Должен ли арендатор привести все в квартире в первоначальный вид?

Аренда квартиры: как не стать жертвой мошенников

Должен ли арендатор привести все в квартире в первоначальный вид?

Данил Павленко | novosti-mk.org

За последнее время на сравнительно небольшом рынке недвижимости Казахстана появилось много изощрённых способов жилищного обмана.

Ранее мы разбирались в правилах безопасной покупки жилья и самых распространённых разводах от псевдориелторов. Сегодня решили затронуть не менее наболевший вопрос, как арендовать квартиру и не стать жертвой мошенников.

Ведь любой, кто хоть раз снимал жилплощадь внаём, знает: дело это отнюдь не лёгкое, а порой даже рискованное.

Первый шаг

Итак, как правило, всё начинается с фильтрации большого количества предложений. И здесь стоит учесть, что, если стоимость аренды на порядок ниже рыночной, при этом в объявлении имеются фото элитных апартаментов, стоит усилить бдительность.

Также насторожить должны такие фразы, как «сдам хорошему человеку за символическую плату», «срочно, в связи с переездом, пишите на WhatsАpp», «помогу с постоянной пропиской», «одна комната закрыта с вещами», «хозяин за рубежом», «оплату перечислять переводами».

Конечно, это не служит прямым доказательством того, что перед вами предложение мошенника, но станет поводом для более тщательного изучения объекта.

Что касается фотографий, то на «Крыше» действует система, которая определяет первоисточник, благодаря чему выдать зарубежную недвижимость за отечественную становится затруднительным. При этом вы сами можете проверить снимки на уникальность в Интернете.

Для этого сохраните их на свой компьютер и воспользуйтесь поиском по картинке в одной из популярных поисковых систем. Сверьте описание в первоисточнике и объявлении, проверьте, совпадает ли город, район, ЖК, улица и т. д.

Если имеются разночтения, то стоит задуматься, звонить ли по такому объявлению.

Чтобы понять, занижена ли стоимость, воспользуйтесь функцией бесплатной онлайн-оценки на нашем сайте. Недобросовестные маклеры обычно выставляют цену на 20–50 % ниже рыночной.

Минимальная стоимость аренды однушки в Алматы начинается от 50 тысяч тенге в месяц. В Алатауском и Наурызбайском районах цены колеблются от 50 до 80 тыс. тенге, Турксибском — от 50 до 70 тыс., Жетысуском — от 50 до 120 тыс., Ауэзовском — от 60 до 150 тыс., Алмалинском — от 60 до 160 тыс., Бостандыкском — от 60 до 280 тыс., Медеуском — от 80 до 185 тыс. тенге.

Второй шаг

После того как вы составили список приглянувшихся объявлений, наступает время обзвона. Учтите, добросовестный арендодатель сразу договорится с клиентом о просмотре, а плату возьмёт только после заключения соглашения. Это же касается и работы с риелторами — комиссия оплачивается только после оказания услуг.

Знаком того, что вы натолкнулись на мошенников, можно однозначно считать их попытку любыми способами заполучить деньги заранее, до показа квартиры. То есть любое отступление от схемы ” утром стулья, вечером деньги” скорее всего является попыткой обмана.

Лариса Степаненко

вице-президент ОАРК

— Распространённая ситуация: человек нашёл привлекательную квартиру по низкой цене, позвонил по указанному номеру, а ему отвечают, что эта недвижимость уже сдана, но, к счастью, есть ни в чём не уступающий ей другой вариант. Только нужно срочно перечислить задаток, чтобы квартира не ушла, и можно начинать паковать чемоданы. Такая схема характерна для мошенников.

По её словам, оплату могут попросить наличными либо перечислить на карту или электронный кошелёк. Бывают случаи, когда нечистые на руку риелторы просят отправить смс-сообщение якобы для предоставления базы собственников, после чего со счёта отправителя снимаются средства.

Распространённой схемой для получения лёгких денег является предоставление агентствами недвижимости информационной услуги.

Её суть заключается в следующем: арендатор обращается в АН, где ему обещают подобрать подходящий вариант жилья из собственной базы.

При этом клиента уверяют, что поиски займут не более трёх дней, а агентство будет подбирать варианты до тех пор, пока не найдёт нужную квартиру.

Свои услуги недобросовестные риелторы оценивают в 10–20 тысяч тенге. Подписав договор и заплатив деньги, клиент в итоге получает несколько смс-сообщений с номерами телефонов из объявлений, опубликованных на сайте krisha.

kz, то есть на самом деле никакой собственной базы у агентства нет.

Кроме того, часто жертвы получают номера телефонов из уже неактивных объявлений, и оказывается, что большинство объектов давно продано, или сдано в аренду, или вообще не подходит по параметрам, указанным в договоре.

Претензии недовольных клиентов агентства не принимают, в ответ на них предлагают внимательнее прочитать условия соглашения, в котором указано, что исполнитель (то есть агентство) обязуется оказать лишь информационную услугу по подбору недвижимости, при этом за достоверность информации АН ответственности не несёт.

