Что лучше оформлять: дарственную на дом или договор купли продажи?

Как безвозмездно передать недвижимость: дарственная, завещание и договор купли-продажи

Что лучше оформлять: дарственную на дом или договор купли продажи?

Многие люди в определенный момент своей жизни сталкиваются с необходимостью передать свою недвижимость другим лицам — детям, супругам, братьям или сестрам. Как лучше это сделать? Ведь существует несколько способов: как бы продать, подарить или завещать. И у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Купить квартиру в 2017 году: оформление недвижимости, налоги, госпрограммы >>>

Договор купли-продажи в Казахстане: как правильно составить

Здесь вроде все ясно — согласно договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя недвижимость, а покупатель платит за нее деньги.

Цена. Если договор купли-продажи оформляется нотариально детям, супругу, родителям, братьям и сестрам, а также внукам, то он будет стоить 15 883 тг. Другим лицам 27 228 тг. Это расценки для городской местности, в сельской будет дешевле.

Организационные нюансы

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме либо нотариальной, затем регистрируется.

По закону, можно и не обращаться к нотариусу, но лучше это сделать, так как государство в лице нотариального института осуществляет правовую защиту имущественных прав и законных интересов граждан. Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на их соответствие.

Проверяет наличие обременений на недвижимость, наличие либо отсутствие брачных отношений, соответствие жилья техпаспорту, действительность доверенностей и т.д.

Покупатели порой не знают, как правильно все оформить.

— Бывает, что люди, покупая дом, не оформляют земельный участок, — приводит пример нотариус Салтанат Бельбаева, — передают деньги, берут расписку, и живут годами, а потом оказывается, что они юридически не собственники, не могут решить вопросы с коммунальными службами, с техусловиями и коммуникациями. Тогда они бегут в суд о признании сделки купли-продажи. А если еще и собственник, который получил деньги, умер, и у него остались наследники, то это может привести к реальному спору.

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

Продажа квартиры по фиктивной цене может быть признана недействительной

Если речь идет о безвозмездной передаче недвижимости родственнику, можно ли оформить сделку купли-продажи по фиктивной цене, то есть указать символическую цену за объект?

— При нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора, — рассказал порталу kn.kz юрист Юридической компании KORGANДмитрий Мацура. — Статьей 160 ГК РК установлено что, недействительна мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия.

Другими словами, если вы укажете в договоре купли-продажи цену, которая будет ниже рыночной цены приобретаемого объекта, то вами могут заинтересоваться госорганы.

При признании сделки недействительной, нужно будет отдать продавцу цену, указанную в договоре

Рассмотрим ситуацию, когда родственник передумал передавать недвижимость, но был заключен договор купли-продажи.

Согласно статье 401 Гражданского кодекса РК, по требованию продавца или покупателя договор может быть расторгнут по решению суда, если выявлено серьезное нарушение сделки одной из сторон, либо в других случаях, предусмотренных договором или законодательными актами РК.

Существенным считается такое нарушение, которое влечет за собой ущерб для одной из сторон, при котором она в значительной мере теряет то, на что вправе была рассчитывать, заключая договор.

— Оформлять передачу недвижимости по фиктивной цене нет никакого смысла, — считает нотариус Салтанат Бельбаева. — К примеру, если поругаются между собой родственники и захотят расторгнуть договор купли-продажи. Тот, кому подарили недвижимость, может обратно потребовать деньги, которые он якобы заплатил.

Если будет прирост стоимости, то нужно оплачивать налог

Если в договоре будет указана реальная цена объекта, который находился в собственности менее года и продается по более высокой цене, то необходимо будет оплатить налог на прирост стоимости.

Как рассказал юрист Дмитрий Мацура, доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, земельных участков, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности.

Если лицо обладает недвижимостью менее года с даты регистрации права собственности, и реализует его, то уплачивает налог в размере 10 % от прироста стоимости.

Недвижимость, переданная по договору купли-продажи, становится совместной собственностью супругов

Об этом нужно помнить, если тот, кому вы хотите передать свою квартиру или дом, состоит в браке. В случае расторжения брака переданная вами недвижимость будет делиться пополам между супругами.

Налог с продажи квартиры в РК в 2017 году >>>

Договор дарения: как правильно подарить квартиру

По договору дарения одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне вещь в собственность. Одаряемый может владеть, пользоваться и распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению.

Цена и организационные нюансы. Аналогичны договору купли-продажи. Только между сторонами заключается договор дарения.

Недвижимость переходит в собственность только одаряемого

Например, если отец подарил дочери квартиру, и ей вдруг грозит развод, данная недвижимость не подлежит разделу. Но если мужу удастся доказать, что в период брака он делал ремонт в этой квартире, и благодаря этому она повысилась в цене, то недвижимость может подлежать разделу.

