Как может наймодатель подать в суд на нанимателя, если найм осуществлялся в обход налоговой?

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Как может наймодатель подать в суд на нанимателя, если найм осуществлялся в обход налоговой?

Когда наниматель не платит по договору найма, наймодатель вправе расторгнуть договор найма и взыскать денежные средства в судебном порядке. Вместе с задолженностью можно требовать также возмещения всех судебных расходов (госпошлины, оплаты услуг юристов).

Если договором найма была предусмотрена неустойка за просрочку платежей (обычно это процент от 0,1% до 1%), то правомочно дополнительное взимание с нанимателя такой неустойки.

В ситуации, когда договором предусмотрен обеспечительный платеж называемый страховой депозит), сумму долга можно частично или полностью удержать из средств такого обеспечения.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает адвокат Юлия Чумак:

При сдаче жилья в аренду нужно заключать «правильные» договоры, которые защищали бы Ваши права.

Если Вы постоянно сдаете квартиру, то не пожалейте денег и обратитесь к адвокату/юристу, чтобы он составил договор. Обязательно укажите ответственность сторон при нарушении условий.

Если задержки по оплате квартиры стали происходить регулярно, то будьте готовы к досрочному расторжению договора.

Итак, пошла просрочка оплаты, первое, что Вы должны сделать, – это выяснить причину. Ситуации бывают разные, поэтому не стоит исключать форс-мажорные обстоятельства.

Второе – написать претензию и отправить заказным письмом с уведомлением. Как правило, на этом этапе вопрос с задолженностью закрывается.

И самый последний вариант – обратиться в суд с взысканием задолженности и дальнейшим расторжением договора.

Отвечает руководитель юридической компании «Берлин и партнеры» Евгений Берлин:

Взыскать деньги с недобросовестных квартиросъемщиков можно в судебном порядке. С иском на сумму менее 50 тысяч рублей нужно обращаться к мировому судье, а на большую сумму – в районный суд по месту жительства ответчика, если договором не предусмотрена иная подсудность вытекающих из него споров.

Важно помнить, что одного договора, подписанного сторонами, для взыскания долга недостаточно. Истцу нужно будет доказать, что он не только заключил договор, но и предоставил квартиру в пользование, например с помощью составленного сторонами передаточного акта. При отсутствии акта факт использования квартиры нанимателями можно будет доказать с помощью свидетельских показаний.

Вынесение решения о взыскании задолженности не влечет за собою автоматического получения денег.

Для этого нужно будет обратиться в службу судебных приставов с заявлением о возбуждении исполнительного производства, приложив к нему выданный судом исполнительный лист, после чего в течение двух месяцев пристав обязан будет найти денежные средства и имущество должника, а затем перечислить истцу присужденную ему сумму.

Заметим, что кроме самой задолженности, суд может взыскать с квартиросъемщиков проценты за незаконное пользование денежными средствами, уплаченную истцом пошлину за рассмотрение дела и расходы на судебного представителя, а вот моральный вред в данном случае компенсации не подлежит.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Отвечает общественный деятель, экономист Роман Харланов:

Если у квартиросъемщиков есть временная регистрация в данном жилье, конечно, выселить их оттуда будет тяжело.

Самый логичный выход, если есть договор с арендатором, а задолженность не превышает 500 тысяч рублей, – обратиться к мировому судье.

Территориальные суды довольно быстро выносят решения по подобным ситуациям; и, как правило, в более высокие инстанции такие запросы уже не переходят.

То есть через мирового судью Вы получаете соответствующее решение и обращаетесь к судебным приставам.

Если арендатор не в состоянии расплатиться, то совместно с приставами его выселяют и описывают личное имущество: арестовываются банковские счета, автомобиль изымается в Вашу пользу и т. д.

Следует уточнить, что санкции налагаются только на то лицо, которое прописано в договоре аренды. Именно арендатор несет ответственность перед арендодателем своим имуществом.

Так что процедура достаточно проста. В мировых судах немало таких дел, и они довольно быстро решаются. Главное по возможности, не тянуть до того момента, когда сумма долга неплательщика превысит полмиллиона.

Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:

Очень часто ко мне обращаются граждане, которые сдали квартиру, но квартиросъемщики не платят деньги за аренду, хотя в договоре аренды квартиры все нюансы оплаты были предусмотрены. Если ситуация с оплатой Вашей квартиры зашла в тупик, то Вам надо написать претензию о том, что с момента, когда у Вас указана дата расторжения договора, Вы считаете, что договор расторгнут.

