Что мне положено при сносе моей частной собственности?

Дадут ли вместо одного дома две квартиры?

Что мне положено при сносе моей частной собственности?

Если дом маленький, а людей много

– Елена Алексеевна, здравствуйте!

– Добрый день!

– Мы живем в частном доме, который идет под снос. Дом маленький, 44 квадратных метра, а зарегистрировано в нем 8 человек, в том числе 4 собственника. Что мы сможем получить взамен?

– Площадь жилья, предоставляемого взамен, будет рассчитываться так: каждый собственник и каждый зарегистрированный в вашем доме имеет право на 15 квадратных метров общей площади, то есть новое жилье должно быть площадью 120 квадратных метров.

Об этом говорится в указе президента №58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд», который вступит в силу с 1 мая 2009 года.

Раньше такого права не было, жилье предоставляли равнозначное.

– А моя семья из 4 человек может получить отдельное жилье?

– Вы можете просить у исполкома отдельную квартиру площадью 60 квадратных метров, но по указу №58 обязанность выделения вам нескольких квартир не предусмотрена. Хотя, в случае невозможности предоставления собственнику одной квартиры, их может быть предоставлено несколько.

– Спасибо.

– Кого будут учитывать при выделении взамен квартиры: тех людей, которые зарегистрированы на момент принятия решения о сносе дома, или тех, кто будет зарегистрирован в момент, когда дом пойдет под снос? Жена моего брата сейчас не зарегистрирована, но хотела бы это сделать. На нее положено 15 метров или нет?

– Она может зарегистрироваться, законодательством это не запрещено. Необходимо будет дополнительно проинформировать об этом исполком, и тогда на нее тоже выделят 15 метров.

Если дом большой, а хозяйка – одна

– Я живу одна в доме, который будут сносить. Слышала, что по закону взамен должны предоставить помещение из расчета 15 метров на человека. Но у меня дом в 10 раз больше, чем эти 15 метров! Что мне предоставят взамен?

– Вы имеете право на предоставление взамен квартиры равнозначной площади, то есть 150 квадратных метров. Ухудшить ваши жилищные условия не могут. На меньшую площадь вы можете согласиться только при условии выплаты вам денежной компенсации. Это новшество, которое заработает с 1 мая.

– А если мой дом будут сносить до 1 мая?

– Тогда будет действовать старое правило – по 15 метров на человека.

– Я имею право именно на квартиру? А дом мне могут дать?

– Вы можете выбрать либо предоставление взамен квартиры, либо строительство нового жилого дома, либо перенос старого (но перенести могут только сруб), либо денежную компенсацию.

Есть особенность расчета денежной компенсации: ваш дом должен быть оценен по рыночной стоимости, но денежная компенсация должна быть не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценного жилого дома или квартиры.

Если в квартире никто не прописан

– У меня в собственности квартира площадью 50 квадратных метров, в ней живут мои дети, но никто не прописан. Как будут учитываться мои права на собственность в случае сноса дома?

– Если в квартире или доме никто не прописан и если в случае сноса вы выберете право на получение взамен квартиры, вам выделят жилье той же площади.

– Я живу в однокомнатной государственной квартире, она не приватизирована. Зарегистрировано в ней 4 члена семьи. Это значит, что мы получим по 15 метров на человека?

– Нет, поскольку квартира не приватизирована, вы получите взамен квартиру, равную по площади той, которую вы сейчас занимаете.

Нужно ли доплачивать за лишние метры?

– Если мне полагается квартира площадью 60 метров, а для меня найдут, например, 70, то лишние 10 метров мне дадут бесплатно или за них нужно будет доплачивать?

– Если ваш исполком не найдет квартиру ровно 60 квадратных метров и предложит вам жилье большей площади, то вам не придется ничего возмещать. Но только в том случае, если такое жилье предоставлено не по вашей просьбе. А вот если вы сами попросите исполком предоставить вам квартиру больше, то тогда, конечно, вам нужно будет доплатить.

– Может ли дом или квартира, которую мне предоставят, быть по цене меньше, чем тот дом, в котором я живу сейчас? И смогу ли я в этом случае получить разницу?

– Если рыночная стоимость сносимого дома будет больше, чем предоставляемого, то, конечно, вам должны будут доплатить разницу.

– Кто и как будет оценивать мой дом, который идет под снос?

– Его будут рассчитывать по рыночной стоимости, которая будет равна рыночной стоимости аналогичных объектов, не подлежащих сносу. Оценивать квартиру будет независимый оценщик после решения о предстоящем сносе.

Если у каждого свой вход, то и квартиры положены отдельные

– У моего мужа в частном секторе половина дома в частной собственности, вторая половина у его родного брата, у них отдельные техпаспорта. Им дадут общую квартиру или отдельные?

– Вход в дом один или у каждого свой?

– Вход один.

– Если дом не разделен, то речь идет о долевой собственности. В этом случае как люди, имеющие доли в праве на дом, ваш муж и его брат получат общее жилье такой же площади соразмерно своим долям.

Либо могут выбрать денежную компенсацию. Хотя если площадь дома большая, то вы можете попросить две квартиры. Но исполком не обязан их предоставлять.

А вот если бы в доме было два отдельных входа, тогда каждому из собственников полагалось бы по квартире.

– Я живу в частном доме площадью 82 квадратных метра, разделенном на три доли. Три собственника не являются близкими родственниками. Получим ли мы при сносе отдельные квартиры? Зарегистрировано в доме 6 человек. У меня жена и ребенок.

– То, что вы являетесь дольщиками, не предполагает необходимости давать вам отдельную квартиру. В новой квартире вы будете иметь те же доли, что имели в доме. Вы можете вести с исполкомом речь о том, чтобы вам предоставили отдельную квартиру площадью 45 квадратных метров, но обязанность предоставлять вам такую квартиру в законодательстве не предусмотрена.

