Как правильно составить договор пожизненной ренты?

Договор пожизненной ренты. «Подводные камни» процедуры

Как правильно составить договор пожизненной ренты?

Есть немало способов стать собственником недвижимости: купля-продажа, наследование, дарение. Однако среди них есть и другой – приобретение жилья путем заключения договора пожизненной ренты.

И если на Западе такой способ получения домашнего очага в собственность отнюдь не редок, в России его популярность только набирает обороты.

Между тем вместе с ростом популярности договоров пожизненной ренты растет и количество  негодяев, пытающихся нажиться на таком виде сотрудничества… Поговорим подробнее о том, что же из себя представляет сам договор ренты, процедура его заключения и какие у данного вида сделки есть плюсы и минусы.

Что такое договор пожизненной ренты?

Договор ренты – это двухсторонний договор между плательщиком ренты (периодических платежей, которые уплачиваются в обмен на полученное имущество) и ее получателем. Другими словами, соглашение, по которому получатель ренты отдает свое имущество тому, кто выплачивает ему деньги на протяжении некоторого срока, определенного договором.

Рента может быть постоянной, пожизненной либо как пожизненное содержание с иждивением. Суть пожизненной ренты, о которой в данной статье идет речь, состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости.

В России к услугам подобного вида ренты часто прибегают одинокие пожилые люди, о которых некому позаботиться.

У них есть собственная жилплощадь, но нет родственников и достаточных средств к существованию – все это становится весомым доводом в пользу заключения договора пожизненной ренты, который выгоден как старикам, поскольку позволяет им обеспечить себе сносные условия жизни и получить небольшой дополнительный доход, и тем, кто заключит с ними этот договор (они за некую регулярную материальную помощь получают право собственности на его квартиру).

Между тем, понятное дело, при заключении такой сделки обе стороны могут нарваться на неприятности. В первую очередь пожилые люди могут столкнуться с мошенничеством – аферисты могут попытаться сжить старика со свету или обмануть с выплатами. Покупатель недвижимости может разом лишиться и права на жилье, и всех выплаченных денег, если так решит суд.

В связи с этим важно учитывать перед заключением такого вида ренты все возможные «подводные камни».

Риски сторон

Рассмотрим возможные риски, которым может подвергнуться любая из сторон заключаемого договора ренты.

  1. Ошибка в выборе. Пожилой человек может запросто ошибиться в выборе партнера. Он может изначально симпатизировать человеку, а потом столкнуться с невыполнением договора, связанным с необязательностью или забывчивостью второй стороны, а может заключить сделку с обязательным партнером, к которому при этом испытывать неприязнь. Из чего следует один закономерный вывод: в первую очередь, при заключении договора пожизненной ренты надо решить – сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты.
  2. И пожилой человек, и его партнер по сделке сталкиваются с таким риском, как посильность ноши. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут, если их ежемесячный размер не был оговорен заранее. В связи с этим лучше изначально постараться реально оценить свои финансовые возможности.
  3. Умения ждать. Этот риск касается главным образом партнера старика. А дождется ли он вообще этой квартиры. Так, бывали случаи, когда старик переживал своих плательщиков ренты. Чтобы исключить этот риск, эксперты советуют: обязательно предусмотрите условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты.
  4. Великое переселение. Плательщики ренты могут захотеть переселить старика. В связи с этим важно указать в самом договоре ренты этот важный момент, связанный с переездом, исключен он или нет. Если исключен, а старик будет переселен, первая сторона сможет обратиться в суд.
  5. Расторжение. Пожилой человек может просто передумать и захотеть расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания. И хоть, с одной стороны, эксперты отмечают, что получатель ренты не сможет этого сделать, если плательщик ренты аккуратно выполняет все  условия договора, то, с другой стороны, упоминается, что и такая практика имеет широкое распространение, поскольку и среди бабушек и дедушек есть аферисты, которые под разного рода «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть сделку. Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. Потом же спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности. В связи с этим юристы советуют плательщикам рент, озаботиться ведением журнала для сохранности чеков и квитанций о перечисленных или потраченных суммах.
  6. Неисполнение условий договора со стороны плательщика ренты. Если старик столкнётся с тем, что взявшая на себя обязательство сторона не выполняет условий договора, то он может обратиться в суд и расторгнуть договор.
  7. Претензии родственников. Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал себе отчета в своих действиях и был недееспособен. Чтобы обезопасить себя от такого риска, плательщик ренты может взять на получателя ренты справку из психологического диспансера и заверить ее нотариально.

