Как продать земельный участок, находящийся в собственности?

Особенности купли-продажи земельных участков

Как продать земельный участок, находящийся в собственности?

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

ФНП: www.notariat.ru

Источник: http://www.ivanovanotarius.ru/konsultacii-notariusa/88-osobennosti-kupli-prodazhi-zemelnyh-uchastkov.html

5.2. Договор купли-продажи земельного участка

Как продать земельный участок, находящийся в собственности?

Договоркупли-продажи земельного участкаявляется разновидностью гражданско-правовогодоговора продажи недвижимости, всоответствии с которым продавец обязуетсяпередать в собственность покупателясформированный и не ограниченный; вобороте земельный участок, целевоеназначение и разрешенное использованиекоторого допускает осуществление нанем предполагаемой деятельности, апокупатель обязуется своевременновнести оговоренную плату и принять попередаточному акту земельный участок.

Договорявляется возмездным, двусторонним,консенсуальными может быть заключенкак между гражданами и (или) юридическимилицами — при продаже земельного участка,находящегося в частной собственности,так и между органом публичной власти(в большинстве случаев — органом местногосамоуправления) и гражданином (юридическимлицом).

Являютсянедействительными следующие условиядоговора купли-продажи земельногоучастка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно пособственному желанию) ; ограничивающиедальнейшее распоряжение земельнымучастком, в том числе ограничивающиеипотеку, передачу земельного участкав аренду, совершение иных сделок сземлей; ограничивающие ответственностьпродавца в случае предъявления прав наземельные участки третьими лицами (п.2 ст. 37 ЗК РФ).

Вдоговоре купли-продажи земельногоучастка (купчей) необходимо указать:наименование сторон, участвующих всделке; местоположение (адрес) земельногоучастка, категорию, цель использования,целевое назначение и разрешенноеиспользование, кадастровый номерземельного участка, объекты недвижимости,расположенные на нем (если они есть),ограничения и обременении, обязательствасторон, а также общую площадь и ценуземельного участка (определяется подоговоренности или по результатамконкурса или аукциона).

Покритерию обусловленности содержаниядоговора особенностями целевогоназначения и разрешенного использованияпродаваемого земельного участка, атакже исходя из субъектного составаправоотношений купли-продажи земельныхучастков можно провести следующуюклассификацию таких договоров:

а)купля-продажа земельных участков междугражданами и (или) юридическими лицами,принадлежащих им на праве частнойсобственности и предназначенных дляиндивидуального жилищного, гаражногостроительства, ведения личного подсобногои дачного хозяйства, садоводства,животноводства и огородничества, атакже земельных участков, занятыхобъектами капитального строительства.В данном случае действуют общие правилакупли-продажи, предусмотренные ГК РФ ист. 37 ЗК РФ;

б)купля-продажа гражданами и юридическимилицами участков сельскохозяйственногоназначения. Подпадает под действиеЗакона об обороте земель.

Специфичнымиздесь будут являться субъектный состав(и преимущественное право органапубличной власти по покупке продаваемогоучастка), процедура купли-продажи,наличие минимальных и максимальныхразмеров участка сельскохозяйственногоназначения, находящегося в собственностиодного лица;

в)купля-продажа земельных участков внаселенных пунктах под приватизированнымиобъектами недвижимости (ст. 36 ЗК РФ), атакже на торгах под строительство изсостава государственных или муниципальныхземель;

г)особое место в рамках данной классификациизанимает купля-продажа имущественныхкомплексов (например, предприятий), всоставе которых находятся земельныеучастки (ст. 559 ГК РФ).

Посколькудоговор купли-продажи земельного участкаявляется разновидностью договоракупли-продажи недвижимого имущества,существуют как общие требования кзаключению данного договора, так испецифические условия и ограничения,вытекающие из факта признания земельногоучастка составной частью окружающейсреды.

Вчисле общих требований к договору купли-продажи земельного участка, указанныхГК РФ, можно выделить требования к формедоговора, порядку его заключения,государственной регистрации, перечнюсущественных условий договора и рядиных.

