Имеется ли право расторгнуть договор аренды в досудебном порядке?

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора

Имеется ли право расторгнуть договор аренды в досудебном порядке?

Согласно подп. 2 ч. 1 п. 2 ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Основания для расторжения договора аренды по требованию арендатора предусмотрены в ст. 591 ГК.

Основания

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1 ч. 1 ст. 591 ГК).

1.1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору.

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в срок, установленный договором аренды, а если такой срок не установлен — в разумный срок.

Неоформление передаточного акта не свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору, если имеются доказательства, указывающие на исполнение сторонами договора (согласование перепланировки помещения, внесение и принятие арендной платы и т.д.) (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.06.2012 по делу № 11-15/2012/428К).

Необходимо отметить, что арендатор вправе требовать расторжения договора по данному основанию, только если он не истребовал имущество в соответствии со ст. 369 ГК (п. 3 ст. 582 ГК).

Пример 1

Поскольку арендодатель в установленный срок не передал объект аренды, требование арендатора о расторжении договора было удовлетворено судом обоснованно.

Перечисленная арендатором плата за право заключения договора, аренду помещения являлась его убытками в связи с неисполнением арендодателем своих обязательств.

Требование об их взыскании также подлежало удовлетворению (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Гомельской области от 16.04.2012 по делу № 11-15/2012/42А).

1.2. Арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Например, препятствия арендодателя могут заключаться в том, что он не передает принадлежности или документы на объект аренды, а без них пользование им невозможно.

Пример 2

Судом установлено, что арендованное помещение не могло быть использовано по прямому назначению (размещение офиса), поскольку эксплуатирующая организация прекратила подачу в него электроэнергии в связи с тем, что у собственника (арендодателя) имеется задолженность по оплате коммунальных услуг, что подтверждает соответствующий акт, то есть установлено наличие препятствий, за которые отвечает арендодатель.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды на основании подп. 1 ч. 1 ст. 591 ГК было удовлетворено (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.11.2012 по делу № 204-17/2012/ /535А/536А/719К/720К).

2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены как физическое состояние объекта аренды, так и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Недостатки, связанные с физическим состоянием объекта:

  • несоответствие переданного в аренду помещения правилам противопожарной безопасности;
  • несоответствие температурного режима арендуемых помещений требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил, которое препятствует их использованию по согласованному в договоре аренды целевому назначению;
  • несоответствие помещения санитарно-эпидемиологическим стандартам.

В качестве примера юридической невозможности использовать имущество можно привести ситуацию, когда после заключения договора аренды земельного участка с указанием в договоре одного вида разрешенного использования выясняется, что государственный орган дает согласие только на другой вид разрешенного использования.

Обязательным при расторжении договора аренды по п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК является неосведомленность арендатора о недостатках имущества, если арендатор на момент заключения договора разумно и добросовестно должен был полагать, что такие недостатки отсутствуют.

Необходимо отметить, что устранение арендодателем в разумный срок недостатков имущества может являться основанием для отказа арендатору в иске о досрочном расторжении договора.

3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки (п. 3 ч. 1 ст. 591 ГК).

По общему правилу обязанность производить капитальный ремонт лежит на арендодателе, иное может быть предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 587 ГК).

Арендатор должен представить доказательства необходимости капитального ремонта (например, заключение эксперта).

Кроме того, арендатор вправе требовать расторжения договора, только если он не воспользовался иными способами защиты, предусмотренными п. 1 ст. 587 ГК.

4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (п. 4 ч. 1 ст. 591 ГК).

Если арендатор не представит доказательств, указывающих на то, что арендуемое помещение оказалось в состоянии, непригодном для использования, суд откажет в иске о расторжении договора аренды (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 25.07.2012 по делу № 204-17/2012/535а/536а).

Необходимо отметить, что экономическая нецелесообразность дальнейшего использования арендованного имущества не свидетельствует о состоянии, непригодном для использования, возникшем вследствие обстоя- тельств, за которые арендатор не отвечает, и не является основанием для расторжения договора по п. 4 ч. 1 ст. 591 ГК.