При всем при этом для обеих сторон остаются риски неисполнения условий договора и недостаточной их прописанности в самом документе.

Так, может быть не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни.

Все это в конечном счете может привести к расторжению сделки в одностороннем порядке, а значит, к потере квартиры. Чтобы обезопасить себя, эксперты советуют до заключения договора воспользоваться услугами профессионального юриста. 

Как заключить договор?

Перед заключением договора пожизненной ренты сторонам необходимо обговорить все его детали.

Пожилой человек обязательно должен предельно точно указать в документе свои требования: дату перечисления денег, условия ухода, прочие нюансы.

Нужно предусмотреть все, вплоть до мелочей, чтобы не возникло ситуации, когда пенсионер тяжело заболел, а условия его содержания во время болезни никак не обозначены в договоре.

Затем владелец квартиры должен собрать все документы, которые подтверждают его право собственности на недвижимость (справка о кадастровой стоимости жилья, сведения обо всех, кто зарегистрирован в нем).

После сбора необходимых документов нужно обратиться к нотариусу. Он оценит дееспособность владельца жилья и взвешенность его решения и заверит договор.

Затем стороны передают его вместе с оригиналами паспортов в регистрационные органы и оплачивают установленную госпошлину.

После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, где будут указаны новый владелец и его обязанности по отношению к прежнему владельцу.

Как расторгнуть договор?

Договоры пожизненной ренты расторгаются исключительно через суд и по соглашению обеих сторон. Сделку могут посчитать недействительной, только в двух случаях:

  • ее условия не исполняются;
  • владелец жилья на момент ее заключения был невменяем.

Если же все условия договора вовремя соблюдались, а пожилой человек был дееспособен в момент ее совершения, то разорвать договор ренты будет очень трудно.

Источник: http://www.fingramota.org/lichnye-finansy/karty-i-platezhi/item/1625-dogovor-pozhiznennoj-renty-podvodnye-kamni-protsedury

Как правильно составить договор ренты

Как правильно составить договор пожизненной ренты?
4 Июль, 2014 – 08:52

Для пожилых людей договор ренты – один из достаточно распространенных способов обеспечить себе старость, а для тех, кто соглашается выплачивать ренту, – возможность приобрести жилье. Что нужно знать о договоре ренты и как не попасться на удочку мошенников?

Разъясняет нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

«Квадратъ»: Подписывая договор ренты, стороны далеко не всегда имеют четкое представление о своих правах и обязанностях. В чем основная суть договора ренты?

Алексей Комаров: Суть данного договора состоит в том, что владелец квартиры (рентополучатель) передает в собственность плательщику ренты имущество, за что тот обязуется переодически предоставлять получателю ренты средства на содержание, которые для последнего нередко являются единственным источником существования.

Имущество, передаваемое под выплату ренты, может быть передано как за плату, так и бесплатно. При этом размер платы на практике всегда значительно ниже его реальной стоимости. Сделки под выплату ренты подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Существует три разновидности договора ренты, имеющих общую юридическую конструкцию: постоянная рента, пожизненная рента, договор пожизненного содержания с иждивением. Различие сделок в сроке действия соглашения, виде имущества – предмета договора, условий расторжения, правила выкупа ренты и т.д.

Анализируя все три вида договора ренты, можно заметить, что в законодательстве последовательно усиливается правовая защита рентополучателя от договора постоянной ренты к сделке пожизненного содержания с иждивением. На практике большинство удостоверяемых нотариусом сделок – это пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

«Квадратъ»: В чем отличие договора пожизненной ренты от договора пожизненного содержания с иждивением?