Земельный кодекс РФ и земельноезаконодательство уточняют данные нормы; введением категории кадастровогоучета земельных участков, в результатекоторого им присваиваются индивидуальныекадастровые номера; указанием правапокупателя требовать от продавцаинформацию об обременениях земельногоучастка и ограничениях его использования;устанавливая недействительные условиядоговора купли-продажи участка.

Всоответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договорукупли-продажи продавец обязуетсяпередать в собственность покупателяземельный j участок.

Договор купли-продажиучастка заключается в письменной ; формепутем составления одного документа,подписанного сторонами. Несоблюдениеформы договора продажи недвижимостивлечет его недействительность. Следуетиметь в виду, что ст.

550 ГК РФ1 не требуетобязательного нотариального удостоверенияданного договора, оставляя этот вопросна усмотрение сторон.

Переходправа собственности на недвижимостьпо договору купли-продажи к покупателюподлежит государственной регистрации.Обязательным приложением к документам,необходимым для государственнойрегистрации прав на земельный участок,является его кадастровый паспорт.

Отказв государственной регистрации правлибо уклонение соответствующего органаот государственной регистрации могутбыть обжалованы заинтересованным лицомв суд, арбитражный суд.

При уклоненииодной из сторон договора от государственнойрегистрации прав переход правасобственности регистрируется наосновании решения суда, вынесенного потребованию другой стороны, а в случаях,предусмотренных законодательством РФоб исполнительном производстве, такжепо требованию судебного пристава-исполнителя.Убытки, возникшие в результатеприостановления государственнойрегистрации прав, несет уклоняющаясясторона.

Действующеезаконодательство четко определяетсущественные условия договоракупли-продажи земельного участка (ст.554, 555 ГК РФ). В их числе ГК РФ выделяетпредмет договора, т.е. данные, позволяющиеопределенно установить недвижимоеимущество, — земельный участок, подлежащийпередаче покупателю по договору, и ценуэтого участка.

Ценаучастка может устанавливаться повзаимному согласию сторон или по итогамаукциона (конкурса). В случае отсутствиясведений о цене в договоре он не считаетсязаключенным.

Цена за земельный участокв договоре может быть определена в видеединой суммы за весь земельный участоклибо за единицу измерения (квадратныйметр, сотка, гектар и т.д.).

Цена можетопределяться сторонами исходя изсреднерыночной по данной местностилибо посредством обращения к оценщику,деятельность которого регламентируетсяЗаконом об оценочной деятельности.Кроме того, в силу п. 3 ст.

66 ЗК РФ в случаяхопределения рыночной стоимости мольногоучастка кадастровая стоимость земельногоучастка устанавливается равной егорыночной стоимости. Поскольку функцияведения государственного кадастранедвижимости (в том числе проведениякадастровой оценки земельных участков)возложена на Росреестр, то именнопосредством обращения в данный органс заявлением заинтересованные лицамогут определить размер рыночнойстоимости земельного участка.

Передачаземельного участка продавцом и принятиеее покупателем осуществляются поподписываемому сторонами передаточномуикту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом илидоговором, обязательство продавцапередать недвижимость покупателюсчитается исполненным после врученияэтого имущества покупателю и подписаниясторонами соответствующего документао передаче.

Уклонение одной из сторонот подписания документа о передаченедвижимости на условиях, предусмотренныхдоговором, считается отказом соответственнопродавца от исполнения обязанностипередать имущество, а покупателя — отобязанности принять имущество.

Принятиепокупателем недвижимости, не соответствующейусловиям договора продажи недвижимости,в том числе в случае, когда такоенесоответствие оговорено в документео передаче недвижимости, не являетсяоснованием для освобождения продавцаот ответственности за ненадлежащееисполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

Вкачестве важнейшей конкретизации общихположений ГК РФ о купле-продаженедвижимости следует считать нормы ЗКРФ, определившие, что объектом купли-продажимогут быть только земельные участки,прошедшие кадастровый учет. Порядокведения кадастрового учета определяетсяЗаконом о государственном кадастренедвижимости.

Необходимость даннойнормы заключается в том, что нельзяпередать по договору индивидуально неопределенную вещь. Данный вывод следуетиз ст.

