Как расплатиться с подрядчиком не деньгами, а земельными участками?

Документы, необходимые для приобретения земельного участка и строительства

Как расплатиться с подрядчиком не деньгами, а земельными участками?

     Купить участок и в короткие сроки оформить сделку передачи прав собственности практически невозможно. Чаще всего причиной становится отсутствие у продавца всех документов, необходимых для операции купли-продажи. Утвержденный перечень включает в себя следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на землю. Этот документ является правоустанавливающим и подтверждает права собственника.

2. Акт о нормативной стоимости земельного участка, выдаваемый Комитетом земельных ресурсов.

3. Выписка из Единой государственной регистрационной палаты.

4. План земельного участка с присвоением кадастрового номера.

5. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности.

6. Документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочия представителей (или правоспособность юридических лиц). То есть, как правило, паспорт и доверенность на совершение сделки.

7. Письменное согласие супругов на сделку.

Кадастровые работы – оперативно, с гарантией чистоты.

     Регистрационные органы иногда требуют предоставить также акт согласования границ участка. Но даже если необходимости в предоставлении этого документа нет, покупателю не стоит им пренебрегать, так как без него сложно будет разрешить  территориальные разногласия с соседями, особенно если на спорном участке земли уже что-то построено. 

     Объектом купли-продажи иногда является участок, на котором находится дом под снос, его обгоревший остов или остатки фундамента. Даже в последнем случае юридически дом существует, а значит, при продаже участка на него тоже нужно предъявить документы:

1. Правоустанавливающий документ на дом.

2. Акт оценки дома, выдаваемый Комитетом земельных ресурсов.

3. Документ, содержащий описание и план дома, оформленный органами, осуществляющими технический учет (Управлением инвентаризации и оценки недвижимости).

     При совершении сделки купли-продажи земельного участка необходимо заключить простой договор в письменной форме или с помощью нотариуса. Последнее, согласно действующему законодательству, не является обязательным.

Нотариус удостоверяет лишь сам факт совершения сделки, а реальное право на приобретенную собственность покупатель получает только после его официального оформления в областной регистрационной палате. Присутствовать при этом обязаны обе стороны.

В случае неявки продавца проблема решается через суд.

     Для регистрации договора купли-продажи земельного участка (а также и здания, находящегося на земельном участке) в регистрационную палату представляются:

1. Заявление установленной формы о регистрации права.

2. Заявление установленной формы о регистрации сделки.

3. Опись, составленная заявителем и содержащая перечень документов, представленных для регистрации, с указанием их наименования, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью заявителя.

4. Документ о плате за регистрацию.

5. Документы, удостоверяющие личность, подтверждающие полномочия представителей и правоспособность юридических лиц.

6. Правоустанавливающий документ на земельный участок (при необходимости и на дом).

7. План земельного участка с указанием его кадастрового номера, оформленного в соответствии с требованиями законодательства органами, осуществляющими технический (кадастровый) учет данных объектов.

8. Акт о нормативной стоимости земельного участка, выдаваемый КЗР (при необходимости и на дом).

9. Нотариально заверенное письменное согласие супругов на сделку.

10. Если есть дом, документ, содержащий описание и план дома, оформленный органами, осуществляющими технический учет (ГУИОН).

     Все документы, необходимые для регистрации прав и сделок, представляются не менее, чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, другой – надлежащим образом заверенной копией. Для регистрации сделок и прав на их основании представляется дополнительная ксерокопия договора купли-продажи, которая после осуществления регистрации подлежит направлению в налоговые органы.

     Срок оформления регистрации имущества в едином государственном реестре составляет около одного месяца (в крайнем случае, двух – трех). И лишь после получения на руки свидетельства о государственной регистрации права, оформленного на имя нового владельца, он может считать себя собственником земельного участка.

     Налоги.

Источник: http://stroyinform.ru/normbase/112/2015/

Соотношение ст. 709 и 729 ГК РФ

Как расплатиться с подрядчиком не деньгами, а земельными участками?

Коллеги, интересно ваше мнение. Правильно ли я соотношу ст. 709 и 729 ГК РФ (договор подряда)?

1. В соответствии с п. 2 ст. 709 ГК РФ цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

В доктрине отмечается, что издержки подрядчика связаны с тем, что, как правило, подрядчик выполняет работы своим иждивением. То есть издержки подрядчика – это стоимость конкретных материалов и средств. Компенсация издержек подрядчика направлена на то, чтобы достичь экономической эквивалентности в отношениях сторон.

Вознаграждение подрядчика связано с тем, что, как правило, договор подряда возмездный, поэтому подрядчик должен получить определенное вознаграждение за свой труд, маржу. Вознаграждение подрядчика – это своего рода признательность ему за вступление в договор.