Алексей Комаров: В целом конструкции схожи. Более того, в законодательстве отмечается, что в вопросах, не урегулированных положениями закона о содержании с иждивением, следует руководствоваться нормами для договора пожизненной ренты.

Основное отличие состоит в характере сделки – иждивение предполагает более доверительный характер отношений между сторонами. В статье 602 ГК РФ говорится, что плательщик ренты должен покупать иждивенцу продукты и одежду, осуществлять систематический уход за ним. Иными словами, иждивение требует постоянного участия в жизни человека.

В то же время пожизненная рента предполагает лишь систематическую оплату установленного в договоре денежного содержания. Если под выплату пожизненной ренты может быть передано как движимое, так и недвижимое имущество, то иждивение предполагает передачу только недвижимого имущества (статья 601 ГК РФ).

Иждивенец при серьезном нарушении плательщиком ренты условий договора вправе требовать возврата имущества независимо от того, передавалось ли это имущество с оплатой или без, есть ли наличие вины плательщика или нет (статья 605 ГК РФ).

Получатель пожизненной ренты в аналогичной ситуации должен учитывать наличие вины плательщика и безвозмездный или возмездный характер передачи вещи.

Если вещь была оплачена плательщиком ренты, то у получателя ренты возникает лишь право требования оплаты установленного договором рентного платежа в соответствии статьей 486 ГК РФ.

Если получатель потребует расторгнуть договор при отсутствии вины плательщика ренты, он вправе требовать лишь выкупа ренты, если имущество было передано бесплатно, а если имущество было оплачено, основания для требований материального характера отсутствуют (статья 599 ГК РФ).

«Квадратъ»: Заключение договора ренты по закону не должно происходить без участия нотариуса. В чем состоит его роль, и каким образом нотариус может обезопасить стороны при совершении такой достаточно рискованной сделки?

Алексей Комаров: Сделка действительно не простая как для рентополучателя, так и для плательщика ренты. Рентополучатели – это, как правило, пожилые люди. Они либо остались без близких, либо находятся с родственниками в конфликтных отношениях.

Нотариус – независимый и беспристрастный юрист. Его задача состоит в том, чтобы разъяснить правовые последствия того, под чем стороны подписываются, выявить соответствие воли и волеизъявления сторон, обеспечить разумность и законность соглашения.

Например, переданное по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Таким образом, статус рентополучателя после заключения сделки меняется.

Тот факт, что квартира фактически уже больше им не принадлежит, для многих рентополучателей становится «открытием», и после этого они могут отказаться заключать сделку.

Попадаются и недобросовестные рентополучатели, осведомленные о тонкостях соглашения и не раз оспаривающих совершенную ими сделку в суде. Мотивация таких рентополучатей проста: заключить сделку, побыть некоторое время на иждивении, а после устроить конфликт, обвинить плательщика ренты в порче имущества, несоблюдении условий содержания и вернуть собственность обратно.

Предприимчивые дельцы нередко ищут пожилых людей с целью заполучить их имущество, приводя к нотариусу граждан, которые по состоянию здоровья в принципе не способны понять значение совершаемой сделки. Думаю, что на практике, каждая пятая сделка передачи имущества под выплату ренты не выдерживает квалифицированную юридическую экспертизу у нотариуса.

«Квадратъ»: Какие основные риски несет получатель договора ренты?

Алексей Комаров: Основной риск для рентополучателя – остаться без имущества и без денег. Как я уже отмечал, при заключении договора ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты (статья 583 ГК РФ).

Несмотря на то, что переданное имущество обременено залогом в силу закона и для его отчуждения плательщик ренты обязан получить согласие рентополучателя, существует достаточно моментов, которые нужно учитывать получателю ренты при заключении договора, например, нюансы выкупа ренты.

Выкуп ренты освобождает плательщика от последующей оплаты ренты. Право на это плательщику постоянной ренты гарантировано законом и не может быть ограниченно договором.

Стороны лишь вправе установить не противоречащие закону условия выкупа.

