Как получить разрешение на строительство дома на участке ЛПХ в санитарно защитной зоне?

Запрет на строительство дома со ссылкой на нормы СанПиН без соответствующих расчетов недопустим

Как получить разрешение на строительство дома на участке ЛПХ в санитарно защитной зоне?

10 апреля Московский городской суд удовлетворил административный иск собственника участка с категорией земли для индивидуального жилищного строительства, которому было отказано в выдаче разрешения на строительство дома.

В 2016 г. Юлия Яковлева приобрела участок с категорией земли для индивидуального жилищного строительства в деревне Архангельской г. Москвы в поселке КП «Зосимово». В 2017 г. она направила в Комитет государственного строительного надзора г.

Москвы документы для получения разрешения на строительство дома, однако в выдаче разрешения ей было отказано в связи с тем, что согласно градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ) он расположен в границах ориентировочной санитарно-защитной зоны железнодорожной станции Бекасово-Сортировочное.

Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 23 мая 2017 г. Юлии Яковлевой в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство было отказано.

Судами первой и апелляционной инстанций отказ в выдаче разрешения на строительство был признан законным в силу того, что ГПЗУ содержит сведения о наличии санитарно-защитной зоны в границах земельного участка.

Женщина обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением (имеется у «АГ») о признании недействующими Правил землепользования и застройки г. Москвы в части установления санитарно-защитной зоны в границах ее земельного участка.

В административном иске указывается, что согласно ст.

3 Градостроительного кодекса законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ.

Федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты РФ, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить данному Кодексу.

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить Градостроительному кодексу. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить данному Кодексу.

Отмечается, что на момент принятия Правил землепользования и застройки г. Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г.

№ 120-ПП, порядок установления санитарно-защитной зоны регулировался Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. № 74, которым введены в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.

1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

В соответствии с п.

4 СанПиН для промышленных объектов и производств III, IV и V классов опасности размеры санитарно-защитных зон могут быть установлены, изменены на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача субъекта РФ или его заместителя на основании действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, а также результатов экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля (ЭМП) и др.).

В иске отмечается, что согласно ответу филиала ОАО «РЖД» – Московская железная дорога железнодорожная станция Бекасово-Сортировочное относится к объектам III класса.

Соответственно, для того, чтобы санитарно-защитная зона была установлена на земельном участке административного истца, должны быть разработаны проект санитарно-защитной зоны с расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха (с учетом фона) и уровней физического воздействия на атмосферный воздух, подтвержденный результатами натурных исследований и измерений, а также решение и санитарно-эпидемиологическое заключение Главного государственного санитарного врача субъекта РФ.

Согласно ответу Роспотребнадзора по г. Москве, данные о согласовании расчетной санитарно-защитной зоны отсутствуют.

В ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии по железнодорожному транспорту» ответили, что протоколы замера физических факторов от железнодорожной станции Бекасово-Сортировочное ими не выполнялись, а в Управлении Роспотребнадзора по железнодорожному транспорту сообщили, что проектов санитарно-защитной зоны, ориентировочной санитарно-защитной зоны, сокращения санитарно-защитной зоны предприятий станции Бекасово-Сортировочное на рассмотрение в Роспотребнадзор не поступало.

Указывается, что гражданское и земельное законодательство допускает ограничение прав собственника земельным участком только в предусмотренных законом случаях. В частности, исходя из положений п. 1 и 2 ст. 40 ЗК РФ и п. 1 ст.

260 ГК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилье в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

«Иными словами, ограничения прав собственника должны быть ему известны и предусмотрены законом. В данном случае в отношении земельного участка …, принадлежащего Яковлевой Ю.В.

на праве собственности, какие-либо ограничения и обременения прав собственника не установлены, что усматривается из выписки ЕГРН», – отмечается в административном иске.

В связи с этим Юлия Яковлева попросила суд признать недействующими Правила землепользования и застройки г. Москвы, утвержденные постановлением Правительства г. Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП, в части установления в границах принадлежащего ей на праве собственности земельного участка санитарно-защитной зоны.