Не нужно оплачивать налог

При получении недвижимого имущества в дар или в порядке наследования физические лица (кроме имущества, полученного индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности) налогов не уплачивают.

Даритель тоже не оплачивает налог, так как не получает имущественный доход.

— По договору дарения передача имущества производится безвозмездно, — говорит юрист Дмитрий Мацура, — то есть без встречного получения чего-либо взамен, и в данном случае такого понятия как прироста стоимости априори быть не может.

Даритель вправе отменить дарственную

Это происходит в нескольких случаях:

  • Если в результате каких-то событий ухудшилось материальное положение, состояние здоровья или семейная обстановка дарителя.
  • Одаряемый совершил неправомерные действия по отношению к дарителю, к его семье, близким — например, попытка убийства, причинение вреда здоровью.
  • Если даритель пережил одаряемого — наследники одаряемого не получат квартиру, ее вернет себе даритель.

— По договору дарения сейчас можно предусмотреть, что в случае смерти одаряемого объект недвижимости возвращается дарителю, — добавляет нотариус Салтанат Бельбаева. — Раньше такого не было. Если договором предусмотрен возврат объекта недвижимости, тогда эта квартира не входит в наследственную массу.

О чем нужно знать, составляя завещание

Завещанием признается волеизъявление гражданина по распоряжению принадлежащим ему имуществом на случай смерти.

Цена. Если завещатель оформляет свою последнюю волю у нотариуса, то это будет стоить 6807 тенге, пенсионеры оплачивают 2269 тг.

Завещание в любой момент может быть отменено завещателем

Юрист подчеркивает, что завещание ненадежно тем что, оно может быть написано завещателем в любой период его жизни, и также может быть им и отменено в любой период его жизни, что в свою очередь породит свою правовые последствия.

У завещателя могут быть наследники, имеющие обязательную долю

Независимо от того составил человек завещание или нет, у него может быть круг лиц, имеющий обязательную долю в наследственной массе. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные супруг и родители наследодателя.

На наследника завещатель вправе оформить завещательный отказ

Согласно Гражданскому кодексу РК, на наследника, к которому переходит жилой дом или жилое помещение, завещатель вправе наложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование жилым помещением или определенной его частью.

При последующем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования сохраняет силу. Право пожизненного пользования неотчуждаемо, непередаваемо и не переходит к наследникам  отказополучателя.

Право пожизненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является основанием для проживания членов его семьи, если в завещании не указано иное.

Право на наследство в РК: принятие и сроки оформления >>>

Какая сделка считается наиболее оспоримой

Как рассказал юрист Дмитрий Мацура, к передаче недвижимости с помощью завещания, зачастую прибегают лица, которые состоят в родственных отношениях.

Это в свою очередь говорит о том что, в основу такой сделки положены доверительные отношения между завещателем и наследником по завещанию и в дальнейшем не вызывает споров.

Немаловажное значение имеет и тот факт, что завещание, должно быть нотариально удостоверено, что существенно сказывается на законности такой сделки.  

Оспаривание договоров дарения происходит чаще, нежели завещания, и это связно в основном не с тем, что договора дарения имеют меньшую юридическую силу, чем завещание, а с тем, что завещанием пользуются реже, чем договором дарения.

Для оспаривания договора дарения (признание недействительным, мнимым, притворным) законодательством предусмотрены основания для признания сделок недействительными (статья 157 ГК РК).

Эти основания применяются также при признании недействительными других сделок, помимо договора дарения.

Передача недвижимости путем заключения договора купли-продажи, как показывает статистика, оспаривается чаще, но это в свою очередь не связано с тем, что договоры купли-продажи часто заключаются незаконно, а с тем, что данный вид договора участники гражданско-правовых отношений используют чаще, в отличие от завещания и дарения. При этом оспорена может быть любая сделка.

— Лучше всего передавать недвижимость с помощью такой сделки, которая соответствует действительности, — считает нотариус Салтанат Бельбаева. — Если это дарение, то дарением оформлять, то есть безвозмездной передачей.

Если супруги или родственники решают за деньги передать недвижимость, то оформляется договором купли-продажи. Если бабушка хочет передать недвижимость внуку, то дарственная удобнее, потому что внук принимает жилье, регистрирует на себя право собственности и все.

А завещание вступает в силу после смерти бабушки. Он обращается к нотариусу, открывает наследственное дело.

По истечении полугода он получает в наследство квартиру при условии, что у бабушки не было иждивенцев, которые с ней совместно проживали, и другого круга лиц, которые имеют право на обязательную долю, независимо от наличия завещания.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8316/

Что выгоднее при покупке жилья: дарственная или договор купли-продажи?

Что лучше оформлять: дарственную на дом или договор купли продажи?