Распознать такие агентства можно по низкой стоимости их услуг. Комиссия добросовестных риелторов, как правило, составляет около 30 % от ежемесячной арендной платы. И они обязуются искать и присутствовать на просмотрах квартир, а не просто предоставлять информацию.

Третий шаг

Следующим важным этапом при поиске арендной квартиры является её просмотр и проверка документов. По приезде на место обязательно обратите внимание на работоспособность бытовой техники, осветительных приборов, состояние мебели, элементов интерьера, систем отопления, газо-, водо- и электроснабжения. На кухне и в ванне тщательно обследуйте всю имеющуюся сантехнику.

Краны и унитаз не должны болтаться, на трубах — присутствовать подтёки. Шланги должны быть хорошо прикреплены к стиральной и посудомоечной машинам. Уточните у продавца, есть ли возможность перекрыть горячую или холодную воду и где расположены вентили.

В процессе осмотра жилплощади отмечайте про себя все обнаруженные дефекты, чтобы потом указать их в описи имущества во время составления договора. В противном случае позже арендодатель может обвинить вас в порче мебели и потребовать возместить ущерб.

Кстати, платить маклеру за просмотр квартиры 1 000 тенге до момента подписания договора вы не обязаны.

Если внешнее состояние квартиры вас устроило, попросите владельца предоставить оригиналы документов на недвижимость (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство) и удостоверение личности. Сверьте данные.

Почему стоит заключать договор?

Неважно, имеете вы дело с риелтором или напрямую с владельцем жилья, без заключения договора арендатор, даже оплатив месячную аренду, не имеет никаких прав и гарантий.

— Нередки случаи, когда арендаторы решают подзаработать за несколько дней до съезда и сдают квартиру в субаренду. Обычно они стараются заранее взять плату, обещая заключить договор позже.

Через несколько дней объявляется настоящий хозяин и только заселившихся квартирантов выгоняют на улицу. Впрочем, бывает и так, что нечестные владельцы квартир берут предоплату с нескольких квартирантов сразу, естественно, без оформления документов.

Вечером заселяется один арендатор, утром приходит другой. Доказать, что вы заплатили за проживание, будет сложно, — рассказывает Степаненко.

Заключение договора является необходимой процедурой, ведь в нём прописываются все обязательства арендодателя и арендатора. Изучите все пункты соглашения. Невнимательность к деталям грозит неприятными последствиями в будущем.

К примеру, как пожаловался нам один из арендаторов, к нему в квартиру регулярно без предупреждения приходил собственник. А всё потому, что в договоре не был прописан пункт, где указывалось бы время и частота посещения хозяина.

Пример неудачного договора

Конечно, все договоры составляются индивидуально, но мы совместно с юристом Бахытом Касымбековым решили выделить несколько пунктов, которые обязательно должны присутствовать в документе:

  • данные, удостоверяющие личность обеих сторон (Ф.И.О., ИИН);
  • фиксированная стоимость ежемесячной платы в тенге на определённый срок (чаще всего полгода/год);
  • материальная ответственность обеих сторон за неисполнение или нарушение договора;
  • ответственность за оплату коммунальных услуг;
  • срок и подробно расписанная процедура расторжения договора;
  • время, за которое собственник обязуется уведомить арендатора о выселении или повышении платы (обычно 30 дней);
  • дата расчёта не позднее определённого числа;
  • частота, дата и время месячных посещений арендодателя для проверки состояния квартиры;
  • количество человек, которые будут проживать с арендатором (члены семьи с указанием Ф.И.О., ИИН);
  • ответственность арендатора за порчу имущества в квартире;
  • ответственность владельца за проведение ремонта, починку сантехники, исправность системы отопления, газо-, электро- и водоснабжения и т. д.;
  • разрешение/запрет на содержание домашних животных;
  • обязанность квартиранта вернуть имущество арендодателю в первоначальном состоянии с учётом нормального износа за прожитое время;
  • акт приёмки-передачи квартиры.

Стоит отдельно остановиться на описи имущества по акту приёмки-передачи квартиры. Здесь должно быть указано описание каждого предмета, его состояние и дефекты, которые были замечены во время осмотра. К акту следует прикрепить фото или диск/флешку с видеосъёмкой всех доверенных арендатору вещей, а также отметить в описи наличие аудио- или видеофиксации.

Впишите в акт показания всех счётчиков на момент сдачи квартиры, общее состояние жилья, наличие или отсутствие ремонта, количество и состояние мебели, бытовой техники, сантехники, труб и т. д. Учитывать нужно всё, вплоть до того, сколько комплектов ключей передано, количество стульев на кухне, диагональ и марку телевизора.

После того как договор с актом приёмки согласованы и подписаны, наступает время оплаты месячной аренды и услуг риелтора (в случае если вы к ним прибегали). С арендодателя нужно взять расписку о получении денег с указанием суммы в тенге (цифрами и прописью), вписать туда Ф.И.О. и ИИН обеих сторон и пояснить, что деньги вы отдаёте в счёт оплаты жилья за определённый период.

Если вы оформляете соглашение через риелтора, он может составить график погашения арендных платежей, где собственник и арендатор будут ежемесячно вписывать сумму и срок действия оплаты, оставляя в специальной графе свою подпись.