– Получается, нас опять всех поселят всех вместе? И мы будем жить в одной квартире с чужими людьми? А какой смысл тогда сносить?

– Но вы ведь живете сейчас в квартире с чужими людьми. Кто вам запрещает разъехаться? А смысл сноса в том, чтобы там построить на месте вашего дома что-то другое и предоставить вам взамен равноценный объект, а не улучшить ваши жилищные условия.

Если сносят барак

– Я из Орши, живу в бараке 1950 года постройки, он приватизирован. Мне сказали, что его снесут. Зарегистрированы в нем я, моя дочь и мой отец. Если мне будут предлагать такой же барак, могу ли я отказаться и взять денежную компенсацию?

– Вам не могут предложить барак. Вы имеете право на получение квартиры типовых потребительских качеств взамен сносимого жилья. Площадь предоставляемого жилья будет рассчитываться исходя из того, что на каждого, кто зарегистрирован, должно приходиться по 15 квадратных метров.

– Что можно предпринять, если я буду не согласен переехать в то жилье, которое предоставит мне исполком?

– У вас есть право обратиться в суд. В соответствии с указом №58, граждане освобождены от уплаты государственных пошлин при рассмотрении споров в судах и в органах прокуратуры.

Источник: https://www.kp.by/daily/24271.4/466661/

Любой визит оценщиков акимата на участки, идущие под снос, для проведения оценки следует расценивать сегодня как незаконное вторжение в границы чужой собственности

Что мне положено при сносе моей частной собственности?

Отвори потихоньку калитку…

Любой визит оценщиков акимата на участки, идущие под снос, для проведения оценки следует расценивать сегодня как незаконное вторжение в границы чужой собственности, а все отчеты об оценке, которые впоследствии представители акимата предъявляют в суде – необоснованными и несостоятельными. Такого мнения придерживается начальник департамента экспертизы и оценки Торгово-промышленной палаты г. Астаны, оценщик с более чем десятилетним опытом работы Наталия Бондарчук.

– Все процедуры оценки, которые проводятся «Квартирным бюро» по заказу акимата идут вразрез с Законом «Об оценочной деятельности».

Дело в том, что для проведения оценки оценщик обязан заключить договор с собственником имущества, которое собирается оценивать или иметь иной документ (например, доверенность). Без наличия такого документа ни один оценщик не имеет права даже переступать границы территории вашей частной собственности.

А если оценщики акимата не имеют на это право, то как же они ее оценивают? Издалека, что ли? Каждое выступление в суде представителей «Квартирного бюро» не состоятельно уже по одной этой причине, а их акты оценки нельзя рассматривать как основание для выплат компенсаций.

К тому же не стоит забывать, что «Квартирное бюро» – зависимый от государственной структуры оценщик. Таким образом, нарушаются сразу два основных принципа оценочной деятельности – объективность и достоверность.

– Но ведь сегодня и отчеты об оценке, которые собственники заказывают независимым оценщикам, зачастую не являются для суда основанием для выплаты компенсации. Суды назначают судебную экспертизу.

– Согласно казахстанскому законодательству, если в предоставленных сторонами отчетах об оценке имеются разногласия (а они всегда имеются), в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за выкупаемое имущество, судом может быть привлечен специалист в области оценки, в том числе и имеющий лицензию на проведение судебной экспертизы, для консультаций. Он должен провести анализ всех имеющихся у суда доказательств, которыми и являются уже имеющиеся у сторон отчеты об оценке, и впоследствии вынести заключение. А что происходит? Вот у меня на руках одно из постановлений суда, где суд при рассмотрении иска акимата к собственнику назначает судебную строительно-товароведческую экспертизу для определения рыночной стоимости. Само по себе данное определение суда вступает в противоречие с Законом «О судебной экспертизе», (отчетами которой суд сегодня руководствуется в определении рыночной стоимости). Там нет такого вида деятельности, как проведение оценки для определения рыночной стоимости. Судебные эксперты не должны и не имеют права проводить такую оценку. Но они выезжают на место, что-то там замеряют, считают. И это в то время, когда в ГПК РК прямо сказано, что эксперт не должен собирать доказательства, он должен руководствоваться теми данными, которые ему уже дал суд, т.е. уже имеющимися отчетами оценщиков. Но в данном случае судебный эксперт берется за составление своего собственного отчета, поскольку от него это требует суд. Этот же суд впоследствии, отметая все уже имеющиеся в деле отчеты, определяет размер компенсации по заключению судебного эксперта. Очень многие решения судов, касающиеся самой животрепещущей темы изъятия земельных участков и выплаты компенсаций, не справедливы.

– Что сегодня следует подразумевать под рыночной стоимостью? Справедливо ли, когда ею считают цену, по которой продаются дома, дачи или гаражи в районе, где идет снос?

– Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки, в условиях конкуренции, когда стороны действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Снос – это чрезвычайные обстоятельства.

Там, где идет снос, уже нет рынка, а значит, и считать, что рыночная стоимость изымаемого имущества это та цена, по которой продается она в этом районе – полный абсурд. Если идет снос целого гаражного массива, о каком рынке можно говорить в данном районе? Здесь можно установить ликвидационную или остаточную стоимость, но ими нельзя подменять рыночную.

Да, остаточная стоимость гаража пять тысяч долларов, но при сносе это не должно играть никакой роли. При изъятии собственнику обязаны выплатить такую компенсацию, на которую он сможет купить другой гараж. А гаражи и паркинги сегодня стоят 20 тысяч долларов. Значит 20 тысяч долларов обязаны выплатить. Это и есть рыночная стоимость.

Функция гаража – хранение машины. Значит собственник, который его лишается, должен быть впоследствии обеспечен местом для ее хранения, и неважно, сколько оно сегодня стоит. Также и в случае, когда сносятся жилые дома. Никому не позволительно нарушить право человека на жилище. Плохой дом или хороший – это жилище человека. Забираете? – Предоставьте новое.