554 ГК РФ, согласно которой в договорепродажи недвижимости должны быть указаныданные, позволяющие определенноустановить недвижимое имущество,подлежащее передаче покупателю подоговору, в том числе данные, определяющиерасположение недвижимости насоответствующем земельном участке либов составе другого недвижимого имущества.При отсутствии этих данных в договореусловие о недвижимом имуществе, подлежащемпередаче, считается не согласованнымсторонами, а договор не считаетсязаключенным.

Призаключении договора купли-продажипродавец обязан предоставить покупателюимеющуюся у него информацию (п. 2 ст.

37ЗК РФ) об обременениях земельного участкаи ограничениях его использования(например, информацию о сервитутах, онахождении участка в охранной зонезаповедника или на иной особо охраняемойприродной территории и т.д.).

Наиболеечасто встречающимися на практикепроблемами являются предоставлениеорганом публичной власти гражданинуили юридическом) лицу под строительствотакого участка, который не может бытьиспользован для этого в силу особенностейкачественного со стояния (грунтовыеводы и т.д.

), либо предоставление участкана котором находятся (через которыйпроходят) системы инженерно-техническогообеспечения (ЛЭП, газопроводы и т.д.),что мешает его использованию по целевомуназначению и разрешен ному использованию.

Вслучае предоставления продавцом заведомоложной информации о земельном участкепокупатель вправе требовать уменьшенияпокупной цены или расторжения договоракупли – продажи; земельного участка ивозмещения причиненных убытков.

Данныенормы значительно ухудшают положениепокупателя по сравнению с регулированием,предусмотренным в аналогичных случаяхГК РФ. Так, ст. 460 ГК РФ, устанавливающаяответственность продавца в случаепредъявления прав на имущество третьимилицами, и ст.

475 ГК РФ, устанавливающаяпоследствия передачи товара ненадлежащегокачества, не требуют заведомо ложногохарактера предоставляемой продавцоминформации в качестве основанияответственности продавца.

Крометого, анализ п. 2 ст. 37 ЗК РФ позволяетсделать вывод о том, что предусмотренныеею правила лишь дублируют нормы ГК РФ.Например, право покупателя как собственникана дальнейшее распоряжение земельнымучастком, совершение с ним сделокфактически предусмотрено в несколькихнормах ГК РФ (ст.

209, 213 и др.), а п. 2 ст. 9 ГКРФ по существу устраняет потребностьв установлении специальных запретовна введение ограничений прав субъектов.Не вправе продавцы земельных участкови ограничивать свою ответственность вслучае предъявления прав на земельныеучастки третьими лицами (см. ст.

460,461 ГКРФ).

Сторонамидоговора купли-продажи — продавцом ипокупателем — могут быть любые участникигражданского оборота (физические июридические лица, органы государственнойвласти и местного самоуправления).

Однако возможность их участия вправоотношениях купли-продажи земельныхучастков может быть ограничена какприродой самого договора, так иособенностями правового положениясубъекта (объемом правоспособности,характером вещных прав на имущество ит.д.).

Например, законодательствомустанавливается ряд ограничений,вытекающих из специальной правоспособностигосударственных и муниципальныхучреждений и некоторых иных категорийюридических лиц, не являющихсясобственниками земельных участков.

Поэтому, например, федеральное казенноепредприятие вправе продать с согласиясобственника объект капитальногостроительства, находящийся у него направе оперативного управления (ст. 297ГК РФ), но не может продать земельныйучасток под таким объектом, находящийсяу него на праве постоянного (бессрочного)пользования.

Существуетряд процедурных ограничений, связанныхс совершением крупных сделок. Так,согласно ст. 78 Федерального закона 26декабря 1995 г.