Конкретизация издержек и вознаграждения подрядчика может определяться путем составления сметы – документа, обосновывающего особенности формирования цены и внутренней ее структуры.

Учитывая такое толкование п. 2 ст. 709 ГК РФ, мы можем предположить, что издержки – это то, что подрядчик потратит, отдаст.

А вознаграждение – это то, что он оставит при себе, его предпринимательская прибыль, на достижение которой и направлена его деятельность.

Если из сметы невозможно конкретизировать издержки и вознаграждение подрядчика, нужно руководствоваться теми доказательствами, которые он представит в качестве подтверждения своих издержек. Все остальное будет предполагаться его вознаграждением.

2. Пар. 1 гл. 37 ГК РФ предусматривает различные основания расторжения договора подряда. Некоторые из них связаны с изменением обстоятельств, некоторые с желанием заказчика, некоторые с виной подрядчика.

Последствия расторжения договора по указанным основаниям отличаются, в том числе последствия, связанные с движением денежных средств между заказчиком и подрядчиком.

В частности, в тех случаях, когда расторжение договора не связано с виной подрядчика (а связано, например, с изменением обстоятельств или желанием заказчика), заказчик обязан заплатить подрядчику часть цены, компенсировать убытки. В тех случаях, когда расторжение договора связано с виной подрядчика, последний обязан компенсировать заказчику убытки.

3. В связи с расторжением договора подряда имеют значение не только специальные нормы пар. 1 гл. 37 ГК РФ относительно того или иного основания расторжения, но и общая для всех оснований расторжения норма ст. 729 ГК РФ.

Согласно данной норме в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (п. 1 ст. 720 ГК РФ), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

Ст. 729 ГК РФ толкуется таким образом, что подрядчик не вправе требовать от заказчика принятия результата работ, а заказчик, будучи заинтересованным в результате работ, напротив, вправе требовать его передачи. И только в том случае, если заказчик реализует свое право, подрядчик может потребовать компенсации произведенных затрат.

Кроме того, каждое специальное основание расторжения договора подряда по пар. 1 гл. 37 ГК РФ имеет свои специфические последствия (оплата части цены, компенсация убытков и т.п.), а последствия, предусмотренные ст.

729 ГК РФ (компенсация затрат), являются общими и применяются субсидиарно к специфическим последствиям. Таким образом, ст.

729 ГК РФ дополняет любое основание расторжения договора подряда вне зависимости от его особенностей (лежащей в основе предпосылки, преследуемой цели, инициатора, процедуры расторжения и проч.).

Например, если расторжение договора подряда осуществляется по п. 2 ст. 715 ГК РФ, и заказчик потребовал передачи ему результата незавершенной работы, подрядчик обязан компенсировать заказчику убытки (п. 2 ст. 715 ГК РФ), а заказчик обязан компенсировать подрядчику произведенные затраты (ст. 729 ГК РФ). Убытки заказчика и затраты подрядчика могут быть зачтены.

Например, если расторжение договора подряда осуществляется по ст.

717 ГК РФ, и заказчик потребовал передачи ему результата незавершенной работы, заказчик должен уплатить подрядчику часть цены пропорционально выполненным работам и компенсировать убытки (ст.

717 ГК РФ), при этом заказчик не обязан компенсировать подрядчику произведенные затраты на выполнение работ (ст. 729 ГК РФ), поскольку эти затраты уже включены в указанную часть цены.

4. Возникает вопрос: что такое затраты подрядчика (ст. 729 ГК РФ), и как они соотносятся с ценой договора подряда, включающей издержки и вознаграждение подрядчика (ст. 709 ГК РФ)? На этот счет в доктрине есть две точки зрения.

Согласно первой затраты подрядчика – это часть цены договора подряда пропорционально выполненной подрядчиком части работ (то есть часть издержек и часть вознаграждения подрядчика). Согласно второй затраты подрядчика – это только издержки подрядчика, которые он фактически понес при выполнении работ.

Судебная практика не дает однозначного ответа на поставленный вопрос, но в большей мере склоняется ко второй точке зрения. Полагаю, что она действительно более обоснована.

Во-первых, в том случае, когда законодатель ведет речь об уплате заказчиком подрядчику части цены, он прямо на это указывает (например, п. 5 ст. 709, ст. 717 ГК РФ). И тогда заказчик отдельно не компенсирует подрядчику затраты по ст. 729 ГК РФ, поскольку эти затраты поглощаются указанной частью цены.

Во-вторых, в тех случаях, когда договор подряда расторгается по вине подрядчика, заказчик имеет право не только не платить цену подрядчику, но и потребовать от него компенсации убытков. В этом случае заказчик может забрать незавершенный результат работ и будет обязан компенсировать подрядчику лишь произведенные затраты.

