Как продать квартиру, не имея прав на собственность, так как объект не сдан?

Как правильно купить квартиру в новостройке

Как продать квартиру, не имея прав на собственность, так как объект не сдан?

На первичном рынке недвижимости могут меняться цены, могут меняться игроки, но стабильными остаются риски, с которыми сталкивается потенциальные покупатели.

Застройщик может легко задекларировать строительство десятиэтажного здания, а строить двадцатиэтажное.

Отсутствует общий реестр, в котором можно было бы посмотреть (как, например, в случае с покупкой вторичного жилья), сколько строящихся квартир существует в Украине.

Это лишь немногие примеры.

О рисках

Верховный Суд Украины 18 ноября 2015 года рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.

Истец (физическое лицо) заключил с застройщиком договор на покупку квартиры в строящемся доме и полностью оплатил ее стоимость.

Как оказалось после ввода дома в эксплуатацию, истец не может получить свою квартиру, ведь жилье было продано снова, и в этот раз уже юридическому лицу.

Верховный Суд вынес решение в пользу юридического лица, купившему квартиру более законным способом. Другими словами, если вы покупаете квартиру в строящемся доме по договору купли-продажи имущественных прав, у вас нет никаких гарантий на получение этого жилья в собственность.

Но что может сделать потенциальный покупатель, чтобы минимизировать существующие риски? На самом деле, не так уж и много. Возьмем, к примеру, разрешительную документацию, которой принято интересоваться при принятии решения о покупке строящейся недвижимости.

На первый взгляд,  все должно быть просто: есть разрешение – строят, нет разрешения – не строят. Но в реальности все более запутано. Так, часть застройщиков могут просто не иметь соответствующих документов или иметь “не те” документы, или же документы с истекшим сроком действия.

Бывают ситуации, когда менеджеры компаний не показывают клиентам  разрешительную документацию, или, например, дают копии разрешительных документов, но не передают на руки инвестиционный договор.

Вариантов много, но в целом застройщиков, готовых презентовать все необходимые документы, можно пересчитать по пальцам.

Договор с подвохом

Потенциальные покупатели жилья на “первичке” заключают инвестиционный договор, имея ограниченный набор информации. Практически невозможно узнать о финансовом состоянии девелопера (исключение разве что схема выпуска целевых облигаций), инвестиционные гарантии отсутствуют, кроме того, не функционирует механизм страхования рисков.

Заключая инвестиционный договор,  вы покупаете не недвижимость, а всего лишь  имущественные права, другим словами, вы платите только за право купить.

Договор купли-продажи имущественных прав не регулируется специальными законами.

Таким образом, возникают ситуации, когда в офисе продавца на одни и те же квадратные метры может претендовать несколько желающих, которые эти метры оплатили.

Секрет двойных продаж

Каким же образом можно продать квартиру несколько раз? На вторичном рынке такой ситуации очень легко избежать. В этом случае продавец и покупатель встречаются у нотариуса, который проверяет недвижимость на предмет арестов и других обременений. Эти данные он получает из соответствующего реестра, где и отмечает необходимую информацию.

Когда инвестор покупает квартиру в новостройке, он покупает всего лишь  имущественные права на получение этой квартиры в будущем. Таким образом, нет ни нотариуса, ни госрегистратора, ни реестра, ни квартиры, а факт покупки квартиры нигде не отмечается, кроме как в учетной табличке девелопера.

Гарантировать, что квартира продана только один раз, может лишь продавец. 

Некоторые застройщики заверяют инвестиционные договоры нотариально, но это не меняет ситуацию в целом, ведь, по сути, осуществляется только регистрация передачи денег. В тоже время, нотариус не может повлиять, скажем, на изменение нумерации строящихся квартир или изъятие их из продаж.

Таким образом, в вышеописанном случае ВСУ принял решение в пользу способа покупки, который предусмотрен специальным законом. Интересно отметить, что все предыдущие суды имели обратное мнение. Тут нужно сделать краткое отступление о способах инвестирования в строящееся жилье в Украине.

О способах инвестирования

Законодательное регулирование инвестиций в недвижимость менялось со временем.

Например, до 2005 года заключался договор долевого участия, но история с “Элита-центр” поспособствовала  тому, что способы привлечения денег у граждан ограничили тремя вариантами: фонды финансирования строительства, выпуск целевых облигаций или использование институтов совместного инвестирования  (статья 4 Закона “Об инвестиционной деятельности”).

В то же время в Гражданском кодексе остались нормы, описывающие возможность отчуждения имущественных прав на вновь созданное и неготовое жилье.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой часть застройщиков предпочитает использовать нормы прямых законов, а другие – нормы Гражданского кодекса.

Как следствие, возникло большое количество комбинаций договоров. Благодаря ГКЦБФР исчезло много “импровизированных” схем с ценными бумагами, но в то же время до сих пор существуют схемы за рамками контроля ведомства.

Так по сей день существуют договора купли-продажи имущественных прав в самых непредсказуемых версиях, а также совершенно неприемлемые с юридической точки зрения предварительные договора.

Часть застройщиков, не особо переживая о законодательных ограничениях, так свои договоры и называют – “инвестиционный договор”. Не редкость ситуации, когда в одном и том же жилом комплексе квартиры продаются разными способами и не один раз.