5. Иные основания, предусмотренные договором аренды (ч. 2 ст. 591 ГК).

В силу ч. 2 ст. 591 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК. Указанными основаниями могут являться:

  • утрата арендатором производственной необходимости в использовании имущества;
  • выдача контролирующими органами предписаний с требованиями установки в помещении различного оборудования, связанного с безопасностью и обязательного в силу закона;
  • деятельность других арендаторов, прямо или косвенно затрудняющая деятельность арендатора.

Согласно ч. 2 п. 33 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление № 1) положения ст.

591 ГК не исключают установления сторонами в договоре аренды наряду с основаниями для досрочного расторжения договора условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны, поскольку п. 3 ст. 420 ГК допускает такую возможность.

При этом необходимо учитывать, что:

  • для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;
  • наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что она вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора (ч. 3 п. 33 Постановления № 1).

Порядок расторжения договора

1. Обязательный досудебный порядок.

В п. 31 Постановления № 1 указано, что при досрочном расторжении договора аренды по требованию арендатора действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 422 ГК. Таким образом, перед обращением в суд арендатор обязан направить арендодателю предложение о расторжении договора аренды.

Если же арендатор будет требовать лишь устранения обстоятельств, которые являются основанием для расторжения договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения (абз. 5 ч. 1 ст.

151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК)).

2. Рассмотрение спора о досрочном расторжении договора аренды судом.

Согласно ст. 179 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь, ст. 100 ХПК арендатор, подавая иск о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 591 ГК, должен доказать следующие факты:

  • факт заключения договора аренды;
  • факт наличия одного из оснований для расторжения договора аренды, указанного в ст. 591 ГК, либо в договоре аренды.

При расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 423 ГК).

Таким образом, возможность одностороннего расторжения арендатором договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК либо самим договором, является важной гарантией защиты прав и законных интересов арендатора. 

Источник: https://statut.by/uprawdom/moj-dom-moya-krepost/1893-10-02-2019

Что ждет арендатора в случае невыполнения условий договора аренды?

Имеется ли право расторгнуть договор аренды в досудебном порядке?

При заключении договора аренды сторонам необходимо в строгом порядке выполнять свои обязательства.

В случае нарушения любого из условий соглашения одной из сторон вторая вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков, выплату неустойки, расторжения договора, выселения арендатора.

Незнание законов, неумение ориентироваться в нормативной документации, пренебрежение возможностью урегулировать ситуацию в досудебном порядке порой достаточно серьезно усугубляют ситуацию.

О том, какие негативные последствия могут произойти из-за несоблюдения условий договора, мы увидим на примере судебного разбирательства Департамента городского имущества города Москвы с компанией «Лунный свет», в течение нескольких лет нарушавшей условия аренды. Ситуация привела к тому, что арендодатель не смог получить выгоды, на которые рассчитывал при подписании договора, и был вынужден обратиться в судебный орган. Дело № А40-169267/16 в Арбитражном суде г. Москвы.

Изучив материалы обеих сторон, суд принял решение удовлетворить все требования истца. Однако арендатор, в свою очередь, привел доводы о несоблюдении условий договора самим истцом.

По мнению ответчика, арендодатель не извещал об изменении арендной платы и завышал арендную ставку.

Показания какой из сторон являются наиболее весомыми, сможет ли ответчик доказать свою правоту – рассмотрим поподробнее.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд с иском к компании «Лунный свет». Истец требовал:

  • Взыскать арендную плату и пени, так как арендатор не оплачивал пользование помещением, площадью 559 кв. м, с февраля 2013 г. по июнь 2016 г. Долг компании составил 8,6 млн. рублей, пени – 1,3 млн. рублей;
  • Расторгнуть договор аренды;
  • Выселить ООО «Лунный Свет» из помещения.

Основанием Департамента для обращения в суд является задолженность арендатора, образовавшаяся вследствие невыплаты арендной платы, предусмотренной в договоре аренды. Ответчик с исковыми требованиями Департамента не согласился и изложил свои доводы в отзыве.