№ 208-ФЗ «Об акционерныхобществах» крупной считается сделкаили несколько взаимосвязанных сделок,связанных с приобретением, отчуждениемили возможностью отчуждения обществомпрямо либо косвенно имущества, стоимостькоторого составляет 25% и более балансовойстоимости активов общества, определеннойпо данным его бухгалтерской отчетностина последнюю отчетную дату, за исключениемсделок, совершаемых в процессе обычнойхозяйственной деятельности общества,сделок, связанных с размещениемпосредством подписки (реализацией)обыкновенных акций общества, сделок,связанных с размещением эмиссионныхценных бумаг, конвертируемых в обыкновенныеакции общества, и сделок, совершениекоторых обязательно для общества всоответствии с федеральными законамии (или) иными правовыми актами РФ ирасчеты по которым производятся поценам, определенным в порядке, установленномПравительством РФ, или по ценам и тарифам,установленным уполномоченным Правительством РФ федеральным органомисполнительной власти. Уставом могутбыть установлены и иные случаи, прикоторых на совершаемые обществом сделкираспространяется порядок одобрениякрупных сделок. Крупная сделка должнабыть одобрена советом директоров(наблюдательным советом) общества илиобщим собранием акционеров.

Усложнениепорядка совершения сделки купли-продажиземельного участка может произойти принеобходимости изменения категорииземель или получения нотариальноудостоверенного согласия одного изсупругов для совершения другим супругомсделки по распоряжению недвижимостью.

Источник: https://studfile.net/preview/3187539/page:24/

Тема 1

Как продать земельный участок, находящийся в собственности?

Задача 1.

Согласност. 3 ФЗ №101-ФЗ от 24.07.

2002 “Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения”:Иностранные граждане, иностранныеюридические лица, лица без гражданства,а также юридические лица, в уставном(складочном) капитале которых доляиностранных граждан, иностранныхюридических лиц, лиц без гражданствасоставляет более чем 50 процентов, могутобладать земельными участками из земельсельскохозяйственного назначениятолько на праве аренды. Однако ст. 11данного закона устанавливает, что вслучае, если принятие наследства привелок нарушению требований, установленныхстатьями 3 и (или) 4 настоящего ФЗ №101, кнаследникам применяются требования,установленные статьей 5 настоящегоФедерального закона. Ст. 5 ФЗ №101 гласит,что земельный участок должен бытьотчужден в течение года со дня вступленияв наследство. Таким образом Серовойнеправомерно отказали в наследстве.Она может вступить в права наследствана земельный участок, но при этом онадолжна его продать в течение года.

Иностранныеграждане и лица без гражданства могутстать членами садоводческих, огородническихили дачных некоммерческих объединений.Права иностранных граждан и лиц безгражданства на садовые, огородные,дачные земельные участки определяютсяв соответствии с законодательствомРоссийской Федерации. (ч.3 ст. 18 ФЗ от15.04.

1998 N 66-ФЗ “О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческихобъединениях граждан”) Таким образом,если участок находится на земляхсельскохозяйственного назначения, тоСерова все равно не сможет статьвладельцем данного земельного участка,т.к она иностранная гражданина, а иметьв собственности земли сельскохозяйственногоназначения иностранным гражданамнельзя.

(то что это земли сельскохозяйственногоназначения говорят слова нотариуса).

Заключитьдоговор аренды с племянником Сероваможет на основании ч.1 и 2 ст. 9 ФЗ №101: Варенду могут быть переданы прошедшиегосударственный кадастровый учетземельные участки из земельсельскохозяйственного назначения, втом числе земельные участки, находящиесяв долевой собственности.

Договор арендынаходящегося в долевой собственностиземельного участка из земельсельскохозяйственного назначения исоглашение об установлении частногосервитута в отношении такого земельногоучастка могут быть подписаны лицом,уполномоченным решением общего собранияучастников долевой собственностисовершать без доверенности сделки стаким земельным участком, если условияуказанных договора и соглашениясоответствуют условиям, определеннымрешением общего собрания участниковдолевой собственности.

При этомминимальные и максимальные сроки арендыуказаны лишь для участков, находящихсяв государственной и муниципальнойсобственности (от 3 до 49 лет, согласноч.3 ст. 9 ФЗ №101)

Задача 2

В соответствиис ч. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ: Землямисельскохозяйственного назначенияпризнаются земли, находящиеся заграницами населенного пункта ипредоставленные для нужд сельскогохозяйства, а также предназначенные дляэтих целей. Также в соответствии со ч.1 ст.