Суд встал на сторону административного истца

В Мосгорсуде представитель административного истца адвокат АП г.

Москвы Анна Минушкина указала, что в связи с установлением границ санитарно-защитной зоны Юлии Яковлевой было отказано в получении разрешения на строительство индивидуального жилого дома, тогда как собственники соседних участков, обратившиеся за получением разрешений на строительство до введения в действие оспариваемых Правил, такие разрешения получили.

Представители административного ответчика – Правительства Москвы, одновременно представляющие интересы Москомархитектуры, просили в удовлетворении заявленного требования отказать.

Они указали, что санитарно-защитная зона была установлена на основании расчетов, выполненных ГУП «НИИ и ПИ Генплана Москвы» и впоследствии подтвержденных изменениями, которые были проведены после принятия оспариваемого постановления.

Кроме того, представители отметили, что санитарно-защитная зона установлена ориентировочно, в связи с чем постановление не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Представитель заинтересованного лица – Управления Роспотребнадзора по железнодорожному транспорту – полагал требование административного истца обоснованным.

Он указал, что расчеты ГУП «НИИ и ПИ Генплана Москвы» выполнены лишь по одному из видов загрязнения и являются только начальным этапом разработки проекта санитарно-защитной зоны, после которого уполномоченным органом должна проводиться экспертиза расчетов, результаты которой вместе с расчетами направляются Главному государственному санитарному врачу субъекта РФ для утверждения, после которого соответствующие данные вносятся в ЕГРН.

Прокурор также полагала, что требование административного истца подлежит удовлетворению.

Суд отметил, что из письменных возражений административного ответчика следует, что основанием для отображения в территориальной части Правил землепользования и застройки ориентировочной санитарно-защитной зоны для станции Бекасово-Сортировочное послужили результаты расчетов ориентировочного размера санитарно-защитной зоны от основных источников шума, выполненные ГУП «НИИ и ПИ Генплана Москвы», однако расчетов по иным показателям, оказывающим вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, ЭМП и др.), не проводилось.

Мосгорсуд указал, что постановлением Правительства РФ от 3 марта 2018 г. № 222 были утверждены Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон. В соответствии с п.

2 постановления правообладатели объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию до дня вступления его в силу, в отношении которых подлежат установлению санитарно-защитные зоны, обязаны провести исследования атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на него за контуром объекта и представить в Роспотребнадзор заявление об установлении санитарно-защитной зоны с приложением к нему проекта санитарно-защитной зоны и экспертного заключения о проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы в отношении проекта в срок не более одного года со дня вступления постановления в силу.

«Между тем, как было установлено судом, ни по состоянию на момент принятия оспариваемого нормативно-правового акта, ни по состоянию на дату разрешения административного спора в Управление Роспотребнадзора по железнодорожному транспорту, включая его московский территориальный отдел, соответствующее заявление с приложением к нему проекта СЗЗ, экспертного заключения о проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы в отношении проекта санитарно-защитной зоны от правообладателя станции Бекасово-Сортировочное не поступало. Как следствие, размеры и границы СЗЗ для данного объекта Главным государственным санитарным врачом г. Москвы или его заместителем не утверждались», – подчеркивается в документе.

Кроме того, суд отклонил доводы административного ответчика о том, что спорная санитарно-защитная зона установлена ориентировочно, в связи с чем постановление не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, поскольку правила, установленные п. 2.1 и 2.1 СанПиН, устанавливают определенную процедуру разработки проекта санитарно-защитной зоны, которая в отношении станции Бекасово-Сортировочное фактически не начиналась.

«Таким образом, размеры ориентировочной санитарно-защитной зоны не могут быть самостоятельно определены Правительством Москвы, поскольку размеры, в том числе ориентировочной зоны, утверждаются уполномоченным должностным лицом органа по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, чему предшествует проведение соответствующих исследований и измерений», – указал Мосгорсуд.

