Что делать, если возник конфликт с бывшим арендодателем?

Зачастую ссоры между бывшими супругами напрямую затрагивают интересы и права ребенка. В сюжете выходящей на телеканале ETV+ программы журналистских расследований “Инсайт” не показываются лица героинь, поскольку в данном случае важны не их личности, а целый ворох проблем, который возникает из-за того, как работают закон о регистре народонаселения и закон о семье.

“Инсайт” пообщался с десятком женщин, которые после развода оказались в сложной и неприятной ситуации. Хуже всего то, что заложниками ситуации оказались их дети, чьи права на образование, медицинские услуги и свободу перемещения были поставлены в прямую зависимость от самодурства второго родителя.

Причина проста: как правило, ни один из родителей не может принимать решения в отношении ребенка единолично.

“У каждого из родителей равные права и обязанности”, – говорит руководитель Союза юристов Криста Паал. Как в браке, так и после его расторжения.

“Разводятся, никаких письменных заключений никто не заключает. Ребенок живет с одним из родителей, как правило, с матерью. Это жизнь”, – констатирует правозащитник Олег Гогин.

Проблема с регистрацией

Зачастую разногласия между супругами доводят ситуацию до абсурда.

“Отец не давал возможности, несмотря на мои просьбы и письменные заявления, выезда для детей в отпуск, например”, – говорит мать двоих детей Мария.

“Переезжая, я не могла зарегистрировать детей там же, где жила я. Потому что у меня не было разрешения отца”, – добавляет мать двоих детей Алена.

По словам Алены, переехавшей из Нарвы в Таллинн, без регистрации в столице детей невозможно ни в садик, ни в школу отдать.

Мария столкнулась с похожей проблемой. Она переехала, но ближайшая школа отказалась принимать ребенка по той же причине.

“Я отвожу детей за 15 км от дома. После этого я еду на работу. Раньше до школы им было идти 200 метров, а сейчас приходится вставать раньше”, – отмечает Мария.

“Разве это в интересах ребенка? Что теперь, его надо отправить обратно к отцу что ли?” – удивляется Паал.

“Права ребенка не должны быть связаны вообще со спорами какими-то. Права ребенка примарны, – утверждает Гогин. – Абсолютно тупая, неправовая, ситуация. Ее не должно быть”.

Правозащитник: проблема в законе

У “Инсайта” есть все основания полагать, что проблема носит системный характер. В течение короткого промежутка времени мы узнали более чем о десяти разных в деталях, но похожих в своей сути историй.

Гогин убежден, что проблема в законе. “Идет нарушение права ребенка по чисто формальному какому-то пункту, какой-то подписи. Но права от этого не должны зависеть”, – считает правозащитник.

Согласно закону о семье, у обоих родителей общие попечительские права. Но любопытно, что даже сами суды считают, что спрашивать разрешения другого родителя при решении даже важных вопросов необязательно.

“Школы, детские сады, семейные врачи не обязаны всегда спрашивать о наличии согласия второго родителя, если ребенок пришел лишь с одним родителем. В то же время, если кто-то считает необходимым согласие обоих родителей, то это не запрещено”, – разъяснили представители суда.

То есть все зависит от прихоти человека, оказывающего важную социальную услугу. Однако их мнение диктуется наличием прописки. Родитель, с которым живет ребенок, попросту обязан прописать его по своему адресу. Но он не может этого сделать.

“Чиновник, который вносит изменения в регистр, должен быть уверен, что все документы ребенка в порядке. Как и убедится в том, дал ли тот родитель, у которого ребенок не живет, свое согласие на переезд и внесение данных в регистр”, – отмечает Паал.

“В законе создана такая конфликтная ситуация, это пример неправомерности закона”, – говорит Гогин.

И суды с этим мнением косвенно соглашаются. “Возможно, было бы уместным обсудить на уровне местных самоуправлений как можно унифицировать применение действующих норм, в каких случаях требуется согласие второго родителя”, – говорится в комментарии суда.

Союз юристов: если родители не могут договориться, то нужно идти в суд

Таким образом, в законе имеется лазейка, которая позволяет одной из сторон в споре манипулировать и фактически шантажировать одного из родителей. При этом могут страдать дети. И что характерно, в большинстве случаев, которые известны “Инсайту”, палки в колеса ставил родитель, который вовсе не участвовал в жизни ребенка.

“Человек отказывался от детей. И я понимала, что так будет легче”, – говорит Мария.

“Он после развода уехал в другую страну и сменил номера телефонов, а на единственный e-mail, который я знала, он не отвечал”, – рассказывает Алена.

“Если родители не могут договориться, единственная возможность – обратиться в суд”, – дает совет юрист Паал.

Мария так и поступила, потребовав единоличного права опеки над детьми. Реакция бывшего супруга оказалась неожиданной, несмотря на подписанный отказ от детей, он решил судится.

Оказалось, получить единоличное право опеки не так просто. Судья рекомендовал собирать доказательства.

“От бывшего супруга пошла очень сильная агрессия. Я полтора-два года собирала факты. Я фиксировала каждое свое движение, каждый отказ взять детей, каждое письмо, каждое оскорбление. Я подвергалась на протяжение двух лет просто моральному насилию со стороны отца”, – отмечает Мария.