Согласно законам РФ сделка купли-продажи жилья — это переоформление права принадлежности на имущество покупателю (второй особе) за определенное денежное вознаграждение. Дарение — бесплатная передача права собственности на жилье другому лицу. Какой вариант лучше? Этот вопрос способен озадачить большинство собственников жилья, что планируют передать его во владение второй особе.

Процесс подписания договора

Дарственная или договор купли-продажи? Для начала необходимо изучить все нюансы

Предположим, на момент совершения сделки продавец разводится с женой/супругом, тогда объект недвижимости выступает общим имуществом, подлежащим делению. Тогда, после подписания документов, продавцу не выдадут налоговый вычет на дом.

При продаже жилища гражданин получает прибыль, с которой ему следует оплатить налоговый взнос. Подписав фиктивную сделку с близкой особой, продавец рискует потерять все, если тот переоформит право собственности на недвижимое имущество третьей особе.

Так, что выбрать: договор купли-продажи или дарственная? Вначале изучите все нюансы процедуры оформления договора дарения.

Договор купли-продажи заверить не выйдет, если отсутствует один из участников. Перед подписанием документов, ответьте на кое-какие вопросы:

  • Кто выступает стороной соглашения?
  • Есть ли границы по субъективному составу?
  • Кто вправе подписывать бумаги вместо продавца/покупателя?

Следуя ГК РФ выступать участником договора купли-продажи жилья может каждый человек. Ниже рассмотрим понятия правоспособность и дееспособность, которые являются ключевыми моментами совершения сделки.

Значение правоспособности, которое применяют к гражданам, обозначено статьей 17 ГК РФ и определяется как способность выполнять гражданские права и брать на себя обязанности с рождения и до смерти.

Значение правоспособность применяют также к юридическим особам. Начало правоспособности юридических лиц наступает после внесения соответствующей записи в единый государственный реестр о начале деятельности фирмы.

Прекращается аналогично — отметкой в реестре.

Если фирма работает по лицензии, правоспособность наступает с момента ее получения. Также правоспособность может наступить после выдачи разрешения на выполнение определенного вида работ или вступление в саморегулируемую организацию.

Некоторые юридические лица наделены разным гражданско-правовым статусом, исходя с которого определяется их правосубъектность. Правоспособность юридических граждан разделяют на общую и специальную.

Общая — возможности юридическим лицом выполнять деятельность различного рода или специальная —действовать в пределах обозначенного списка деятельности, прописанных в учредительной документации. Специальную закрепляют за унитарными и некоммерческими организациями.

Продавец и покупатель должны надлежащим образом оценить правоспособность контрагента, чтобы снизить риск признания договора незаконным по этой причине.

Дееспособность — возможность лица, проживающего на территории РФ получать и осуществлять гражданские права, создавать гражданские обязанности и выполнять их. Физические лица становятся дееспособными с наступления совершеннолетия.

Юридические лица теряют дееспособность в момент потери правоспособности. В договорном праве значение правоспособность и дееспособность необходимы для ограничения количества участников, которые могут принимать участие в договоре купли-продажи.

Соглашение, подписанное не правоспособным или дееспособным лицом, будет признано незаконным.

Право принадлежности

Право собственности на имущество подтверждается свидетельством из Росреестра

Следующий этап — проверка прав принадлежности на недвижимость. Еще одним моментом, важным для участников договора, выступает свидетельство, подтверждающее право принадлежности на жилище.

Чтобы подтвердить право собственности владельцу жилья следует предъявить Свидетельство. Получить его можно в территориальном отделение Управления Федеральной службы гос. регистрации, Росреестр. Информацию о собственнике тут же вносят в ЕГРП. Каждый заинтересованный человек может запросить информацию о нем в Росреестре.

Еще один важный момент контроля связан с полномочиями продавца и покупателя, которые подписывают документы по сделке купли-продажи. Для исключения, в будущем, негативных моментов участия в договоре не уполномоченного лица, следует перед подписанием документов проверить, что договор подписывает непосредственно продавец/покупатель или законный представитель.

Важно: продавцом жилья может выступать уполномоченное лицо. Этот человек имеет право подписывать договор вместо владельца недвижимости.

Уполномоченным лицом выступает опекун, усыновитель или человек действующий по доверенности.

В судовые инстанции часто обращаются лица с просьбой признать договоренность купли-продажи недействительной, поскольку в документах стоит подпись не уполномоченной особы.

Подготовка договора

Процедура дарения жилья не вызывает никаких сложностей и потребует подготовки минимального пакета бумаг. Если особа передает дом по дарственной, налоговый взнос не платится. Полученное право на жилье — это единоличная собственность, которая не делиться при разводе.