Обстоятельства дела

В марте 2007 года Департамент городского имущества города Москвы предоставил в аренду компании «Лунный Свет» нежилое помещение на ул. Енисейская. Сделка была закреплена сторонами на основании двух документов:

  • Договора аренды со сроком действия до 27 марта 2012 года. Договор зарегистрирован в ЕГРН;
  • Акта приема-передачи помещения.

Согласно условиям соглашения, компания «Лунный Свет» обязана оплачивать аренду за вычетом НДС каждый месяц до 5-го числа.

Кроме указанных документов, 14 марта 2012 года Департамент и «Лунный Свет» оформили дополнение к договору: компания приняла решение взять в аренду только площадь размером в 295 кв. м.

Доказательства нарушения условий договора

Юридическому лицу выгоднее брать в аренду помещение с меньшей площадью, если позволяют масштабы его деятельности.

Но компания «Лунный Свет», подписав дополнительное соглашение к договору, не спешило освобождать ранее занятую площадь. Фактически арендатор продолжал пользоваться площадью 559 кв. м.

Какие документы доказывают нарушение юридическим лицом положений дополнительного соглашения от 14 марта 2012 г.?

Во-первых, письмо от 15 марта 2017 г. от генерального директора компании «Лунный Свет», где за его подписью представлена информация об аренде 559 кв. м. Во-вторых, таким документом является акт осмотра от 11 августа 2016 г., подписанный арендатором.

Доводы ответчика

Арендатор не согласился с исковыми требованиями Департамента. Свои возражения ответчик аргументирует следующими доводами:

  • Во-первых, указывается на необоснованность завышения арендной ставки;
  • По словам ответчика, по договору Департамент мог увеличивать арендную плату не чаще одного раза в год, оповестив об этом письменно компанию. Однако извещения об изменении размера платы компания не получала;
  • Ответчик также выразил несогласие со ставкой, установленной с 2014 по 2016 годы, которая не должна была превышать 3 500 рублей за квадратный метр.

На чьей стороне суд?

Изучив доводы истца и ответчика, Арбитражный суд города Москвы принял сторону заявителя. Судья принял во внимание тот факт, что ответчик, компания «Лунный Свет», является микропредприятием, и ставка за аренду в сумме 3 500 рублей за один квадратный метр в качестве имущественной поддержки была действительной с 1 января 2013 г. по 30 июня 2014 г.

Последующее взимание арендной платы производилось согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. под номером 809-ПП.

С 1 июля по 31 декабря 2014 г. плата рассчитывалась исходя из рыночной ставки в размере 7 149 руб. / кв.м. Ставка была определена на условиях арендного соглашения.

С 1 января по 31 декабря 2015 г. рыночная ставка была равна 7 863 руб./кв.м. С 1 января по 31 декабря 2016 г. ставка увеличилась до 8 650 руб./кв.м.

Кроме того, Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не получала соответствующего заявления от ответчика.

Также Департамент представил суду все необходимые документы, подтверждающие, что компания «Лунный Свет» была своевременно уведомлена об изменении размеров платы за аренду.

Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу, что с февраля 2013 по июнь 2016 годов «Лунный Свет» не выполняло свои обязательства, указанные в договоре аренды, и не платило на протяжении всего этого времени за фактически используемое помещение.

В итоге задолженность компании составила 8,6 млн. рублей. Сумма является документально подтвержденной, и ответчик не смог ее опровергнуть ни в письменном отзыве, ни на судебном заседании.

Поэтому суд принял решение обязать компанию «Лунный Свет» выплатить арендодателю всю сумму.

Когда с должника взыскиваются пени?

При заключении сделки по аренде помещений в договоре стороны вправе предусмотреть условия выплаты неустойки.

Согласно договору аренды между Департаментом и «Лунный Свет», компания обязана выплачивать пени при просрочке или неуплате арендного платежа.

Пеня за один просроченный день равна в данном случае 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Условие было предусмотрено в договоре аренды и принято обеими сторонами сделки.