И лишь после заявления в полицию и запрета на приближение суд вынес молниеносное решение о полной передаче прав Марии. “Второй суд длился всего месяц. От заявления и до решения”, – подчеркивает Мария.

Суды не всегда реагируют быстро

Есть еще один вариант: можно потребовать частичного расширения прав опеки одного из родителей. Так поступила Алена.

“Я подавала на опеку по некоторым пунктам: здоровье, место жительства и свобода перемещения”, – поясняет Алена.

“Суды реагируют на такие заявления очень-очень быстро и весьма решительно”, – утверждает Паал. В большинстве случаев так оно и происходит, но далеко не всегда.

“Я приведу пример. Идет один судебный спор, где решается вопрос порядка встреч с ребенком. Простой вопрос. В соответствии с законом 60 дней на это дается, спор идет уже два года. Кто страдает? Ребенок”, – говорит Гогин.

В случае Алены суд также затянулся. От развода до получения прав опеки прошло два года.

“Проблема заключается в том, что депутаты – кнопкодавы. Когда принимался этот закон, нажали на кнопку. Не думая, не разбираясь, какие последствия. И в результате получили то, что получили”, – считает Гогин.

А вот, по мнению Паал, в законе нет никакой проблемы. “Не нужно добавлять в закон еще три-четыре пункта, потому что все равно это совершенно точно создаст новые вопросы, еще какие-нибудь проблемы”, – говорит руководитель Союза юристов.

Паал утверждает, что действовать нужно превентивно, то есть каждое соглашение между родителями следует фиксировать на бумаге.

У Гогина свой вариант решения проблемы.

“Надо прописать, что если люди разошлись, у них есть право заключить письменное соглашение, как они разделяют свои попечительские права, либо нотариально, либо через суд.

Если они этого не делают, то действует норма закона. А там должно быть написано, что вопросы образования, здоровья, проживания решает тот родитель, с кем живет ребенок”, – говорит правозащитник.

Редактор: Виктор Сольц

Источник: “Инсайт” (ETV+)

Источник: https://rus.err.ee/926580/insajt-iz-za-konfliktov-mezhdu-byvshimi-suprugami-narushajutsja-prava-rebenka

6 вопросов при покупке здания вместе с арендаторами (Как свести риски к минимуму) – блоги риэлторов | ЦИАН

Что делать, если возник конфликт с бывшим арендодателем?
2]Итак, решение о приобретении объекта принято. Цена согласована, о существующих арендаторах известно. Стоп, а известно ли?h2]Несмотря на то что арендные отношения носят обязательственный характер, сведения о существующих долгосрочных договорах аренды (заключенных на год и более) отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В расширенной выписке из ЕГРП по объекту недвижимости будут перечислены все действующие договоры аренды. В случае заинтересованности в продолжении арендных отношений следует учесть, что новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен**.

Однако данные о договорах аренды, заключенных на срок до года или заключенных без указания срока аренды (бессрочные договоры), не содержатся в ЕГРП. Как показывает практика, о таких арендаторах может стать известно исключительно по доброй воле продавца объекта. Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы.

Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются. Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Следует также учесть, что окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя***.

 

Заключение договора купли-продажи помещения и передача его покупателю по акту не прекращает арендных отношений между предыдущим собственником и арендатором.

Факт возврата помещения арендатором покупателю до момента регистрации перехода права собственности также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств между арендатором и первоначальным арендодателем, поскольку помещение было возвращено ненадлежащему арендодателю. Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски. Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:   • Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором. • Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа. Факт вторичной продажи этого же имущества не может отменить положения о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.**** Конечно, законодательство предусматривает определенные механизмы защиты прав нового собственника объекта недвижимости, который не был должным образом извещен об арендаторах. Упомянутые механизмы надлежащим образом срабатывают в пределах суммы, которая была уплачена по договору купли-продажи объекта недвижимости. По общему правилу они не учитывают ситуацию, когда объект недвижимости приобретается через покупку компании – собственника объекта недвижимости. При анализе договоров аренды следует учитывать, что сами по себе договоры могут содержать определенные риски для арендодателя. Так, в договоре аренды могут отсутствовать: • порядок передачи объекта аренды в случае уклонения арендатора от его возврата; • право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае постоянных мелких нарушениях такого договора арендатором и т. д. и т. п. Кроме того, в дальнейшем может быть выявлено, что продавец исполнял договор аренды ненадлежащим образом. Претензии в связи с таким ненадлежащим исполнением, если иное не согласовано сторонами, арендатор будет предъявлять новому собственнику (как стороне по договору аренды). Cледует обратить пристальное внимание на соответствие показываемого объекта недвижимости данным, содержащимся в соответствующих документах на объект недвижимости. В договоре купли-продажи недвижимости рекомендуется достаточно подробно отразить описание недвижимости, уделяя внимание различным улучшениям (преобразованиям). Отсутствие детализации чревато дополнительными расходами.

Например, недвижимость продается в состоянии «после ремонта», в результате которого возникли определенные неотделимыеулучшения.

