Арендатор произвел капремонт помещения без уведомления арендодателя и потребовал возместить расходы

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Арендатор произвел капремонт помещения без уведомления арендодателя и потребовал возместить расходы

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Аренда. Общие положения. Часть 2

Арендатор произвел капремонт помещения без уведомления арендодателя и потребовал возместить расходы
Обновлено 17.10.2017 23:55

Глава 34. Аренда

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 611 ГК РФ

1. Передача арендодателем имущества без необходимых документов2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению3. Передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц4. Последствия непередачи имущества арендатору по договору аренды будущей вещи5.

Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды6. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц7. Акт передачи арендуемого имущества как доказательство такой передачи8.

Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями9. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору10.

Включение в договор аренды условия о том, что он является одновременно актом приема-передачи, как доказательство предоставления имущества арендатору

11. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 611 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

1. Передача арендодателем имущества без необходимых документов

Пункт 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Использование отдельных видов имущества (например, воздушные суда, автотранспорт) без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества.

В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче документов и тогда, когда арендатор фактически использует имущество, переданное в аренду без необходимых принадлежностей и документов.

1.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендной платы.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66″…8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.Передача вертолета арендатору состоялась.Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Источник: https://legascom.ru/sud-pr/188-sudpr/672-arenda-dva

15 Июня 2017Отделимые и неотделимые улучшения при аренде имущества

Арендатор произвел капремонт помещения без уведомления арендодателя и потребовал возместить расходы

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации.

Согласно п. 34 Постановления № 10/22[1] споры о возврате имущества, вытекающие из договорных отношений, подлежат разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако в процессе эксплуатации арендатор зачастую производит улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые. Положена ли ему компенсация за произведенные улучшения? Закон регулирует и эту ситуацию.

Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст. 623 ГК РФ. В силу п. 1 данной статьи произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с общими положениями п. 2 ст. 623 в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 2842/10, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, может быть заявлено с того момента, как работы по ремонту арендованного имущества были завершены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Какие улучшения считать неотделимыми?

Суды придерживаются позиции, согласно которой если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (например, повреждение отделки помещения или конструкций, следы от креплений), то такое улучшение может быть квалифицировано как неотделимое.

Отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды.

Некоторые арендаторы полагают, что признаком отделимости улучшений является возможность использовать такие улучшения обособленно от арендованного объекта. Однако данная позиция ошибочна, о чем свидетельствуют судебные решения[2], – возможность использовать указанные улучшения обособленно от арендованного объекта не свидетельствует об их отделимости в смысле ст. 623 ГК РФ.

В качестве примера рассмотрим Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. После окончания срока аренды арендатор через суд потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом.

Однако по мнению судов, истец не представил доказательств того, что спорное имущество является движимым и может быть демонтировано без вреда для арендованных помещений.

Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения.

То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. Поэтому спорное имущество было отнесено к неотделимым улучшениям.

Если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признается отделимым.

Однако не всегда судьи столь категоричны. Если повреждения небольшие и их можно исправить, имущество признается отделимым. Как правило, в спорных ситуациях возможность отделимости определяют эксперты. Но следует помнить, что суды принимают заключения экспертов не как безусловное руководство к действию, а исследуют их наряду с другими доказательствами по делу.

В данном случае показательно Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011.

Арендодатель не позволил банку демонтировать имущество при выселении из помещения, оставив у себя, в частности, внешний и внутренний блоки кондиционеров, кассовый узел.

Впоследствии суды посчитали действия арендодателя неправильными, отчасти благодаря умелым действиям арендатора, позаботившегося о формировании доказательной базы.

Банк составил акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный банком в одностороннем порядке и врученный исполнительному директору арендодателя лично с указанием о нахождении в названном помещении имущества, принадлежащего банку на праве собственности.

Когда арендатор не позволил банку демонтировать имущество, был составлен соответствующий комиссионный акт с перечислением имущества. Суды, куда впоследствии обратились стороны конфликта, назначили две экспертизы.

Первый эксперт признал улучшения неотделимыми, второй – отделимыми.