Так, в договоре может содержаться пункт о том, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение другого срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Если же подобные условия сторонами в договоре не определены, то выкуп ренты можно осуществить в соответствии со статьей 592 ГК РФ. Заявить об этом плательщик должен в письменной форме и не позднее, чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты, хотя в договоре может быть указан и более длительный срок.

Статья 594 ГК РФ не определяет выкупную цену как существенное условие договора постоянной ренты. Если в договоре не содержится отдельного условия о выкупной цене, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей.

Если же имущество было передано бесплатно, то в соответствии со статьей 424 ГК РФ, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Размер постоянной ренты, установленный договором на уровне прожиточного минимума, подлежит увеличению с учетом роста прожиточного минимума.

Из всего вышесказанного понятно, что получатель ренты перед заключением договора, основательно и вдумчиво должен подойти к условиям соглашения, что бы в итоге не остаться в накладе.

«Квадратъ»: А в чем состоит главный риск для плательщика ренты? Каким образом можно избежать обмана со стороны недобросовестных рентополучателей?

Алексей Комаров: Плательщики ренты рискуют попасть на удочку «профессиональных» рентополучателей. Существуют группы людей, в основном пенсионного возраста, имеющих или имитирующих психические отклонения или банально обогащающихся за счет незадачливых плательщиков ренты.

Знакомясь с будущим плательщиком и ссылаясь на беспомощность и отсутствие родственников, такие рентополучатели предлагают заключить договор пожизненного содержания с иждивением с бесплатной передачей недвижимости плательщику. Для усыпления бдительности последнего на будущего плательщика составляется еще и завещание на все имущество, под которое обычно просится в долг сумма денег.

После нескольких месяцев иждивения в адрес добросовестного плательщика ренты начинаются обвинения в нарушении условий содержания указанных в договоре, звонки в милицию, прокуратуру с жалобами на попытки забрать последнее.

Добросовестные плательщики долго не выдерживают, и дело не доходит даже до суда. Стороны добровольно расторгают договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 605 ГК РФ, «плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

«Квадратъ»: В каких случаях можно расторгнуть договор ренты? Может ли получатель ренты просто передумать передавать квартиру плательщику?

По общему правилу и в соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Если одна из сторон откажется от добровольного расторжения договора, у другой стороны всегда есть возможность обратиться за защитой своих интересов в суд.

«Квадратъ»: Могут ли наследники пожилого человека, заключившего договор ренты, оспорить его в суде?

Алексей Комаров: В нашей стране Конституция гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод. Суд будет принимать решение по каждому конкретному спору, исходя из существа дела. Кроме того в случае с пожизненной рентой и договором пожизненного содержания с иждивением, обязательство пожизненного содержания прекращается со смертью получателя ренты.

«Квадратъ»: Что делать плательщику, если с квартирой, переданной по договору ренты, что-то случилось, например, она сгорела? Должен ли он продолжать выплачивать ренту?

Алексей Комаров: В соответствии со статьей 595 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

При этом плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

 

А случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

«Квадратъ»: Можно ли продать квартиру по договору ренты?

Алексей Комаров: В соответствии со статьей 586 ГК РФ, в случае отчуждения обремененного рентой имущества, обязательства плательщика ренты по договору переходят на покупателя.

Имущество, переданное по договору пожизненного содержания с иждивением, обременено правом рентополучателя пользоваться жилым помещением. На отчуждение такого имущества плательщик ренты обязан истребовать предварительное согласие рентополучателя.

При этом соответствующее соглашение, как и сам договор, оформляется в обязательной нотариальной форме, а переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Алина Клещенко

Источник: Квадратъ

Источник: http://www.volgastroy.ru/press/kak-pravilno-sostavit-dogovor-renty

Что такое договор ренты и как его правильно заключить?

Как правильно составить договор пожизненной ренты?

2017-01-25T14:13+0300

2017-01-25T14:54+0300

https://realty.ria.ru/20170125/408303776.html

Что такое договор ренты и как его правильно заключить?

https://cdn25.img.ria.ru/images/realty/40830/41/408304126_0:0:3072:2048_1036x0_80_0_0_e40bdc40b7ffd6175be2383a2029b190.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Договор пожизненной ренты заключают, с одной стороны, престарелые, чаще всего одинокие люди, для которых это жилье единственное, а денежных средств не хватает ни на его содержание, ни на собственное.