В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судебная практика по порядку компенсации произведенных с согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества складывается неоднозначно. Наиболее обоснованной представляется такая позиция: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит компенсации лицом, выступающим в качестве арендодателя, т. е. новым собственником такого имущества. Существует иная точка зрения по рассматриваемому вопросу: стоимость неотделимых улучшений подлежат компенсации «выгодоприобретателем», которым может оказаться старый собственник (подробности см. Пример 2 на стр. 5). Так называемые отделимые улучшения может постигнуть еще более печальная участь. Учитывая правовую размытость понятия «неотделимые улучшения», может оказаться, что арендатор вправе демонтировать весьма важные элементы недвижимости, как являющиеся его (арендатора) собственностью. Поэтому предварительно рекомендуется убедиться, что продавец действительно является правообладателем таких улучшений объекта недвижимости. Это можно сделать, например, ознакомившись с содержанием документов о передаче объекта недвижимости по действующим договорам аренды. Как правило, стороны достаточно подробно описывают, в каком состоянии объект аренды передается во владение и пользование арендатору. Итак, для возникновения права на получение арендной платы у нового собственника нет необходимости в заключении новых договоров аренды (или расторжении/ изменении/ переоформлении заключенных ранее договоров аренды). Достаточно уведомить всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его реквизитах. 2]Когда можно получать деньги и что делать с долгами?h2]2]Следующий вопрос (№2): в какой момент у нового собственника возникают права на получение арендных платежей?h2]После перехода права собственности на объект недвижимости новый собственник является стороной по всем договорам аренды и вправе рассчитывать на получение арендных платежей. На сегодняшний день в судебной практике присутствуют по меньшей мере две позиции по этому вопросу. Первая заключается в том, что в случае продажи помещения, переданного в аренду, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю.

При этом факт возврата помещения арендатором покупателю данного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности правового значения не имеет.

Пример иной судебной позиции можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2008: бывший собственник спорного объекта утрачивает право требовать с арендатора арендную плату со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю недвижимости. Сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости во избежание конфликтов, желательно урегулировать этот вопрос до заключения договора.

Вопрос №3: что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?

С момента получения соответствующего уведомления арендаторами, надлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей будет внесение платежей новому собственнику. Более того, если иное не оговорено договором между старым и новым собственником, право получения задолженности по арендной плате принадлежит новому собственнику. Такая точка зрения поддерживается и складывающейся судебной практикой. Без уведомления о смене собственника арендатор является надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды, если вносит арендные платежи «старому» собственнику объекта недвижимости. Безусловно, право на получение арендных платежей по договору аренды у нового собственника возникает вне зависимости от уведомления арендаторов. Но вот претензии в этом случае новый собственник не сможет предъявить арендаторам. Поэтому при заключении договора купли-продажи желательно предусмотреть своевременное и надлежащее уведомление всех арендаторов о смене собственника арендуемого объекта недвижимости.

Вопрос №4: «страховые депозиты» – как быть с ними. Как правило, договоры аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительных платежей, так называемых «страховых депозитов».

Судьбу «страховых депозитов» следует урегулировать на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. При смене собственника объекта недвижимости у арендатора не возникает обязательства вновь внести сумму обеспечительного платежа. Его обязательство уже исполнено ранее – надлежащим образом в полном объеме. Вместе с тем именно новый собственник будет исполнять обязательство по возврату суммы обеспечительного платежа арендатору по окончании договора аренды, либо зачитывать уплаченную ранее сумму обеспечительного платежа в счет последнего оплачиваемого периода по договору аренды. Ситуация, как можно увидеть, аналогична ситуации с арендными платежами, уплаченными в порядке авансовых платежей. Поэтому при проверке объекта недвижимости и его характеристик следует обратить внимание не только на условия договоров аренды, которыми обременен такой объект, но и на историю исполнения договоров аренды. Оптимальным выходом из ситуации со «страховыми депозитами» представляется уменьшение суммы сделки (договор купли-продажи недвижимости) на сумму уплаченных «страховых депозитов» по договорам аренды. 2]Как оформить бумаги и свести риски к минимумуh2]2]Вопрос №5: нюансы подписания акта приема-передачи. Интересная картина вырисовывается в связи с необходимостью передачи отчуждаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде у третьих лиц.h2]Если объект недвижимости находится в аренде, то правом владения и пользования в отношении такого объекта обладают именно арендаторы, а никак не собственник объекта недвижимости. У собственника остается лишь титул собственника***** и право распоряжения. Известно, что нельзя передать больше прав, чем имеешь. Следовательно, строго формально вручение арендуемой недвижимости покупателю не может быть абсолютно правомерным, если осуществляется без участия арендатора. При этом стороны в договоре купли-продажи вправе согласовать иной, отличный от вручения, способ передачи недвижимости – например, предусмотреть, что передача недвижимости считается исполненной после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем пока неизвестны случаи, когда договор купли-продажи признавался недействительным или вручение недвижимости по акту приема-передачи признавалось ненадлежащей передачей, если такое вручение осуществлялось без участия арендаторов.

Органы, регистрирующие права на объекты недвижимости и сделки с ними, подходят к решению этого вопроса достаточно формально. Если представлен подписанный продавцом и покупателем в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточный акт, то, с точки зрения регистрирующего органа, обязательство по передаче объекта недвижимости выполнено.