Кто владелец

По какому принципу продавец имущественных прав или суд, как в описанном выше случае,  выбирают, кому достанется квартира? Ответ следующий: более удачливый покупатель заключил договор бронирования квартиры и приобрел необходимое количество целевых облигаций.

Договор бронирования – это юридическая импровизация, не предусмотренная ни законами, ни кодексами, в то же время покупка целевых облигаций четко определяется Законом “Об инвестиционной деятельности”.

Покупатель-“неудачник” заключил договор купли-продажи имущественных прав, который предусмотрен Гражданским кодексом, но не указан в законах прямого действия. Таким образом, ВСУ не сложно было выбрать “победителя”.

Тут следует вспомнить, что в Украине не осуществляется государственный контроль за инвестициями, все спорные ситуации разрешаются в суде. В свою очередь суды каждый раз могут по-новому  трактовать те или иные случаи, оставляя окончательное решение на усмотрение Верховного Суда.

В описанной в начале материала ситуации все суды, кроме ВСУ, приняли решение в пользу лица, выполнившего все свои обязательства по договору купли-продажи имущественных прав.

Решение мотивировалось статьей 7 Закона “Об инвестиционной деятельности”, а именно пунктом 5, который гласит, что истец “имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами Украины”.

Суд первой инстанции, а вслед за ним и высшие суды, расценили слова “право владеть ” как подтверждение прав собственности на предмет спора.

Однако судьи Верховного Суда,  ознакомившись с другими статьями того же Закона, а также нормами Гражданского Кодекса Украины,  увидели, что истец выполнил все условия для того, чтобы требовать право собственности, но, тем не менее, собственником считаться не может. Почему?

Во-первых, порядок оформления права собственности урегулирован специальными законами “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью” и “Об инвестиционной деятельности”. Купля-продажа имущественных прав там не фигурирует.

Во-вторых, по смыслу договора купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, раз у истца не возникло прав собственности, то он не может оспаривать квартиру, как свою собственность.

В-третьих, судебным решением нельзя защитить свое право собственности на вновь созданное  имущество, потому что это не предусмотрено Гражданским кодексом. Это означает, что права собственности на квартиры в новостройках, признанные в судебном порядке, недействительны.

* * *

К сожалению, в Украине не обеспечена прозрачность первичного рынка. Хотя в Киеве и ведется мониторинг рынка новостроек, все действия властей, как правило, ограничиваются только философской констатацией нарушений.

Можно говорить, что более “правильно” купить квартиру в строящемся доме – это осуществить покупку с помощью целевых облигаций, ФФС или паевых фондов.

Однако следует помнить, что и в этих случаях инвестор не застрахован от двойных продаж и двойных залогов, так как отсутствует единый реестр строящихся квартир и правила их регистрации.

Еще одной опасностью являются права собственности на вновь построенные квартиры, полученные при помощи решения суда, так как они могут быть признаны недействительными. В Украине нет прецедентного права, поэтому в каждой новой ситуации может быть принято иное решение.

Вячеслав Савченко, руководитель компании FORMULA ESTATE LLC

Источник: https://www.epravda.com.ua/rus/publications/2016/02/22/582508/

Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

Как продать квартиру, не имея прав на собственность, так как объект не сдан?

Владельцам квартир в новостройке, если застройщик не оформляет право собственности самостоятельно, придется лично заниматься вопросом регистрации прав на жилье. Портал столичной недвижимости 100realty.ua решил выяснить, как правильно оформить квартиру, какие документы нужны, как избежать рисков, какие изменения в законодательстве произошли за последний год.

Пакет документов для регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Квартиры на первичном рынке приобретают путем инвестирования, что определяет договорные отношения с застройщиком.

«Чаще всего застройщики предлагают заключение договоров купли-продажи имущественных прав, инвестиционных договоров, договоров о долевом участии и т.п.

, которые подтверждают приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства.

Именно эти документы, среди других, и подаются для государственной регистрации права», – говорит Инна Кисличенко, юрист компании Alexandrov&partners.

Основные нюансы и особенности регистрации права собственности на квартиру, купленную  на «первичке» регулируются Постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 № 1127 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Указанный документ проясняет вопрос с перечнем документов, которые должны быть представлены для регистрации.

Статья по теме: Какой процент по ипотеке в 2018 году: рейтинг банков Украины

По словам Ирины Лысенко, адвоката АО «Гарантия» среди важных документов, которые нужны для регистрации – технический паспорт. Его делают сертифицированные инженеры, «навести справку» о которых и проверить соответствующую квалификацию можно в Реестре аттестованных лиц Минрегионстроя.

Для получения техпаспорта на квартиру в новопостроенном доме нужно подать копии таких документов:

  • паспорт;
  • идентификационный код;
  • инвестиционный договор (договор купли-продажи имущественных прав, договор паевого участия в строительстве);
  • все дополнительные соглашения к Инвестиционному договору;
  • акт приема-передачи квартиры.

Цена за изготовление техпаспорта на однокомнатную квартиру составляет 400-750 грн. и зависит от времени, за которое подготовят документ – от одного до пяти рабочих дней.

Имея на руках техпаспорт можно регистрировать право собственности в органах местного самоуправления, у государственного регистратора или частного нотариуса.