Иногда мошенники просят оплатить аренду сразу за несколько месяцев или даже полгода под предлогом правдоподобной истории про необходимость средств для больных родителей, срочный переезд в другой город, похороны и т. д.

Поскольку деньги необходимы «срочно», сумму в таких случаях существенно занижают, но при этом просят предоставить средства прямо на месте. Гарантией в данном случае обычно служит только честное слово.

Стоит ли говорить, что в итоге арендатора выселяют из квартиры настоящие владельцы, а шансы вернуть деньги практически сводятся к нулю.

Договор является официальным документом, и если есть возможность, до его подписания лучше проконсультироваться с юристом. Если собственник не соблюдает условия договора, арендатор вправе обратиться с заявлением в суд. А если есть ещё и сомнения, что владелец квартиры сдает её, не встав на учёт в качестве ИП, то и в налоговый комитет.

Нюансы

  • Арендодатель может попросить внести депозит на случай порчи имущества в квартире, это вполне нормальная практика. Обычно сумма включает в себя одну месячную арендную плату и идёт в счёт оплаты последнего месяца.
  • При отсутствии графика погашения каждый факт передачи денег арендодателю лучше всего фиксировать распиской.
  • Попросите владельца предоставить счета по коммунальным услугам. Проверьте, есть ли задолженность.

В текущей статье мы рассмотрели риски, которые может понести арендатор.

Позже мы обязательно напишем и о том, какие существуют способы обезопасить себя и своё имущество для собственников квартир.

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/arenda-kvartiry-kak-ne-stat-zhertvoy-moshennikov

Материальный ущерб при аренде квартиры: изменения в законодательстве | Журнал Neue Zeiten

Должен ли арендатор привести все в квартире в первоначальный вид?

Алеся Тюменцева

В номере: 07 (205) июль 2018

В конце февраля 2018 года Верховный суд принял решение, регулирующее финансовые взаимоотношения между арендаторами и арендодателями. Суть решения в том, что в случае, если квартире, сдаваемой в аренду, нанесен ущерб, арендодатель вправе потребовать немедленной компенсации, не давая времени на самостоятельный поиск путей преодоления проблемы арендатором.

Это достаточно жесткое решение, ведь арендатор лишается возможности найти экономный для себя вариант ремонтных услуг или устранить неполадку самостоятельно.

Но арендодатели поддержали Верховный суд, поскольку получили мощные рычаги влияния на своих жильцов, ведь нередки случаи, когда квартиры после того, как из них съехали квартиросъемщики, требовали немедленного и дорогостоящего ремонта лишь потому, что люди вовремя не проинформировали арендаторов об имеющейся проблеме. А ведь известно, что вовремя нерешенная мелкая поломка приводит к дорогостоящему ремонту.

Последствия для наемщиков

Решение № VIII гр. пр. 157/17 от 28.02.2018 (на него теперь будут ссылаться арендодатели) основывается на том, что требование о возмещении ущерба не попадает под правила, которые ранее применялись в случае недобросовестного выполнения обязательств или их полного игнорирования.

Теперь нет необходимости напоминать арендатору о ремонте, просить его, ждать, требовать, устанавливать какие-то сроки. Теперь арендодатель не только при выезде, но и в текущем моменте может требовать немедленной денежной компенсации.

Единственное исключение – косметический ремонт, который должен быть сделан при выезде и на который выделяется оговоренное время.

Для компенсации затрат арендодатель может воспользоваться депозитом и затем потребовать от арендатора пополнения этого счета. Причем, сумма может и превышать размер депозита, и суд встанет на сторону арендодателя при возможном иске.

Арендатором стоит помнить, что денежная сумма на восполнение ущерба не ограничивается размером депозита, а определяется фактической стоимостью ремонтных работ. Например, если вы потеряли ключ от дверей, то новый обойдется в 30-40 евро.

Но если необходима замена всей системы замков, то арендатор или его страховая компания обязаны компенсировать несколько тысяч евро.

Бережное отношение к чужому имуществу и никаких проблем!

Неужели закон столь суров? Да нет же, не будьте равнодушны к арендуемому имуществу и никаких денежных проблем не возникнет. Не смотрите, как капает кран, искрит розетка или ломается мебель. Не допускайте распространения плесени, бережно относитесь к паркетной доске и не оставляйте включенным отопление во время отъезда, во избежание разрыва труб.

Заметили неполадку – позвоните немедленно хозяину квартиры, этим вы поставите его в известность о возникшей ситуации, снимите с себя ответственность и сохраните личные денежные средства, которые наверняка уйдут на ремонт или замену испорченного имущества, если арендатор сам заметит проблему.

Закон охраняет всех

На первый взгляд кажется, что закон стоит на стороне арендодателя, но это не так, обе стороны находятся под равной степенью защиты.

В случае, когда хозяин имущества, самолично задержавшись с устранением проблемы и допустив серьезный ущерб, решит обвинить в не уведомлении противоположную сторону, арендатор всегда докажет неправоту противоположной стороны, предоставив суду скрины электронной переписки или же свидетели телефонного разговора подтвердят его.