Сегодня людей обвиняют в том, что они хотят нажиться, требуя за старую саманную развалюху баснословных денег. Но, позвольте, сейчас не строят саманные дома, везде кирпичные. Человек имеет право получить взамен изъятого жилища новое. И если дом кирпичный, то будьте добры, дать ему этот дом или выплатить такую компенсацию, на которую он его сможет купить.

А разница в стоимости – это возмещение морального ущерба, который человек испытает от переезда за 20-30 километров от столицы, поскольку дом в центре ему никто уже не предоставит. Если в черте города изымается земля в дачном массиве, то выплатить компенсацию должны такую, чтобы человек смог приобрести аналогичный дачный участок в другом дачном массиве.

В столице загородные дачи, с домами и насаждениями стоят до 50 тысяч долларов.

При определении компенсации в нее должно включаться: рыночная стоимость земли, всего недвижимого имущества, находящегося на ней, включая фруктовые деревья и многолетние насаждения, стоимость затрат, связанных с освоением земельного участка, его эксплуатацией, проведением защитных мероприятий, повышением плодородия почвы, с учетом их инфляции, все убытки, причиненные собственнику или землепользователю изъятием земельного участка, а также упущенная выгода. Оцениваться должно все недвижимое имущество, в том числе то, для строительства которого не требуется получения разрешения местного исполнительного органа в соответствии с п. 2 ст. 8 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК». Даже собачья будка, если она стоит на фундаменте, должна быть оценена. Сегодня же не берут в зачет стоимость насаждений, построек, даже землю оценщики «Квартирного бюро» оценивают по кадастровой стоимости. Старикам за дачи стоимостью 30 тысяч долларов департамент жилья, действуя обманом и введением в заблуждение, выплачивал 4-5 тысяч.

– А существует ли разница в оценке размеров компенсаций за землю, скажем, в дачном массиве или там, где сносят жилые дома?

– Это очень болезненный вопрос. Дело в том, что согласно Земельному кодексу РК, целевое назначение земель при назначении компенсации действительно учитывается. Сегодня в жилых массивах квадратный метр земли стоит порядка 250-300 долларов, а в дачных – 50-100.

Но жилые дома в столице, стоимость земли, под которыми 250-300 долларов за «квадрат», стоят буквально в десяти метрах от начала дачного массива, где такая же земля стоит уже 50-100 долларов. О справедливости говорить не приходится.

В конце концов, если подумать, не будь здесь сноса, собственник мог бы продать дачную землю по рыночной стоимости, даже с таким целевым назначением, как садоводство. Новые хозяева просто изменили бы ее целевое назначение. Это очень легко.

Я также принципиально против того, чтобы при оценке учитывалось, кто и что будет строить на освобожденном участке. Некоторые оценщики придерживаются того мнения, что земля, где впоследствии будет построена гостиница, должна компенсироваться на порядок выше, чем та, на которой будет сквер для детей. Мол, гостиница – это доходно, а сквер доходов приносить не будет.

И что теперь тому человеку, на земельном участке которого будет сквер, платить ничего не надо? Рассчитывать по такому принципу компенсации – утопический подход! В основе компенсации за изымаемый земельный участок для госнужд должно быть равноценное возмещение. Если у человека отнимают дом, то он должен получить дом или деньги, на которые купит его по рыночной стоимости.

– Если вопрос выплаты компенсаций еще не решен, а снос уже начат, имеют ли собственники право оспорить неправомерные действия застройщиков?

– Был случай, когда дачу сравняли с землей еще задолго до того, как выплатили за нее компенсацию. Хозяева подали заявление в полицию. И хотя все знали, какая компания ведет снос на данной территории, к ответственности никого не привлекли.

Согласно законодательству ответственность за содеянное должно нести конкретное лицо. Как заявили полицейские, хозяевам дачи надо было сфотографировать бульдозериста, который рушил дом, поймать его, скрутить, а затем доказать, что именно он сидел в том бульдозере.

Никто, конечно, бульдозериста того не искал, и наказания никто не понес.

– Много говорилось о необходимости разработки единой методики оценки, но дальше разговоров дело так и не пошло. Как вы считаете, может ли такая методика все же быть разработана?

– Согласно Закону «Об оценочной деятельности» оценка при изъятии собственности для госнадобностей является обязательной. Для налогообложения физических лиц, к слову, она тоже является обязательной и существует методика, как такую оценку проводить. Орган, проводящий оценку, определяется Правительством.

Настолько это важный вопрос! Почему до сих пор никто не озадачился утверждением единой методики оценки для одного из самых массовых процессов – сноса, мне не понятно.

Думаю, что самым удобным и реальным методом быстрой оценки мог бы стать метод прямой капитализации доходного подхода – отношения годовой аренды к рыночной стоимости недвижимости с учетом поправок. Рынок недвижимости развит очень хорошо. Мониторинг можно вести ежедневный.

Коэффициенты капитализации для разной недвижимости можно было бы устанавливать и утверждать на уровне Правительства ежегодно. Разработать методику по силам Палате оценщиков, если интерес к этому вопросу проявит Правительство.

Источник: https://online.zakon.kz/document/?doc_id=30107783

Изъятие земель для госнужд это узаконенное вмешательство в частную собственность – юрист

Что мне положено при сносе моей частной собственности?

“Пострадавшим” предложили мизерные компенсации, толпа кинулась с критикой на акиматы, но там разводят руками. Все делается якобы по закону. Но каков этот самый закон, который ставит людей в безвыходное положение?

Вместе с юристом по земельному праву Бакытжаном БАЗАРБЕКОМ мы изучили все статьи и поняли: ситуация требует масштабного их пересмотра. Как же быть гражданам сейчас? И как генплан мог оказаться важнее Конституции?

О нужде… государственной

15 лет назад, когда мы впервые массово столкнулись с понятием “госнужда”, многие граждане сумели в считанные дни превратиться в миллионеров. Старые халупки в верхних районах Алматы выкупались по баснословным ценам.