Для регистрации права собственности нужно подать оригиналы таких документов:

  • паспорт;
  • идентификационный код;
  • инвестиционный договор (договор купли-продажи имущественных прав, договор паевого участия в строительстве);
  • все дополнительные соглашения к инвестиционному договору;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • технический паспорт на квартиру;
  • пакет документов от застройщика о вводе объекта в эксплуатацию и присвоении почтового адреса.

После проверки поданных документов, выполняется регистрация права собственности и заявителю выдают выписку из реестра.

«Если же право собственности оформляется на квартиру, приобретенную у застройщика через ФФС или договор покупки имущественных прав и у продавца на руках новая информационная справка из реестра у нотариуса нет обязанности проверять договора, на основании которых у продавца возникло соответствующее право собственности, выписки достаточно», – добавляет Виктор Мороз, адвокат, управляющий партнер АО «Suprema Lex».

Статья по теме: Жилье как инвестиция: 25% квартир в Киеве покупают для сдачи в аренду

«Если государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав, он вносит соответствующую запись в Государственный реестр прав, а также формирует выписку, которую предоставляет заявителю в электронной и (по желанию заявителя) в бумажной форме с подписью и печатью», – добавляет Сергей Радченко, адвокат, старший юрист ЮФ TOTUM.

Риски при регистрации права собственности на квартиру в новостройке и их устранение

«Что же касается рисков связанных с регистрацией прав собственности на новосозданную недвижимость, то очень нередкими бывают случаи с продажей одной квартиры один, два или больше раз.

Так, как в момент начала строительства имущественные права либо паи нигде не регистрируются как объект купли-продажи, недобросовестные застройщики продают помещение несколько раз нескольким собственникам, а покупатели узнают об этом лишь, когда подают документы для проведения государственной регистрации и получают отказ, так как кто-то из покупателей быстрее успел зарегистрировать право собственности. В данной ситуации инвесторам приходится обращаться в суд с иском о расторжении первичного договора (инвестирования, купли-продажи имущественных прав и т.п.) и возврата денежных средств», – говорит Ирина Кравченко, старший юрист, адвокат ЮКК «Де-юре».

Чтобы исключить указанный риск, нужно помимо проверки благонадежности застройщика, проверять вид и форму договора на основании которого, в дальнейшем, будет осуществляться государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Статья по теме: Виды мошенничества при продаже квартиры: как не стать жертвами аферистов

«Такая проверка позволит избежать случаев, при которых лицо (покупатель-инвестор) не сможет получить судебной защиты от государства, учитывая то, что оно, заключая соответствующие договоры, приобретает только имущественные права на недвижимое имущество, однако, не приобретает права собственности на сам объект недвижимого имущества», – уточняет Инна Кисличенко. 

Изменения правил регистрации недвижимости в 2018 году

В текущем году при регистрации права собственности на недвижимость и на первичном, и на вторичном рынке произошел ряд изменений:

  1. Запущены электронные потребительские сервисы для передачи и получения информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и информирования о регистрационных действиях в реестре.
  2. Введена в эксплуатацию обновленная Единая база данных отчетов об оценке с модулем оценки. Теперь отчет оценщика проходит электронную проверку на соответствие заложенным индикативом.
  3. Увеличен размер административного сбора за государственную регистрацию права собственности.
  4. Статья 34 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» определяет стоимость регистрации имущественных прав – 0,1 от прожиточного минимума на момент регистрации. В бюджете 2018 года прожиточный минимум повышен до 1777 гривен, поэтому размер сбора по сравнению с предыдущим годом вырос.

«Как видим, законодатель не был слишком активным в вопросах внесения изменений в законодательство о регистрации права собственности на недвижимое имущество на «вторичном» и «первичном рынке» за последний год.

Внедренные же изменения не были излишне радикальными и не повлекли существенного влияния на субъектов, участвующих в осуществлении регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Поэтому, можно констатировать, что законодательство, регулирующее отношения, связанные с регистрацией права собственности на недвижимое имущество, является относительно стабильным в настоящее время», – резюмирует Инна Кисличенко.

100realty.ua, Юлия Василенко

Источник: https://100realty.ua/articles/kak-zaregistrirovat-pravo-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike-oformlaem-dokumenty

Квартиры в сданных домах продают по предварительным договорам – Рынок жилья

Как продать квартиру, не имея прав на собственность, так как объект не сдан?

20.11.2012 | 10:00 58979

Считается, что покупка жилья в сданном доме – верный способ застраховаться от известных рисков «долевки». Но в некоторых случаях приобретать готовые квартиры в Петербурге бывает опаснее, чем строящиеся.

На сайтах застройщиков и агентств недвижимости можно найти немало объявлений о продаже квартир в недавно сданных домах. В рекламе значится: объект сдан в эксплуатацию. Формально, в этом случае покупатель может заселиться сразу после заключения договора о приобретении жилья.

«Серый» период В данной статье мы рассматриваем вариант, когда строительная компания продает квартиры в соответствии с 214-ФЗ – путем заключения договора долевого участия (ДДУ).

Обычно застройщику удается реализовать большую часть жилья в многоквартирном доме к моменту ввода дома в эксплуатацию – по статистике, нераспроданными остаются от 5% до 20% квартир. Застройщик и дольщик могут подписать ДДУ лишь в период от момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, после сдачи дома строительство считается завершенным – значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже невозможно.

Более того, как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, договоры долевого участия, поданные в Росреестр после подписания разрешения на ввод объекта, попросту не зарегистрируют.