Вы предупреждаете об этом квартиросъемщика и просите возместить все задолженности по договору. В случае, если условия Вашей претензии не исполняются, то Вы подаете в суд и просите взыскать все задолженности, согласно условиям договора. Госпошлина, юридические услуги за ведение дела в суде также взыскиваются с виновной стороны, которая вынудила Вас обратиться за защитой Вашего права в суд.

Если сумма по договору большая, то Вы можете попросить суд наложить арест на имущество должника. После вынесения решения квартиросъемщику дается месяц на обжалование, если он не согласен с решением суда.

После того, как Вы получили решение суда, Вы обращаетесь в службу судебных приставов, чтобы они возбудили исполнительное производство и приняли меры к розыску имущества должника. Пока Вы не получите все деньги по договору, то исполнительное производство закрыто не будет.

Если Вы видите, что судебные приставы не применяют никаких мер и работают вяло, Вы можете обратиться с жалобой на действия судебных приставов в прокуратуру или вышестоящему судебному приставу.

Основанием для взыскания по договору аренды квартиры всегда является договор между сторонами. Чем лучше и профессиональнее подготовлен договор, тем проще получить деньги с квартиросъемщика. Чтобы быть уверенным, что Вы не потеряете деньги, и дисциплинировать квартиросъемщика, пропишите штрафные санкции, которые будут с него взысканы, если Вы обратитесь в суд.

Как сдать квартиру на длительный срок: 17 статей

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Отвечает адвокат Глеб Плесовских (Хабаровск):

Как показывает сложившаяся практика, даже наличие на руках надлежащим образом составленного договора аренды или найма жилого помещения далеко не всегда является гарантией получения денежных средств от нанимателя.

Прежде всего нужно уделить пристальное внимание составлению договора, а при необходимости и его регистрации.

Так, действующим законодательством не установлено обязательное требование о регистрации такого договора в государственных органах, но вместе с тем обременение права собственности на жилье, которое на основании такого договора возникает, уже подлежит регистрации.

Однако такое обязательство наступает только при заключении договора найма на срок не менее года, отсюда в нашей стране и повелось заключение такого рода договоров на одиннадцать месяцев.

В соответствии с действующим законодательством, наниматель с юридической точки зрения защищен гораздо больше, чем наймодатель. Так, наниматель имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время, выполнив минимальные требования: письменно уведомить наймодателя за три месяца, а также обеспечить согласие на расторжение договора других граждан, проживающих в помещении.

Что касается нанимателя, то ему для инициирования расторжения договора найма необходимо обращаться в суд. Наиболее часто встречающейся причиной расторжения договора со стороны наймодателя является именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Вернуть свои деньги в судебном порядке не всегда оказывается просто.

Как правило, для вынесения решения в пользу наймодателя суду оказывается достаточно отсутствия подтверждения со стороны нанимателя фактов внесения платежей за пользование жилым помещением.

К такого рода доказательствам относятся расписки наймодателя в получении денежных средств, выписки о движении средств по банковскому счету и т. д.

Как показывает практика, сложности начинаются тогда, когда наниматель мотивирует невнесение платежей объективными причинами, которые могут быть расценены судом как уважительные.

Дело в том, что суд обязан исследовать обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения дела (в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Под уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги понимается задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, болезнь и другие.

Также необходимо понимать, что вынесением судом решения в пользу наймодателя дело не заканчивается. Получив исполнительный лист, его необходимо предъявить в отдел судебных приставов по месту регистрации должника.

При этом наличие исполнительного производства совсем не является гарантией дальнейшего получения денежных средств.

Все будет зависеть исключительно от платежеспособности нанимателя, наличия на его банковских счетах средств, на которые может быть наложен арест.

Отвечает директор компании TITUL Петр Граф:

Тут все зависит от того, какой у Вас договор, правильно ли он составлен, кем и когда подписан. Вообще же все неоднозначно. С одной стороны, нельзя поощрять неадекватность арендаторов и свои права нужно отстаивать. С другой, это дело может затянуться на долгие месяцы и повлечь за собой еще большие затраты. К тому же это не только финансы, но и время, и самое дорогое нервы.

Наша судебная система очень своеобразна. Для того чтобы защищать свои права, Вы в суде должны доказать, что требуете свои деньги на законных основаниях.

В судах есть определенная структура и правила работы с документами. Так, один из нужных Вам документов называется «исковое заявление». Оно должно быть составлено по определенной форме.

Если Вы напишите отсебятину, то, возможно, Ваше исковое заявление даже никто не будет читать.

Я вижу три пути решения:

1. Идеальный. Если Вы точно уверены в своей правоте, то попробуйте договориться полюбовно с должником, описав ему возможные для него последствия, и деликатно сообщите, что если он откажется, то Вы будете вынуждены подать в суд. Тут нерадивому арендатору нужно дать понять, что Вы планируете с него взыскать не только сумму, которую он Вам должен, но и неустойку.