79 ЗК РФ: Сельскохозяйственные угодья- пашни, сенокосы, пастбища, залежи,земли, занятые многолетними насаждениями(садами, виноградниками и другими), – всоставе земель сельскохозяйственногоназначения имеют приоритет в использованиии подлежат особой охране.

Таким образом,земли, которые решило продать АО «Гигант»являются землями сельскохозяйственногоназначения, которые подлежат особойохране.

В соответствиисо ст. 8 федерального закона №101-ФЗ от24.07.

2002 “Об обороте земельсельскохозяйственного назначения”:При продаже земельного участка из земельсельскохозяйственного назначениясубъект РФ или в случаях, установленныхзаконом субъекта РФ, муниципальноеобразование имеет преимущественноеправо покупки такого земельного участкапо цене, за которую он продается, заисключением случаев продажи с публичныхторгов. Продавец земельного участка изземель сельскохозяйственного назначенияобязан известить в письменной формевысший исполнительный орган государственнойвласти субъекта РФ или в случаях,установленных законом субъекта РФ, ОМСУо намерении продать земельный участокс указанием цены, размера, местоположенияземельного участка и срока, до истечениякоторого должен быть осуществленвзаимный расчет. Срок для осуществлениявзаимных расчетов по таким сделкам неможет быть более чем 90 дней. В случае,если субъект РФ или в соответствии сзаконом субъекта РФ муниципальноеобразование откажется от покупки либоне уведомит в письменной форме продавцао намерении приобрести продаваемыйземельный участок в течение тридцатидней со дня поступления извещения,продавец в течение года вправе продатьземельный участок третьему лицу по ценене ниже указанной в извещении цены.

Таким образомвозможны 2 ситуации. Первая – АО «Гигант»не известил орган исполнительной властисубъекта РФ о своем намерении продатьземельный участок. В данном случаесделка признается ничтожной в соответствиис ч.4 ст.8 ФЗ №101.

Вторая возможная ситуация,когда АО «Гигант» уведомил органисполнительной власти РФ отказался отпокупки земельного участка. В такомслучае, АО «Гигант» имеет право продатьземельный участок сельскохозяйственногоназначения частному лицу.

Рассмотримданную ситуацию подробнее.

Согласно ст.551 Гражданского кодекса РФ: Переходправа собственности на недвижимостьпо договору продажи недвижимости кпокупателю подлежит государственнойрегистрации.

При регистрациидоговора купли-продажи земельногоучастка необходимо предоставитьследующие документы: учредительныедокументы организации, свидетельствоо праве собственности на земельныйучасток, отказ субъекта РФ от покупкиземельного участка, кадастровый паспорти правоустанавливающий документ (этоможет быть договор, на основании которогопродавец приобрел право собственностина участок, решение суда о признании запродавцом права собственности или инойдокумент). Никаких дополнительныхдокументов, в том числе плана по дальнейшейэксплуатации данного земельного участка,предоставлять не надо, т.к. это неустановлено ни ГК РФ, ни ЗК РФ, ни ФЗ№101, ни ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним”. На основаниивышеизложенного можно сделать вывод,что отказ в регистрации договоракупли-продажи не законен, и представителипокупателя должны выиграть дело в суде.

Так, согласноч. 1 ст.

78 ЗК РФ: Земли сельскохозяйственногоназначения могут использоваться дляведения сельскохозяйственногопроизводства, создания защитных лесныхнасаждений, научно-исследовательских,учебных и иных связанных с сельскохозяйственнымпроизводством целей, а также для целейаквакультуры (рыбоводства).

Поэтому,прежде чем строить гольф-клуб на данномучастке, компания-покупатель должнаперевести земли из сельскохозяйственногоназначения в другую категорию. (наосновании ст. 8 ЗК РФ и ФЗ от 21.12.2004 N 172-ФЗ«О переводе земель или земельных участковиз одной категории в другую»)

Задача 3 .

В соответствиис ч. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане РФ и юридическиелица имеют равный доступ к приобретениюземельных участков в собственность.Таким образом ч. 1 ст.