«Даже если у регистрирующего органа не будет информации об этом разрешении и договор все-таки зарегистрируют, впоследствии он не будет являться основанием для оформления права собственности покупателя», – поясняет Анна Максимова.

После того как застройщик зарегистрирует свои права собственности на непроданные квартиры, он их реализует по договорам купли-продажи.

Тем не менее квартиры продолжают продавать и в период, когда объект уже введен в эксплуатацию, но права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены. При этом единственным возможным и легитимным механизмом реализации жилья в этот период является заключение предварительного договора купли-продажи. То есть формально квартиры продают по самой опасной для покупателей схеме.

Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, договоры застройщика с гражданами, оформленные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регулируются Гражданским кодексом.

«Заключение на данном этапе предварительных договоров купли-продажи квартир не противоречит действующему законодательству. Но после того как застройщик оформил право собственности на квартиру, он обязан оформить с покупателем основной договор купли-продажи», – пояснил чиновник.

Без регистрации
По словам Анны Максимовой, от момента сдачи дома госкомиссии до оформления собственности покупателей на приобретенные квартиры (и, соответственно, прав застройщика на непроданные) проходит от трех до шести месяцев.

«В числе прочих документов строительная компания должна предоставить в управление Росреестра разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также – подтверждение того, что дом подключен к инженерным сетям «по постоянной схеме».

Если у застройщика нет возможности заключить соответствующие договоры с поставщиками услуг, либо он не успел сформировать пакет других необходимых для регистрации документов, срок оформления права собственности может затянуться», – утверждает она. Известно несколько случаев, когда компания не могла зарегистрировать право собственности на квартиры больше года.

Как говорит генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов, скорость оформления прав на жилье во многом зависит от качества работы юридической службы застройщика и характеристик объекта. Например, чем больше квартир в доме, тем сложнее и дольше происходит процедура их регистрации.

Без права на прописку С правовой точки зрения, покупатели жилья в так называемый серый период (дом сдан, но не оформлено право собственности на квартиры в нем) несут риски, аналогичные тем, что и при приобретении недвижимости по предварительным договорам в период строительства.

Теоретически до момента сдачи объекта в эксплуатацию застройщик может продать квартиру по договору долевого участия, а затем, после того как он получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, реализовать ту же квартиру – но уже по предварительному договору. Впрочем, такие случаи на петербургском рынке пока не встречались.

Безусловное преимущество покупки жилья в сданном доме – возможность сразу после заключения предварительного договора и его оплаты получить ключи и заселиться. Как поясняет Анастасия Солдатова, отсутствие права собственности препятствует покупателю лишь распоряжаться квартирой (например продавать ее или дарить). Жить в ней можно после составления передаточного акта.

Стоит помнить, что до оформления права собственности у жильцов таких квартир может возникнуть немало проблем. В незарегистрированном объекте невозможно прописаться, а платить за коммунальные услуги придется по тарифам, которые установил застройщик.

«И хотя Жилищный кодекс гласит, что владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги с момента регистрации права собственности, на практике покупателям приходится нести соответствующие затраты с момента приемки объекта госкомиссией», – отмечает Анна Максимова.

Снижаем риски При заключении предварительного договора в «серый» период имеет смысл поинтересоваться у застройщика, подключено ли здание по постоянной схеме к инженерным сетям.

Отметим, что дом может быть сдан в эксплуатацию, но подключен к коммуникациям по постоянной схеме гораздо позже.

Дело в том, что в момент приемки дома застройщик обязан предоставить лишь подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. В свою очередь, застройщику эти подтверждения выдают сами компании – поставщики услуг (Ленэнерго, Водоканал и др.). То есть выполнение условий фактически подтверждают сами монополисты.

Но довольно часто сданные дома «зависают на времянке», а в этом случае процесс регистрации прав собственности может затянуться.

Также особое внимание надо обратить и на положения самого предварительного договора купли-продажи – у него есть варианты. «Если до заключения основного договора в условиях предварительного прописана обязанность покупателя заплатить всю стоимость недвижимого имущества (или существенную ее часть), такой документ квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате», – отмечает юрист коммерческой практики компании Rightmark group Мария Козлова. В ряде случаев при возникновении судебных споров с застройщиком этот вид договора дает покупателям больше преимуществ, чем просто предварительный договор купли-продажи.

Чтобы предварительный договор считался заключенным, в нем обязательно нужно указать характеристики квартиры. Практика показывает, что застройщики крайне редко включают соответствующий пункт в предварительный договор.

Дело в том, что по действующему законодательству к моменту ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан иметь на руках результаты обмера всех квартир, выданные проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ).

На деле эти акты компания получает за несколько недель до регистрации права собственности на объект.

Предварительный демпинг Стоимость квартир в доме, находящемся на завершающем этапе строительства, и в уже сданном госкомиссии объекте практически не отличается.

А вот цена на жилье после оформления права собственности застройщиком вырастает, поскольку компания включает в нее свои расходы на регистрацию. «Цена увеличивается и за счет роста спроса на такую недвижимость – многие готовы платить больше, но за уже оформленный в собственность объект.

К тому же банки охотней выдают ипотеку на покупку таких квартир – и по более низкой ставке», – подчеркивает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.

Эксперты считают, что в ближайшее время число квартир, реализуемых в «серый» период, явно не снизится: застройщикам невыгодно приостанавливать продажи до оформления права собственности.