2.

Если Ваши доводы не подействуют на должника, есть смысл найти через знакомых хорошего юриста, которому можно доверять. Подчеркиваю: того, кому можно доверять. К сожалению, таких не то чтобы немного, их очень-очень мало. Проконсультируйтесь с ним на предмет перспектив решения Вашего вопроса.

Может, он Вам сразу скажет, что это бесполезно, или, наоборот, что дел на пять минут.

Я не рекомендую обращаться в конторы по объявлениям в газетах или в интернете. Они Вам красиво споют, расскажут о перспективах. Даже сходят с Вами на суд. А потом скажут, что не получилось, так ведь бывает. Но деньги Вы им платите не за результат, а просто за факт какой-то их бурной деятельности.

3. Попробуйте самостоятельно составить и подать исковое заявление. Для этого Вам придется изучить информацию в интернете, и, скорее всего, в процессе изучения Вы не сможете удержаться от соблазна получить «бесплатную консультацию». Как итог: вероятнее всего, Вы станете жертвой аферистов.

Вывод: мое мнение, что самое правильное это последовательно воспользоваться вариантами номер 1 и 2. Третий вариант считаю самым сложным и долгим.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Что нужно проверить в квартире перед съемом?

Как снять квартиру: 15 полезных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_delat_esli_arendatory_ne_platyat_za_sem/6292

Дигесты Юстиниана: Об исках, вытекающих из купли-продажи, Об иске, вытекающем из найма – библиотека документов античного права

Как может наймодатель подать в суд на нанимателя, если найм осуществлялся в обход налоговой?

Ваш о книге

1. Ульпиан в 28-й книге «Комментариев к Сабину». Если купленная вещь не передается, то предъявляется иск об убытках, то есть выясняется, какое значение представляет для покупателя обладание вещью; иногда это выходит за пределы цены, если убытки более значительны, чем стоимость вещи или сумма, заплаченная за нее.

1. Если продавец знал, что вещь обременена и скрыл сервитут, то он не избегнет иска, основанного на купле, если только об этом не знал покупатель; ибо все, что делается против добросовестности, является предметом иска, вытекающего из купли.

Но мы признаем, что покупатель знал и скрывал не только тогда, когда он не сообщил, но и тогда, когда он, будучи спрошенным, отрицал, что данный сервитут обременяет (участок), а также если он, предположим, сказал так: «никакой сервитут не является обременением, но я не несу ответственности, если окажется непредвиденный сервитут»; я считаю, что он несет ответственность по иску из купли, если какой-либо сервитут является обременением и он об этом знал; и если он действовал таким образом, чтобы покупатель не узнал о наличии какого-либо сервитута, то я считаю, что он несет ответственность по иску из купли. И общим образом я сказал бы, что если он нечестно действовал для сокрытия сервитута, то он должен нести ответственность, но не тогда, когда он желал обеспечить свое спокойствие. «Эти (соображения) действительны (только) в том случае, если покупатель не знал о сервитутах, поскольку не представляется, как произошло сокрытие, если он знает, и не должен был извещаться тот, кто осведомлен'2.

2. Павел в 5-й книге «Комментариев к Сабину». Если при купле указано количество и (это количество) не предоставлено, то имеется иск из купли.

1. Не считается, что покупателю передано свободное владение, если во владении участвует другое лицо для обеспечения исполнения легатов или фидеикомиссов в отношении этого имущества или им владеют кредиторы. То же самое надо сказать, если владельцем .будет считаться зародыш в материнском чреве: ведь и к этому случаю относится апелляция по поводу свободного владения.

3.

Помпоний в 9-й книге «Комментариев к Сабину». Сущность владения, которое должно быть передано продавцом, такова, что если кто-либо правомерно отберет это владение, то владение не считается переданным.

1. Если покупатель получил стипуляционное обещание в отношении передачи ему свободного владения и подает иск из стипуляции,

1 Ср. С. 4.49 {примеч. ред.).

2 Согласно О. Граденвитцу, интерполяция Юстиниана (примеч. ред.).
Дигесты Юстиниана 657

плоды не являются предметом данного иска, поскольку считается, что тот, кому стипулировано предоставление имения, также должен получить сти-пуляционное обещание в отношении передачи ему свободного владения, однако предоставление плодов не охватывается этой стипуляцией, наоборот, ничего более в стипуляции быть не должно. Но остается иск по поводу предоставления плодов, вытекающий из купли.