Нет оснований волноваться и за то, что арендодатели получат несанкционированный допуск к депозитам или личным счетам своих жильцов.

Наемщики могут обжаловать действия арендодателей и те, как и прежде, должны доказать причину и степень ущерба, а так же предъявить все расходные сметы.

Своевременное техническое обслуживание

Конечно, с течением времени все приходит в негодность, и в этом нет никакой вины арендатора. В конце концов, он платит за аренду деньги, которые и подразумевают факт того, что он пользуется всем имуществом.

«Владелец жилья должен передать арендованное имущество наемщику в состоянии, подходящем для договорного использования, и удерживать его в этом состоянии в течение периода аренды», – говорится в §535 Гражданского кодекса.

Хозяин квартиры обязан своевременно заменять мебель, краны, дверные ручки и т.п. Он должен заботиться о текущем ремонте сантехники, труб и электрической проводки.

Наемщик не несет ответственности за амортизацию жилья, если ущерб не причиняется планомерно. Если вы, как арендатор, заметили недоброкачественный ремонт или явный дефект – требуйте от владельца устранения проблемы.

Или, по согласию сторон, сокращения арендной платы. Но поставить хозяина в известность необходимо!

За что платит арендатор?

Случилась неприятность и квартиросъемщик нанес ущерб. Как рассчитать стоимость погашения долга? Тут действует принцип «новое в счет старого», когда возраст и срок службы конкретного предмета учитывается при покупке нового.

Например, на стеклокерамическую плиту поставили чугунную сковороду, которая, естественно, серьезно поцарапала поверхность. Плите, допустим, четыре года. Существуют нормативы пользования каждым предметом, для плиты срок службы 5 лет.

Теперь считаем: арендодатель вправе требовать не покупки новой плиты, а компенсации за недоиспользование плиты в течение только одного года. То есть, фактически, только 20% первоначальной стоимости.

И заметьте, что нанимателя жилья вообще не должен волновать тот факт, что плитами пользуются гораздо дольше, он руководствуется исключительно нормативными цифрами.

В договорах аренды есть пункт о мелком текущем ремонте, который обязан проводить арендатор. Необходимо следить, чтобы там была прописана максимальная сумма для трат на ремонт. Обычно это 75 евро, хотя цифры варьируются.

Так же указывается ежегодный верхний предел для ситуации, когда в течение определенного времени делаются несколько ремонтных работ подряд. Для этого случая считается достаточным 8% годовой арендной платы.

На практике это защищает арендатора от излишних трат, поскольку превышающую указанный лимит разницу за такие работы владелец имущества берет на себя.

Мелкий ремонт осуществляется исключительно по отношению к тем объектам, которыми жильцы пользуются часто: сантехника, дверные ручки, жалюзи, выключатели. Водопровод, отопительная система, электропроводка, газовая система, даже швы, требующие обновления, не входят в понятие «мелкого ремонта». Это все забота владельца жилплощади.

Совет арендаторам: прежде, чем обратиться за помощью в домоуправление или ремонтный сервис, подумайте, не проще ли вам самостоятельно заменить, например, капающий кран. Ведь часто он стоит дешевле, чем счет, выставленный за работу сантехника.

Типичные спорные моменты

Существует ряд бытовых ситуаций, которые чаще всего вызывают спор: должен ли арендатор компенсировать ущерб или нет. Давайте рассмотрим самые распространенные случаи.

Ковер

Арендатор. Ущерб за пятна, прожженные дыры, вмятины от неправильно установленной мебели взимаются арендодателем. Однако, если восстановление ковра невозможно, то действует принцип «новое в счет старого», т.е. арендатор оплачивает стоимость ковра на момент пользования.

Владелец. Износ ковра – обычный бытовой процесс, он ложится на издержки хозяина квартиры.

Паркет

Арендатор. Царапины, сколы, пятна, вздутие паркетной доски из-за перелива горшочных растений или неправильной влажной уборки – это однозначная компенсация арендатором ущерба в пользу хозяина квартиры.

Владелец. Циклевка паркета и покрытие его лаком – обязанность владельца имущества, которую он обязан осуществлять каждые 12 лет.

Ванная

Арендатор. Если существует необходимость повесить новые кронштейны для оборудования ванной комнаты, это желательно сделать с помощью клеевых технологий. Если решили просверлить отверстие, то исключительно в стыках или швах. Плитка, испорченная сверлением – финансовое бремя арендатора.

Владелец. Оснащение ванной комнаты – задача владельца квартиры. Он обязан установить необходимую сантехнику. Если кафельная плитка отошла от стены – ее следует заменить на новую. Но арендатор не вправе требовать дополнительного декора или согласовывать цвет кафеля.

Кухня

Арендатор. Рабочая поверхность кухонных столов при работе может царапаться, что ухудшает внешний вид. Но это нормальный процесс и наемщик не несет за это ответственности. В то время как за, например, разбитую тяжелым предметом кафельную плитку он обязан компенсировать ущерб.