Учитывая, что стоимость квартир в только что сданном доме на 10% ниже, нежели на оформленное застройщиком в собственность жилье, покупатели на такие квартиры всегда найдутся. Предварительный договор купли-продажи, который считается самой опасной схемой покупки жилья, останется единственным механизмом продажи недвижимости после сдачи дома и до регистрации собственности. Других схем реализации жилья в этот период законодатели пока не придумали.

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/97638/

Жилье мое: как оформить право собственности и почему тянуть с этим опасно

Как продать квартиру, не имея прав на собственность, так как объект не сдан?

Для того чтобы стать владельцем квартиры в новостройке, недостаточно заплатить деньги и подписать ДДУ. Собственником жилья вы станете только после регистрации права собственности на квадратные метры. Новострой-СПб пообщался со специалистами рынка и выяснил, как это можно сделать самостоятельно, какой список документов надо подготовить и на что обращать пристальное внимание.

Право собственности – это право, дающее полную юридическую силу над недвижимостью, возможность владеть и распоряжаться ею на основе правоустанавливающего документа. Согласно ст.

219 ГК РФ, право собственности возникает после официальной государственной регистрации.

Она оформляется на любое недвижимое имущество (земельный участок, квартиру или частный дом) в специальном уполномоченном органе – Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестре.

Документом, подтверждающим право собственности, является выписка из Росреестра или ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), которая выдается при регистрации права.

«По неофициальному правилу в большинстве инстанций выписку принимают в течение месяца после выдачи, но бывает и такое, что требуется недельная «свежесть»», – говорит Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге. Стоит отметить, что до июля 2016 года государство выдавало свидетельство на гербовой бумаге с печатью.

Сейчас в этом нет необходимости. Потенциальный правообладатель получает уведомление о регистрации на свою электронную почту, указанную в заявлении, либо берет выписку в личном кабинете на портале Госуслуг.

Документы на регистрацию перенаправляются в Росреестр через многофункциональные центры (МФЦ).

«Самостоятельно обратиться в Росреестр за государственной регистрацией прав на недвижимость сейчас нельзя», – сообщает Оксана Галицына, начальник юридического отдела ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»).

Все документы, сданные собственниками для подтверждения своих прав, хранятся в территориальных управлениях Росреестра, в составе реестровых дел на каждый объект недвижимости.

Сроки оформления права собственности

В пресс-службе «Петербургской недвижимости» отмечают, что действующее законодательство не регламентирует срок для подачи документов на государственную регистрацию права собственности.

Впрочем, данные сроки могут быть указаны в договоре купли-продажи, кредитном договоре, а также в договорах на покупку жилья с использованием средств социальных выплат.

«Лучше не затягивать с процедурой оформления собственности на квартиру, ведь пока такая операция не произведена, человек не является владельцем жилья.

Препятствием в оформлении может стать неполный перечень документов или изъяны в этих бумагах, например, недействительный паспорт, который не был вовремя заменен», – говорит Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» и вице-президент АРСПбиЛО.

По словам Вероники Перфильевой, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», обязанности зарегистрировать право собственности на переданный объект, у покупателя нет.

«Если только это не предусмотрено договором с продавцом, – отмечает эксперт, – в регистрации прежде всего должен быть заинтересован сам покупатель, так как факт регистрации гарантирует наличие права собственности».

Регистрация права собственности предоставляет ее владельцу широкие возможности: он может сделать регистрацию по месту жительства, получить налоговый вычет, совершать сделки по отчуждению имущества (продажа, дарение). Однако проживать в квартире, делать ремонт и сдавать жилье в аренду, не подлежащее государственной регистрации в ЕГРН (на срок менее 1 года), можно и без права собственности.

Так, по словам Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, получение выписки ЕГРП решение добровольное, уголовно не наказуемое. Впрочем, даже если вы и хотите зарегистрировать право собственности, это может не получиться.

«Для окончательного оформления своих законных прав на квартиру в новостройке покупатель ждет не только даты завершения строительства, но и окончания оформления застройщиком юридической документации на дом.

В нынешних реалиях не исключена ситуация, при которой дом достроен, квартиры заселяются, но право собственности еще оформляется», – отметил Бушуев.

Привилегии и ограничения при отсутствии регистрации

Затягивая с регистрацией имущества, покупатели не хотят нести бремя его содержания – вносить плату за квартиру и коммунальные услуги. Действительно, при совершении сделки купли-продажи такая обязанность возникает только с момента регистрации права собственности на квартиру.

Однако, по словам Оксаны Галицыной, при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве, «платить по счетам» нужно будет с момента подписания акта приема-передачи квартиры между клиентом и застройщиком.

«И совсем неважно, зарегистрировали ли вы свое право собственности или нет», — добавила она.

Никакой катастрофы из-за того, что вы не оформляете право собственности на недвижимость, не произойдет. Проживать в такой квартире можно, делать ремонт – не возбраняется. Но есть ряд ограничений:

– в такой квартире нельзя прописаться, а именно сделать постоянную регистрацию;

– из-за отсутствия прописки невозможно прикрепиться к определенной поликлинике или получить место для ребенка в детском саду;

– нельзя получить налоговый вычет, максимальная сумма которого 260 тыс. руб.;

– имущество нельзя продать, подарить или оставить в наследство;

– в квартире нельзя сделать перепланировку.