Суд удовлетворил административный иск и признал недействующим с момента вступления решения суда в законную силу постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» в части установления санитарно-защитной зоны в границах земельного участка Юлии Яковлевой.

Адвокат считает, что судебного разбирательства можно было бы избежать

В комментарии «АГ» Анна Минушкина рассказала о том, почему возникла такая ситуация. «Проект застройки поселения Новофедоровское был разработан еще в 2011 г., до включения территорий в состав Москвы.

Для того чтобы выделить земли под строительство, органами местного самоуправления застройщику были выдвинуты требования по обеспечению безопасности жителей от железнодорожной станции: установление защитного забора, который бы отделял поселок от станции и поглощал шум. Застройщик такой забор не установил.

В 2017 г., после перехода Троицкого и Новомосковского округов в состав г. Москвы, были разработаны новые правила землепользования и застройки г. Москвы, принято постановление Правительства г. Москвы № 120-ПП.

В этом постановлении и была определена ориентировочная санитарно-защитная зона Троицкого административного округа. Сделано это было без каких-либо замеров и заключений компетентных органов», – указала Анна Минушкина.

По ее мнению, если бы вопрос с установлением забора был решен своевременно, размер санитарно-защитной зоны был бы лишь в пределах станции. «Такой размер санитарно-защитной зоны, как сейчас, был установлен по причине бездействия органов местного самоуправления. Этот вопрос сейчас рассматривается в прокуратуре и следственном комитете», – отметила адвокат.

Анна Минушкина добавила, что Правительство Москвы уже подало апелляционную жалобу на решение Московского городского суда.

Практика по аналогичным делам

Партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» ООО «Содружество Земельных Юристов» Юлия Бузанова рассказала об имеющейся практике по таким делам.

«В подавляющем большинстве случаев собственники объектов недвижимости, чьи права нарушались уполномоченными органами власти (будь то выдача ГПЗУ с ограничениями в части использования земельного участка по причине его вхождения в зону с особыми условиями использования территории, отказ в выдаче разрешения на строительство или реконструкцию и т.п.), видя лишь вершину айсберга, оспаривали полученный акт, что при системном анализе действующего законодательства и сложившейся на его базе судебной практике надлежащим способом защиты не является», – указала эксперт. Она также отметила, что такой способ защиты причины получения отрицательного результата для собственника не устранял, т.е. нарушенное право не восстанавливалось.

Юлия Бузанова указала, что, как и в рассматриваемом деле, суды указывали на необходимость проверки законности и правомерности утверждения документа градостроительного зонирования как первоисточника сведений об объекте недвижимости (в том числе допустимого режима его использования), поэтому при выявлении пороков нужно оспаривать именно нормативно-правовой акт, противоречащий нормам законодательства, имеющего большую юридическую силу.

Юрист отметила, что в рамках рассматриваемого дела суд пришел к выводу о том, что при разработке градостроительной документации внесение ориентировочных сведений, нарушающих права и законные интересы правообладателей объектов недвижимости, недопустимо – введение того или иного режима ограничения возможно только при строгом соответствии процедуре его установления. Юлия Бузанова указала, что аналогичным образом данный вопрос разрешается и в других регионах (Определение ВС РФ от 6 декабря 2018 г. № 51-АПГ 18-22), в связи с чем можно сделать вывод о том, что суды вышестоящих инстанций принятое по настоящему делу решение поддержат, а практика принятия уполномоченными органами власти нормативно-правовых актов, противоречащих нормам законодательства, имеющего большую юридическую силу, постепенно сократится.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/zapret-na-stroitelstvo-doma-so-ssylkoy-na-normy-sanpin-bez-sootvetstvuyushchikh-raschetov-nedopustim/

Зоны с особыми условиями использования: что необходимо знать покупателю земельного участка

Как получить разрешение на строительство дома на участке ЛПХ в санитарно защитной зоне?