Владелец. Все кухонное оборудование перед сдачей в аренду помещение новым квартирантам должно быть осмотрено на предмет скрытых дефектов, которые должны быть заменены. Если поломка – не прямая вина арендатора, то оплата за ее ликвидацию ложится на хозяина.

Водопровод

Арендатор. Замена шлангов стиральных и посудомоечных машин – забота арендатора.

Владелец. Водопроводные трубы, фитинги, гибкие шланги под раковиной ремонтируются владельцем квартиры, но арендатор обязан вовремя сообщить о протечке.

Плесень

Арендатор. Недостаточное проветривание и слабое отопление в сезон приводят к образованию плесени. В этом случае это зона ответственности наемщика.

Владелец. В случае, когда плесень образовывается из-за конструкторских просчетов или неправильно установленных окон – арендатор снимает с себя всю ответственность и именно хозяин ищет пути решения проблемы.

Источник: http://neuezeiten.rusverlag.de/2018/07/23/6675/

Советы немецких юристов: конфликты с арендаторами и как их избежать

Должен ли арендатор привести все в квартире в первоначальный вид?

Какие права и обязанности есть у арендаторов в Германии? Когда можно поднимать плату за недвижимость? Что делать, если съемщик отказывается платить и не хочет выезжать из квартиры? И как правильно составить арендный договор, который учтет все необходимые условия? Prian.ru попросил опытных юристов рассказать о самых распространенных конфликтах между собственниками и арендаторами. Обязательно к прочтению всем, кто хочет зарабатывать на немецких квадратных метрах.

Ситуация. Арендатор регулярно задерживает оплату квартиры.

Адвокат: Закон регулирует порядок перечисления аренды. Квартира должна быть оплачена до третьего рабочего дня каждого месяца. Если съёмщик постоянно или часто опаздывает, то это – повод для бессрочного расторжения договора. Но предварительно арендатора необходимо предупредить. Лучше всего – отправить ему официальное письменное предупреждение от собственника.

2. Несогласованный ремонт

Ситуация. Арендатор без согласования с собственником жилья перекрашивает стены. Например, в розовый цвет.

Адвокат: Арендатор имеет право оформлять съемное жилье на свой вкус. Например, оклеивать квартиру обоями различного цвета, заменять половое покрытие, окрашивать стены, в том числе, в розовый или ярко-жёлтый цвет.

Словом, делать косметический ремонт. В договоре можно указать, что при выезде съемщик обязуется привести квартиру в первоначальный вид. Допустим, прописать, что стены должны иметь нейтральный оттенок.

А вот проводить серьезные строительные изменения можно только с согласия собственника.

3. Незарегистрированные жильцы

Ситуация. Арендатор без согласования с собственником подселяет в квартиру друзей или родственников.

Адвокат: Без разрешения арендодателя квартирант не имеет права подселять других жильцов в съёмную квартиру. Также он не может сдавать всю квартиру кому-то ещё.

Но арендатор может запросить разрешение у собственника, а в случае отказа расторгнуть договор либо добиваться исполнения своих требований через суд. Если речь идёт о пребывании гостей в квартире, то они могут оставаться максимум 6-8 недель.

Эта регулировка однако не касается родственников. Не требует особого разрешения и нахождение в квартире супруга, родителей и детей.

4. Нецелевое использование

Ситуация. Арендатор сдает квартиру в субаренду туристам посуточно.

Адвокат: Ещё одна возможность субаренды – сдача квартиры или отдельных комнат туристам и временным постояльцам. И в этом случае квартиросъёмщик должен иметь разрешение владельца.

Если собственник даёт добро на посуточную субаренду и это ведёт к тому, что квартира сдается туристам большую часть года, то могут возникнуть проблемы с городским управлением. В Германии в связи с нехваткой жилья существует запрет на использование квартир не для постоянного проживания, а в других целях.

Иными словами, превращать жилую недвижимость в отель запрещено. Если город узнает об этом, он может наложить запрет на субаренду, а в случае невыполнения запрета – высокий штраф.

5. Поломка имущества

Ситуация. В квартире происходит протечка воды и портится паркет.

Адвокат: В немецком жилищном законе действует принцип, по которому съемщик обязан платить оговоренную арендную плату, а владелец – содержать квартиру в безупречном состоянии на протяжении всего периода аренды.

В качестве частичного исключения из этого принципа может послужить договоренность, что наниматель обязуется проводить мелкий (стоимостью до €150) либо косметический ремонт.

В случае больших повреждений (поломка трубы, окон, санузла), собственник квартиры должен устранить проблему. Если же сам квартиросъемщик ответственен за неисправность, например, сломал окно или выбил дверь, то оплачивать ремонт должен он сам.

Таким образом, собственник несет ответственность только за те повреждения, которые возникли в результате изнашивания и обычного использования квартиры.  

6. Нарушение спокойствия

Ситуация. Арендатор устраивает шумные вечеринки, конфликтует с соседями по дому.

Адвокат: Нарушение спокойствия в доме и ссоры с соседями могут привести к бессрочному расторжению договора аренды.

Но и в этом случае собственник квартиры обязан предварительно предостеречь жильца и указать ему на несоответствующее договору поведение.