Таким образом достигается экономический баланс в отношениях между заказчиком и подрядчиком. Было бы несправедливо обязать заказчика уплатить виновному подрядчику всю часть цены (и издержки, и вознаграждение), поскольку подрядчик выполнил договор с нарушением и вряд ли имеет право на предпринимательскую выгоду.

В-третьих, можно говорить о том, что ст. 729 ГК РФ регулирует не договорные, а внедоговорные отношения заказчика и подрядчика, ведь в ней идет речь о компенсациях на случай прекращения договора подряда. Тем самым затраты по ст.

729 ГК РФ – это не часть договорной цены, а внедоговорная компенсация заказчиком своеобразных убытков подрядчика, которые возникли в связи с тем, что подрядчик своим иждивением создал незавершенный результат работ, а заказчик его забрал.

На основании изложенного цена договора подряда (издержки + вознаграждение) и затраты подрядчика – это не одно и то же. Совпадающими понятиями могут быть издержки подрядчика и затраты подрядчика.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/sootnoshenie_st_709_i_729_gk_rf/75792

Все по одной теме Договорные отношения в строительстве: виды договоров Автор Аналитическая редакция АПС «Бизнес-Инфо»

Как расплатиться с подрядчиком не деньгами, а земельными участками?

В предлагаемой подборке «Договорные отношения в строительстве: виды договоров» собраны образцы договоров, наиболее часто применяемые в хозяйственной деятельности строительной организации.

Редакция АПС «Бизнес-Инфо» будет следить за изменениями в заявленной теме. Подборка будет регулярно пополняться новыми материалами и поддерживаться в актуальном состоянии.

1. Договор строительного подряда

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию капитального строения (здания, сооружения) или иного объекта, а также на выполнение строительных и иных специальных монтажных работ.

Подрядчиком в строительной деятельности не может быть физическое лицо.

Привлечение физического лица для выполнения строительных работ возможно только в рамках трудового законодательства.

С 2 июля 2016 г.

подрядчиком в строительной деятельности признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абзац 24 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З) в редакции Закона Республики Беларусь от 30.12.2015 № 334-З).

Поскольку определения терминов «заказчик» и «подрядчик» даны в Законе № 300-З, а п.3 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.

1998 № 1450, предусмотрено, что для целей Правил № 1450 используются термины и их определения в значениях, установленных Законом № 300-З, то из Правил № 1450 исключен п.

4, которым было закреплено, что заказчиками и подрядчиками (генеральными подрядчиками, субподрядчиками) могут быть юридические и физические лица (в том числе индивидуальные предприниматели) Республики Беларусь, других государств. Иными словами, физическое лицо подрядчиком в строительстве выступать не может.

При этом физлица могут выполнять штукатурные, малярные, стекольные работы, работы по устройству покрытий пола и облицовке стен, оклеивание стен обоями, кладку (ремонт) печей и каминов (п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 18.04.2019 № 151 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь», который вступил в силу 24 апреля 2019 г. и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2019 г.). При этом данные работы могут выполнятся физлицом по заказам организаций и индивидуальных предпринимателей.

Основными нормативными актами, регулирующими отношения сторон при заключении и исполнении договора строительного подряда, являются:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК);

• Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З);

• Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее – Правила № 1450).

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.696 ГК).

СправочноЗаказчик в строительной деятельности – юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора (абзац 12 ст.1 Закона № 300-З).Генеральный подрядчик – подрядчик, привлекающий по договорам для выполнения отдельных своих обязательств других лиц (абзац 3 п.3 Правил № 1450).Подрядчик в строительной деятельности – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абзац 24 ст.1 Закона № 300-З).Субподрядчик – лицо, заключившее с генеральным подрядчиком договор о выполнении отдельных видов строительных работ (абзац 9 п.3 Правил № 1450).

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.402 ГК).

К существенным условиям договора относятся:

• предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

• указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;

• сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки);

• договорная (контрактная) цена или способ ее определения;

• порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;

• порядок расчетов за выполненные строительные работы;

• источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;

• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;

• обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора;

• форма обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, в соответствии с законодательством.