Как заметили эксперты «Петербургской Недвижимости», есть один вариант получения налогового вычета без регистрации права собственности.

«Это возможно только в случае, если квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве и «дольщиком» подписан акт приема-передачи квартиры.

В остальных случаях, например, при заключении договора купли-продажи, получить вычет без госрегистрации невозможно», — добавили в пресс-службе.

Однако, по словам Алексея Бушуева, это не все ограничения, которые могут подпортить жизнь владельцам незарегистрированного жилья. Помимо вышеперечисленного, без права собственности:

– нельзя участвовать в создании ТСЖ;

– не начисляются льготы на коммунальные услуги, а тарификация оплаты услуг ЖКХ предусматривает коэффициент увеличения стандартных;

– невозможно выделить доли в квартире детям или супругу(е);

– покупатели без права собственности платят повышенный процент по ипотеке (проценты по ипотечному кредиту на строящиеся объекты на 1-2% выше, чем на готовое жилье, потому что так банк компенсирует риски по реализации недостроенной недвижимости в ситуации, если заемщик не выплатит долг);

– незарегистрированную квартиру банк не оформит в залог на выдачу кредита.

«Срок выплаты НДФЛ при продаже квартиры, который сейчас обозначен в 3 года, отсчитывается с момента оформления жилья в собственность. То есть, затягивая с оформлением, вы продлеваете срок действия налога на продажу жилья», — добавила Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге.

Как зарегистрировать право собственности самостоятельно

Зарегистрировать собственность на недвижимость сейчас довольно просто, поэтому не обязательно обращаться к юристам, тратить время и деньги. Единственное, пакет необходимых документов будет отличаться в зависимости от того, каким образом приобрели недвижимость (по договору купли-продажи, договору участия в долевом строительстве, договору дарения или в порядке наследования).

Ольга Чуйко, руководитель юридической службы Института современных строительных технологий, рассказала, что для регистрации права собственности на квартиру, приобретаемую по ДДУ, необходимо представить в любой МФЦ соответствующего субъекта федерации следующие документы:

– договор участия в долевом строительстве (1 экземпляр, оригинал со штампом о регистрации в Росреестре);

– дополнительные соглашения к ДДУ (если таковые имеются, тоже со штампом);

– акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта долевого строительства (2 экземпляра);

– документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию права собственности (квитанция);

– паспорт;

– СНИЛС.

Если квартиру купили в ипотеку, то дополнительно нужно предоставить кредитный договор, отчет об оценке квартиры, либо заключение к отчету, закладную (по требованию банка), либо уведомление из банка о досрочном погашении ипотеки и уведомление Росреестра о снятии обременения. Срок регистрации обычно занимает 7-30 дней.

Также, по словам Чуйко, возможность регистрации права собственности есть и у участника долевого строительства в случае, когда им выполнены еще не все обязательства по оплате строящегося жилья. То есть дом построен и введен в эксплуатацию, а рассрочка по внесению платежей согласно ДДУ еще продолжается.

До недавнего времени у Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и Управления Росреестра по Ленинградской области по этому вопросу не было единой позиции. Первое ведомство регистрировало право собственности у дольщика на объект недвижимости, а также залог на него в пользу застройщика, возникающий в силу закона.

Второе же ведомство отказывало в такой регистрации.

«Объекты в строящихся домах могут продаваться посредством заключения ДДУ только до момента принятия соответствующим государственным или муниципальным органом разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома», — сказала эксперт.

Что касается квартир, которые приобретаются у застройщика уже после ввода жилого дома в эксплуатацию, то получение собственности на такие объекты не отличается от регистрации права собственности, если жилье было приобретено на вторичном рынке.

Право собственности можно зарегистрировать самостоятельно через МФЦ или офис Кадастровой палаты путем направления почтового отправления. «Есть вариант с использованием выездного обслуживания, но пока это доступно лишь отдельным группам населения», — рассказывает Вероника Перфильева. Также возможно проведение государственной регистрации «в электронном виде» через нотариуса.

Как было сказано выше, сроки обращения за государственной регистрацией права собственности формально не установлены. Что касается необходимых документов, то в общем виде их перечень выглядит следующим образом:

– документ, удостоверяющий личность заявителя (собственника);

– правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (т.е., на основании которых возникло регистрируемое право собственности, например, договор купли-продажи с актом приема-передачи приобретенной недвижимости);

– квитанция об уплате государственной пошлины (для физических лиц – 2 тыс. руб.);

– заявление о государственной регистрации права собственности.

Если собственников несколько, должны быть представлены документы каждого из них, оплачена государственная пошлина и заполнено заявление.

Пожалуйста, особое внимание

Алексей Бушуев предостерегает: «Прежде, чем подать документы на право собственности, удостоверьтесь, что застройщик реализовал ряд обязательных процедур». По словам эксперта, важно обратить внимание на следующее:

– оформлен ли протокол по разделению жилых и нежилых квадратных метров каждой квартиры;

– получен ли от БТИ техпаспорт на дом;

– получено ли от местной администрации разрешение на ввод дома в эксплуатацию;

– подписан ли передаточный акт, выданный государственной архитектурно-строительной организацией;

– поставлен ли дом на кадастровый учет в Росреестре, присвоен ли дому новый почтовый адрес;

– составлен ли протокол, указывающий на распределение всех квартир в данной новостройке между будущими собственниками — какая именно площадь за кем закреплена;

– согласованы ли все обязательства между застройщиком и местным органом власти — акт реализации инвестконтракта;

– подписаны ли со всеми дольщиками акты приёма-передачи на каждую квартиру в возведённой новостройке.