В последующем судебном процессе владелец недвижимости должен будет доказать, что съемщик был предупрежден, и что он ответственен за нарушение спокойствия и конфликты с соседями.

Источник: https://prian.ru/pub/36549.html

Отказ в принятии помещения арендодателем: основания и последствия

Должен ли арендатор привести все в квартире в первоначальный вид?

Недавно судом кассационной инстации судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения по весьма очень интересному делу, фактические обстоятельства таковы. 

Компанией были заключены договоры аренды с арендодателем А на помещение 1 и арендодателем В на помещение 2. Весьма важным моментом является то обстояетельство, что помещения 1 и 2 располагались рядом.

Компания направила уведомление о расторжении договора и необходимости явиться на приемку помещения, арендодатели в ответ указали, что пока помещение не будет приведено в первоначальное состояние, оно принято не будет.

Компания обратилась в суд с требованием о взыскании стоимости капитального ремонта, поскольку условиями договора было предусмотрено согласие арендодателей на его проведение и возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Арендодатели заявили встречное исковое заявление о понуждении к исполнению обязательства в натуре, а именно приведение помещения в первоначальное состояние.

По делу была назначена экспертиза, в рамках которой было установлено, что фактически из двух помещений было образовано одно, которые использоваться на сегодняшний день невозможно, что является реконструкцией объекта.

Экспертами также было установлено нарушение пожарной безопасности, ГОСТов, ухудшение потребительских свойств объекта. Экспертизой установлено, что возможность использовать помещение возможно только либо путем узаконения реконструкции, либо путем приведения помещения в первоначальное состояние. Суд в удовлетворении требований компании отказал встечные требования удовлетворил со ссылкой на ст. 393, 623, 1064, 1082 и под конец добил еще ст. 10 ГК РФ. 

В последующем уже арендодатели обратились в суд с требованием о взыскании арендных платежей за тот период, когда проводились ремонтные работы по приведению помещения в первоначальное состояние. Суд удовлетворил требования, фактически скопировав мотивировку из первого решения между сторонами. 

С первого взгляда, кажется, что все довольно справедливо: арендатор, владея помещением, провел его реконструкцию без согласования, за что должен отвечать.

Однако, больше вызывает вопросов правовая квалификация данных правоотношений.

Суды по факту смешали все в один котел: нормы ответственности за нарушение договорных отношений, деликтные нормы, а в качестве вишенки на торте, чтобы вообще окончательно всех запутать, указали еще и ст. 10 ГК РФ. 

В каком состоянии арендатор обязан вернуть помещение?

На мой взгляд, необходимо попытаться распутать этот клубок, поэтапной, обращаясь по порядку и последовательно к нормам, содержащимся в ГК РФ. 

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

 Следовательно, у арендатора существует обязательство по возврату имущества либо в том состоянии, в котором он его принял, либо в том, о котором договорились в договоре аренды.

Сразу возникает вопрос, если стороны в договоре укажут формулировку “возврат осуществляется в фактическом состоянии”, будет ли это значить, что арендатор всегда будет считаться исполнившим свою обязанность по возврату? На мой взгляд, нет, поскольку абстрактное согласие на принятие помещение в фактическом состоянии, абстрактное согласие на капитальные ремонт и иные подобные формулировки, не являются согласием. В нашей ситуации, подобных формулировок договор не содержал, но в нем присутсвовало то самое абстрактное согласие арендодателя на проведение капитального ремонта. Однако, поскольку экспертизой было установлено проведение реконструкции, то не имеет какого-либо правового значения согласие на капитальный ремонт. 

В связи с чем, требование арендодателей о понуждении к исполнению обязательства в натуре в виде проведения помещения в первоначальное состояние правомерно и основано, в частности на ст. 12, ст. 308.

3 и ст. 622 ГК РФ. Однако, следует указать, что суды в данном деле квалифицировали данное требование не как обязательственное, а как деликтное, в качестве основания, указав ст. 1064 и 1082 ГК РФ.

 

Обязан ли арендодатель принять помещение в любом состоянии? 

Согласно п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”,  арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. 

Но является ли уклонением арендодателя от приемки помещения тот случай, когда помещение передается не в тот состоянии, в котором принималось? Я бы руководствовалась в этом случае правилом, установленным ч. 3 ст. 420 и применила бы ст. 328 ГК РФ.

Можно считать, что обязательство арендодателя принять помещение , обусловлено обязательством арендатора передать помещение в состоянии, в котором он его принял. В случае, если помещение передается не в состоянии, в котором оно принималось, то и обязанности арендодателя по его приемки нет.

И, как следствие, он не уклоняется от его принятия. 

Примеными ли нормы о деликтной ответственности?

Если порассуждать, то можно найти смысл  и необходимость применения ст. 1064 и ст. 1082 к сложившимся правоотношениям. Суды, вероятно, хотели указать, что раз была проведена реконструкция, которую не узаконили, то со стороны арендодателя был совершен деликт.