Договор строительного подряда заключается:
при наличии у заказчика:а) разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию объекта, выданной местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке (кроме объектов, при строительстве которых в соответствии с законодательством получение разрешительной документации не требуется или договором предусматривается строительство объекта под ключ)
Разрешительная документация на строительство включает:1) при предоставлении земельного участка в случае, если необходимо предварительное согласование места его размещения в соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667:- акт выбора места размещения земельного участка;- архитектурно-планировочное задание;- технические условия;- технические требования;- решение местного исполнительного и распорядительного органа (далее – исполком) об изъятии и предоставлении земельного участка;- решение исполкома о разрешении строительства объекта; 2) при предоставлении земельного участка в случае, если не требуется предварительное согласование места его размещения в соответствии с вышеназванным Положением:2.1) в случае предоставления земельного участка без проведения аукциона:- решение исполкома или администрации свободной экономической зоны (если это право делегировано соответствующими областными, Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения) и районными исполнительными комитетами) об изъятии и предоставлении земельного участка;- решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;- архитектурно-планировочное задание;- технические условия;- технические требования;2.2) в случае получения земельного участка по результатам проведения аукциона:- решение исполкома об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона;- решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;- градостроительный паспорт;3) при возведении, реконструкции, реставрации на предоставленном земельном участке:- решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;- архитектурно-планировочное задание;- технические условия;- технические требования; 4) при сносе:4.1) неиспользуемых объектов:- решение исполкома о разрешении сноса объекта с указанием в таком решении необходимости разработки проектной документации;- согласование исполкомом порядка, способа сноса неиспользуемого объекта, порядка обращения с материалами и отходами, образующимися при сносе неиспользуемого объекта, и порядка восстановления плодородия нарушенных земель и вовлечения их в хозяйственный оборот;4.2) иных объектов – решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, сноса объекта, включающее информацию об отключении объекта от инженерной инфраструктуры;5) при благоустройстве на землях общего пользования – решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта, включающее требования к архитектурно-пространственным характеристикам объекта и информации о подключении к объектам инженерной инфраструктуры;6) при возведении гражданами одноквартирного, блокированного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории на предоставленном земельном участке:- решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;- градостроительный паспорт либо архитектурно-планировочное задание и технические условия. Решение о разработке градостроительного паспорта либо архитектурно-планировочного задания и технических условий принимается гражданином и указывается в заявлении, подаваемом в исполком (п.4 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223)
б) выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданной не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора
в) проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, прошедшей государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством, и утвержденной в установленном порядке, если обязанность по обеспечению проектной документацией не возлагается договором на подрядчика
г) протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя, если проведение подрядных торгов является обязательным
д) документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством (подп.8.1 п.8 Правил № 1450)
Право осуществлять деятельность в области строительства подтверждается наличием аттестата соответствия.Квалификационные требования, предъявляемые к юридическим лицам для получения аттестатов соответствия первой – четвертой категории, установлены в приложении 1 к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 02.05.2014 № 25 (далее – приложение 1). Обратите внимание!С 28 февраля 2018 г. ни при каких работах аттестат соответствия на выполнение функций заказчика не нужен (см. перечень отдельных видов архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющих) (приложение 1 к Положению об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.03.2014 № 252))
при наличии у подрядчика:а) документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством
Квалификационные требования, предъявляемые к юридическим лицам, выполняющим функции:1) генерального подрядчика объектов первого – четвертого классов сложности со стоимостью строительства свыше 5 тыс. базовых величин по:- строительству зданий и сооружений;- строительству инженерной инфраструктуры, инженерной и транспортной инфраструктуры, магистральной инженерной инфраструктуры; 2) подрядчика (кроме генподрядчика), субподрядчика при строительстве объектов первого – четвертого классов сложности установлены в пп.6, 7 приложения 1
б) в штате аттестованных специалистов (подп.8.2 п.8 Правил № 1450)
Положение об аттестации руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области архитектурной, градостроительной, строительной деятельности, выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.03.2014 № 252.Перечень подлежащих аттестации руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области архитектурной, градостроительной, строительной деятельности, выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, критерии их допуска к аттестации по ее специализациям, установленный постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.03.2014 № 15
СправочноПодборка «Договор строительного подряда: заключение, исполнение, изменение и расторжение» поможет вам найти все ответы по указанной теме.

Дополнительно по теме:

Источник: http://bii.by/tx.dll?d=298246

Договора подряда

Как расплатиться с подрядчиком не деньгами, а земельными участками?

При необходимости выполнить работы, связанные с оборудованием: монтаж/демонтаж, обслуживание, ремонт, реконструкция, проектные или пуско-наладочные целесообразно заключить договор подряда. Очень часто эти условия включают в договор поставки, отчего условиям о подряде не уделяется достаточного внимания.

Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН готовы оказать помощь Вам в случае нарушения Ваших прав как Заказчика или Подрядчика по договору подряда.

Самые частые проблемы:

  • оплата произведена полностью или частично, а Подрядчик не приступил к выполнению работ;
  • работы выполнены не в полном объеме/некачественно/с нарушением сроков;
  • в процессе исполнения договора требуется увеличить смету;
  • в ходе исполнения договора причиняются убытки имуществу;
  • неправильно фиксируется  (не фиксируется) факт выполнения работ;
  • требуется зафиксировать недостатки, исправить недостатки работ;
  • отсутствует предусмотренный договором объем документов для оплаты работ, начала течения сроков оплаты работ;
  • не предоставляется необходимая документация по договору (отчетность, разрешения (лицензии), страховой полис и т.д.).