ФАС приняла вывод второго эксперта, указавшего, что демонтаж кассового узла возможен без причинения ущерба помещению, поскольку такой вывод был мотивирован: исследовательская часть экспертизы содержала описание кассового узла как сборно-разборной конструкции, что было подтверждено другими материалами дела, в частности договором на изготовление, доставку, монтаж комплекта конструкций кассового узла в арендуемых помещениях, актом приемки выполненных работ, сертификатом соответствия – все эти документы доказывали факт изготовления и монтажа кассового узла как модульной, сборно-разборной конструкции. А вот указание другого эксперта на перепланировку помещений при монтаже (как признак неотделимости) не подтвердилось другими доказательствами (например, документами органов технической инвентаризации). Заключение того же эксперта о монтаже изделия по индивидуальному проектному решению в отношении размеров панелей не опровергло вывода о сборно-разборном характере конструкции. Определяющим в данном случае, по мнению суда, стал размер вреда помещениям при демонтаже конструкции. Поскольку эксперты не установили причинения существенного вреда несущим конструкциям помещения (здания), а сделали вывод только о возможном частичном повреждении напольного покрытия, отверстиях в стене, в плитах подвесного потолка, суд счел обоснованным требование банка о возврате ему кассового узла. Но при этом суд обязал арендатора с учетом требований ст. 622 ГК РФ вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом износа, произвести восстановительный ремонт после демонтажа оборудования (заделать отверстия, оставленные шпильками в полу и стенах). Суд также счел возможным демонтаж блоков кондиционеров, несмотря на то, что, по мнению арендодателя, в результате отделения истребованных блоков кондиционеры перестанут существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации. Арендодатель не представил доказательств вероятности причинения вреда помещениям в случае пользования помещениями без съемных блоков кондиционеров. Не опроверг он и вывод эксперта о возможности замены истребованных блоков на аналогичные.

Итак, блоки кондиционеров были признаны отделимым имуществом, поскольку их можно отделить без вреда, помещение пригодно к эксплуатации без этих блоков, как ранее, а сами блоки можно заменить на аналогичные.

Обратите внимание, что для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Например, если работы по улучшению производились на прилегающей к арендуемому помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, то у арендодателя нет права на имущество, находящееся на прилегающей, но ему не принадлежащей территории.

Источник: http://pravcons.ru/articles/publ/otdelimye-i-neotdelimye-uluchsheniya-pri-arende-imushchestva/

Взаимозачет без проблем. возмещение затрат комиссионера на исполнение поручения. Какие документы нужно оформить

Арендатор произвел капремонт помещения без уведомления арендодателя и потребовал возместить расходы

Организация – Арендатор заключила договор аренды Помещения с организацией-Арендодателем. Д оговором предусмотрено проведение капитального ремонта Помещения Арендатором по поручению Арендо дателя своими силами или с привлечением третьих лиц. Стоимость капитального ремонта согласована с Арендодателем.

По договору Арендодатель засчитывает фактические затраты на капитальный ремонт в сч ет арендной платы. Организация- Арендатор заключила договор на проведение капитального ремонта с организацией- Подрядчиком.

Все документы, подтверждающие затраты на проведение капитального ремонта (локальные сметы, Акты КС-2, справки о стоимости работ КС-3) переданы по акту приема-передачи Арендатором Арендодателю для проведения взаимозачета. Арендодатель для проведения взаимозачета расходов потребовал от Арендатора следующие документы: 1.

Акт выполненных работ между Арендатором и Арендодателем на сумму проведения ремонтных работ в помещении Арендодателя с привлечением подрядчика; 2.С чет-фактуру, где продавец – Арендатор, а покупатель – Арендодатель; 3.Счет на оплату; 4. Копию договора между Арендатором и организацией- подрядчиком.

Должен ли Арендатор предоставлять вышеуказанные документы Арендатору для проведения взаимозачета? Достаточно ли для проведения взаимозачета предоставленных Арендатором документов?