Но, во всей этой истории, меня смущает тот факт, что необходимости применять нормы деликтной ответственности, просто нет! Ведь, поскольку арендатором нарушено обязательство по возврату помещения в том первоначальном состоянии, то руководствуясь ч. 3 ст. 420 и ст. 393 и ст.

15 ГК РФ, кредитор (арендодатель) вправе взыскать убытки за неисполнение данной обязанности, а не требовать возмещение вреда. Хотя суды, в качестве обоснования ст. 393 ГК РФ указали. В качестве подтверждение данной позиции, очень интересным является положение, содержащееся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.

2014 № 35 “О последствиях расторжения договора”, в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, ст. 622, 655, 664) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В таком случае, положения гл. 60 ГК РФ применению не подлежат. Хоть тут прямо не сказано, но и гл. 59 в данном деле не подлежала применени.

Абзац 2 данного пункта содержит указание, что  в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

То есть по факту, Пленум № 35 заполнил пробел, содержащийся в ст. 622 ГК РФ таким образом, что даже обращаться и ст. 393 и 15 ГК РФ не требуется.

Более того, если примененить данный пункт Пленума, то компания еще “легко” отделалась, поскольку, исходя из его содержания, взыскание аредной платы за период не компенсируют убытки арендодателя, которые могли возникнуть в связи с невозможностью, например, сдавать помещение новому арендатору. 

Следовательно, необходимости примененяя ст. 1064 и 1082 ГК РФ в данном деле у судов не было. 

А как же статья 10 ГК РФ?

Если учитывать все вышеизложенного, то я необходимости ее применения вообще не вижу. 

Таким образом, при нарушении обязанности передать помещение в состоянии, в котором оно принималось, влечет за собой обязанности либо возместить убытки, либо привести его в первоначальное состоянии, а также обязанность по оплате арендных платежей на время проведения ремонта и компенсации убытков. Как избежать данной ответственности? На это можно написать отдельную статью, но мысли, лично у меня, по этому поводу есть. Надеюсь, они также появились и у тех, кто прочитает статью. 

Примечание: необходимо учитывать, что в каждом конкретном деле свои обстоятельства, которые не являются индентичными в других случаях. Поэтому не факт, что если в данном случае, решение было такое, оно будет аналогичным в ином деле. Дело, рассмотренное в настоящем блоге: А46-9600/2018.  

Источник: https://zakon.ru/Blogs/otkaz_v_prinyatii_pomescheniya_arendodatelem_osnovaniya_i_posledstviya/77278

Правила аренды

Должен ли арендатор привести все в квартире в первоначальный вид?

Мы работаем круглосуточно и без выходных по предварительной записи.

Арендатор – лицо, арендующее студию “Публика” для проведения фото и видео-съёмок или мероприятий на определённые дату, время и количество часов. Администрация (администратор) — ответственное лицо от студии “Публика”, принимающее арендатора в день проведения съёмки или мероприятия.

Данные правила оговаривают правила использования помещения фотостудии “Публика” для фото и видео-съёмок или проведения мероприятий и ответственность арендатора.
Правила должны быть подписаны арендатором до начала арендного времени в день проведения съёмки или мероприятия.

  1. Вход в студию возможен только в сменной обуви.

Арендатор может принести свою сменную обувь или воспользоваться тапочками, которые предложит администратор студии.

  1. Курение в помещении студии запрещено.

Курение разрешено только в специально отведённых местах, расположенных на улице возле здания.

  1. Администрация студии оставляет за собой право отказать в предоставлении своих услуг без объяснения причин.

Администрация оставляет за собой право не допускать в студию и удалять из студии лиц в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.

Окончательная стоимость аренды определяется после согласования даты, времени и количества часов аренды. Также учитывается повышающий коэффициент в случае увеличения количества участников съёмки или мероприятия.
В случае, если арендатор при бронировании не предупредил администрацию студии о количестве участников, то повышающий коэффициент должен быть оплачен перед началом аренды.

  1. Бронирование и предоплата.

Мы работаем круглосуточно и без выходных по предварительной записи.

Предварительное бронирование студии осуществляется через сайт студии, по телефону или при личном визите в студию.

Предварительная бронь студии действует в течение 1 рабочего дня.

Окончательное бронирование студии осуществляется после 50% предоплаты. Оставшуюся часть оплаты арендатор вносит непосредственно перед началом аренды. 

  1. Доступ к фотосессии или мероприятию.

Администратор обеспечивает доступ в зал строго только после подписания правил студии и акта о материальной ответственности, а также полной оплаты за аренду или мероприятие.

Пожалуйста, планируйте свое время с учётом этого требования.

  1. Мебель и предметы интерьера в студии могут отличаться от фотографий, представленных на сайте.

Это связано с сезонным обновлением мебели и декора в студии. Уточнить о наличии интересующих деталей можно по телефону.

Началом аренды студии считается заявленное забронированное время, а не фактическое время начала съёмки или подготовительных работ к съемке.

Окончанием аренды студии считается время, когда арендатор покидает студию.

В случае если фактическое время пребывания превышает забронированное арендатор обязан оплатить разницу согласно прайс-листу студии.

  1. Дополнительное время аренды.