Что мы готовы для Вас сделать:

  • провести комплексный анализ договора с целью устранения ошибок и минимизации рисков как на стадии заключения договора, так и в ходе его исполнения;
  • юридическое сопровождение сделки «под ключ»;
  • оценка рисков при исполнении договора и конкретные предложения по предотвращению негативных факторов;
  • досудебное урегулирование споров между сторонами;
  • помощь в выборе надлежащего способа защиты нарушенных прав и в привлечении к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнения договора, в том числе возмещение убытков и взыскания штрафных санкций;
  • представительство Ваших интересов в суде.

Рекомендации

Большинство проблем можно избежать, если:

  1. Всегда заключать договор в письменной форме до начала выполнения работ, своевременно оформлять согласованные изменения дополнительными соглашениями.
  2. Осуществлять проверку контрагентов. Необходимо собрать информацию о контрагенте как самостоятельно из общедоступных источников (сайт ФНС РФ, реестры СРО, реестры контролирующих госорганов и др.), так и запросить необходимые документы у самих контрагентов (устав, бухгалтерскую и финансовую отчетность и т.д.), осуществить проверку с привлечением службы безопасности. Это позволит Вам не только убедиться в реальности исполнения договора данным контрагентом, но и избавит Вас от возможных претензий со стороны налоговых органов.
  3. Четко прописывать в договоре обязательства, сроки их исполнения и закреплять ответственность в случае их неисполнения.
  4. Правильно фиксировать результаты выполненных работ, в том числе фиксировать все недостатки работ.
  5. Во взаимодействии с контрагентом всегда «оставлять след». Все переговоры необходимо осуществлять путем обмена письмами, фиксировать оплаты, любые изменения условий договора оформлять дополнительными соглашениями к договору и т.д.

Стоимость услуг

Наименование услугиСтоимость
Правовой анализ договора подряда, оценка рисковот 6 000 руб.
Разработка проекта договора подряда с учетом Ваших интересовот 12 000 руб.
Составление доп. соглашений, протоколов разногласий, актов к договору подрядаот 4 000 руб.

Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН имеют большой опыт в решении задач, связанных с исполнением договора подряда, а также в многолетнем юридическом сопровождении организаций, занимающихся подрядом и организацией работ.

Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН готовы поделиться своим опытом с Вами и решить Ваши проблемы.

Сheck list: проверьте свой договор подряда

Сроки

В соответствии со ст. 708 ГК РФ в договоре подряда должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Бывает, что в приложении определен общий срок выполнения работ, но ни в договоре, ни в приложениях начальный срок выполнения работ не указан. Условие о сроке о начала работ относится к существенным, т.е.

если оно не указано, договор считается незаключенным со всеми вытекающими последствиями для сторон. Срок начала выполнения работ можно было бы привязать к одному из авансовых платежей с формулировкой «не позднее …».

Например, «Подрядчик обязан приступить к выполнению работ не позднее 2 (двух) банковских дней с момента перечисления предоплаты 100% от цены материалов».

Важно определить момент начала действия договора. В договорах могут встречаться следующие формулировки: «Договор вступает в действие с момента его подписания Заказчиком и Подрядчиком, перечисления предоплаты согласно счетам Подрядчика (Приложение № 1) и действует до его полного исполнения». Такое положение противоречит действующему законодательству.

Договор подряда относится к «консенсуальным» договорам, т.е. вступает в силу именно с момента подписания, а не с момента перечисления денег. Предоплата перечисляется уже на основании вступившего в силу договора.

Таким образом, вышеуказанный пункт договора следует изложить в следующей редакции: «Договор вступает в силу с момента его подписания Заказчиком и Подрядчиком и действует до его полного исполнения».

Распределение рисков. 

Бывает так, что риск случайной гибели объекта или его части, а также риски гибели материалов и оборудования, используемых в работе, по соглашению сторон переходят к заказчику не с момента подписания акта приема-передачи, а, например, на второй день после заявления Подрядчика о готовности Объекта к сдаче. В связи с тем, что такое заявление делается устно, момент перехода риска случайной гибели документально определить будет невозможно. Мы рекомендуем момент перехода риска случайной гибели подтверждать письменным документом.

Передача информации.

Статьей 726 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность подрядчика передать определенную информацию заказчику.

Подрядчик обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре.

Поэтому, в Акте приемки работ следует отразить, что Заказчику передана Инструкция по эксплуатации, а в Договоре предусмотреть обязанность Заказчика пользоваться объектом в точном соответствии с полученной инструкцией.

Максимальный предел ответственности. 

Следуя многолетней практике, Юристы КГ ЭТАЛОН рекомендуют ограничивать максимальный предел ответственности по договору в связи с причинением ущерба Заказчику.