Нет, не должен, так как не выполнял для арендодателя никакие работы, не продавал ему результаты ремонтных работ и не имеет никаких оснований для получения от арендатора каких-либо платежей и установленных законом обязательств по предоставлению арендатору акта выполненных работ между Арендатором и Арендодателем, счеты-фактуры, счета на оплату и копии договора между Арендатором и организацией-подрядчиком. При этом для проведения взаимозачета предоставленных Арендатором документов недостаточно, поскольку ещё нужно заявление о проведении взаимозачета в произвольной форме .

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух.

Первичные документы

Первичный документ должен содержать следующие обязательные реквизиты:*

  • наименование документа;
  • дату составления документа;
  • наименование экономического субъекта (организации), составившего документ;
  • содержание факта хозяйственной жизни;
  • величину натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;
  • наименование должностей лиц, совершивших сделку, операцию, и ответственных за ее оформление, либо наименование должностей лиц, ответственных за оформление свершившегося события;
  • подписи указанных лиц с расшифровкой и иную информацию, необходимую для идентификации этих лиц.

Первичные документы составляются на бумажном носителе и (или) в виде электронного документа, подписанного электронной подписью (ч. 5 ст.9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ)*.

Типовые формы

Унифицированные формы документов, содержащиеся в альбомах унифицированных форм, утвержденных постановлениями Госкомстата России, не являются обязательными к применению*.

Как утвердить формы

Формы первичных документов утвердите в учетной политике (п. 4 ПБУ 1/2008)*.

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

Когда выставлять счета-фактуры

Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 169 Налогового кодекса РФ*.

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Документальное оформление

Зачет взаимных требований, как и любая хозяйственная операция, должен быть оформлен документально (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ)*.

Каких-либо особых требований к оформлению взаимозачета гражданское законодательство не предъявляет. В то же время в статье 410 Гражданского кодекса РФ указано, что для проведения взаимозачета достаточно заявления одной из сторон*.

На практике это означает, что погасить встречные требования можно в одностороннем порядке, предварительно известив об этом контрагента в письменном виде. Типовой образец заявления о проведении взаимозачета законодательно не установлен, поэтому его можно составить в произвольной форме *.

Сторона, направившая заявление о зачете встречных однородных требований, должна иметь подтверждение, что документ получен контрагентом и у него нет возражений на проведение взаимозачета*.

Главбух советует: заявление о проведении взаимозачета контрагенту лучше отправить заказным письмом с уведомлением.

Если при возникновении спора организация не сможет доказать, что контрагент получил это заявление, зачет встречного обязательства может быть признан недействительным (п. 4 информационного письма ВАС РФ от 29 декабря 2001 г.

№ 65 , постановления ФАС Поволжского округа от 28 января 2008 г. № А55-6395/2007 , Центрального округа от 31 августа 2006 г. № А23-3149/03Г-10-121 , Западно-Сибирского округа от 2 мая 2006 г. № Ф04-1722/2006(21923-А81-10)).

Если инициатор зачета укажет в заявлении конкретную дату, с которой обязательства сторон считаются исполненными, зачет признается состоявшимся с этой даты. Если такая дата не указана, то зачет считается состоявшимся со дня получения заявления контрагентом*.

Второй вариант оформления зачета встречных обязательств – составление акта взаимозачета .

Акт взаимозачета также не является унифицированным бухгалтерским документом, поэтому он может быть составлен в любой форме с соблюдением требований, предъявляемых к первичным учетным документам бухучета (ст.

9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ , постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 мая 2007 г. № А05-12882/2006-25)*.

Если в акте взаимозачета не указана дата, на которую проводится зачет, моментом взаимного погашения обязательств признается день подписания акта сторонами*.

Главбух советует: независимо от того, как оформляется взаимозачет (по заявлению одной из сторон или на основании совместного акта), в составленных документах подробно опишите все обстоятельства проведения зачета. Отсутствие таких данных может привести к спорам с контрагентом и с налоговой инспекцией.

Подробно отразите в заявлении (акте) следующую информацию:

  • какие обязательства сторон погашаются зачетом;
  • основания возникновения данных обязательств (со ссылками на подтверждающие документы: договоры, накладные, акты выполненных работ (оказанных услуг), номера выставленных счетов-фактур);
  • на какую сумму проводится зачет взаимных требований.