С другой стороны – те,  у кого есть желание иметь недвижимость, но финансовых возможностей нет. Договор ренты – это возможность приобрести объект недвижимости в рассрочку, при которой рентоплательщик обязуется содержать рентоплучателя до его смерти.

При такой сделке, если это не близкие родственники, надо быть очень осторожными всем сторонам.

Рентоплатильщику необходимо понимать, что объект недвижимости может оказаться гораздо дороже, чем может показаться на первый взгляд. Обязательно перед заключением договора необходимо обсудить все условия ренты.

На сегодняшний день существуют специализированные компании, которые оказывают именно эту услугу, а именно помогают сторонам найти друг друга и заключить договор ренты, в том числе и государственные.

Например, наиболее известное – ГУП Жилсоцгарантия.

Они занимаются в том числе тем, что берут на обслуживание пенсионеров, у них своя патронажная служба. В такую службу могут обратиться как пенсионеры, которые хотели бы заключить договор ренты, так и те, кто хотел бы таким образом приобрести квартиру.

Материал подготовлен при помощи юридической компании Tenzor Consulting Group, директора по юридическим вопросам компании “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Ольги Балбек и нотариуса Федеральной нотариальной палаты Елены Образцовой

Как сказано выше, без нотариального заверения договор ренты будет считаться недействительным. В некоторых случаях нотариус может отказать в заверении договора. Например, в заверении будет отказано, если положения договора противоречат закону.

Также бывает, что стороны пришли не к тому нотариусу:  если договор ренты предполагает отчуждение недвижимости, то он удостоверяется нотариусом по месту нахождения этой недвижимости, в других регионах нотариусы, естественно, откажут в нотариальном удостоверении.

Если просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий, в заверении также будет отказано.

Нотариус обязан проверить дееспособность граждан, обратившихся за совершением нотариального действия.

То есть граждане должны адекватно себя вести, четко выражать свои намерения, отвечать на вопросы, не находиться в состоянии алкогольного или иного опьянения и так далее.

Если сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении, нотариус не может ее заверить.

Прежде чем обратиться к нотариусу, нужно проверить все документы: если они не соответствуют требованиям, то в заверении будет отказано.

Нотариус также не заверит договор, если факты, изложенные в документах, не подтверждены в соответствии с законами РФ.

Установление личности гражданина или его представителя должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанного гражданина, его представителя. То есть если предъявленные документы вызовут у нотариуса сомнения, он может отказать.

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.

По закону (ст. 584 ГК РФ) договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, – государственной регистрации.

Если договор ренты не был заверен у нотариуса, то он считается недействительным.

Необходимо обратить внимание, что при заключении договора ренты у недвижимого имущества появляется обременение, которое также должно быть зарегистрировано.

В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Расторгнуть договор можно по общим для всех договоров основаниям: заключение договора под воздействием обмана, применения угрозы, насилия, не соблюдения существенных условий, а также по иным основаниям. Однако также необходимо учитывать определенные особенности.

У получателя ренты появляется возможность потребовать расторжения договора в случае, если, например:

– выплата ренты просрочена более чем на год;

– плательщик признан банкротом;

– плательщик не соблюдает условие по обеспечению уплаты ренты;

– при наступлении других обстоятельств, которые предусмотрены договором.

Одним из оснований расторжения договора пожизненной ренты является существенное нарушение его условий плательщиком ренты, в этом случае получатель вправе требовать в судебном порядке ее выкупа или расторжения договора и возмещения убытков.

Самые важные условия любого договора, в том числе и договора ренты, называются “существенными”. Если они не обозначены четко и однозначно, то договор может быть признан незаключенным, потому именно этим условиям нужно уделить особое внимание при заключении договора ренты.