Вопрос №6: как минимизировать риски. Разумным представляется уделить пристальное внимание ряду превентивных мероприятий до проведения самой сделки, как то:

Источник: https://www.cian.ru/blogs-6-voprosov-pri-pokupke-zdanija-vmeste-s-arendatorami-kak-svesti-riski-k-minimumu-236615/

Конфликт айтишников и арендодателя: владелец офиса удвоил цены, несогласным отключил свет

Что делать, если возник конфликт с бывшим арендодателем?

Задача найти новый офис в Киеве для IT-компаний подчас растягивается на много месяцев. Все усложняется тем, что не всегда отношения компании-арендатора и владельца помещения складываются безоблачно. Сразу несколько обитателей киевского бизнес-центре по адресу ул. Нововокзальная, 3, сообщили о давлении и шантаже со стороны владельца здания.

В публичную плоскость ситуацию вынесла CEO одной из этих компаний, Mobisoft, Виктория Зосим.

По ее словам, компания заключила с владельцем договор на 3 года, сделала ремонт офиса за свой счет, но перед Новым годом цену с нарушением условий договора подняли почти вдвое, условия ужесточили, а тех, кто не согласился, владельцы здания попытались выжить отключениями света, проблемами с лифтами и т.д. Это подтвердили и другие компании, занимавшие офисы в здании. Редакция AIN.UA разбиралась, что случилось в БЦ.

Предыстория

В прошлом году сразу несколько компаний въехали в новые офисы на ул. Нововокзальной, 3, среди них — и IT-компания Mobisoft. Тогда владельцем офисного здания был гражданин Вьетнама То Тьен Туан, с ним компания и подписала договор аренды 29 апреля 2016 года. Летом компания Виктории отремонтировала большой офис на 800 квадратов на 5 этаже здания, команда въехала и начала работу.

Как рассказывает Виктория, договор был заключен на три года (35 месяцев), а первый пересмотр цены мог бы произойти минимум через год, либо по соглашению сторон. При этом, цену по старому договору нельзя было поднимать больше, чем на 20%.

Отрывок договора за апрель 2016 года, положения об индексации арендной платы

«В договоре был пункт, который гласил, что при смене собственника здания обязанности по этому договору переходят к новому собственнику», — говорит предприниматель. Это также подтверждается текстом договора, заключенного в апреле:

Но в пункте о сервисных услугах договора (это сервисы вроде уборки помещений, исправности лифтов и т.д.) не была зафиксирована оплата за них и это в дальнейшем сыграло не в пользу компании-арендатора.

Новый договор под Новый год

За несколько дней до Нового года в компанию пришли представители собственников здания и потребовали переподписать договор аренды, как рассказывает Зосим. Требования обосновывали тем, что компания из владения То Тьен Туана перешла в собственность компании «Соли-С», поэтому нужен новый договор.

«Мы общались с главой «Соли-С» Александром Старинским, он потребовал или подписать новый договор, или съехать. Причем разговор велся в стиле 90-х: прямые угрозы, мол, если не пойдете навстречу, у вас начнутся технические проблемы», — рассказывает Виктория. По новому договору, цена аренды и сервисных услуг увеличивалась в 1,8 раз — примерно с $8 за кв. м до $15 с учетом налогов.

Отремонтированный офис Mobisoft

Слова Зосим подтверждают и другие бывшие и текущие арендаторы БЦ. «Перед Новым годом нам поставили новые условия в ультимативном порядке, цену подняли вдвое. Это для бизнеса — полная катастрофа, у нас образовательный центр по обучению IT-специалистов, мы — неприбыльная организация, — рассказывает Роман Багрий, СEO Kit.

сenter (компания занимала 6 этаж здания и вынуждена была съехать). — Мы считали старый договор действительным на 3 года, но уже отказались от претензий в сторону «Соли-С», руководствуясь сохранением бизнеса (имеется в виду, что без препятствий со стороны арендодателя проще было организовать быстрый переезд — ред.)».

Кто-то из арендаторов съехал, кто-то согласился на новые условия.

Компания Виктории оказалась в числе тех, кто не хотел отказываться от офиса: его ремонтировали под себя за свои деньги, да и новый офис в Киеве найти не так-то просто: придется потратить минимум несколько месяцев на ремонт и инфраструктуру. Но после этого у Mobisoft начались проблемы: стал пропадать свет, то на несколько часов, то на день, отключились лифты.

«После того, как мы не захотели подписывать новый договор, нам подняли цену сервисных услуг в 12 раз — вместо 12 000 до 155 000 грн — это же стоимость двух новых лифтов! Отключили лифты и свет.

Мы даже вызывали полицию, они фиксировали факт отключения именно на нашем этаже.

Звонили в «Киевэнерго», там сказали, что электричество поставляется на все здание и все счета оплачены», — рассказывает Виктория.

Сейчас команда Mobisoft — около 90 человек — работает из коворкингов и из дому, офис в БЦ руководство закрыло и опечатало, там осталась техника. По словам Виктории, аренда в БЦ у компании оплачена за март, но в этом месяце команде еще ни разу не удалось попасть в офис.