2. Если я куплю право прохода, прогона скота, провоза багажа, прокладки водопровода через твой участок, здесь нет никакой передачи свободного владения: поэтому заботиться ты должен о том, чтобы я по твоей вине не имел препятствий в использовани (своего права).

3.

Если продавцом вина допущена просрочка, в силу которой он не произвел передачи, то он должен быть присужден к уплате цены вина, которую оно имело в то время, когда оно стоило дороже, и выбор производится между временем продажи и тем временем, когда спор был закончен присуждением, причем избирается та цена, которая существовала в том месте, где вино стоило дороже, и выбор производится между местом, где была совершена продажа, и местом, где был предъявлен иск.

4. Если покупателем допущена просрочка, то следует взять цену, существующую во время предъявления иска в том месте, где цена была наименьшей. Считается, что имеется просрочка (покупателя), если продавцу не препятствовало никакое затруднение произвести передачу, в особенности если он во всякое время был готов передать.

Также (при просрочке покупателя) нужно обращать внимание не на цену, существующую в том месте, где предъявляется иск, а на цену в том месте, где (проданные) вина должны быть переданы покупателю: ведь так как вино продается из Брундизия, то хотя бы продажа произошла в другом месте, передача (товара) должна состояться в Брундизии.

4. Павел в 5-й книге «Комментариев к Сабину».

Если ты продашь мне раба, зная о том, что он вор или виновен (в совершении деликта), при том, что я об этом не осведомлен, то хотя бы ты пообещаешь компенсацию в двойном размере стоимости вещи (на случай ее эвикции), тем не менее ты будешь нести передо мной ответственность из купли в размере того, насколько для меня было важно знать (об этом), поскольку я не могу по этому поводу судиться с тобой на основании стипуляции до того, как претерплю (из-за этого) некий ущерб.

1. Если размер земельного участка окажется меньше (обещанного), виновник отвечает по числу (недостающих) югеров, поскольку нельзя определить (конкретную) ценность земли, которой не существует.

Но можно судиться с продавцом не только если размер всего земельного участка оказался меньше, но даже относительно 'частей его, как, например, если было сказано, что размер виноградника или масличного сада составляет столько-то, и он окажется меньше: и поэтому в таких случаях происходит оценка (конкретной) ценности места'3.

! Ф. Айзель предполагает здесь интерполяцию Юстиниана {примеч. ред.).
Дигесты Юстиниана 659

5. Он же в 3-й книге «Комментариев к Сабину». Если наследник обязуется завещанием что-либо продать и продаст, в отношении оставшихся (у него вещей), которые принадлежат (покупателю) вследствие продажи, с ним можно судиться или на основании купли, или на основании завещания.

1. Но если он продаст, ошибочно считая, что он обязан продать, надо сказать, что нельзя судиться с ним на основании купли, 5, чтобы освободиться от обязательства.

6. Помпоний в 9-й книге «Комментариев к Сабину». Продавец отвечает по иску, вытекающему из купли, если он даже не знал, что размер имения меньше, (чем указано в договоре).

1. Если я продал тебе дом за определенную сумму денег и с тем, чтобы ты отремонтировал мой другой дом, то путем иска, вытекающего из продажи, я буду требовать, чтобы ты произвел ремонт. Если же было заключено соглашение только о том, чтобы ты отремонтировал другой дом6, то не признается, что совершены купля и продажа; в этом смысле писал и Нераций.

2. Но если я продал тебе пустопорожний участок «и передал его* с тем, чтобы ты возвратил мне половину с выстроенным домом, то является правильным, что я могу путем вытекающего из продажи иска требовать, чтобы ты возвел строение и возвратил мне застроенный участок; установлено, что до тех пор, пока у тебя остается что-либо из проданной вещи, я имею иск, вытекающий из продажи.

3.

Если ты купишь место для могилы и это место будет застроено продавцом раньше, чем туда будет внесен умерший, ты можешь обратить на него (продавца) взыскание за вред и убытки.

4. Если ты продашь мне какой-либо сосуд и укажешь, что он вмещает определенную меру или имеет определенный вес, то я предъявлю к тебе иск, вытекающий из купли, если ты предоставил мне меньший сосуд.

Но если ты продашь мне сосуд и будешь утверждать, что он является целым, то, если сосуд не является целым, ты несешь ответственность и за то, что я в силу этого потеряю; если же по сделке не обусловлено, что ты предоставишь мне целый сосуд, то ты должен отвечать лишь за злой умысел.

Лабеон высказывает противоположное мнение: нужно обращать внимание лишь на то, чтобы во всех случаях возлагалась ответственность за целость сосуда, |09, зачесть в счет задолженности расходы, понесенные им на устройство виноградников? Он ответил, что либо (колон, сам предъявив иск), должен будет истребовать (свои) издержки, либо ему не будет предоставлено ничего.