С момента, когда застройщиком выполнены все обязательные процедуры по надлежащему оформлению здания и открытию регистрационного адреса, будущим владельцам можно приступать к получению прав собственности квартиры.

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/jile_moe_kak_oformit

Безопасная покупка квартиры: защита от мошенничества

Как продать квартиру, не имея прав на собственность, так как объект не сдан?

Рано или поздно практически у каждого человека возникает необходимость в приобретении собственного жилья – покупка квартиры на вторичном рынке или в новострое, получение недвижимости в кредит. Как бы человек не мечтал поскорее оформить сделку купли-продажи и стать полноправным владельцем собственной жилплощади, спешка в этом вопросе ни к чему.

Покупка недвижимости — всегда важное и ответственное событие, и не имеет значения, планируете ли вы купить квартиру в Одессе или приобрести апартаменты в Киеве. Приобретение жилья сопряжено с определенными рисками для покупателя, в т.ч.

потерей денег или утратой права собственности на объект сделки.

Данная статья содержит полезные советы юристов по избеганию основных рисков при покупке квартиры, а также ключевые моменты, на которые потенциальному покупателю стоит обратить особое внимание при выборе жилья.

Опасность №1: Недострой

Явным преимуществом данного вида инвестирования денежных средств является возможность приобретения большей площади по значительно меньшей стоимости, чем готовое жилье.

Стоит сразу оговориться, что право собственности на недвижимость может быть закреплено за покупателем только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

При этом, инвестор рискует потерять капиталовложения, поскольку забрать свои деньги у застройщика в случае недостроя сложно.

Опасность №2: «Проблемная» недвижимость

Даже покупка квартир в новостройках может стать проблемой, если нет всех необходимых разрешительных документов.

Еще больше проблем сопряжено с приобретением вторичного жилья: неприватизированная квартира, залоговая недвижимость, непринятое наследство, в помещении зарегистрированы люди, утеряны документы и прочее.

Конечно, все эти проблемы вполне решаемы, но для их устранения необходимо потратить много времени, денег и сил.

Опасность №3: Мошенничество

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Современные технологии, изворотливость и наличие денег позволяют аферистам получать пустые бланки договоров и справок, а также воссоздать полный комплект необходимых печатей.

Бывают случаи, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. Еще одной мошеннической схемой является продажа квартир по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер.

Сделка купли-продажи после этого, естественно, является недействительной.

Весьма распространены случаи, когда предложение купить квартиру поступает от людей, которые не являются ее собственниками и никакого отношения к ней не имеют.

Ситуация обостряется еще и потому, что большое количество квартир не внесено в реестр недвижимого имущества, что приводит к невозможности их проверки на принадлежность конкретному человеку.

В свою очередь, профессиональные мошенники умело пользуются этим: получают задаток и сразу исчезают. Найти таких аферистов и привлечь к ответственности практически невозможно.

Опасность №4: Манипуляции с договорами

В настоящее время нередки случаи заключения договоров купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют продавцу абсолютно законно затягивать процесс заключения основного договора или в будущем успешно его оспорить в суде.

Как мы уже убедились, существуют достаточно серьезные риски, связанные с приобретением недвижимости. Само собой, всех опасностей предусмотреть невозможно, поскольку каждый день появляются новые схемы махинаций. Однако, придерживаясь четкого алгоритма действий можно максимально обезопасить проведение сделки купли-продажи квартиры.

Шаг №1: Проверка репутации продавца

Первоначально нужно проверить информацию о квартире. Если речь идет о новострое, поиск следует вести по двум направлениям — застройщику и названию комплекса.

Многие строительные компании понимают, что сведения, имеющиеся о них в Интернете — это первое, чем заинтересуется потенциальный покупатель.

Поэтому, для поддержания своего имиджа, компании могут оперативно мониторить и удалять негативную информацию.

При покупке квартиры от застройщика не лишней станет проверка компании по следующим пунктам:

  • отсутствие ликвидационных процедур, исполнительных производств
  • продолжительность существования юридического лица
  • репутации директора компании, ее учредителей
  • отзывы о ранее завершённых проектах
  • наличие судебных споров

Шаг №2: Проверка квартиры на наличие проблем

В случае с новостройками проверку жилья следует начинать с посещения сайта местной Государственной архитектурно-строительной инспекции, где размещается информация обо всех объектах, к законности сооружения которых имеются вопросы.

Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, покупателю необходимо убедиться, что недвижимость не находится под арестом, в ней не зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, а также инвалиды.

Кроме того, нужно выяснить, кто является владельцем помещения, каким образом оно было приобретено и кто будет непосредственно подписывать договор купли-продажи.

Как проверить будущую квартиру перед покупкой?

Для проверки квартир в Украине используются такие реестры:

  • Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество
    (укр. «Державний реєстр речових прав на нерухоме майно»)
  • Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества
    (укр. «Реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна»)

При покупке квартиры нужно знать один нюанс: к сожалению, предпродажная проверка в госреестрах не гарантирует покупателю безопасную сделку покупки квартиры. К примеру, онлайн-проверки недвижимости не приносят результатов в случаях, когда продавец (строительная компания или частное лицо) заранее планирует мошеннические действия.