Статьей 330 ГК РФ предусматривает взимание неустоек, если одной из сторон договора не выполняются принятые условия. Опираясь на пункты договора, истец насчитал пени с 6 июля 2013 по 30 июня 2016 годы в размере 1,3 млн. рублей и представил в суд соответствующий расчет.

Проверив документы и не получив от ответчика опровержения, суд принял решение также удовлетворить требование арендодателя о взыскании неустойки в указанном размере.

Расторжение договора судом

Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора через суд, если одна из сторон сделки посчитает действия другой стороны как серьезное несоблюдение условий договора. При этом значимым нарушением условий является такая ситуация, возникшая по вине одной из сторон и при которой другая сторона не получает рассчитанную при подписании договора плату (и выгоду соответственно).

Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю расторгнуть договор, если арендатор дважды не внес в срок арендную плату.

В договоре между Департаментом и «Лунный Свет» предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть соглашение по односторонней схеме в случае неуплаты за аренду за два периода.

Так как истцом были представлены суду все материалы, подтверждающие неуплату за аренду, а ответчик не смог опровергнуть доводы заявителя, суд счел обстоятельства достаточными, чтобы признать нарушения условий договора значимыми. Поэтому требование арендодателя о расторжении соглашения также решено было удовлетворить.

Требование о выселении арендатора

Согласно статье 622 ГК РФ в случае, если договор аренды прекращается, арендатор возвращает владельцу помещение в том виде, в котором его принимал, либо в установленном договором состоянии.

В рассматриваемой ситуации, когда договор расторгнут, ответчик не имеет права продолжать распоряжаться арендуемым имуществом. На этом основании суд также решил удовлетворить требование арендатора, выселить компанию «Лунный Свет» и предоставить помещение Департаменту городского имущества города Москвы.

Послесловие

Организациям, арендующим помещения, необходимо строго соблюдать условия договора.

В случае возникновения проблемной ситуации, которая влечет крупные денежные расходы, а другая сторона сделки намеревается решить вопрос через суд, необходимо принять все возможные меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке.

Это позволит, во-первых, избежать затрат в виде судебных издержек и начисления пеней, а также даст возможность договориться сторонам сделки о рассрочке платежей, пересмотре условий договора.

В рассматриваемой ситуации можно увидеть недостаточную подготовленность ответчика с юридической точки зрения.

Компания не воспользовалась правом, предусмотренным статьей 333 ГК РФ, и не ходатайствовала об уменьшении неустойки. Доводы, приводимые ответчиком, являются необоснованными.

Своим решением суд показал, что несоблюдение условий договора не освобождает от обязанности выплаты полной величины арендной платы за период пользования и пеней.

14.01.2018

Источник: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/chto-zhdet-arendatora-v-sluchae-nevypolneniya-usloviy-dogovora-arendy/

Как арендодатель может расторгнуть договор аренды

Имеется ли право расторгнуть договор аренды в досудебном порядке?

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды по своей инициативе (ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)). Этим правом он может воспользоваться, когда арендатор:

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта имущества в установленном порядке;

– по иным основаниям, согласованным сторонами в договоре. Например, сдача объекта аренды в субаренду без разрешения арендодателя.

Алгоритм действий арендодателя при этом также определен ГК. Если будет иметь место любой из вышеназванных фактов, то сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора арендодатель не может.

Каковы действия арендодателя?

Перед обращением в суд арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение устранить нарушения.

В предупреждении указывается срок, в течение которого нарушение должно быть устранено. Как правило, он согласовывается сторонами в договоре. Обратите внимание стороны на то, что, если нарушение не будет устранено, арендодатель будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора (часть третья ст. 590 ГК).

Форма предупреждения законодательно не установлена. Можно воспользоваться п. 2 приложения 1 к Хозяйственно-процессуальному кодексу Республики Беларусь (далее – ХПК). В нем содержатся требования по оформлению претензий.