В заявлении (акте) следует отдельно выделить сумму НДС по каждому встречному обязательству. Это позволит организациям, проводившим взаимозачет, правильно отразить данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете.

Отсутствие такой информации может привести к возникновению споров, в результате которых организация может понести договорные санкции. Есть примеры судебных решений, которые подтверждают такую позицию (см., например, определение ВАС РФ от 12 ноября 2007 г. № 14790/07 ,постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 сентября 2007 г.

№ А11-13478/2006-К1-11/612). Кроме того, неправильное оформление взаимозачета может повлечь за собой и налоговые санкции. Например, при кассовом методе расчета налога на прибыль налоговая инспекция может не признать расходы, задолженность по оплате которых погашена документально не подтвержденным зачетом (п. 3 ст. 273 , п. 1 ст.

252 НК РФ).

Частичный зачет

Организация может провести как полный, так и частичный зачет взаимных требований. Полный зачет возможен в том случае, если встречные однородные требования полностью эквивалентны*.

Если встречные требования не эквивалентны, зачет может быть проведен на сумму наименьшей задолженности (частичный зачет). В этом случае обязательство, по которому предъявлено наибольшее требование, частично сохраняется, а обязательство, по которому предъявлено меньшее требование, прекращается в полном объеме*.

Пример проведения частичного взаимозачета*

ЗАО «Альфа» имеет задолженность перед ОАО «Производственная фирма “Мастер”» по оплате товаров, поставленных по договору купли-продажи. Сумма задолженности – 50 000 руб. (в т. ч. НДС – 7627 руб.).

«Мастер» имеет перед «Альфой» встречную задолженность по оплате работ, выполненных по договору подряда. Сумма задолженности – 35 000 руб. (в т. ч. НДС – 5339 руб.).

По заявлению «Альфы» стороны приняли решение провести взаимозачет.

После проведения взаимозачета обязательство «Альфы» перед «Мастером» сохраняется в сумме 15 000 руб. (в т. ч. НДС – 2288 руб.). Обязательство «Мастера» перед «Альфой» в сумме 35 000 руб. погашается в полном объеме.

Мы являемся арендаторами муниципального имущества. Здание требует ремонта.

Поэтому мы составили к договору аренды дополнительное соглашение, согласно которому наша компания оплатит ремонт, а арендодатель стоимость работ зачтет в счет арендной платы.

Из-за этого мы два месяца не будем платить аренду. Нужно ли в этот период исполнять обязанности налогового агента и перечислять в бюджет НДС? Марина Курагина, г. Омск

На наш взгляд, вы не должны в рассматриваемой ситуации исполнять обязанности налогового агента по НДС. Сразу хотим предупредить, что специалисты Минфина России придерживаются иной позиции, а судебная практика неоднозначна.

По общему правилу при аренде муниципального имущества арендатор признается налоговым агентом. То есть именно на него возлагается обязанность исчислить, удержать из доходов, перечисляемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

При этом налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом НДС. Такой порядок установлен в п. 3 ст. 161 НК РФ. Кроме того, в подп. 1 п. 3 ст.

24 НК РФ прямо сказано, что налоговый агент должен перечислить в бюджет налог, удержанный из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику.

Как видите, из названных норм Кодекса следует, что арендатор муниципального имущества становится налоговым агентом по НДС в том случае, когда перечисляет арендную плату арендодателю. Получается, если нет факта перечисления дохода собственнику муниципального имущества, то у арендатора отсутствует обязанность уплачивать в бюджет НДС.

Источник: https://weekmoney.ru/vzaimozachet-bez-problem-vozmeshchenie-zatrat-komissionera-na/

Склад законов комментарий к ст. 606 – 670 гражданского кодекса российской федерации 2004 г. глава 34. аренда

Арендатор произвел капремонт помещения без уведомления арендодателя и потребовал возместить расходы

Комментарий к ст. 606 – 670 Гражданского кодекса Российской Федерации 2004 г.

 Глава 34. Аренда

1. Общие положения об аренде

2. Прокат

3. Аренда транспортных средств

  _ 1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

  _ 2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

4. Аренда зданий и сооружений

5. Аренда предприятий

6. Финансовая аренда (лизинг)

_ 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. Согласно ст. 2, 3 Вводного закона с 1 марта 1996 г.