Едва ли не самым важным этапом покупки земельного участка является как можно более полный и тщательный сбор информации для выявления факторов, которые могут сказаться на реализации цели, с которой этот участок приобретается.

Первостепенной задачей при юридической проверке выбранного для приобретения участка является сбор информации о зонах с особыми условиями использования территорий.

Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства, но и в целом на судьбе построенного объекта.

Согласно п. 4 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На сегодняшний день существует более 200 разновидностей зон с особыми условиями использования территорий1.

Каждая из таких зон имеет свои основания возникновения, размеры и правовой режим, которые устанавливаются законодательством в соответствующей сфере, и перечислить в статье все их особенности не представляется возможным и не имеет смысла.

Единственное, что объединяет все эти зоны и имеет наибольшее значение для покупателя, — они создают те или иные ограничения деятельности на соответствующей части земельного участка.

Связаны эти ограничения в основном с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ и размещением отходов.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст.

87 Земельного кодекса РФ включенные в состав зон с особыми условиями использования территорий земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.

Однако главная проблема для будущего собственника или владельца земельного участка заключается не в том, что упомянутые выше ограничения существуют, и даже не в отсутствии четких режимов использования зон с особыми условиями использования территорий, а в отсутствии порядка установления их границ и доступности сведений о них в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).

Проблемы государственной регистрации и кадастрового учета зон с особыми условиями использования

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о госрегистрации недвижимости) в состав ЕГРН входит самостоятельный реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и других зон, тем или иным образом ограничивающих использование земельных участков. Согласно подп. 5 п.

5 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах территории с особыми условиями использования территории, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН.

В соответствии со ст. 10 Закона о госрегистрации недвижимости в ЕГРН вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:

1) индивидуальные обозначения таких зон и территорий (вид, тип, номер, индекс и другие обозначения);

2) описание местоположения границ таких зон и территорий;

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон, о создании таких территорий;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон, о создании или об изменении таких территорий и источники официального опубликования этих решений;

5) реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации;

6) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон или территорий (в отношении зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий);

7) реквизиты решений Правительства РФ о создании, об увеличении площади или о досрочном прекращении существования особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в РФ, игорной зоны.

При этом подп. 9 п. 1 ст.

32 Закона о госрегистрации недвижимости предусматривает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления направлять в Росреестр документы либо содержащиеся в них сведения для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об установлении, изменении или о прекращении существования той или иной зоны с особыми условиями использования территорий.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 46 Федерального закона от 24.07.

2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон № 221-ФЗ) сведения об установленных до дня вступления в силу данного закона зонах с особыми условиями использования территорий, содержащиеся в документах, хранящихся в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Отдельные положения отраслевых нормативных актов прямо устанавливают, что охранная зона считается установленной с момента осуществления ее кадастрового учета (см., например, п.

6 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/339012/

Недвижимость —

Как получить разрешение на строительство дома на участке ЛПХ в санитарно защитной зоне?

С 4 августа 2018 года был введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС) взамен ранее действовавшего разрешительного порядка.

Кроме того, с 1 марта 2019 года начал действовать уведомительный порядок строительства садовых домов. Также был введен уведомительный порядок приема законченного строительством объекта ИЖС и садового дома.

Если для строительства объекта ИЖС не было выдано разрешение на строительство, то перед строительством необходимо подать в  уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления  уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (далее – уведомление о планируемом строительстве). Форма уведомления о строительстве утверждена Приказом  Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр. Форма уведомления о строительстве должна содержать схему расположения планируемого к строительству дома на земельном участке с указанием расстояний от стен дома до границ земельного участка.

Читать далее

Верховный суд России, рассмотрев несколько дел, разъяснил некоторые нюансы перепланировки квартир, в том числе, законность либо незаконность пристроек к домам. Об этом пишет «Российская газета».