Например, дополнить договор пунктом следующего содержания: «Максимальный предел ответственности Подрядчика в связи с исполнением договора ограничен размером прямого реального ущерба другой стороне, но в любом случае, максимальный размер ответственности Подрядчика (включая выплату штрафов, пеней, возмещение ущерба) в связи с выполнением настоящего договора не может превысить 30% от цены Договора. Ни одна из Сторон не должна нести ответственность за другую Сторону за любую упущенную выгоду или доход, потерю производства, потерю бизнеса или любой другой ущерб или ущерб, понесенный третьими лицами».

Одни и те же нормы в зависимости от формулировки могут иметь разный смысл.

 Например, положение Договора «Если полная гибель Объекта или его части произошла по вине Заказчика, то Подрядчик вправе получить вознаграждение за выполненную работу» следует изложить в следующей редакции: «Если полная гибель Объекта или его части произошла по вине Заказчика, то Заказчик обязан оплатить полную сумму по договору за выполненную работу и материалы в течение 5 (пяти) рабочих дней». Также следует установить неустойку за невыполнение/несвоевременное выполнение указанной обязанности Заказчика.

Акт сдачи-приемки. 

При установлении порядка сдачи Объекта следует предусмотреть нормы, регламентирующие ситуацию, когда Заказчик отказывается подписывать акт сдачи-приемки работ.

Например: «В случае возражений со стороны Заказчика подписать акт сдачи-приемки работ, Заказчик обязан представить письменное мотивированный отказ с перечислением претензий в течение 2 (двух) рабочих дней.

Без такого письменного возражения Акт сдачи-приемки будет считаться подписанным по истечении указанного срока. Указанные в мотивированном отказе и признанные Подрядчиком недостатки должны быть устранены Подрядчиком в разумный срок.»

Определение места рассмотрения споров. 

В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом только определенный круг дел имеет исключительную (привязанную к месту) подсудность. Так, споры о недвижимом имуществе подлежат рассмотрению по месту нахождения этого имущества.

Мы рекомендуем предусматривать в договоре подряда подсудность по месту нахождения Вашей организации. В таком случае Вашему представителю в случае спора не придется ездить на заседания суда в другой регион и это сэкономит Ваши деньги.

При заключении договора с физическим лицом спор будет проходить по месту регистрации физического лица.

При наличии данных положений о досудебном порядке урегулирования спора в договоре, Арбитражный суд не примет исковое заявление, пока не будет направлена соответствующая претензия и не пройдет срок для ответа на нее, поэтому Заказчик должен осмотрительно относиться к этому пункту с точки зрения возможности затягивания времени подрядчиком.

Бытовой подряд.

Правовое регулирование договора подряда с физическим лицом осуществляется на основании норм Гражданского кодекса РФ о бытовом подряде.

По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Договор бытового подряда является публичным договором.

К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным Гражданским кодексом, применяются нормы Закона о защите прав потребителей и иные правовые акты, такой договор является публичным. Договор подряда с физическим лицом должен учитывать все эти особенности.

Позвоните нам по телефону горячей линии +7 (495) 509-41-19

Заполните заявку на бесплатную юридическую консультацию на сайте (в нижней части экрана)

Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru с описанием Вашей проблемы или интересующего Вас вопроса

Реализованные проекты

Доверитель выполнил субподрядные работы, оформил всю необходимую документацию. Однако, генеральный подрядчик уклонялся от принятия и оплаты работ, подписания актов КС-2, справки КС-3. Юристы КГ ЭТАЛОН изучили ситуацию и документы, подготовили претензию, исковое заявление.

Суд исковые требования, в том числе о взыскании пени и судебных расходов, удовлетворил. Общий экономический эффект от … Читать далее Строительная фирма – Доверитель КГ ЭТАЛОН выполнила строительные работы и сдала их подрядчику, в подтверждение чего были подписаны КС-2 и КС-3.

Заказчик не оплатил работы в полном размере. Юристы КГ ЭТАЛОН изучили документы, провели претензионную работу, составили иск, представляли интересы Доверителя в суде. Желая затянуть судебное рассмотрение, ответчик на предварительное …

Читать далее Между Комбинатом (Заказчик) и нашим Доверителем (Исполнитель) был заключен договор на разработку нового проекта реконструкции и строительства объекта. Основной объем работ был выполнен и передан Заказчику.

Тем не менее, Исполнитель не уделил должного внимания оформлению документов сдачи-приёмки этапов работ, ввиду чего отсутствовали акты по некоторым этапам. У Заказчика поменялось начальство, … Читать далее

Все проекты

Источник: http://www.etalon-cons.ru/uslugi/sostavlenie-dogovorov/dogovora-podryada/

Проверка юридической чистоты жилья

Как расплатиться с подрядчиком не деньгами, а земельными участками?