В предупреждении указываются:

– ФИО или наименование арендодателя и лица (лиц), которому претензия предъявляется (арендатора), их место жительства (место пребывания) или место нахождения;

– дату предъявления предупреждения;

– обстоятельства, на основании которых составлено предупреждение;

– доказательства, которые подтверждают эти обстоятельства;

– требования арендодателя со ссылкой на договор или законодательство;

– сумму денежного требования (если таковое имеется);

– банковские реквизиты арендодателя (при их наличии);

– перечень документов, прилагаемых к предупреждению.

Документ можно составить и в произвольной форме. В нем обязательно указываются реквизиты договора аренды, а также описываются действия, которые арендодатель должен будет произвести, чтобы снять претензии.

Доказательства направления предупреждения арендатору необходимо будет представить суду.

Если ответ на требования арендодателя не поступил или получен отказ от исполнения, следует обратиться в экономический суд.

Какие еще доказательства необходимы для расторжения договора?

При расторжении договора по вышеизложенным основаниям арендодатель представляет документы о неисполнении арендатором своих обязанностей.

Каждое лицо, которое участвует в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 2 ст. 100 ХПК).

Если переданное в аренду имущество используется не по целевому назначению (например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот), позаботесь о доказательствах такого использования. Приведем пример из судебной практики.

Коммунальное предприятие (Истец) обратилось в экономический суд (далее – суд) с исковыми требованиями к ООО (Ответчик):

– о взыскании сумм задолженности по договору аренды;

– взыскании неустойки;

– расторжении договора аренды;

– выселении Ответчика.

Позиция Истца

Представитель Истца в судебном заседании представил доказательства и привел убедительные аргументы в пользу того, что он надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору аренды: передал объект аренды ответчику в обусловленный договором срок и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Данное обстоятельство подтверждалось представленным в материалах дела актом передачи. Возражений против принятия объекта в аренду у Ответчика не было.

Истец утверждал, что ответчик систематически нарушал предусмотренные договором сроки по внесению арендной платы и у него перед арендодателем образовалась задолженность.

Наличие задолженности Истец доказывал копиями выставленных счетов в адрес Ответчика и платежными документами Ответчика в адрес Истца. В адрес Ответчика направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности. Письменный ответ на нее Ответчик арендодателю не представил.

Истец просил взыскать с Ответчика неустойку за несвоевременную оплату. Соглашение о ней было достигнуто сторонами в договоре.

Позиция Ответчика

Ответчик к отзыву на исковое заявление приложил платежные поручения о перечислении денежных средств истцу. Он утверждал, что сумму основного долга он оплатил полностью, хотя и с опозданием.

Позиция суда

Суд удовлетворил требования Истца.

На основании представленных доказательств суд пришел к выводу, что по условиям договора Ответчик обязан своевременно вносить арендную плату за пользование объектом аренды.

Денежное обязательство Ответчика по внесению арендной платы в установленный договором срок исполнялось не надлежаще, платежи производились не своевременно. Поэтому Истец правомерно воспользовался ст. 300 ГК: при поступлении денежных средств от Ответчика он зачислял суммы основного долга, в т.ч.

неустойки, по более раннему требованию. Оставшуюся часть относил на более позднее требование. Правильность расчета сумм проверена судом и не оспорена Ответчиком.

Суд установил, что в момент рассмотрения спора объект аренды по акту Истцу не возвращен.

Расторжение нарушенного договора по инициативе одной из сторон договора является мерой оперативного реагирования кредитора на ненадлежащее исполнение своих обязанностей должником в обязательстве.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, ГК устанавливает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора судом в случаях, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Требование об оплате задолженности по договору аренды, а также о расторжении договора направлено Истцом в адрес Ответчика почтовым отправлением.

Поскольку задолженность на дату рассмотрения спора ответчиком не оплачена полностью, ответ на предложение истца расторгнуть договор аренды в 30-дневный срок не получен, суд решил, что договор аренды подлежит расторжению. Суд обязал арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

От редакции:

О том, как правильно оформить документы и в какие сроки заявить претензии арендатору, чтобы не пропустить сроки обращения в суд, читатели могут ознакомиться в материале М. Карабо «Исковая давность при расторжении договора аренды: есть ответы на вопросы» (см. журнал «Я – юрисконсульт организации», 2015, № 6, с. 61–64).