утратили силу положения, регулирующие арендные отношения согласно ГК РСФСР, перестали применяться соответствующие положения Основ гражданского законодательства, а также Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.

89 N 810-1*(87).

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование.

В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно.

В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов – “аренда” или “имущественный наем”, исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности.

В то же время необходимо иметь в виду, что термин “наем” используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров.

Таким образом, термин “наем” имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое – когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров.

В то же время общие нормы об аренде, содержащиеся в _ 1 гл. 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в _ 2-6 гл. 34 ГК.

Определение договора, содержащееся в ч. 1 комментируемой статьи, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату.

Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях.

При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению – естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК специальная норма ч.

2 комментируемой статьи содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, принадлежит арендатору.

Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты – часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора – о совместной деятельности.

Статья 607. Объекты аренды

1. Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств.

Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Такое требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику.

Таким образом, это – непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками.

Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.

Помимо общего требования к характеристике объекта аренды п. 1 комментируемой статьи содержит примерный (неисчерпывающий) перечень таких вещей. Их можно подразделить на отдельные категории, подчиненные в ряде случаев самостоятельному правовому режиму.

Источник: http://www.6pl.ru/arenda/gk_arenda_comS.htm

Неотделимые или отделимые улучшения судебная практика

Арендатор произвел капремонт помещения без уведомления арендодателя и потребовал возместить расходы

Сайт журнала «РНК»Электронный журнал «РНК»

По общему правилу, установленному в статье 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать полученное в аренду имущество в исправном состоянии, осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание. Арендодатель в свою очередь обязан производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Исключением являются лишь несколько ситуаций.

Так, при сдаче в аренду имущества по договору проката либо транспортного средства с экипажем все обязанности по поддержанию надлежащего состояния предмета аренды, включая осуществление и текущего, и капитального ремонта, несет арендодатель (ст.

631 и 634 ГК РФ). А если предметом аренды является транспортное средство без экипажа или предприятие в целом, любой ремонт в течение всего срока действия договора аренды должен проводить арендатор (ст. 644 и 661 ГК РФ).

Что относится к улучшениям

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Понятие «улучшение арендованного имущества» в действующем законодательстве четко не определено. Этот термин лишь упоминается в статьях 614 и 623 ГК РФ, но подробно не раскрывается.

Улучшение имущества можно охарактеризовать как качественное изменение объекта, то есть такое его преобразование, которое направлено на усовершенствование имущества, улучшение его технических характеристик, расширение функциональных возможностей и т. п.

Поскольку в результате ремонта новые качества у объекта не появляются, его назначение не изменяется и технико-экономические показатели не повышаются, ремонт не приводит к улучшению арендованного имущества.

Иными словами, улучшением могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

ООО «Парусник» решило провести перепланировку офисного помещения, которое оно арендует у сторонней организации. Для этого компания заключила с ЗАО «Мосремстрой» договор на выполнение необходимых работ.

По условиям договора ЗАО «Мосремстрой» демонтировало старые межкомнатные перегородки (не затрагивая несущих стен) и вместо них установило новые, заменило двери в кабинеты, а также произвело штукатурные, малярные и отделочные работы.

В результате проведенной перепланировки площадь арендованного помещения и его технологическое назначение не изменились, количество рабочих мест осталось прежним.

Следовательно, в целях налогообложения ООО «Парусник» вправе отнести указанные работы к ремонтным.

Изменим условие примера 1. Допустим, штат ООО «Парусник» был увеличен на пять человек.

Поэтому цель перепланировки арендованного офисного помещения состояла в высвобождении дополнительных площадей под создание рабочих мест для новых сотрудников.

При проведении работ часть старых межкомнатных перегородок разобрали без их последующей замены, что позволило увеличить площади некоторых кабинетов и разместить новых сотрудников.

Поскольку в ходе перепланировки увеличились площади арендованных помещений и возросло количество рабочих мест, в налоговом учете ООО «Парусник» признало проведенные работы реконструкцией.