Один мой знакомый, перебивавшийся частным извозом, после того, как изъяли по госнужде домик дачного типа его бабушки в верхней части города, купил квартиры в Испании, Болгарии и еще два года жил на остаток, меняя авто как перчатки. Можно подумать, что я вру или присочиняю, но алматинцы помнят те времена и сами могут рассказать кучу таких историй. Потом строительный бум затих.

И все даже как-то приуныли. Другой знакомец говорил: вот должен был дом под снос пойти, я уже присмотрел себе недвижимость в Болгарии, но не повезло, передумали, видать, там чиновники.

Спустя десятилетие в Алматы снова возникла большая госнужда. Люди опять получили уведомления о сносе. Но тут же испытали шок: в сумме компенсаций явно не хватало нескольких нулей.

За огромный особняк по улице Жансугурова предложили чуть больше двух миллионов тенге. Начался скандал. Возможно, ошибка? Но нет. Оказывается, все по закону.

Как такое возможно, спросите вы? Нас тоже это очень интересует. Поэтому мы пригласили самого известного юриста в области земельного права Бакытжана Базарбека, чтобы он разложил по полочкам всю сложившуюся ситуацию и дал совет, что же делать всем тем, кто оказался в очень непростой ситуации.

– Вы помните, какие давали компенсации до 2010 года? – начинает юрист. – Система была другая. Стандарты оценки другие. Выдавали компенсацию, равную рыночной стоимости, которая часто была условной, подкреплялась недоработанной методологией.

Также имела силу добровольная независимая оценка. Можно было дать на 20 тысяч больше оценщику, и цена могла взлететь в разы. Люди хитрили, не будем скрывать. Но это же разорение для бюджета.

В результате был принят Закон о госимуществе в такой редакции, как он сейчас есть. В нем появилась фраза “не превышающей рыночной стоимости”, другие пункты. И мы пришли к другой крайности. Если раньше давали баснословные суммы компенсации, то сейчас совсем мизерные.

В результате Закон о госимуществе стал противоречить важнейшим принципам, прописанным в Конституции нашей страны.

Между Конституцией и законом – пропасть

– В Конституции четко сказано, что в нашей стране равным образом признаются государственная и частная собственность. То есть вы не можете сейчас выйти и где-то забить колышки, захватив землю. Государственная кара в отношении таких лиц очень жесткая. Но посмотрим теперь обратную сторону.

Как защищается частная собственность? Изъятие земель для госнужд – это узаконенное вмешательство в частную собственность. В западных странах вообще такое изъятие запрещается, ведь оно нарушает базовые принципы прав человека, право на имущество. В некоторых штатах Америки изъятие возможно, но в крайне исключительных случаях.

Но у нас исключительные случаи перечислены в статье 85 Земельного кодекса, и это целый перечень, – говорит юрист.

Изъятие оборачивается проблемами не только для людей, которые вынуждены съезжать, но и для государства, которое должно выдать компенсации. Но этого можно было бы избежать, если бы…

– Мы совершаем грубейшую ошибку, выдаем участки, потом выкупаем. Возьмем генпланы большого Парижа и Лондона, там градостроительное планирование заложено на 15 лет вперед, – говорит Бакытжан Базарбек.

– У нас это кто-то делает? Если бы в Астане кто-то такой план делал, то там не было бы в центре города полигона и накопителя сточных вод. Не было бы стихийной застройки в Алматы. Ведь все понимают, что в Алматы и Астане идет высокая урбанизация и без четкого плана действовать нельзя.

В Алматы еще в 98-м году была допущена эта ошибка. Нужно было планировать риски, что население города увеличится на столько-то, и оно будет нуждаться в землях. И ведь есть у нас статья в Земельном кодексе “резервирование земель”, но она не работает.

Мы могли бы зарезервировать зоны, прилегающие к крупным городам, и запретить раздавать там участки направо и налево. И в будущем, когда возникнет необходимость, пустить тот же БАКАД или что-то построить, сделать это на пустырях, а не выкупать земли у людей.

Теперь же, действуя в рамках существующего генерального плана, снос неизбежен. Но и его не удается провести так, чтобы не вызвать волну негодования. Проблема упирается в законы.

– В Конституции Республики Казахстан четко сказано, что главным является не земля, не водные ресурсы, а человек, его жизнь, права и свободы, – говорит юрист. – Если человек лишается дома и получает маленькую компенсацию, его мир рушится.

В статье 27 Конституции у нас предусматривается принудительное отчуждение имущества для государственных нужд, в исключительных случаях, с равноценным возмещением потерь. Что такое равноценная компенсация? Когда после суда человеку дают сумму и говорят, забирайте мебель, завтра снос, а он говорит: да ладно, забирайте ее себе.

Сегодня же за те суммы, которые раздаются в Астане или Алматы, купить что-то достойное невозможно.

Но руководством к начислению компенсаций служит вовсе не Конституция, а Земельный кодекс и Закон о госимуществе, которые должны по своей сути уточнять и детализировать, а не противоречить и запутывать, как это получилось в сложившейся ситуации.

Договор дороже денег

– В 2010 году был принят закон о госимуществе.

В статье 67 прописано, что стоимость земельного участка перешедшего к собственнику по гражданско-правовой сделке, то есть договору или по решению суда, определяется в размере стоимости указанной в договоре или в решении суда, но не превышающей рыночную стоимость – поясняет юрист, – То есть вы купили участок 20 лет назад за сумму, на которую сегодня и автомобиль то не купишь.

Плюс вы оплатили за коммуникации, обустроили территорию, сделали детскую площадку, но закон говорит лишь о сумме указанной в договоре. А это голый участок из прошлого. Как быть? Получать эти гроши? Люди даже не смогут взять однокомнатную квартиру, хотя сегодня у него особняк забирают. А у кого-то указано в договоре 2-3 миллиона тенге, как это было в Алматы.