Факты отключения подтверждают и другие компании. «Обучение у нас проходило в том числе вечером, в темное время суток, когда нам отключили свет, мы не смогли работать», — говорит Роман Багрий.

Известному украинскому стартапу Concepter тоже пришлось съехать. «Нам действительно отключали свет на этаже, а 1 марта свет отключили вообще во всем здании, чтобы большая часть офиса незамедлительно съехала.

Мы за полдня собрались и переехали в коворкинг», — рассказывает CEO стартапа Влад Тисленко.

Юристы Mobisoft подавали иск в суд, обращались в прокуратуру.

Тем временем, офисные помещения для аренды на сайте девелопера StarCentre предлагаются почти полностью. «Это странно, ведь только наша компания снимала 800 квадратов, целый этаж. Получается, они еще не выгнали арендаторов, но уже торгуют их офисами», — говорит Зосим.

Арендаторы высказывают сомнения и в том, что у здания действительно менялся собственник, хотя прямых доказательств этому нет. «На бумаге не доказать — но есть ощущение, что это старые владельцы. Просто подождали, пока компании сделают ремонт, а затем заставили съехать», — говорит CEO Mobisoft.

Бывший юридический представитель собственника Юрий Лозорко опровергает это утверждение: по его словам, раньше владельцем БЦ был То Тьен Туан, сейчас — компания «Соли-С». Представители самой компании отказались от комментариев несмотря на многочисленные запросы редакции AIN.UA.

Источник: https://ain.ua/2017/03/10/konflikt-ajtishnikov-i-arendodatelya/

Как это сделать

Что делать, если возник конфликт с бывшим арендодателем?

Арендный договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Конечно, процедура его заключения проще, но и выгнать вас из помещения (даже до истечения срока аренды) собственнику будет тоже проще. Даже если вы сделали в помещении ремонт.

Сведения о долгосрочном договоре аренды вносятся в ЕГРП и фактически являются обременением помещения в пользу арендатора. Все его инвестиции в помещение будут более защищенными, причем на прогнозируемый для бизнеса срок.

Многие собственники предлагают своим арендаторам заключить сначала договор на 11 месяцев, обещая потом заключить его на длительный срок. Избегайте этого, если вы намерены въехать в помещение всерьез и надолго. Либо сразу договаривайтесь о долгосрочной аренде, либо закрепите в договоре ваше преимущественное право на аренду на новый срок с санкциями для собственника при отказе в аренде.

Один из наших клиентов потратил миллионные суммы на размещение и монтаж производственного оборудования в арендуемом складе, рассчитывая на то, что после краткосрочного договора с ним заключат соглашение на 5 лет, как было обещано арендодателем. Но директор фирмы-собственника сменился, заключать новый договор не стали. Клиенту пришлось снова нести огромные траты на вывоз имущества и поиски нового помещения.

Обоюдные платежи должны быть прозрачными

Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей. Четко определяйте сроки периодических выплат, а также порядок оплаты и случаи возврата так называемого депозита или гарантийного платежа​.

Если договор аренды «валютный», то обязательно конкретизируйте курс валюты или условных единиц для всех случаев: расторжение договора, возврат платежей, компенсация убытков собственнику и т.п.

В нашей практике постоянно встречаются судебные споры, связанные с возвратом гарантийных депозитов. В одном из дел судебный конфликт возник между собственником и арендатором при освобождении помещения в связи с истечением срока аренды.

Стороны не могли определить размер гарантийного депозита, зафиксированного в договоре аренды в валюте, но оплаченного в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Дело для клиента было выиграно, но если бы договор подробно регулировал этот вопрос, долгого и объемного суда удалось бы избежать.

Не делайте подарков

Зачастую компании вынуждены осуществлять в офисе или производственном помещении ремонт или переустройство. Такие вложения существенны и соизмеримы с арендными платежами за длительный срок.

Не забывайте урегулировать вопрос компенсации арендодателем этих «неотделимых улучшений имущества» (ремонт, перестройка, установка несъемного оборудования и т.п.) при расторжении договора аренды. Нормы действующего законодательства «по умолчанию» не предусматривают компенсацию арендатору подобных финансовых вложений. Если иного не предусмотрено договором.

Заранее согласуйте и зафиксируйте размер или порядок определения такой компенсации (например, путем независимой оценки), а также порядок и сроки ее выплаты. Также желательно в договоре прописать и порядок фиксации сторонами факта выполнения таких работ и их объема.

Один из наших клиентов, пожелавший открыть ресторан, обговорил с арендодателем улучшения помещения только на словах. В договор никаких положений внесено не было.

Когда он вложил огромные суммы и ресторан был открыт, с собственником возник конфликт.

К конечном счете арендатору пришлось покинуть помещение, потеряв финансовые вложения в его перепланировку, отделку и переоборудование. Обращаться в суд было бессмысленно.

Аккуратней со своим имуществом

В случае возникновения конфликтов арендатор часто находится в невыгодном положении, т.к. собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество компании под любым предлогом. При этом арендодатель часто ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия якобы гарантией компенсации своих убытков.