16 Закона Краснодарскогокрая «Об особом порядке землевладенияв Краснодарском крае» противоречитданной статье ЗК РФ, т.к.

устанавливаетзапрет на приобретение земельныхучастков на территории Краснодарскогокрая гражданами, не проживающимипостоянно на территории Краснодарскогокрая. Следовательно, в регистрациидоговора купли-продажи отказали незаконно.

Задача 4.

1) Данноеутверждение противоречит ст. 9 КонституцииРФ, где говорится, что: 2. Земля и другиеприродные ресурсы могут находиться вчастной, государственной, муниципальнойи иных формах собственности. ТакимКонституция республики Алтай противоречитКонституции России, т.к. исключаетчастную, муниципальную и федеральнуюформу собственности земли.

2) В соответствиис ч. 2 ст.

24: Служебные наделы предоставляютсяв безвозмездное срочное пользованиеработникам организаций отдельныхотраслей экономики, в том числе организацийтранспорта, лесного хозяйства, леснойпромышленности, организаций, осуществляющихдеятельность в сфере охотничьегохозяйства, федеральных государственныхбюджетных учреждений, осуществляющихуправление государственными природнымизаповедниками и национальными парками.Категории работников организаций такихотраслей, имеющих право на получениеслужебных наделов, условия их предоставленияустанавливаются законодательствомРоссийской Федерации и законодательствомсубъектов Российской Федерации. Служебныенаделы предоставляются работникамтаких организаций на время установлениятрудовых отношений на основании заявленийработников по решению соответствующихорганизаций из числа принадлежащих имземельных участков.

Право наслужебный надел прекращается в силупрекращения работником трудовыхотношений, в связи с которыми служебныйнадел был предоставлен, за исключениемслучаев, выхода работника на пенсиюработника, также сохраняется право наслужебный надел за одним из членов семьиработника призванного на действительнуюсрочную военную службу или альтернативнуюслужбу, на весь срок прохождения службы;принятого на обучение, на весь срокполучения образования; погибшего всвязи с исполнением служебных обязанностей.(ч. 2-4 ст. 47 ЗК РФ)

Таким образом закон Приморского краяпротиворечит ЗК РФ, т.к. земельные наделымогут выдаваться лишь действующимработникам, а во время службы в армии иобучения сохраняется за одним из членовего семьи.

Так ТК РФ закрепляет, чтоТрудовой договор подлежит прекращениюпо следующим обстоятельствам, независящим от воли сторон: призыв работникана военную службу или направление егона заменяющую ее альтернативнуюгражданскую службу. (ст. 83 ч. 1 п. 1 ТК РФ).

Региональным законодательством можноустановить лишь категории данныхработников, кому положены земельныенаделы и условия их предоставления.

Источник: https://studfile.net/preview/2165177/

Процедура продажи земельного участка, находящегося в собственности

Как продать земельный участок, находящийся в собственности?

Продажа земельного участка всегда кажется достаточно сложным делом, так как вся процедура должна проходить в несколько этапов, на каждом из которых продавцу предстоит затратить большое количество времени и сил.

Что именно необходимо сделать, чтобы результат сделки удовлетворил обе стороны-участницы заключаемого соглашения?

Возможные варианты продажи: из чего выбирать

Современный рынок недвижимости (к которому относится и сфера сделок по купле-продаже земли различного назначения) предлагает продавцу достаточно большой выбор путей реализации своего имущества.

Например, при продаже земли можно выбрать такие варианты, как продажу с использованием услуг посредников или самостоятельное осуществление сделки.

Еще один достаточно широко распространённый вариант реализации имущества, которое находится в собственности, — путем организации публичных торгов или без таковых (этот вариант наиболее актуален при реализации земли, находящейся в собственности государства).

Делая выбор в ту или иную сторону продавец должен знать, с какими нюансами он может столкнуться, а также какой из вариантов организации реализации своего имущества окажется наиболее удачным и выигрышным.