Выдать большую компенсацию акиматы не могут, они ограничены законами. И менять надо закон, и эти две статьи. Если у вас в договоре не указана стоимость земельного участка, то она определяется по кадастровой стоимости.

А вы видели кадастровую стоимость любой земли, которая изначально закладывается. Это не та сумма на которую люди могут купить землю как люди.

Всему причина, отсутствие привязки стоимости земли к существующей коньюнктуре цен на недвижимость, нет механизмов индексации стоимости земли и недвижимости в случае коррекции на рынке в самом законе, нет градации оцениваемого имущества, нет возможности предъявить альтернативную оценку. Нет ничего, но есть громкое название – закон.

Скажем, возьмем недвижимое имущество на участке. Их стоимость определяется в размере, не превышающем рыночную стоимость. Опять же, где базовые ставки этой рыночной стоимости, какие поправочные коэффиценты применяются. Ничего неизвестно.

Закон обязывает соблюдение гласности при проведении изъятия земли. Выдайте открытую информацию о базовых ставках и его коэффициентах каждого участка, на понятном человеческом языке на электронном веб-портале и это есть гласность!!!

Приняли закон о доступе к информации, закрепили право подавать запросы. На деле люди пишут в подразделения Госкорпорации по земельному кадастру, а там отвечают не по существу, неполно и или вообще ссылаются на конфиденциальность.

А если это для них, кто лишается жилья как крик души, последняя возможность получить достоверную информацию касательно будущего его участка, перспективы изъятия. Вообще департамент государственного земельного кадастра и технического обследования Госкорпораций пора бы распустить.

По одной простой причине. За эти годы не имеем нормальную кадастровую оценку земель (все основана на старой оценке), границы земель плавают, огромные накладки границ, они не решают ничего. Даже элементарно без ущербно вынести границы не могут.

В итоге, у кого наложились границы, им приходятся судиться между собой. Спокойно жили себе люди и вот вам суд. Люди лишаются земель.

В нашем то случае, что делать? Ситуация усугубилась еще и тем, что некоторые люди при составлении договора купли-продажи указывали заниженную стоимость, чтобы меньше платить налог. Теперь же они попали в капкан. Но народ у нас смекалистый и быстро начинает придумывать, как же выйти из ситуации.

– Существующий закон будет толкать людей на спекуляции, попытки выкрутиться из ситуации, будут заключаться фиктивные договора купли-продажи с более высокой стоимостью. Но почему мы должны толкать людей на эти схемы? Пострадавшие будут учить других просто рисовать сумму выше и таким образом подстраховаться. Это нормальное явление? – возмущен юрист Бакытжан Базарбек.

Сегодня вопрос о скандальном сносе в Алматы и Астане дошел до правительства. Но даже, если там примут решение отредактировать статьи 67 закона о государственном имуществе, на это уйдет огромное время. Что делать людям сегодня?

– Если вас не устраивают выставленные компенсации, нужно обратиться в суд и не бояться, – говорит Бакытжан Базарбек. – Там может быть затребована судебно-товароведческая экспертиза, и на основании ее можно пересмотреть сумму компенсации, которая была определена первоначально.

Но тут снова возникают проблемы.

– Когда ко мне приходят, я начинаю разбирать ситуацию и вижу, что документов-то у людей и нет, по которым можно было бы сделать судебную экспертизу, – рассказывает Бакытжан Базарбек.

– Суды при рассмотрении вопросов, связанных с компенсациями, не могут ее давать голословно, люди должны сначала доказать свои права на это имущество. Нужен госакт на землю, акт приемки в эксплуатацию дома, техпаспорт. А выясняется, что документы не оформлены.

Но и здесь в законе есть возможность решить ситуацию. Человек может в течение 6 месяцев привести свои документы в порядок, изъятие отодвигается на этот срок. Но люди не занимаются этим.

Сейчас для ввода в эксплуатацию того же дома или постройки не нужно бегать по всем кабинетам, как раньше, и раздавать мзду, сейчас выкинули из перечня почти все госорганы, нужно просто найти частную компанию, которая занимается техническим и авторским надзором.

Но некоторые просто опускают руки. Хотя в размере компенсации на дом приходится 50 и более процентов. И каково же в один миг потерять всё, что было нажито за долгие годы.

– Ситуация сейчас такова, что у нас 70 процентов застройки имеют проблемы с документами. У нас сплошь и рядом нарушения Земельного кодекса. Люди считают: это мой участок, как хочу, так и строю. Вот он и результат. Если у вас сараи и дом не введены в эксплуатацию, считайте, что это пустой участок. Там нет ничего, – говорит юрист.

Помимо компенсации за дом сносимые могут получить выплаты и за зеленые насаждения. Но, опять же, нужны фискальные чеки.

Пишу эту статью и понимаю, что у меня у самой нет ни одного чека на те клумбы и деревья, которые я так бережно высаживала в своем дворе и на которые спускала огромные деньги. В общем, закон и менталитет наш тоже далеки друг от друга.

После того как начались разговоры о сносе, активизировался рынок продаж. Люди, услышав о мизерных компенсациях, стали готовы продавать свои дома по бросовым ценам. Другие, наоборот, стали вкладывать деньги в надежде хоть как-то улучшить свое положение.

Ложная информация заставила некоторых вместо того, чтобы приводить в порядок документы на уже имеющиеся строения, занять деньги и выстроить экстренно на участке дополнительные сооружения и даже пристройки к домам.

Но далеко не все знают, что после того, как уведомление получено, никакие изменения на участке в учет приниматься не будут.

Менять не только законы, но и мышление

В общем, резюмируя всю сложившуюся ситуацию, вывод такой: вопрос нужно решать не только законодательно, но и в головах граждан. Понятно, что правительство примет сейчас необходимые меры, чтобы люди не превратились за считанные дни в бомжей. Но проблема глубже, и просто выплатами разовых компенсаций ее не решить.