Есть большая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения спора судом, а может, и вообще пропадет бесследно. Поэтому если конфликт перешел в открытую фазу, то лучше предпринять меры для оперативного освобождения помещения с вывозом имущества.

При этом необходимо надлежащим образом письменно уведомить собственника (например, направив ему заказанным письмом на юридический адрес соответствующее уведомление с подписанными с вашей стороны актами сдачи помещений) об освобождении помещения, чтобы не попасть на дополнительные арендные платежи за фактическое пользование имуществом.

Если же имущество неправомерно удержано арендатором, то обращайтесь в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности действий по ст.330 УК РФ (самоуправство). Или можно заявить иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Наш клиент (владелец магазина спортивных товаров) при блокировании своего магазина собственником вызвал сотрудников полиции. Сам выезд и доводы сторон были зафиксированы.

Потом было подано соответствующее заявление о преступлении по указанной статье.

В возбуждении уголовного дела впоследствии было отказано, однако собственник не стал связываться с арендатором, разрешив ему съехать со своим имуществом. После чего спор продолжился в гражданском порядке.

Источник: http://www.rbc.ru/opinions/own_business/24/08/2016/57b46a149a79476dade6ecc9

Конфликты при аренде жилья: случаи из практики

Что делать, если возник конфликт с бывшим арендодателем?

Квартирный вопрос испортил уже не одно поколение городских жителей. Рынок жилой аренды недаром считают одним из самых конфликтных. Соблазн быстро заработать заставляет идти нечестными путями не только недобросовестных агентов, но и собственников и нанимателей. Зачастую люди проявляют в этом чудеса изобретательности.

Так что, выходя на рынок аренды, вы погружаетесь в бушующее море с массой опасностей. Однако от большинства из них можно себя уберечь. Опытные риэлторы делятся историями из своей практики и дают советы – на что непременно нужно обращать внимание, заключая договор аренды квартиры.

Если один из участников сделки лукавит, ждите беды

У любого опытного риэлтора с годами вырабатывается профессиональная интуиция. При аренде квартиры нужно быть очень внимательным ко всему.

Независимый риэлтор Ольга Пальгина делится своими наблюдениями: «Практика показывает, что есть прямая зависимость между возникновением конфликтов в процессе проживания и поведением людей на самой сделке – если на сделке кто-то лукавит, то вероятность обмана этими людьми позже – практически стопроцентная.

Например, наниматели сразу не сказали, что их будет несколько человек – можно быть уверенным, что они будут жить веселым колхозом, с постоянной заменой состава.

Еще один момент, который всегда меня настораживает, это вариации на тему: “Документы у мамы” (на работе, у мужа, у жены, далеко, в Подмосковье, в сейфе, у администратора, я вам потом покажу). Это может значить все что угодно, но важно то, что их нет. А паспорт правоустанавливающим документом не является. Это правоподтверждение, но не более».

Махинации с документами на квартиру

Золотое правило аренды – при заключении договора документы нужно не просто проверять, а проверять и перепроверять. «Одно из самых частых мошенничеств в сфере жилой аренды – поддельные документы на квартиру. Или, вариант номер два, один собственник не ставит в известность остальных, что квартира будет сдана», – рассказывает Ольга Пальгина.

«Сделка, совершенная с непроверенными или вообще отсутствующими документами на квартиру, а также по недействительным удостоверениям личности собственника – причина очень многих конфликтов при аренде жилой недвижимости, – говорит генеральный директор агентства «Брюлин и партнеры» Кирилл Брюлин.

– Нанимателю, помимо проверки оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру, стоит потрудиться заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или попросить такую выписку у хозяина, или у своего риэлтора либо юриста), чтобы подтвердить принадлежность квартиры конкретному собственнику.

Нелишним будет проверить действительность паспорта контрагента по сделке на сайте Управления Федеральной миграционной службы».

Впрочем, верные документы собственности и удостоверения личности – еще не гарантия спокойного проживания в съемной квартире. Некоторые нюансы – явная почва для возникновения проблем в будущем. Помимо того, что квартира находится в собственности, важно установить, на кого именно она оформлена.

«Бывает, например, что это свежее наследство, в которое еще никто не вступал. Еще венки не убрали, а квартиру уже сдают. Или собственник – ребенок, и вот он сидит, глазами хлопает и слюни пускает, но решать все равно будут его опекуны, – добавляет Ольга Пальгина.

– Если в будущем, наследники или опекуны что-нибудь не поделят, головная боль квартиросъемщику обеспечена».

Низкая арендная ставка – повод для беспокойства

Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. И рынок жилой аренды это демонстрирует как нельзя лучше. Почти никогда не бывает так, чтобы низкая арендная ставка возникла просто так. Даже рассказы о том, что собственнику срочно нужны деньги, и он спешит сдать квартиру, как правило, – лукавство. Реальные, наиболее распространенные причины снижения стоимости квартиры нанимателей вряд ли обрадуют. Рпспостраненная ситуация – квартира выставлена на продажу

«Чтобы отбить расходы на рекламу, собственник аккуратным образом ее сдает, а потом, как раз перед самим фактом сделки, вдруг сообщает нанимателям о том, что квартира продана. Обычно снимают такое жилье, польстившись на низкую цену.