1. (Некто) нанял корабль, чтобы тот за определенную плату приплыл из провинции Киренаика в Аквилею, нагруженный тремя тысячами метрет оливкового масла и восемью тысячами модиев хлеба.

Но случилось так, что нагруженный корабль (по независящим от перевозчика причинам) оставался в самой провинции в течение девяти месяцев, и погруженный товар был конфискован Спрашивалось: может ли хозяин корабля требовать у арендатора оговоренную по договору найма плату? Он ответил, что в соответствии с теми фактами, которые были указаны, может.

62. Лабеонв 1-й книге «Убеждений». Если канал, который ты подрядился выкопать, – и работу исполнил, – испортил обвал и это случилось до сдачи работы, риск порчи работы лежит на тебе. Павел, напротив, если это случилось из-за недостатков почвы, риск лежит на заказчике, а если из-за некачественного исполнения работы, ущерб относится на твой счет.

Титул III. Об иске, вытекающем из предоставления вещей по оценке для продажи

1. Ульпиан в 32-й книге «Комментариев к эдикту». Иск относительно оцененной (для продажи вещи) предоставляется для устранения сомнений. Ведь было спорно, из продажи будет иск относительно оцененной стоимости, когда оцененная вещь предоставляется для продажи, или из сдачи в аренду, – считается, что вещь, которая должна быть

108 Согласно Ф. Айзелю, интерполяция Юстиниана (примеч. ред.).

109 А. Пернисе предполагает здесь интерполяцию Юстиниана {примеч. ред.).

Дигесты Юстиниана 757

продана, отдали в аренду, – или из найма услуг, как будто предметом найма являются услуги, или из поручения. Поэтому сочли, что лучше, чтобы был предоставлен этот иск.

Источник: https://www.gumer.info/bibliotek_Buks/Pravo/digest/19.php

Чем грозит незаконная сдача квартиры в аренду (наем) без уплаты налогов

Как может наймодатель подать в суд на нанимателя, если найм осуществлялся в обход налоговой?

1. К нам обратилась пенсионерка, которая сдавала квартиры вообще без уплаты налогов весьма длительное время. Зовут ее Лидия Н. Это были 2 квартиры в центре Челябинска. Она получала с них наличными около 30 000 рублей каждый месяц. Квартиры сдавала без договора и, соответственно, несла много рисков. Однажды её вызвали в налоговую инспекцию, где ее обвинили в уклонении от уплаты налогов.

После этого Лидия обратилась к нам. Мы ей объяснили, что сдача квартиры в аренду в ее случае не являлась предпринимательской деятельностью и посоветовали изложить сотрудникам налоговой инспекции все детали и обстоятельства. В итоге она уплатила налоги за 2 года в размере 13% НДФЛ.  Сверх этого — штраф за неуплату налога за сдачу квартиры.

Если вы – физлицо, то как только завершится год, до 30.04 следующего года вы подаете в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ и указываете в ней весь доход со сдачи жилья за 12 месяцев. А до 15.07 налог со сдачи уплачиваете в бюджет.

Многие арендодатели задают вопрос: «а как в налоговой узнают, что у меня есть доход»? Отвечаем: элементарно.

Если вы заключаете договор аренды на срок более 12 месяцев, его нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе, а значит, налоговая узнает об этом в кратчайшие сроки.

Да и вряд ли в вашем доме нет сознательных соседей, которые с удовольствием предоставят эту информацию куда следует.

В то же время и без договора сдавать квартиру – большой риск. Уясните для себя – договор необходим. Разница только в том, что с юрлицами вы будете заключать договор аренды, а с физическими договор найма.

Таким образом, сдача квартиры в аренду без налогов возможна, если квартиросъемщик – физлицо. Тогда о договоре найма будут знать 2 человека: собственник квартиры и ее наниматель. Но если возникнут какие-то проблемы, защитить свои права арендодателю будет сложно.

Как минимум, придется рассказать, что вы в течение длительного времени получали доход, а налог на доход с аренды не платили, то есть уклонялись.

Нашим специалистам юридического отдела время от времени задают вопрос на предмет того, как не платить налог за сдачу квартиры в аренду и можно ли вообще так поступать. Ниже мы разберем 2 ситуации из практики, прочитав которые, Вы сможете полностью разобраться в ситуации. Обязательно внимательно изучите их.

В рамках нашего законодательства мы настоятельно рекомендуем платить налоги со сдачи квартиры. Во многом это вызвано тем, что наш сайт является СМИ и мы обязаны дать Вам такую рекомендацию. В общем, ни в коем случае не избегайте уплаты налогов, иначе налоговая инспекция однажды «придет к Вам домой» и предпримет различные меры в отношении Вас.