Услуги по выявлению юридических рисков при покупке жилой недвижимости

Юридическая проверка покупаемой квартиры или жилого дома – залог спокойного сна. Наши юристы знают все «подводные камни», которые стоит выявить перед покупкой, чтоб Ваша жизнь не была омрачена изъятием купленного жилья в пользу государства или предыдущего собственника

Жилье на первичном рынке недвижимостиЖилье на вторичном рынке недвижимости

Юридические риски при покупке квартиры в новостройке у застройщика на первичке

  • Проверка застройщика на благонадежность. Важно убедиться с кем заключается договор создания объекта долевого строительства. Это должен быть договор именно с застройщиком, а не с другими компаниями. 
  • Проверить наличие правоустанавливающих документов застройщика.

    В частности, следует ознакомиться с разрешением на строительство, документах о праве на земельный участок (договор аренды или свидетельство о праве собственности), аттестатом соответствия. Внимательно изучите инвестиционный контракт (при его наличии), а именно сроки действия и полномочия всех участников строительства, ответственность за невыполнений условий контракта и т.д.

  • Откажитесь от договора с подрядчиком. Бывают ситуации, когда застройщик предлагает заключить договор на покупку квартиры не с собой, а с компанией, которая помогала строить дом (подрядчик).

    В таких случаях в качестве расплаты за строительные работы застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а будущими квартирами, а последний продает их дольщикам. Откажитесь от такой схемы, потому что есть риск того, что фактически подрядчик квартиру не получит в связи с тем, что, например, подрядчик некачественно построил дом и застройщик из-за этого не расплачивается.

  • Наличие судебных споров с участием застройщика. При их большом количестве застройщик в будущем рискует стать банкротом и Вы не получите свою квартиру в связи с  тем, что из ее стоимости будут удовлетворяться требования других кредиторов.
  • Проверить наличие возбужденных в отношении застройщика исполнительных производств.

    Последствия, аналогичные указанным в предыдущем пункте.

  • Юридический анализ договора о долевом строительстве. Договор создания объекта долевого строительства содержит множество нюансов. Описать их все несколькими предложениями нереально. По-хорошему, эти нюансы должен анализировать только профессиональный юрист.

    Но все же если Вы решили обойтись без его помощи, то рекомендуем сравнить параметры квартиры с указанными в договоре и обратить внимание на подсудность (не указывать третейский суд).

 Тщательно проверяйте все документы о продавце и покупаемой недвижимости в Беларуси

Юридические риски при покупке квартиры / дома с историей на вторичке, у которых было несколько хозяев

Вторичный рынок жилья характерен множеством особенностей. Одна из них налицо – большая цепочка собственников, владевших жильем до Вас. И чем больше было владельцев, тем больше риски остаться без квартиры. Достаточно признать одну из сделок в цепочке недействительной, как автоматически  все последующие признаются недействительными.

Юридический аудит и проверка квартиры и жилого дома перед покупкой

  • Дееспособность продавца. Подписывать договор купли-продажи жилой недвижимости вправе исключительно дееспособные лица. Подпись недееспособным или ограниченно дееспособным человеком документа влечет его недействительность.

    Тонкостью данного вопроса является то, что человек может быть полностью дееспособен, но в момент совершения сделки не понимал ее значения в силу, например, старой болезни, что влечет также недействительность сделки.

  • Риски при покупке квартиры у наследника.

    Неучтенные нотариусом наследники могут заявить свое требование о вступлении наследство на жилье много лет спустя. Также следует выявить, нет ли наследников, которым в обязательном порядке принадлежит обязательная доля в наследстве (несовершеннолетние дети, нетрудоспособные дети, родители и супруг наследодателя).

    Риск видится и в том, что после продажи квартиры продавец-наследник будет признан недостойным наследником.

  • Долги продавца. Обязательно проверьте наличие долгов у продавца. При их наличии в период продажи жилья такую сделку можно обжаловать в связи с действиями продавца, направленными на вывод имущества из-под ареста.

  • Дом или квартира как совместно нажитое имущество супругов. В этом блоке может большое множество нюансов, которые стоит проверить. Например, необходимо истребовать согласие супруги при покупке такого рода жилья. Если продавец разведен, то проверьте, не является ли квартира купленной в период брака.

    При продаже без согласия второй супруг вправе заявить свои требования на купленное Вами жилье. В новом паспорте продавца отсутствуют штампы о прошлом браке.

  • Проверка права сирот или отбывающих наказание на проживание. Расширенная выписка из лицевого счета поможет выявить всех зарегистрированных в жилом помещении.

    Сделка может быть признана недействительной, если у продавца имеются дети, находящиеся в приюте и она заключается без согласия органов опеки.