– Некоторые нормы Земельного кодекса и Закона о государственном имуществе должны детализировать ситуацию, а не усугублять. Мы должны работать над законодательством не для того, чтобы минимизировать риски тех же недовольных, а чтобы создать нормальные условия, чтобы недовольство вообще не возникало.

Алматы

Источник: https://www.caravan.kz/gazeta/izyatie-zemel-dlya-gosnuzhd-ehto-uzakonennoe-vmeshatelstvo-v-chastnuyu-sobstvennost-yurist-392653/

Как защитить свои права при сносе жилья

Что мне положено при сносе моей частной собственности?

Алматинцы, чье жилье подлежит сносу в связи с намеченной пробивкой улицы Фурманова с эстакадой до Жансугурова, пришли в волнение, получив уведомления городских властей.

Они не согласились с указанной в документах оценкой имущества, а также сочли сомнительными ряд пунктов. Узнав о претензиях одной из семей, корреспондент Tengrinews.

kz решил обратиться к юристу Александру Каплану, попросив его разъяснить, как можно защитить свои права при сносе жилья.

Иван Ирз, его жена и дети, а также теща с мужем все вместе живут в доме, подлежащем сносу в связи со строительством развязки в Алматы. Между собой они делят семь комнат.   

“Нам предложили за землю и дом 14 миллионов 469 тысяч  тенге. На эти деньги элементарно 4-комнатный дом не купишь.  Нас проживает шесть человек. При этом в пункте 3,1 договора пишут, что сумма компенсации изменению в сторону увеличения или уменьшения не подлежит.

Еще есть пункт 4,11, где сказано, что мы должны освободить объект в течение 10 календарных дней с момента получения суммы компенсации. Здесь же в пункте 4,13 говорится, что деньги  будут перечислять нам в течение 30 дней и возможно, что не полную сумму, а частями.

Освободить мы должны в течение 10 дней, но куда мы должны съехать и на что?” – удивляется вместе с родственниками Ирз.  

Иван Ирз говорит, что судя по сумме оценки, можно подумать, будто бы акиматом были взяты самые дешевые объявления, которые якобы отражают рыночную цену. Еще алматинец задается вопросом, почему “Алматы жер” выбрало оценочную компанию из Павлодара, где стоимости объектов ниже, чем в Алматы.  

В свою очередь акимат выпустил пресс-релиз по вопросу принудительного отчуждения земельных участков и недвижимого имущества для государственных нужд, в котором помимо прочего было отмечено, что предложенная сумма компенсации не является окончательной.

“Законом установлено, что при недостижении соглашения в рамках согласительных процедур принудительное отчуждение для государственных нужд осуществляется в судебном порядке.

Следует отметить, учитывая социальную значимость определения равноценной компенсации за принудительное отчуждения жилья, судебная практика рассмотрения подобных споров показывает полное обеспечение равноценного возмещения стоимости имущества и, как правило, судебные органы принимают решения в пользу рыночной стоимости”, – говорилось в пресс-релизе. 

Комментируя ситуацию, юрист Александр Каплан сказал, что подобные случаи ему хорошо знакомы. Оценивая земельные участки и дома, акимат дает оценочную стоимость, которая обычно в 2-3 раза ниже рыночной. 

“У меня ко всем всегда один и тот же совет.

Если они не согласны со стоимостью акимата, пусть они заказывают свою собственную рыночную оценку земельного участка и дома, после чего уведомляют акимат на предмет того, что  по результатам независимой оценки готовы предоставить свое недвижимое имущество по конкретной стоимости. Если со стороны акимата начинаются претензии по поводу того, что это высокая стоимость, тогда уже нужно идти в суд. Других вариантов нет”, – сказал Каплан.

Также юрист прокомментировал смутивший жителей попавшего под снос жилья пункт, где говорится, что сумма компенсации изменению в сторону увеличения или уменьшения не подлежит.

“Здесь ничего страшного нет. Вопрос же в том, когда договор вступает в силу, а вступает в силу он с момента подписания. То, что его акимат присылает, это еще не значит, что он вступает в силу. Акимат делает предложение и ожидает, что если договор не подпишут, то пришлют свои предложения”, – пояснил юрист.

В целом он отметил, что в указанных выше пунктах договора от акимата ничего взаимоисключающего или неграмотного нет. Единственно, по выражению Каплана, можно сказать, что они “не совсем человечные”. Акимат действительно не особо волнует, куда будут съезжать люди, но с точки зрения административно-властно-подчиненных отношений, это допустимо, что в Казахстане частое явление.

“Поэтому здесь ничего такого нету, потому что они излагают, как им удобно. Обычно получение денег в течение 30 дней в нашей тяжелой бюрократической бюджетной махине, в лице акимата, это срок стандартный. У них долго все платежи проходят и согласовываются. Другой вопрос, если жильцы не согласны, они имеют право с акиматом все эти вопросы обсудить”, – заключил юрист.

Напомним, в соответствии с вышедшим постановлением акимата в Алматы планируют начать изымать земельные участки вдоль улиц Фурманова и Жансугурова для строительства развязки. По предварительной информации будет изъято 72 участка.

Источник: https://tengrinews.kz/kazakhstan_news/kak-zaschitit-svoi-prava-pri-snose-jilya-314160/

Услуги для тех, чье жилье сносят. На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов

Что мне положено при сносе моей частной собственности?
01.03.2018 В практике снос бывает двух типов — по решению муниципалитета или при освоении территории частным застройщиком. Соответственно, в процессе есть отличия. Рассмотрим их подробнее.
Снос для муниципальных и государственных нужд.


Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан.

Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.   Закон, в частности, указывает на такое основание освобождения собственниками своих жилых помещений, как новое строительство на данной территории, развитие территорий в соответствии с генеральным планом города и реализацией других программ города.