После того, как мы разобрались во всех рисках неуплаты налогов, появилась статья о том, чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов.

Ниже мы описали случаи, в которых собственник квартиры решил не платить налоги за сдачу квартиры только для того, чтобы Вы понимали, как не стоит поступать.

1. К нам обратилась пенсионерка, которая сдавала квартиры вообще без уплаты налогов весьма длительное время. Зовут ее Лидия Н. Это были 2 квартиры в центре Челябинска. Она получала с них наличными около 30 000 рублей каждый месяц. Квартиры сдавала без договора и, соответственно, несла много рисков. Однажды её вызвали в налоговую инспекцию, где ее обвинили в уклонении от уплаты налогов.

После этого Лидия обратилась к нам. Мы ей объяснили, что сдача квартиры в аренду в ее случае не являлась предпринимательской деятельностью и посоветовали изложить сотрудникам налоговой инспекции все детали и обстоятельства. В итоге она уплатила налоги за 2 года в размере 13% НДФЛ. Сверх этого штраф за неуплату налога за сдачу квартиры.

Скорее, это небольшой бизнес, требующей Вашей частичной занятости, который вполне можно совмещать с основной работой.

Скромная, однокомнатная квартира в Москве в пешей доступности от метро в спальном районе будет стоить от 5-5,5 млн. Сдать такую квартиру можно за 25-30 тысяч в месяц плюс компенсация электричества и воды по счетчикам. При самом идеальном варианте без учета квартплаты и налогов имеем доходность от 6% до 6,55% в год.

А теперь добавим к этому 1,5 тысячи ежемесячной квартплаты и налог на доходы (6% если Вы оформите ИП, либо 13% НДФЛ) доходность будет от 4,86% до 5,83% в год.

А если еще добавить к этому расходы на текущей ремонт (всегда ведь в квартире что-то ломается — там подкрасить, тут подклеить), а также периодический «простой» квартиры, то цифры покажутся совсем скромными от 4,03% до 4,95%.

Такой процент в докризисные времена можно было получить по депозиту во вполне надежных банках, например, ВТБ24.

Сейчас же процент значительно выше, при том, что арендные ставки продолжают падать из-за снижающегося спроса.

Сразу скажу, «сдать и забыть» скорее всего не получится, иначе Вы рискуете получить обратно Вашу квартиру в состоянии «под капремонт». Хотя бы раз в месяц необходимо навещать Вашу квартиру — сам факт посещения очень дисциплинирует нанимателей.

Решение разовых проблем, проведение интернета от другого провайдера, вызов сантехника, замена стиральной машинки, скорее всего, потребует Вашего вовлечения. Обычно наниматели не стремятся самостоятельно решать проблемы в арендованной квартире и перекладывают их решение на плечи собственников.

Далее, Вам будет необходимо ежемесячно снимать показания счетчиков и оплачивать квартплату. Можно,конечно, поручить это нанимателям, но практика показывает, что они очень часто «забывают» делать это вовремя, поэтому данный вопрос стоит контролировать самому.

Иногда, наниматели «забывают» или не могут вовремя платить, и каждый собственник рано или поздно сталкивается с необходимостью принудительного выселения. Данный процесс обычно требует личного вмешательства собственника и это тоже затраты времени, и нервов.

Согласно действующему законодательству, если у нанимателей нет московской или подмосковной прописки, им необходимо сделать временную регистрацию. Процесс это совсем не сложный, но требует Вашего времени (минимум два посещения паспортного стола).

Раз в год необходимо наведаться в налоговую и отчитаться о полученном доходе. Теоретически это можно сделать по почте, но лишь немногие отправляют свои налоговые декларации таким способом. Остальные предпочитают личное посещение. Про то, что многие наймодатели, увы, налоги не платят, я не буду говорить, хорошо?

Времена, когда арендаторы живут в квартире годами прошли, средний срок проживания около года, максимум двух, конечно бывают счастливые исключения, но обычно они связаны с заниженной ценой.

Например, мой знакомый уже 8 лет снимает квартиру, и арендатор ни разу не поднимал плату. В настоящее время арендная ставка, которую платит мой приятель на 50% ниже рыночной.

Но такой подход не имеет ничего общего с инвестициями, не так ли?

Соответственно, минимум раз в два года, по моей практике значительно чаще, Вы будете вынуждены заняться поисками новых нанимателей. И, конечно же, наниматели съедут в самое неподходящее для Вас время, когда Вы не сможете оперативно начать процесс поиска новых нанимателей, в такой ситуации вероятность простоя увеличивается.