При оформлении документов необходимо присутствие двух участников: дарителя и одариваемого. Договор, подписанный двумя участниками можно не регистрировать в гос. реестре, лишь подтвердить нотариально. После оформления сделки следует собрать бумаги для передачи права принадлежности, которые отправляют в Росреестр.

Основной документ, который потребуется при подписании соглашения дарения, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Одариваемый просит выполнить перерегистрацию переходящего права принадлежности на жилье в соответствующих государственных структурах. Даритель пишет заявление о переходе права собственности на жилье.

Дополнительно прикрепляет квитанцию об уплате государственного сбора за регистрацию права принадлежности.

В гос. реестр при переоформлении права собственности подают бумаги дарения. Их подписывают все участники соглашения. В гос.

регистрацию подают документы в количестве равному участникам сделки, если договор составленный в письменной форме. Дополнительно предоставляют еще один подлинник. Он будет выступать право устанавливающим документом.

При этом, в БТИ следует предварительно взять выписку с технического паспорта на жилье.

Если объект недвижимости передают лицу, не достигшему совершеннолетия, дарителю следует предварительно получить разрешение родителей или опекунов на принятие в дар жилья. Разрешение также понадобится, если сделка подтверждена нотариально.

При оформлении дарственной у нотариуса проверяют отсутствие запретов на арест или отчуждение недвижимости, отсутствие ипотеки, налогового залога. Если на объект недвижимости наложен арест, то дарственную не оформят.

Если за владельцем квартиры числится обременение ипотечным кредитом или налоговыми взносами, сделка будет проведена с согласия держателя ипотеки или налогового органа.

Специфичность оформления дарственной на жилье

При оформлении дарственной важно, является ли одариваемый близким родственником дарителя или нет

На законном уровне предусмотрены различные моменты передачи права собственности на недвижимое имущество. Налоговый взнос платят исходя из типа соглашения. Если объект недвижимости передают человеку, который не является близким родственником дарителя, одариваемая сторона платит гос. пошлину. Размер налогового взноса при этом составляет 13% от стоимости полученного в дар жилья.

Если недвижимость перешла в собственность близкому родственнику, налог не платит ни одна из сторон. К дарственной дополнительно прикрепляют документ, подтверждающий кровное родство участников договора. При оформлении сделки купли-продажи жилья продавец платит налоговый взнос на полученную прибыль.

Если объект недвижимости в совместной собственности, необходимо иметь согласие других владельцев. Дарственную заверяют в нотариальном бюро.

Дарственная на жилье: расторжение и налогообложение

Жилье, полученное в дар, облагают налогом. Есть исключение, если недвижимое имущество передают членам семьи первой очереди родства: жене, мужу, детям налог не взимается.

Оформляя договор квитанцию об оплате налога в нотариальное бюро не предъявляют. Сделка может быть расторгнута в суде по следующим причинам:

  • Если одаряемый или члены его семьи допустили преступные действия относительно дарителя.
  • Если одаряемый умирает раньше дарителя.

Правда на практике, если верить заявлениям опытных юристов, прекратить сделку дарения не просто. Подписывая бумаги следует хорошо взвесить все за и против. Из вышесказанного можно понять, дарение жилья — несложный юридический процесс, если изучить основы законов, которые касаются оформления и подписания договора дарения в гос. реестре.

Что лучше: дарственная или договор купли-продажи? Это следует решать исходя из сложившихся обстоятельств. Если сделка совершается безвозмездно между родственниками первой степени родства, то выгоднее оформить дарственную, поскольку получить в дар жилье удобнее, чем купить/продать.

Виды дарственных

Государственный кодекс РФ относит к недвижимости все объекты, прочно связанные с землей, передвижение которых невозможно выполнить, не нарушая их целостности и не причинив ущерб. Владельцы недвижимости могут оформить договор дарения имущества различного типа, поэтому Дарственные оформляют на квартиру, комнату, дачу, землю, частный дом, гараж, коммерческий объект, судно и так далее.

Дарственную следует правильно оформить. В ней должна содержаться информация об объекте недвижимости, дарителе и одаряемом для лучшей индикации. В договоре указывают реальные паспортные данные сторон, адрес места их проживания и расположение объекта недвижимости.

Информация об объекте недвижимости должна соответствовать той, что указана в правоустанавливающих бумагах: количество комнат, площадь, этаж, кадастровый номер и так далее. Кроме этого, недвижимость к моменту подписания бумаг, должна быть свободна от прав третьих лиц, не обременена ипотекой и не под арестом.

Договор будет незаконным, если при оформлении будут допущены какие-либо ошибки. Форма сделки прописана в ГК РФ: обычна письменная (нотариальное удостоверение договора в обязательном порядке не указано). Для проверки правдивости указанной информации и заверения сделки обе стороны подают документы в гос. Реестр. Стоимость услуги составляет 1 тыс. рублей.