  Собственник может сказать, что он квартиру продает, а может и скрыть этот факт.  Проблем с показом выставленного на продажу объекта, даже если в нем проживают ничего не подозревающие квартиросъемщики, обычно нет.

Показ на продажу проходит гораздо быстрее, чем на аренду, – редко кто в квартире задерживается больше чем на 1-2 минуты. Ведь при купле-продаже мало кого особенно сильно интересует состояние квартиры, в основном интересны документы.

Зайти в квартиру можно под любым предлогом, хоть воды попить и в туалет, вроде как – мимо шли с родственниками, и надо вот в туалет. За маленькую цену клиент обычно прощает довольно многое, и визиты собственника в том числе.

Люди, которые квартиру покупают, тоже не особенно распространяются, что они покупают –  деньги любят тишину, зашли – глазом окинули и вышли. Покупателям говорят – да, я сдаю квартиру, жильцы съедут, как только вы оставите какой-то аванс, и мы начнем готовиться к сделке», – говорит Ольга Пальгина.

Вариант номер два: преждевременное выселение «Получение предоплаты за несколько месяцев, с последующим досрочным выдворением жильцов и невозвратом предоплаты под любым предлогом, а также заключение договоров и получение предоплаты от нескольких нанимателей – очень распространенные конфликтные ситуации. При этом чаще всего все происходит в рамках закона. А привлекают квартиросъемщиков обычно более низкой арендной ставкой», –  рассказывает Кирилл Брюлин. «Мошенники-собственники сдают квартиры, затем совершенно законным образом расторгают договор либо ставят клиента в такие условия, что он сам расторгает этот несчастный договор – например, обнаруживается, что квартира с правом проживания какого-то лица, которое не несет ответственности за свои действия. Например, больной человек: по ночам с топориком по району ходит, днем в баночку писает на кухне. Как правило, в таких случаях цена ниже. И набегают страждущие в полной уверенности, что уж они-то смогут все решить», – продолжает Ольга Пальгина. Слишком разрекламированные квартиры

«Иногда собственник, чтобы уменьшить срок экспонирования, обращается сразу в несколько агентств недвижимости. Мы стараемся предостерегать наших клиентов от такой ошибки.

Если объект в работе у нескольких компаний одновременно, соответственно, мотивация у риэлторов снижается, в ход идут не эффективные средства продвижения, а скорее инструменты конкурентной борьбы.

Так, некоторые агенты могут предлагать объект с дисконтом до 15%, который не был оговорен с собственником, в итоге они приводят на сделку арендатора, который готов торговаться и имеет разрыв в представлениях о цене с собственником порядка 30%.

К тому же, если объект сразу анонсирован на многих порталах и от разных агентств, это может отпугнуть арендатора, который решит, что с объектом какие-то проблемы, раз он так активно продвигается везде», – рассказывает директор департамента элитной недвижимости агентства «Est-a-Tet» Анна Карпова.

 

Впрочем, данная ситуация характерна не только для рынка аренды элитной недвижимости. Любая квартира, если она выставлена сразу во всех «дырках», вызывает подозрения. А колебания цены в рекламе вводят в заблуждение потенциальных квартиросъемщиков. Так что больше рекламы – не всегда лучше, если речь идет о сдаче квартиры.

Нецелевое использование арендованного жилья За этими словами скрывается множество неприятностей для собственников квартир. Самая распространенная ситуация сегодня – это превращение снятой квартиры в нелегальное «общежитие» для столь же нелегальных рабочих или просто гостей столицы.

«Трехкомнатная квартира в спальном районе на востоке Москвы, 45.000 рублей в месяц.

Наймодатель – госслужащий (квартира в наследство от мамы), наниматель – молодой мужчина, по его словам, бизнесмен, подыскивает квартиру для своей семьи (жена и два сына), не могут жить с тещей, а тут дети ходят в школу и прочее.

Раз в месяц, иногда реже, собственник приходил в квартиру, получал деньги от нанимателя, но никогда не встречался с его семьей – в квартире всегда было пусто и присутствовал какой-то странный запах.

И вот однажды вечером наймодатель без предупреждения явился на квартиру: дверь не открыли, но там явно слышались голоса. Хозяин вызвал полицию, и на требование полиции дверь была открыта. В квартире оказались 23 человека, приезжие из солнечного Таджикистана. Спали на полу, вповалку, на каких-то засаленных матрасах и одеялах. Мужчину, который снимал квартиру, так и не нашли», – рассказывает Кирилл Брюлин.

«Есть также мошенники, которые снимают квартиры, подделывают документы и пересдают их под видом собственника сразу нескольким желающим, для того чтобы собрать залог и плату за первый месяц», – добавляет Ольга Пальгина. Обезопасить себя от таких «собственников» не так-то просто. Именно из-за таких случаев, особенно осторожные собственники, предпочитают знакомиться с семьей, прежде чем сдать квартиру или спрашивают документы, например, рекомендательное письмо с работы. Нелишним также будет заранее прописать в договоре количество человек, которые будут проживать в квартире.

