стандартные условия для подержанных машин — от 21% годовых в рублях и от 17% в валюте). Льготный кредит на залоговые машины можно получить и в Абсолют Банке, требование к первоначальному взносу — 25%, ставки — от 14-15% годовых. При классическом кредите ставки будут примерно такими же, но в этом случае за машину придется сразу выложить не менее 30% от ее стоимости. Но надо помнить, что цены на заложенные машины, указанные на сайтах банков, иногда незначительно отличаются от рыночных.

   СХЕМА ПРОДАЖИ ЗАЛОГОВОГО АВТОМОБИЛЯ   1. Заемщик пишет заявление на добровольную реализацию автомобиля.   2. Банк оценивает минимальную стоимость и дает согласие.   3. Заемщик ищет покупателя (банк по желанию владельца может разместить информацию об ав-томобиле на сайте).   4. После того, как покупатель найден, заемщик вместе с представителем банка едет снимать машину с учета. Затем оформляется договор купли-продажи.   5. Покупатель вносит всю сумму за автомобиль или оформляет кредит на него.   6. Деньги поступают на счет, покупатель получает все документы на машину, включая ПТС.

   {PAGE}

   ЗАЛОГОВАЯ ЛОВУШКА   Сегодня запросто можно купить заложенное авто с рук, причем, зачастую покупатель об этом даже не знает. Чаще всего для мошеннических сделок используется дубликат ПТС (взамен оригинала, хранящегося в банке), который заемщик получает в ГИБДД по заявлению об утере документа. Новый владелец авто может узнать о мошенничестве только через несколько месяцев после покупки, когда ему придет повестка в суд и ФССП изымет машину в пользу банка. Если машина до сих пор находилась в залоге у финансового учреждения, сделка купли-продажи признается ничтожной, а деньги новому владельцу никто уже не вернет.    Для мошенничества используются и оригиналы ПТС, если машина приобреталась в кредит: в этом случае банк временно выдает заемщику паспорт технического средства для постановки машины на учет и оформления страховки. В этом случае документ можно держать у себя сколь угодно долго, никто его насильно не отнимет. Некоторая халатность банков в вопросе хранения и передачи ПТС в принципе объяснима: машина все равно остается предметом залога, ее можно отобрать у любого владельца, если кредит перестает обслуживаться. Некоторые банки и вовсе отдают ПТС владельцу, например, Райффайзенбанк. Банки, не оставляющие паспорт на машину у себя, передают в ГИБДД сведения о том, что авто — предмет кредита. Однако никакой физической отметки в ПТС не ставится, то есть продать или купить машину можно, а вот снять или поставить на учет — нет. К сожалению, заранее «пробить» машину трудно, поскольку единой базы залоговых автомобилей в стране так и не создано. Такая свобода передвижения ПТС вредит, прежде всего, покупателям, ставшим жертвами мошенников. Одна из посетительниц популярного автофорума в Интернете поделилась своей историей: год назад она купила подержанную иномарку, причем в салоне своих давних знакомых — они сделали хорошую скидку. Через полгода девушке позвонили из ФСПП и сообщили, что машина является предметом залога невыплаченного кредита. Оказалось, что у продавца, воспользовавшегося услугами автосалона, было несколько «зависших» автокредитов, и все машины были проданы. И хотя девушка получила оригинал ПТС, суд постановил вернуть машину банку.

Источник: https://profile.ru/archive/torg-umesten-121822/

Юриста совет
Добавить комментарий