В этом видео вы узнаете о том, как правильно составить договор дарения квартиры:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://uristdnya.com/nedvizhimost/darenie/oformlenie/darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi.html

Дарственная вместо договора купли-продажи квартиры: пытаясь сэкономить пару сотен гривен, можно..

Что лучше оформлять: дарственную на дом или договор купли продажи?

С 1 сентября все сделки на сумму свыше 150 тысяч гривен должны осуществляться только через банки, но люди ищут способы обойти введенные НБУ ограничения

Теперь все расчеты по договорам, в которых указана сумма более 150 тысяч гривен, должны производиться в безналичной форме, через банки.

Более того, НБУ запретил нотариусам оформлять эти сделки без предоставления платежного поручения банка.

Также руководство НБУ пообещало взять под контроль комиссионные, взимаемые банками с граждан при перечислении средств между счетами, и не допустить их необоснованного повышения.

— Основная цель такого ограничения — увеличение объемов безналичных расчетов и привлечение дополнительных ресурсов для кредитования экономики, — заявила заместитель председателя Национального банка Украины Вера Рычакивская.

— Надеемся, что нововведение увеличит поступление финансовых ресурсов в банковскую систему и повысит ликвидность банков на сумму около 6 миллиардов гривен.

Также это будет способствовать снижению уровня долларизации депозитов и росту безналичных расчетов физических лиц.

Тем временем в СМИ и в интернете уже появились советы, как не «светить» деньги и рассчитываться по-старинке, «наличкой». В первую очередь люди рекомендуют пойти самым простым, но весьма небезопасным путем — занизить стоимость недвижимости. Однако при этой схеме нужно договориться с нотариусом, поскольку он вправе усомниться в законности сделки и отказаться заверять договор.

Еще предлагают разбить общую сумму на части. К примеру, один адвокат посоветовал рассрочить платеж и вносить его ежедневными траншами на сумму не более 150 тысяч гривен.

Некоторые юристы рекомендуют и вовсе перевести сделку купли-продажи в другую категорию, не подпадающую под ограничение НБУ. Например, подписать договор дарения, а расчет произвести, не афишируя сдел­ку. Но все эти схемы имеют существенные недостатки и могут привести к потере денег и жилья.

Кроме того, многие эксперты утверждают: после фактического запрета расчетов наличными при купле-продаже недвижимости количество сделок существенно сократится. Правда, только на вторичном рынке, поскольку при приобретении нового жилья расчеты и так идут через банк.

Президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов отметил, что к зиме покупателей квартир в старых домах станет на 10–15 процентов меньше.

— По нашим оценкам, треть граждан, которые могут приобрести жилье, пока не готовы «декларировать» свои доходы, — говорит Александр Рубанов. — Ограничение НБУ, безусловно, нанесет сильный удар по рынку вторичной недвижимости, на котором в 90 процентах случаев платят «живыми» деньгами.

О том, как теперь будут проходить сделки купли-продажи недвижимости и стоит ли использовать схемы для того, чтобы обойти ограничения НБУ, «ФАКТАМ» рассказала нотариус Людмила Шандыба:

— В Киеве в сентябре уже несколько договоров удостоверено. Но пока это единичные случаи.

Дело в том, что сразу после выхода постановления НБУ № 210 от 6 июня 2013 года об ограничении наличных расчетов все продавцы и покупатели недвижимости активизировались, чтобы успеть провести сделки до введения этого новшества.

Поэтому в августе у нотариусов было много работы по удостоверению договоров купли-продажи жилья. Теперь ожидается затишье на какое-то время, пока люди разберутся, как вести себя в новых условиях.

Хочу отметить, что и раньше было немало сделок, участники которых производили безналичный расчет через банки. Чаще всего инициаторами выступали продавцы. Ведь перевод денег через банк гораздо безопаснее, хотя и влечет дополнительные расходы.

Для удостоверения сделки нотариусу достаточно было заявления продавца о том, что он получил деньги на свой счет и претензий к покупателю не имеет. Этот документ подшивался к делу и в случае каких-то проблем подтверждал факт получения средств.

Теперь же практически все договоры, касающиеся квартир, домов, земли (ведь недвижимость редко стоит меньше 150 тысяч гривен), долж­ны проходить при участии банков. Я не считаю, что это новшество создает осложнения на рынке. Во всех развитых странах крупные сделки проводятся только через банк.

Мы уже общались с представителями нескольких крупных банков по поводу стоимости их услуг при перечислении денег от покупателя продавцу. Называлась сумма в пределах 510–1000 гривен. Это за открытие счетов, прием наличных, перечисление денег между счетами и дальнейшее их обналичивание.