Ремонты, обстановка и ущерб – кто за что платит

«Отказ собственника возвращать депозит или требование непомерного штрафа (или возмещения убытков) в связи с якобы значительной порчей помещения и находящегося в нем имущества – довольно часто встречающийся конфликт. Приведу пример. В данном случае речь об элитной квартире, однако почти такая же ситуация возможна абсолютно в любом сегменте. Четырехкомнатная квартира в центре Москвы за $6000 в месяц, наймодатель – известный театральный деятель, наниматель – успешный бизнесмен, отец четверых детей. Прожили год с лишним, но вот купили подходящую для себя квартиру и решили переехать. За время их жилья немного поцарапана мебель, разрисованы стенки, ну и так, по мелочи. При этом наниматель предложил привести все в порядок за свой счет, ему это обходилось бы в сумму около 150.000 руб., или возместить эту сумму наймодателю для самостоятельного устранения дефектов. Но наймодателя это никак не устраивало, он получил заключение независимых экспертов: 2.500.000 рублей. Разумеется, наниматель не собирался возмещать такую сумму, да и, откровенно говоря, было не за что. Наймодатель подал в суд. Конец у этой истории, правда, мирный. В процессе собственник понял, что, не идя на компромисс, потеряет больше, и фактически вопрос решили между собой: нанимателем была выплачена первоначально предложенная компенсация, конфликт был исчерпан», – рассказывает Кирилл Брюлин. «Мы рекомендуем до подписания договора уточнять и фиксировать подобные моменты: если планируется замена мебели или техники, заранее нужно обговорить, кто, что и в какие сроки будет покупать. Наличие домашних животных – тоже очень важный фактор. Особенно в квартире с элитным ремонтом. Кто-то относится лояльно к домашним питомцам, для кого-то отсутствие животных – это принципиальный вопрос», – добавляет Анна Карпова. Впрочем, бывают исключительные случаи, от которых, как от пожара, почти невозможно застраховаться на сто процентов. «Шикарная двушка в башне на Новом Арбате, $2300 в месяц, квартира только после ремонта, полностью обставлена, вся возможная бытовая техника, домашний кинотеатр, Hi-Fi аудиосистема, спутниковое ТВ и пр. Через неделю после подписания договора хозяин позвонил жильцам, чтобы уточнить некоторые вопросы, но телефон не отвечал. Тогда хозяин приехал на квартиру: ни вещей, ни мебели, сняты были даже светильники, розетки и выключатели. Насколько мне известно, нанимателя до сих пор ищут», – о таком случае из своей практики рассказал Кирилл Брюлин. Здесь может помочь разве что близкое знакомство с квартиросъемщиком. Можно также попытаться узнать как можно больше о новом жильце до заключения договора, но на практике сделать это бывает крайне сложно.

Особенности аренды элитного жилья

В сегменте класса люкс и элитного класса также есть тонкости, о которых очень полезно будет знать, арендуя подобное жилье.

«Могут, например, возникать проблемы с машино-местом, – рассказывает Анна Карпова. – В объявлении указывается старая или непроверенная информация, и клиент приходит на сделку, будучи уверенным, что машино-место включено в аренду, а на самом деле за него предусмотрена оплата в среднем 20-25 тыс. руб./мес.

или, например, в паркинге вообще отсутствуют свободные машино-места.  Кроме того, при заключении сделки важно четко обозначить предполагаемые сроки заезда. Договор подписывается сегодня, а клиент планирует переехать через месяц, тогда как собственник, напротив, думает, что срок найма начнется завтра.

Таким образом, возникает месяц простоя объекта. Важно также решить, будет ли оплата вноситься ежемесячно, поквартально и возможен ли дисконт за счет предварительной оплаты за год или полгода. Коммунальные платежи часто не учитываются, хотя в элитном сегменте они могут доходить до 60 тыс. руб./мес.

, поэтому важно заранее обсудить, входят ли они в стоимость найма и прописать это в договоре».

Для успешной аренды нужны две вещи: хороший договор и интуиция

Как и в любом другом деле, в аренде жилья опыт и хорошая юридическая страховка – лучшие помощники. Правда, предусмотреть все невозможно, поэтому иногда остается полагаться только на интуицию. «На самом деле, основная суть большинства конфликтов – одни хотят сдать подороже, другие – снять подешевле. И только договор, написанный с учетом пожеланий квартиросъемщика и арендодателя, может регулировать отношения. Все конфликтные ситуации связаны с несоблюдением договоренностей либо с их изменением, и формат выяснения отношений напрямую зависит от культуры людей и правильности составленного договора», – говорит Ольга Пальгина.

Кирилл Брюлин: «Мой совет: все нюансы подробно оговаривайте в договоре и доверяйте своей интуиции! В договоре прописывать нужно все, чтобы потом не было ситуаций, когда устно проговорили, не записали, а одна из сторон, при наступлении события, вдруг стала отрицать договоренность. Не ленитесь дописать в договор все, что случайно или нет, но пришло в голову. И, пожалуйста, слушайте свою интуицию! Если все на первый взгляд прекрасно, но душа к сделке не лежит – значит не нужно совершать эту сделку, ничего хорошего из нее не выйдет. Проверено!»

Источник: https://www.cian.ru/stati-konflikty-pri-arende-zhilja-sluchai-iz-praktiki-217919/

Юриста совет
Добавить комментарий