Органы, принявшие решения об изъятии жилых помещений у их собственников, должны иметь в виду, что такое изъятие допустимо, если невозможно дальнейшее использование земельного участка для новых целей. Например, нельзя построить новую трассу без сноса ряда домов, стоящих вдоль ее прокладки.

Обязанность доказывания этого обстоятельства возлагается на соответствующий орган, принявший решение о сносе строений. Правда, мало кто вникает в этот пункт и пытается его оспорить.   Далее, чтобы изъятие жилых помещений у их собственников было признано законным, соответствующие органы, производящие такое изъятие, должны:   – зарегистрировать свое решение в ЕГРП (ч. 3 ст.

32 ЖК РФ); – письменно уведомить собственников подлежащих изъятию жилых помещений не менее чем за год о предстоящем освобождении ими своих помещений. При этом, исходя из правила ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является факт получения данного уведомления собственниками жилых помещений.

  До изъятия жилых помещений их собственникам должно быть предложено взамен другое благоустроенное жилое помещение, куда граждане могут въехать сразу без предварительного проведения необходимых ремонтных работ. То есть предлагаемое жилье должно отвечать всем требованиям, необходимым для проживания.

Однако, если собственник не согласен принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения, компенсация изымаемого жилья производится путем выкупа, то есть выплатой денежной суммы. Выкупная цена в этом случае включает рыночную стоимость выкупаемого помещения и убытки, причиненные собственнику от изъятия у него жилья, в том числе и упущенную выгоду. Теоретически.

Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения не могут входить затраты, произведенные собственником после вручения ему уведомления об изъятии жилого помещения, значительно удорожающие рыночную стоимость жилья и не являющиеся необходимыми для нормального проживания в них граждан.

Иными словами, на практике эта цена не учитывает никаких убытков, стоимости вашего ремонта, минимальна и оспаривать ее сложно Денежная компенсация собственнику жилья выплачивается в случае, если он вообще отказался принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого жилья.

В практике бывают случаи, когда собственники отказываются принимать конкретно предложенные им квартиры, ссылаясь на брак в строительных работах или неудобное для них месторасположения нового жилья, хотя в принципе они и согласны поменять сдаваемую ими жилую площадь на новое благоустроенное жилье.

В таком случае орган, сделавший предложение собственнику о предоставлении нового жилья, может в судебном порядке заставить собственника освободить свое жилье и переселиться в новое. Но если собственник не согласен поменять свою жилую площадь на новую, ему должна быть выплачена денежная компенсация в размере рыночной стоимости изымаемой жилой площади.

Практика показывает, что если снос производит муниципалитет, по судом вопросы выселения решаются быстро. Поэтому стоит внимательно рассматривать предлагаемые варианты. При замене жилой площади, когда собственник согласился принять новое жилье, также определяется рыночная стоимость изымаемого и вновь предоставляемого жилья.

Это делается для решения вопроса, кто и кому должен производить доплату. Пленум ВС РФ указал, что, если стоимость вновь предоставляемого жилого помещения ниже рыночной стоимости изымаемого жилья, собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения.

Когда стоимость предоставляемого жилого помещения выше рыночной стоимости прежнего жилья, по соглашению сторон обязанность по выплате разницы возлагается на собственника. Таково разъяснение Верховного Суда. Теперь давайте посмотрим, насколько оно выполнимо реально.

Известно, что стоимость квартиры в так называемом хрущевском доме, подлежащем сносу, гораздо меньше стоимости такой же по площади квартиры, но уже в новом доме. Представим себе, у собственника нет средств для доплаты разницы нового жилья.

Значит, либо он должен отказаться от сделанного ему предложения по переезду на новое жилье, либо принять новое жилье по стоимости, равной или даже меньше изымаемого у него жилья. Но в последнем случае нетрудно представить: это будет такое же или даже хуже существующего жилье. На практике — это предоставленная взамен квартиры комната, или несколько комнат в многокомнатной квартире.

Правда, есть третий вариант, когда собственник принимает денежную компенсацию за свою жилую площадь. А где тогда ему проживать? Вот так и появляются лица без определенного места жительства. На те деньги, которые получит собственник в обмен на сданное жилье, он может приобрести только часть квартиры в новостройке. Либо, если это снос ветхого домишки с низкой стоимостью, на эти деньги вообще ничего не купить.
Это не совсем справедливо. Ведь выселение собственников делается все-таки не по их воле. Но таков закон. Собственнику сносимого жилого помещения новое жилье может быть предоставлено в собственность. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия нового жилого помещения на других условиях, например по договору социального найма или на иных условиях.  Конституционный Суд РФ признал ст. 32 ЖК РФ соответствующей Конституции РФ и не нарушающей права граждан и собственников жилых помещений на обеспечение их жильем.

Инвесторы и строительные компании, которые по контракту с городскими властями занимаются обновлением жилищного фонда, должны начать расселение жильцов за полгода до сноса зданий.

Жильцы домов, подлежащих сносу, имеют также право на получение материальной компенсации взамен предоставления новых квартир. Такая компенсация может выдаваться при возникающих спорах, когда жильцы не желают переезжать в другой район города и хотят сами купить себе жилье взамен сносимого, если им удобно оставаться жить в данном районе из-за близости работы, больниц, школ и т.д. Если старое жилье сносит частный застройщик, то ситуация для граждан проще. Особенно, если они собственники земельных участков, на которых расположены их дома. Тогда застройщик должен добиться согласия переселенца. Не секрет, что часто граждане предъявляют в таких случаях завышенные запросы, требуя вместо одного ветхого домишки несколько квартир и т.д. Но практика показывает также и случаи таинственных пожаров в сносимых районах.

О правах собственников и нанимателей

Собственники, которые приобрели квартиру, подлежащую расселению, путем наследования, дарения, купли-продажи, обмена могут по соглашению сторон обменять ее на новую равной стоимости. Если владелец квартиры не согласен с результатом оценки, он может потребовать привлечения специалистов независимой оценки.