Однако если покупатель хранил сбережения в иностранной валюте, то он потеряет еще до 0,5 процента общей суммы при ее конвертации в гривню. Ведь, согласно распоряжению НБУ и действующему законодательству, расчеты могут производиться только в национальной валюте.

Не исключено, что найдутся дельцы, которые предложат обменять валюту по более выгодному курсу. Но люди должны понимать, что такой шаг — всегда риск.

— Как теперь нотариус должен проверять оплату сделки?

— В постановлении НБУ четко сказано: если сумма в договоре, заключаемом между физическими лицами, превышает 150 тысяч гривен, то нотариус удостоверяет документ только после того, как убедится, что оплата произведена в безналичной форме. Подтверждающими документами являются платежное поручение с подписью сотрудника банка и штампом финучреждения или квитанция о расчетах с помощью платежной карты.

Впрочем, есть еще один способ расчета, разрешенный Нацбанком, — через депозит нотариуса. Это специальный счет, который имеют многие нотариусы. Он используется для временного хранения денег клиентов до завершения нотариальных действий.

Так вот, теперь в случае использования нотариального депозита покупателю не нужно открывать счет в банке. Он вносит стоимость квартиры на депозит с указанием, что деньги могут быть использованы только для перечисления продавцу. Нотариус не вправе направлять эти средства на другие цели, и перевод денег на счет продавца происходит лишь с письменного согласия покупателя.

— В какой последовательности теперь будет происходить оформление купли-продажи квартиры?

— Нотариус проверяет паспорта продавца и покупателя. Смотрит правоустанавливающие документы.

Действующее законодательство дает нотариусу право обратиться с запросом в бюро технической инвентаризации для подтверждения достоверности документов, предъявленных продавцом, в тех случаях, когда право собственности зарегистрировано в БТИ до 1 июня 2010 года, то есть до введения в действие электронного реестра. И хотя закон не обязывает осуществлять запрос в БТИ, я бы рекомендовала это делать для того, чтобы быть уверенным: документы, предъявленные продавцом, являются окончательными (по ним не совершались другие нотариальные действия, не выдавались дубликаты). Такой подход защищает людей от мошенников, которые могут воспользоваться ситуацией, когда в Госреестре прав на недвижимое имущество нет данных, существующих на сегодняшний день только в БТИ.

Далее составляется договор и обсуждается способ оплаты. Стороны даже могут сразу подписать договор, но он остается у нотариуса.

Продавец и покупатель отправляются в банк, чтобы открыть счета и условиться о процедуре расчета (кстати, счета можно открыть накануне, за день или два до совершения сделки), покупатель перечисляет деньги на счет продавца и получает подтверждающий документ, который передает нотариусу. Продавец убеждается, что деньги пришли на его счет. После этого нотариус удостоверяет договор и вносит информацию о нем в реестр.

— Сейчас некоторые риелторы и юристы говорят о том, как можно обойти введенные НБУ огра­ничения наличных расчетов. В частности, обсуждается способ занижения указанной в договоре стоимости недвижимости.

— Полагаю, большинство нотариусов отказалось бы работать по такой схеме. Во-первых, всем известно, что с 1 сентября стоимость квартир в Украине не упала до 150 тысяч гривен.

Кроме того, занижение цены может стать поводом для привлечения к ответственности как участников сделки (продавцов, покупателей), так и оценщиков за преднамеренное уклонение от уплаты налогов или их значительное уменьшение.

Если выяснится, что указанная цена гораздо ниже рыночной, то у нотариуса тоже возникнут серьезные проблемы. Ведь не могут квартиры в одночасье резко подешеветь.

Во-вторых, при заключении договора купли-продажи обязательно нужна экспертная оценка стоимости недвижимости с целью налогообложения. И у оценщиков есть определенная методика, которой они обязаны четко придерживаться.

— Можно ли обойти ограничения Нацбанка, заключая договор дарения вместо договора купли-продажи?

— Теоретически можно. Но это будет явно фиктивный документ. Если нотариусу предлагают заверить договор дарения между посторонними людьми, он вправе заподозрить обман. Ведь задача нотариуса — следить, чтобы каждая сделка соответствовала своему назначению.

Также он обязан объяснить людям, какие последствия может иметь прикрытие договором дарения сделки купли-продажи. А риски огромные. Фактически покупатель подписывается под документом о том, что он получил собственность в дар.

В случае расторжения договора или признания его недействительным покупатель не вправе требовать назад свои деньги, поскольку юридически ничего не пла­тил. Не меньше рискует и продавец. Достаточно покупателю добиться подписания договора до передачи денег — и продавец потом никогда не докажет, что ему должны.

Ведь в договоре не идет речь о деньгах. Поэтому не советую людям прибегать к такой схеме. Пытаясь сэкономить пару сотен гривен, можно потерять все.