Сам процесс поиска может занять у Вас от нескольких дней до месяца. Если Вы будете искать нанимателей самостоятельно, без помощи риэлтора, то Ваши трудозатраты возрастут в разы. Конечно же, Вам может повезти, и с первого телефонного звонка и первого просмотра Вы найдете нанимателей свой мечты. Но я говорю, о стандартной, среднестатистической ситуации.

«А как же управляющие компании?» — спросите Вы. «Они существуют» — отвечу Вам я. В Москве я знаю минимум две такие компании, но стоимость их услуг снизит Ваш, и без того небольшой, доход до 3,5% — 4% в год в рублях.

Как видите, пассивный доход от сдачи квартиры в аренду не такой уж «пассивный», и не такой уж выгодный. При том, что вложение в недвижимость требует значительного капитала, а сам актив является низко ликвидным.

Но есть ли альтернатива? Если Вы сейчас подумываете о покупке инвестиционной квартиры, Вы можете вложить свои средства в диверсифицированныйпортфель активов на фондовом рынке.

Например, доходность взаимного фонда недвижимости Fidelity Global Property за последние пять лет – 9.27% в долларах США. А порог входа значительно ниже 5 млн рублей.

Для биржевых фондов (ETF-ов) порог входа вообще близок к нулю.

Предлагаем ознакомиться:  Как законно продать дом, который построил сам?

Да и на самом деле потенциальный прирост бюджетных доходов не столь велик в относительном выражении — в Москве, к примеру, эта сумма меньше 0.5% от городского бюджета (при условии, что все арендодатели выйдут из тени и начнуть платить налоги).

Но все же единичные (подчеркнем – на сегодня это очень редкая практика) случаи привлечения к ответственности за подобные нарушения существуют. Впервые это случилось в 2009 году, когда некий москвич Владимир Аракчеев был признан Головинским судом столицы виновным в уклонении от уплаты налогов с доходов, полученных от сдачи принадлежащей ему квартиры в аренду.

Источник: https://civilist-yurist.ru/izbezhat-nalogov-sdache-kvartiry/

Обзор судебной практики Верховного Суда Чувашской Республики по гражданским делам за II квартал 2013 года

Как может наймодатель подать в суд на нанимателя, если найм осуществлялся в обход налоговой?

Обзор судебной практики Верховного Суда Чувашской Республики по гражданским делам за II квартал 2013 года

Практика рассмотрения дел по спорам, возникающим из договорных правоотношений

При несогласованном с поручителем увеличении срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства, поручительство также сохраняется, при этом поручитель отвечает перед кредитором до истечения сроков, определяемых в соответствии с п. 4 ст. 367 ГК РФ с учетом первоначальных условий обязательства.

ООО “Э” обратилось в суд с учетом последующих уточнений с иском к ООО “П”, М.Т. о взыскании солидарно суммы долга по кредитному договору от 15 мая 2007 года в размере 1 000 000 руб., процентов за пользование кредитом в размере 2 560 000 руб.

Требования мотивированы тем, что по указанному кредитному договору от 15 мая 2007 года, заключенному между ООО “Э” (кредитор) и ЗАО “П” (заемщик), кредитор открыл заемщику кредитную линию с лимитом 1 000 000 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет заемщика на срок до 16 июля 2007 года под 7% в месяц, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им. В обеспечение возврата кредита в этот же день заключен договор поручительства с М.Т.

В соответствии с дополнительным соглашением к кредитному договору от 15 мая 2007 года продлен срок возврата кредита до 15 мая 2011 года.

Судом исковые требования ООО “Э” удовлетворены частично.

Суд, установив, что заемщик нарушил свои обязательства по кредитному договору, на основании ст.ст. 309, 807-809, 819 ГК РФ, положений кредитного договора, обоснованно взыскал с заемщика ООО “П” задолженность по кредитному договору от 15 мая 2007 года в размере 1 000 000 руб. основного долга и проценты за пользование кредитом.

Однако, судебная коллегия не согласилась с решением суда в части удовлетворения требований кредитора к поручителю М.Т. о солидарном взыскании суммы задолженности.

В соответствии со ст. 361 ГК РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что по условиям договора поручительства от 15.05.2007 г. ответчик М.Т. обязался нести солидарную ответственность с должником ЗАО “П” за исполнение обязательств по уплате задолженности по кредитному договору. Факт заключения данного договора на условиях, указанных в нем, стороны не оспаривали.

В статье 367 ГК РФ перечислены основания прекращения поручительства. В силу п. 4 ст. 367 ГК РФ поручительство прекращается по истечении указанного в договоре срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иска к поручителю.