При оценке жилья учитывают район, место расположения дома, внутреннее благоустройство. Новая квартира может быть меньше, но в более престижном районе, или больше, но на окраине. Так как она является собственностью, урезать “лишние”, “ненормированные” метры никто не в праве.

По желанию владельца ему могут выплатить стоимость квартиры без предоставления другого помещения.

Для нанимателей жилья порядок немного иной. Если у вас обнаружат излишек площади, – можете с ним распрощаться, ведь нанимателю предоставляется бесплатно лишь определенная норма.

Но во всех случаях можно и даже нужно отстаивать свои права собственника и “торговаться”. Если переселение ведет государственная организация – будет сложнее, вас просто выселят судом, а вот инвестор, который заинтересован в быстром расселении дома, как правило, готов пойти на уступки.

В каком случае принимается решение о сносе жилых домов?

Все мы на протяжении последних лет являемся свидетелями реализации государственной программы по обновлению жилищного фонда страны. В некоторых городах начинается снос старых хрущевок. Граждане обеспокоены вопросами, связанными с расселением сносимых домов и целых микрорайонов в рамках данной программы.

Даже когда принято решение о сносе дома, его жильцы имеют право пройти процедуру приватизации жилой площади. Это допускается законодательством РФ согласно договору по социальному найму. Однако прописаться в дома, подлежащие сносу, довольно трудно, даже если речь идет о ближайших родственниках жильцов.

Ограничения на прописку снимаются лишь с несовершеннолетних детей, а взрослые граждане могут быть прописаны на спорную территорию по индивидуальному рассмотрению заявлений представителями городской власти.

«Добро» на прописку дается с учетом всех требований норм жилья (квадратных метров).

Покинуть свои дома и переехать по новому месту жительства на предоставленные жилые площади гражданам предлагается в случаях:

  • Если комиссий принято решение, что жилой дом находится в аварийном состоянии, непригоден для нормальной жизни и норм бытового проживания, зданию грозит обвал стен или несущих конструкций. Дом не подлежит восстановлению, капитальному ремонту или реконструкции.
  • Если снос жилых домов предусмотрен программой реконструкции районов города.
  • Дом подлежит сносу, потому что стоит на территории, которая необходима городу по каким-либо муниципальным нуждам. Например, это может быть связано с благоустройством города, когда на месте старого жилого дома будет разбит городской парк или в этом месте планом предусмотрена укладка новой скоростной трассы.

Когда снос жилых домов происходит из-за внешних факторов?

  1. Жилое здание может быть признано комиссией аварийным, если оно расположено на месте возможных оползней, грязевых (селевых) потоков, лавин снега и других природных катаклизм.
  2. Если после осмотра специалистами выявлены дефекты несущих конструкций или фундамента здания.

    Такие дефекты могут возникнуть не только из-за старости жилого строения, но и вследствие пожаров, взрывов, просадки грунтов, землетрясений и других аварий.

  3. Снос жилых домов также предусмотрен в случае зарегистрированных факторов и жалоб жильцов, если рядом с домом находятся производственные или другие объекты, деятельность которых связана с постоянными шумами, мешающими нормальной жизни жильцов.

    Согласно нормам допустимого уровня шума в жилых районах, показатели не должны превышать 45 дБ (ночью) и 55 дБ (в дневное время). Но по этому пункту в мегаполисах добиться чего-то весьма сложно.

Итак, подведем итог. Если Ваш дом подлежит сносу, Вам обязаны предоставить равнозначное по площади и качеству благоустроенное помещение в черте города. И никакие отписки, типа «квартир в городе нет, можем предоставить за пределами…» не пройдут. Другое же дело – если Вы дадите на то свое добровольное согласие. То же касается и метража. Никто не может Вас ущемить в Ваших законных метрах и дать маленькую избушку на курьих ножках

А самое главное – знать свои права и иметь желание бороться за своё благополучие.

Последний же вопрос, а что делать, если сносить вас должны, но пока непонятно когда, и эти сроки затягиваются. Многие ждут сноса годами, в то время как планы властей и строителей меняются. Но даже это время можно использовать себе на пользу.

А именно.

Узаконить ранее построенные, но неузаконенные пристрои. Оформить в собственность земельный участок, или собрать все документы для надлежащего оформления аренды земли. Так как права собственника при переселении и расселении закон защищает лучше, чем права арендатора, в том числе по социальному найму

Если это квартира, которая может быть в малоэтажном старом доме — вам надо успеть ее приватизировать. Так как сроки бесплатной приватизации заканчиваются совсем скоро – в марте этого года.

Поскольку такие действия занимают время, не стоит думать и упускать будущие возможности. Вспомните, может быть какое-то ваше имущество пока еще не оформлено соответствующим образом? Тогда надо это сделать, так как после получения уведомления о сносе вы либо не успеете, либо некоторые действия уже будут невозможны.

Мы предлагаем вам услуги:

  • приватизация квартир

  • узаконение жилых домов, построек и пристроев

  • оформление в собственность земельных участков, надлежащее оформление аренды земли

  • представление интересов переселенцев в судах, составление исковых заявлений

  • сбор необходимых документов и составление договоров.

Обращайтесь:

Корпоративный юрист Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Работаю с юридическими и физическими лицами, предприятиями и частными клиентами.

Если вы сомневаетесь в необходимости каких-то действий, мы готовы проконсультировать вас по телефону.

 

Евгения Огурцова  Тел. (347)298-58-13, 8-963-136-58-13

Уфа, ул. Кирова, 31

Отвечу, помогу, пойму и решу вашу проблему!

При написании статьи использованы материалы открытых источников интернет.

Источник: http://www.expert-russia.ru/m/services/yuridicheskie-uslugi/uslugi-dlya-tekh-che-zhile-snosyat-na-chto-mogut-rasschityvat-sobstvenniki-zhilya-pri-snose-ikh-domo/

Юриста совет
Добавить комментарий