  • Риски при покупке жилья у человека, действующего по доверенности. Риск заключается в том, что (а) доверенность могла быть отозвана собственником и является недействующей (б) доверенность поддельная.

    Обязательно выявите эти нюансы.

  • Судебные разбирательства в отношении покупаемого жилья. Недобросовестные продавцы могут искусственно инициировать суд в отношении квартиры до момента продажи.

    После покупки один из аферистов может обратиться в БРТИ с судебным решением, по которому регистратор обязан будет внести в качестве собственника именно его, а Вы не будете считаться собственником.

  • Поддельные или не свои документы продавца. Некоторые собственники квартир находят внешне похожего человека для оформления сделки.

    После реальный собственник обращается в суд с требованием признать сделку недействительной, т.к. он ее «реально» не совершал.

  • Долги за коммунальные услуги и незаконные переустройство или перепланировка. Проверка этих нюансов обезопасит Вас от санкций за неисполнение обязанности платить коммуналку или согласовать переустройство или перепланировку.

    Так же проверьте, не числится ли по адресу квартиры или дома юридический адрес компании. В противном случае платить за коммунальные расходы придется в разы больше.

  • Собственник жилья – несовершеннолетний. При таком условии обязательно требуется согласие органа опеки на сделку.
  • Маленькая официальная цена недвижимости.

    Откажитесь от покупки, если цена сделки значительно ниже рыночной. В противном случае такая сделка будет считаться мнимой и может быть признана недействительной.

  • Юридические нюансы договора на продажу дома или квартиры. Обратите внимание, что существенным условием договора купли-продажи квартиры является его предмет.

    Следовательно, его несогласованность будет является основанием для признания договора незаключенным. Например, описание параметров жилья в договоре не соответствует параметрам, указанным в техническом паспорте. Обязательно следует указать пункт о том, при каких условиях договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В противном случае Вы не сможете его расторгнуть и требовать вернуть Вам квартиру, а сможете лишь требовать исполнения обязательств – оплатить стоимость.

  • Рента. Если в цепочке сделок с квартирой за всю историю она хоть раз продавалась плательщиком ренты, то нужно проверить не было ли у получателя ренты наследников, могущих оспорить ренту и, как следствие, признать все последующие сделки с недвижимостью недействительными.

Юридический аудит и проверка жилого дома и земельного участка перед покупкой

Помимо данных, описанных в предыдущем пункте, в отношении жилого дома и земельного участка дополнительно нужно проверить еще ряд обстоятельств.

  • Определить наличие сервитутов. Таковыми могут быть права третьих лиц на пользование Вашим участком. Например, трубопровод под участком дает право владельцу трубопровода на нахождение на участке в целях эксплуатации трубопровода.
  • Проверить участок на предмет его потенциальной застройки. Перед покупкой проверьте градостроительный план. Вполне возможно, что на территории купленного участка вскоре планируют возводить многоэтажку или трассу.
  • Узнать целевое назначение земельного участка. Вполне возможно, что оно не совпадает с планируемыми Вами в будущем постройками.
  • Выявить самовольные постройки. При их наличии Вас могут обязать их узаконить либо снести за свой счет.
  • Сравнить границы земельного участка с его документальным описанием. При расхождении размеров договор отчуждения участка может быть признан недействительным в связи с несогласованностью предмета.

Предугадать все риски наперед не представляется возможным, поскольку каждый случай индивидуален. Мы описали лишь распространенные «болевые» точки, которые в обязательном порядке должны быть проверены перед сделкой по покупке жилой недвижимости

 
  • сбор и проверка необходимой информации о продавце
  • сбор документов о квартире, жилом доме и земельном участке
  • анализ цепочки всех сделок с недвижимостью
  • правовая проверка застройщика
  • сопровождение клиента на переговорах
  • консультации юриста по вопросам проверки недвижимости
  • выявление рисков при покупке жилья
  • Проводит ли риэлтер юридический анализ жилой недвижимости перед покупкой



Международное признание наших услуг

  • Юридический офис “Лещинский Смольский” рекомендован международным юридическим справочником IFLR1000 в качестве одной из ведущих юридических фирм в Беларуси в области финансовых сделок

  • Данила Смольский и Павел Лещинский выступают правовыми советниками Группы Всемирного Банка в рамках подготовки глобального отчета о ведении бизнеса в странах мира Doing Business

  • Юридический офис “Лещинский Смольский” оказывает юридическую поддержку Посольству ФРГ в Республике Беларусь по вопросам оформления отношений с национальными компаниями

  • LSL котируется в глобальном справочнике юридических фирм по интеллектуальной собственности и регистрации товарных знаков от Беларуси

Источник: https://lsl.by/practice/proverka-yuridicheskoy-chistotyi-zhilya/

Юриста совет
Добавить комментарий