К ним относятся:

– предмет договора, в данном случае это описание имущества, которое перейдет в собственность плательщика ренты;

– размер рентной платы;

– обеспечение выплаты ренты. По закону (ст. 587 ГК РФ) рентополучателю переходит право залога на недвижимость, переданную для получения ренты. Кроме того, для обеспечения обязательств рентоплательщик может застраховать риск ответственности за невыплату ренты.

Кроме этого в договоре желательно предусмотреть и иные условия в целях предотвращения конфликтных ситуаций. Например, необходимо особое внимание обращать на те обязанности, которые берет на себя плательщик ренты.

Если в договоре ренты или пожизненного содержания с иждивением установлена обязанность плательщика ренты только на оказание помощи получателю ренты по обеспечению всем необходимым, и данная обязанность подразумевает именно фактическое оказание услуг, то никакое денежное возмещение не может быть заменено таким оказанием личных и непосредственных услуг.

Существует три формы рента: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением.

Договор постоянной ренты позволяет передавать права рентополучателя другим лицам путем уступки права требования, а также передаваться по наследству и в порядке правопреемства при реорганизации юрлица. Постоянная рента выплачивается в денежной форме в размере суммы, указанной в договоре.

Может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей или выполнения работ, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом МРОТ.

То есть такой договор фактически может быть бессрочным.  

Договор пожизненной ренты устанавливается на период жизни рентополучателя, который по понятным причинам может быть только физическим лицом – одним или несколькими.

В случае, если один из получателей по договору умирает, его доля пропорционально делится между оставшимися, а договор прекращается только в случае смерти последнего из участников договора.

Такую ренту нельзя передать ни по наследству, ни по уступке права требования.

При пожизненном содержании плательщик обязан обеспечить получателя ренты жильем, но лучше точно оговорить, каким именно.

По условиям договора пожизненного содержания с иждивением человек передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который в свою очередь должен осуществлять не только денежные выплаты, но и пожизненное содержание этого физического лица. Выплаты могут быть полностью заменены на содержание, например на лекарства, продукты и одежду.

Владелец недвижимости может передать право собственности на нее физическому или юридическому лицу, которое взамен обязуется выплачивать определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Эти отношения регулируются 583 статьей ГК РФ.

Как правило, рента представляет собой передачу недвижимости (зачастую пожилым человеком) людям, которые взамен обязаны обеспечить его материально до конца его жизни.

Получатель ренты также продолжает жить в переданной по ренте квартире, без его согласия его невозможно выписать из квартиры и продать ее третьим лицам, кроме того, на жилье накладывается обременение и регистрируется в Росреестре.

ЗаконодательствоЖильеПолезноеF.A.Q. – Полезное

Источник: https://realty.ria.ru/20170125/408303776.html

Что такое пожизненная рента и как ее оформить?

Как правильно составить договор пожизненной ренты?

Среди разных форм договоров приобретения недвижимости  (купли-продажи, дарения, наследования) есть еще такие варианты сделок как  договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Суть их состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости.

Lori

Обычно одной стороной такого договора становятся одинокие пожилые люди, которым сложно жить без материальной поддержки и ухода.

Старикам в нашей стране непросто сохранить достойный уровень жизни – пенсии маленькие, квартплата и коммунальные платежи растут, требуются медикаменты и уход.

И если у пожилого человека, оказавшегося в сложной материальной ситуации, есть в собственности квартира, то он может найти на нее претендента и заключить с ним договор пожизненной ренты,  сохраняя за собой право пользоваться жильем до конца жизни.

Чем рента отличается от пожизненного содержания?

Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением отличаются друг от друга тем, что в первом случае бабушке-владелице квартиры выплачивается ежемесячно оговоренная сумма, а во втором случае нужно взять на себя обязанности по ее содержанию, уходу и обеспечению всем необходимым. Нужно будет покупать продукты и одежду, убирать и ремонтировать квартиру, оплачивать коммунальные услуги, покупать лекарства, ухаживать, нанимать сиделку,  оплачивать лечение в стационаре, наконец, оплатить и организовать похороны.

Материальная помощь старику и участие в его жизни для многих может стать решением квартирного вопроса в будущем. Но как двум сторонам найти друг друга – советовать сложно.