Необходимо учитывать, что указанные сроки не являются сроками исковой давности, к ним не подлежат применению положения главы 12 ГК РФ.

Таким образом, при установлении в договоре поручительства условия о сроке, на который оно выдано, поручительство прекращается, если в течение этого срока кредитор не предъявил иск к поручителю.

Согласно п. 3.1 договора поручительства поручительство прекращается по истечении трех лет с момента наступления срока возврата кредита, указанного в п. 1.2 настоящего договора. Согласно п. 1.

2 договора поручительства срок возврата кредита – 16 июля 2007 года.

То есть, исходя из текста договора, срок действия поручительства установлен до 16 июля 2010 года включительно, и поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано.

Следовательно, срок поручительства истек 16 июля 2010 года, а истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику М.Т. по данному делу лишь 23 ноября 2011 года, то есть по истечении срока, на который предоставлялось поручительство.

Не согласилась судебная коллегия и с выводами суда первой инстанции о том, что ответчик М.Т. в силу п. 3.

2 договора поручительства дал свое согласие на возможное в будущем изменение (увеличение) своей ответственности, в связи с чем согласования с ним такого изменения, как срока возврата (погашения) кредита (основного долга) путем оформления дополнительного соглашения к договору, не требуется.

Действительно, в соответствии с п. 3.2 договора поручительства поручитель дал согласие отвечать по настоящему договору в случае изменения кредитного договора, влекущего увеличение ответственности поручителя, и отвечать за любого нового должника в случае перевода долга по кредитному договору.

Буквальное толкование данного условия договора поручительства не дает оснований считать его прямо выраженным согласием безусловно отвечать за должника в соответствии с измененными условиями кредитного договора в случае иных неблагоприятных последствий, не устанавливая каких-либо ограничений и не требуя согласования с ним новых условий кредитного договора, в частности условия о пролонгации срока возврата (погашения) кредита (основного долга).

Кроме того, пунктом 3.3 договора поручительства предусмотрено, что все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то лицами.

Между тем какие-либо изменения в договор поручительства в связи с пролонгацией кредитного договора не вносились. При этом п. 1.2 договора поручительства, к которому отсылает п. 3.

1 договора поручительства, содержащий условия о прекращении поручительства, не корреспондирует к кредитному договору, а прямо указывает срок возврата кредита.

Следовательно, в случае изменения срока возврата кредита в кредитном договоре, необходимо согласование с поручителем нового срока, причем в силу п. 3.3. договора поручительства такое согласование должно совершаться в письменной форме.

Однако М.Т. не был поставлен в известность об изменении срока возврата кредита и не принимал на себя обязательств по этим изменениям к кредитному договору.

Таким образом, кредитором изменен срок возврата денежных средств без согласования данных изменений с М.Т., который как поручитель рассчитывал на платежеспособность заемщика в определенный срок.

При несогласованном с поручителем увеличении срока исполнения обязательства, обеспеченного поручительством, поручительство также сохраняется, а поручитель отвечает перед кредитором до истечения сроков, определяемых в соответствии с п. 4 ст. 367 ГК РФ с учетом первоначальных условий обязательства.

С учетом указанных обстоятельств договор поручительства, заключенный между ООО “Э” и М.Т. 15 мая 2007 года, является прекращенным 16 июля 2010 года, в связи с чем требования ООО “Э” о взыскании с поручителя М.Т. солидарно задолженности по кредитному договору удовлетворению не подлежат.

Судебная коллегия решение суда в части удовлетворения требований к поручителю М.Т. отменила с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении требований ООО “Э” к М.Т. о взыскании задолженности по кредитному договору и процентов за пользование кредитом (Дело N 33-1501/2013, Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики).

Оценивая содержание доверенности и договора суд должен исходить из буквального значения содержащихся в этих документах слов и выражений, а также исходить из действительности этих сделок, если они не признаны в установленном порядке недействительными.

В.П. обратился в суд с иском к Р.Г. о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 338 029 рублей, указав в обоснование следующее.

По договору дарения земельного участка от 13 апреля 2006 года ответчик безвозмездно передал в собственность истца земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в Чебоксарском районе ЧР. 26 декабря 2006 года В.П.

вошел в число участников ООО и внес указанный земельный участок в качестве вклада в уставный капитал общества. Размер неденежного вклада, внесенного В.П., и, соответственно, размер получаемой доли в уставном капитале ООО, составил 4 338 029 рублей (согласно отчету об определении рыночной стоимости земельных участков от 21.12.2006 г.

произведенным ЗАО). Данные факты подтверждаются протоколом внеочередного общего собрания участников ООО.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/22608462/

Юриста совет
Добавить комментарий