Разбираемся в терминах
В целях налогообложения прибыли используются следующие определения (п. 2 ст. 257 НК РФ):

  • достройка, дооборудование, модернизация — это работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта основных средств, повышенными нагрузками или другими новыми качествами;
  • реконструкция представляет собой переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей. Она производится по проекту реконструкции основных средств и имеет целью увеличение производственных мощностей, улучшение качества и изменение номенклатуры продукции;
  • к техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств (их отдельных частей) на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Понятие ремонта в налоговом законодательстве не определено.

Проанализировав строительные нормативы, можно сделать вывод, что целью ремонта является устранение повреждений и неисправностей объектов, замена их изношенных конструкций и деталей, а также поддержание имущества в исправном состоянии. При текущем ремонте восстанавливаются (реставрируются) изношенные части и детали. При капитальном ремонте конструктивные элементы объекта заменяются на новые

Улучшения отделимые и неотделимые

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Согласно нормам гражданского законодательства улучшения арендованного имущества подразделяются на отделимые и неотделимые.

К отделимым относятся такие улучшения, которые можно отделить от арендованного объекта без причинения вреда и в дальнейшем использовать отдельно от него (например, установка в арендованном помещении кондиционеров или системы видеонаблюдения). Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено в договоре аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Основным отличием неотделимых улучшений является невозможность отделить их от арендованного объекта без причинения вреда.

Правда, что следует понимать под нанесением подобного вреда, нигде не разъясняется.

Таким образом, если произведенные улучшения физически прочно связаны с арендованным имуществом (как, например, система вентиляции, охранная или пожарная сигнализация), их нужно относить к неотделимым.

https://www.youtube.com/watch?v=Do6Ps1VghvQ

Еще одной особенностью неотделимых улучшений является тот факт, что эти улучшения впоследствии перейдут в собственность арендодателя, так как они являются неотъемлемой частью арендованного объекта.

Отметим, что при классификации произведенных улучшений можно руководствоваться размером затрат на демонтаж и возврат арендованного имущества в первоначальное состояние. Если величина подобных затрат существенна (равна стоимости улучшений или даже превышает ее), улучшения признаются неотделимыми.

Улучшения арендованного имущества могут производиться с разрешения арендодателя либо без его согласия. Стоимость неотделимых улучшений, осуществленных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Исключением из этого правила является аренда предприятия как имущественного комплекса.

В соответствии со статьей 662 ГК РФ арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, последний обязан компенсировать арендатору после прекращения договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Арендатор, который осуществил неотделимые улучшения арендованного имущества, не получив на это согласие арендодателя, не вправе требовать от него возмещения стоимости неотделимых улучшений. Об этом говорится в пункте 3 статьи 623 ГК РФ.

Налог на прибыль

В налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации. Ведь согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованные объекты основных средств включаются в состав амортизируемого имущества, только если эти улучшения были согласованы с арендодателем.

Поскольку неотделимые улучшения неразрывно связаны с арендованным имуществом, очевидно, что по окончании договора аренды они переходят к арендодателю. Иными словами, арендодатель получает их безвозмездно.

На основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества и расходы, связанные с такой передачей, не учитываются в целях налогообложения.

Значит, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

У арендодателя, безвозмездно получившего неотделимые улучшения, не возникает налогооблагаемого дохода. Дело в том, что в подпункте 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ указано следующее. При расчете налога на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, которые были произведены арендатором.

Вместе с тем арендодатель не вправе увеличить первоначальную стоимость возвращенного ему предмета аренды на сумму неотделимых улучшений.

Кроме того, арендодатель не может отдельно амортизировать капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, осуществленные без его согласия и впоследствии переданные ему безвозмездно.

Такое право предоставляется арендодателю только при условии, что он возмещает арендатору стоимость произведенных улучшений (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

Неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного объекта. Значит, возвращая его арендодателю, арендатор передает не только сам объект, но и результаты выполненных работ по улучшению.

Источник: http://vlgdosug.ru/neotdelimye-ili-otdelimye-uluchsheniya-sudebnaya-praktika/

Юриста совет
Добавить комментарий