Разъяснения Верховного суда были даны после нескольких судов нижних инстанций. Как пишет издание, семья из четырех человек пыталась узаконить расширение своей 28-метровой квартиры, полученной в качестве служебного жилья, с помощью пристроек.

«Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 квадратного метра», — отмечается в материалах дела.

По закону, жилье может быть сохранено в переустроенном состоянии, если «при этом не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозы их жизни или здоровью».

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМО

от 27 апреля 2017 года N ОГ-Д23-4932

Относительно включения в площадь жилого здания, жилого помещения площади балконов, лоджий, веранд и террас для целей осуществления государственного кадастрового учета

Департамент недвижимости Минэкономразвития России сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г.

N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности.

Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в силу части 13 статьи 24 Федеральным законом от 13 июля 2015 г.

N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 (далее — Требования N 90).

Требования N 90 предусматривают особенности подсчета площади жилого здания (пункты 2, 3, 8, 9) и жилого помещения (пункты 2, 3, 12, 13).

В соответствии с Требованиями N 90 в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа (пункт 9). Применение при определении площади понижающих коэффициентов Требованиями N 90 не предусмотрено.

Читать далее

Всем, кто занимается недвижимостью и строительством, хорошо знакомо крайне незначительное и весьма устаревшее регулирование санитарно-защитных зон (далее — СЗЗ).

Основным (и практически единственным) документом уже долгие годы был СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», обладающей полным набором классических недостатков юридической техники.

При этом наибольшие трудности на практике вызывали несколько вопросов:

— ограничения права обращаться за установлением СЗЗ только правообладателем источника загрязнения – и это при том, что СЗЗ устанавливалась в отношении участков, ему не принадлежащих. Как итог, на рынке процветало санитарно-защитное вымогательство, когда владельцы источника загрязнения «продавали» право уменьшить свою СЗЗ заинтересованным в строительств соседям;

— Читать далее

Такой запрос в настоящее время очень популярен и сети Интернет.  Оно и понятно. Строительство домов развивается, построенные дома необходимо узаконивать.

Чаще всего такой вопрос интересует собственников построенных индивидуальных жилых домов.

Что необходимо знать

С 4 августа 2018 года был введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства. Подробнее>>

Индивидуальный жилой дом может быть расположен на земельном участке с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границе населенного пункта (т.е.

с категорией земель «земли населенных пунктов»), для садоводства, для дачного строительства или похожих видов разрешенного использования.

На тему различного написания одинакового по смыслу вида разрешенного использования имеется письмо Минэкономразвития N Д23и-2207 от 20.04.2017 г.:

«Учитывая перечисленные в пункте 5 части 2 статьи 12 Закона N 93-ФЗ виды разрешенного использования земельных участков, принимая во внимание положения земельного законодательства, действовавшего до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, считаем целесообразным при применении данных положений указанного федерального закона:

1) считать равнозначными виды разрешенного использования «для ведения садоводства», «садоводство», «садовый земельный участок» и т.п.;

2) считать равнозначными виды разрешенного использования «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», «дачный земельный участок» и т.п.;

3) считать равнозначными виды разрешенного использования «для ведения огородничества», «огород», «огородный земельный участок» и т.п.;

Читать далее

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 марта 2018 г. N 222

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ

УСТАНОВЛЕНИЯ САНИТАРНО-ЗАЩИТНЫХ ЗОН И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ГРАНИЦАХ

САНИТАРНО-ЗАЩИТНЫХ ЗОН

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон.

2.

Правообладатели объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию до дня вступления в силу настоящего постановления, в отношении которых подлежат установлению санитарно-защитные зоны, обязаны провести исследования (измерения) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта и представить в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ее территориальные органы) заявление об установлении санитарно-защитной зоны с приложением к нему документов, предусмотренных пунктом 14 Правил, утвержденных настоящим постановлением, в срок не более одного года со дня вступления в силу настоящего постановления. При этом приведение вида разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства в соответствие с режимом использования земельных участков, предусмотренным решением об установлении санитарно-защитной зоны, допускается в течение 2 лет с момента ее установления.

