Как расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с прекращением деятельности ИП?

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Как расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с прекращением деятельности ИП?

Новая редакция Ст. 46 ЗК РФ

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1.

Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

2.2.

Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

4.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 – 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи.

5. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.

2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.

7.

Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Источник: http://zkodeksrf.ru/gl-7/st-46-zk-rf

Расторжение договоров различных видов

Как расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с прекращением деятельности ИП?

      Понятие договора:

      Согласно действующему законодательству, под договором необходимо понимать соглашение двух и более лиц (сторон) о появлении, изменении или прекращении прав и обязанностей (ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ).

      Как уже отмечалось выше, сторонами договора могут выступать как физические, так и юридические лица, причем количество участников договорных отношений не ограничено.      По общему правилу, стороны договора должны исполнять взятые на себя обязательства надлежащим образом, то есть, не допускать нарушения сроков и объема исполнения указанных обязательств.

Однако, по различным причинам, как объективным, так и в связи с недобросовестностью стороны, исполнение обязательств не надлежащим образом существенно нарушает права другой стороны.

      Порядок расторжения договора, или урегулирования споров происходит в два этапа.

Первый (досудебный) представляет собой направление претензии стороне нарушающей условия договора с требованиями о возмещении убытков, либо исполнения конкретного обязательства в определенные сроки.

В случае, если после получения претензии другая сторона не исполняет законные требования предъявленные ей, инициатор имеет право обратиться в суд, предъявив соответствующие исковые требования.

      Расторжение трудового договора:

      При устройстве на работу, работник заключает договор с работодателем, согласно которому работник обязуется исполнять определенные должностные обязанности (функции), а работодатель со своей стороны обязан обеспечить работнику условия труда, своевременно выплачивать заработную плату, соблюдать нормы охраны и безопасности труда и .т.д.

      Трудовым законодательством предусмотрено, что расторжение трудового договора возможно в любой момент по соглашению сторон. Также хочется отметить, что данное соглашение оформляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами.

Учитывая специфику трудовых отношений, делается соответствующая запись в трудовой книжке, работнику выплачивается полагающаяся сумма.

      Также, возможно расторжение договора в связи с нарушениями одной стороной условий договора, так например, трудовой договор может быть расторгнут в связи с нарушениями дисциплины труда работником, или в связи с ненадлежащим исполнением работодателем своих обязанностей по договору или нормам трудового законодательства.

      Кроме того, возможно расторжение договора по независящим от сторон основаниям, например в связи с ликвидацией организации (работодателя) или прекращения деятельности индивидуального предпринимателя. Причем, расторжение договора по данному основанию или в связи с сокращением должности (штата) работников, возможно при надлежащем исполнении обязательств обеими сторонами.

      Таким образом, расторжение трудового договора является фактическим увольнением сотрудника, то есть, он имеет определенные права, предусмотренные Трудовым кодексом РФ и договором. Изменение условий договора также производится в форме составления дополнительного соглашения к договору и после подписания является его неотъемлемой частью.

      Расторжение договора аренды:

      В соответствии со ст. 606 ГК РФ, под договором аренды необходимо понимать – сделку, по которой одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное пользование.      Кроме того, в договоре аренды должны быть указаны индивидуальные признаки имущества сдаваемого в аренду.

Действующее законодательство позволяет сдавать в аренду различное имущество (движимое и недвижимое), например: комнату, квартиру, земельный участок, дом, автомобиль, оборудование, сооружения, транспортные средства, здания, комплексы, природные объекты и д.р.

      Также, право сдачи в аренду присутствует у собственника имущества, в случае заключения собственником договора аренды с одним лицом, это лицо в случае предоставления права сдавать другим лицам в аренду, арендодателем может выступать арендатор, в таком случае данный договор по своей правовой конструкции будет представлять договор субаренды.

Отношения сторон по такому договору регулируются нормами права, предусмотренными для сторон по обычному договору аренды, с некоторыми нюансами.      Как отмечалось выше, расторжение договора возможно в случае ненадлежащего исполнения одной из сторон, взятых на себя обязательств. Порядок расторжения также происходит в два этапа (досудебное урегулирование спора и судебное производство).

      В случае, надлежащего исполнения обязательств, договор расторгается по истечении срока его действия, если стороны не изъявили желание продлить договор. Если срок договора не предусмотрен договором, считается, что договор заключен на неопределенный срок.

      Законодательство предусматривает некоторые подвиды договоров аренды, как то, договора проката, договор аренды транспортного средства, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг), наем жилого помещения и другие.

      Расторжение договора купли – продажи:

      Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать имущество другой стороне (покупателю) за определенную плату. В отличии от договора аренды, в данном случае, кроме права пользования, покупателю переходит права распоряжения имуществом, то есть покупатель становиться собственником приобретаемого товара по договору.

      Как и при заключении договора аренды, в договоре купли-продажи указываются индивидуальные признаки товара, его свойства.

При расторжении договоров всех видов, основаниями расторжения является ненадлежащее исполнение одной из сторон взятых на себя обязательств, например не оплата покупателем товара или не поставка продавцом оплаченного товара, либо продажа товара ненадлежащего качества и т.д.