Продажа при участии посредников и без них: что лучше

Достаточно частое явление на современном рынке недвижимости — появление в рамках сделки посредников. Некоторые достаточно деликатно предлагают помощь в реализации того или иного объекта недвижимости. Другие навязывают свои услуги, пытаясь внушить продавцу, что, в противном случае, его ждут одни убытки. Какой из вариантов в результате лучше выбрать продавцу?

Если говорить о варианте продажи участка с участием посредников, то у него будут свои плюсы. К таким будут относиться:

  • Осуществление проверки всех предоставляемых покупателем документов еще до этапа подписания договора продажи с целью исключения варианта совершения сделки мошенническим путём либо с использованием превышения имеющихся полномочий (если речь идёт о договоре купли-продажи, совершаемого со стороны покупателя доверенным лицом).
  • Возможность обладать всегда достаточно полной информацией о состоянии рынка с целью адаптации требований, предъявляемых к потенциальному покупателю, относительно тех условий, которые диктует сам рынок и имеющиеся на нем предложения (например, если цена земельных участков схожей категории снизилась или возросла, собственнику достаточно сложно полностью проанализировать существующие предложения. В этом случае помощь посредника, которыми чаще всего выступают профессиональные риелторы, будет как нельзя кстати, так как они могут проанализировать изменившуюся на рынке недвижимости ситуацию и сформулировать оптимальные требования, которые продавец сможет безболезненно предъявить к потенциальному покупателю).
  • Возможность исключить или снизить минимально количество поездок, которые необходимо совершить, чтобы продемонстрировать участок всем желающим его приобрести, так как это вполне сможет осуществить посредник.
  • В том случае, если в процессе подготовки к продаже земельного участка выяснится, что каких-то документов не хватает, посредник сможет их оформить (для этого достаточно получить соответствующую доверенность от собственника участка).

Если же говорит о минусах участия посредника в продаже имущества, то здесь необходимо отметить такие:

  • Достаточно высокая стоимость их услуг, которую практически в ста процентах случаев необходимо будет включить в стоимость участка, что неминуемо повлечет увеличение цены.
  • Возможность совершения сделки мошенническим путём (например, при использовании доверенности от собственника риелтором в своих интересах).
  • Достаточно большое количество заказов, которые одновременно отслеживаются посредником, в результате чего может возникнуть ситуация, когда продаже конкретного участка не уделяется достаточно большое количество внимания и времени.

В то же время, если продавать участок без участия посредника, стоимость его услуг не надо будет включать в стоимость самого участка, что поможет привлечь как можно больше клиентов.

Продажа участка на торгах и без них: различия и общее

Говоря об осуществлении сделки по купле-продаже земельного участка с использованием конкурсных процедур и без таковых, необходимо подробно рассмотреть существующие различия в таких процессах, а также выделить сходство в них.

Говоря о сходстве в проводимых сделках, необходимо отметить следующие аспекты:

  • Результатом сделки в обоих случаях будет заключение договора купли-продажи участка с последующим переоформление права собственности на них;
  • Пакеты документов, которые необходимо подготовить потенциальному покупателю, также являются схожими, так как ведут к одинаковому итоговому результату;
  • Размер финансовых затрат для потенциального покупателя в обоих случаях будет одинаков, так как и в одном, и в другом случае и затраты на подготовку документов, и сумма, которую будущий собственник внесет за участок, будут схожи.

Говоря о различиях, которые необходимо учитывать при участии в покупке земли конкурсным способом или без такового, необходимо помнить, что различия в таких процедурах весьма существенны, что оказывает очень большое влияние на желание приобрести землю без аукциона или конкурса. К таким различиям следует отнести:

  • Более длительный срок подготовки всех необходимых документов, а также самой процедуры купли-продажи из-за регламентных сроков проведения торгов (увеличение в среднем на тридцать дней и более);
  • Возможность участия в проведении конкурсных процедур нескольких покупателей, в результате чего цена участка может возрасти или конкретный надел может быть продан другому участнику (например, если он заявил о своем праве преимущественного выкупа);
  • В том случае, если сделка должна быть признана недействительной (например, после регистрации права собственности открылись обстоятельства, по которым ее совершение может быть признано незаконным), заключенные без торгов соглашение проверить легче, так как количество этапов его подготовки и подписания будет меньше, чем в сделке с торгами.