— Юристы обсуждают еще и такой вариант: указать в договоре купли-продажи, что оплата будет производиться частями — по 150 тысяч гривен…

— Буквально несколько дней назад Национальный банк дал официальное разъяснение по этому вопросу.

В безналичной форме должны осуществляться платежи на общую сумму договора независимо от размера каждого платежа.

То есть вы можете рассчитываться частями, но если стоимость квартиры превышает 150 тысяч гривен, то все деньги нужно вносить через банк. Выходит, и таким способом обойти ограничения не удастся.

— Какие еще схемы попытаются использовать люди, не желающие проводить большие суммы через банк?

— Возможны разные варианты, но все они будут либо незаконными, либо рискованными с точки зрения безопасности сделки.

Так, некоторые «умники» предлагают основную часть стоимости квартиры (например, 85 процентов) выплачивать по предварительному договору, а оставшуюся сумму, которая меньше 150 тысяч гривен, — при заключении основного договора.

Но возникает вопрос: много ли найдется покупателей, готовых отдать большую часть денег за квартиру, не получив права собственности на нее? Эта схема очень удобна только для мошенников.

Гораздо безопаснее производить расчеты через банк, теряя несколько сотен гривен, чем ввязываться во всевозможные сомнительные махинации, рискуя и деньгами, и квартирой. Ведь все схемы аферистов строятся на желании жертвы сэкономить или обойти какие-то огра­ничения.

Фото Сергея Даценко, «ФАКТЫ»

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/169598-darstvennaya-vmesto-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-pytayas-sekonomit-paru-soten-griven-mozhno-poteryat-vse

DOM.RIA – Дарственная и договор дарения в Украине 2019, что это и как оформить

Что лучше оформлять: дарственную на дом или договор купли продажи?

Дарение дома представляет собой процедуру оформления объекта от одного владельца на другого без какого-то материального вознаграждения. Такая операция регламентирована законодательством и проводится путем подписания договора дарения – дарственной.

Что такое дарственная на дом

Решив оформить дарственную, недвижимое имущество передается новому собственнику путем оформления договора дарения. По завещанию – только после смерти человека, приняв наследство от него.

Кроме того, чтобы оформить дарственную требуется присутствие представителей обеих сторон, необходимо больше документов. Процедура, соответственно, стоит дороже.

Дарственная на дом, квартиру оформляется по месту нахождения недвижимости или по месту регистрации субъекта сделки (любого).

Как оформить дарственную на квартиру

Для заключения договора потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на недвижимость, которым может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности или праве на наследство, договор дарения и тому подобное;
  • справка об оценочной стоимости квартиры;
  • выписка из реестра прав собственности на квартиру;
  • технический паспорт квартиры.

Многие собственники подходящим способом распоряжения недвижимостью выбирают дарственную. Но договор дарения квартиры требует соблюдения определенных формальностей, уплаты налогов и сборов, иначе такая сделка рискует быть непризнанной.

Как сделать дарственную на дом

Дарственная на недвижимое имущество оформляется по месту нахождения недвижимости либо по месту регистрации любого из субъектов договора.

Оформление дарственной можно разделить на четыре этапа:

  1. Проверка документов, удостоверяющих личности участников сделки и право собственности владельца на квартиру/дом.
  2. Проверка недвижимости на предмет нахождения под запретом/арестом.
  3. Подготовка дарственной.
  4. Подписание договора о факте дарения.

После окончания этой процедуры новый владелец недвижимости может зарегистрировать договор дарения и свое право собственности на жилье в Государственном реестре имущественных прав. Именно регистрация считается моментом возникновения права собственности на недвижимость.

Договор дарения квартиры: понятие и особенности

Дарственная на квартиру – двухстороннее письменное соглашение, согласно которому собственник недвижимости передает другому лицу право собственности на жилье. Все законодательные нюансы договора дарения прописаны в статьях 717-730 Гражданского кодекса Украины.

Дарственная на квартиру отличается от любых других соглашений тем, что даритель (владелец) безвозмездно передает второй стороне свое имущество и не вправе требовать за это действие какой-либо компенсации.

Для оформления другого типа отношений (при которых собственник получает взамен квартиры деньги или что-то другое) используют такие договора:

  • наследственный;
  • купли-продажи;
  • пожизненного содержания.

При оформлении дарственной на жилье в новостройке иногда прописываются обязанности получателя (сторона, которой переходит право собственности на новостройку) по отношению к третьим лицам.

К примеру, указанному лицу необходимо предоставить право пожизненного проживания в передаваемой квартире, передача денежных средств и многое другое. Если возложенные обязательства не исполняются получателем дара, то даритель получает все основания требовать возврата жилья или выплаты соответствующей денежной компенсации.

Как правильно оформить дарение квартиры?