3.

В случае если до дня вступления в силу настоящего постановления выданы разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, в отношении которых подлежат установлению или изменению санитарно-защитные зоны, застройщики до ввода объектов в эксплуатацию обязаны представить в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ее территориальные органы) заявление об установлении (изменении) санитарно-защитной зоны с приложением к нему документов, предусмотренных пунктом 14 Правил, утвержденных настоящим постановлением, в срок не более одного года со дня вступления в силу настоящего постановления.

Приведение видов разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства в соответствие с режимом использования земельных участков, предусмотренным решением об установлении санитарно-защитной зоны, допускается в течение 2 лет с момента ее установления.

4.

Реализация полномочий, установленных настоящим постановлением, осуществляется в пределах установленной Правительством Российской Федерации предельной численности работников Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека и бюджетных ассигнований, предусматриваемых Службе в федеральном бюджете на руководство и управление в сфере установленных функций.

Председатель Правительства

Российской Федерации

Д.МЕДВЕДЕВ

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 ПИСЬМО

от 20 апреля 2017 г. N Д23и-2207

О НАПРАВЛЕНИИ ИНФОРМАЦИИ

Во исполнение пункта 3 протокола совещания у заместителя Министра экономического развития Российской Федерации — руководителя Росреестра В.В. Абрамченко от 23 марта 2017 г.

N ВА/14-ПР относительно осуществления государственной регистрации прав в отношении ранее учтенных земельных участков на основании заявлений органов государственной власти и органов местного самоуправления, в том числе в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 30 июня 2006 г.

N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», Департамент недвижимости Минэкономразвития России сообщает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Согласно пункту 4 части 3 статьи 15 Закона N 218-ФЗ при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация осуществляется на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 15 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя правообладателя объекта недвижимости при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Читать далее

На сегодняшний день многие собственники, прослышав о нововведениях в сфере землепользования, ищут информацию, связанную с межеванием земельных участков. Мы постарались сформулировать основные темы, которые волнуют дачников, землепользователей, жителей сельской местности, в виде перечня вопросов.

Эти вопросы были адресованы двум экспертам А СРО «Кадастровые инженеры» — Наталье Александровне Подворчан — руководителю подразделения А СРО «Кадастровые инженеры» по Архангельской области, и Галине Ивановне Калининой — руководителю подразделения А СРО «Кадастровые инженеры» по Красноярскому краю. Ниже приведены ответы наших специалистов.

Вопрос: Обязательно ли сегодня межевание границ земельного участка. Что будет, если его не провести?

Калинина Г.И.

Источник: http://u4astok76.ru/author/admin/

Как получить разрешение на строительство дома

Как получить разрешение на строительство дома на участке ЛПХ в санитарно защитной зоне?

Он хотел сразу построить на нем дом, но оказалось, что сначала надо собрать кучу документов и получить разрешение в местной администрации.

Просто прийти к чиновникам и попросить разрешение нельзя. Сначала надо проверить статус участка, получить адрес и кадастровую выписку, начертить проект и ситуационный план. Для надежности до начала стройки стоит провести геологические изыскания — правда, на разрешение это не влияет. Расскажу, как это делал мой брат.

По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства.

В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало.

Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя. Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.

Категорию земельного участка можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Выписку получают в Росреестре или МФЦ. Она стоит 200 Р. Если есть свидетельство о регистрации на участок, то категория земель указана там.

Категория земель указана в свидетельстве о регистрации праваЕще категорию земель можно узнать в выписке из ЕГРН

В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередачи.

Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.

Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но это не значит, что у вас их тоже не будет.

Есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают.

Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.

Грунтовые воды и разная плотность грунта могут осложнить строительство. Если на плохой почве построить дом, то по стенам пойдут трещины, а фундамент и подвал будет подтапливать. Чтобы такого не произошло, желательно провести инженерно-геологические изыскания.