Чаще всего люди находятся через «сарафанное радио» и родственные связи, реже через органы соцзащиты.  Обеим сторонам  важно хорошо знать тех людей, с которыми заключается подобный договор.

В 85% случаев это не близкая родня, но знакомые люди – соседи, дальние родственники, бывшие коллеги.

Как правильно заключить такой договор?

Если пожилой человек готов передать свою недвижимость другому лицу за уход и пожизненное материальное содержание, и есть тот, кто может содержать старика до его смерти и принять его недвижимость, то им нужно сделать несколько правильных шагов для заключения договора ренты.

Что прописать в договоре?

Необходимо обсудить и сформулировать перечень условий договора ренты – все детали подробно. Не нужно спешить, всем сторонам нужно вдумчиво подойти к составлению этого документа.  Стандартной формы договор не имеет, он всегда индивидуальный.  

Пожилой человек должен указать в договоре свои требования – что обязана делать другая сторона, плательщик ренты. В нем должны быть указаны все существенные условия и нюансы, предельно точно даны формулировки.

Например, плательщик ренты должен перечислять определенную сумму не позднее оговоренного срока, сумма должна индексироваться с учетом роста инфляции. Если у второй стороны будут и другие обязанности (оплата услуг ЖКХ, покупка лекарств, уход и т.

д. ) – их все нужно прописать.

Случаи в жизни бывают разные. Например, в момент подготовки документа пожилой человек был в общем-то здоров, но потом серьезно заболел, а в договоре уход за ним и обеспечение сиделкой и лекарствами не предусмотрены. Или, наоборот, в договоре ренты не предусмотрели смерть плательщика ренты и правила наследования этого договора. Словом, лучше предусмотреть все.

Понадобятся ли услуги юриста?

Решаясь на договор ренты, желательно проработать документ с юристом, который на основе своей практики добавит условия защиты пожилого человека в случае недобросовестности плательщика ренты, и, наоборот, снимет его риски, если нечестно поведет себя владелец.

Неграмотно составленный договор часто приводит к тому, что материальное положение старика остается на плачевном уровне, а квартира уже номинально является чужой.

Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. Если в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, то старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода.

Изменить условия договора по инициативе одной из сторон – очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.

Какие потребуются документы?

Владелец должен собрать все документы, подтверждающие его право собственности на недвижимость, на  которую заключается договор ренты. Потребуется справка о кадастровой стоимости объекта и данные обо всех  зарегистрированных в квартире лицах. Также необходимы оригиналы всех документов, подтверждающих личности обеих сторон договора.

Адвокат Петр Колдов рекомендует также взять справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья владельца.

«Обязательного требования об этом нет, – пояснил он, – но если у человека достаточно большой возраст и имеются серьёзные заболевания, я все же советую взять справку у психиатра, что на момент заключения договора владелец был здоров.

  Этой справки будет достаточно, чтобы в случае споров наследники не смогли сослаться на невменяемость пожилого человека».

Нужно ли заверять договор ренты у нотариуса?

Да, договор ренты должен быть нотариально заверен в обязательном порядке. Со всеми вышеперечисленными документами сторонам необходимо прийти к нотариальную контору. Нотариус оценивает дееспособность владельца и осознанность его решения. На основании пакета документов он оформляет и заверяет договор пожизненной ренты.

Затем стороны должны передать в регистрационные органы заверенный нотариусом договор и оплатить госпошлину. После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, в котором будет указан новый владелец и обременение.

Новый владелец  – плательщик ренты – должен исполнять условия контракта  до смерти бывшего собственника недвижимости. И только тогда он сможет подать заявление о снятии обременения с квартиры, предоставив  справку о смерти бывшего владельца, после чего получит право использовать квартиру или дом по своему усмотрению.

Можно ли расторгнуть договор ренты?

Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением расторгаются исключительно  по соглашению сторон или через суд. Есть лишь два основания, по которым сделка признается ничтожной – это неисполнение условий договора и признание владельца на момент его заключения недееспособным.