Арендатор может продлить аренду студии за дополнительную плату в случае, когда студия свободна после окончания зарезервированного арендатором времени.

При досрочном завершении съёмки забронированное время оплачивается полностью. Если студия зарезервирована следующим клиентом, арендатор обязан покинуть студию не позже арендованного времени.

Запрещается использовать любые горючие вещества и предметы в помещении студии

Использование дым-машин и парогенераторов возможно по предварительному согласованию с администрацией студии.

За порчу и поломку студийного оборудования и аксессуаров арендатор несёт полную материальную ответственность.

В случае порчи имущества студии арендатор компенсирует студии все затраты на восстановление испорченного или покупку нового имущества.

Запрещается нарушать правила техники безопасности.
Подписывая данные правила студии арендатор подтверждает ознакомленность с правилами техники безопасности и гарантирует их соблюдение.

  1. Изменение декора фотозоны.

Запрещено самостоятельно наклеивать клейкую ленту, скотч, а также сверлить отверстия, монтировать крепёж или каким-либо иным способом воздействовать на интерьеры студии.

Использование любых красящих веществ возможно только по согласованию с администрацией студии.

Использование конфетти возможно только по предварительному согласованию с администрацией студии.

Любые загрязнения, появившиеся во время проведения съёмки или мероприятия, арендатор обязан убрать самостоятельно, также можно воспользоваться услугами клининга за отдельную плату. При мероприятиях от 20 человек и при использовании кейтеринга (еды) клининг обязателен.

  1. Правила использования оборудования и декора.

Администратор всегда готов оказать помощь арендатору при работе с техникой и декором.

При необходимости можно привлечь техника или художника по свету на съёмку за отдельную плату и по предварительной договорённости.

Арендатор, по согласованию с администрацией студии, вправе изменять интерьер студии для построения кадра (передвигать мебель, приносить собственные элементы декора и т.п.). После окончания съёмки все предметы интерьера должны быть возвращены на первоначальные места.

Подготовка фонов к съёмке осуществляется администратором или иным представителем студии. Фоны разворачиваются и сворачиваются плавно, без резких движений.

При необходимости можно привлечь помощника от студии “Публика” на съёмку за отдельную плату и по предварительной договорённости.

Бумажные фоны являются расходным материалом, в случае их порчи (порыв, замятие, пятна и т.д.) должны быть оплачены арендатором отдельно из расчёта 500 руб. за м.п. испорченного фона.

Дополнительные цвета бумажных фонов или тканевые фоны можно заранее заказать через администратора студии.

  1. Съёмка с животными и птицами.

Съёмка с животными и птицами производится по согласованию с администрацией и оплачивается по индивидуальному тарифу (в зависимости от количества и размеров животных).

Животные должны быть чистыми, опрятными и находиться в специальных переносках или клетках.

В случае порчи имущества животными/птицами и других непредвиденных обстоятельств с арендатора взимается оплата на восстановление имущества (размер оплаты зависит от нанесённого ущерба).

  1. Съёмка с дикими хищными животными.

Производится по согласованию с администрацией и только в присутствии дрессировщика этого животного, оплачивается по индивидуальному тарифу.

Животные должны быть чистыми, опрятными и находиться в специальных переносках или клетках.

В случае порчи имущества животными или птицами и других непредвиденных обстоятельств с арендатора взимается оплата на восстановление имущества (размер оплаты зависит от нанесённого ущерба).

После завершения съёмки в арендованной зоне арендатор обязан убрать мусор, привести зону в первоначальный вид и сдать реквизит администратору.

Арендатор вправе воспользоваться услугами клининга, они оплачиваются отдельно.

Стоимость аренды зала для проведения мероприятий определяется согласно актуальному прайс-листу.

При аренде студии под мероприятие арендатор не вправе использовать фототехнику и декор фотозон без дополнительного согласования с администрацией студии.

В случае заказа мероприятия “под ключ” стоимость и конечный набор услуг оговариваются индивидуально.

В стоимость аренды под любое мероприятие закладывается клининг (тщательная уборка), что не снимает с арендатора ответственности за приборку после проведения мероприятия (сбор мусора, расстановка мебели в первоначальный вид и т.п.) Стоимость клининга не менее 1000 рублей в зависимости от количества человек и формата мероприятия.

Круглосуточная и бесплатная парковка находится на улице перед зданием.

Также имеется подземная парковка на 50 мест (заезд с улицы Малышева).

Время работы подземной парковки с 8:00 до 23:00.

1-й час — бесплатно; 2-й час — 200 руб./час; 3-й и последующие — 100 руб./час; Бесплатно — при предъявлении чека парфюмерного супермаркета «Золотое яблоко» или универмага Bolshoy на сумму 500 руб.

В случае отказа от услуг студии администрация вправе удержать предоплату в полном объёме.

Изменение объёма арендуемого времени или набора услуг может быть произведено по согласованию с администрацией студии не позднее 3-х рабочих дней до даты аренды или мероприятия.

Перенос забронированного времени возможен не позднее 24 часов на любое свободное время по согласование с администрацией студии.

Источник: http://publikafoto.ru/terms/

Юриста совет
Добавить комментарий