Если говорить об отличиях выкупа земли у государства и собственника (сделки с торгами и без них могут проводиться в обоих случаях), то здесь необходимо сказать о таких аспектах, как:

  • Отсутствие необходимости готовить весь пакет кадастровых и межевых документов, если выкуп участка проводится у собственника;
  • Невозможность (за редким исключением) реализовать право преимущественного выкупа земельного участка или права на получение его в собственность на безвозмездной основе (если речь идет о выкупе у собственника земли);
  • Более высокая стоимость участка, приобретаемого у владельца надела по сравнению с аналогичным участком, но выкупаемым у государства (так как собственник вправе самостоятельно устанавливать ту сумму, которую он хочет получить за свое имущество), в то время как у государства землю выкупить можно по кадастровой стоимости или небольшому проценту от этой величины.

Однако, такая возможность выбора предоставляется далеко не всем покупателям, а лишь ограниченным категориям населения. В обоих случаях результат один — получение свидетельства купли-продажи земельного участка, которое необходимо зарегистрировать.

Что необходимо помнить при продаже земли

Принципиальных различий в процедуре купли-продажи земли, если собственником является юридическое или физическое лицо, нет. И в том, и в другом случае сделка будет проходить в соответствии с требованиями действующего гражданского и земельного законодательства.

Однако, в том случае, если речь идёт о продаже земли юридическим лицом, последнее может, при наличии у него соответствующих полномочий, оно может выставить участки на торги.

В том случае, если таких полномочий у продавца нет (на проведение конкурсных процедур обязательно необходимо получить разрешительную лицензию), организация может обратиться к специализированным торговым площадкам, на которых может быть проведен аукцион по продаже ее имущества.

При продаже земельного участка физическим лицом можно обратиться к торговым площадкам, чтобы земля была продана именно через конкурсную процедуру, однако в связи с большими финансовыми затратами для получения аккредитации на таких площадках, то продажа имущества через них доступна только очень состоятельным лицам.

Еще один аспект, который необходимо рассмотреть при изучении сходства и различий в совершении сделки юридическими и физическими лицами — это нотариальное заверение заключаемого соглашения, если в нем принимает участие в качестве одной из сторон-участниц юридическое лицо.

Если говорить об аналогичной процедуре относительно физических лиц, то для них нотариальное заверение сделки будет обязательным только в том случае, если речь идет о формировании долевой собственности на землю (когда у одного участка выделяется несколько владельцев), а также в том случае, если в процессе совершения сделки могут быть затронуты интересы недееспособных или несовершеннолетних граждан.

Особенности продажи дачного, садового участка и земель сельскохозяйственного назначения

Так, если говорить о продаже дачи или садового участка, находящихся в дачном кооперативе или садоводческом товариществе, продавцу необходимо будет подготовить в дополнение ко всем обязательным документам еще и бумаги, выданные председателем или правлением такого объединения, в которых будет значиться согласие на передачу права использования и управления участком другому лицу. Речь при этом идет не о переоформление права собственности на продаваемый участок, а именно о передаче права управления и использования земли, так как юридически она остается в собственности земельного объединения.

Кроме того, продажа участка в рамках такого объединения будет оформлена лишь формальным договором купли-продажи, так как сделки как таковой в юридическом смысле не будет.

Говоря о продаже земель сельхозназначения, необходимо помнить о том, что реализована она может быть только для целей ведения сельского хозяйства. В том случае, если продавец выяснит, что участок используется не по назначению, он вправе ходатайствовать о расторжении сделки.

Еще одной особенностью продажи земли сельскохозяйственного назначения можно считать невозможность переоформления права собственности, если участок находится в рамках какого-либо земельного объединения, имеющего сельскохозяйственное направление производства.

Продажа земли всегда кажется несколько легче, чем ее покупка. Однако, если продавец добросовестный, он подготовит всю сделку очень тщательно. Именно в этот момент становится понятно, скольких трудов это стоит, начиная от выбора варианта продажи и заканчивая подробным изучением подписываемого договора.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/prodazha

Юриста совет
Добавить комментарий