Если условия договора соблюдались и пожилой человек в момент подписания договора был дееспособен, то договор ренты, по мнению адвокатов,  признать недействительным практически невозможно.

Если же у пожилого человека, получателя ренты, есть обоснованные претензии к исполнению условий договора, и он в суде это докажет, то суд расторгнет договор. На практике нередки случаи, когда пожилые люди обращаются в суд для расторжения договора.

«Иногда бывают случаи мошенничества со стороны стариков, – говорит Петр Колдов, – Но в основном пожилые люди расторгают договоры ренты, когда про них забывают и перестают за ними ухаживать».

Риски и подводные камни

К договорам ренты все относятся с некоторым опасением. И не зря – мошенников на рынке недвижимости хватает. Именно поэтому подобные сделки чаще всего и заключаются между знакомыми людьми. В любом случае, успокаивают юристы, защитить может собственно договор.

Гарантия и защита сторон в подобной сделке – нотариальное заверение и суть договора ренты: до конца жизни пожилого человека новые собственники не смогут  продать квартиру, заложить, поселиться в ней, если это не оговорено в договоре ренты, и обязаны будут содержать своего подопечного.

Тем не менее, рассмотрим возможные риски сторон.

1. Ошибка пожилого человека в выборе партнера. Важно доверять, а затем доверие подкреплять грамотным и тщательно прописанным договором. Это субъективный фактор, но в нем суть.

Можно симпатизировать человеку, прощать его необязательность или забывчивость, а в итоге столкнуться с систематическим неисполнением условий договора. А можно, наоборот, недолюбливать своего партнера, и раз за разом выискивать изъяны в его заботе. Здесь формула «ничего личного» не состоятельна.

Поэтому нужно решить для себя – сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты.

2. Посильность ноши. Это риски и пожилого человека, и его партнера. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут.  Поэтому лучше постараться сразу реально оценить свои возможности, в том числе и финансовые.

3. Касается плательщика ренты – дождется ли он этой квартиры. Бывали случаи, когда старик переживал двух своих плательщиков ренты. Для того, чтобы исключить этот риск, нужно предусмотреть условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты.

4.Плательщики ренты захотят переселить старика. Если в договоре ренты будет зафиксировано, что переезды исключены, то такое действие будет означать нарушение условий договора, и нужно обращаться в суд.

5. Пожилой человек хочет расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания.

«Признать договор недействительным лишь потому, что одна сторона его уже не хочет исполнять, нельзя,  – обращает внимание адвокат Петр Колдов.

– Например, если плательщик ренты аккуратно выполняет все  условия договора, то получатель ренты не сможет расторгнуть его только потому, что ему так захотелось».

В адвокатской практике немало случаев мошенничества не только со стороны плательщиков ренты, но и со стороны бабушек и дедушек, которые под «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть договор ренты.

Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. А в результате спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности.

Юристы советуют плательщикам рент, озаботиться ведением журнала для сохранности чеков и квитанций о перечисленных или потраченных суммах. «Заведите привычку получать подпись старика в этом журнале. В судебных разбирательствах такие документы играют важную  роль», – отмечает Колдов.

6. Неисполнение условий договора со стороны плательщика ренты. В этом случае старикам, не мешкая, нужно идти в суд и расторгать договор.

7. Претензии родственников. Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники и на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал отчета в своих действиях и был недееспособен.

В этом случае полезна справка из психологического диспансера, взятая перед сделкой, и необходимо нотариальное заверение сделки.

Можно, конечно, посмертно провести психолого – психиатрическую комплексную экспертизу на основе документов и показаний свидетелей – но это очень сложный процесс и часто безрезультатный.

Если договор ренты составлен грамотно, то остаются лишь риски неисполнения условий договора. Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни.

К примеру, в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, тогда старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода. Это приводит к тому, что его материальное положение остается на том же плачевном уровне, а квартира –  уже номинально чужая.

Изменить условия договора по инициативе одной из сторон – очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/17344/chto_takoe_pozhiznennaja_renta_i_kak_ee_oformit/

Юриста совет
Добавить комментарий