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/kak-arendodatel-mozhet-rastorgnut-dogovo

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Имеется ли право расторгнуть договор аренды в досудебном порядке?

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Имеется ли право расторгнуть договор аренды в досудебном порядке?

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;
  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Расторжение договора

Имеется ли право расторгнуть договор аренды в досудебном порядке?

По каким основаниям действующий договор может быть расторгнут? Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Основания расторжения договора прописаны в п.2 ст.450 ГК РФ. Так, расторжение договора допустимо при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

СОПРОВОЖДЕНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ

Как расторгнуть договор?

Когда расторгается договор по обоюдному согласию, то проблем не возникает, ведь по общему правилу стороны могут договориться расторгнуть договор в любой момент до истечения срока его действия (п.1 ст.450 ГК РФ). И основанием для расторжения договора будет взаимное согласие сторон.

Напомним, что обязательным требованием к соглашению о расторжении договора является соблюдение формы, в которой был составлен сам первоначальный договор (п.1 ст.452 ГК РФ). То есть, если первоначальный договор составлен в письменной форме, нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации, то все те же действия должны быть выполнены и в соглашении о расторжении договора. 

При расторжении договора в соглашении стороны могут предусмотреть условие о возвращении исполненного по договору. 

РАСТОРЖЕНИЕ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА ПО ИНИЦИАТИВЕ РАБОТОДАТЕЛЯ

Приведем образец соглашения о расторжении договора оказания консультационных услуг.

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА

от 06.02.2018 г. №45/12

Общество с ограниченной ответственностью «Лютик» в лице генерального директора Лютикова Петра Петровича, действующего на основании устава, именуемое Заказчик, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Цветочек» в лице генерального директора Цветкова Александра Александровича, действующего на основании устава, именуемое Исполнитель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящее соглашение о расторжении договора:

1. Договор об оказании консультационных услуг от 06.02.2018 г. №45/12 расторгается с момента подписания Сторонами настоящего соглашения.

2. Обязательства Сторон прекращаются с момента расторжения настоящего соглашения.

3. Стороны вправе требовать возврата того, что было исполнено ими по договору до момента его расторжения.

4. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую
силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

5. Адреса и банковские реквизиты сторон:

Заказчик:

ООО «Лютик»
Адрес: 126007, г. Москва,
ул. Новая Басманная, д.24
ИНН 7708123436, КПП 770801001
Р/с 40702810400008884545
в КБ «Салютный»
К/с 30101810400000000222
БИК 044583222

Исполнитель:

ООО «Цветочек»
Адрес: 126009, г. Москва,
ул. Новая Басманная, д.45
ИНН 7708123456, КПП 770801001
Р/с 40702810400002224455
в КБ «Звездный»
К/с 30101810400000000222
БИК 044583222

                   П.П. Лютиков

                   А.А. Цветков

Наибольшую сложность вызывает одностороннее расторжение договора. Так, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном или во внесудебном порядке (п.2 ст.450, ст.450.1 ГК РФ).

На практике одним из распространенных вариантов является расторжение ряда бессрочных договоров (т.е. договоров, заключенных на неопределенный срок). Например, расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Какие шаги должна предпринять сторона – инициатор расторжения договора? 

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ

Расторжение договора в судебном порядке

Прежде всего, для расторжения договора в судебном порядке необходимо направить контрагенту уведомление о желании расторгнуть договор (соблюдение обязательного порядка досудебного порядка урегулирования споров).

Например, при расторжении бессрочного договора аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Важно!

Расторгнуть договор в судебном порядке можно в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных договором или законодательством (ст. 450, п.2 ст.452 ГК РФ, п.1 Постановления Пленума ВАС РФ №35 от 06.06.2014 г.).

Какие обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении договора?

Источник: https://rosco.su/press/rastorzhenie-dogovora/

Юриста совет
Добавить комментарий