Договоры дарения квартиры бывают двух типов:

  • реальный. При этом право собственности передается второй стороне сразу;
  • консесуальный. Вторая сторона получает право собственности на квартиру после выполнения условия или прохождения определенного времени (заключение брака, окончание обучения в ВУЗе, совершеннолетие и прочее). Такой договор будет считаться недействительным, если раньше выполнения условия наступит смерть дарителя.

Как оформить дарственную на квартиру в Украине?

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Условно оформление дарственной разделяется на три этапа:

Документы для оформления дарственной на квартиру

Нотариус консультирует стороны обо всех нюансах оформления договора дарения и проверяет все оригиналы предоставленных документов:

  • паспорт и идентификационный код каждой из сторон;
  • официальные бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности или о праве на наследство и многое другое);
  • технический паспорт;
  • оценка недвижимого имущества;
  • справка о лицах, зарегистрированных в квартире;
  • прочие документы по требованию (свидетельство о браке или рождении, справки от органов опеки и попечительства, согласие супруга, справка из БТИ и прочее).

Проверка квартиры

Недвижимость проверяется нотариусом на предмет нахождения под арестом или запретом на отчуждение, при необходимости оформляются запросы в архивы БТИ и прочие организации.

Где оформить дарственную на квартиру

Заключение договора дарения происходит у нотариуса, где обе стороны сделки утверждают текст документа. Представителю закона предоставляются квитанции об оплате всех необходимых сборов и налогов. Выбрать нотариуса вам поможет Единый реестр.

Стоимость дарственной на квартиру в Украине составляют:

  • стоимость услуг нотариуса;
  • госпошлина — 1% от стоимости квартиры;
  • военный сбор — 1,5% от стоимости жилья;
  • налог при оформлении дарственной на квартиру или налог на доходы физических лиц — 5% от стоимости подарка.

Последние два сбора не оплачиваются, если недвижимость дарится родственникам первой степени родства: супруг/супруга, дети, родители. Ставка налога на доход физических лиц поднимается до 18%, если даритель – нерезидент Украины.

После этого распечатывается оригинал договора дарения на двух нотариальных бланках, который подписывается обеими сторонами. Далее нотариус регистрирует данный документ в государственном реестре вещных прав – переход прав собственности к приобретателю оформлен.

Дарственная на квартиру. Пример

Образец договора дарения квартиры действителен на территории Украины.

Можно ли подарить часть квартиры?

Если жилье принадлежит только дарителю, то он вправе оформить дарственную, например, на ½ недвижимости. В итоге возникают права совместной долевой собственности у дарителя и одаряемого.

Как оформить дарственную на долю в квартире

Если у  квартиры имеется несколько собственников, то даритель имеет право не заручаться их одобрением для оформления договора дарения своей доли. При общей совместной собственности (не определены доли каждого владельца) либо отчуждается жилье целиком, либо подается заявление в суд для выделения долей.

Основные отличия между договором дарения и договором купли-продажи

При дарении недвижимости одному из супругов – второй не может на него претендовать.

Этим довольно часто пользуются родители одного из супругов, даря недвижимость своему ребенку, таким образом, страхуясь от неприятностей, возможных при разводе.

 Еще одно отличие в сроках, если исковая давность при договоре купли-продаже – 3 года, то при оформлении договора дарения подать на расторжение сделки можно только в течение года. 

Спорные вопросы при оформлении дарственной

Договор дарения аннулируется через суд (в течение года с момента заключения). В качестве мотивации такого поступка могут выступать такие причины:

  • угрозы жизни и здоровью дарителя, членов его семьи, его собственности;
  • угроза безвозвратной утраты квартиры вследствии использования одаряемым;  
  • оформление дарственной сопровождалось фактом передачи денежных средств в пользу дарителя.

После расторжения договора дарения одаряемый возвращает дар в натуре.

Продажа квартиры после дарственной

При оформлении договора дарения к одариваемому переходят все права и обязанности собственника квартиры. Это значит, что можно распоряжаться подаренной недвижимостью:

  • сдать в аренду;
  • продать;
  • передарить;
  • заложить.

Законом Украины не предусмотрены временные рамки для операций с «дарёными» квартирами. Продать дарственную квартиру можно сразу же после вступления в силу договора дарения.

При заключении договора дарения стоит со всей ответственностью отнестись ко всем процедурным нюансам и консультироваться у нотариуса по интересующим вопросам. В большинстве случаев процесс оформления дарственной занимает не более двух часов, но если необходимые документы не подготовлены, то процесс затянется до двух недель.

Источник: https://dom.ria.com/articles/darstvennaya-i-dogovor-dareniya-v-ukraine-2019-chto-eto-i-kak-oformit-175776.html

Юриста совет
Добавить комментарий