В таком случае в государственные реестры могут быть внесены необходимые изменения (с помощью как законных, так и незаконных методов).

Тем не менее, проверка квартиры перед покупкой является обязательным этапом подготовки к нотариальной сделке — этот шаг позволяет снизить риск и (в случае возникновения проблем) использовать механизм защиты «добросовестного приобретателя».

Шаг №3: Знакомство с объектом и изучение документов

Если результаты виртуального знакомства с застройщиком устроили, можно планировать непосредственный осмотр объекта. В разговоре с представителем продавца важно также поинтересоваться, по какой схеме осуществляется продажа квартиры. Если речь идет о квартире в уже построенном жилом комплексе, не лишним будет уточнить, почему владелец решил ее продать.

В соответствии с действующим законодательством Украины застройщик может осуществлять продажу квартир в новостройках, за которые будущие жильцы платят заранее, т.е. инвестируя в строительство по одной из схем:

  • создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
  • членство в фонде финансирования строительства (ФФС)
  • участие в институтах совместного инвестирования (ИСИ)
  • заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

При этом, самой рискованной схемой является инвестирование в квартиры, застройщиком которых выступает физическое лицо. Все дело в том, что застройщик может привлекать подрядчиков по своему выбору. При этом не всегда первоочередным требованием к ним является качество работы. Поэтому очень часто для строительства выбираются те подрядчики, работа которых стоит дешевле.

Как правило, при заключении договора предусматривается уплата 100% стоимости жилплощади. При этом с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, часто в простой письменной форме.

Иногда инвесторы все же вспоминают о необходимости нотариального заверения договора, однако представители застройщика утверждают, что такое удостоверение не требуется, свои обязательства они и так выполнят, а инвестор только потратит лишние средства.

Поскольку квартиры в строящемся доме очень часто покупают люди с ограниченным бюджетом, аргументы представителей застройщика в большинстве случаев достигают цели. Покупатель должен понимать, что по закону такой договор является никчемным, то есть застройщик не несет никаких обязательств.

Таким образом, если проект строительства дома (жилого комплекса) окажется неудачным, максимум, на что можно рассчитывать, — подать иск к застройщику с требованием вернуть деньги. В то же время, физическое лицо несет ответственность собственным имуществом, которого может не хватить для компенсационных выплат инвесторам, т.е. решение суда так и останется без исполнения.

В любом случае, каждый сам решает рисковать или нет. Если покупатель все же решил инвестировать в строительство квартиры, следует тщательно проверить проектную и разрешительную документацию, градостроительные условия и ограничения, технические условия на строительство.

У застройщика обязательно должно быть решение местного совета о выделении земельного участка под застройку с указанием характеристик будущей постройки, площади земельного участка и его целевого назначения.

Обязательно наличие государственного акта на землю, если участок передан в собственность.

Если же речь идет об аренде земли, должен быть заключен договор аренды, в котором указываются предел, площадь и технические характеристики объекта строительства.

Если для покупки жилья предлагается участие в фонде финансирования строительства, следует обязательно ознакомиться с правилами фонда. Это позволит оценить все возможные риски. Если планируется участие в ЖСК, стоит изучить устав чтобы знать свои права и обязанности.

Шаг №4: Согласование условий договора купли-продажи

Конечно, условия договора, по которым будет осуществляться покупка квартиры, будут зависеть прежде всего от того, на каком этапе готовности жилья он заключается. Но в любом случае следует обратить внимание на следующие пункты:

  • срок сдачи дома в эксплуатацию (его указания в договоре обязательно)
  • цену, размер и порядок оплаты по договору. Особенно актуальным этот вопрос является в случае покупки жилья с рассрочкой платежа. Важно зафиксировать платежи в гривневом эквиваленте, а также утвердить график платежей и способ внесения средств
  • момент регистрации права собственности. Если застройщик берет на себя обязанность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру, то в договоре обязательно должен быть четко прописан механизм этой процедуры. Если же предполагается, что покупатель будет самостоятельно заниматься регистрацией, в договоре должны быть определены процедура и сроки выдачи соответствующих документов застройщиком
  • процедуру расторжения договора. Стоит выяснить, в каких случаях договор может быть расторгнут, по чьей инициативе, какие будут применяться санкции и когда покупатель сможет вернуть деньги, если потеряет интерес к квартире

Необходимо учитывать тот факт, что вкладывая средства по любой из схем на этапе строительства, предметом покупки будет не квартира, а лишь право ее приобрести после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг №5: Заключение договора на покупку жилья

При заключении договора очень важно убедиться, что продавец имеет соответствующие полномочия. Кроме того, производя оплату стоимости квартиры, очень важно получить от продавца расписку о получении денег.

Она должна быть четко сформулирована и написана собственноручно получателем. Только таким образом, согласно закону, можно подтвердить факт передачи денег. При этом даже показания свидетелей при отсутствии расписки не будут считаться достаточным доказательством в суде.

В случае с юридическим лицом оплату целесообразно проводить через банк.

Источник: https://www.lawportal.com.ua/bezopasnaja-pokupka-kvartiry-zashhita-ot-moshennichestva.html

Юриста совет
Добавить комментарий