      Порядок расторжения аналогичен с предыдущими договорами и происходит соответственно в два этапа (внесудебный и судебное разбирательство).

      Расторжение договора оказания услуги (возмездного оказания услуг):

      В соответствии со ст. 779 ГК РФ, под договором оказания услуг необходимо понимать, соглашение, в соответствии с которым, одна сторона (исполнитель) обязуется оказать определенную услугу, а другая сторона (заказчик) обязуется оплатить данные услуги.

      При заключении договоров данного вида, в договоре необходимо подробно описать предмет договора, то есть наименование услуги, порядок и сроки ее исполнения, также сумму подлежащей оплате заказчиком. Также, необходимо указать качество оказания услуги, т.к.

нарушение данного положения договора предоставляет право заказчику снизить стоимость по договору или отказаться от исполнения обязательств и потребовать с исполнителя возмещения убытков.

      При исполнении данного договора заказчик вправе отказаться от дальнейшего исполнения обязательств, однако в данном случае он обязан возместить исполнителю фактически понесенные расходы связанные с исполнением договора. Также, исполнитель вправе отказаться от исполнения договора в случае возмещения заказчику убытков причиненных таким отказом.

      Спектр услуг оказываемых гражданам и юридическим лицам достаточно объемен, предметом такого вида договора могут быть: договор перевозки, транспортной экспедиции, оказания юридических услуг, оказание посреднически услуг, договор поставки и др.

      Расторжение брачного договора:

      В отличии от рассмотренных выше договоров, отношения возникающие в связи с заключением брачного договора регулируются семейным законодательством, согласно которому брачным договором возможно предусмотреть только имущественные отношения действующих или будущих супругов, соответственно.

Как до вступления (регистрации) в брак, так и в процессе брака, в случае, если подобный договор заключается после юридического расторжения брака, он фактически является мировым соглашением о разделе имущества совместно нажитого в браке. (читать подробнее).

      Для расторжения брачного договора необходимо наличие существенных нарушений закона при его заключении, также наличии оснований существенно нарушивших права одной из сторон при заключении данного договора или должно быть доказано в суде, что данный договор был заключен под давлением, либо путем введения в заблуждение.

      Вопросы расторжения договор различных видов достаточно объемны и сложны, в связи с чем. Рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной помощью.

      Если после прочтения настоящей статьи у Вас возникли вопросы вы можете задать их сотрудникам нашего правового центра, позвонив по телефону: (495) 799-37-89 (с 10-00 до 21-00; без выходных) или заполнив соответствующую форму, расположенную выше.

      Список вопросов, поступающих по теме расторжения договоров:

      Вопрос: Могу ли я расторгнуть договор долевого участия в строительстве (договор соинвестирования), в случае нарушения исполнителем сроков строительства?

      Ответ: Нарушение сроков строительства, является существенным нарушением взятых на себя обязательств со стороны застройщика, в связи с чем Вы имеет право расторгнуть такой договор и взыскать с последнего понесенные убытки.


      Вопрос: Как мне расторгнуть брачные договор? .сообщите пожалуйста правовые основания для расторжения брачного договора.

      Ответ: Расторгнуть брачный договор достаточно сложно, в связи с тем, что он оформляется нотариально, так же не видя данного договора ответить на ваш вопрос невозможно.

      Вопрос: Что мне будет если я откажусь исполнять обязательства по договору купли-продажи (не буду платить)?

      Ответ: Продавец вправе расторгнуть с вами заключенный договор и взыскать с вас фактически понесенные убытки, размер которых определяется индивидуально.


      Вопрос: Где я могу найти образец претензии для направления другой стороне по договору?

      Ответ: Образцы претензии — определение достаточно некорректное, так как в зависимости от вида нарушения обязательств, соответственно меняется и правовое обоснование ваших требований, соответственно текст претензии.

      Вопрос: Как выглядит соглашение о расторжении договора?

      Ответ: Соглашение о расторжении договора составляется в письменном виде и подписывается всеми сторонами договора, кроме того подписание данного документа, как и самого договора является добровольным, в связи с чем никто не может принудить вас подписать данный документ.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Расторжение Договоров различных видов

      Вашему вниманию представляется статья, посвященная вопросам расторжения договоров различных видов, сторонами которых являются как физические, так и юридические лица.

Также прочитав, Вы узнаете, каким образом отстоять свою позицию при расторжении договора.      Сотрудниками нашего Правового Центра, успешно представлены интересы доверителей при возникновении споров, в связи с возникновением договорных прав и обязанностей.

В том числе, успешно завершен ряд судебных дел о спорах между различными лицами.

      Если, после прочтения настоящей статьи у Вас останутся невыясненными какие либо обстоятельства, Вы можете задать нам свой вопрос, заполнив форму, расположенную справа или позвонив по телефону Правого Центра: (495) 776-12-72 (с 10-00 до 21-00; без выходных).

Источник: http://center-bereg.ru/rastor.php

Расторжение договора аренды земли по инициативе арендодателя

Как расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с прекращением деятельности ИП?

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

— когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

— когда арендатор существенно ухудшает имущество;

— когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: https://sroorgru.com/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemli-po-initsiative-arendodatelya/

Юриста совет
Добавить комментарий