Фирм, которые этим занимаются, много. Специалисты приедут на участок, пробурят скважины на месте будущего строительства, возьмут пробы почвы и воды. В итоге подготовят отчет на несколько десятков страниц, в котором будут разные схемы и графики, понятные только другим специалистам. Можно попросить геодезистов, чтобы они на словах объяснили, можно ли начинать стройку.

Белгородская компания, которую нашел брат, попросила за свою работу 65 000 Р. Так как денег было впритык, он решил геологические изыскания не делать и положиться на авось. Стройка еще идет, трещин пока не видно. Брат надеется, что ему повезет: у него участок без уклона, плотная почва, а грунтовые воды глубоко. Но вам он так делать не советует: переделка обойдется дороже изысканий.

За два года брат поставил стены и кровлю

Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.

Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.

Кадастровую выписку брат получил в местном МФЦ. К заявлению приложил копию свидетельства о регистрации права собственности и документ о присвоении адреса.

Если у будущего дома нет адреса, его присвоит администрацияКадастровая выписка похожа на выписку из ЕГРН, но это разные документы. Не перепутайте

Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений.

Ситуационный план — это чертеж участка с расположенным на нем домом. Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения.

Дом, который вы задумали, не должен угрожать окружающим и вам.

Простой проект у инженерной или архитектурной фирмы обойдется в 20—30 тысяч рублей. Верхняя планка цен не ограничена. Чисто теоретически можно нарисовать проект и самостоятельно, но для этого нужны инженерные знания. Готовые проекты есть и в интернете. Кроме того, проект может сделать бесплатно компания, которая займется вашим строительством, — вариантов экономии много.

  1. Расстояние между соседними домами, если они сделаны из дерева, должно быть минимум 15 м; если из кирпича — 6 м.
  2. Расстояние от дома до хозпостроек должно быть минимум 4 м.
  3. Площадь общей комнаты должна быть не меньше 12 м², спальни — 8 м², кухни — 6 м².
  4. Газопроводные трубы нельзя проводить через весь дом.
  5. Каждая спальня должна иметь как минимум одно окно.

Это не все требования — читайте документы или консультируйтесь с экспертами.

Даже если заявление примут, но разрешение не выдадут, обязаны написать причины отказа. Официальный срок ответа — семь дней.

Через неделю Олегу позвонили и пригласили прийти за разрешением на строительство и градостроительным планом участка.

На градостроительном плане было указано, где находится участок, его площадь и размеры.

По закону стройку можно начинать, только если на руках есть разрешение на строительство

В плане написаны основные требования федерального и местного законодательства, которые надо соблюдать во время строительства:

На оформление всех бумаг для получения разрешения у Олега ушло три месяца. Но это может и затянуться. Я знаю случай, когда только на получение адреса ушло четыре месяца.

А еще бывает, что нужно проводить межевание или наносить границы на план города. Кажется, что осталось получить одну справку, а на деле оказывается, что все только начинается.

Иногда даже законы успевают поменяться, пока оформляется разрешение.

Разрешение действительно 10 лет, поэтому можно начинать строить дом не сразу, а, например, через пять лет. А после строительства предстоит еще много бумажной волокиты и расходов.

  1. Проверьте предназначение участка в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН.
  2. Если есть подозрения, что участок находится в не подходящей для строительства зоне, обратитесь в земельный комитет.
  3. Если готовите проект сами, соблюдайте СНиПы и региональные нормы.
  4. Оформление разрешения может затянуться на несколько месяцев, поэтому планируйте начало строительства дома с учетом бюрократической волокиты.
  5. Храните документы, планы и проекты. После строительства надо будет оформлять право собственности на дом и проводить коммуникации. Все эти документы пригодятся.
  6. Если заказываете чертежи и планы у подрядчиков, храните договоры. Вдруг выяснится, что они не соблюдали нормы и теперь вам не подключат газ, — договор будет кстати.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/house-docs/

Юриста совет
Добавить комментарий